时间：2022-12-13 08:06:57
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房地产形势分析，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
一、商品房市场出现负增长的三大主因
为什么今年上半年商品房销售面积和销售额双双出现负增长？我认为“高基数”、“低预期”、“信贷收紧”是三大主因。
1.高基数
今年上半年商品房销售出现负增长的第一个原因，是由于去年的高基数所导致。2013年是整个房地产市场历史上最红火的一年，全国商品房销售面积达到13亿平方米，商品房销售面积增速最高的时候接近50%。正是基于去年基数较高的原因，今年1-5月份商品房销售面积同比出现了负增长。如果除出2013年的数据，今年1-5月份商品房销售面积和销售额高于去年之外以往任何一年同期数据。也就是说，实际上今年卖了非常多的商品房，只不过因为去年卖得更多，从总量来看，今年上半年的销售量总量是历年同期的第二高年，非常大的。
2.低预期
第二个原因，是预期所导致的对住房市场的观望。房子是家庭里面最大的资产，它有一个非常重要的特点，就是买还是不买受预期所左右。就是大家经常说的买涨不买跌，这是由预期所导致的。最近很多研究报告，包括境外一些研究机构提出的有数、有表、有图象的研究报告，所持的观点都是房价要暴跌，在这种情况下，大家肯定要观望，到底今年的市场会是什么样的格局，万一真的要跌了呢？谁也不愿意买一个到手就降价的资产，这是非常现实的，也是非常容易理解的一个道理。
关于房价暴跌的一些研究我都仔细地研读过，认为有一些理由并不成立。例如，有一份报告提出中国房地产市场暴跌的12大理由，第一个理由就是2013年中国城市的住房竣工面积达到25.96亿平方米，按此计算，中国2013年的人均住房面积就超过日本，到2017年，中国城市的人均住房面积将达到51平方米。这个数据非常可怕，这意味着到2017年，中国城市人均住房面积已经达到、甚至超过现在的发达国家的人均住房面积，而以我们目前的收入水平来看根本不可能实现，所以会出现严重供过于求，价格必然暴跌。那到底是不是这样的情况呢？通过反复的对比，我们发现，中国2013年有658个城市，加上两万个镇，我国城镇竣工总面积是11.7亿平方米，这一数据和那份报告中的25.96亿平方米差距极大，如果是城镇加农村，全国总竣工住房面积也不过20亿平方米，根本无法找到25.96亿平方米的住房面积从何而来，我们预计到2020年，有可能实现城镇常住人口的人均住房面积35亿平方米。所以，我们认为，所有分析都应实事求是，依据真实的数据来进行判断，数据不真实，得出的结论就不可信。但对普通居民来讲确影响很大。
3.信贷收紧
第三个原因，就是今年上半年整个的信贷政策、货币政策是偏紧的。特别是体现在个人住房抵押贷款方面出现了两个新的变化，第一个是贷款成本开始上升，过去家庭购买第一套房贷款利率打八折的优惠基本没有，相反还要上升10%-15%。今年以来，抵押贷款额度收得非常紧，房子卖出去，钱收不回来，因为贷款放不下来。住房市场经过多年的调控，特别是2011年，出台的国八条，限购、限贷等政策，已经把新增的投资性需求挤出市场，80%甚至85%以上买房子是要住，而这个需求如果没有信贷的支持，购房者是很难实现的。
那么，是否如何判断中国房地产市场呢？我们认为中国目前住房市场中的需求总量仍然很大，商品房销售面积屡创新高，去年达到惊人的13亿平方米。而今年的需求量仍然会很大，主要原因就是在于城市人口结构对住房市场是有利的。根据2010年全国第六次人口普查的人口年龄结构数据可以看出，今年24岁到28岁的人群，人口总量为1.2亿，其中8000万人在城镇，这个年纪的年轻人正值亟需住宅的时期，无论是租还是买，所以目前刚性需求比较强。他们是上世纪80年代末出生高峰的那一代。另一部分是上世纪60年代初出生高峰的人，人数总量高达2.2亿人，而他们是住房改善性需求的主体。另外，全国的结构城镇化进程还在持续，城市人口结构更加有利于目前房地产的发展，现在城市化率53%，将来要发展达到63%甚至更高，在这个过程中，每年新增常住人口两千万人左右，所以，商品房的需求量仍然很大，房地产未来的发展还有很大的潜力。
二、商品房供求关系悄然生变
近几年，尤其是从2010年开始，中国房地产市场出现了一个新的变化――商品房的供给速度大于销售的速度。这是需要关注的，2010年商品房的供求关系在全国是偏紧的，总体供不应求，这就导致了之前我国的政策一直在控制房价。而现在供求关系在变化，已经从过去的偏紧到了现在的大致平衡，局部地区供大于求。从各方面的数据看，自2010年开始，连续三年供应速度快，销售速度慢，为什么会产生这种格局？其一，因为我国近年来宽松的流动性，实体经济和其他投资渠道回报不足，大量资金涌入房地产市场，导致供给资金体量变大，供给随之上升。其二，得益于2010年之后中国房地产企业直接融资的上升，直接导致原来投资房地产的需求，变成了房地产的供给。近年来，实体经济和其他投资渠道回报不足，大量资金涌入房地产市场，导致供给资金体量变大，供给随之上升。因此，房地产市场出现新变化，总体的供求关系从过去的整体偏紧变成现在整体平衡，局部地区供大于求。
三、房地产业结构性机会来临
未来的房地产市场竞争加剧，这无疑给开发企业带来了巨大的压力。可以说，中国房地产市场的趋势性机会已经过去，未来主要是结构性机会，在趋势性机会下，开发企业的专业化能力，未来趋势的判断，投资的选择，模式的创新就显得尤为重要了。未来房地产市场的发展前景是值得期待的，仍然有机会，只不过相较以往，机会发生了变化，主要是以下几个方面。
其一，以产品创新为核心的传统住宅的开发。传统住宅现在竞争加剧，什么样的企业最具有竞争力？一是要有足够强的成本控制能力的企业，随着市场竞争加剧，企业成本比其他企业的成本低就能赚钱。二是要资金高周转的能力。三是要有真正的产品创新，好的供给也能创造需求。
其二，以资产管理为核心的办公商务楼宇的开发。中国经济发展的空间潜力在哪里？一个是城市化速度加快，另一个是产业结构升级，这意味着中国未来服务业的发展面临着巨大的空间。未来，第三产业就业人口增长速度快、规模大的地方，发展商务办公楼宇是大有机会的。写字楼、商务办公楼宇是一个城市真正的财富增值的地方，可以带来持续财富、稳定就业等，它也是投资人最稳定的财产和理想的投资目标。如果以资产管理为核心，把资产管理的理念引入到办公商务楼宇的开发，才是真正的商业地产赢利所在。对所有的开发商而言，掌握了资产管理核心开发技术，就占据了经营管理投资和开发的优势，而那种过去用传统开发住宅的模式开发办公楼宇，将会面临很大的风险。
其三，以改造升级为核心的存量房的开发。中国经济过去十几年飞速增长，房地产业也发生了翻天覆地的变化，但是由于当初急于解决住房短缺问题，发展速度太快，比较注重解决“住”的有无问题，而缺少环境、配套等方面的综合考虑和长远规划。未来城市化的发展，要以产业为核心，同时配套住宅，来解决人口居住的需求。催生打造核心产业住宅作为配套的新型发展模式，也是未来的发展趋势。
