时间：2022-12-13 08:06:57
【关键词】房地产市场；形势；投资市场；消费市场
从国内宏观经济基本面看，2011年国内经济增速将放缓，通胀压力较大，资金面趋紧，宏观经济政策基本取向是积极稳健、审慎灵活。宏观调控将体现在物价、房价、信贷、利率、汇率、税率等多方面。稳定物价、稳定房价，抑制通胀将成为今年一项主要任务，其中对房地产实行“限贷、限购、保障、问责”。中央政府对房价调控的决心很大，并将加强地方政府的问责制，要求地方政府对房价负主要责任。2012年楼市调控不会轻易松绑，房价短期内不会大幅反弹，今年下半年里，刚需有足够时间挑选适宜房产。此外，由于被中央钦点为微调突破口，刚需还可得到更多扶持与优惠，而且，这种扶持与优惠不仅来自中央，地方政府的各种微调要想得以过关也会以保刚需为由，加大对刚需支持力度。而开发商在高库存、高负债压力下，也不得不绞尽脑汁讨好刚需。这意味着，刚需至少还能享受被中央、地方、开发商以及银行等多方争相取悦的为期近半年的“蜜月期”。
目前的形势：
一、货币政策对房地产市场影响
今年以来，央行已连续上调存款类金融机构人民币存款准备金率，并连续加息，意在回收货币流动性和抑制物价上涨，但同时货币政策也会给楼市带来一定影响。
（一）楼市需求受抑。
由于房地产行业对银行信贷依赖度非常高，货币政策从紧将直接提高投资者购房的成本，在一定程度减弱房产市场需求，影响到房地产市场的供需关系和房价走势。首付比例和贷款利率上调，一方面会提高购房人还款压力，另一方面也会提升储户中长期存款利息收入。楼市中信贷资金增速快速回落，楼市资金去杠杆化的趋势明显，其结果将削弱房产的投资品属性。
（二）资金面趋紧影响房地产开发资金链。
加息将对开发商形成融资压力，当货币政策进入到加息周期，这种压力会更为明显。持续加息使房地产开发贷融资成本不断提升，房地产企业的资金链紧张程度将有所加剧。
自1月26日，“新国八条”房产政策出台后，全国各地限购政策和房价控制目标已相继出台，各地房产调控政策力度虽有所不一，但政策效应正逐步显现，特别是住宅成交量明显下降 ，打折促销楼盘出现。随着时间的推移，打折促销正在加剧。如五一期间，一些一、二线城市都在进行高额度打折销售：珠江地产在全国范围内发起百“团”大战，以总额高达5亿元的“五重好礼”回馈买家，其中罗马家园被指“将低于吹风价4000元/平方米”，开盘价预计均价仅18000元/平方米左右，最低价单位甚至仅16000多元/平方米；杭州市和青岛市在短期内多次的打折销售引发已购客户的强烈不满，竟然多次引起房闹事件。
二、调控政策对不同需求房产影响不一。
从市场反映分析，各地出台的调控政策对满足刚性需求给予支持。例如：日照市在加强本地房地产市场健康发展的工作中，税务部门就针对本地首次购房者和低于90平方米的购房者实行0.5%的优惠税收政策，对办证超过5年的房屋转让免收营业税，房管部门对经济实用房的购房户也实行减免部分办证费用进行减半收取等。而对满足高端需求的楼盘，目前处于观望之中；对满足改善型需求的楼盘最受影响，处于举棋不定的状态。
三、调控政策对商业房产相对有利。
随着对住宅调控加剧，商业地产由于不限购、不限贷而成为受调控影响较小的领域，其前景在这一楼市特殊周期中得到了进一步增强。商业地产作为第三产业发展的特征——楼宇经济，是个利好，不仅吸引了开发商的目光，也吸引投资者的目光。4月14日杭州主城区出让的两宗商用地，引来众多的参与竞拍单位。润和房产集团信雅达写字楼项目销售部来访的新老客户数量较年前猛增，说明商业地产楼盘已受到投资人青睐。
四、保障房建设对商品房市场冲击不容忽视。
2012年3月5日提请十一届全国人大五次会议审议的《关于2011年中央和地方预算执行情况与2012年中央和地方预算草案的报告》显示，2012年全国财政赤字预算8000亿元，占GDP的比重下降到1.5%左右。其中中央赤字5500亿元,地方2500亿元。此外，2012年扎实推进保障性安居工程建设，在做好未完工项目建设的同时，新开工建设700万套以上。保障房建设对商品房市场将会有很大的冲击。
应对措施：
一、房地产企业做好年度计划任务分解，确保现金回流。房地产企业要根据今年销售目标和当前房产形势，做好项目进度、资金回笼和财务筹划等工作，将销售目标和回笼资金计划分解到各个项目中。针对今年形势，要更加重视现金流安全，对银行贷款“保存量、求增量”。
二、抓住商业地产有利时机，优化销售策略和开发节奏。一是顺应房产政策和市场情况，把握好销售节奏，积极推行商品住房买卖合同网上签订和备案制度。二是加强对客户资源的维护，实现老客户带动新客户。三是科学定价，灵活销售，既要卖得快，又要卖出好价格。
三、效益为上，做好项目储备。房地产是集团公司主业之一，是集团公司发展的支柱产业，需要长期稳健的发展。因此，既要照顾眼前，又要着眼长远，做好后续项目储备。房产效益关键取决于市场需求，在项目储备中，要突出市场优势，按经济规律来运作房地产项目，实现效益最大化。在具体操作中，审慎参与拍地，密切关注收购机会。
四、加强商品住房的交付和质量管理，创出品牌，做出精品。长期来看，房地产仍处于行业上升期，具有较好的发展前景；但短期看，房地产，特别是住宅，其政治性和公益性特点日益突现，已成为政府和民生观注的焦点，成为中央政府与地方政府、开发商与购房者搏弈的对象，房价已成为当前政府调控的重要目标之一，房产调控已成为常态。从企业经营角度看，只能适应市场，不断提高判断能力，踏准市场节拍，才可能不被市场所抛弃。越是市场不好，越能显现企业管理水平和品牌品质的重要。
五、遵守制度，加强房地产信用管理。
结论：
就目前房地产市场态势来看，房价回升情形的出现不会明显，偶尔会有个别的小幅回升，但大的降价趋势已经无法避免，房地产企业要谨慎盲目投资。在这个降价大潮中，房地产企业做得应该是在保证自己商品的质量的前提下，做到合理的开发，合理的控制房价，紧贴国家的防空政策，与保障性住房形成优势互补。
参考文献
[1] 李霞.我国房地产开发企业融资现状及渠道探析［J］．河南社会科学，2009（6）.
关键词：新形势；房地产企业；融资；现状；创新
融资，从广义上来说也叫金融，主要指货币资金的融通，是当事人为了资金在金融市场上通过各种方式筹措和贷放的行为。从狭义上来看，就是单纯指代企业在资金筹集中的行为和过程。即根据自身生产与经营，拥有资金的状况以及未来在经营与发展上的需要，公司通过一定方式科学地对其进行预测和决策，向公司投资者和债权人通过一定渠道去对资金进行筹集、组织和供应，以此给公司生产正常需要提供保证的经营管理挥动和理财行为。我国房地产业已经经历了十几年时间的发展，融资资金的依赖性很强，主要来源于银行贷款和预售房款。虽然国家已经对房地产企业进行了一系列的宏观调控政策，但从目前情况来看，我国房地产企业传统的融资方式已经不能完全适应新形势下的房地产行业，出现了一些亟待解决的问题。
一、我国房地产企业融资出现的问题
1.融资渠道比较单一，容易受国家政策波及
资金密集是房地产企业最典型的特征之一，房地产企业对资金的需求量可以说是其他很多行业难以望其项背的，在房地产开发的整个过程中资金是其最重要的支柱。但是从目前的形势来看，我国房地产企业在融资的结构上还存在比较单一的问题，间接融资在整个融资中所占的比重较大。房地产开发中60% 的所需资金需要靠银行贷款，间接融资的比重明显不合常理。这种状况使得房地产开发投资过于依赖银行贷款，一旦银行信贷政策有所变化，房地产业行业中将会有很多企业在资金上陷入断裂的险境。其次，银行信贷很容易被国家政策影响。从2003年开始，央行为了规避金融危机的影响，连续出台了“国六条”、“国十五条”等各种相关政策。随着房地产业的高涨发展，国家为了使房地产不出现经济泡的风险，开始对房地产投资规模进行抑制，同时加强对银行风险的控制，频频出台各种宏观微观调控政策。而对融资渠道单一的房地产企业来说，这些政策无疑是巨大的挑战和冲击。房地产融资太容易被国家政策所影响，发展陷入阻碍之中。
2.房地产企业资金链管理不善，资金在投向上不够合理
置地——建造——销售，是我国房地产开发企业在经营上的普遍模式。房地产行业很多项目在竣工结算上的时间具有不确定性，因此很难预测盈利与否，也就无法对资金的来源进行准确的预测。基于这种状态的长期影响，房地产行业中很多企业在融资方面，往往忽视自己的经济实力，最后对银行已经到期的贷款无力进行偿还，不仅给银行带来巨大的风险，同时也降低了自身的信誉度，使企业今后的急需融资受到阻碍。其次，房地产企业在资金的投向结构也存在着很明显的不合理问题。房地产企业中超过70%的企业把自身投资精力主要投注在商业用房和住宅上，而对廉租房和经济适用房的投入则明显不够，使房产市场结构性出现供给失衡。这种情况在造成社会人群中中的收入居民无房可住的同时，会致使房地产业出现结构性过剩，最终导致资金流通链条出现断裂。
3.中小房地产企业在融资上很困难
制约房地产企业在融资上能力高低的，主要是各大房地产企业自身的规模和发展状况。但从各种资料的显示来看，在我国房地产企业中很多都是规模小、实力弱的企业，而在抗风险能力上这些中小企业一般都很差，通过上市进行融资和对企业债券进行发行来完成融资是基本上不可能实现的。而且在经营管理上很多房地产开发企业都缺乏科学性，在面对融资困难的情境时，一般很少考虑资本结构的合理性以及融资风险和成本，再加上信用观念的不强，使这些企业在财务上的风险日益增加，对企业发展产生很大制约。
二、新形势下我国房地产企业融资创新分析
1.新形势下房地产企业应该对融资渠道进行创新
在新形势下，我国房地产企业已经不允许再把银行贷款当成唯一的依赖和途径，必须要对多元化的融资途径进行寻求。首先，房地产企业可以进行联合开发。联合开发是很多企业融资方法中的一种，在房地产企业中主要指房地产开发商与经营商两者之间，对房地产项目采取合作的方式进行开发。联合开发这种融资方式在降低房地产企业投资风险的同时，还能实现房地产企业的可持续发展。地产商与经营商，通过彼此间的合作联盟，可以使双方之间的现金流统筹协调，对经营上的风险进行有效控制。地产商与经营商的联合是一种强强联合，这种方式对实现各个开发环节的重新定位和整合具有不可替代的意义，通过这样的品牌组合同时能够激发出更大的经营优势。两者之间的品牌效应在对商业地产的租售状况达到有效提升的同时，能保证对客流的吸引以及对商业气氛的营造。其次，可以通过REITS，即房产投资信托进行融资，在股本金上的需求很低这种方式的主要特点，其次这种方式还具有相对的流动性。且通过REITS可以随时变现金额的股权，也可以进行任意分割，能有效克服不动产投资在流动性上较差的缺点。传统的房地产开发的投资，对象往往只能使固定的单个项目，REITS与其相比在风险回避的能力上比较强，且可以对不同的项目投资。
2.对企业资金链进行科学地管理，提高房地产企业开发能力
建构科学的资金管理模式是房地产企业当前首要的任务，其次要对项目基础数据进行科学的分析与预测。必须以项目建设的进度为依据，对资金流入和流出的期限结构进行合理的确定。其次，房地产企业要对融资计划进行确定。在确定融资计划时，房地产企业要对资金需要的时间与数量上的一些紧密衔接加大重视，而且要结合时机和筹资方式的选择。在不同的开发经营阶段，房地产企业要采取不同的筹资方式。再次，房地产企业要对自身的发展能力尽量进行加强。这种加强可以体现在对企业的创新能力进行培养，使企业摆脱现有思路，创造出新的产品需求，最终提升企业的核心竞争力。比如可以对小区的环保和智能化区域进行开发，最大限度地增加产品附加值。
3.通过并购解决中小企业融资困难的问题
在新一轮的宏观调控政策的出台和影响下，房地产市场现在出现了反差比较大的两种情况。一种情况是一些中小型房地产企业手中有地但却缺少资金，因为资金筹集不够，造成很多项目停建或者缓建，为了土地不被收回，无奈之下只能使手中的土地进行市场进行开发。另一种情况则是，一些大型房地产企业虽然拥有雄厚的资金，但土地资源却不够，只能使很多项目出现搁浅，所以很多大型企业都希望能对中小企业手中的优质地产项目进行不失时机地收购，以达到自身企业规模的扩张的快速化。同时大型房地产企业与小型房地产企业还可以互通有无，通过并购实现对房地产开发的双赢局面，对中小企业的融资问题也能有很好的解决。
面对新形势下我国房地产企业在融资上的各种问题，只有对融资渠道进行创新，对企业资金链进行科学地管理，提高房地产企业开发能力，通过并购对中小企业融资困难问题进行解决才能使房地产企业更加健康的发展。（作者单位：苏州伟业集团有限公司）
参考文献
[1]郭亚力.我国房地产投融资格局分析及路径选择[J].财贸研究，2010，9（33）：124-125.
