时间：2022-12-20 07:31:30
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇商业地产项目策划，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
随着会展经济的泛滥，“展会，展会，只展不售”这句话似乎已成为业界公认的法则，而企业参展也仅局限于企业实力的展示和品牌知名度的提升，大多数参加展会的企业也往往是花钱赚吆喝，叫好不叫座。这样的展会所发挥的功效也就仅仅局限于行业内部的交流，离企业参展实现销售的初衷相差甚远，如此展会效果也只能让参展企业“望展兴叹”。
然而，会展的存在自然有其存在的原因。展会作为一种载体，接近了企业与消费者之间的距离，是一种全方位的沟通和交流方式。展会给企业和产品提供了一个展示平台，也给消费者提供了更多的选择机会。 因此，参展企业如何利用会展经济来创造效益，如何在展会中实现销售，已成为企业领导者们关注的焦点。
那么，如何才能在展会中实现销售呢？参展企业只要合理的利用好展会的优势，结合企业和产品的现状，进行充分的筹划，就一定能取得好的参展效果。前期，三友传媒为A商业地产项目提供策划，参加2004年秋季房展会，仅投入几万元，成功销售商铺80余套，销售额近千万元，用最低的成本，实现了最大的销售，创造了历届房展会销售的历史新高，使该项目成为了本次房展会最大的赢家。同时，通过本次房展会，迅速为原本处于滞销状态的A项目重启市场，在展会结束后的几个月中，展会的热销效应得到了延续，实现了较为理想的销售业绩。
一、 合作背景
A项目是一个出售商铺产权的商业地产项目，地处省会城市郊区，毗邻正在开发初期的经济开发区，交通发达，地理位置优越，具有较高的投资潜力。但是对于A项目来说，由于该地段尚处于开发初期，经济开发区尚未入驻，项目周边常驻人口和流动人口数量较小，对于一个商业项目来说是非常不利的。因此很多人对A项目的投资价值持怀疑态度。
但是，由于A项目的开发商对项目定位为当前比较受投资者追捧的“产权式商铺”，即将商场进行小面积分割，然后出售单铺的产权，并为购买商铺的客户代租商铺，客户自购买商铺之日起即可每月收取一定的租金回报。由于这种投资方式具有较大的吸引力，2004年6月A项目经过充分准备后正式开盘，在项目开盘初期，这种低总价、高回报的产权式商铺一经推出，便受到了消费者的抢购。然而，在项目前期火爆销售过后，由于前期宣传推广不利及大学城建设的停工，A项目的销售受到了巨大影响，这种火爆的销售热潮在项目开盘仅二个月便处于销售停滞状态。
在A项目的销售停滞不前的情况下，开发商决定要换掉目前推广不力的广告公司，重新选择一家有实力的广告公司进行合作，在推广上加大力度，通过有效的市场推广来重启市场。9月底，A项目的销售负责人找到了在推广方面较为知名的三友传媒，经过初步的探讨，结合A项目的现状，双方在项目的推广上碰撞出了令人兴奋的新思路。于是，双方很快达成合作意向，由三友传媒代替原来的广告公司，负责A项目的全案推广工作。
二、深入市场，调整策略
10月份三友传媒正式接手A项目全案推广工作，并成立项目组。项目虽然拿下了，但是项目组的每个成员的压力却是巨大的，因为这毕竟是一个已经处于停滞状态的项目，要让它“起死回生”谈何容易。然而，有压力就有动力，项目组成员对该项目进行的详细的市场调研、分析和论证，最后项目组得出的结论是：项目销售之所以滞销，是因为消费者对项目的投资前景缺乏信心，由于目前项目周边消费能力较低，担心项目正常经营后的风险较大，影响了项目的销售。因此，要想重启市场，必须要打消消费者心中的疑虑，重新树立消费者对项目投资的信心。这也是前期A项目一直打“投资”主题而效果欠佳的主要原因。
问题找出来了，项目组制订了“先树形象，后打投资”的新的推广思路，并将项目推广的二次启动时间定在了10月底的房展会。10月上旬和中旬，项目组与开发商一起对A项目的形象进行的整合，确定了极具吸引力的五大业态，并根据这五大业态，在电视标版、报纸、杂志、广播电台、市区灯箱广告和车体广告等媒体上进行了前期的形象宣传，并对销售案场和项目建设现场围墙进行了新的形象包装。在这段时间内，项目组没有打任何关于A项目投资价值的信息，而只是以塑造项目形象为主，突出项目具有经营潜力的全新业态，通过近一个月高密度、大范围的项目新形象宣传，使消费者对项目有了新的认知，渐渐对项目的经营前景产生了信任。
三、寻找突破点，瞄准房展会
对于商业项目来讲，要想实现销售就必须要突出项目的投资价值，这就是商业地产与住宅销售的差异所在。在形象推广取得了预期的效果之后，接下来就要在此基础上推出“投资”的概念了。消费者对于投资项目，往往喜欢跟风，往往认为当前大家都关注的项目就是最具投资价值的项目，大家都不关注的项目都是没有投资价值的，因此，商业地产的推广一定要集中火力，在最适宜的时机推出，营造旺销的气氛，吸引投资者的关注，从而实现销售。
此时，离房展会也越来越近了，房展会不仅是房地产项目展示自己实力，同行间大比拼的盛会，对消费者而言更是认识地产项目，选择地产项目，进行货比三家的良机，地产投资者也大多会到房展会淘金，选择适合于自己的投资项目。房展会将会在短时间将房地产行业的目标消费群最大限度的集中在一起，因此，项目组认为本次房展会对于A项目重启市场而言，是再好不过的时机了。此时，项目组已将全部的精力都投放到房展会上来，力争在房展会上一炮打响，以实现我们的房展会“市场引爆计划”。
正当项目组成员为突如其来的市场良机而欢呼时，一盆冷水泼在了项目身上：由于A项目正处在建设阶段，而项目销售的停滞导致了资金短缺，开发商要求本次房展会A项目将可能不会参加，即使参加，也不会有大的资金投入。经过项目的努力，开发商决定将参加展会的费用控制在几万元之内。众所周知，房展会就是一场地产大鳄们的烧钱比赛，为了体现楼盘的档次和实力，展区无论是从位置、布局、造型还是到材质，无不是追求档次和视觉效果，一个展会下来，所花费的费用少则数十万，多则上百万，光是演出费用恐怕也有几万元。对A项目而言，区区几万元如何能在展会中崭露头角，成为人们关注的焦点呢？
四、资源整合，出奇制胜
只要思想不滑坡，办法总比困难多。困难摆在面前，总是要解决的，经过项目组讨论，大家一致认为本次房展会，一定要整合现有资源，打破以往各开发商进行财力大比拼，以奢华来吸引消费者的参展方式，争取在展会中以最低的成本，来出奇制胜，巧妙地将A项目的投资优势传播出去。要打投资概念，首先要总结吸引消费者投资的利益点，最终，项目组将本项目的投资优势提炼为：投资门槛低、回报稳定、回报率高、适合大众投资。针对这一卖点，我们把A项目的目标消费群定位为在一定积蓄，想投资但无固定的投资渠道的城市小型投资者。
有了具有竞争力的卖点，如何将这一卖点有效地传播出去是项目组面临的又一问题。所谓有效的传播，不是简单的让目标消费群知道这一投资信息，而是要让他们接受信息后，认同我们的卖点，产生购买欲望，最终实现销售。因此，项目组接下来要做的就是要使“投资门槛低、回报稳定、回报率高、适合于大众投资。”这一信息更加通俗、可信度更高，才能达到传播的目的。
于是项目组结合A项目的现状，对A项目的资源进行整合后制定出了参加本次房展会的营销策略：传播造势，利益诱导，促进销售，重启市场。针对制定的营销策划在策略实施上项目组进行了细化，以确保策略的指导性和可行性：
细化一：在传播时间上要拉长传播周期，以确保信息传播的持续性。
所谓拉长传播周期就是要使信息传播的时间从展会开始前、展会过程中到展会结束后的一段进间内要贯穿始终，争取做到会前传播进行市场预热，会上集中传播达到、会后跟进传播使热销持续。这样会前造势、会中促销、会后跟进三者有机的结合在一起，保证了信息传播的持续性。
细化二：对传播媒体进行立体组合，以确保信息传播的有效性。
媒体是信息传播的载体，面对众多的媒体要对媒体进行有选择地组合，如果盲目地依赖单一媒体，则有可能造成信息的流失；如果无选择地投放多家媒体，则会增加传播成本，造成资源浪费。本次展会在高空媒体选择上我们选择本市的主流报纸《晚报》，该媒体是本地发行量最大的一家报纸，同时也是本次展会的主办方，会前对本次展会进行重点跟进报道。
光靠高空媒体是不够的，在展会过程中，信息能否及时有效地传播到参加展会的消费者中去，对参展企业来说尤其重要。因为这部分人群就在现场，能否将他们吸引到你的展区内，就要看你的信息传播是否到位了。因此，在地面媒体的选择上我们决定自制宣传工具，届时在展会上流动发放。
细化三：在传播内容上主打促销牌，与其他参展企业主打形象形成对比。
在历届房展会中，参加展会的开发商无一不是在大打楼盘的形象，比档次，比概念，比个性，令消费者看得眼花瞭乱，到最后也只能是走马观花地看看热闹。因此，项目组对于广告传播的内容决定以促销信息为主，主打促销牌，与其他楼盘形成反差，从成堆的广告中显现出来。同时，制作促销单张在展会现场发放，使A项目促销信息在参展消费者中传播出去。
细化四：制作会走动的吉祥物气模，营造现场热闹气氛。
由于事前开发商已声明对展区制作不会做大的投入，就注定展区的设计要一切从简，如何吸引消费者到你的展区前驻足呢？此时，项目组想到了吉祥物气模，也只能依靠这种可爱的吉祥物形象来营造现场气氛了。届时，可以制作数个会走动的吉祥物气模在展区周围巡回走动，一定会吸引大量人群，且由于气模是在展区外走动，不会占用过小的展区空间，不影响消费者咨询和销售人员同客户的洽谈，无意中又扩大了展区的实用面积。
细化五、制作大、小存折，使投资概念通俗化、形象化。
基础设施都已俱备，本次展会中推出“投资概念”如何才能让消费者快速接受，获得消费者的认同呢？于是项目组围绕该项目“投资门槛低、回报稳定、回报率高、适合大众投资。”的卖点进行讨论后，有人提出对于本项目投资打个比喻来说就好比一次性在银行存入一定的资金（购买商铺产权），然后每月可以从银行收取一定的利息（项目的租金回报），只是这种加报率要比银行利率更高，但同样具有稳定性。这句话刚说完就得到了大家的一致认同，于是一个令大家兴奋的创意出来了：在展区制作一个大的银行存折模型，将项目的投资回报分析模仿银行利息回报写上去，消费者从这上面可以一目了然地看到自己投入多资金，每月能收取多少租金回报。通过这种方式A项目的投资优势便通俗易懂而又清晰地展现在人们面前。
有了放在展区的大存折模型，又有人建议再制作与真正银行存折大小相当的小存折，作为宣传资料在展会现场发放，小存折内除了项目投资回报分析外，增加项目介绍、项目业态、项目投资优势分析等内容，这时的小存折俨然成了一本精致的楼书。同进，结合小存折的尺寸，项目组将原来的准备要做的促销单张制作成为精美的促销卡片，夹在小存折中在展会现场同时发放，由于这两种宣传品制作精美，于是避免人们在接到宣传品后顺手丢掉的现象。
细化六：推出特价商铺，让利促销，拉动销售。
做了这么多销售铺垫，最终消费者能买账吗？当消费者对A项目的投资价值产生兴趣，并认同后这种投资模式后，如何才能让他们产生必须要展会期间购买的欲望呢？要刺激消费者的即时购买欲望，必须要让消费者感到即时购买会得到平时购买所不能得到的利益、且这种利益只有在这个时间范围内才能实现。
于是，项目组决定找出A项目当前总价值最低的十套商铺，作为特价商铺推出。这种特价商铺，从价位上非常有吸引力，一定会在消费者中引起抢购风潮。可以进行炒作，以引起消费者的关注。
五、成功引爆市场，成为最大赢家
按照前期展会营销策略的指导，展会前一星期，主办方为参展企业在《晚报》上做了一个房地产广告专刊，本专刊夹在报纸中同步发行，因此发行量很大，也深受消费者的关注。正如项目组所预料，各房地产企业在专刊上都打出了参展项目的形象广告，只有A项目打出了以促销为主题的广告，同时在广告中注明了项目展区的位置，以便于消费者寻找。同时，由于大多数参展项目为住宅项目，打的都是居住理念，而只有A项目打的是投资理念。因此，使A项目的广告版面在本期房地产广告专刊中显得格外醒目。广告一经播出，赛前就有很多消费者打来电话咨询，要求提前订房，而销售人员却欲擒故纵，声称该优惠措施只有在展会期才能享受，届时请到展会现场购买，为展会现场的抢购打下了基础。会前的信息传播取得了预期的效果。
展会前三天，项目组开始了布展工作，由于考虑到成本问题，展区设计在造型和用材上都进行了简化。为了更好的在现场促销信息，项目组将展区的立柱进行了加宽，于是4条立柱便成了4个广告牌，于是项目将促销信息打在了近5米高的立柱上，使促销信息变得格外醒目。印有A项目投资收益分析的大存折也放到了展区的最前面，并配有销售人员现场讲解；作宣传资料发放的小存折和印有促销信息的促销卡片也都准备到位；吉祥物模型出订做完成，并聘请在校大学生做兼职，展会期间钻到气模里面在展区周围走动；项目组还在展区前放置了音响，播放项目的专题片，以吸引人气；同时，从售楼处拉来4组桌椅放在展区内，以便于销售谈判。
万事俱备，只欠东风。对A项目具有转折意义的房展会如期而至。展会第一天，会前通过电话咨询要求定房的客户便早早地来到了展区前，与销售人员进行谈判，现场气氛火爆，看到如此场面，销售人员的积极性高涨，谈判显得格外投入。由于促销人员在展区内流动发放小存折和促销卡片，消费者看到如此新颖的宣传资料，大都仔细阅读，大批的准客户被吸引到了展区前。同时，吉祥物气模也发挥了作用，它可爱的时而挥手，时而走动，吸引众多消费者前来合影留念和驻足观看，为展区增加了人气。
第一天推出的10套特价商铺被抢购一空，为了再一次营造抢购风潮，项目组决定再加推10套特价商铺，并修改了现场订铺的优惠政策。展区的人越来越多，要求与销售人员咨询谈判的客户也越来越多，由于谈判桌不够，很多人都在一边等候。于是项目组将展区内的接待台移动到展区前面，在展区内又增加了4组桌椅，这时原本不大的展区，被谈判用的桌椅全部挤满了。这样的火爆场面一直持续到了展会的第三天，也就是展会的最后一天。在最后一天下午，很多参展商都在准备撤展，而A项目的展区内仍有消费者在咨询，于是A项目便成了本次展会撤展最晚的一个。