其四，以服务为核心的养老服务社区的开发。中国的老龄化已经是一个确定的事实，而我们为此的准备是不充分的。未来的养老如何解决，这是一个大命题，但一定跟居住方式有很大的关系。现在大众化的养老服务社区缺乏，能够看到有少量的养老社区，要么特别高端的一些养老服务中心，要么一些特别低端的养老福利院，而中间这块占大多数的需求却很少。针对人口大多数的养老服务社区品种会成为未来需求的主流，找出这样一个合理发展的商业模式，来应对未来人口老龄化，是相当迫切和值得关注的。
摘 要：住宅房地产市场交易过程中涉及到的利益主体主要包括政府、房地产开发商、房主和购房者，是一个典型的利益博弈领域。
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[3] 杨建荣，孙斌艺.政策因素与中国房地产市场发展路径――政府、开发商、消费者三方博弈分析[J].财经研究，2004（4）
[4] 王BB.基于博弈论的中国房地产市场发展形势分析[J].开发研究，2009（4）
[5] 高炳华.住宅市场博弈分析[J].华中师范大学学报（人文社会科学版），2008（5）
（作者单位：郑晓云，王雨，东北林业大学土木工程学院;贾超，黑龙江中医药大学 黑龙江哈尔滨 150000）
（作者简介：郑晓云，东北林业大学土木工程学院副教授，研究方向：房地产经济与管理、物业管理;王雨，东北林业大学土木工程学院研究生，研究方向：房地产经济与管理。）
（责编：贾伟）
住建部对房地产开发企业的9种不正当经营行为作出了明确界定：一类是误导、欺诈、炒作行为，包括虚假信息和广告、捏造或者散布谣言等；另一类是违法违规销售行为，包括未取得预售许可证销售商品房、变相收取定金预订款、捂盘惜售、暗中加价收费、捆绑搭售、“一房多卖”等。
会议要求房地产开发企业，自查不规范行为，加强自律，依法依规经营，诚信守诺。要加快房地产行业的信用体系建设，建立守信联合激励和失信联合惩戒制度，及时公布违法失信企业名单；对查处的严重违法违规典型案例，要公开曝光，形成强大的舆论氛围。
点评：住建部整顿规范房地产市场秩序，一是为配合宏观调控的开展，二是为了规范一些开发商的行为。
银监会严控房地产金融业务风险
中国银监会近日召开三季度经济金融形势分析会，分析银行业运行情况，提出下一阶段工作要求，其中包括严控房地产金融业务风险。
会议提出，严格执行房地产贷款业务规制要求和调控政策；审慎开展与房地产中介和房企相关的业务；规范各类贷款业务管理，严禁违规发放或挪用信贷资金进入房地产领域；加强理财资金投资管理，严禁银行理财资金违规进入房地产领域；加强房地产信托业务合规经营。
银监会相关负责人强调，银行业金融机构要持续提高风险管理水平，加强全面风险管理，坚守不发生系统性区域性金融风险底线。在限购、限贷等调控大潮近期席卷中国多个城市之余，有关房地产领域的监管、执法风暴仍在升级。
点评：今年热点城市房地产市场超预期上涨的主要根源在于货币宽松，资金大量流入房地产等领域，因而加强信贷领域的监管极为必要。
10月40家房企拿地均价降6成
据克而瑞研究中心的统计数据显示，10月，监测的40家品牌房企拿地量价环比均出现不同程度的下跌。其中，下滑最为明显的当属成交均价，由9月份的9614元/平方米下滑至10月份4195元/平方米，下滑56.36%。回归至年内较低水平。
运用大数据提升价值的变革将给房地产企业带来新的生机与活力。
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申明:本网站内容仅用于学术交流，如有侵犯您的权益，请及时告知我们，本站将立即删除有关内容。 运用大数据提升价值的变革将给房地产企业带来新的生机与活力。
2014年，房地产企业关注的重点将发生改变，将有越来越多的房地产企业开始向大数据“屈服”。
而今，中国住宅需求已经发生变化。正如万科总裁郁亮在接受有关媒体采访时介绍的，“5～10年内，市场将看到住宅开发行业的天花板。”而在那天到来时，传统住宅开发商要走向何方呢？
那些转型做商业地产的房地产企业们，遇到的则是另一个问题：互联网移动互联网和电商迅速崛起，颠覆着很多传统的消费需求，分走了原本属于实体店的蛋糕。商业规则被打破了，要么改变，要么死亡。
于是，在2013年的多次房地产相关会议中，有这样一个现象：原来热衷于楼市政策和房价趋势的房地产企业，开始把目光转向了“软实力”，开始用更多的时间研究如何提升开发收益率和资产增值水平。作为房地产企业，他们手中掌握着多年来积累的数以百万计、千万计的购房者信息，这些信息的有效整理和挖掘，可能在大数据时代，为房企们带来新的盈利模式和空间。虽然大多数地产商都低调地表示，目前还没有开始实施地产大数据的收集，但在实践中，部分地产公司已经在着手做电商并建立大数据的供应平台，开始低调地在大数据方面进行布局。
以花样年、万科为首的开始研究怎么利用大数据有效地为购房者提供最符合他们需求的产品。花样年正在打造为中国最大的社区服务平台。其公司董事局主席潘军公开表示：“我们就是要做‘社区电商’，房地产销售也只是为了把社区资源整合到花样年平台上。” 潘军所指的“社区电商”，实际上就是将彩生活物业管理的社区居民变为潜在消费者，以手机App的形式将商户与居民联系起来。
继中粮大悦城爆出大数据是其核心竞争力不久，在酝酿一年之后，万达电商终于迈出实质性的步伐，在2013央视财经论坛上，万达集团董事长王健林表示，万达电子商务绝对不会是淘宝，也不会是京东，万达会结合自己特点开发一种线上线下融为一体的电子商务模式。而世茂则与东软熙康签订了合作协议，向世茂业主提供实时健康动态监测和咨询服务……
这些与大数据有关的一个个举动，都意味着运用房地产企业的变革之路已经开启， 2014年将会有越来越多的企业加入大数据的大军。
不过，大数据本身就是一个新兴事物，房地产企业在这一领域的掘金之路，才刚刚开始。采集数据、分析数据、根据分析结果制定营销策略、提供服务都是一个细心而漫长的过程。当市场“天花板”真的出现，房地产政策发生新的变化时，包括“地产大数据”在内的新的价值创造方式，也许将给地产商带来新的收益和新的增长模式，突破增长的瓶颈。
[摘 要]中国的房地产自1978年党的后开始迅速发展，但近几年，楼市的不稳定，以及信贷、税收、土地等一系列房地产调控政策的出台让人们对房地产业的前景并不看好，但我觉得随着中国经济的发展，房地产政策的逐渐稳定，中国房地产未来的趋势十分看好。
[关键词]房地产 未来 趋势
中国在经历了30年改革开放后，经济腾飞，国民的生活水平取得了较大提高，整个中国的面貌也发生了翻天覆地的变化。房地产业也取得了巨大发展空间。中国的房地产自1978年党的后开始迅速发展，在已经过去的十多年，是中国房地产取得飞速发展和巨大成就的十几年。自1998年中国住房制度改革以来，正式确立了房地产的全面市场化方向，计划和分配时代长期积聚的需求得到了极大释放，加上中国经济的高速增长和城市化步伐的迈进，推动了中国房地产业的大发展，房地产规模和建筑面积逐年递增。而在经历了楼市的升升降降后，国人最为关心的就是中国未来房地产的趋势，究竟将来房地产的前景是看好还是不好。而我觉得未来的中国房地产业还有非常大的增长空间。