[2]张帅.房地产融资中的六大误区[J].财经界，2011，4（15）：98-100.
(一)房屋价格涨幅回落
各类型房屋销售价格涨幅逐步回落，2008年8月份70个大中城市房价出现近10年来首次下跌，跌幅逐月加大，房价下降城市的数量逐步增多。2008年，70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.47％，涨幅比2006年下降1.1个百分点。其中，新建商品住房和二手住房分别同比上涨7.07％和6.2％。从环比来看，2008年70个大中城市房屋销售价格下降0.3％，其中新建商品住房和二手住房分别下降0.7％和0.2％，90平方米以下商品住宅价格比年初下跌1.2％。
(二)商品房交易量持续下降
2008年，商品房销售面积持续下降。下降幅度逐月增加。1-11月，商品房销售面积49148.38万平方米，同比减少18.3％，增幅减少48.8个百分点。其中，现房销售面积为13716.96万平方米，同比减少19.4％；期房销售面积为35431.42万平方米，同比减少17.9％。商品房销售面积降幅逐月增加，由1-2月份的4.2％降为1-11月份的18.3％。40个重点城市中，有1／4的城市商品房销售面积同比下降40％以上，下降程度较高的城市包括宁波、北京、福州、石家庄、郑州、深圳、上海等。
(三)房地产开发商投资规模缩减
受需求市场低迷的影响，房地产开发投资意愿下降，从2008年2季度就开始显现。4月份起商品房屋新开工面积和土地购置面积增幅均低于上年同期，6月份起这两项反映房地产开发投资意原的指标各月均为同比负增长，2008年1-10月房地产开发企业购置土地面积为29596.42万平方米，同比减少5.6％，增幅比去年同期减少22.5个百分点。房地产开发企业完成开发土地面积19343.91万平方米，同比减少2.5％。
二、2009年房地产市场走势预测
(一)上半年缓降、调整
1 消化空置商品房，开发商只有降价促销。2006和2007年商品房屋新开工面积都保持了将近20％的较大增幅，按照建设周期推算，2009年商品房屋竣工面积增幅将会有较大幅度增加。由于2008年房地产市场成交持续低迷，期房销售量下降近20％，决定了2009年进入竣工状态的商品房屋空置面积会有较大幅度增加。空置房屋直接形成房地产市场的当期供给，在空置房屋没有被很好消化以前，商品房屋新开工意愿将会下降。以减少房地产市场的后期供给，促进市场供求平衡。
在央行连续降息、二手房交易营业税降低、二套房贷政策的松绑以及四大银行集体“放行”存量房贷7折优惠等等一系列政策出台后，购房者的购房负担的确较之前大幅减轻。但真正有效地刺激观望的人们出手购房，则有赖于人们消费信心的逐渐恢复，有赖于开发商实实在在的降价促销。
2 房地产开发企业自身调整，异购或重组以适应市场。2008年，受开发信贷增长下降和需求市场衰退的影响，房地产开发企业60％的资金供给源(国内贷款、个人按揭贷款、定金及预收款)都为负增长，企业资金链条日益紧张，部分中小企业将会面临资金困境。未来企业并购重组将会增加。
(二)下半年房价趋向稳定
短期来看，已经颁布的减息、税费优惠、对开发企业融资等方面的政策支持都有利于房价的稳定，2009年上半年在“保增长”的大调控目标下，仍可能还会有处于房价稳定的政策出台。从影响房地产市场的长期因素看，第三次“婴儿潮”出生的大量80后年轻人的结婚需求，将会有利于近几年住房刚性需求的增加，过去5年经济高速增长形成的居民财富积累的基础，都会对促进房价的稳定起到积极作用。
一、商品房市场出现负增长的三大主因
为什么今年上半年商品房销售面积和销售额双双出现负增长？我认为“高基数”、“低预期”、“信贷收紧”是三大主因。
1.高基数
今年上半年商品房销售出现负增长的第一个原因，是由于去年的高基数所导致。2013年是整个房地产市场历史上最红火的一年，全国商品房销售面积达到13亿平方米，商品房销售面积增速最高的时候接近50%。正是基于去年基数较高的原因，今年1-5月份商品房销售面积同比出现了负增长。如果除出2013年的数据，今年1-5月份商品房销售面积和销售额高于去年之外以往任何一年同期数据。也就是说，实际上今年卖了非常多的商品房，只不过因为去年卖得更多，从总量来看，今年上半年的销售量总量是历年同期的第二高年，非常大的。
2.低预期
第二个原因，是预期所导致的对住房市场的观望。房子是家庭里面最大的资产，它有一个非常重要的特点，就是买还是不买受预期所左右。就是大家经常说的买涨不买跌，这是由预期所导致的。最近很多研究报告，包括境外一些研究机构提出的有数、有表、有图象的研究报告，所持的观点都是房价要暴跌，在这种情况下，大家肯定要观望，到底今年的市场会是什么样的格局，万一真的要跌了呢？谁也不愿意买一个到手就降价的资产，这是非常现实的，也是非常容易理解的一个道理。
关于房价暴跌的一些研究我都仔细地研读过，认为有一些理由并不成立。例如，有一份报告提出中国房地产市场暴跌的12大理由，第一个理由就是2013年中国城市的住房竣工面积达到25.96亿平方米，按此计算，中国2013年的人均住房面积就超过日本，到2017年，中国城市的人均住房面积将达到51平方米。这个数据非常可怕，这意味着到2017年，中国城市人均住房面积已经达到、甚至超过现在的发达国家的人均住房面积，而以我们目前的收入水平来看根本不可能实现，所以会出现严重供过于求，价格必然暴跌。那到底是不是这样的情况呢？通过反复的对比，我们发现，中国2013年有658个城市，加上两万个镇，我国城镇竣工总面积是11.7亿平方米，这一数据和那份报告中的25.96亿平方米差距极大，如果是城镇加农村，全国总竣工住房面积也不过20亿平方米，根本无法找到25.96亿平方米的住房面积从何而来，我们预计到2020年，有可能实现城镇常住人口的人均住房面积35亿平方米。所以，我们认为，所有分析都应实事求是，依据真实的数据来进行判断，数据不真实，得出的结论就不可信。但对普通居民来讲确影响很大。
3.信贷收紧
第三个原因，就是今年上半年整个的信贷政策、货币政策是偏紧的。特别是体现在个人住房抵押贷款方面出现了两个新的变化，第一个是贷款成本开始上升，过去家庭购买第一套房贷款利率打八折的优惠基本没有，相反还要上升10%-15%。今年以来，抵押贷款额度收得非常紧，房子卖出去，钱收不回来，因为贷款放不下来。住房市场经过多年的调控，特别是2011年，出台的国八条，限购、限贷等政策，已经把新增的投资性需求挤出市场，80%甚至85%以上买房子是要住，而这个需求如果没有信贷的支持，购房者是很难实现的。
那么，是否如何判断中国房地产市场呢？我们认为中国目前住房市场中的需求总量仍然很大，商品房销售面积屡创新高，去年达到惊人的13亿平方米。而今年的需求量仍然会很大，主要原因就是在于城市人口结构对住房市场是有利的。根据2010年全国第六次人口普查的人口年龄结构数据可以看出，今年24岁到28岁的人群，人口总量为1.2亿，其中8000万人在城镇，这个年纪的年轻人正值亟需住宅的时期，无论是租还是买，所以目前刚性需求比较强。他们是上世纪80年代末出生高峰的那一代。另一部分是上世纪60年代初出生高峰的人，人数总量高达2.2亿人，而他们是住房改善性需求的主体。另外，全国的结构城镇化进程还在持续，城市人口结构更加有利于目前房地产的发展，现在城市化率53%，将来要发展达到63%甚至更高，在这个过程中，每年新增常住人口两千万人左右，所以，商品房的需求量仍然很大，房地产未来的发展还有很大的潜力。
二、商品房供求关系悄然生变
近几年，尤其是从2010年开始，中国房地产市场出现了一个新的变化――商品房的供给速度大于销售的速度。这是需要关注的，2010年商品房的供求关系在全国是偏紧的，总体供不应求，这就导致了之前我国的政策一直在控制房价。而现在供求关系在变化，已经从过去的偏紧到了现在的大致平衡，局部地区供大于求。从各方面的数据看，自2010年开始，连续三年供应速度快，销售速度慢，为什么会产生这种格局？其一，因为我国近年来宽松的流动性，实体经济和其他投资渠道回报不足，大量资金涌入房地产市场，导致供给资金体量变大，供给随之上升。其二，得益于2010年之后中国房地产企业直接融资的上升，直接导致原来投资房地产的需求，变成了房地产的供给。近年来，实体经济和其他投资渠道回报不足，大量资金涌入房地产市场，导致供给资金体量变大，供给随之上升。因此，房地产市场出现新变化，总体的供求关系从过去的整体偏紧变成现在整体平衡，局部地区供大于求。
三、房地产业结构性机会来临