展会后，按原计划项目组在推广上进行了跟进，在报纸上加推了一个整版的广告。其中半版以软文的形式对A项目在展会期间取得的成绩进行了炒作，提出平民化投资的概念。同时，利用半版的硬广对A项目本次展会取得的成绩进行庆贺，并加推5套特价商铺。本版广告投放后，便吸引了上百个咨询电话，掀起了第二轮抢购风潮，使展会的热销效应得到了延续。
小结：
我公司对商业的操盘经验几乎为零，目前我公司唯一开发的一个商业体项目，还是与其他商业公司合作开发。从12年拿地到现在，设计图纸出了4、5版升版图，变更签证不断，光是因为电梯一项的变更签证，造成的损失就上100万，地基工程变更上1000万。边施工边设计是家常便饭，项目工期是一拖再拖，不能按期交房的风险越来越大。详细探明商业地产与住宅地产之间的区别，对我们更好地操作商业地产项目是至关重要的。
商业地区与住宅地产区别较大，主要是底楼位置要求、目标顾客、功能用途、消费环节、物业要求、产品设计、营销方式、投资回报形式、专业程度、综合实力等等。
1.产品性质不同
住宅产品的本质是功能性产品，其直接使用功能正是消费者购买的主要动因，价值的前因是居住，超值是居住功能的同期附带价值表现。
商铺的绝大多数买主购买的首要目的是出租获利，已经商铺本身的售价升值。购买的根本目的是让手中现有资金通过商铺这一“产品”实现保值增值。因此，商铺的本质是金融产品。
2.价值体系不同
住宅项目的主体是开发商、业主、物业管理公司，开发商移交产品后价值就得以实现；而综合型商业项目中，需要开发商、业主、经营商户、商业管理公司、物业管理公司、消费者6种角色，商铺开业后能持续良好的经营，商铺的价值才算真正得以实现。
3.客户构成不同
住宅的购买者主要是小资阶层、白领阶层、普通人员，现目前市场条件下，基本是自用，投资者较少。商业地产的购买者则是一般的经营户和投资者，自营与投资者的比例反而是3：7或2：8。
以上的不同，注定了开发关注点不同，主要是以下几方面：
3.1地理位置方面
住宅地产的环境，只要能进人，只要能通车就行；商业地产的价值首先体现就是地理位置，应选择成熟的商业区或者是有发展潜力的商业地段。
3.2销售策略方面
商业地产是物业升值和商业经营收益为投资动力，即商业销售后要考虑返租、回报和风险的问题。
住宅项目的营销策略目标是让人认可项目，商业项目的营销策略目标不但要认可项目，更重要的是要让他们对项目的定位、经营管理有信心，对项目今后的增值升值有信心。即需要通过对商业发展前景、片区商业发展前景、经营管理承诺的分析、论证引导客户建立起投资的信心。
3.3推广节奏方面：产品决定客户，客户决定推广
住宅的推广过程的重点和难点是在项目还没有具体形象的时候。因为在项目前期，所有的定位和设计都只停留在图纸上，人们对项目的态度存有一定的谨慎，而随着工程进度的进展，项目逐渐呈现在人们的面前时，对人们的信心是非常有利的支持。
商业项目推广的重点阶段是项目开盘前后，这是商业项目销售的黄金时间。因为商业项目的购买动力来源于客户的信心，而客户信心的建立，主要看项目推广的信息传达。在项目操作的前期，开发商具有信息优势，可以有甄别地传达信息，很容易树立起客户对项目的信心，短时间内促成销售行为的产生。但随着项目的进展，开发商的信息优势将减弱，客户获得信息更多，思考的因素也就会更多，购买犹豫性也就不断增强。同时商业项目必须要能招商营业才能初步体现其价值，因此开始营业前的招商进展，营业后的经营状况直接影响了各个层面客户对项目的信心。
3.4综合实力方面
从资金运作的角度讲，对于住宅地产，销售便是资金回笼的开始，用销售带动项目的后续开发。而商业地产的销售风险很高，商业销售完成后，对后期的资金需求量还很大，需要大量的资金投入才能完成商业经营的培育期，实现盈利。即商业地产的资金投入周期长，回笼资金慢，财务压力大。需要公司强力的资金实力，才能支撑项目开发完成，获得赢力。我公司开发的项目，就是从12年5月开始资金投入，预计到17年才能回本，后续商业运营良好，才能获得利润。
3.5对专业的策划机构要求方面
[关键词] 城市郊区化 社区商业地产 房地产开发
商业地产一般是指用于各种零售、办公、餐饮、娱乐、健身服务、休闲、仓库等经营用途的房地产形式。按用途分类一般可分为如下4 类 :(1)商业经营类物业:包括商业街、百货商场、购物中心、超市、独立门市房、产权商铺等。(2)办公用物业:包括写字楼、商住两用楼等。(3)餐饮酒店类物业:包括餐馆、酒店、酒吧、旅馆等。(4)仓储类物业。
社区商业是指以地域内和周边居民为主要服务对象的商业形态。是以一定地域的居住区为载体,以便民、利民为宗旨, 以提高居民生活质量、满足居民综合消费为目标, 提供日常生活需要的商品和服务的属地型商业。社区商业和其他商业形态如百货商场、购物中心等都有着明显的差别,其核心的消费者来自周边社区居民。小到几间住宅底商,大到几万平方米的社区配套商业,都被大家称之为社区商业。
在城市郊区化的浪潮中,社区商业在美、英等发达国家应运而生。对于社区商业这个概念, 早在20世纪50年代就在美国出现,当时由于家庭汽车的普及以及城郊新建的发达的高速公路,使得城市居民大量向郊区扩散,由此产生了专门为郊区新建居住区居民服务的社区商业。60年代, 英国、日本、法国等西方国家也由于居民的郊区化而出现社区商业,到70年代,新加坡的社区商业也开始大规模发展起来。20世纪80年代末90年代初,在我国城市化和房地产成片开发的进程中,新居住社区离城市商业中心越来越远,提供居民日常生活必需品的由底层住宅改造而成的商铺大量产生,形成了现代意义上的社区商业。
一、城市郊区化的发展趋势
城市郊区化是城市离心扩散的结果,是城市人口和某些城市职能由大城市中心区向郊区扩散迁移的过程。城市经过多年的建设与发展变化,在其建成区内部会形成一些经济相对衰退、房屋年久失修而残旧、市政基础设施落后、居住质量与环境较差的地区,即旧城区。由于城市中心区产生的排斥力(地价上涨、交通拥挤、环境恶化等)和郊区产生的吸引力(低廉地价、有利区位、广阔空间等)等原因,大量居民迁往郊区。随着人口和工业外迁,零售业、批发业等商业也迁往郊区。另外,房地产开发商也因有利可图而在郊区大规模置地建房,甚至部分金融业和办公业也因郊区低房租、低税收而选择郊区。比如在美国,各大城市的郊区已经成了“中产阶级”集中居住的所在。空气清新、风景优美且社会治安情况较好的郊区成为许多城市居民向往的居住地。而发达的交通工具,特别是私人汽车的普及,也使得人们可以住在郊区而工作在中心区。
中国的住宅空间拓展也将符合这一规律。 近年来,中国许多大城市中的居民纷纷迁往郊区居住,郊区的住宅和商业地产开发进入快速发展阶段。
二、郊区社区商业地产发展中存在的问题
1.开发:缺乏规划
任何商业地产项目的开发,都离不开政府政策和城市规划,作为滞后发展的郊区商业地产开发更是如此。社区商业地产涉及到相关产业经济、人口数量、消费水平、市场容量、业态选择、商品定位、商业运营等综合考量。因此,社区商业地产的建设与城市的和谐发展息息相关,加强城市社区商业开发建设的宏观管理和统一规划是必需的选择。但目前,我国很多城市社区商业网点的规划还没有纳入到城市规划这个具有法律效力的规划范畴之中。尽管各地省会城市已经做了城市网点规划,地市级,也就是二三级城市正在做这个规划,但是这些规划还没有产生具有城市规划同等的法律效益。 而从开发商的角度,出于自身利益的需要,不可能站在地区商业平衡的基础上进行建设,只是从本位的角度出发,力求最高的资金回报。网点建设规划缺乏政策约束,加上开发商逐利的本性,必然导致盲目无序的投资开发。从宏观上讲,直接影响了我国商业网点布局阶段性、地域性的平衡。在商业业态的结构选择上,又多是购物和餐饮,缺少休闲、娱乐、健身以及综合消费的商业设施。布局失衡、业态趋同不仅无法满足消费者多样化的需求,更为严重的是加剧了同业间恶性竞争,使得社区商业地产建设脱离了商业发展的需要,超出市场实际需求和购买承受能力,浪费了宝贵的社会资源。
2.建设:市场定位不明
定位不准是当前社区商业地产的主要问题之一。目前,很多社区商业项目的定位与开发沿用了住宅定位与开发的模式,思路上存在偏差。由于忽视了商业地产的专业性,一方面未进行专业的市场研究,对区域的需求估计错误,另一方面没有从当地消费者的角度进行项目的开发设计,结果导致选址失当,定位失准,由此引发网点店过剩,重复建设等一系列矛盾,为后续经营带来了隐患。
3.销售:急功近利
商业地产开发比住宅开发具有更高的收益性。一般情况下,商业地产开发成本比住宅高60%～80%,但售价却是住宅的2～3倍。此外,与其他房地产产品不同,商业地产不会因房龄增长而降低其投资价值,好的商业地产因其稀有性,会随着商圈的发展成熟而不断升值。承租户对商业地产的装修投资、盈利预期以及长期规划,决定了商业地产租约的长期性和稳定性,这都使得商业地产受到开发商的青睐。现在很多地产商急功近利,抱着“卖完就走”的经营思路,以售代租,希望“开发―出售―再开发”的循环周期越短越好。只注重前期开发并尽量缩短开发周期,项目建成后能租则租、能卖则卖,至于项目是否适合经营则根本不予考虑。商业地产建设项目和建设后的整体运营出现严重脱节。由于缺乏整体的经营主体,开发商只能将商铺卖给中小投资者以便回笼资金,中小投资者再根据自己对市场的判断进行经营,经营主体多元化不可避免出现混乱的局面。开发与经营的脱节,导致物业经营存在很大的风险,最终将降低社区商业地产本身的价值。
4.经营:散乱无序
我国社区商业地产开发运营模式主要以出售为主。开发商往往把社区商业地产作为房产的附属物、配套建筑,以传统住宅开发的惯性作用和思维定式来开发,缺少售后经营管理经验,任其自然发展,很难形成配套齐全、经营有续发展、品牌化程度较高的社区商业。分割出售模式下,开发商一般不涉及商业项目后期经营管理,可以快速回收投资,进而实现短期套现减轻资金压力,并且无需承担后期经营的压力和风险。但这种商铺零售的方式往往为日后的商铺经营种下祸根。开发商将项目部分或全部出租给投资者后,缺乏对项目的整体控制能力,很难把握未来入住经营商户的档次和品位以及对整个项目的影响,导致商场经营杂乱,管理不善,最后出现街头“大排档”的局面,实际回报与预期收益相差甚远。这不仅损害了投资者的利益,带来较大的投资风险,也在空间上限制了社区商业的发展形态,还会损害开发商的形象,对城市社会经济的发展造成不利影响。
三、郊区社区商业地产的开发运营策略
1.进行科学、统一的规划,合理确定位置、规模,因地制宜地发展社区商业地产项目
城市管理部门和商业管理部门必须进行科学的商业网点规划,保证各类社区商业项目在数量和结构上的协调,避免重复建设、恶性竞争、盲目开发;同时,社区商业地产项目建设应该结合当地的风俗习惯、文化环境、产业优势和历史传统,使商业地产的发展与城市建设、城市经济的可持续发展相协调。
在项目建设之初,社区商业地产开发商应深入了解该地区的经济发展水平、商业形态以及市场需求状况,以此确定开发规模、业态组合和目标市场。避免盲目开发造成投资失败和资源浪费。在目标市场定位中,要注意突出个性和特色。尤其在商业设施密集区,更要注意错位经营和异质化竞争,必须将市场细分,避免“千店一面”的重复经营。
在社区商业地产项目选址时,要对各时段的人流量、主要客户群等进行详细调研。同时,还要仔细研究政府规划,了解城市发展方向。要根据地理位置选择店型和规模,在城市的副中心应选新兴业态,在郊区,尽量选聚人气的业态等等。
2.加强郊区社区商业地产开发项目前期策划工作
对项目进行准确的产品市场定位、加强产品策划力度、进行经济测算。市场调研要求明确区域市场宏观环境调研方向、把握区域市场及项目地块调研重点、细化消费市场调研对象;深入分析项目竞争力、研究同类标杆项目、综合评定项目整体定位,确定项目的盈利模式;产品策划要求准确把握产品设计理念、提供权威的产品设计建议;经济测算包括严格的投资估算和财务评价。其中,市场调研是社区商业地产项目前期策划的基础,定位是核心,产品策划是定位的实现,测算是检验。
3.改变传统的社区商业地产销售运营模式
我国社区商业地产开发运营模式主要以出售为主,开发商一般不涉及商业项目后期经营管理。近年来,内地开发商借鉴香港特区经验,逐渐引入了租售结合的方式,即开发商将将社区商业中最具升值发展潜力的物业留作自己经营,将发展潜力较小、比较零散的用来出售。这样既可以及时回收部分开发资金、分散开发风险,又能获取长期稳定的租金收益,同时对整个社区的商业业态起到一定的引导作用。但是这种方式存在经营权不集中的缺点,不利于社区商业的统一规划和集中管理。从国外社区商业的经营管理经验来看,统一的经营管理可以合理安排业态,共享信息经济利益,降低个体商户谈判和签订经常性契约的费用,充分发挥专业化分工的优势。就我国目前来看,从落实社区商业的整体规划、保持合理的业态结构、提升社区品质等角度出发,潜心打造优秀住宅及配套商业产品的开发商不应为追求资金的快速回笼而出售社区商业,至少应在一定时间内保有对社区商业进行统一经营管理的权利,待业态基本成熟、社区商业公共服务功能基本完善后,再考虑出售。因此,售后返租、只租不售、先租后售都是可考虑的销售方式。