自中国改革开放以来，中国的经济一直在发展，中国正处于工业化、城镇化的高速发展期和人民生活水平的快速提升期，到2020年将建成全面小康社会，中国人均GDP10年后会突破1万美元。在技术进步和生产率提高等等因素的帮助下，中国的经济还会持续出现增长。而中国经济的增长正是带动中国房地产业发展的关键因素。中国经济的增长使得国人变得富有，有能力可以改变自己的居住条件。因为经济的发展，城市化的进程已经在中国开始，相当一部分的沿海大城市的城市化规模已经完善，城市的发展带来的政策的改变，例如上海推出的廉租房、公租房已经经适房，都给房地产的增长带来了需求。由此来看， 经济的高速发展必将推动房地产业的快速发展。
随着经济增长的同时，中国的人口也不断在增长，根据我国有关部门公布的第六次人口普查数据可知中国有1370536875人，同第五次全国人口普查2000年11月1日零时的1265825048人相比，十年共增加73899804人，增长5.84%，年平均增长率为0.57%。，在13 多亿人口中有2.5 亿人处于30～39 岁，其中的40%是城市人口，是目前的购房主力；有2.2 亿人处于10～19 岁，他们是未来购房的主力，这些都是潜在的购房需求。而从当前我国的宏观经济形势分析，人们会把这种潜在的购房需求变成真实需求，刺激房地产价格的上涨。例如小孩子因为读书的关系需要学区房、青年人结婚需要婚房、中年人因为事业的发展需要更换住房、老年人需要养老房等等。
随着房地产业的不断发展，房地产的产品也在不断地完善，随之而来不单有着住房的需求，还有国人投资意识觉醒：目前中国城乡居民储蓄存款余额已超过20万亿元。而从整体上看，大多数人的投资意识才刚刚开始觉醒。目前中国人在国内进行理财投资的有效渠道十分有限，而股市“过山车”式的波动使得不少人仍然对不动产的投资更有兴趣。而且随着中国全球贸易的发达以及人民币的升值，越来越多的外资进入中国市场，房地产商业的用途也越来越重要，前景一片大好。
中国房地产业的未来有着中国经济以及投资意识觉醒等种种有力因素的支持，其趋势一片光明。虽然现在由于房价过高，限制购房政策的原因房地产业的局势不太明朗，人们的预期和观望情绪业已出现。房价大幅上涨虽然几乎可能不再出现，但是无可否认，目前对住房的需求并没有大幅减少。所以随着房地产业的发展及一些问题的解决，中国房地产的趋势必将是走向增长和发展。
参考文献:
[1]中国房地产2008年趋势分析——聂梅生
[2]中国房地产宏观调控与市场趋势研究报告——陈宝存
关键词：房地产业；经营；影响因素；分析
Abstract: the status of the real estate industry in the national economy is becoming more and more important, its rapid development has become a pillar industry of the national economy. In this paper, from the development of history, the market of industry, industry, professional real estate production and supply mechanism explains the research points to the real estate development and management theory and method as well as higher standards and requirements.
Keywords: real estate industry; management; influencing factors; analysis
中图分类号[F235.91]
一、概述
（一）房地产开发经营的概念
房地产开发与经营是房地产业经济活动的重要组成部分，是使房地产商品从开发、建设到生产竣工，并能够顺利进入市场，实现房地产商品价值，满足社会对房地产商品需求的经济活动[[1] 参见，吕萍编著:《房地产开发与经营》，中国人民大学出版社，2004。][1]。现代化的经营意识、新型的管理思想是房地产开发与经营企业确定正确的战略和策略，进行高效优质房地产开发经营及物业管理等经营管理活动的重要保证。
房地产开发经营从土地获取、三通一平、设计与前期准备、建筑安装施工、销售实现以及物业管理等活动中无一不对房地产开发商的计划、控制、组织和协调能力提出很高的要求，如何继续保持并强化房地产企业的经营绩效非常重要[[2] 参见，旷开萃; 刘菊红编著:《房地产企业开发经营绩效的影响因素研究》，建筑管理现代化，2005年4月。][2]。
（二）房地产开发经营的特点
房地产的开发、经营与其他商品的开发与经营相比，具有涉及范围广、经手环节多、形式多等特点，因而在开发与经营过程中会表现出难度大、风险大以及受政策等因素影响更强等特点。
1、房地产的开发与经营难度较大，这是由房地产商品本身的特点所决定的。房地产价值实现的先期性、多样性和逐步性的统一，增大了房地产开发与经营的复杂性和难度。房地产商品本身的空间不可移动性，以及影响房地产价格的因素复杂性多样，同类商品的可比性差、个案性强，无疑也增加了房地产的开发与经营的难度和复杂性。
2、房地产的开发与经营风险较大，这也是由房地产商品的特殊性所决定的。房地产的开发经营资金的运转周期长，垫付时间长，与生产周期短的行业相比，无疑要承担更大的时间价值风险。房地产资金投放量大，风险性也大。房地产的开发经营还受到社会政治、经济、消费心理、市政建设等各种外在因素的影响，从而房地产的开发与经营比一般商品经营具有更大的风险性。
3、房地产业的特点、地位和作用决定了房地产的开发与经营的政策性强，或者说受政策的影响比较大。为了使房地产业纳入社会主义市场经济轨道，除了强调运用市场机制指导房地产运作以外，更要强调政府宏观调空作用，并通过立法、制定政策等措施，使房地产企业坚持正确的经营方向，力求在经营活动的各个环节、各个方面都自觉遵守国家现有的政策法令、规章制度。
房地产市场与其它市场一样要受到经济环境、政治环境、人口、供应者与需求者等因素的影响。在分析房地产开发经营过程中关键价值活动的基础上，本文将深入研究现阶段影响房地产开发经营的因素，即影响房地产市场因素，影响房地产开发经营绩效的因素。
二、影响房地产市场因素
（一）对国家的宏观经济形势分析
包括国民经济发展状况，国民生产总值及其增长速度、人均国民生产总值、人口规模与结构、居民收入、社会政治稳定性、政府法规政策完善程度和连续性程度、产业结构、“三资”企业数量及结构、国内外投资的规模与比例、各行业投资收益率、通货膨胀率和国家金融政策（信贷规模与利率水平）等。
1、人口统计环境
市场是由人构成的，房地产业受城市或地区的人口规模与增长率、人口的年龄结构与民族构成、教育程度、家庭结构、地区的特征和人口迁移等因素的影响。
2、政府政策环境
