时间：2022-02-28 09:06:16
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房地产市场分析论文，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
由中国高等院校房地产学者联谊会、《经济研究》编辑部和浙江工业大学经贸管理学院联合主办的“2010年中国房地产学术研讨会暨高校房地产学者联谊会” 10月30-31号在浙江杭州召开。会议由浙江工业大学经贸管理学院院长虞晓芬教授主持，浙江工业大学副校长陈杰教授、《经济研究》编辑部常务副主编郑宏亮研究员、华东师范大学张永岳教授分别代表主办单位致辞。
中国社科院经济研究所副所长张平研究员作了“中国货币信贷政策和房地产市场”主题报告，深入分析了货币政策变动趋势与房地产市场的关系。清华大学水利土木学院副院长、房地产研究所所长刘洪玉教授作了“住房价格统计指标体系与住房价格研究”主题报告，对我国住房价格统计中存在的问题作了探讨，提出了改进方法。北京大学不动产鉴定中心主任冯长春教授作了“城市化与房地产”主题报告，围绕城市化的内涵、趋势，城市化与房地产发展的战略重点和主要任务介绍了研究成果。同济大学施建刚教授作了“以房价为核心的房地产市场分析”的主题报告，描述了住房价格“涨跌”的分析框架，并对住房价格走势及其影响因素做了探讨。浙江大学社会科学学部副主任、房地产研究中心主任贾生华教授作了“房地产市场调控政策动态与市场周期走势”的主题演讲，对当前宏观调控中的“限购令”、“房产税”等热点问题做了分析。华中师范大学艾建国教授作了“对完善经济适用房制度的思考”主题报告，对经济适用房制度中存在的问题作了总结，并提出政策建议。南京大学高波教授作了“关于房地产税制改革的思考”的主题报告，对开征房产税带来的预期效果，实施难点做了分析。最后，浙江工业大学经贸管理学院虞晓芬院长做了“公共租赁房若干问题研究”的主题报告，对公共租赁定位问题、建设管理问题、进入退出机制做了精彩演讲。
本次大会共有来自清华大学、中国人民大学、北京大学、复旦大学、浙江大学、同济大学、中央财经大学、上海财经大学等全国50余所高校、100多位学者集聚一堂，对提交的100多篇学术论文作了分组讨论与交流。小组讨论主题包括“房地产与宏观经济”、“房地产价格与波动”、“住房市场与住房保障”、“土地利用与土地管理”、“房地产金融”、“房地产开发与物业管理”、“房地产学科探讨与其他”。在学术论文研讨之外，大会还对房地产教育与教学问题进行了圆桌讨论，围绕“房地产投资与经营”、“房地产经济学”、“房地产估价”等课题教学中的经验、问题进行深入、热烈交流。最后，经过论文评审委员会评审，确定获得一、二、三等奖的优秀论文，并颁发了荣誉证书和奖金。
关键词：房地产 呼和浩特 趋势
课题号：NJSY12177
本文从呼市房地产业剖析入手，深入探讨如何使房地产业走上良性循环、健康发展的道路。虽然针对的是个体城市，从特殊性到普遍性规律上摸索来讲，相信对整体市场还是有一定的借鉴意义的。
一、呼和浩特房地产业现状
（一）房地产开发投资情况
2011年以来呼和浩特市房地产开发投资持续增长，1-9月完成投资额997726万元，与上年同比增长40.16%；比1-8月增长29.84%，增幅比上月回落4.05个百分点；比1-4月下降313.65%。从投资构成看，商品住房和办公楼占完成投资的比重比去年有所下降，其他略有增加。商品住宅下降9.4个百分点，办公楼下降1.74个百分点，商业营业用房和其他用房分别增加6.02和5.13个百分点。因今年呼市临街改造和一些商铺的竣工等，加之去年以来的住宅楼基本都有车库，因而使商业营业用房和其他用房涨幅较高。