售后返租方式比较适合产权式商铺。对开发商来讲,其最大的优点在于回笼资金迅速,企业经营风险小。对业主来讲,不用直接进行经营管理,还能获得稳定收益。成功的产权式商铺大多是开发商在业态定位规划等方面具有主导地位,与业主签订严格的授权合同,统一租赁时间,委托专业的经营管理公司进行运作。只租不售便于开发商统筹规划社区商业,充分挖掘社区商业价值,从而提升住宅的内在价值,有利于住宅的销售,为楼盘后续开发以及企业的品牌建设打下坚实基础。但是只租不售对开发商的社区商业经营管理水平要求较高,且社区商业从开业到旺场需要一段培养期,因此,资金的投资回收期较难控制,收益有较大的不确定性。先租后售方式,即开发商先期将适合社区品质和居民需要的商家和业态引进来,待社区商业基本定型后再出售社区商铺。这种方式既可以让开发商控制社区商业的业态与业种,使之布局更合理,并帮助投资者和经营者规避风险有序经营,从而保证社区商业品质,又可以回避长期经营管理风险,不失为一种平衡利益与风险的最佳选择。总的来讲,不论是开发模式的选择,还是销售方式的选择,均需要结合项目自身的特点、开发商的资金状况和开发企业自身的发展战略等因素综合分析判断。
4.充分认识物业管理对郊区社区商业地产价值的提升作用
社区商业物业作为一种商业经营场所,其物业管理企业面对的服务对象是业主、租户和顾客,其中,租户和顾客群是流动的,不断变化的,且来源不同、构成复杂,因此物业管理服务的好坏直接影响到商业物业的商誉。而且现代商业物业其运作模式流行“六位一体”,即投资者、开发商、商家、专业运营商、消费顾客和政府共同参与,实现各方利益平衡,达到多赢目的。一旦物业管理机构在管理服务方面出现差错,导致租户或顾客不满,将对物业商誉产生极大的影响,可能因此失去租户或顾客,导致物业的贬值。
由于社区商业物业常常会有社会活动和商业活动的举办和进行,因此物业管理企业和管理者要有较强的活动策划能力、组织能力和协调能力,并要与当地及周边地区政府机构、社会组织保持良好的沟通和合作关系,从而提高业主的品牌形象和社会影响力,聚集人气,吸引客流,提升物业的档次和价值,实现物业高投资性和回报性。
参考文献:
[1]杨茂盛刘慧:商业地产的土地需求和供应问题.《商场现代化》,2009 年1 月(中旬刊)总第563 期
[2]谢成龙:社区商业发展所遭遇的五大瓶颈.《中国房地信息》,200 9年第 6期
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世联地产
已成为全国知名的房地产综合服务提供商，业务范围覆盖房地产销售、顾问策划、资产服务、金融服务及经纪业务。世联地产始终依据客户需求和市场变化，不断创新。下一个十年，世联地产将致力于打造集成服务领先的房地产综合服务平台，并凭借本地智慧和全国共享的知识平台，为客户跨地域和细分市场下的多样化、精细化发展提供强有力的支持!
世联地产成立于1993年，是国内最早从事房地产专业咨询的服务机构。2007年，世联地产整体改制，成立深圳世联地产顾问股份有限公司。
截至2013年9月，除西藏、新疆、内蒙古、宁夏自治区及青海、甘肃省外，公司已在全国设立并运营的全资子公司41家、控股子公司3家(不包括子公司投资设立的三级子公司)，员工人数超过14000人，基本完成顾问业务的全国布局。其中业务成功布局43个城市、顾问业务成功植入16个分公司。已为全国200多个城市的客户、超过5000个房地产项目提供了高品质的综合服务。
世联地产以深圳为总部，分别在珠三角、长三角、环渤海等区域建立起华南、华东、华北、山东四大业务中心，形成“咨询+实施”独特的业务模式，提供从区域开发、旧城改造、土地出让到项目开发、销售以及二手房租售的综合服务，并凭借本地智慧和全国共享的知识平台。
2014年1月10日，世联正式对外宣告世联地产更名“世联行”。
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仲量联行
仲量联行(纽约证交所交易代码：JLL)是专注于房地产领域的专业服务和投资管理公司，致力于为客户持有、租用或投资房地产的决策实现增值。仲量联行业务遍及全球75个国家,拥有逾200个分公司，2013年度业务营收约40亿美元。2013年仲量联行代表客户管理或提供外包服务的物业总面积逾30亿平方英尺，并协助客户完成了价值990亿美元的物业出售、并购和融资交易。仲量联行旗下投资管理业务分支“领盛投资管理(LaSalle Investment Management)”管理资产总值达480亿美元。
仲量联行在亚太地区开展业务超过50年。公司目前在亚太地区的15个国家拥有80个分公司，员工总数超过27,500人。在大中华区，仲量联行目前拥有超过1,900名专业人员及12,000名驻厦员工，所提供的专业房地产顾问及服务遍及中国的80多个城市。
2014年在马来西亚吉隆坡香格里拉大酒店举行的“国际物业奖”亚太区颁奖典礼上，仲量联行再度荣膺“中国最佳房地产咨询公司”称号。此次，除中国市场外，仲量联行还摘取了亚太地区其他6个国家的五星级“最佳房地产咨询公司”奖项，以及5个类别的“最佳推荐奖”。
自2011年RCA开始此类数据以来，仲量联行在亚太地区房地产投资咨询顾问公司总体排名中一直位居第一，同时在亚太地区的办公楼、工业地产、酒店和零售地产等细分市场中也位居榜首。2013年，仲量联行资本市场团队在亚太地区为总额超过215亿美元的商业地产投资交易提供了咨询服务，占该地区的市场份额的36%。
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华业行
华业行是一家从事房地产综合服务商，全称“北京华业行房地产经纪有限公司”，以下简称“华业行”。华业行成立于1995年，历经十余年，以置地顾问、全案策略、营销等覆盖房地产流通领域的全价值链经营体系，已形成了集地块研究、投资分析、市场研究建筑规划、产品策划、营销策划、商业招商、销售、广告推广、资源整合等地产综合服务。
公司服务
全案营销服务
项目营销策略制定、项目推广体系建立及实施、项目营销策略支持、媒体及广告策略等等。从项目拿地、前期产品定位策划到项目销售推广，提供全方位专业服务。
产品与营销顾问服务
产品设计及规划方案顾问、市场研究及营销策划报告、营销推广方案、销售现场管理及销售动线组织等。营销顾问服务主要提供专业的投资顾问服务、销售管理顾问服务、营销推广顾问服务。
商业地产综合服务
商业地产专项市场研究、商业地产市场定位及战略研究、商业地产全程营销推广、商业地产招商策划、商业地产建筑规划及产品设计、商业运营管理服务等。
土地市场研究服务
一、商业地产概述
1.商业地产简介商业地产就是用于商业用途的地产，它区别于住宅地产和工业地产，具有其独特的特性。它包括百货、餐饮、娱乐、健身服务、休闲、商用公寓、写字楼、酒店、会议等形式。商业地产是所有房地产类型里比较复杂的一种，因为它关系到地产、商业和投资三个方面，同时又设计到开发商、投资商和消费者，只有这几种元素同时起作用，商业地产项目才有可能成功。商业地产项目的概念具有广义和狭义之分；从广义上来说，商业地产是指各种非生产性、非居住性物业，主要包括购物中心、沿街商铺、写字楼、公寓、酒店、会议中心以及各类商业服务业经一个场所。而新侠义的商业地产则专指用于流通服务业经营用途的物业形式，包括批发、零售、物流、餐饮、居民服务、健身休闲娱乐服务等商业物业设置，而本文中所研究的商业地产主要是研究狭隘概念下的商业地产项目。
2.商业地产的特点商业地产的特点主要表现在投资大、收益期长、开发运营复杂、规划设计难度大、风险高、收益性强等方面。商业地产投资大，这主要是因为商业地产一般都建设在城市的中心位置、人流量大的地方，只有这样商业地产后期才可能盈利。但是现在随着房地产开发行业的日益繁荣，土地的购置成本开始增加，而土地作为商业地产开发中最重要的成本，随着土地价格的日益增长，商业地产的总投资也开始大幅提升。另外，商业地产项目的体量都比较大，尤其是购物中心，其体量至少要求在5万方以上，因此大体量的商业地产项目也直接导致投资成本的增加。商业地产项目还具有收益期长的特点，对于商业地产而言，一般都采取出租的方式来收回成本，但是商业地产收益期长、见效慢，我们所熟知的一般商业地产项目回收期在10年左右，运营和策划好的商业地产项目回收资金在6年-8年左右，根据这些数据我们可以知晓，商业地产项目可谓是所有地产形式中最慢收回成本的项目，因此市场上我们能够看到的有名的商业地产项目大多都是房地产大亨所建，有着专业的行业经历和雄厚的资金基础。
商业地产项目开发运营复杂，因为商业地产在规划之初就有狠多工作要做，要对项目周边的竞品项目进行调研，同时要当地人们的消费能力、消费偏好等进行调查，只有这样在商业地产项目定位的过程中才不至于过高或者过低，满足不了消费者的需求。另外，商业地产在开发过程中还要特别注意交通流线的布置、人们步行消费的动线、周边交通的管控、是否有公交车直达、停车是否方便等，这些都是商业地产项目在规划时要考虑的因素；最后，商业地产还需把控的是在后期运营的过程中，商家要入驻哪些？入驻的品牌有哪些？如何配比？入驻商家的档次是高是低等等，这些都需要商业地产运营者提前做好规划和筹谋。商业地产规划设计难度大，这是因为现在商业地产项目竞争越来越大，商业地产开发者为了后期争取更多的消费者，因此在规划设计的过程中开始标新立异；另外，现在很多商业地产通常都会成为一个地方的地标，比如万达百货广场、国贸360广场等，这些都成为一个地区的标志，万达广场的设计和建造，在任何一次城市都是人流量聚集的地方，这是因为它独特的设计、完善的基础设施、舒适的购物环境等，但是这样的设计构建在无形中却也增加了商业地产规划设计的难度，同时导致开发成本的提高。商业地产项目风险高，上述我们已经说过商业地产投资回收慢，需要经过大约10年的时候才能够收回成本，但是在这个过程中，要保证消费者的到访率、要策划新奇新颖的活动来吸引消费者，同时要保证入驻的商家能够有利可赚，这些都需要开发者在规划的时候设想好；另外在这个过程中，还要考虑到我国政策的变化、宏观经济的变化等带来的变化和变故，只有将这些因素都充分考虑，才有可能运营好商业地产项目。商业地产项目收益性强，虽然上述我们已经列举了商业地产项目的种种风险，但是还是有那么多的开发者选择投入商业地产项目，就是因为商业地产项目收益性强，不但能够提升品牌的形象，同时随着商业经营的开展还会带来一些其他的附加值，而收益性强也成为众多开发者投身商业地产开发的最主要原因。比如上海东方明珠，现在已经作为上海的地标性建筑，也成为上海的名片和标志；虽然很多人在电视剧里能够经常的看到东方明珠的身影，也对它一直很熟悉，但是有机会到上海的时候，还是希望能够到现场去观看去体验。
二、商业地产与中小城市投资环境的关系
1.商业地产提升中小城市投资环境商业地产发展是和中小城市投资环境息息相关的，商业地产前期的发展和投入离不开中小城市的投资环境，但是当商业地产发展到一定阶段后，又会对中小城市的发展起到一定的反哺作用，提升城市的区域竞争发展力。首先，商业地产作为城市空间构成要素之一，上述我们已经说过，开发商通常会在设计上标新立异，会有独特的造型和舒适的内部环境，而在后期的发展中，这些商业地产项目会成为城市和区域的名片，成为该城市或者该区域的独特标志，对其他消费者产生一定的吸引力。比如上海的东方明珠、成都的万象城城等，凡是到这些地方的人，都会抽时间去观看游览一番以不枉此行，因此商业地产项目对于吸引周边城市的消费，提升城市的辐射能力具有相当重要的作用。第二，商业地产有利于吸引中高端品牌的投资，提升城市消费能力。改革开放后我国居民的收入越来越高，消费水平和审美能力也日益提高，人们开始追求美的东西，追求品牌效应。而良好环境的商业地产项目对于吸引中高端品牌入驻具有强烈的吸引力，与传统商场不同的是，商业地产项目在开发之初便大致定位为高端品牌，旨在为高消费人群提供舒适的购物环境和购物体验。作为中高端品牌而言，他们对购物环境、消费者能力、环境舒适度等都有较高的要求，而商业地产的消费环境，对消费和人气较高的聚集能力，刚好可以满足中高端品牌的入驻条件，而这点对于提升中小城市的投资环境也较有助益。第三，商业地产有利于提升城市居民生活水平，吸引高端人才。商业地产对于中高端品牌具有强烈的吸引力，而这点对于提升城市的消费能力和消费档次具有促进作用；另外，商业地产舒适的购物环境和购物体验，使得越来越多的人选择去购物和体验；加之人们消费水平的提高，商业地产项目成为高端人才消费的必选之地，两者相互结合相互促进，提升中小城市的投资环境。
2.中小城市投资环境促进商业地产发展城市投资环境包括自然环境、经济环境、市场环境、社会环境和基础设施条件等，而这些环境共同构成了一个有机的“生态系统”———城市投资环境。首先，经济环境的发展，为商业地产的形成奠定了物质基础。“没有经济基础就没有上层建筑”，同样没有经济基础就没有商业地产的发展。我国的商业地产发展始于改革开放后人们生活水平的提高，国家经济的飞速发展，在这个基础上我国商业地产项目开始萌芽并快速发展，可见经济对于商业地产项目的重要性。第二，市场环境的提升，加快了我国商业地产发展的速度。改革开放后，我国经济快速发展，GDP快速增加，人们生活水平也得到显著提高，在这个基础上，人们消费水平和消费意识的提升使得商业地产项目有了发展的土壤并快速成长发展起来。另外，在商业地产规划和建设的过程中，越来越多的商业地产项目开始竞争，使得其不得不更加的用心和别出心裁，只有最具诚意的商业地产项目才能最终赢得消费者的青睐。第三，社会环境的变化，提升了商业地产品质。随着我国城镇化进程的加快，我国的人口开始不断的向城市转移，促进了城市各项交易的发展。而城市居民在这个过程中，也不断的从繁忙的日常生活中解脱出来，开始寻求更高水平的生活质量，而商业地产项目作为满足人们这种需求的综合体项目，则应运而生。最后，基础设施的改善，促进了商业地产的合理布局。商业地产项目对于基础设施的要求较一般商业项目高，它不仅要求水、电、气的稳定供应，同时对于其他基础设施的完善配备也有较高的要求，否则将直接影响到人们的购物消费体验，影响人们对于商业地产项目的印象，进而影响商业地产项目在区域内的发展。但是随着我国目前基础设备的日益完善，商业地产项目已经具备了在中小城市发展的条件和基础，而商业地产项目的发展又将促进中小地区城市建设更加完备的基础设施建设。