未来的房地产市场竞争加剧，这无疑给开发企业带来了巨大的压力。可以说，中国房地产市场的趋势性机会已经过去，未来主要是结构性机会，在趋势性机会下，开发企业的专业化能力，未来趋势的判断，投资的选择，模式的创新就显得尤为重要了。未来房地产市场的发展前景是值得期待的，仍然有机会，只不过相较以往，机会发生了变化，主要是以下几个方面。
其一，以产品创新为核心的传统住宅的开发。传统住宅现在竞争加剧，什么样的企业最具有竞争力？一是要有足够强的成本控制能力的企业，随着市场竞争加剧，企业成本比其他企业的成本低就能赚钱。二是要资金高周转的能力。三是要有真正的产品创新，好的供给也能创造需求。
其二，以资产管理为核心的办公商务楼宇的开发。中国经济发展的空间潜力在哪里？一个是城市化速度加快，另一个是产业结构升级，这意味着中国未来服务业的发展面临着巨大的空间。未来，第三产业就业人口增长速度快、规模大的地方，发展商务办公楼宇是大有机会的。写字楼、商务办公楼宇是一个城市真正的财富增值的地方，可以带来持续财富、稳定就业等，它也是投资人最稳定的财产和理想的投资目标。如果以资产管理为核心，把资产管理的理念引入到办公商务楼宇的开发，才是真正的商业地产赢利所在。对所有的开发商而言，掌握了资产管理核心开发技术，就占据了经营管理投资和开发的优势，而那种过去用传统开发住宅的模式开发办公楼宇，将会面临很大的风险。
其三，以改造升级为核心的存量房的开发。中国经济过去十几年飞速增长，房地产业也发生了翻天覆地的变化，但是由于当初急于解决住房短缺问题，发展速度太快，比较注重解决“住”的有无问题，而缺少环境、配套等方面的综合考虑和长远规划。未来城市化的发展，要以产业为核心，同时配套住宅，来解决人口居住的需求。催生打造核心产业住宅作为配套的新型发展模式，也是未来的发展趋势。
其四，以服务为核心的养老服务社区的开发。中国的老龄化已经是一个确定的事实，而我们为此的准备是不充分的。未来的养老如何解决，这是一个大命题，但一定跟居住方式有很大的关系。现在大众化的养老服务社区缺乏，能够看到有少量的养老社区，要么特别高端的一些养老服务中心，要么一些特别低端的养老福利院，而中间这块占大多数的需求却很少。针对人口大多数的养老服务社区品种会成为未来需求的主流，找出这样一个合理发展的商业模式，来应对未来人口老龄化，是相当迫切和值得关注的。
关键词：房地产，竞争态势，SWOT，战略
中图分类号：F293文献标识码： A
随着新经济时代的来临，传统房地产行业作为我国的支柱产业，面临着前所未有的机遇与挑战。房地产市场成交量日益减少，开发企业承受着巨大的资金压力，国家加强对房地产行业的宏观调控，我国房地产行业不断走向理性和规范化。与大型的房地产企业相比，中小型的房地产公司在全国范围内分布最广、企业数量最大，占据了房地产行业的主要份额，其开发决策水平的高低对当地城市或区域的发展具有一定的现实意义。既要关注自身的发展和竞争优势又必须关注竞争对手的综合开发能力及外部环境的影响，而一个良好的战略决策往往对整个房地产企业发展的成败起着至关重要的作用。
一、竞争态势矩阵
竞争态势矩阵(Competition Position Matrix,CPM)，本文通过房地产行业内关键战略竞争因素的评价比较，在一定区域内分析房地产企业的主要竞争对手及相对于企业的战略地位、所面临的优势和劣势、机会和威胁，为房地产企业制订战略提供一种竞争态势的分析工具。分析步骤如下:
(1)首先确定房地产行业中的关键竞争因素。如市场份额、产品质量、品牌形象、设计研发水平、财务状况、管理技术能力、成本控制水平等，这些是房地产行业的关键成功因素和竞争优势的决定因素。不同行业其竞争关键因素可能完全不同，对于房地产开发行业，占有充分的资源可能是最重要的关键战略因素。
(2)根据每个因素在该行业中成功经营的相对重要性，确定每个因素的权重比例，从最不重要0到最重要1，各因素权重总和为1。同一因素在不同行业的权重未必相同，反映了该指标因素对不同行业竞争成功的影响力不同。例如，日用消费品行业，如洗漱用品、食品、饮料等，成功关键因素包括品牌建设、成本控制和销售网络等；制造类行业，如家电、汽车等，成功关键因素包括生产成本低、生产能力利用率高、产品设计能力强等；服务类行业，如旅游、交通运输、电商等，成功关键因素包括有利的公司品牌形象、总成本很低、融资能力等。
(3)在一定区域内从年销售额、年销售面积、项目楼盘的临近程度、资金实力等角度筛选出主要竞争对手，按每个指标对所需评价对象（主要对手）进行评分。对房地产行业中各竞争者在每个要素上的能力的相对强弱进行评分，评价分数为1-5分由五位专家打分，其中1表示最弱，2表示较弱，3表示相同，4表示较强，5表示最强（允许±0.5浮动），本文以X置业公司为例三个主要竞争对手A、B、C开发公司，因篇幅有限仅以“产品质量、品牌价值、人才队伍建设”三个竞争因素为例进行专家评分，最后综合平均得分分别为：X置业公司为4分、5分、3分；A开发公司3分、4分、4分； B 开发公司5分、4分、3分；C开发公司4分、4分、3分（见表1），在特定指标因素上的得分最高的企业就拥有在那个指标上的竞争优势，其得分与其竞争对手得分的差值反映了其优势的大小。
表1 专家打分
评 委 评价内容/关键竞争因素 专家评委打分
X置业公司 A开发公司 B 开发公司 C开发公司
甲 产品质量 2.5 2 5 3.5
品牌价值/形象 5 4 4.5 5
人才队伍建设 4 5 2 4
乙 产品质量 5 4 4.5 3.5
品牌价值/形象 4.5 4.5 3 2
人才队伍建设 3.5 2.5 2 2.5
丙 产品质量 3.5 4 4 5
品牌价值/形象 5 3 3 4.5
人才队伍建设 2 4.5 4 4
丁 产品质量 4 2.5 5 4
品牌价值/形象 4.5 3.5 4.5 3
人才队伍建设 2.5 3.5 4.5 2
戊 产品质量 5 3 5 4.5
品牌价值/形象 5 5 4 4
人才队伍建设 2.5 4 3 2.5
(4)将表1平均得分填入表2对应空格中，对应求和得到各企业的总加权分，比较总加权分确定处于竞争能力最强和最弱地位的公司，以及被评估公司之间的竞争优势的差异（见表2）。
表2 X置业公司竞争态势矩阵
序号 关键竞争因素 权重 X置业公司 A开发公司 B 开发公司 C开发公司
得分 加权分 得分 加权分 得分 加权分 得分 加权分
1 产品质量 0.10 4 0.4 3 0.3 5 0.5 4 0.4
2 品牌价值/形象 0.08 5 0.4 4 0.32 4 0.32 4 0.32
3 人才队伍建设 0.06 3 0.18 4 0.24 3 0.18 3 0.18
4 管理技术能力 0.08 4 0.32 5 0.4 3 0.24 3 0.24
5 设计研发/创新能力 0.08 4 0.32 2 0.16 3 0.24 4 0.32
6 成本控制能力 0.08 2 0.16 3 0.24 4 0.32 4 0.32
7 资金实力/融资能力 0.12 2 0.24 4 0.48 3 0.36 3 0.36
8 销售网络 0.08 3 0.24 3 0.24 4 0.32 3 0.24
9 公共关系 0.11 4 0.44 3 0.33 2 0.22 3 0.33
10 供应商资源 0.07 5 0.35 3 0.21 3 0.21 4 0.28
11 客户服务能力 0.06 3 0.18 2 0.12 2 0.12 4 0.24
12 客户满意度 0.08 2 0.16 4 0.32 2 0.16 3 0.24
加权总评分 1 ― 3.39 ― 3.36 ― 3.19 ― 3.47
分析结果显示，X置业公司较A开发公司和B开发公司综合竞争能力强（3.39>3.36>3.19）；C开发公司较其他三家企业综合竞争实力最强（3.47>3.39>3.36>3.19），其作为 X置业公司领导者更应该关注最大竞争对手A开发公司，其次是C开发公司，因为其综合实力差距较为接近。针对竞争对手的关键竞争因素强弱相应采取不同的策略和方法，如：扩大融资平台、增加土地储备、创新产品设计、精细化管理、多渠道营销网络、增强服务意识、ERP系统的全面应用等。
二、 SWOT分析应用
SWOT分析，即：优势(Strengths )、劣势(Weakness)、机会(Opportunities )和威胁( Threats)分析，它是基于企业自身的实力，对比竞争对手，并分析企业外部环境变化及影响可能对企业带来的机会与企业面临的挑战，进而制订企业最佳战略的模型方法。
以A房地产企业为例坐落于二三线城市，与大多数中小型房地产具有的共同特征。
1、优势（S）分析：在二三线城市，房地产市场占据一定地位，地方性政府较为重视，总盘体量不大利于投资；资金周转较为迅速，主导产品：普通商品住宅、商业项目。