（二）土地购置和开况
2011年下半年购置土地面积1026190平方米，同比增长110.61%，涨幅比上半年提高138.62个百分点；土地成交价款109306万元，同比增长240.73%，增幅比上半年提高242.26个百分点；完成土地开发面积1142880平方米，同比增长123.85%，增幅比1-6月提高75.4个百分点。到三季度无论购置土地、完成开发土地及成交价同比均呈大幅上涨，特别是成交价涨幅240%以上，表明土地价格涨幅较大。同时也表明随着房地产市场的持续升温，房价没有出现下降，而是上涨。
（三）商品房供给和销售分析
2011年10月呼市商品房当期上市面积311.92万平方米，同比增长22.75%，环比增长6.88%。其中，住宅上市面积251.43万平方米，同比增长28.28%，环比增长7.81%。其中批准预售面积218.16万平方米，同比增长9.75%，环比增长5.24%。现售备案面积93.76万平方米，同比增长69.42%，环比增长10.89%。批准住宅预售面积180.73万平方米，同比增长16.95%，环比增长6.31%；现售备案面积70.7万平方米，同比增长70.48%，环比增长11.85%。
（四）保障性住房供给状况
2011年呼市经济适用住房投资16381万元，虽然与上年同比下降了72.6%，但环比基本呈逐月增长态势。保障模式创新、保障范围扩大、资金来源扩大，确保了2011年建设任务的顺利完成。2011年上半年，经济适用房施工面积1338312平方米，同比下降60.17%，环比增长29.93%。其中新开工面积259116平方米，同比下降了64.5%，环比增长了159.12%。竣工面积233010平方米，环比增长了113.75%。
二、呼和浩特房地产市场特点
（一）政府调控政策对楼市影响较弱
通过分析我们可以看出，呼市的楼市基本未受调控政策影响，成交依然火爆。本轮调控更多是针对房价上涨过快的一线城市，对房地产仍处于发展阶段、房价还有上升空间的二三线城市便成为投资者的新目标。呼市有些地段相对好的项目尚处前期推广阶段，开盘日期和开盘价格都未确定的情况下，已经出现咨询的人群。南二环周边已经涨到5000元/平方米以上，尽管这个价格超出了很多人的预期，但房源仍吸引了众多潜在买家。价格每平方米5000元以上的品质项目越来越多。
（二）土地市场总体活跃
2010年前三季度，呼市土地成交价款累计同比增长120%多。在开发商销售不断创新高的情况下，房企拿地热情没有减退。虽然现在调控很紧，整个大趋势不是很明朗，对后市预期过早，但根据前三季度土地开发和购置土地情况看，开发商对市场的信心指数在增加。
（三）房地产需求十分旺盛，开发潜力巨大
一方面，从消费结构看，国外先进国家发展的一般规律表明，恩格尔系数为40%左右时，是房地产业的快速发展时期。2010年，呼市城镇居民消费的恩格尔系数为33.85%，居民消费重点已经转向住、行和教育等方面，消费结构的升级转型，将较大幅度地提高住房消费在居民消费中的比例，增加住房消费总量，提高住房消费量，由“有其房”向“优其房”转变，改善型需求增长：另一方面，从消费水平看，城镇居民收入的增长，消费水平的提高，无疑也为住房质量的改善奠定了坚实的基础。旧城区和城中村改造产生的被动型住房需求。
三、呼和浩特房地产业面临的主要问题
（一）政府管理机制不完善