三、中小城市商业地产投资环境评价方法
1.投资环境评价方法投资环境是一个综合性、包含范围很广的概念，前人曾经从不同时间、空间、立场和角度探索出有效的评价方法，但是归结起来，目前国内外的投资环境主要有定性评价方法和定量评价方法两种方式。其中定性评价方法包括冷热过比较法、等级尺度法、多因素和关键因素评价法、道氏评估法、抽样评价法等；定量评价法包括层析分析法、模糊综合评判法、因子分析法和主成分分析法、灰色关联分析法等；而其他比较具有代表性的主观评价方法包括数据包络分析、回归分析模型、综合指标评分法、投资华景熟化度类型分析法等，这些都是中小城市商业地产投资环境中会用到的分析方法，方法各有不同操作方式各有利弊，但是却都是为了在调研的过程中能够做到客观公正，以便于后期中小城市的投资环境和商业地产项目能够形成互惠互利的关系。
2.商业地产投资环境评价方法上述我们提到的是投资环境的评价方法，而商业地产的投资环境评价方法主要是用于区域性投资环境的研究，目前国内外关于这方面的研究文献还都比较少，主要的方法有清华大学王松涛、陈伟等使用的聚类分析法；中北大学聂振华等采用的主成分分析法；张伟采用的层析分析法等等，而如上所述，不管采用哪种分析方法，其最终的目的就是为了探讨出商业地产与中小城市投资环境之间的关系。
四、结语
一般来说，商业地产的市场调研分为：商场调研、商圈调研、消费群体调研三大项
商业地产的操作与普通的社区房地产完全不同，社区房产在调研中更偏重于消费群体的调研，而商圈是做为房产的便利性卖点来定位的。
针对商场的调研
以经营状况优良与经营状况差的两大类商场做为调研分析的母本。
1）、分析各商场的定位并测算其定位的精准性
对所在城市的各主要商场逐一进行定位统计，并分析出定位的精准性，并测算定位与经营的关联影响、经营状况与定位是否存在冲突性，统计分析当地市场最受欢迎的商场定位模式，以此做为规划的依据。
2）、业态分布的调研
业态调研不要只是罗列各调研商场的大体业态组合，而是要根据不同的商场经营状况来统计，分析出经营状况优良的商场业态组成比例，以及经营状况差的商场的业态组合情况，观察分析优秀业态组合对吸引客流所产生的效应力，并以此做为对照，统计出当前最佳业态组合的可能性计划，做为之后的业态规划本土依据。
3）、动线设计
将现有商场所有的动线模型进行统计，根据商场经营优差的状况，总结出不同的动线模型所针对的顾客消费的影响力，并筛选出最佳的动线模型，做为之后的动线规划本土依据。
4）、功能区划分，除业态布局外，根据所调研的商场，总结服务区、客流分区、配置区（接待区、寄存区）功能的划分，并以此为依据，考察各商场此类功能区的差异化与所产生的经营辅助效益，并将其计入调研报告，做为规划依据。
5）、运营模式的调研
将所有调研过的商场进行分类，统计各商场所采取的运营模式，管理模式、收费方式等因素，统计出经营状况最好的商场的运营模式，并对照经营状况较差商场进行评估模式不同所产生的影响，以及不同的运营模式所产生的招商效果与持续经营能力
针对商圈的调研
商圈调研分为项目所在商圈调研与本城市各商圈调研两大单项。
对项目所在地调研
1）、采取定点观测法，测算出项目现场日均人流量与车流量，以此测算自然顾客流数量；
2）、分析出项目所在商圈主要购买力拉动群体，寻找初元化的顾客群体，此类群体可作为天然顾客组成元素成为规划中的单项业态组成依据。
3）、统计出项目所在地直径两公里内的各种基本状况（商业、社区、金融、交通），并测算出直径内业态分布与经营情况，测算出经营状况较好的业态与较差的业态。
4）、对直径内不同业态商户调研，了解行业信息，并测算其对该项目的评估与期望。
对城市其它商圈调研
1）、将所在城市商圈进行划分，对每个商圈进行详细评估，分析出各商圈的主要购买力拉协群体，并将商圈的主要营利业态组合进行统计，分析出各种品牌业态的经营状况及市场受欢迎度，以此在推算当地的最佳经营业态。
消费者调研
消费者调以消费习惯与消费喜好两项内容为测算母体，做为商场定位与业态比例分配的依据。
与传统房地产操作不同，商业地产的消费者调研我们列在调研计划的最后一项，统计各不同年令段对该城市商场的看法，了解各年令段消费习惯、常选购物场所、对喜爱类型商场的期望点（货品、服务、价格、定位等），以此对照分析目前各商场尤期是同类商场经营模式的空白点，作为寻找合适的模式的依据点。
综上，调研工作每一个单项都与其它单项互为联系，单项的结果将直接左右其它单项的调研结论，综合每一单项调研的量性结论，将调研工作详细科学的进行完毕后，才可根据调研结果进行商业地产的定位，确立商场的最佳运作模式与业态组合，此时，就可以根据同城商场的调研情况进行整合优化，并根据消费群体定位做出最佳商业模式，唯有科学的规划，才能保证持续经营，吸引商户的加盟兴趣。
后注：商业地产寻找策划公司要慎重
做商场规划要慎之又慎
如果没有真正的商场运营3年以上经验，就不要指望策划公司会把商场的规划做好，一些所谓的地产策划公司连根本的业态组合都不懂，更不要指望其在运营模式的系统性，我们可以看到由非专业策划公司做的业态混乱、动线设计纰露百出，死角处处都有，专业的营销公司会根据商场各楼层经营业态分布，在通道规划与动线设计上进行精心布置，确保没有死角，最大化保证客流的到达率，并消弱商户担扰。
不要过于迷信另类定位之说
差异化策略是策划公司惯用的思维方式，为了招商轰动性，策划公司会在定位上选择另类的定位以制造眼球效应，但直接后果就是会造成招商容易经营难，因为项目的定位需要与运营体系、模式系统化，缺一不可，而策划公司基本偏重于招商推广，却对商场运营一知半解，盲目招商后只会令后期的运营步步维艰。
商业地产要注重稳扎稳打的步骤，面积在3000平以下的小型商场，可以操作成比较个性与另类的模式，因为经营面积较小，商铺数量划分少，操作起来相对风险较小，例如规划成女性商场或时尚商场。8000平以上的商场绝对不要冒险采取异类模式，科学的定位度与业态组合是操作的基本条件，不要一时迷信于某些策划公司的另类思想，而导致开业容易倒闭快的局面，因为商业地产需要的是踏踏实实的运营而并非靠概念支撑！
关键词：财务预算管理；商业地产开发经营；预算编制
商业地产企业有着投入资金量较大、建设周期较长的特征，并且面临着一定的市场风险以及政策风险。对于商业地产企业而言，财务预算管理是对风险加以规避的必要手段，同时这也是商业地产企业中的一项核心工作。在商业地产企业的开发及经营过程中，财务预算管理工作的开展质量，将会直接影响到企业的经济效益。因此，研究财务预算管理在商业地产开发经营中的应用情况，有着非常重要的意义。
一、商业地产开发经营中财务预算管理存在的问题
1.企业的管理者对编制财务预算工作的认识不足财务预算工作的作用包括两个方面，一是对企业在未来一定时间的财务状况加以预估，二是对企业的经营成果加以分析。但是财务预算工作绝不只是财务部门自己的任务，而应该是在财务部门的主导下与其它多个部门共同合作来完成的。例如，商业地产企业在最终得到土地之前，企业的营销部门就应该对产品的销售价格加以预估，并参照产品在市场中的定位来预测其利润，并最终确定出拿地价格。在商业地产企业所开发的项目中，所有的成本都与之相关，所以，商业地产企业可以收集土地成本、建筑成本、用于开发的间接费用、各方面的税金等信息，并反映在项目的各个环节上。但遗憾的是，目前大多数的商业地产企业管理者对编制财务预算工作的认识都存在着严重的不足。2.财务预算准确率相对较低不同的商业地产企业对财务预算的内容、制定方案以及执行情况也各不相同，且存在着很大的差异。实际上，造成这个差异的原因主要有两个，一是商业地产企业的财务人员在对财务预算进行制定时，缺少应有的客观性，并没有对企业的明年计划和实际财务状况加以认真地分析，这会使得财务预算所编制的目标会和企业的实际经营状况产生较大的偏差，导致两者之间并没有联系到一起；二是一些商业地产企业的财务人员在制定财务预算时并没有注意到商业地产行业的规律和特点，缺乏足够的执行力和契合度，这种情况下做出的预算在实际的执行过程中也会与企业的实际经营状况产生较大的偏差。3.企业战略目标、项目开发预算和年度财务预算之间缺乏联系商业地产企业的开发项目通常会有着不确定因素较多的特点，而开发周期较长就是这个特点的体现。在这种情况下，对财务预算加以合理地编制是非常重要的。做好对财务预算的编制工作，不仅能将企业的年度财务经营状况展现出来，还能综合地反映出企业所开发项目的实际情况。可是在目前阶段，很多商业地产企业仍然在套用传统的预算方式，而在传统的预算方式中，企业战略目标、项目开发预算和年度财务预算之间缺乏足够的联系，这对于企业对财务预算的合理编制来说是十分不利的。
二、提高商业地产开发经营中财务预算管理水平的具体措施
1.提高商业地产开发企业预算编制的合理性在商业地产企业的日常工作中，财务预算管理工作的开展质量会直接影响到企业的开发与经营。因此，商业地产企业的管理者必须真正认识到财务预算管理工作的重要性，将财务预算管理作为企业的核心管理工作之一，并针对性地为财务预算管理工作的实施提供所需要的支持。同时，商业地产企业的管理者应向员工们多加灌输财务预算管理工作的重要程度，为财务人员提供真实可靠的财务数据，避免财务人员在进行财务编制工作时遇到过多的阻碍，提高预算编制的合理性，确保财务预算管理工作可以在各部门员工的配合之下得以顺利开展。财务人员在进行预算编制时，需要重点关注土地的使用情况，搜索有价值的土地信息，并参照相关的法律来制定出一个科学、合理的预算编制方案。另外，商业地产企业的财务人员对于向银行贷款时出现的各种税率问题，必须要严格地加以分析和计算，使商业地产企业的财务预算管理质量及效率得到充分地保障。2.加强各部门之间的配合，合理估计各方面的预算在商业地产企业的工作中，开发项目的预算工作会涉及到多个不同的方面，如综合地价、研发费用、工程费用以及手续费等等。因此，商业地产企业的管理者应当对收入成本进行预算，并对现金预算分期展开合理地规划，做好随时进行筹资的准备。对于上述这些工作，商业地产企业的各个部门需要紧密地配合财务人员的编制预算工作，各部门具体的工作内容分别为：营销部门主要负责与资金预算有关的一些工作，如销售支出预算、销售回报预算等；开发部门和工程管理部门主要负责地价支出编制工作以及工程建设所需的资金支出预算；财务部门主要负责对偿还银行贷款本息支出的编制工作以及对税费支出的预算工作；人力资源部门主要负责培训费的编制工作以及对人工成本的预算工作。由于商业地产企业的产品通常有着较长的核算周期，且对收入确认产生制约的因素也较多，其成本项目存在着特定性。因此，商业地产企业的管理者需要在获得土地之前就让营销部门与策划部门对地价指标和净利指标展开初步地预估，然后再让项目部、财务部、营销部、设计部以及策划部等业务部门共同对商业地产开发过程的前、中、后期的实际收入与成本进行分期预算，从而完成对整个项目损益情况的预算。3.提高商业地产企业财务预算管理的准确度商业地产企业在平时的开发经营工作中，财务预算管理工作的准确度至关重要，它是保障财务预算管理质量的关键。财务人员在进行财务预算管理工作时，需要时刻把财务预算管理的准确度放在最重要的位置上，因为财务预算管理的准确度会直接影响到企业的经济效益以及企业在未来的发展趋势，它是商业地产企业在战略目标制度工作上的必要依据。所以，商业地产企业的财务人员在开发和经营各种工程项目之前，需要先收集与该项目有关的多方位信息，并对项目信息的可靠程度加以分析，严格确保项目信息是真实可靠的，这也是促进财务预算管理工作顺利开展的关键。同时，财务人员还要制定统一的财务预算管理制度，使财务预算管理工作能拥有一个可靠的依据。在对财务预算管理工作进行规范时，财务人员应当把财务预算管理工作与财务监督工作有机地结合起来，从而提高财务预算管理工作的质量。4.加大对财务预算的考核力度对于现代企业而言，开展和实行任何经济活动的最终目的都是为了实现企业的预期目标，这也是企业财务预算管理最根本的要求。因此，商业地产企业的管理者若想真正提高企业的财务预算管理质量，就应当在执行财务预算时充分落实事先所制定的经营策略，加大对财务预算的考核力度，提高对财务预算的控制和约束程度，这样才能使企业的业务预算工作以及财务预算工作得到有效的落实，使企业的财务预算管理体系能够更加地完善。商业地产企业的各个部门在日常工作中，尤其是在一些与商业地产的建设及销售有关的活动中，一定要严格落实预算工作，必须要确保在预算的范围之内来开展相应的经济活动。例如，商业地产企业可以将“以月保季，以季保年”的原则作为基本的财务预算管理策略，并将这一策略运用到实际的管理工作中，从而保证财务预算政策能够得到充分地执行。另外，企业还应建立一个完整的财务监督机制，并通过该机制来对财务预算管理工作的执行情况加以反馈，最终形成一个全面控制、全员参与的财务预算管理体系。
三、总结
由此可见，尽管当前阶段的商业地产企业中的财务预算管理工作存在着一系列问题，但这些问题并不是无法解决的。对于商业地产企业的管理者而言，应当提高商业地产开发企业预算编制的合理性，加强各部门之间的配合，合理估计各方面的预算，提高商业地产企业财务预算管理的准确度，加大对财务预算的考核力度。只有这样，才能真正提高财务预算管理工作的质量，从而实现企业的可持续发展。
参考文献：
[1]刘正.商业地产开发经营中财务预算管理的应用与实践方法分析[J].财会学习,2017,(10):72-73.