2、劣势（W）分析：企业有形资源实力不强，缺乏长期稳定的资金来源及土地来源，专业化程度一般（如：产品标准化、精细化管理水平），资源整合能力不强。
3、机遇（O）分析：享受政策调整带来的金融支持，如：加强对小企业的金融支持。提供企业战略转型的机遇，专业化创新路线，实现多元化经营战略目标。CBD（Central Business District）商业圈大量涌现，大学毕业生的涌入刚性需求购买力不断增加等。
4、威胁（T）分析：融资成本逐年增大，市场再融资难度加大，楼市成交量下降，企业资金链全面收紧；在整个“十二五”规划期间，会建造3600万套经济适用房（新产品替代）；加上政府政策性调控及税收杠杆的调节等。
根据A房地产企业优势、劣势和机会、威胁四种现状，同竞争态势矩阵类似分析计算外部因素的权重、得分（-5～5）、综合得分等，可以画出SWOT分析图（见图1），并据此综合考虑制订企业所应采取的策略。
图1 房地产A企业SWOT分析图
因SWOT分析图划分为四个象限，根据企业所处的不同象限位置，对应的采取四种不同的战略选择。在右上角（SO位置）的企业拥有强大的内部优势和众多的机会，企业应采取加大投资、扩大土地持有量及开发量，提高市场占有率的增长性战略；在右下角（ST位置）的企业尽管具有较大的内部优势，但要面临严峻的外部挑战，应利用企业自身优势，开展多元化经营，寻找新的发展机会，如：上市融资、项目代建制、跨行业经营、海外拓展等，避免或减少外部威胁的冲击，分散市场、资金、政策和管理等风险， A房产企业应采取此战略（如图1）；处于左上角（WO位置）的企业，面临较好的外部机会，但自身内部缺乏条件和优势，应采取扭转性战略修炼内功，改变企业内部的不利条件。处于左下角（WT位置）的企业既面临外部威胁，自身条件也存在问题，应采取防御性战略，避开威胁，消除劣势或选择退出房地产行业。
三、结 语
新经济时代下，房地产企业之间内部竞争态势及外部环境的机遇与挑战是当前战略管理中研究热点之一，但是许多企业只是从理论上说明或概括了企业核心竞争要素的内涵，缺乏量化的指标体系和科学的评价方法，从而不能准确判断企业的核心战略，影响到房地产企业做出及时有效的决策。因此，对企业竞争现状的评价是迫切需要解决的问题，本文运用竞争态势矩阵解决了房地产企业之间竞争的评价问题，能够使企业更加准确地辨识出自身优势、劣势和竞争对手的强弱差距，并采用SWOT分析房地产企业外部环境变化及可能的影响对企业带来的机会和威胁，进而制订企业最佳战略模型的方法，在市场竞争中赢得先机。
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收稿日期：2014-07-16
作者简介：宣 文(1984―)，男，硕士研究生；丛花蕾 (1985―)，女，助理工程师
参考文献：
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关键词：房地产；价格；变动趋势；经济效应；分析
房地产是居民消费和投资的重要组成部分，房地产价格变动一方面直接影响到房地产自身的消费和投资水平，另一方面还将通过替代效应、收入效应和财富效应影响到其它商品和服务的消费。
1 影响房地产价格变动的宏观因素分析
房地产价格与国家的经济政策，居民的收人水平和经济发展的景气度等因素的变化有重要关联性。分析这些影响因素，对于准确把握房地产市场的价格趋势有重要意义。
1.1 经济的发展水平
房地产业不仅具有较高的产业关联效应和较高的就业带动效应，而且与国民经济发展态势密切相关。经济发展的景气度高，房地产业通常较易于繁荣，反之，房地产业就会下滑和衰退。随着国民经济的发展和人们可支配收入的增加, 促使我国居民对住宅的需求不断增加, 而供需矛盾突出则导致房价非理性上升。人们对经济前景普遍持乐观预期，是导致我国房地产业迅猛发展的重要影响因素之一。
1.2 国家政策的影响
我国的房地产价格不仅在构成过程中含有较多行政因素，而且由于购房由财政主体向私人主体的转换过程带起了许多抱沫成分，形成了若干不良的示范导向，理论上的价格决定机制在巨大行政消费的惯性影响下，真正变为现实还有待一定的时日。在此情况下，深化体制改革，积极塑造健康的市场主体和提高市场监督力度，对未来房地产市场的规范化和房地产价格的合理回归极为重要。
2 我国房地产价格变动的趋势分析
未来很长一段时间我国的房地产价格普遍大幅下跌的可能性较小，房价仍会持续上涨但飙升的势头将得到有效地遏制，这是因为：
2.1 住房消费需求不断增加
近期, 我国房屋价格涨幅总体趋缓, 显现了宏观调控的初步效果, 但是未来形势依然不容乐观。由于住房需求坚挺、土地成本上升, 导致少数城市房价涨幅仍然较高。据“链家地产”统计资料分析, 在房产投资置业过程中, 88%的购买者均以自住为目的, 而仅有12%的购买者以投资为目的, 这就意味着只有12%的人群会随着投资环境的变化而出现投资需求转移的状况。此外, 大量国际资本流入使长期利率走低,一方面, 有可能降低居民利息支付压力, 保持房地产市场的有效需求; 另一方面, 也可能因投资机会成本下降而导致房地产市场供给增加, 并且国际投资净收益增长也提高了中国居民的住房支付能力, 这些因素将导致房地产价格的上升。
2.2 消费意识的提升使得房产泡沫将逐渐被剔除
伴随消费者经验的积累和日趋理性化的选择，目前房价中的许多泡沫将逐渐被剔除。而泡沫成分的剔除和消费者理性的回归，又将对房价的上升形成相应的平抑作用。从这一意义上说，未来几年，国内各大城市房价飙升的势头将得到有效地遏制。
2.3 国家政策的变化
2.3.1 房贷政策的影响
随着房改进程的加快，住房金融的发展已进人了一个新的时期，人们的贷款消费意识不断升温，消费贷款已成为商业银行信贷业务的重要增长点。从消费者的角度看，选择超前消费不仅使社会各阶层购房的承受能力大幅度提升，对不同价格的房产的选择余地扩大，而且使人们的消费观念发生了重要变化，它不仅为房地产开发商们提供了更为广阔的用户群和市场基础，而且使得中端产品甚至“经济适用房”的开发商找到发展空间。
2.3.2 住房制度的调整
近年来,国家先后出台了廉租房制度、经济适用房制度, 并实行土地、信贷、税收等经济杠杆联动的方式, 使偏高的房价, 特别是一些大城市过高的房价得到抑制。未来年 ，我国将继续坚持扩大内需的方针，实施投资和消费双向拉动的发展战略。住宅建设作为新的经济增长点，其投资力度和建设规模势必继续扩大，但伴随市场供给规模的扩大，房产供需关系将会发生显著变化，开发商单边决定价格、不愁产品卖不出去的局面将会发生根本性的改变。房地产业开始进人买方市场，并不意味着价格水平一直下降，但买方市场的形成对于房产价格来说，将平抑价格的非理性上升，使房价的构成要素和内部比例关系发生重大调整。
Abstract： The time series of sales price index secong-hand housing in Shenzhen exists nonlinear and the affine sexual characteristics，and presents a trend and characteristics of the cycle. So the study of the price index fractal proprety has provided a quantitative basis for the control of price index movements. In this paper， we choose the second-hand secong-hand housing sales price index from January 2005 to February 2015 in Shenzhen as the research object， the R/S analysis method is used to prove that second-hand secong-hand housing price index has fractal characteristic and has significance long-term memory features. On this bssis， the fractal model is established based on sequence and transform to forecast the short-term price index of Shenzhen housing so as to provide reference information for investors and management operators.