1.宏观调控乏力。当前，房地产供给与需求严重失衡，造成大量资源的闲置和浪费。这里固然有企业投资决策失误的原因，但政府在建设规模、结构方面宏观调控不力也是重要原因。2.职能部门管理方式落后。3.在房地产开发金融方面缺乏参与。当前房地产开发市场主要由买房人、开发企业、银行三者构成。4.监督机制不完善。对管理部门及管理人员的决定或决策缺乏有效的制度监督。
（二）房地产业政策法规体系和机制尚欠完备
随着开发业的日益发展，有关房地产开发的法规也相继出台，从开发建设到经营管理都有全国或地方性法规、条例涉及。但从整体上看，法律机制仍欠完善。1.必要的法规缺失。缺乏管制房地产交易行为的专门法规，缺乏有关房地产保险方面的法规，对一些诸如开发商重复售房、买房人退房、转让以及所购物业受损等实践中经常出现的行为和情况，尚无明确的法律可依。随着国有土地出让制度的建立，与之配套的征用补偿制度却没有建立起来，隐含矛盾。2.现行法规的滞后得不到及时修正和调整。现行的《城市房屋拆迁管理条例》中，拆迁直管公房不找差价，非住宅拆迁的补偿与安置不考虑土地区位等条款，已不能适应当前的环境，这些问题影响拆迁工作的顺利进行，也挫伤开发企业的积极性，不利于城市建设。在农地征用补偿方面，也有类似的情况。3.对一些新兴的投资、经营行为反应过慢，不能及时予以法规规范。现在许多开发企业实行的内部认购、包租、回租等销售方式，以及正盛行的农业庄园投资行为等，均不能及时给予必要的监督、规范和引导，给利益各方带来很大的风险。
（三）房地产供求矛盾十分突出
供给方面，土地是影响房地产供给的主要因素，而在需求方面，人均可支配收入、城市人口和房价是影响房地产需求的主要因素。我国房地产作为一种产业，与其他产业相比较，存在着严重的供给方面市场化不足而需求方面市场化过度的现象。产品市场化与要素非市场化之间严重不对称。造成这种非对称的一个重要原因，在于作为房地产供给方面的土地的稀缺性与不可再生性。
（四）房地产市场运行监管和协调体系不完善
当前有的开发企业经济实力和市场竞争力不强，房产开发交易行为不规范，虚假广告，合同欺诈，中介服务和物业管理中违法和违规行为等，还没有得到有效遏制，政府对房地产市场调控和监督有待进一步加强。同时，我国的市场化程度还不够高，房地产市场机制不够完善，住房供应体系还不健全，房地产市场的服务体系还远远不能适应居民住房消费需求，房地产中介服务市场也存在很多问题。不少家庭住房比较困难，适合我国国情的住房保障制度有待建立。
（五）房地产业内部垄断现象严重
虽然已经规定用于商品房建设的土地必须实行招标拍卖，但目前招标拍卖还未形成气候，地块出让仍以协议方式为主，这使取得土地的成本与招标拍卖取得土地的成本相差悬殊，造成了市场的不公平竞争。同时，由于房地产企业是政府的利税大户，各地纷纷致力于“固本培源”，成立房地产开发企业，这些开发企业与本地政府有着千丝万缕的联系，自然受到当地政府的庇护。
（六）土地供应不规范
在过去二十几年的房地产发展中，呼市土地供应很不合理。政府将土地以很低的价格划拨给房地产商，使得在房地产开发中土地所占成本极低，有些得到了大量的便宜土地房地产商得以快速暴富。与此相反的是，有些没有路子和关系的房地产商，拿不到一手划拨地，就必须去买别人倒卖的二手地、三手地，这就造成有些房地产商在房地产开发中，土地所占成本过高，甚至超过国际上公认的土地价占房产价20%的比例。这样既影响了房地产企业的公平竞争，也易出现腐败行为。
四、呼和浩特房地产业未来发展趋势展望
（一）房屋供给结构将会越来越符合人们的需求