[2]刘平.财务预算管理在商业地产开发经营中的应用探讨[J].财经界(学术版),2014,(20):174-175.
关键词： 房地产商业项目风险管理
Pick to: the construction project due to long time limit, large investment and main body participation, the complex relationship organization, in the process of implementing a lot of uncertainty. Commercial real estate project implementation will face all phases of the risks, the risk management are in essence a lower risk to the negative impact of the decision-making process.
Keywords: real estate business project risk management
中图分类号：F293.33文献标识码：A 文章编号：
建设工程项目由于工期长、投资大，参与主体多，组织关系复杂，在实施过程中不确定性因素很多。因而，在项目实施过程的各个阶段将面临各种风险，风险管理实质上是一个降低风险负面影响的决策过程，该决策过程包括识别、估计与评价、处理及后评价几个阶段。本文主要介绍了房地产开发项目中商业地产项目风险管理及控制措施等内容。
一、项目风险管理概述
现代风险管理一般由三个阶段组成：在识别、估计和评价了风险之后，就应考虑如何有效地控制和处理风险，即选择应采取的各种避免损失和控制损失的对策，分析各对策的成本及后果，各施工企业根据自身的经济状况及风险管理的总方针和特定目标，确定各种对策的最佳组合，达到以最小费用开支获得最大安全效果的目的。
风险控制对策是指处置风险和避免或减少损失所采取的各种措施和手段，这种处理技术的主要特征是力图避免或减少涉及风险各方所面临的风险及其影响，即通过回避风险、损失控制、非保险转移等手段，消除或抑制风险因素，防止风险事件发生，尽可能地将风险损失减少到最低限度，一般在损失发生前实施。回避风险系指直接避免能导致风险的事项和活动，以消除可能发生的损失。
二、商业地产六大风险
1、物业形式明显不同
商业物业与地产商熟悉的住宅、公建等明显不同，商业物业应具备与之相对应的经营模式和管理人才，否则将会付出惨重的代价。因此，开发商业地产不能简单套用住宅的先设计后销售模式，而应先确定经营模式、招商对象和业态需求,进行建筑规划设计，以最大限度地减少日后改造费用的成本，从而降低开发风险。
2、竞争加剧价值下降
高额利润驱使着众多的地产商跟风进入商业地产的开发领域，由于信息的不对称，在同一区域可能会出现多家商业地产项目撞车的现象，导致商业地产从短缺热销到过剩滞销的严重后果。因此，进行竞争者调查和掌握政府商业规划十分重要。
3、充分认识资金压力
大型商业地产项目的招商对象通常是已经或准备进入中国的外资商业企业，由于他们更多地是租用而非购买商业物业，因此若无强大的资金实力或无力自己经营，则很可能会被资金压力逼上绝境，甚至出现新的烂尾地产项目。
4、复合人才严重缺乏
商业地产在国内特别是北方地区起步较晚，目前开发商业地产的开发商多为地产商，对商业的选址、功能要求等专业知之甚少，对地产和商业均为精通的复合型人才更是凤毛麟角。人才的短缺导致开发商业地产的风险加大。
5、利润过高产生泡沫
目前国内一些城市特别是大型发达城市，由于策划炒作等非理性因素，导致商业地产的租售价格虚高，一些经营者在商业微利时代的大背景下，不堪高价格的重负，很难步入持久的良性经营，经营者的失败最终将会把爆涨的商业地产市场拉下马来。
6、经营理念差异过大
商业地产应属于边缘产业，商业与地产两个行业的差异性很大，经营决策理念也相去甚远。在实际中两个行业人员在决策理念和经营运作过程中，时常产生剧烈的碰撞，达不到："1+1=？"的统一，不和的最终结果必定是商业地产项目的失败。
三、有效控制风险
由于商业地产经营回报期长，投资大，风险大，一旦开发经营不理想，将造成巨大的经济损失，对此，可以从以下几个方面来控制风险。
1、选址应权衡各种因素
商业地产选址首先应考虑项目所在地的城市影响力，目前一些地级城市由于交通不完善、旅游资源不丰富、城市影响力弱，开发大规模MALL就值得商榷。其次，项目应考虑交通系统是否完善，因为交通将影响项目的核心商圈辐射半径的大小和物流系统成本的高低。 第三，应考虑核心商圈消费能力，以本地消费为主。第四，应考虑政府对地段的重视程度。作为发展商或公司对商业经营了解得太少，所以在进行商业项目选址论证时一定要有商家或经验丰富的商业顾问公司参与；在选址论证上不光靠经验，还要有大量的定量分析，既然商业地产的价值要靠招商来实现，而要成功招商必须与商家（主力店）有"共同语言"，从商家的角度来论证商业项目选址的合理性，而不是一厢情愿的"单相思"。
2、开发规模宜适度
目前，我国商业地产开发好像存在一种误区———越大越好，事实上，商业规模受商圈购买力和商圈其他商业设施的制约，所以商业地产的开发规模要通过科学的分析。一般来讲，5万平方米左右的MALL区能基本满足一般二级城市的购物消费功能。
3、项目定位应适度超前
在对商业项目定位前，除考虑项目所在地的总体经济环境、产业结构、人口基数、消费能力、消费支出、消费习惯、当地人生活水平、商业布局现状等市场情况外，还要对经济发展趋势、商业发展格局进行详细分析，项目定位要适度超前。
4、营造主题特色吸引消费者
没有特色、没有主题的项目就没有生命力。主题一定要有丰富的内涵来支撑，要特别抓住购物群体当中核心的部分，充分考虑本地文化特征，商圈的最为有效的辐射范围主要还在本地市场，受现在的收入条件限制，对外地市场的影响，毕竟有限。
5、专业化经营管理保证投资者利益
有不少商业项目，前期开发推广都非常成功，但经营非常艰难，从而造成投资者信心丧失，因此聘请著名的商业管理机构已经成为我国目前商业地产开发的主要模式。
总之，商业地产开发应在科学选址、定位的基础上，确定经营模式、招商对象和业态需求，并请专业商业规划公司进行商业规划设计，最大限度地减少日后改造费用的成本，从而降低开发商业地产的风险。
参考文献：
〔1〕全国造价工程师执业资格考试培训教材，工程造价管理基础理论与相关法规，中国计划出版社2009年第五版。
关键词:REITs 房地产信托基金 旅游商业地产
一、REITs相关知识及其特点
房地产信托基金的英文名称是Real Estate Investment Trusts，简称REITs，这是以美国为代表的大多数国家的名
词，英国将房地产信托基金称之为Property Investment Fund，简称PIF。中国还没有关于房地产信托基金的统一定义，结合REITs的原理，国内相关领域的专家刘李胜在《REITs运作与管理》一书中给出了如下定义:REITs是通过发行基金券(如收益凭证、基金单位、基金股份等)将投资者的不等额出资汇集成一定规模的信托资产，交由专门的投资管理机构加以管理，获得收益由基金券持有人按出资比例分享，并共担风险的一种金融投资工具。它是专门用于房地产投资、租赁开发、销售和消费等方面的投资基金，投资范围限于房地产领域，是集众多的分散资金于一身，同时采用专家经营、专业化管理的一种投资体制[1]。简单说来，RREITs是房地产行业的产业投资基金。
从投资对象角度看，REITs一般投资于产生稳定收益的房地产物业，主要业态是商业地产，包括写字楼、商业中心、酒店、工业厂房、度假公寓、医院等。美国有少量的REITs也投资房地产抵押贷款或者房地产贷款支持证券，具有较高的风险，但总体而言，REITs投资对象均为低风险资产。
从投资来源角度看，REITs是一个募集大众投资成立的投资基金，其中拥有广大中小投资者，是资金来源更广泛，这是相对于少数人才能投资大型商业地产项目而言，是一个巨大的金融创新产品。
从基金运作角度看，REITs是在信托法律关系基础上发展起来的，这种信托关系将产权与管理经营权分开，保证了独立性，同时，REITs在符合规范的情况下可以选择上市交易，也可以选择不上市的运作方式。
从收益角度看，REITs要求每年90%的分红比例回馈投资者，REITs这种特殊信托关系使得REITs不具有自我积累和自我发展的能力，不具有缴纳公司税的标准，从而巧妙地规避了公司税，而且在美国，REITs投资的对象均为免税物业，所以REITs享有很大税收优惠。根据美国REITs协会(National Association of Real Estate Investment Trusts， NAREIT)的数据，自1971年以来，REIT指数从100点，上涨到2007年底的3394.71点，年复合收益率达到了10.29%，这一收益率超过了同期标普500指数7.65%的年化收益率(从103.94点上涨到1468.36点，经股息收益调整后)。从REITs的回报率构成来看，其股息率一直保持在较高水平，平均在8%左右[2]。因此，REITs是一种具有吸引力的稳定收益型的股权类投资产品。
REITs在海外已经发展非常成熟，美国是世界REITs的主体市场，欧洲、日本、新加坡、中国香港和台湾等地也有发展不同规模和形式的REITs产品。现在中国内地关于REITs的推出方案正在研究完善阶段，多个REITs正在筹备过程中，正式推出只是时间问题。
二、旅游商业地产的特性
商业地产并没有规范的定义，但是各界对商业地产的具体指向和内涵有着普遍一致性，商业地产一般相对于住宅地产而言，最明显的区别是物业用途，主要用于非日常居住的经营性质的物业形态一般被称为商业地产，具体表现为商业零售中心、大型购物中心、商业街区、专业市场、酒店、度假公寓、写字楼、工业厂房、医院等形态。而住宅地产主要是满足日常居住的普通住宅、别墅等物业。而旅游商业地产是指主要用于旅游产业的商业地产，主要包括度假酒店、度假公寓、度假医院、旅游购物街、旅游企业办公楼、旅游纪念品生产园区等。
商业地产一般要求较大的投资额，要求更专业的开发水平与经营管理水平，所以一般是有实力的成熟开发商和金融财团才会涉足的领域。旅游商业地产有着一般商业地产的共性，但是在部分方面体现得更加突出，主要体现在风险更高，难度更大，对投资强度以及投资回报周期对要求更高等三方面。
旅游商业地产的高风险。由于旅游商业地产一般产生于旅游集散地和旅游目的地，部分旅游集散地和旅游目的地都不在重要城市，即使在重要的城市里，也大多在城市郊区，而不在市中心黄金位置，由于商业地产的成败与选址关系密切，所以旅游商业地产在选址上的特性就造成了旅游商业的风险性大大增加。与此同时，旅游商业地产受到直接旅游行业的影响，而旅游行业是一个非常脆弱的行业，景区生命周期随着人们消费偏好的变化具有较大的不确定性，政治、经济、社会等突发事件和自然气候变化等多方面的影响因素都会作用到旅游业，使得旅游行业随时有可能面对不确定性的低潮，形成经营周期内的风险。而这些风险在一般商业地产项目上概率相对较低。
旅游商业地产的高难度。旅游商业地产的高难度直接来源于高风险，旅游商业地产项目规划设计与日常经营都难以战胜自然因素形成的淡旺季，难以战胜突发事件所带来的不利影响。此外，经营者需要深刻理解旅游者的消费需求与一般消费者的差异，需要处理好各种文化冲突所带来的问题，需要更多的措施来打造吸引力，需要更多技巧来培养忠诚顾客，以上因素都构成了旅游商业地产比一般商业地产更高难度。
旅游商业地产需要一定的投资强度，和一个相对较长的投资回报周期。如果低于一个合理的强度，旅游地产的失败概率极大，反而是等于或者高于这个合理强度之后，成功的概率大大增加。这是因为旅游商业地产的成功形成需要营造足够强烈的吸引力，舒适的消费空间，合理的商业业态。而这些事情都是需要时间来培育和调整的，这也决定了旅游商业地产需要一个旅游相对较长的投资回报期。