关键词：分形理论 ；R/S分析法；Hurst指数；分形模型预测
Key words： fractal theory；R/S analysis method；Hurst index；fractal model predicts
中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2016）01-0168-05
0 引言
房屋价格指数是反映房地产市场变化的重要指标，同时受很多因素影响；而目前深圳市土地资源的稀缺性决定了未来新房商品房数量会逐步减少，住房市场的交易重心将会随着城市的发展转移到二手房交易上，因此对二手房价格指数的分析与预测对于掌握房地产行业的发展动向及经济的发展有重要意义。
国内外对时间序列的分形特征已有研究。国外主要针对股价指数的波动研究。McCulloch、James认为股市收益率的绝对值的平方根存在长期相关性，具有分形结构；通过比较实证分析得出Hurst指数为0.75[1]。而国内对房价指数序列已有涉及。谭俊、朱传梅利用分形理论，通过对中国大陆房地产市场1998年1月到2013年1月的房地产合成增长率指数和国房景气指数进行R/S分析，结果表明赫斯特指数大于0.5，证明中国大陆房地产市场波动具有分形特性[2]。汪靖、刘盛宇运用分形理论及R/S分析法，结合Hurst指数来判断我国房地价格的变化态势[3]。综上，当前国外研究主要针对股票收益的时间序列的分形研究，对于房价指数相关的时间序列分形特性研究还未涉及；而国内已有研究只是停留在房价指数分形特征的研究，而对于房价指数分形模型预测还未涉及。
房价指数预测方面，国内外已有较多的成果。国外Rapach D E、Strauss JK建立了依据州、区域、国家的的经济变量的模型和自回归基准模型进行预测，在融入多个经济变量的信息，能够提供较为准确的房价预测值[4]。国内李慧肖选取银川市2001年1月至2011年9月的房屋销售价格的季度指数，建立差分自回归移动平均模型ARIMA模型，预测未来一段时间的价格指数，结果表明：该模型能较好预测银川市房价走势[5]。国内目前多以多项式建模、布朗指数平滑法、霍尔特指数平滑法以及ARIMA模型等对房价指数进行预测，这些方法都以有效市场假说为基础进行分析预测，而有效市场假说是以投资者是完全理性的、市场信息完全对称为前提，但事实是现实的市场是复杂的，许多异常的现象不能用有效市场假说解决；分形市场假说突破了有效市场理论所有假定条件，对复杂的、随机游走的时间序列能够更加合理的解释。文章把分形模型预测房价指数引入研究，以分形市场假说为基础，能够更加合理的进行分析，为房价价格指数预测提供一种新的方法。
基于此，文章运用R/S 分析方法，分析二手房市场的房屋销售价格指数时间序列，以房屋价格销售指数为基础数据，分析房价波动的特征具有分形特性，并以此得出房价指数平均波动的循环长度；在此基础上，建立分形模型对房地产价格指数进行预测，以期能够预测二手房房地产市场未来的走势情况，为二手房市场运行管理者和投资者提供参考。
1 研究理论及分析方法
1.1 分形理论
分形理论由著名科学家B.B.Mandelbrot于上世纪五十年代创建[6]。分形理论作为非线性科学的一个分支，是一门研究自然界空间结构复杂性的学科，可从复杂的看似无序的图案中，提取出确定性、规律性的参量，其广泛的应用于生物学、地球物理学、物理学和化学、天文学、材料科学、计算机图形学、经济学、语言学与情报学、音乐、医学等领域。分形特征表现为：
①自相似性：分形对象的局部经放大后与整体有相似的性质。分形时间序列在不同时间标度上具有相似的统计特性，也就意味着时间序列具有一种长期相关性。
②无标度性：在分形对象上任选一个局部区域进行放大或缩小，它的形态、复杂程度、不规则性等均不发生变化的特性。分形维数是量化分形结构的重要参数，通过对分维的分析，可以揭示整个系统的演化机理。
1.2 重标极差分析法（R/S法）
1951年英国水文学家H.E.Hurst提出了重标极差分析法（Rescaled Range Analysis，R/S）[7]。这一方法最初用来考察尼罗河水库水流量与水库贮存能力之间的关系。R/S法后来普遍应用于自然及社会经济现象的时间序列研究，通过这种方法可以区分具有长期非函数周期时间序列与随机序列。
假设有一原始时间序列{xi}，i=1、2、3、…、M，长度为N。为消除原始时间序列数据的自相关性，需要逐一计算该序列的自然对数比，由此产生一个新的时间对数序列{Wi}，其长度为M=N-1，以满足R/S分析对观测对象独立性要求，新的时间序列为：
①将总长度为N的时间序列xt，t=（1，2，3，…，N），等分成长度为T的M（M=N/T）个连续的子序列，每个子序列记为Lm，m=（1，2，3…，M），子序列Lm中的元素记为xm，k=（1，2，3…，T）。
②对每个长度为T的子序列Lm，分别计算平均值u、累积偏差xm（k，T）、极差Rm（T）、标准差Sm（T）和重标极差（R/S）m：
1.3 Hurst指数解释
时间序列的Hurst指数H总是介于0和1之间，其取值范围分为四种情况。
①当H=0.5时，表明时间序列是随机游走的，即时间序列是独立的、不相关的，现在不影响未来。
②当0≤H
③当0.5
④H =1时，时间序列为一条直线，即未来的趋势完全可以由现在的表现来进行预测判断。
1.4 V―统计量
一个非周期循环没有绝对的长度，但有平均循环长度。R/S分析能够发现持续性长期记忆，而且还能够估计时间序列的平均循环长度，有两种方法可以估计平均循环长度。
①通过绘制Log（R/S）关于Log（T）的分析图进行估计，从图中可以看到，上一个循环的结尾，同时也是下一个循环的开始，可以通过图中的转折点估计平均循环长度。
②利用V统计方法计算出平均循环的长度。其计算公式如下：
在V统计图中，当H=0.5时，V线将会是一条直线；当H0.5，时间序列具有持久性，图形是向上倾斜的，序列具有长期记忆。当Log（T）的V线形状发生变化时，即图形出现了拐点，拐点的出现表明长期记忆过程消失，形成一个平均循环长度，也就是非周期循环长度。这里的非周期循环是非线性动力学系统的一个重要特征，是指对初始条件的平均记忆长度，即在多长时间后失去了对初始条件的依赖。
2 实证分析
房地产销售价格指数是指房地产销售价格总水平变动趋势和程度的相对数，研究销售价格指数的变化可以分析房价的升降趋势。文章选取2005年1月至2015年2月份每月的深圳市二手房销售价格指数数据（图1）进行分析。
运用excle和MATLAB软件，依据上文介绍的R/S分析方法，对房价指数时间序列数据进行处理分析，重标极差R/S值分析结果见表1。
运用公式（7）和V-统计量的的公式（8）对重标极差R/S值分析结果采用最小二乘法进行拟合分析，其拟合分析结果如图2、图3所示。
根据拟合分析结果（图2）可得到拟合直线的直线公式为：y=0.996x-0.364，R2=0.996，拟合效果较好；即H=0.996，Hurst指数H大于0.5且接近1，表明深圳市二手房价格指数随时间具有很强的正持续性，而且趋势增强，证明深圳市二手房价格指数时间序列分性特征明显。观察图2、图3可以发现，在横坐标数值为1.5附近，二手房价指数序列均存在较为明显转折，据此即可以推出深圳市二手房价格指数的平均循环周期长度为30个月。
3 分形预测模型
3.1 基于序列和变换的分形模型
若一组时间序列数据满足分形分布，则将该组数据和相应的编号绘制在对数坐标轴上是一条近似的支线直线，且符合以下模型：
N=C/rD （9）
式中：r一般取时间的编号，第一个数据的编号为1，依此类推；N是样本值；C为待定系数；D为分形维数。
根据该直线上任意两点的坐标（Ni，ri）、（Nj，rj），可以确定该直线的分形参数，即分形维D和参数C，公式如下：
D=ln（Nj/Ni）/ln（ri/rj）（10）
当时间序列数据中存在负数时，由于对数不能对负数进行计算，可以对所有的N进行平移处理，加上一个常数即可，而且经过平移的数据往往结果更好。理性状态中，D值是固定的，所以（N，r）分布在双对数坐标上是一条直线，但在实际应用中，（N，r）的分布在双对数坐标上是一条分段的折线，每一段都有自己的斜率，即每一段都对应自己的一个分维数。因此对于双对数坐标上非直线的函数关系，原有的分形方法就无法处理。针对实际应用中分形维数不恒定的问题，可以通过对原数据进行一系列的变换，使变换后的数据能更好地符合分形模型[8]。具体步骤如下：
第一步，若原始数据（N，r）在对数坐标轴上呈一条直线，则可不用进行变换，否则对原始数据进行累计和变换，得到如下数据序列：
{Ni}={N1，N2，N3，…} （i=1，2…n）
其他的序列均可以根据该序列构造。例如构造一阶序列和列S1，其中S11=N1，S12=N1+N2，S13=N1+N2+N3等等，以此类推可构造二阶、三阶序列和等，即有
{S1i}={N1，N1+N2，N1+N2+N3，…}，
{S2i}={S11，S11+S12，S11+S12+S13，…}，
{S3i}={S21，S21+S22，S21+S22+S23，…}，
……
第二步建立各阶序列和的分形模型。以一阶序列和为例。将数据点（S1i，ri）绘于双对数坐标上，即得离散的分形模型。
第三步选择效果上最好的变换并确定其对应的分形参数。
将各阶序列和构成的数据点分别绘于双对数坐标上之后与某一分形分布模型进行对即可选择效果最好的变换并确定其相应的分形参数。分形分布模型确定好之后，即可用外插的方法计算预测。
3.2 模型预测
依据上述序列和变换分形模型，文章数据选取2012年1月份至2014年9月份的深圳市二手房价格指数进行处理分析。
首先对价格指数数据时间序列进行累计和变换，其中价格指数值设定为N序列，一阶序列和序列S1、二阶序列和为序列S2、三阶序列和为序列S3，累计和变换结果见表2。
依据价格指数统计值及累加结果，根据分形维数计算公式（10），分别计算序列相应的分形维D值，结果如表3。
通过对计算的分维值（表3）观察，发现D1的数值相对比较稳定，即一阶累计和的分形维数数据比较稳定，对一阶和数据和一阶和对数数据绘制散点图如图4、图5。
通过散点图可见，一阶数据在对数坐标轴上呈现近似直线，说明该组数据和分形分布模型拟合良好，可采用该组数据进行分形预测。取前33个D值的平均值作为代表性的分形参数，则D=-1.1335，根据公式（9），计算得C=2747.545。把D、C带入公式，得
S1i=2747.545/r-1.1335
分别将r=34、35、36、37、38带入上述公式，得S134= 149580.888，S135=154577.3587，S136=159592.9261，S137= 164627.1297，S138=169679.5322。则N34预= S134-S133= 149580.888-144604=4976.888，同理，N35预=4996.4707，N36预
=5015.5674，N37预=5034.2036，N38预=5052.4024。预测值与实际值对比及误差见表4。
表4所作的预测结果中，对二手房价格指数分别进行34、35、36、37、38期的数据预测，即为2014年10月、11月、12月和2015年1月、2月的数据。从预测的结果值来看，分形预测方法依据之前数据对后期的时点进行预测，对时间序列之前的房价指数走势依赖较大；从整体预测误差率来看，预测期数越大，预测误差越大，说明分形模型适合对房价指数进行短期预测，预测的期数不宜过多。综上，分形模型可对房价指数进行预测，预测模型为短期预测房价指数提供一种新的预测方法。