从2011年12月的房地产投资结构分析，社会需求较大的住宅投资比重增长较大，占房地产开发投资的比重由2010年47%上升到期67%。特别是以中低收入阶层为主要需求对象的普通住房、经济适用房、廉租住房供给结构趋于合理，普通住房投资占投资总额的58%（包括经济适用房）。呼和浩特城市居民购买住房的需求中，需求在70一100平方米住房的占31%，而供给比例为42.4%。建设部今年发出通知，新开发的地产项目单套建筑面积在90平方米以下的小户型占到总面积的70%，同时严格控制别墅类用地，房屋供给结构越来越符合人们的需求。造成房屋供给结构的原因：（l）房地产的利润可观，许多开发商就能够从住房的需求出发，设计户型结构合理的用房。（2）有许多煤炭行业都投入到房地产中，造成从事房地产的人员迅速膨胀，房地产之间的角逐，必然会造成房屋户型结构更加合理。
（二）房地产投资规模将进一步扩大
经济发展将带动房地产开发规模进一步扩大。呼市国民经济以年均31%的速度持续快速增长，经济实力显著增强，地区生产总值由2008年179亿元增至2011年700亿元。从目前呼和浩特经济走势看，未来几年呼和浩特经济将保持这样的发展速度，也必将带动呼和浩特房地产开发规模的进一步扩大。另外，随着国家西部大开发政策的完善，以及呼和浩特提出的活跃房地产市场等多项措施的实施，也将激发房地产商的投资信心和积极性，为呼和浩特房地产开发投资的持续增长提供了强有力的政策保障。良好的投资环境为房地产投资规模进一步扩大创造了条件。
（三）房地产价格增长将会趋于稳定
从供给来看，建材成本及地价的上涨将带动房价上涨，从需求来看，有效需求的逐渐扩大将推动房价上涨。在供求关系的共同作用下，未来房地产价格将延续近年稳中有升的良好态势。这为我市房地产业提供了广阔的发展空间。主要原因；一是我市房价与其他城市比相对较低，具有一个上升空间；一是我市居民可支配收入增加，房价收入比逐年增加，人们购房能力不断增强，房价的稳步上升不会影响市场需求。另外，由于政府的宏观调控政策加强，未来的呼市房价增长将会趋于平稳。
（四）度假区、旅游地和退休居住区是房地产业发展的重点
随着中国经济的高速度增长，人均收入和人们生活水平的迅速提高，人均生活理念也会有大的改变。另外，双休日和黄金周的执行，假日经济的重要地位日益重要。呼和浩特市家庭中，具备旅游支出能力的家庭越来越多，利用收入休闲已成为大众选择。据我国人口普查显示，我国正逐渐步入老龄化社会，2011年底我国60岁以上的老人就达1.3亿，呼和浩特60岁以上的老人已达19.6万人。计划生育政策作为我国的基本国策，有效地拟制了我国人口的过快增长，为社会的稳定、经济快速发展起到了积极参的推动作用。但随之也带来了一些社会问题，一对独生子女夫妇赡养四位老人已成为社会普遍现象，有的夫妇甚至要赡养包括祖父母、外祖父母在内的6-8位老人。现代青年要面临社会的沉重压力，在激烈的社会竞争要想悉心照料老人是难上加难，现在不少老人已成为空巢老人，子女忙于工作无暇顾及父母。退休居住区可以将这些老人集中到一起，同时提供交流、沟通与娱乐的场所，使大家可以在一起安度晚年。退休居住区将成为我国房地产业发展的一个朝阳产业。
参考文献：
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关键字：房地产；营销策划；
中图分类号：F293.33文献标识码： A
1房地产营销策划的含义及方式
1.1房地产营销策划的含义
房地产营销策划是在对房地产项目内外环境予以准确分析，并有效运用经营资源的基础上，对一定时间内营销活动的行为方针、目标、战略以及实施方案进行设计和谋划。或者说，它是一个谋划达成房地产项目营销成功的先发设想及其思维的过程。也是一项计划活动、决策活动之前的构思、探索和设计的过程。
1.2房地产营销的方式