目前，中国的旅游商业地产项目整体开发水平较低，发展阶段初级，粗制滥造的粗放型模式还很普遍，少量较成功的项目基本都依托于城市人群消费，更像是一般商业地产项目，而远离城市的旅游商业地产项目成功案例较少。与此同时，我国旅游业发展正处于快速增长期，对旅游商业地产项目的需求是巨大的，中国绝大多数旅游目的地，都需要建设大量包括酒店、公寓、旅游购物中心等项目。
三、REITs对中国旅游商业地产行业的影响
首先，REITs为中国旅游商业地产的投资者提供了一个绝佳的退出机制。成熟的旅游商业地产项目能够提供稳定的现金流，由于面对旅游者提供服务，所以具有较高的定价能力，同时，此类项目的土地成本较低，一般能得到政府的大力支持，也是配合开发高端住宅类产品的前期介入模式。虽然旅游商业地产项目属于高质量的资产，但是由于其需要占用大量资金，投资回报周期漫长，资本周转率很低，更重要的是投资者除了销售物业，持有出租和抵押贷款这三种主要的资金回笼方式之外，没有更好的投资退出机制，所以旅游商业地产的投资吸引力缺乏竞争力。REITs 为有稳定收益的优质旅游商业地产项目提供了一个绝佳的投资退出机制，将优质的成熟项目资产打包到REITs资产中，投资者的投资回报周期大大缩短，可以迅速回笼投资。这种加快回笼投资的退出机制，有利于回笼资金进入新的项目投资开发，从而加快旅游商业地产行业的发展。更具体来讲，这种退出机制和退出机制带来的溢价收益，还能激励投资者更加从容，更加有信心投入，根据市场的需求，高起点和高水平地开发旅游商业地产项目。
其次，REITs可以为拓宽中国旅游商业地产项目的融资渠道。中国的发展阶段早已经不再是一个资金极度缺乏的时代，相反，中国市场的资本雄厚，特别是民间涌动着大量热钱，缺乏合适的投资渠道。同时，大量海外资金也瞄准了中国的旅游商业地产项目，希望能把资金沉淀到中国优质的旅游商业地产项目上。在这种背景下，旅游商业地产项目除了传统的融资渠道之外，还能从REITs融到金融机构、广大中小投资者、海外基金等多方面的资金。所以REITs推出之后，不仅有利于房地产的发展，例如旅游商业地产将有机会大力发展，还能起到稳定中国的金融市场的作用，不仅是为市场提供了一个稳定收益的低风险产品，还分散了银行的贷款风险。有学者指出，我国适时推出REITs，可以更好地满足居民的房地产投资需求，分流资金，缓解流动性过剩与房地产投资过热[3]。
第三，REITs将为中国旅游商业地产带来更专业和更先进的管理。REITs的国际操作经验是委托独立的专业经营管理机构来负责项目的日常经营管理，这首先是制度需要，同时也因为REITs所持物业的经营管理要求比较高。独立的专业机构贴近市场，积累了丰富的管理经验，是REITs取得稳定收益的重要因素。反观中国旅游商业地产的粗放型发展模式，无论是服务态度和专业技能都有巨大的提升空间，亟待有标杆性的项目来带领整个行业素质的提升。REITs推出之后，旅游商业地产将在业态上更加丰富，酒店、旅游商业街、度假公寓、养老公寓、保健医院、大型综合购物中心等新兴业态将大力发展，这需要更专业的机构来进行策划、规划、招商、销售等经营管理工作。可以预见，REITs将带领中国旅游商业地产从粗放型的管理阶段过渡到专业化的精细管理阶段。
第四，REITs将催生中国自主品牌的旅游商业地产投资基金。以美国为例，Boykin Lodging Company、Extended Stay America、Host Marriott、UDR、AMLI、Parkway等著名的投资基金，专注于旅游商业地产的投资，已经走出美国，在全世界拓展业务。中国有着巨大市场，也有部分企业在这方面做了大量的前期工作，REITs的推出将有利于这些企业做大做强。以万达集团为例，万达正在争取REITs项目，万达除了城市综合体之外，万达的酒店业务，旅游商业地产业务均可以打包到REITs资产中。2009年初，万达集团联合中国其他三家一流的民营企业在长白山投资200亿元打造长白山国际旅游度假区[4]。与此同时，万达集团将旅游地产的触角伸向了中国一流的旅游目的地，例如三亚、云南等地。万达集团等中国优秀旅游地产开发商将在REITs的帮助下迅速成为著名的行业投资基金。
最后也必须客观地指出，REITs作为一个新的金融产品，并不能从根本上改变中国旅游商业地产行业的现状，只能推动旅游商业地产行业上一个新的台阶。主要表现在REITs一般只收购成熟商业产品，对投资前期开发的项目有着严格的控制，这点并不能从根本上解决旅游商业地产开发面临的资金问题。
参考文献
[1]刘李胜、高翔，《REITs运作与管理》北京，中国时代经济出版社，2009年(p2).
[2]旅游财富网:美国有限合伙投资及权益性投资基金.
所谓商业地产，是指在开发商业性建筑项目的过程中，将投资估算、开发规划、市场定位、业态组合、招商、销售和运营管理等按一定的次序作为一个整体流程来运作的房地产开发与经营业务，它包括商场（购物中心等）、娱乐场所、休闲性场所和各类消费场所的商业物业的开发与经营。
2007年1～2月份商业营业用房投资比上年同期增长12.7%，增幅比同期房地产及办公楼投资分别低11.6和6.8个百分点；2007年第一季度，商业营业用房投资虽有所反弹，即比上年同期增长17.7%，但增幅不仅比同期房地产投资低9.2个百分点，而且比同期办公楼及其他非住宅投资分别低5.3和2.3个百分点。2007年1～4月份与全国房地产开发投资略有反弹的情况不同，商业营业用房投资584.2亿元，比上年同期增长15.3%，增幅与上年全年基本持平，比2007年第一季度回落2.4个百分点，比2007年1～4月份全国房地产、办公楼和其他非住宅投资分别低12.1、23.0和11.7个百分点；在房地产开发投资中的比重为11.1%，比上年同期和2007年第一季度分别低1.2和0.2个百分点。
随着以美式摩尔为代表的大型综合购物中心落户北京、深圳等大中城市，中国零售业全面对外开放，几乎所有的大中城市都已经或计划建设大型的购物中心，这就为商业地产商的发展留下了巨大市场发展空间。商业地产作为一种不同于传统的商铺租赁形式、以全面融合地产业与商业为特色的地产形式，正悄然成为房地产市场的新宠儿。中国商业地产将掀起新一轮的投资热潮，商铺地产、购物中心地产、酒店地产、写字楼、工业地产都将成为未来商业地产投资的亮点。
二、商业地产项目的特点
商业地产项目主要有以下特点：对资金的需求较大、受政策的影响大、协调利益的难度大、合理规划的难度高。
1、对资金的需求较大。地产项目的投资大、占地广、建设和投资回收期长，商业地产开发投资要求巨大的资金投入。商业地产项目需要一次投资建成才能形成商业氛围，因而所有的前期投入都来自开发商的积累。据有关专家估计，按北京商场目前的装饰水平，每平方米建筑费用加上装修费用大约为2万元，5万平方米的大型商业地产项目就得近10个亿，一年仅利息就要5，000多万元，加上水、电、空调、电梯等一系列费用，其运作成本之高可想而知。而在出租过程中，为了吸引主力店加盟，发展商不得不采取前几年租期内低租金，甚至部分免租金的形式，这必然又减少了前期回报。因此，商业地产对开发商的资本实力、市场融资能力和抗风险能力有着很高的要求。
2、受政策的影响大。对于商业地产项目投资，政策层面的巨大影响不容忽视，这些政策主要包括房地产开发政策、金融信贷政策、销售管理政策、工程建设政策等。首先，商业地产项目开发报建要经多个政府部门审批。除了国土、规划、园林、消防、人防、市政等部门外，规划方案还必须向市商委报审，设计必须符合城市商业网点的整体布局才可能获得通过。有的城市由于商业设施较多，对开发大卖场和百货店甚至要召开市民听证会，如大连。其次，银行对商业地产购买的抵押贷款条件与住宅有区别，商业房地产贷款至多六成10年，而住宅贷款可以达到八成30年。
再者，商业项目的层数少，根据销售政策规定，一般要到物业结构封顶后才能预售，而高层、小高层住宅只要投资达到1/3、已经确定竣工日期就可以进行预售，因此商业地产开发要求发展商具有很强的资金实力。此外，商业项目对政府区域规划比住宅更敏感，城市功能布局的调整对商业项目的收益将产生革命性的影响。商业地产与城市发展互相促进、互为制约。
3、利益协调的难度大。商业地产的目标市场面临两级客户，一是销售阶段的投资经营者；二是物业经营阶段的最终消费者。在进行商业地产策划时，不仅要考虑各投资经营者的需求特性，更要考虑最终消费者的消费行为和心理特征。如此，在商业地产的开发中，开发商、投资者、经营者、物业管理者就形成一个环状结构，其多方利益是密切相关的。开发商只有从为商业经营服务角度出发，兼顾自身开发利益的同时，考虑整个环路的其他利益者，才能维持整个环路的发展。
4、合理规划的难度高。一方面商业项目面对客户需求个性化特点更加鲜明，各种业态对商铺的要求不具有替代性。如果针对特定目标客户规划设计的商业项目招商不成功，项目在短时间内将很难找到合适的客户，从而给项目销售招商带来严重的后果。最关键的是，由于其规划难度大，因此需要多个专业顾问中介机构、各方面专业人员的协调配合，才能提高项目开发的成功率。这也对商业地产项目资源整合的程度提出了更高的要求。
三、商业地产的主要盈利模式
盈利模式的多样性同样也是商业地产项目的显著特点。商业地产的盈利模式不同于住宅，住宅是一次性获利，而商业地产是靠物业增值来获得长线投资回报和长期现金流。因此，商业地产盈利模式的确定，对项目的成败至关重要。纵观我国目前商业地产的运营盈利模式，可归纳为以下几种：
1、整体出售。通过店面或店铺分割的方式，将商业地产出售给各个小业主。这种方式可以使开发商尽快收回投资，减少商业风险，但不利于商业地产项目的持续经营，且小业主面临较大风险。
2、整体出租。开发商将商业地产全部出租给商业经营者，获取租金收益。这种方式回报周期长，风险大，但可以获得物业增值和持续现金流，同时还可以以此获得抵押贷款。
3、部分出售，主力出租。根据项目具体情况，部分出租，部分销售。项目较好的运作模式是将部分房地产出租给著名零售商，以此带来人气，提升整个商业地产的价值；同时高价出售待售物业，以获得最大经营收益。
4、整体持有。开发商自己经营商业物业。这种模式的前提是开发商自身拥有商业的专业经营管理人员和队伍，是开发商实现多种经营的途径。实践中，由于该模式容易使开发商自己误入竞争激烈的零售业陷阱中，承担商业经营风险；同时，容易出现商业经营人力资源和品牌资源的缺乏，导致房地产专业指挥零售专业的情况，外行领导内行；此外，还会加大开发商的资金压力。所以，这种模式在一般情况下不主张实施。
5、混合运作。大量商业地产的出现，使零售服务企业选址机会增大、商业物业招商难度增大。开发商可以通过与零售商合作，共同经营商业地产。具体方式有：（1）保底+营业额提成模式。开发商提供商业物业，零售商负责其余部分投资，并负责经营管理，开发商得到保底金额和一定比例的营业额提成。一般情况下，超市类商品的提成比例为1.5～2%；百货类商品的提成比例为3.5～5%。双方约定的保底利润一般低于该项目正常出租时的租金。（2）参股经营模式。开发商为了吸引国内外知名的主力店而出资参股，该主力店设在其商业地产的分店，开发商参股比例一般不超过20%。分店每年按双方约定向开发商支付租金，同时向零售服务商交纳品牌使用费和人员输出管理费，约为1.0～2%营业额。该模式优点是容易吸引知名商家，产生其他正效应，可带租约销售整体物业；缺点是参股资金分红受分店经营状况限制，并因此承担经营风险。
6、产权式商铺。产权式店铺，指开发商将商业地产分割成小商铺出售给小业主。具体操作中可以采用：（1）售后产权人自营。这种方式不利于物业的持续经营。（2）先分散售出产权，再集中招商。这种方式管理困难。（3）先集中招商，再出售产权。这种方式既有利于开发商获得物业最大增值，又有利于商业物业持续经营。（4）采取售后包租。由开发商聘请专业经营者经营商业物业，并承诺一定的收益回报给小业主。这种方式实施过程中往往由于商业经营失败或开发商失信等各种原因，而使小业主难以获得承诺的回报。（5）以租代售。承租人租赁物业一定年期后获得物业产权。当前，有些开发商对农贸市场经营采取现代超市加商铺地产的模式，其实质是对农贸市场的产权式商铺运作与超市零售商的合作组合。根据分析商业地产投资的特点可以看出，商业地产投资的风险是相当大的。因此，在分析评价商业项目投资方案时，也要把风险控制考虑在内。