政府通过产业政策及金融政策对房地产市场进行规范和影响。政府政策对房地产业发展的影响主要通过以下方面来体现。第一，政府对土地资源的开发和使用计划直接影响到土地的供应，从而影响到房地产业的开发状况；第二，政府通过各项税费影响房地产的价格，从而影响房地产的销售状况；第三，政府通过房地产交易政策影响房地产的流通状况。
3、利率变化
这是影响市场的主要因素之一。市场对利率的变动最敏感。如近期在政策鼓励下，银行推出了存量房贷利率可以打7折的优惠举措，这就使得买房者得到了更大的优惠，提高了他们的购房积极性，就对房地产市场起到了很大的作用。
4、住房保障政策
住房保障政策力度提高有积极影响。鉴于近两年住房价格快速上升，大多数中等以下收入群体住房矛盾开始凸现。完善住房保障政策已提上政府议事日程。新住房保障政策的出台，可能会对整个房市产生积极影响，特别是中低价商品房市场和租赁房市场。
（二）对城市发展状况分析
与其它商品市场相比，房地产市场的区域性问题尤为突出，不同地区的消费者对不同房产的偏好不同。在城市建设的规划上，不同地区有不同地区的特色，交通状况等也不尽相同。所对应的目标客户群也会有所差别。包括城市的基础设施和城市的经济、社会、资源、环境对项目的影响等。
1、区域发展
2008年的奥运会和2010年的世博会对北京和上海及它的周边城市产生重大的影响，对这些区域的房地产有较大的带动作用。
在城市的建设当中，特别是住宅在80%的比重的建设当中，大量住宅的建设，人就集中在城市郊区的地区，由于土地供应的限制。在其他的非住宅地产方面，商务地产随着城市中心商务地区的崛起，商务地产的发展也会随着城市中心的崛起带动中心商务地产的发展。
2、城市的基础设施
［关键词］房地产企业；成本；财务管理
［中图分类号］F275 ［文献标识码］A ［文章编号］1005-6432（2011）48-0089-01
伴随着国家对房地产市场宏观调控的不断深化,房地产企业普遍面临着资金需求困境。针对改善困境的目标,不仅需要拓展企业自身的外源性融资渠道,更需要在优化企业财务管理方面下工夫。具体而言,房地产企业财务管理,应通过对资金使用的全面监管来对企业成本进行有效控制。在此基础上,充分履行财务部门作为企业成本中心的职能。
考察诸多房地产企业的财务管理工作发现,其大都还未形成对资金全面监管的合理机制。受到企业“工程项目导向”以及财务管理人员自身素质的影响,往往存在着“重项目轻预算”的问题。不难理解,房地产企业财务管理的有效实施,关键就在于对资金预算的配置绩效。
综上所述,本文将在阐述房地产企业的成本构成,以及成本控制内在要求之后,着重讨论企业财务管理的有效开展。
1 房地产企业面临的成本构成
在经济学意义的成本范畴内,来考察房地产企业的成本构成,可归类为：显性成本、隐性成本。由此,以下将围绕两类成本展开阐述。
1.1 房地产企业所面临的显性成本
显性成本可近似归属于会计成本范畴。由房地产企业的经营内容决定,其所内在的显性成本主要包括以下部分：
（1）人工成本。不可否认,房地产业属于劳动密集型产业,从而,房地产企业在成本构成中,大量体现为人工成本。如,诸多非正式员工在从事搬运、翻沙等体力劳动,他们的劳动报酬往往一天一结。人工成本属于房地产企业的刚性费用支出,随着国家最低工资水平的逐步提升,企业人工成本的总量也将显著提高。
（2）设备购置成本。房地产企业无论是展开市场竞争,还是资质认证,都须不断购置某些大型设备。由于这些大型设备一般处于寡头市场结构,CR4的比重可能达到60%以上,因此,设备的价格也较高昂。这样一来,必然使房地产企业的资金使用面临压力。
（3）资金使用成本。房地产企业在生产经营过程中,大量需要外源性资金供给。在此背景下,企业向商业银行寻求借款必将面临较高的资金利息率。同时,配合国家对房地产市场的宏观调控举措,因商业银行针对房地产企业的借贷行为,也推高了企业的资金使用成本。
1.2 房地产企业所面临的隐性成本
房地产企业在成本管理中,一般忽略了对隐性成本的控制。这一缺失,必然弱化企业成本管理的有效性。由此,本文将在沉淀成本、机会成本等两个方面,考察该隐性成本的构成。
（1）沉淀成本。房地产企业沉淀成本的产生,主要来源于大型设备的购置。大型设备具有资产专用性高的技术特征,正因如此,企业若转变生产经营方式,则难以将资产专用性高的设备用于其他途径。最终,必然产生沉淀成本。
（2）机会成本。房地产企业的机会成本,主要存在于对资金的使用中。不难理解,房地产企业在选定项目后,伴随着资金的大量投入,最终能否顺利实现G｀的复归,将直接取决于项目选择的优越程度。从而,作为稀缺资源的资金必然存在使用上的机会成本。
2 房地产企业成本控制的内在要求
在经济学范畴下考察成本的构成,自然引入了隐性成本概念。不难看出,唯有同时对隐性成本展开管理,才能通过成本控制的倒逼机制,实现房地产企业生产经营的不断优化。其内在要求应满足以下两个方面：
2.1 经济效益的内在要求
房地产企业作为市场微观经济主体,必然存在自身的经济效益目标。经济效益目标的实现,是该企业存在的内在规定性,也是满足社会效益目标的前提。
在此背景下,房地产企业应通过生产、管理等领域,充分展开对成本的管理工作。其中,关键在于对隐性成本的控制与管理,该管理内容主要在于：对设备购置与项目选择的合理化确定。
2.2 社会效益的内在要求
“社会效益”体现为,房地产企业功能的外部性特征。房地产企业满足社会效益目标,不仅符合住房关乎民生大事的时代背景,也能通过良好舆论的释放建立起企业的品牌优势。因此,企业在成本控制上应有的放矢,必须避免诸如“劣质廉租房”事件的发生。
3 房地产企业成本有效控制的财务管理途径
3.1 建立全过程的资金管控机制
建立全过程的资金管控机制,便是通过制定一系列的规则,优化企业资本循环的效率与效益。具体而言：根据房地产企业近期的项目规模,决定相应的原料使用量。然后,财务主管部门根据原料的市场价格,测算出所需资金的数额。同时,由于施工部门具备原料需求数量的具体知识,因此,财务主管部门与施工部门须建立起协商机制,来弹性化地开展资金拨付与管理。
3.2 建立资金使用效益的评价机制
房地产企业财务主管部门建立资金使用效益的评价机制,目的在于减少资金使用中的机会主义行为。关于评价机制的设计,应着重在于事前分析与事中的权变管理。因此,有关计算资金贴现的公式、模型,都可以作为事前分析的工具。资金使用中的权变管理,则在于针对企业经营过程中的风险概率值,适应性的进行资金配置。
3.3 建立与企业各职能部门的信息沟通机制
房地产企业财务部门终究体现为服务部门的角色,它唯有协助企业业务部门创造利润,才能真正有效地完成自己的职能。为此,须建立其与各职能的沟通机制,通过“项目制”来具体商讨财务管理目标。
综上所述,房地产企业成本的有效控制,不仅需要从技术层面展开对显性与隐性成本的约束；更需要企业财务管理部门,从资金的配置层面建立起约束机制。只有这样,才能使房地产企业在目前的宏观经济环境下实现可持续发展。当然,面对企业社会效益的内在要求,财务管理在资金的配置方面应具有弹性。
参考文献：
［1］张振沛.传统管理思想与现代企业成本管理［J］.山西青年管理干部学院学报,2010(11).