（1）企业直接销售；（2）委托销售
2营销策划在房地产营销中的重要作用
一个真正的策划案就是要将目标项目置于房地产发展的大背景下进行具体分析，以消费者的未期望、市场的现实需求、行业的竞争态势为依据。通过房地产市场细分，来确定它的核心定位，目的就是要为项目的营建，在设计、建设、营销、服务、管理方面提出比竞争者更有效地满足顾客需求的实施细则，从而为开发商的项目整概念，准确地建立起一整套价值体系，力求通过产品差异化战略，最大限度地避免竞争、超越竞争。其重要作用主要表现在以下几方面：(1)为开发商带来更大的利润空间；(2)更好地满足消费者的需求；(3)增强居住品质；(4)提升开发商的品牌。
3房地产营销策划误区的完善措施
3.1正确运用目标市场选择模式
开发商要对选择进入哪些目标市场或为多少个目标市场服务做出决策。可供房地产开发商选择的目标市场模式有如下五种：(1)复合产品模式；(2)单一市场模式，此模式指房地产开发企业选择一个目标市场集中营销；(3)完全市场覆盖模式；(4)有选择的专业化模式；(5)复合市场模式，即指房地产开发商专门为了满足某个目标客户群体的各种主要需求而开发物业。
3.2定期对策划人员专业知识的培训和交流
可以定期组织学习的机会，为策划人员提供能够互相交流的机会，吸取众家之长，吸收优秀的经验。房地产营销策划需要不断的吸收新的思想和概念，但是吸收后还要深刻的理解，才能正确运用到营销策划的过程中，才不至于在概念包装的时候连自己都不能解释清楚到底概念的内涵是什么。
3.3基于楼盘品质的创新
随着消费者越来越成熟和理性，见识过太多“概念”和“创新”楼盘的消费者对楼盘本身的质量越来越看重。影响他们购买的是小区环境、户型设计、园林规划、交通配套等等有关实在的楼盘本身质量的因素。所以我们在谈创新和某某概念的时候，既要是这些苛刻的消费者所关心的，也要实实在在能让他们感受到的。
3.4加强房地产市场调研与预测
市场调研与获得真实信息的基础和依据是房地产营销策划必不可少的环节。在市场调研前，企业应制定严谨的市场调查流程市场调研时，要有针对性的对项目规模、特点等于消费对象的关系从整体上把握；调查结束后，应科学全面地进行分析与预测市场前景。
3.5明确目标市场，科学市场定位
目标市场分析与市场定位是营销策划过程中的关键环节，也是企业营销策略的核心。由于房地产行业已经进入微利时代，消费者需求层次的多样化，房产开发商更应明确其目标市场，进行科学的市场定位。
4目前房地产的营销策划存在的主要问题
就国际市场来看，房地产产业在我国的发展起步相对较晚，市场经济环境下的发展还不够充分，营销策划的理念应用到此行业中属于一种全新姿态，还出与相应的萌芽时期，各种策略还存在着一些相应的问题。这些问题的出现导致了营销策划不能够有效的发挥功用，并在很人的程度上阻碍了房地产业的健康发展。主要问题有以下几点:
（1）不能充分的进行市场调研，调研结果与实际情况存在偏差要进行营销策划不能只是凭空想象，要进行相应的市场调研，收集比较真实可靠的市场需求信息，并对其进行分析，进行企业的市场定位。市场调研主要有两方而的任务，一方而要充分的了解产品要进入的市场需求，使企业在进入市场时有相应的针对性，另一方而是进行市场调研时要与相应的同行产业做出对比，分析对于目前的发展状况，知己知彼方可百战不殆。但是就目前的现实状况来看，房地产开发商对市场调研的认识程度不够，有的甚至脱离相应的实际，调查方式缺乏变通，取样或者是调查的数据针对性有所欠缺，调研结果与实际存在着一定的差距，不能够真实的反应市场的总体要求。