四、选择商业地产盈利模式需要解决的问题
一是讲求聚合效应和互补效应。把握好项目的市场背景，认真做好市场调查，进行准确的市场定位，不要同质化。许多烂尾楼并不都是因为资金短缺造成的，主要还是开发商对项目的市场研究不够，市场定位不准。
二是对高成本的有效控制。城市中心寸土寸金，地价昂贵，拆迁补偿费、安置费巨大，开发成本非常高。城市中心商业地产一般都是高层，建设周期少则一二年，多则三五年，开发风险相当大。建设周期失控，会给资金供应、市场营销等带来困难。要考虑自己的投资实力，根据实力决定到底是卖，还是租，还是采用其他方式，自己实力达不到的赢利模式是无法驾驭的。
三是要有跨行业整合的能力。商业地产不同于单纯的住宅地产，具有跨行业的特点；不仅要为投资者定位，还要为经营者定位，甚至要为管理者定位。如果自己没有现代商业地产的理念，缺乏商业地产的操盘经验，而是用住宅开发的习惯性思维搞商业地产，不仅赚不到钱，甚至会把老本都赔了。
关键词：国际化；商业地产；地产转型；经济新常态
中图分类号：F293.3 文献标识码：A
收录日期：2017年3月13日
作为国民经济的支柱性产业，我国商业地产在整个经济体系中发挥着牵一发而动全身的作用，事关经济全局。近年来，我国融入世界经济体系的进程不断加快，商业地产亟待转型升级，利用国际化契机，实现企业蜕变，是很多商业地产企业的发展路径。同时，我们也不难看出，我国商业地产行业经过多年野蛮发展，存在着诸多问题，包括产品、业态、经营项目都存在着结构化与同质化的问题，值得行业从业者与理论研究者深入探讨。
一、中国商业地产现状
（一）商业地产体量呈持续增长态势。随着经济社会的发展，国民经济总量不断攀升，人民的生活水平得到了较大程度的改善，良好的经济形势给中国的商业地产开发带来了全新的发展机遇，也Ю戳私隙嗟耐蹲驶会，大量资金不断地涌入商业地产开发市场。随着社会资本的大量涌入，各个大型房地产企业都开始布局商业地产项目，都希望可以在商业地产开发和利用的黄金时代分取一杯羹，赚取高额利润。多个大型房地产企业的进入也给商业地产开发带来了更大的发展空间。根据权威资料统计，2016年我国商业地产销售面积同比继续维持高速增长态势，销售额也在不断攀升。从商业地产经营情况来看，虽然增速相较于2010年前后已经出现一定程度的放缓，但是依然维持着较高的增长速度，行业发展前景依然广阔。
（二）资金强势推动商业地产行业发展。纵观我国商业地产发展，依然存在着资金强势推动的态势。国外资本和一些大型的跨国企业也开始关注到了中国商业地产的发展潜力，一些商业巨头更是斥巨资在我国开发商业地产项目，从而使我国的商业地产竞争更加剧烈。随着商业地产的迅猛发展，投资人也将投资的焦点聚集在了商业地产的开发和利用上。大型商业地产的盈利能力有目共睹，一些传统的房地产企业也开始放弃居民住宅的开发，将经营重点逐渐转移到了商业地产之上。除此之外，一些大型的商贸集团和金融机构也看到了商业地产的盈利能力，开始将大量的资金投入到商业地产的开发中，延伸经营的产业链，拓展自己的经营领域。一些发展前景良好的商业地段更是炙手可热，一些房地产开发企业逐渐开始以打造城市商圈或者商业中心的形式来扩大商业地产的影响力，从而在其中获得更大的商业附加值，获取高额的收益。
（三）商业地产国际化程度不高。从目前国内发展现状来看，商业地产在国内发展较好，并且继续向二三线城市推进，但是国际化程度明显不足。经济的持续发展给商业地产的开发和利用提供了良好的空间，由于经济发展水平较高，一线城市的商业地产项目首先得到了迅猛的发展，并且在短短几年之内就形成了饱和的状态。很多商业地产的投资者和大型房地产开发企业也开始将目光投向经济相对欠发达的二线和三线城市，并且推动了当地商业地产行业的高速发展。但是，毋庸置疑的是，我国商业地产的国际化程度仍有待提高。虽然商业地产行业在国内发展的风生水起，但是能将项目建设到国外的商业地产企业仍旧凤毛麟角，只有少数大型房地产企业走出了国门，并且在国际领域开创了自己的品牌，但是更多的商业地产企业还在抢占国内蛋糕，竞争进入到白热化阶段。
二、中国商业地产面临的国际化挑战
我国商业地产经过多年的发展，已经形成较大体量与规模，但依然存在较为严峻的系统性问题，不管是产品还是技术，都存在结构性的问题，供求关系呈现出失衡状态，许多从业者经营困难，特别是随着全球经济一体化进程的加快，我国商业地产企业面临越来越多的国际挑战，同时也迎来了“走出去”的契机。
（一）海外项目周期相对较长。在海外开展商业地产项目，具有周期较长的特点。从本质上来看，商业地产项目一般都具有较长的开发周期。作为投资较大的国际化商业项目，要想使商业地产建成后具有持续的盈利能力，必须使商业地产具有一定的商业价值，因此这就需要更大的投资比例以及相对较长的开发周期，并且只有这样，才能在一定程度上保证商业地产在建成后实现预期的经济利益。在此过程中，有些地产开发企业没有事先评估自身的经济实力，贸然开展海外项目，看到商业地产项目的发展前景之后就盲目跟风，匆忙开发，从而在商业地产尚未建设完成时出现资金不足的情况，如果这时不能及时补足建设资金，很可能就会出现搁置的情况，从而人为地延长了商业地产的开发周期。另外，当出现资金不足的情况时，还有的开发商会提前向商户融资，利用优惠的承租条件来吸引商户提前交付租金，从而为商业地产项目进行融资。此时，不可避免地会出现一定的经营风险，如果一旦项目出现问题，将会面临巨大的损失，从而进一步加剧商业地产开发的风险，在国际经营环境下，这种投资风险会被进一步放大。
（二）要承担市场及政策风险。在国际化视野下开展商业地产业务，要面临诸多风险。首先，国内商业地产企业并不熟悉海外的法律环境，在开展业务过程中，可能存在一定的法律风险，为企业带来不必要的诉讼麻烦，影响企业正常经营；其次，在开展海外业务的过程中，由于没有很多经营经验，所以对于海外市场行情也不够了解，在经营过程中，可能面临市场风险，如果投资不够谨慎，可能会造成巨额亏损问题。此外，在经营海外业务的过程中，汇率风险也属于一种市场风险，会对企业产生一定的不良影响。在海外开展业务时，也要受到国际形势和国际关系的影响，这些因素都不在企业的控制范围内，因此企业要想实现海外扩展，必须考虑诸多风险因素，并且建立自身风险评价体系，将系统性风险控制到最低。
（三）面临国际市场定位问题。在国际化视野下，中国商业地产要实现转型跨越发展，必须解决商业地产的市场定位问题。随着商业地产项目的持续升温，众多投资者和大型跨国企业都开始涉足商业地产项目，但是并不是所有的投资者都能很好地将商业地产进行准确定位，从而导致商业地产的开发出现一系列的问题，有的甚至很难盈利。商业地产区是一个城市较为繁华的区域，大部分的商业地产都位于城市的核心地段，大量的人员流动和精准的市场定位是商业地产成功开发和盈利的必要条件。而之所以会出现有的商业地产不盈利的现象，很大一部分原因是由于商业地产项目的定位不够准确，或者偏离了人们的消费习惯。比如说，在一些经济欠发达的城市，房地产企业在开发商业地产的过程中没有经过深入的市场调研和前期定位，在开发的过程中仍然按照其他城市的开发水平和市场定位来经营目标城市的商业地产，有的地区消费水平并未达到很高的程度，但是商业地产中却出现了较高水平的消费项目。之所以会出现这种情况，很大一部分原因是开发商和投资者经营理念上的失误，有的房地产开发商简单地认为，即使当地的生活水平没有达到相应的消费程度，但是只要在经营的过程中对消费者进行引导，就可以逐渐提升当地的消费水平，基于这种考虑，使商业地产与当地的生活水平出现偏离。
三、国际化视野下中国商业地产转型路径
（一）不断提升企业融资能力。作为建筑行业，商业地产行业兼具劳动密集型与资本密集型的双重特征，要实现商业地产行业的升级转型发展，不断开创海外市场，中国商业地产企业要提升自身的资金整合能力，提升自身融资能力。从目前商业地产发展来看，很多商业地产企业的融资模式和融资方法都比较原始，同时也承担着较高的市场风险。不管是开展国内业务还是国际业务，中国商业地产企业要想在国际化浪潮下实现升级跨越发展，必须解决自身融资能力薄弱的问题，提升自身综合竞争力。商业地产企业在融资过程中，要采取直接融资和间接融资相结合的方式，提高融资效率，减小融资成本，同r要与国际资本市场对接，为开拓海外市场业务打好金融基础，提升国际适应力和竞争力。
（二）强化商业地产全产业链建设。中国商业地产要想实现国际化发展，必须实现“全产业链”发展，要想进行系统发展，最为重要的是提升项目规划与运营能力。在进行商业地产的投资和开发之前，投资人或者开发商应该首先对城市进行充分的调研活动，从而对城市的发展情况和居民的整体消费水平有一个充分的了解。在掌握了城市的整体发展状况之后，应该对商业地产的商业定位进行合理规划，规划过程中要严格按照之前的调研结果来进行，因为只有商业地产的市场定位与当地城市的经济发展水平和居民的消费能力相适应，才能有效地保证商业地产的可持续发展。在此过程中，消费者的需求以及当地居民的潜在消费能力也是一个十分重要的参考目标，在进行商业地产规划的过程中也应该作为一个重要的参考指标予以考虑。也就是说，在商业地产项目建成以后，既能满足当地居民的消费需求，又能在一个相当长的期间内适应消费者消费需求的发展和提升，无论高端消费者还是低端消费者，都能在城市商业项目上获得良好的消费体验，这才是商业地产可持续发展的关键。
（三）优化经营服务与用户体验。商业地产与其他一些商业形态不同，要想保持长久的发展和可持续的盈利能力，后期的规范运营和管理都是必不可少的重要环节。因此，要想使商业地产得以持续发展，加大后期的经营管理力度，运用高效的经营模式进行经营才是可持续发展的关键。在此过程中，商业地产应该探索出一套切实可行的经营策略，不仅要与上下游业者建立良好的合作关系，还要适时地策划一些经营活动，拉近与目标客户之间的距离，在行业领域树立一个良好的形象，从而不断扩大自身的影响力。
四、结语
综上所述，要想在国际化浪潮下实现中国商业地产的转型升级发展，首先必须从发展理念入手，创新发展思路，转变发展模式，打造商业地产的全产业链条，同时有效评估企业经营实力与市场风险，适当选取合适的商业地产项目，提高企业融资能力和风险防控能力，严把建设质量关，通过优质服务和商品赢得国内乃至海外市场，实现商业地产企业的发展，同时推动国内商业地产总体行业提档升级。
主要参考文献：
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龙湖做商业地产要追溯到2003年。当时，龙湖开始在重庆打造首个天街系产品——北城天街。那时的重庆北城，只是一个名为客车修理厂的地块，曾转手达20余次却无人开发。但在十年后的今天，北城天街已是名副其实的重庆第一商圈。
此后的五年时间里，龙湖则一直专注于单项目运营。2008年之后，龙湖进入项目复制、城市与业态同步扩张的时期。2010年，受调控影响，住宅市场陷入量价齐跌的状态，部分房企开始转向商业地产寻求发展。作为商业地产较早发力的代表，龙湖地产同年开始成立商业地产部，专门负责公司旗下商业地产的发展运营。以开发别墅成名的龙湖地产，凭借突出的建造技艺以及自身的物业品质在商业房产中渐露头角。
2011～2012年，龙湖商业每年开业三个项目，全国化布局初现端倪。根据2012年8月龙湖地产半年业绩会上的数据显示，截至2012年上半年，龙湖已开业的商场整体招租率达98.6%，租金同比增长35%。而在国内，80%～85%的开业招租率一般就被认为是较高的水准。据龙湖商业地产为本刊记者提供的数据显示，龙湖所运营的商场毛利率达到了81%，可与香港顶尖商场媲美。龙湖因此被诸多商业品牌誉为“内地最赚钱的商业地产公司”。龙湖自行开发的《龙湖商业运营管理系统》，可实施监控旗下所有项目每家租户当日营业额、租金情况、人流量等指标，关注商户经营情况，并及时给予帮助。龙湖此举，得到了众多商家的信任和追随，庞大的商户资源库使龙湖成为国内招租率最高的商业运营商之一。