［2］吴媛媛.浅谈企业如何加强成本管理［J］.办公自动化,2010(12).
为认真贯彻落实国务院办公厅及建设部等七部门关于切实稳定住房价格有关文件精神，结合我市实际，现就做好稳定住房价格工作，促进房地产市场健康发展的有关事项通知如下：
一、统一认识，正确把握我市房地产市场形势
近年来，我市房地产市场健康发展，总体上保持了“四个基本协调”：一是房地产开发投资增长与全社会固定资产投资增长基本协调；二是房地产开发投资占全社会固定资产投资额比重基本协调；三是房价的增长与城镇居民可支配收入增长基本协调；四是商品房市场供应结构与市场消费结构基本协调。商品房供应充足，房价基本合理，交易行为较为规范，市场秩序良好。但房地产市场仍然存在中低价位商品住房供应比例偏低、个别区县商品房价格上涨较快，虚假广告、违规“放号”行为等问题，与国家的调控要求相比存在差距。为此，各区县（自治县、市）人民政府和市政府有关部门必须把思想和行动认真统一到中央对当前房地产市场形势的判断上来，统一到中央关于加强宏观调控、切实稳定房价的决策和部署上来，自觉服从国家宏观调控大局，正确认识当前房地产市场形势，把调整住房供应结构和稳定住房价格作为当前加强宏观调控的一项重要任务，切实负起责任，及时采取有效措施，认真解决房地产市场出现的突出问题，保持国民经济平稳较快发展。
二、强化城市规划调控，改善住房供应结构
市规划局要会同市国土房管局、市发展改革委、市建委、市开发办等有关部门尽快研究确定我市今明两年普通商品住房（含经济适用住房）建设规模、项目布局及进度安排，在今年6月底前向社会公布。同时，市国土房管部门要结合我市“十一五”规划的编制，抓紧编制房地产发展专项规划。市、区县（自治县、市）规划部门要优先审查普通商品住房项目，在项目选址上予以保证，并在土地出让前向国土房管部门提供明确的项目建筑高度、容积率、绿地等规划设计条件的有关资料。市、区县（自治县、市）国土房管部门要会同规划、建设等部门在土地出让前提出普通商品住房（含经济适用住房）项目的单套最高销售价格、单套最大套型面积等控制性要求，土地出让原则上采取定向招标方式，保证普通商品住房的供应。
三、严格土地管理，加大土地供应调控力度
市、区县（自治县、市）国土房管部门要科学编制房地产开发用地供应计划，土地供应实行总量控制，严格控制商业用房供地，保证住房供地。建设、规划等部门每半年联合公布一次普通商品住房（含经济适用住房）的用地信息。要在土地出让公告和合同中明确开发与竣工的条件、时间及违约责任，并建立房地产开发用地跟踪监管制度；主城区500亩以上的大宗土地供应必须经市政府批准后再出让；对上一个项目建设进度未达到50%的，不供应下一个项目用地。要继续落实中央加强清理闲置土地的指示精神，逐宗清理闲置的房地产开发用地。由于开发企业的原因超过土地出让合同约定动工日期满一年未动工开发的，按土地使用权出让金的20%征收土地闲置费，督促开发企业在一年内动工开发。满两年未动工开发，对有条件开发的，除按土地使用权出让金的20%征收土地闲置费外，应督促开发商在半年内动工开发；对确无资金实力、不能在限期内动工的，依法无偿收回土地使用权，切实防止囤积土地造成土地资源浪费。
四、进一步规范市场秩序，严肃查处违法违规销售行为
市、区县（自治县、市）国土房管部门要会同有关部门根据国家有关法律和我市已制定的房地产法规，加大对房地产开发企业、中介机构采取“内部认购”、“发会员卡”方式违规“放号”炒作等违法违规行为的监管处置力度。市、区县（自治县、市）工商部门要加强对房地产广告的备案管理，防止虚假广告误导消费者，避免炒作。严格实行实名制购房，推行商品房销售网上签约制度，提高信息透明度。房地产企业房价信息时应包括住房套内面积价格信息和建筑面积价格信息，严禁虚假信息哄抬房价。对虚构交易合同，不实价格和销售进度信息，恶意哄抬房价以及不遵守项目管理守则、不履行开工和竣工时间、销售价格和套型面积控制性要求的，房地产主管部门要将以上行为作为不良记录记入企业信用档案，公开曝光，并依法严肃查处。
禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预购人取得房地产权证前，房地产交易、权属登记机关不得为其办理转让手续；房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。
五、调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管
要充分运用税收等经济手段调节房地产市场，对投机性和投资性购房等房地产交易行为采取税收调控措施。自2005年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通商品住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时按其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。
六、加强房地产信贷管理，防范金融风险
人行**营管部、**银监局要督促各商业银行加强房地产开发贷款和个人住房抵押贷款的信贷管理，切实加强贷前调查、贷时审查和贷后检查工作。继续对符合信贷条件、购买普通商品住房的个人提供信贷支持。为防范金融风险，人行**营管部要每季度召开一次金融形势分析会，对房地产市场运行情况进行分析判断，及时调整房地产贷款结构。加大对房地产新增不良贷款的检查力度，切实防范金融风险。
七、全面落实廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求
要加强经济适用住房管理。建设主管部门要尽快编制完成经济适用住房布点规划，有计划地建设一定数量的经济适用住房，定向供应城镇低收入家庭，保障低收入家庭的购房需求。各区县（自治县、市）人民政府要进一步强化政府住房保障职能，从构建和谐社会的高度加大工作力度，加快工作进度。主城区要确保今年顺利完成1500户双困家庭廉租住房保障工作。要积极探索多渠道的廉租房保障模式，实物配租、租金补贴、租金核减方式多管齐下，切实保障城镇双困家庭基本住房需要。为确保廉租住房制度的落实，从2005年起将廉租住房制度建设情况纳入市人民政府对区县（自治县、市）人民政府的目标责任考核范围。对未完成廉租住房保障任务的，要追究有关领导的责任。
八、合理引导住房建设与消费，促进市场供需协调