（2）营销策划中的广告宣传脱离实际，在房地产的营销策划中，广告宣传是主要的宣传媒介，也是营销策划的重点所在。但是目前的房地产的营销策划中广告的宣传存在着很人的问题，主要是存在假、人、空的现象。在新的经济发展形势下，而临着激烈的市场竞争，房地产开发商绞尽脑汁的在和相应的广告商一起进行广告项目的策划。当然不得不承认有些广告的制作相当的有水准，不仅突出了特色之处，创新上与其他广告绝不雷同，但是其中的真实成分有所减低，这些标新立异的广告不能带来真实可靠的说服力和信任度。
（3）相应的营销策划的销售管理模式管理不严谨，而且在销售管理模式上存在着一定的随意性，不够严谨，没有一套规范的销售规则，主要就是依靠业绩来评定销售效果的好坏。在部分房地产的营销策划中营销人员对自己的营销对象进行虚假承诺，看似房地产开发商委屈自己的利益而把消费者的利益保护的天衣无缝，非常的周全，在消费者信赖了营销人员的前提下进行了交易，但是却发现事实却远非如此，给企业的形象造成了一定的损害。
5提高房地产的营销策划的具体做法
5.1强化房地产的市场调研
在行业的营销策划中，通过市场调研来获取信息是必不可少的一个环节，房地产的营销策划制定前，要加强对市场调研的力度，针对项目中的项目规模、相关特点以及消费对象进行整体上的调查，在得出调研的相关数据后进行分析和预测相应的营销市场，为营销策划的进行提供最基本的辅工作。
5.2找准目标市场，进行科学的市场定位
如今房地产行业已经进入微利时代，而对当前消费者的需求多样化以及消费理念多层次化，开发商在进行行业发展是找准目标市场，进行市场的科学定位变的越来越重要。只有进行准确的市场定位，找对相应的市场主体，房地产的每一个地产项目才能够更快、更稳的进行市场交易，满足市场需求，否则一切都是徒劳无功，还会落下“事倍功半”不利后果。
5.3对营销策划人员进行培训，增强相应的责任感
在营销策划中一定要进行员工培训，让员工具备一种高度的责任感。可以让员工不定期的参加学习和探讨的学习交流会，在员工交流中采诸家之长，并吸取相对优秀的营销经验。同时房地产的营销策划还要实时的关注新的营销策划的理念，在进行广告宣传的时候避免因为概念不清而进行的不切实际的过度的概念包装。
结语
人们生活水平的不断提高，对生活质量的要求也逐渐增强，我国的房地产事业蓬勃发展起来。在这一过程中，努力做到对顾客的需求现状的深刻了解和准确的把握，把营销策划的主要价值和内涵融入到自己的策划中来，展示营销策划的具体内涵，并达到进行营销策划的处理。通过成功的营销策划，在市场经济的激烈竞争下，改变房地产企业的发展模式，顺应市场潮流，立于不败之地。
参考文献
[1]王方华.整合营销[M].山西经济出版杜，2008．
[关键词]居民小区 房地产 成本控制
近年来,随着我国经济的快速发展,城市化进程的不断加快,我国房地产业迎来了前所未有的发展契机,在一定的环境下,房地产开发的利润丰厚。中国指数研究院于2010年7月12日在北京了中国房地产指数系统百城价格指数。针对十大城市的调查数据显示,6月份十大城市平均价格整体上涨了61.72%。其中,北京涨幅最大,同比涨幅近80%, 杭州、南京、深圳、天津、重庆增幅也超过50%。从价格水平来看,十大城市平均价格为15411元/平米。其中,北京,上海,深圳,杭州的平均价格超过20000元/平米。鉴于此,许多房地产商对于房地产项目开发的成本控制的相关问题没有足够的重视,或者有控制成本的想法但是没有行之有效的办法和措施。随着一系列国家宏观调控政策的出台,房地产的市场竞争变得日益激烈。在这种市场环境下,对房地产项目开发的成本进行合理有效控制逐渐变为房地产商关注的重大问题。