迄今为止，龙湖天街的战略合作伙伴已达750余家之多。一些合作品牌跟随着龙湖天街将门店开到了全国，并因此实现了数倍的营业额增长。如今，天街系已走进14座城市，打造出19个产品，并在2012年前10个月就创造了130亿元的销售额。
龙湖商业地产负责人向本刊记者介绍，龙湖目前形成了三条比较成熟的产品线：龙湖天街、星悦荟、家悦荟。龙湖商业地产会根据地块和区域特点来决定使用哪一种，以目前的项目规划来说，天街系占的比例最大。
与万达模式一样，龙湖商业地产亦采取租售并举的模式。龙湖的购物中心、地理位置特别优越的少量写字楼等业态一般会持有，而商铺、大量写字楼、酒店公寓等其他物业形态则被散售。接受本刊记者采访时，龙湖商业地产负责人介绍，在资金方面，龙湖每年将销售回款10%以内的资金投入商业运营。
在商业物业的选址方面，龙湖的原则是选择在战略区域的一、二线城市新城中心、地铁上盖、交通节点，以及三、四线城市的核心区域和新的规划中心，以低成本获取土地。与大多数商业地产开发商不同的是，为了保证足够的消费力，龙湖利用自己做住宅的优势，巧妙地在商业地产与住宅地产两个板块之间频繁互动。
商业地产专家易铺网CEO陈建明接受本刊采访时表示，比较看好龙湖商业地产的商业模式。陈建明认为：首先，龙湖“租售并举”的模式能有效降低回款周期过长带来的投资风险；其次，无论从商业项目前期定位，到招商落户，再到卖场的日常管理，龙湖商业都将细节做到极致，有属于自己特色的商业地产运营和发展之路；再次，龙湖商业的业态也大都是体验式业态，以北城天街为例，从开业至今，其业态已历经4次调整，如今其体验式氛围更为浓厚。
“商业地产作为一种空间，事实上承载着社交、体验和消费实现的功能。如同看电影不会被DVD取代一样，全家总动员式的集中消费体验，仍然有赖于商业综合体。从这个意义上讲，以体验式商业为主的龙湖商业地产，应该会大有可为。”陈建明说。
扩张隐忧
据龙湖商业地产负责人透露，2013年是龙湖商业地产扩张元年。今年开始，龙湖计划每年新开一个大型购物中心。然而，由于全国商业地产项目在建和潜在供应量巨大，部分城市商业地产面临过剩的风险。而商业地产快速扩张的背后需要战略、资金、人才等多方支撑。龙湖地产商业地产是否做好了准备？
面对本刊记者的提问，龙湖商业地产负责人回复说，作为一个发展十九年的开发商，龙湖从集团层面有全方位的基础来支撑扩张目标，归结起来就是“有规划、有钱、有人、有资源”，具体包括：
第一，清晰的战略规划。上述目标是由具体的商业土地储备和城市发展规划来支撑的。
第二， 强健的财务支持。商业地产非常吃现金流，而龙湖目前可以说是现金流管理最好的公司之一。在香港上市公司核心财务指标中，龙湖的多项指标基本都处于行业前三位。截至2012年6月，龙湖的净负债率仅为49%，而融资成本不到7%，这是绝大多数同行不可想象的数字。2013年，龙湖在穆迪的评级上调到Ba1，标普评级则为BB+，在民营房企信用综合评级中排名首位，充分说明了龙湖的企业实力。
项目层面上，龙湖原则上不做单纯的商业项目，多以和住宅、酒店、写字楼结合的商业综合体呈现，并且住宅、写字楼的销售先行。这一模式充分发挥了龙湖住宅领域的优势，依托龙湖销售业务的优异表现，项目内的现金流也能够基本平衡，实现项目内循环。
第三， 专业稳定的团队。龙湖有稳定、专业、经验丰富的商业团队，中高层平均商业从业年限超过十年，服务龙湖五年以上的中高管比例超过60%。同时，龙湖一直以来重要的成功基因——企业文化，在需要细致、人文关怀的商业运营中更加能发挥其强大的功效。
第四， 坚实的城市资源。龙湖多年来深耕每座进入的城市，获得了丰厚的回报。2012年，龙湖在产生销售的12座城市中，有8座城市的销售额排名前十。这背后，反映了龙湖在各类城市资源的积淀上非常坚实。目前，龙湖已长期和100多家全国性媒体、近300家地方性媒体保持着良好的合作关系。这些都将为商业的顺利发展奠定基础。
第五，品牌口碑。龙湖的品牌美誉度和忠诚度在行业中和市场上有口皆碑，客户满意度连续多年排名全国第一。据专业的第三方数据，龙湖的客户满意度高达87%，其中有70%的客户具有重复购买意向，也表现出龙湖业主的高端特点。地产、商业的有效联动，能够让龙湖业主这一优势使商业极大地获益。
同时，龙湖商业也在商户中形成了良好的品牌口碑。多年来，龙湖商业在开业期和调整期的招商率分别高达90%和95%，远高于行业平均水平的80%和85%，体现了龙湖品牌对商家的强大号召力。截止到2012年底，龙湖商业在全球范围内接触并建立联系的商户超过了3000家，引入到龙湖商业体系1526家，跟随龙湖进入不同地区和项目的品牌达到215家，达成战略合作品牌的近200家。这既是龙湖商业品牌的成绩，也是龙湖商业长期发展的重要资源优势。
尽管龙湖商业地产对自己的扩张之路充满信心，并给出了一大堆数据以证明其可行性，但多位接受本刊记者采访的业内人士对此却持不同观点。第一太平戴维斯策划部总经理徐伟成直言，龙湖商业地产试图按照重庆、成都的成功模式大量复制，从省会级城市到三、四线城市去，通过不同的产品线扩大市场氛围，像万达般形成规模效应。但龙湖商业发展速度过快，带点盲目乐观。缺乏对未来中国市场消费趋势的把控研究，将是其未来发展模式需解决的课题。因为商业模式、建筑硬件和开发投资容易复制，团队管理、人才招聘与留住人才、按现在发展商业消费市场迅速适应的营业力，则不容易有机和系统地对变化万千的“市场”作准确的应变。像大船连接各类中型船只一样，灵活转向并非易事。
而商业地产专家鄂丽华担忧的是，和龙湖商业地产一样，近年很多商业地产公司都在攻城略地、大肆扩张，加上以住宅为主的房企也纷纷加码商业地产，短期大量激增的商业地产相较于人才储备、零售业发展等现状存在极大的不匹配，这必将出现恶性竞争的状况：大量企业的进入，对土地需求量自然增加，地价必然上涨，导致开发成本增加，在本身就融资渠道狭窄的环境下，企业将承受巨大的资金压力；大量项目的出现，必然引发人才大战，高薪挖人的现象现在比比皆是，导致工作的稳定性受到影响，无法正常运作，这也直接影响了项目的服务品质；大量项目的短期激增，相较于有限的零售品牌资源，也必将导致商业项目的严重同质化，而且因彼此间的恶性竞争不仅增加招商难度并使得项目收益缺少保障。
鄂丽华还表示，与开发住宅不同，一个商业项目能否成功，取决于资金、招商、经营等一系列运营能力。中国的商业地产项目尚在起步阶段，只有少部分开发商能够很纯熟地炒作一个商业项目。大多数开发商还处在一个学习和摸索的阶段，其对于商业项目运营的能力还有进一步提高的空间。商业地产最重要的并不是规模扩张，而是后期运营管理，否则就要面临漫长的养商期。所以，鄂丽华认为，龙湖商业地产扩张即便做了充足准备，但商场瞬息万变，还是应步步为营、谨慎前行。
机遇背后挑战重重
从北京地铁6号线常营站F口出来左拐，步行5分钟便是龙湖·长楹天街售楼处。由于正赶上一期交房，售楼处内人头攒动、热闹异常。虽然记者之前已经电话预约，但置业顾问苏彤显然忙得有点分身乏术。
“商铺卖得挺好的，剩下的已经不多了。”终于腾出时间来的苏彤告诉记者，龙湖·长楹天街规划共24万平方米的商业体量中，90%是由龙湖高度自持，能够推出市场与客户分享的商业仅有3万平方米左右，散售商铺产品十分稀缺，这也客观上导致了产品的热销局面。
尽管商铺卖得不错，但业内人士表示，龙湖·长楹天街面临的挑战仍然很大。其20多万平方米的独立商业中心汇集了IMAX影院、永辉超市、室内冰场、主力百货等，将成为北京城市东部最大的购物、娱乐中心。但常营地区是北京市保障性住房和两限房小区的所在地，购买能力有限。距其不远的朝阳大悦城开业近三年仍处于养商期，便是例子。而且，常营的长住居民已经达到15万人，大量的人口、密集的住宅小区，让这一地区的出行与居住都显得有些拥挤，常营周边的管庄路、朝阳北路因此而经常拥堵，造成交通不便。但地铁6号线的开通使得此区域的交通得到大力缓解，同时也给商业带来了可以预见的人流。
该人士还表示，商业讲究“地气”，商业越多的地方氛围越、越更有环境。但常营目前还不具备这些良好条件，商业配套需要进一步提升，尚待发展。
对龙湖商业地产布局北京，地产评论人马跃成表示，龙湖在北京正在进行的有两个大型的商业综合体项目，一个是长楹天街，一个是时代天街，大概都在60万到70万平方米的建筑规模。龙湖商业地产总是和住宅地产无缝对接的发展思路，并且定位在家庭服务的基础上，这让其与其他商业地产商区别开来，有独特的竞争力。另一方面，北京房地产业的发展势头依然强劲，而商业地产的发展还在起步阶段，特别是新城区域，承载着北京人口转移、疏散、截留的功能，从总体规划上看，新城区域的大型商业设施是有市场、有条件、有发展潜力的，因此龙湖地产发展前景值得期待。
但马跃成同时认为，龙湖走的是自持大部分商业这条路，并且与自有地产项目无缝对接，选择政府投资或区域发展前景好的地区，不在乎当前的地区环境，而是注重未来区域环境，因此特别看重政府主导的新城市板块发展要地。这种方式的优势是降低了成本，能够很快成为地区的地标性建筑，引导区域商业发展方向。但是，这种模式耗费精力比较大，回报时间也比较长，同时也受政府调整规划和地区发展速度的影响。
此外，龙湖地产是从开发高档住宅走过来，进入商业地产的，其发展商业地产的模式仍然具有开发住宅地产的痕迹。目前，龙湖的三个商业地产产品龙湖天街、星悦荟、MOCO家悦荟各有特点，但也大同小异。都是以大型商业综合体完善区域配套，加之高品质城市住宅，从而形成“产商居”一体化的“生活自循环”。而且，龙湖商业定位在以家庭为核心的“综合生活体”。但是，其商业内容并非家庭生活为主，休闲娱乐新潮内容占到很大比例，这与龙湖商业地产周围环境、客户人群特点存在很大关联性。
第一太平戴维斯策划总经理徐伟成谈到龙湖商业地产布局北京的市场前景时表示，龙湖在北京投资发展速度相对较合理，如发展商业地产为主力，则更要谋定而后动。因为北京中高端的商业地产产品（Shopping Mall、奥特莱斯、百货和商业街区）自身的品牌和形态同质化就很严重，加上城市规模、气候特点与近年电商对纯零售业态总金额的冲击，直接影响了传统商业购物中心或商业街区的收益，加上拿地的技术难度，龙湖不得不慎之又慎。
与大多数从住宅转向商业的开发商不同，对于成规模的商业项目，龙湖均选择自己持有并运营，这无疑又对龙湖的资金投入和专业人才提出严峻的考验。自持物业需要资金回报，但是龙湖地产的项目一般都在待开发区域，人群效应短期内不能聚集，消费能力短期内也跟不上来，十分考验资金压力和运营能力。
龙湖商业地产在发展布局中需要注意的是，北京商业地产的竞争对手万达、中粮、华润等都是以商业地产为主的开发商，不但经验丰富，经济实力也非常强大。并且这些大牌开发商占据的位置都是商业资源成熟和基本成熟的地区。龙湖商业的选点都是填补待成熟地区的商业发展需求，与其他竞争对手的布局思路存在差异。
徐伟成还指出，大量的高端专业的商业招商、运营管理人才数量要配合大量迅速的新发展项目合理地到位，同步培育和留住集团的人才，统一经营管理的服务水准，将是龙湖商业地产需要注意的问题。另外，试图复制大规划属于初步的成功商业模式，容易产生自满、官僚、内耗等可能出现的管理问题，墨守成规地复制容易僵化其内部管理和产品创新的活力，造成像当年IBM、Motorola等大企业的“巨人忽视市场原动力”症状。所以对于龙湖来说，在面临机遇的同时，同样面临挑战。
Tips
龙湖商业地产三条产品线分别为
龙湖天街
超区域或区域型购物中心，体量一般在10～20万平方米，业态齐全。天街的一大特点是，总是和住宅、写字楼、酒店等其他业态统一规划、共同开发，以综合体的一部分呈现出来，而不是一个独立的纯商业项目。这就使产业、商业、住宅能够有效联动，构建新的生活和消费模式，有利于城市发展和商圈繁荣。
星悦荟
社区型高端精品商业，体量一般在5～8万平方米，多以餐饮、娱乐为主导，成为精致、典雅的特色商业。虽然体量不大，但因为其特色突出，往往使辐射力超出所在区域。例如重庆的春森彼岸星悦荟，号称“重庆的城市会客厅”，集中了多家高端餐饮商户，开业不到一年，就成为重庆商务宴请、外籍人士交往的主要场所。