4 结论
①深圳市二手房价格指数具有较为明显的分形特征，其赫斯特指数大于0.5，且接近1，即且具有极强的正持续性和长期记忆性，这与实际情况是一致的，市场价格指数表现为房价连续上涨。
②深圳市二手房价格的记忆平均循环的周期约为30个月，即二手房价格变化趋势的记忆期大概为30个月，超过之后市场将失去对原来初始条件的记忆。
③分形模型可以对价格指数进行预测，通过预测误差可以发现模型适合短期的指数预测，长期的预测效果准确率将会降低，究其原因为预测模型对时间序列之前的走势依赖较大，之前时点的价格指数的影响对距离越远的时点影响越小，即影响程度愈来愈弱。
④将分形理论和分形模型引入房价分析，对价格指数进行分析，为短期价格指数的预测提供一种新的方法。
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关键词 房产测绘；地理信息系统；改进
中图分类号P2 文献标识码A 文章编号 1674-6708（2012）81-0114-02
0引言
从20世纪60年代迅速发展起来之后，经过50多年的发展、推广与应用，日益成熟与完善，地理信息系统因其所具有的管理与处理分析空间数据的独特优势，使其在各种研究中的应用不断深入，尤以将其引用于房产测绘系统，以解决目前房产测绘系统中的种种不利，将显现出其得天独厚的优势。
1现状
传统房地产测绘主要以人工方式进行房产测绘，测绘人员普遍采取地面直接测量及图上测量的方式记录数据，常出现数据不规范、数据记录错误等现象。同时，这种方式记录的纸质数据在手工录入计算机时会由于人为记录潦草等原因造成错误输入，使得数据不准确进一步加大。其难以将测得数据图像化，产生房产数据和其属性数据脱节的现象的缺点越来越不适用于现在房地产测量。
2改进方法
2.1系统平台改进
地理信息系统（Geography Imformation System，简称GIS）支持对空间数据的采集、管理、处理、分析、建模和现实等功能，其基本构成一般包括以下5个部分：系统硬件、系统软件、空间数据、应用人员、应用模型。而ArcGIS是ESRI新一代GIS软件，应用范围广、功能强大。选用ArcGIS为开发平台，结合C#及SQL Server建立GIS空间数据库，减少开发周期，将获得的房产测绘数据入库。利用GIS对房产测绘系统将具有如下优势：
1）易于数据的输入和编辑：其支手扶跟踪数字化输入、图形扫描及矢量化输入，以及对空间数据（包括集合图形数据和专题属性数据）提供修改和更新等数据编辑操作；
2）空间房产测绘数据更易管理：对具有分布式、多用户特点的传统房产测绘进行有效的存储、检查、查询、更新和维护等功能；
3）空间房产测绘数据处理和分析优势：具有相互转换成各种矢量格式和栅格格式的空间房产测绘数据，完成投影转换、支持各类空间分析和建立应用模型。
2.2系统功能设计
将全站仪、测距仪、电子经纬仪等设备测得到数据传输至计算机，将已有房产图和地籍图的数据通过键盘坐标输入、图像扫描以及数字化仪等方法录入计算机。并对于已经录入计算机的信息进行结构性、有效性等自动检验，确保信息准确性。
3改进成效
3.1运用空间数据库分析房产测绘数据
通过空间数据库全面管理房产测绘数据，并运用空间数据进行分析和决策。空间分析功能和属性处理功能分别直接调用空间数据文件和属性数据文件进行数据处理，解决房产空间数据和属性数据相互间联系不紧密的问题。通过利于GIS对房产测绘系统改进，减少房产数据存储冗余量，并提供稳定空间数据结构，在用户需求改变时，迅速作出相应变化。
3.2混合式管理房产数据的模式
空间分析功能调用空间数据管理模块对空间数据文件进行处理，属性数据利用属性数据库进行管理。同时满足用户对房产数据及时访问的需求，高效提供用户所需房产数据查询结果，维持房产数据、元素间复杂联系，以支持多种决策需要。
3.3联系式查询方法
1）空间房产测绘数据关系类查询
即通过对房产测绘数据所形成的空间实体间存在的拓扑、顺序、距离、方位等关系进行查询，空间房产测绘数据查询以及空间房产实体定位是利用GIS对房产测绘数据系统改进的一大亮点。具体可以分为点—点查询，线—点查询，面—点查询，点—线查询，线—线查询等。
2）房产测绘系统属性数据查询
基于房产属性数据的查询主要针对非空间的信息的查询，通过存储于关系数据库中的属性信息以及相对发展成熟的关系数据库，运用GIS中提供的完备的数据索引的方法及查询手段，在房产属性数据中实现方便的多条件组合查询房产测绘信息，找出满足条件的空间实体。
3）房产测绘空间属性联合查询
在其查询条件中及包括查询房产测绘空间位置关系，同时又含有查询房产测绘数据属性信息要求时，即房产测绘空间属性联合查询，可以分步骤借助于单独空间房产测绘数据关系类查询和房产测绘系统属性数据查询来实现。
3.4房产测绘数据分析
房产测绘数据分析是利用GIS对房产测绘系统改进的最大亮点，也是区别于其他类型系统的一个最为主要的功能特征。具体分为“生产式分析”和“查询式分析”。其根本目的在于通过对房产测绘数据的深加工，获取新的房产信息。即以GIS空间数据库为依托，通过特定分析算法，从房产测绘信息中获取有关房产测绘人员、用户所需的分析数据、结果。并逐步实现对房产测绘数据的自动化管理，形成录入数据、管理、分析、决策、输出报告等一系列程序。
3.5辅助决策功能
通过利用GIS对房产测绘系统进行改进，将能够利用拥有的房产测绘数据以及得出的分析结果，运用因特网传输技术，深化电子商务运用，满足用户决策多维性的需求，利用GIS迅速有效管理房产测绘数据，确定商业变化规律，不断为客户创造新的商机，必将成为房产测绘系统中的最佳决策支持系统。
4结论
利用GIS对房产测绘系统进行改进实现了图形属性的双向连接，通过GIS对房产测绘信息的分析、管理以及运用，通过GIS特有方式绘制以及定义图形，极大提高房产测绘的效率和质量，其必将成为城市国土、房产间的新纽带，引领新时期房产测绘工作方向，推动城市信息化建设。
参考文献
[1]梁进程.房产测绘信息系统的发展研究梁进程梁进程.海口市房产测绘所海南海口570208.
关键词: 模糊模式识别；相对隶属度；最优隶属度；权重；评估
中图分类号:O 159
文献标志码:A文章编号:1672-8513(2012)01-0035-05
Evaluation and Prediction of the Chinese Real Estate Market
Development Based on the Fuzzy Pattern Recognition Theory
WANG Yi ran，MA Chao，YANG Zhu yuan
(School of Mathematics and Computer Science, Yunnan University of Nationalities, Kunming 650500, China)
Abstract: This research makes use of the optimal membership principle and the measure of weights to establish the model of fuzzy pattern recognition, which is used in the study of the Chinese real estate market combined with some interrelated data. It analyzes the situation of the Chinese real estate market between 2005 and 2009 and assesses the development in 2010, whose results are in line with the actual situation.
Key words: fuzzy pattern recognition; relative membership; optimal membership; weight; evaluation
模糊模式识别是在模糊数学的基础上建立的解决分类识别问题的方法［1］.它是将待识别的对象、类作为模糊集，建立模糊集的隶属度函数模型，或者建立它们之间的模糊相似关系，并确定这个关系的隶属度函数，然后运用相关的模糊数学的原理方法进行分类识别.一些学者基于聚类分析的基础对房地产进行了一定程度的研究［2-4］，认为可能会出现泡沫现象.本文基于最优隶属度原则建立模糊模式识别模型来分析目前房地产市场形势，相对于模糊聚类分析而言，简化了分类规整的繁琐步骤，现实中是无法将大量数据的类别准确地表达出来且类别有限，而建立模糊模式识别可以在未知类别的情况下也能清晰地反应其发展程度.本文收集了2005―2009年的相关数据，并计算其在不同指标等级下可能发生的概率，同一样本的最大概率对应的等级为该样本的发展阶段，结合2010年发展趋势，结果与实际情况吻合良好，可有效地起到一定的预警作用.
1 基于模糊模式识别模型
1.1 指标特征值矩阵
指标值是反应运行水平量的值.设定指标值矩阵［5］有利于下文的相对隶属度的计算.设有n个样本，且每个样本有m个评价指标，则得到实测指标特征值矩阵为：
Xm×n=x11…x1nxm1…xmn，(1)
其中，xij(i=1,2,…,m; j=1,2,…，n)为样本j指标i的实测值.
若n个样本依据m个指标特征按c级标准值进行识别，得到标准指标值矩阵
Ym×c=y11…y1cym1…ymc， (2)
其中，yih(i=1,2,…,m;h=1,2,…，c)为指标i的h级标准值，一般指标的标准值为等差数列.
1.2 相对隶属度矩阵
隶属度［6］是模糊数学中的一个重要概念，但在确定隶属度和隶属度函数时具有主观任意性，在此我们采用相对隶属度减小甚至消除主观因素的影响.由于m个评价指标的量纲不同，所以在对n个样本进行识别之前要进行无量纲化处理.那么，对于越大越优的目标，即数值越大级别越高的指标采用公式（3）确定其相对隶属度rij；反之，对于越小越优的目标，即数值越小级别越高的指标采用公式（4）确定其相对隶属度rij1.4 建立模糊模式识别理论模型
将Uc×n称为模糊模式识别矩阵［8］，若将n个样本依据m个指标特征按照c类标准模式加以识别，则
2 我国房地产发展形势评估和预警
2.1 指标的选择
本文在借鉴文献［10］的基础上，通过分析研究选取了表1中9个指标作为判别房地产市场发展阶段的依据，并结合房地产市场周期理论，将反应市场发展程度的语意变量定为“平淡”、“微热”、“升温”、“过热”.由于这4个语意变量的临界值不好确定，本文结合相关文献资料，通过对2005―2009年我国房地产市场实际销售情况(见3 结果分析
依据最优隶属度原则由U4×5结果可得到，2005―2009年我国房地产市场发展的形势分别为过热―温热―过热―温热―过热.到2009年底，房地产市场上升到过热的阶段，由此数据可以得到预警［10］.根据国家统计局数据显示，2010年的我国房地产市场从年初的高速开局到二季度的调整回落，与预测的情况吻合.有此可见，建立模糊模式识别模型，可以对房地产市场的发展现状得到评估，并能对未来发展形势起到一定的预警作用.但是由于我国各个地区发展环境和情况各不相同，所以一些地区的房地产市场发展和全国房地产市场发展形势不太一致，但是可以通过单个地区的数据来评估其发展形势.