一、我国房地产项目成本控制的现状
据媒体报道:2009年中国GDP达到335353亿元,同比增长 8.7%,而这8.7%的增长中至少有0.6-0.7个百分点是直接来自于房地产,其对经济的拉动效应可见一斑。房地产行业影响上下游多个行业的需求,确实是一个与经济关联度很大的行业,它的健康发展直接影响到经济的健康发展。虽然最近几年我国的房地产产业在飞速发展,但是总体来看,我国的房地产业的发展还不够成熟,还存在许多亟待完善和改进的地方,尤其在成本控制方面还存在许多问题。
1.房地产开发项目的成本控制缺乏科学性
一些房地产开发企业对于房地产项目的成本管理缺乏科学的方法和科学的管理手段。对于开发项目的成本核算通常只在在项目结算时才进行。这样做在财务上虽然具有一定的合理性,但对于动态的开发过程而言,则掩盖了企业经营管理过程中的诸多问题。特别是对于长期持续开发、大规模滚动开发的房地产企业而言,这种缺乏科学性的成本管理模式在开发过程中难以反映出开发项目的真实成本。
2.房地产开发项目成本控制缺乏全面性
当前许多房地产开发企业把开发项目的成本控制看作是简单的价格控制行为,如对可研费、规划设计费、建安工程费、基础设施费中的绿化与环境工程费等的控制。一般的作法是在价格谈判或结算环节进行一律压价。从表面上看,项目的开发成本似乎被降低或被控制住了,但是,由于这种简单的压价行为使得项目开发过程中出现节省不该节省的费用等情况,造成项目在决策、规划、设计、定位包装过程当中已经存在的问题,并且在后期的施工和销售过程中不断地暴露出来,最后会导致开发企业被迫在开发过程中不断地去堵塞成本漏洞,得不偿失。
3.房地产开发项目成本控制制度缺乏监督性和激励性
许多房地产开发企业现行成本控制制度的突出问题是缺乏监督性和让参与者自觉自愿完善成本管理的激励性。房地产开发的周期通常较长、并且涉及成本范围较广,而开发企业成本管理制度的某些局限性及不合理性,使得在成本控制制度的执行过程中,缺乏比较合理有效的成本监督机制和方法,导致成本控制制度无法真正的在项目开发过程中加以实施。
4.房地产开发项目成本控制的思维存在滞后性
一般而言,房地产开发企业在经营管理中保持比较陈旧的思维模式:重规模、轻效益,重数量、轻质量,重过程、轻决策。他们通常以开发规模(如开发总面积、年开工面积、年销售总额等)等作为衡量一个开发企业实力的主要指标,而忽视其中能产生效益的规模及效益指标,这就造成了开发成本控制的思维存在滞后性。
二、房地产建设项目成本控制的原则
1.设计为重点的全过程成本控制的原则
由于项目建设全过程都在不同程度地影响着整个项目的成本费用,所以项目开发成本控制必须贯穿于项目建设全过程的各环节。而大量的项目数据推算结果表明,对项目成本影响最大的阶段是项目设计前的各环节。在规划设计阶段,影响项目成本的可能性为65-80%;在初步设计阶段,影响项目成本的可能性为30%-65%;在施工图设计阶段,影响项目成本的可能性为5%-25%;而在项目的施工阶段,通过技术经济措施节约成本的可能性只有5%-10%。很明显地,控制项目成本的关键环节在于项目施工前的投资决策和设计阶段。所以对于项目建设成本控制而言,既要贯穿于项目开发建设的全部过程,又要把重点放在项目设计及设计前的策划阶段。
2.主动控制为主的原则
传统的控制都是建立在偏差纠正基础上,算是一种“反馈”型的控制。反馈控制最大的问题是由偏差造成的损失已经存在,而纠偏的时间越长,这种损失就越大。自上世纪70年代开始,人们逐步将系统和控制论的研究成果应用于管理控制理论后,不再满足于这种事后的反馈控制,提出了事前预防。即是通过预测来估计事件可能存在的偏差,由事先采取的对策和措施来预防偏差的出现,以此来把项目成本损失降低到最低限度。