根据我市实际，普通商品住房的标准为：住宅小区建筑容积率1.0以上、单套建筑面积在144平方米以下（含144平方米）或套内建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.4倍以下的住房。国土房管部门要会同有关部门抓紧研究制定同级别土地上住房平均交易价格公布办法，为普通商品住房标准的执行提供可靠依据。市政府有关部门要认真研究推动普通商品住房开发建设的措施，提高房地产开发企业建设普通商品住房的积极性，并根据国家规定在规划审批、土地供应、信贷审核、税收征管等方面对普通商品住房项目给予政策优惠。
九、控制拆迁规模，防止城镇建设盲目拆迁带来的被动局面
要按照“严控总量，分类对待，保证重点，项目可行”的原则，在已编制计划的基础上，严格按照市政府批准的计划实施。要坚决纠正城镇建设和房屋拆迁中存在的急功近利和大拆大建的行为，避免盲目拆迁带来的被动局面，进一步减轻市场的压力。要做好区域性拆迁的安置规划工作，有计划地定向建设一定数量、户型适中、面积合理的普通商品住房，供拆迁安置户选购。各区县（自治县、市）拆迁主管部门要主动协助有关部门做好此项工作，确保自愿购买普通商品住房的拆迁安置户能买到住房。
十、加强市场监测，完善市场信息披露制度
加快完善房地产市场信息系统，健全房地产市场信息预警预报体系，加强对市场运行情况的动态监测，全面准确掌握建设用地供应、土地价格和房价变动趋势。市国土房管局要建立同地段、同品质楼盘销售价格跟踪监测体系，并在今年6月底前完善主城区的预警预报系统建设，定期已经批准的可售商品房信息及成交情况等市场信息，每季度分析全市房地产市场形势，在此基础上找准问题，适时向市政府提出政策建议。市政府有关部门要加强信息沟通和配合，加强舆论引导，促进市场理性发展。
一、金融危机对衡阳楼市的影响
随着金融危机的蔓延,对衡阳房地产业的影响也不断加大,突出表现在以下几个方面:
商品房供应量大幅减少。2009年一季度,全市共批准预售商品房面积104751平方米,比2008年一季度下降了86.55%,其中住宅批准预售面积同比下降了89.68%。之所以出现上述情况,主要是因为2008年房产市场转冷步入低迷,开发商的信心受挫,开发建设热情受抑制,许多新项目延后甚至搁浅。预计这种商品房供应量减少趋势还将持续一段时间。
销售面积出现下滑。2008年全市市区累计销售二手房面积为336575平方米,同比减少26%。销售商品房面积110.26万平方米,销售金额24.5亿元,与2007年相比分别下降17.6%与8.4%。在全国楼市大幅下滑的背景下,我市房产市场下半年暂时保持了相对稳定,原因是在一、二季度成交量大幅下滑以后市房产局及时加强了市场形势分析,开展了正面的宣传引导,展开了深入的市场调查,建议政府出台了促进房地产业健康发展的若干意见,并成功举办了房地产交易展示会,使三、四季度交易量明显回升。今年一季度全市销售商品房面积348228平方米,与2008年一季度相比增长152%,其中商品住宅销售面积319207平方米,同比增长155%。从数据来看,销售量延续了去年底的回暖趋势,但金融危机对实体经济影响究竟多大、多久,尚无法研判,同样对房地产经济的影响应当也不是一时半会,所以,目前这种销售量上升的趋势能否持续下去并最终扭转去年的下滑趋势尚不得而知。
房地产开发企业资金供应紧张。主要原因有三个方面,一是由于2007年房产市场空前繁荣后,许多开发企业大量购地、大面积开工建设,使商品房新开工面积大幅增加(达540万平方米),客观上需要大量的后续资金注入。二是商品房销售不畅,资金回笼慢。三是2008年上半年国家实行适度从紧的货币政策,下半年虽然国家调整放宽了贷款政策,但由于金融危机的影响,银行从自身资金安全的角度出发,开发商贷款仍然不容易。据调查了解,不少楼盘年前资金链就十分紧张,连农民工工资都发不出,如果资金问题不能得到有效解决,将可能出现停工、烂尾、延期交房、拖欠工程款和民工工资等损害群众利益、影响社会稳定的突出问题。
二、衡阳楼市“危”中有“机”
当前金融危机对房地产业的发展主要有两个方面机遇:
一是给房产市场发展带来了调整机遇。受金融危机的影响,我市房产市场同大多数城市一样,由快速发展、空前繁荣期进入了调整期。进入调整期后,我市房产市场价格上涨过快、供求关系不平衡、结构不合理等突出问题同样也面临了难得的通过调整得到缓解和解决的机遇。
房屋价格在快速上涨过后逐渐回归理性,趋于稳定。2008年全市商品房平均价格为2222元/平方米,比2007年上涨18.1%(住宅均价为1925元/平方米,比2007年上涨7.7%),但涨幅比2007年(29.2%)回落11.1个百分点。其中一、二、三、四季度的均价分别为2795元/平方米、2270元/平方米、2252元/平方米、2220元/平方米,价格呈下降趋势,在小幅调整后趋于稳定。今年一季度商品房均价环比也保持相对稳定。
商品房供销状况通过市场调节逐渐取得平衡,趋向健康。2008年全市商品房供销比(期间商品房批准预售面积与期间商品房销售面积之比)为2.27:1(其中商品住宅供销比为2.36:1),一、二、三、四季度商品房供销比分别为4.58:1、2.33:1、1.89:1、1.77:1,供大于求的状况由突出到逐步缓解,今年一季度商品房供销比为0.2:1,我市房产市场出现近几年来第一次销大于供的情况,市场正在逐步消化前期批准预售的商品房,商品房供销关系趋向健康。
住房结构在政府主导和开发商的自发行为下逐渐适应需求,趋向合理。据调查去年上半年我市144平方米以上大户型和电梯房的供销比分别高达14:1和8.7:1。经过去年下半年和今年一季度调整后,144平方米以上大户型和电梯房的供应量大幅减少,结构比例趋于合理。
二是给房地产业发展带来了政策机遇。为应对金融危机,国家、省、市出台了系列促进房地产业健康发展的政策措施,如降息、降税、降门槛,优化服务环境,鼓励住房消费,加快保障性住房建设,加快危旧房屋、棚户区、筒子楼、国有林区、国有工矿企业、独立工矿区等单位的改造、改建,推行低收入家庭购房补贴等等,这些都给房地产业发展带来了前所未有的机遇。
三、促进衡阳楼市健康有序发展的建议
房地产业对我市经济贡献作用重大(据测算,房产业税费占本市财政收入近30%),对促进就业,维护稳定贡献重大,建议继续加大对房地产业的重视和支持力度,以保障房地产业稳定、健康发展。