参考文献:
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关键词：金融危机；房地产企业；战略转移
1 我国房地产企业战略转移动因分析
1.1 环境动因分析
我国房地产市场受金融危机影响，行业整体正在走向衰退，市场需求不断下降，从而使我国房地产企业生存发展的空间越来越小，这种压力往往促使企业进行战略转移，转变经营思路；另外，我国房地产业经过这几年的飞速发展，市场进入者非常多，形成规模的大企业较少，绝大部分是中小企业规模，因此市场竞争环境非常激烈，在这种形势下，整个行业必定面临这一轮新的洗牌，只有重新分析环境和市场，调整发展战略，才能在激烈的竞争中生存下来；最后，我国整体经济环境也在发展变化，国家的政策在逐步调整，经济结构也在不断变化，城市化过程出现了新的特征，劳工结构和产业体系也在发展明显的变化，区域间发展模式和其之间的联系也在悄然改变，在这种大的背景环境下，房地产企业必须根据整体政治经济环境形势做出新的判断，加强解读环境的能力，更重要的是顺势而下，适时转移战略方向。
1.2 企业内部动因
我们了解到房地产企业正面临着许多的问题，最大的问题就是融资问题。房地产开发企业有别于其它企业的一个显著特征是前期投入资本特别大，而且是间歇期的投入。不需要持久投资，但是每期投资都需要大量资金。因此房地产企业负债率都较高，融资受阻对房地产企业来说是灾难性的，当投机性行为产生的虚高的房价和虚假繁荣的市场破灭的情况下，房地产企业面临着市场萎缩和资金链断裂的困难，这种困难也让房地产企业必须要进行内部调整，从整体上重新确立战略方向，在业务、市场和产品上都重新定位。企业为实现资源的最有效配置，短期内获得高利润回报，往往选择并购方式。兼并方为实现资源的最优配置，需要整合资源，包括人力资源、财务资源以及其它资源，作为被兼并方，应配合兼并方的整合方案，从兼并方的整体利益出发，调整自身的发展战略，以适应兼并方整体发展战略。
2 我国房地产企业战略转移的几种思路探讨
我国国内环境稳定，我国城市化和现代化的进程速度仍然较快，因此在可以看见的未来，我国房地产市场仍将面临一个长期的繁荣。我们既要认清当前金融危机对我国总体经济和房地产市场的打击是很大的，人们对当前经济形势的心理预期和对房地产市场的信心不足，但是，我们也要以长远的眼光来看，现在这种局面正是我国房地产市场转型的时期，金融危机只是这个时期的一个添加剂，我国房地产企业不必盲目恐慌，更应该做的而是认清形势，认真分析环境和审视内部资源和能力，顺势而上，看到我国房地产市场仍然有着巨大的机会，只要重新对资源和能力进行调配，适时进行战略转移，就有很大机会走出泥潭。在此，我总结出几种可供参考的战略转移思路。
2.1 房地产企业服务对象转移战略
服务对象转移战略是指对企业服务的顾客群体进行重大调整。为了适应新的顾客群体的需要，企业必须调整其业务结构，推出新产品。前面分析到了我国房地产市场从2002年开始进入一个飞速发展期，在这个时期内我国房价上升速度远大于银行利率，因此很多投机者进入房地产市场进行炒房，曾一度形成专职的炒房族。而从2008年开始我国房地产市场在政府政策约束和金融危机影响下，我国房地产价格开始下降，成交量萎缩，投机者逐步退出市场。因此，在房地产是一个主要的投资市场还是消费市场的问题上曾讨论不止，不过从长远来看，房地产业是为了满足人们居住的要求，主要还是以消费市场为主。现在购房的大多数是刚性需求者。我国房地产企业必须认识到这种转变，重新看到现在市场上真正的消费者需要什么样的产品。从户型、楼层和区位选择上都应该考虑这种转变。
2.2 房地产企业区域转移战略
西部经济结构受整体环境影响不大，而且每年都有国家支持。因此虽然整体经济形势不好，但是西部省份经济仍然以较快速度上升，而经济发展必然也带动房地产市场的发展。从长远来看，我国经济现在这种区域不平衡的情况必然要调整的，西部地广人稀，资源丰富，在东部和中部污染严重情况下，西部良好的生态环境，清新的空气都随着交通的便利，人们会逐步认识到其优势。因此我国房地产企业也应该看得到东边不亮哪边亮，从而撤出一部分资源流入到西部去，打好根基。
受劳动法影响，东部地区劳动力成本明显上升。而中部一些较靠近东部或者在铁路和河流旁的城市为了发展，在政策执行上相对于东部肯定较松动，而且最低工资也低于东部，因此很多企业都开始向内地转移，这也必然会带动这些地区的经济发展，房地产市场也肯定随着繁荣，我国房地产企业应该认识到这个机遇，慢慢转移资产到这些地区进行开发。
2.3 房地产企业向产业链转移战略
我国很多房地产企业都只从事房地产开发工作，开发完一个地区就实行资本转移。其实很多人都犯了远视错误。不能看清身边的商机。从事房地产开发和销售的企业，也同样犯了这个错误，掌握户主信息是房地产企业的一个巨大的优势资源，知道每个户主的家庭状况、职业、偏好、热爱的体育运动等各方面全面的信息。很多企业认为物业工作难做，盈利不高，因此在开发销售完后就放弃对物业的管理。其实最开始可以通过建设小区社会，把开发区域的基础设施都构建完善，特别是教育和老年中心，能够以此吸引更多的潜在客户。
物业在我国还算是个新兴的行业，以中小型企业为主。而真正具有实力和先进的管理模式的物业公司还仍未存在，因此我国房地产企业可以扩展产业链，利用销售与房主建立的关系，开发物业项目。之后通过进一步对户主有进一步的了解后，企业再拓展新的业务，具体如资产管理，帮业主做产权证，还有诸如房屋租凭、托管幼儿、煤气运送等等延伸业务领域，这些都是盈利非常好的业务项目。这也是当今我国房地产企业可以考虑的战略转移方向之一。
摘要：房地产投资风险因素非常之多，相互之间的关系极其复杂。本文利用“二八法则”，提出房地产投资风险中的关键因素——时机风险、区位风险、类型风险，提高房地产投资风险分析的操作实务应用水平。
关键词：关键因素；房地产投资；风险分析
我国房地产是一个新兴产业，自20世纪80年中后期才逐渐恢复和发展起来。在这个新兴产业中，房地产投资是一项高收益与高风险并存的投资活动，具有不可移动性、寿命周期长、高度综合性、高度关联性、投资额度大、各异性、政策影响性等特点。
在房地产开发投资的过程中存在着大量的风险因素，如房地产市场的供求变化、相关政策的调整、通货膨胀情况、汇率及利率的变动及变现风险等系统风险和消费者的喜好、收益现金流、资本价值、机会成本等个别风险，这些风险因素都直接影响到房地产开发企业投资的绩效。从事房地产投资活动，如不能充分考虑这些风险因素对整个投资项目的影响，贸然进行决策，往往会出现失误，甚至会使企业因此陷人绝境。但是，把每个风险因素包罗万象的加以考虑，则会导致问题的复杂化，是不现实的也是不恰当的。
为此，本文针对房地产投资，将风险因素分析的具体内容和流程可以分为以下三部分：①识别并细分各风险因素包含的具体内容，由此才能对风险有具体全面的认识和了解；②对风险因素进行分类，找出对房地产开发项目具有决定意义的要素，忽略次要因素，只有这样才有利于分析的可行性和结果的可信性；③对各风险因素之间的关系进行分析，找出其联系与制约关系，由此对房地产投资风险要素形成有机整合的分析结果，将对投资决策具有很好的辅助参考意义。
1房地产投资风险识别及细分
为了保证风险分析的质量，有必要对房地产投资过程中可能存在的各种风险因素进行科学的辨识与细分，使投资决策者能更好的把握风险的本质和变化规律，从而采取相应措施或对策来减少风险损失。如图1给出了整个房地产投资风险因素的结构系统。
1.1自然风险，指由于自然因素的不确定性对房地产商品的生产过程和经营过程造成影响，以及直接对房地产商品产生破坏，从而对房地产开发商和经营者造成经济上的损失。自然风险因素主要包括：火灾、风暴、洪水、地震、滑坡、泥石流、气温、塌方、施工现场地质条件等等。这些因素引起的风险发生的机会较小，但是一旦发生，将造成相当严重的危害。对于这些风险的防范，开发商一般是利用投保来减少或避免损失。但是，在投保之前，若能对该地区的环境条件、天文资料、地质地貌、气候条件等作一定的了解与分析，就可减少投保成本，增加投资收益。
1.2政治风险，指由于政策的潜在变化给房地产市场商品交换者与经营者带来各种不同形式的经济损失。政府的政策对房地产的影响是全局性的，因而，由于政策的变化而带来的风险将对房地产市场产生重大影响。在市场环境还未完善的条件下，政治风险对房地产市场的影响尤为重要，特别是在我国，房地产市场还有待于进一步完善。房地产投资商应非常关注房地产政策的变化趋势，以便及时处理由此而引发的风险。
1.3经济风险，主要是指一系列与经济环境和经济发展有关的不确定因素，它们的出现会对房地产市场产生影响。这类风险因素可以分为以下几类：市场供求风险、财务风险、地价风险、融资风险、工程招投标风险、国民经济状况变化风险。
1.4技术风险，是指由于科技进步、技术结构及其相关变量的变动给房地产开发商和经营者可能带来的损失。例如，科技进步可能对房地产商品的适用性构成威胁，迫使开发商追加投资进行房地产的翻修和改造。技术风险的因素主要分为:建筑材料改变和更新、建筑施工技术和工艺革新、建筑设计变动或计算失误、设备故障或损坏、建筑生产力因素短缺、施工事故、信用等风险因素。
1.5社会风险，主要是指由于人文社会环境因素的变化对地产市场的影响，从而给从事房地产商品生产和经营的投资者来损失的可能性。房地产市场的社会风险因素主要有城市规划、区域发展、社会治安、公众干预和文物保护等。
1.6国际风险，是对一个社会的所有经济都有很大影响，主要是指因国际经济环境的变化导致地区性的经济活动受影响。对房地产业来说，国际经济风险可分为：国家风险、国际投资环境风险、货币汇率变化风险、国际货币利率变化风险和国际经营风险。
1.7内部决策和管理风险，指由于开发商决策失误或经营管理不善导致预期的收入水平不能够实现，包括投资方式、投资地点、类型选择风险和人、财、物组织管理风险等。
2房地产投资关键风险因素分析
房地产投资过程中引起风险的因素众多，其后果严重程度各异。完全不考虑这些风险因素或忽略了主要因素，风险分析就失去意义。但把每个风险因素包罗万象的加以考虑，则会导致问题的复杂化，是不现实的也是不恰当的。风险分析的目的就是要合理缩小风险因素的不确定性，寻找影响风险的主要因素，为投资决策者提供最恰当的风险对策。
2.1“二八法则”在风险因素分析中的应用“二八法则”是西方社会经济学家经过仔细观察、分析，归纳后得出的一个客观规律，即：20%的人掌握着整个社会80%的财富。推广后又发现，一般学校中学生智商高者往往为20%，保险公司或直销企业的成功的推销人员一般也在20%左右。另外，企业的配套协作单位、商业单位往往也是20%的个数掌握着80%的采购、销售额，日常管理工作中20%的业务量也往往决定了80%的经营数额。
由上面分析的房地产投资风险因素，我们可以知道，影响房地产投资的风险因素比较多。如对每一个投资项目都进行详细的风险因素分析，效率不但不高，有可能还不能抓住重点。再者，我们对风险因素的分析是无止境的，但真正对我们的投资分析有实际意义的风险因素却只有其中一部分，而由“二八法则”可知，20%的因素对事件有80%的影响力。所以，在房地产投资风险因素分析时，我们需要重点关注的是那20%的重要因素。
2.2关键风险因素分析在进行风险因素相关性分析之前，有必要找出那些20%的重要因素。鉴于一些学者对房地产投资风险因素问题的深入研究[1-5]，本文从以下三个方面来重点考虑房地产投资风险：时机风险、区位风险、类型风险。
2.2.1时机风险由于房地产开发活动受到宏观经济的影响很大，而经济发展具有周期性的规律，因此，房地产业发展也相应有着周期性的涨落。如从美国房地产发展情况来看，就存在明显的周期性：美国以18年左右完成一次周期波动，同时也存在5年一次的短期波动。随着经济周期性波动的是房地产产品的供求、价格和收益水平的相应变化。此时选择合适的投资时机，保证房地产项目开发完毕后有良好的市场需要，对开发商的意义非常大。因此，开发商需对未来几年的政治形势的变化、经济发展趋势、人口增减、收入水平升降、消费心理和物业需求等风险因素进行预测，以确定合理的开发时机。一般而言，经济发展的成长期，各类房地产需求旺盛，市场处于不断上升势头，适时推出的房地产可望获得较好的收益；当经济不景气，失业增加，收入下降，房地产市场需求下降，供过于求，房地产价格下跌，物业租售所需时间加长，甚至根本都租售不出去，此时推出的房地产将导致资金占用和成本上升，预计的收益便成了实际的损失，因此房地产开发商也将必须承担开发时机选择不当的巨大损失。2.2.2区位风险区位风险产生于区位因素的变化，因为房地产投资者对这些因素的周密分析决定了哪些区位将被选择。一般，区位主要因距离、空间等位置上的差异而产生价值的不同。这里所讲的位置，不仅指所处的地理位置，还包括其社会位置，如人口因素、教育水平、服务水平、交通通讯和生活设施等等。社会、经济、邻区影响等因素的差异更是加剧了位置上的区位差异，使得处于同一市场的不同区位的相同面积土地产生不同的实用价值、利用方便和集约经营度，从而产生极为不同的经济效益。因此，投资决策时必须充分考虑受土地区位条件决定的土地潜在收益和土地潜在用途。另外，区位价值会随着社会、经济、技术的变化而产生巨大差异，这使得投资者可能面临巨大的区位风险，如交通运输系统、生活方式及科技进步的变化等。
2.2.3类型风险确定了房地产开发项目的位置后，在此位置上开发哪一类型的物业也是必须慎重考虑的，包括住宅、公寓、别墅、写字楼和商场等。选择不同的物业类型对开发活动的成功与否甚至盈亏都有极大的影响，而各种不同类型的物业对位置的敏感程度是不同的，因此其抗风险的能力也将是有差异的。
3房地产投资风险因素关系分析
房地产投资风险因素之间相互联系相互影响，共同对房地产投资施加影响。因此，对风险因素之间的相关性分析显得很有必要，而且这对于提高房地产投资的效益来说也具有非常重要的意义。图2以图表的形式表示出时机、区位和类型风险之间相互关系。
房地产投资风险三要素，即时机、区位、类型风险要解决的三个问题，实际上就是何时、何地以何种形式进行房地产投资。从上图可看出，房地产投资时机风险因素决定了区位风险和类型风险的形式内容，是房地产投资风险结构中的基本风险，而区位风险及类型风险则在房地产投资中相互影响、相互制约。
关键词：新调控形势；中小房地产业；融资风险；防范措施
引言
在新调控形式下，融资市场的复杂性越来越高，其对融资的渠道与方式等，也都提出了全新的标准要求。传统的融资方式已经不能从根本上满足中小房地产企业的发展需求。因此，中小房地产业企业应当根据自身的实际情况，采取更加多元化的融资方式，来实现融资风险的科学防范工作。
一、房地产业企业融资的基本概述
（一）企业融资理论分析
自2017年开始，中国楼市就迎来了各种调控，并取得了一定的效果。在4月25日召开的中共中央政治局会议提出，要加快形成促进房地产市场稳定发展的长效机制，这已经是高层会议在两个月内第二次提及长效机制问题。在新调控形式下，为了能够更好的满足企业的发展需求，融资方式也变得越来越多样化。因此，如何根据自身的实际情况与发展需求，来进行融资方式的选择，以及如何才能更好的把握融资的时机和规模，进行融资风险的防范等，都是企业在实际融资过程时，所必须要充分考虑的问题[1]。因此，企业在进行融资时，必须要对收益与风险之间的平衡性进行充分的掌控，不仅要确保综合融资成本低，也要促使其所的价值的最大化。
（二）房地产业企业融资
简单来说，所谓房地产业企业融资，指的就是通过运用多样化的融资方式，来帮助房地产业企业获取土地资源，进行房地产项目的开发与建设等的金融互动。通过科学的融资，能够为房地产业企业的项目开发提供必要的资金支撑，确保项目的顺利进行，并以此来实现房地产业企业自身资金的消费与流通，为企业带来更高的经济效益。
二、新调控形势下中小房地产企业融资风险
（一）存在盲目融资的现象，缺乏创新
首先，企业融资成本核算体系不完善。企业的融资成本核算，是一项系统性工程，只有在充分结合企业的实际情况，分析企业的项目规模，并对企业的融资环境进行科学的分析测算后，才能对其所需要的融资滚动需求数量有一个充分的了解。但就目前的实际情况来看，大部分中小房地产企业，并没有真正建立起完善的融资成本核算体系，存在盲目估算融资数量及融资成本的现象；其次，企业对于融资风险的防范重视不够。大多数中小房地产业企业，其最关注的通常都是对开发项目与地段的选择上，对于融资的重要性缺乏必要的认识，也缺乏风险防范意识。
（二）融资渠道单一且难度增大
长期以来，在中小房地产业企业的经营与管理中，银行贷款是其首选的融资方式。但我国的中小房地产企业大都资金实力、偿债能力较弱，违约风险较高，金融机构往往不愿意贷款给它们。根据相关数据分析得出，2016年1一6月期间，在我国所有房地产开发企业到位资金中，无论是预付款、定金、还是国内贷款等，都出现了累计同比增幅收窄的现象；与此同时，各类金融机构也都逐步对中小房地产企业的风险敞口进行消减，这样一来，就会使得中小房地产企业预计到位资金的同比增速出现明显下降。并且，在新调控形式下，我国多数的中小房地产业企业并没有进行思维的转变，仍然采用银行贷款等传统的融资形式，企业融资手段缺乏创新，这种融资渠道的单一性，在很大程度上增大了企业融资的难度。
（三）直接融资实施空间比较小
一般来说，直接融资主要包含了企业发行股票、债券以及与企业或个人之间的直接借贷。但在我国，如果中小企业想要发行股票上市，就必须要到沪深两市或海外上市，在这样的情况下，尽管随着中小板、创业版的上市，能够在一定程度上为中小企业融资缓解压力，但是，其对于大部分的企业来说，还是存在较大困难的。而在这当中，有许多中小企业都不能满足资本市场的要求。
（四）尚未形成较乃完善的融资产业链
随着房地产市场新调控措施的不断强化，我国的房地产行业已逐渐从“黄金时代”进入到了“白银时代”。在新调控形势下，中小房地产业已经不能通过土地的急速升值，或者规模的迅速扩张来获得暴利。也正因如此，中小房地产企业面临着巨大的转型与创新压力，产融结合以及轻资产化专业开发已经逐渐成为中小房地产企业发展的新型趋势。在新调控形势下，如何科学的设计融资产业链，有效进行风险防范，是中小房地产企业面临的巨大挑战。
三、新调控形势下中小房地产企业融资风险防范措施
（一）强化企业的融资创新思维
在新调控形势下，严格遵循房地产市场的发展规律，并根据市场的发展变化，创新企业融资思维，是目前解决中小房地产企业融资风险问题的一个重要途径。企业应该充分研判房地产市场变化趋势及发展需求，充分发挥新调控形势下政策导向作用，加强创新，积极开拓思维，来进行融资渠道的尝试与探索，并以自身的实际情况为基础，制定行之有效的融资模式，有效规避融资市场风险，全面实现企业的发展目标。
（二）丰富企业的融资渠道
从本质上说，企业的融资渠道主要包含内源与外源两个部分。企业的自有资金以及其在实际经营过程中所积累的资金，属于内源渠道；外源渠道包括间接融资和直接融资两种基本方式，其中银行贷款作为一种传统间接融资渠道，在中小房地产企业得到了比较广泛的应用。但由于其具有明显的单一性，这就要求中小房地产企业在日后的融资管理过程中，应当根据自身的实际需求，审时度势，积极寻找有效的融资方法，并通过各种融资方式的优化组合，来实现融资渠道的全面拓展，进而为企业各个阶段的融资需求提供保障[5]。只有这样，才能确保中小房地产企业融资的科学性与有效性，促进房地产项目开发与建设的顺利进行。
（三）加强对核心企业的风险管理
一般来说，在中小企业融资中，产业链融资会关系到核心企业的信用风险，如果宏观环境出现了变化，那么就需要我们对企业目前所面临的机遇和风险进行及时的分析。并且，要求其对于其中所关系到的各种政策、市场与法律等，都必须要有一个充分的认识。与此同时，要求其应当从微观的角度，来进行企业经营管理行为的监督，并根据自身的评价体系，来对核心企业的实际经营情况进行考察，充分掌握产业链运营绩效等方面的能力指标。
（四）建立完善的融资产业链
首先，企业应当构建由高素质的财务人员和丰富经验的营销人员共同参与的专业化融资成本核算团队。在融资核算前期，对于实际的开发环节、开发周期等进行充分的考虑，并进行融资策略的科学设计，这样一来，才能确保企业在满足资金需求的同时，合理的进行资金使用周转，提高融资效率。其次，企业其应当进一步强化融资风险防范工作。在融资风险防范过程中，应当坚持弹性与刚性相结合的原则。对于一些已知风险，采取刚性控制的方法，来进行有针对性的处理，如对企业的资产负债率设置红线预警等。除此以外，如果企业的融资受到各种因素的变动影响，则要求其科学调整融资风险的评估方式，通过对企业融资结构的优化，来实现融资风险的有效分散，促进企业风险应对能力的提升。
四、结语
总之，在新调控形势下，中小房地产企业应当加强创新，做到与时俱进，对融资方式进行全面探索，实现融资渠道的多元化；与此同时，中小房地产企业应当根据自身实际情况，制定合适的融资策略，对融资风险进行科学的防范，为中小房地产业企业项目建设的顺利开展提供保障。只有这样，才能让中小房地产企业在激烈的市场竞争中利于不败之地，为我国房地产事业的发展注入更多的力量。
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