加强正面引导。加大对房地产业政策的宣传力度和房产市场的研究、分析力度,大力宣传政府提振市场信心的政策,及时报道落实政策取得的良好效果,努力消除市民持币观望态势。正确引导开发企业理性开发,引导市民合理改善居住条件,以促进房产市场总量平衡,结构合理,价格稳定,发展健康有序。
落实优惠政策。对去年以来国家省市出台的关于契税、营业税、个人消费贷款、住房公积金、低收入家庭购房补贴、房屋维修资金收取、户口办理等促进住房消费的优惠政策,建议相关部门自觉舍弃眼前利益和部门利益,尽快贯彻落实到位。市房产局拟在5月底筹办一次二手房交易会,以促进住房合理消费,激活房产市场,拉动经济发展。
【简讯1】
内蒙古呼和浩特市事业单位
财务人员培训班在我院举办
内蒙古呼和浩特市事业单位财务人员培训班9月10日-12日在我院举办，由呼和浩特市地税局组织的事业单位21位财务人员参加了培训。本期培训为期3天，开设有当前财税改革形势分析、事业单位所得税政策解析、事业单位财产行为税政策、事业单位财务规则等培训课程。
【简讯2】
海口市地税局纳税服务管理业务培训班开班
海南省海口市地税局纳税服务管理业务培训班9月14日在我院开班，来自海口市地税系统的41位干部参加了培训。本期培训为期6天，开设有当前财税改革形势分析、纳税服务与现代税收、提高纳税满意度的策略、突发事件的应对能力、企业涉税风险控制纳税服务、管理与沟通的艺术、公务员身体健康与保健等培训课程。
【简讯3】
河北省衡水市地税局纳税评估与税源
监控培训班在我院举办
河北省衡水市地税局纳税评估与税源监控培训班9月8日-17日在我院举办，来自衡水市地税系统的56位干部参加了培训。本期培训为期10天，开设有税源监控、纳税评估、财务报表涉税分析、税会差异分析、房地产开发企业成本核算及特殊销售业务、企业涉税会计处理、评估经验介绍、公务员心理健康与心态调适、管理与沟通的艺术等培训课程。
【简讯4】
四川省彭州市地税局干部知识更新培训班开班
今年国庆以来，已有22个城市出台限购或限贷的房地产调控政策，给全国楼市浇了一盆冷水。
据《财经国家周刊》记者了解，目前北京、深圳等一线城市楼市降温效果明显，住宅成交量迅速下滑，购房者陷入观望。个别楼盘开盘报价大幅下调，售楼处又开始电话揽客。
业内人士普遍预计，随楼市成交量下滑，调控热点城市未来房价上涨乏力，并出现一定程度下调。但考虑到调控政策的控制能力，房价“暴跌”的局面不太可能出现。
强势调控到来
与以往不同的是，这一轮调控不再由国务院“一刀切”、以“国N条”的形式统一发文，而是由20余个城市“自主调控”，根据自身状况“因城施策”。
业内人士看来，这一方面体现了十八届三中全会以来一贯强调的房地产分类调控原则;另一方面，20余个城市如此默契集体调控，其中也不无“上级授意”的原因。
自2015年以来，在货币和信贷政策宽松的背景下，北京、上海和深圳三大城市房价暴涨、地王迭出。随后，涨势扩散至二线城市和部分三四线城市。
中原地产数据显示，22个颁布调控政策的城市中，2016年前9个月的土地出让金总和达到了1.29 万亿元，比2015年同期上涨63.3%。
土地和楼市的火爆，一方面缓解了地方政府及其融资平台的财务压力，改善了银行的资产状况，降低了通货膨胀的水平;另一方面也导致产业空心化等问题，积累了金融风险。 中国近二十年房地产市场的发展历程，重复了国际上的“危机三角”模式。
不久前，万达集团董事局主席王健林等开发商频频放出“中国房产泡沫为史上最大”、“限购限贷没起效”等唱衰言论，引发社会各界对宏观经济和楼市的猜测和担忧。
信贷数据显示，商业银行在扩大按揭贷款方面异常激进。2016年上半年，我国购房贷款新增2.3万亿，逼近2015年全年新增数额。仅2016年7月，人民币贷款增加4636亿元，其中住户部门贷款增加4575亿元，几乎全部是房贷。
“住房需求是很难在某一时点大幅增长的，大量的信贷增幅证明本次楼市的爆炒，更多来自投机而非刚性需求。”一位业内人士在接受《财经国家周刊》记者采访时表示。
另一方面，房地产市场秩序的混乱也引发中央关注。10月14日，住房和城乡建设部就进一步整顿规范房地产市场秩序工作进行了部署，明确表示要对欺诈炒作、违法违规销售等9类房地产开发企业的不正当经营行为予以整顿，净化市场环境。而在此前不久，住建部还曝光查处了一批失信房企和中介机构名单，使“”成为此轮地方楼市调控的又一重头戏。
限贷“窗口期”
由地方城市集体发起的这一轮房地产调控，会否迎来楼市拐点？《财经国家周刊》记者就此采访了诸多业内人士。
“北京的政策更多着眼在去杠杆，目的是减少楼市引发的金融风险，给发烧的楼市降温，而并非绝对的利空（市场）。”一位央企北京开发商营销方面负责人在接受媒体采访时表示。
中信建投报告显示，至2015年，中国居民的边际新增房贷杠杆已然超越美国的历史高点。
银行系统担忧的不仅是个人住房按揭贷款，更危险的是开发商的企业贷，它们的杠杆更高。
根据彭博社统计，中国144家开发商的债务已经飙升到税息折旧及摊销前利润（EBITDA）的8.1倍，债务总额上升至2.8万亿元。
《财经国家周刊》记者从券商处获悉，近期交易所已经几乎“一刀切”式暂停地产企业发行公司债，甚至包括已拿到无异议函的项目和资质优秀的企业。
与此同时，上海市10月8日出台新规，明确银行贷款、信托资金、资本市场融资、资管计划配资、保险资金等不得用于购买土地;中国银监会在10月21日召开的三季度经济金融形势分析会上也明确要求各地严控房地产金融风险，严禁违规发放或挪用信贷资金进入房地产领域等等。
种种迹象表明，这一轮调控的矛头明确指向楼市泡沫，中国楼市再度迎来“限贷”窗口期。
楼市资金何去何从？
接受《财经国家周刊》记者采访的市场人士普遍关心的问题是：本次楼市调控，资金被驱离房地产之后，又该去往何处？
“投别的都不敢，一说是买房子，赶紧放（贷款）。”一位商业银行高管告诉《财经国家周刊》记者，当下的房地产热潮与实体经济表现密切相关，一定程度上是资金保值增值的选择。
2012年以来，房地产投资的边际贡献就超越基建，成为影响我国GDP走势的最重要因素。正是因为对房地产高度依赖，使得资本推高了房地产价格，大量金融资源随之进入。
中信建投分析认为，2015年开始的这次回暖与前几轮均有不同。例如，本轮上涨更多地呈现了结构性的差异，一线城市暴涨，三四线仍有天量库存;再如，此轮回暖之后，开发商对追加投资却更加谨慎;在去库存的过程中，居民的杠杆水平不断上涨等等。
本质上，这是一种“资产荒”导致的货币现象。
2016年9月，我国房地产新开工面积同比下降19%。业内人士预计，在本轮调控政策出台之后，开发商们的拿地热情会大打折扣。
“今年上半年十块地里选一块，下半年可能二十块里选一块，以应对市场的不确定性。”碧桂园集团总裁莫斌在8月份香港的半年业绩会上说。
经济学家许小年在出席“诺奖学者丝路行”论坛时说，房地产行业不可能支撑中国经济这么大的体量，如果不能在“三去”（去产能、去杠杆、去库存）上取得显著的进展，中国经济内部风险积累会越来越多。
在他看来，中国经济如果要真正实现转型，就必须突破“危机三角”循环，摆脱地方经济和财政对房地产业的依赖，找到新的发展出路。
业内预测，年内再降息可能性不大，货币政策后期可能逐步收紧，引导资金“脱虚向实”仍是中央既定方向。
自2008年金融危机爆发以来，世界经济一片低迷，中国经济亦也难独善其身。然而，近两个月来，形势似乎发生了变化，在各种因素的作用下，从2009年3月到2009年5月，被称为经济“晴雨表”的股市，上涨了近500点；楼市也出现了“小阳春”，成交量有了一定上涨。这让许多人，特别是手里有点钱的所谓“中产阶层”，回想起了2005~2007年间如坐了火箭般直蹿的房价，以及2007年的股市“六千点”。因此有专家开始推导：最坏的日子已经过去，经济已经触底并开始反弹，中国不会出现新一轮通货膨胀……
一个购房者的故事
“没想到，买套房这么难。”谈起这两个多月来的经历，胡杨有些无奈。困扰胡杨的问题，其实也在困扰着不少人：手里有一些存款，存着怕缩水，买股票怕亏，买房――更复杂。
其实，早在2005年，胡杨就已经买了一套房，他用“搭上疯涨前的最后一班车”来形容自己购买的第一套房。胡杨的房子买在北京东城区，从2005年到2007年，房价翻了一倍。“买房之后，房价就开始疯涨。我有几个朋友当时没买，拿着钱到处看房，拖到现在，已经买不起了。”
胡杨和妻子都是外企中层管理人员，收入还不错，除了应付日常生活开销，能有一定数量的积蓄。从2005年买房至今，他们又攒了一笔存款。钱怎么用？夫妻俩一致认为，股票、基金一概不考虑。他们至今还有好几万元“埋”在基金里没有解套，夫妻俩再也不想趟基金这浑水了。妻子提出将这笔钱分成两份，一份用来换辆新车，另一份则存着，给3岁的孩子作将来的教育基金。胡杨对妻子的提议表示赞同，但不久之后，他却改变了主意。
“从今年3月份开始，我经常接到社区物业公司的电话，问我要不要卖房子，说有人想出高价买我的房子。”对于这类电话，胡杨一开始很不耐烦，但频繁的电话让他想到了一个问题，“冷却了近一年的楼市难道已经开始回暖？”
紧接着，胡杨读到了一份某咨询公司给他们公司做的宏观经济形势分析报告。文中指出，受政府的财政政策和货币政策影响，未来中国的通胀风险极大。胡杨立刻想起了2007年的情景，倒吸了一口冷气。“跟几个同事聊了一下，大家都觉得，在通货膨胀中，最受伤的就是我们这些人，有点小钱，比上不足比下有余。公务员和国企员工有国家撑腰，人家不怕钱缩水；收入低的人本来就没多少存款，形势恶劣的话，国家会给他们最低保障；而我们这些人表面看着风光，其实每一分钱都是自己辛苦赚出来的，钱缩水了，我们最惨。”
综合各种因素，胡杨决定再买一套房，既作投资，也算改善生活，一举两得。“现在还处于通货紧缩时期，我认为房价现在已经到底了。”胡杨中意的区域是被称为教育区的海淀区，“我看过一些数据和分析，说北京最具升值潜力的区域就是教育区，而且，我也考虑到孩子以后上学。”但由于海淀区的新开盘项目很少，而且位置偏远，打算选一套二手房。
胡杨开始和房产中介打交道，“他们太会讲故事了，我基本被他们洗脑了。我最常听到的话就是，XX房子，业主也不想卖，但是他要资金周转，就减价处理了，好几家都在抢……”胡杨越来越觉得，楼市似乎从来就没冷过，而且会越来越热。
2009年4月，胡杨看中了西三环内的一套房，加上各种费用，平均一算，价格在14800元/平方米左右。胡杨像捡到了个宝贝似的，在看房第二天就交了3万元定金。然后，开始凑首付款，他手里的存款不够，就找同学朋友借钱。令他意外的是，有三个大学同学都要买房子，声称还想找他借钱。
就在胡杨为首付款一筹莫展的时候，中介打来了电话，说：房主不想卖了，交易终止。胡杨追问原因，经纪人一开始还说，是因为房主的资金周转问题解决了，不需要卖房了。后来，才吞吞吐吐地告诉胡杨，房主觉得房价还要涨，现在卖太亏，如果胡杨再加10万元，房主还可以考虑卖给他。到嘴的鸭子飞了，胡杨憋了一肚子火，最终决定放弃那套房屋。
房价区分贫与富
对于不少人用买房来抵御通货膨胀的行为，中国社会科学院金融实验室主任、中国经济评价中心主任刘煜辉认为，目前的楼市“小阳春”只是一次小规模的需求释放。实际上，未来数年。全球经济面临深度调整，如果经济在底部长期波动震荡，房子流动性极差，未必是抵御通胀的最好选择。
人们之所以将房子看做“法宝”，是因为在上一轮的通货膨胀中，房子扮演了特殊角色――分贫富。
对于2006~2007年的通胀，中国社会科学院金融研究所金融发展室主任易宪容在接受媒体采访时说：这是一场“劫贫济富”的“中国式通货膨胀”。这轮通货膨胀“推高了房地产市场价格，从而使得绝大多数低收入者远离房地产市场；随后又制造了广大居民基本生活消费昂贵化，大幅增加了低收入者的生活负担。从这个意义上说，中国式通胀对国内中低收入人群的危害是十分严重的。同时，那些越早持有资产而不是货币的人，则成为这场游戏的受益者。能够在早期进入房地产、股市等资产市场的，当然就是有钱人。”可以说，是房价的上涨，在短短几年的时间拉开了贫富差距，并且将这个差距越拉越大。
事实上，2006~2007年房地产业的发展趋势很难复制。在1998年亚洲金融风暴之后，中国的房地产业被国家扶持为支柱产业，颁布了一系列扶持政策，包括取消福利分房。所以，房地产业的需求在1998年到2007年被大量释放。按照经济学的观点，一个产业的兴盛，会无限推高人们对该产业的预期，之后预期又会继续推高产业的发展，直到该产业出现泡沫。中国的房地产业也逃不出这个怪圈。所以，2007年，中国的房地产业经历了政策性的“中国式通胀”和资产泡沫怪圈后，房价出现井喷式的上涨也就不奇怪了。实际上， 2009年以后即使国家不再出台类似的扶持政策，房子也很难再次扮演“分贫富”的角色了。
中产阶级的不安全感
2009年，中国的CPI（消费者物价指数）持续下降，老百姓的生活必需品价格尚未有明显上涨，中低收入人群的生活相对稳定。
然而，对于2006年的深刻记忆，使得中国人犹如惊弓之鸟，特别是那些“比上不足比下有余”的人。相对“有产”的中产阶层来说，通胀意味着以前的财富会随物价上涨而贬值，或意味着已有的负债会越来越高。