3.技术与经济相结合的原则
鉴于项目的开发建设过程所涉及到的一切因素都在直接或间接的影响着项目的成本,所以要有效的控制项目的开发成本,必须从组织、技术、经济、合同以及信息管理等多方面、全方位采取措施进行有效的控制。组织措施主要指项目开发建设的组织机构、管理和经营机制、岗位责任、纪律和制度等;技术措施主要包括技术方案、工艺方案、设备和材料选择、设计方案、规划方案的制定等;经济措施主要包括经济指标、经营形式、财务管理和经济核算等;合同措施主要包括用签订合同的方式来明确各单位的权利和义务,制约参与建设的各方严格按照合同的要求履行自己的权利和义务等。只有将这些组织、技术、经济等有效的结合起来,才是从本本意义上的全面多角度的降低和控制项目开发成本。
三、北京居民小区建设项目成本控制实证分析
北京的房地产项目开发在全国大城市中具有典型性和代表性(图),本文以北京居民小区的建设项目为实例,阐述项目成本管理及控制的这些理论和方法如何在实际工作中运用。通过理论和实际相结合,使我们对房地产项目的成本控制理论有更为深刻的理解。
1.居民小区概况
本小区建设项目位于北京市石景山区,距离西长安街约3.2公里,多条公交线路经由社区,交通极为便利,周边配套优越。项目规划占地面积4.25公顷,建筑面积约13.4万平方米,其中用于住宅约10.5万,容积率2.55。附近基础设施齐全,交通发达,绿化率为30%,通过实地考察论证及市场分析,将此建设项目定位为北京的档次稍高的居民小区。
2.建设项目的成本控制分析
(1)前期开发阶段的成本控制
房地产前期开发阶段通常包括以下几个方面的内容:获取土地使用权;确定获得规划许可并确定规划设计方案;建设工程招标。除上述几个主要环节的工作外,房地产开发过程的前期工作可能还包括:征地、拆迁、安置、补偿;施工现场的水电、路通和场地平整;市政设施接洽的谈判与协议;安排短期和长期信贷;对拟开发建设的项目寻找预售的客户;进一步分析市场状况;制定项目开发过程的监控策略等。在这些前期环节中,可通过以下措施有效的控制前期的成本。
第一,土地使用权获取成本的控制。土地使用权获得分为:划拨和出让,划拨是县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用,或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用。居民建设小区的开发项目获取土地使用权主要通过土地出让的方式。使用权取得费用通过周密的土地开发成本分析,并结合其位置及周边状况、建筑容积率等修正,土地成本支出约占项目总支出的35%-45%。这种成本通常是在竞价等环节被盲目抬高,所以要在土地竞拍的环节进行成本控制。
第二,拆迁与三通一平成本控制。拆迁工作可以由政府完成也可委托专业拆迁公司。拆迁安置补偿费一般采用货币补偿方式,其费用可参照近期类似项目进行。房地产开发进行拆迁安置时,应注意其必须满足项目开发用地的时间要求。拆迁安置重点在以下方面节约成本:一是实现集约型安置房购买,降低安置购买成本;二是实现安置房零库存;三是通过准确的资金计划,减少拆迁资金财务成本;四是节约审查成本,熟练把握国家和地方关于征地、拆迁的一系列法规、政策,建设用地选址必须符合城市总体规划,还要考虑地理位置、交通状况及环境因素。市政配套条件也是一个重要因素,如项目用地距城市的水、电、供热、煤气等主管线较远,会增加小区基础设施建设的费用。
第三,设计成本控制。房地产开发项目设计阶段的成本管理控制是房地产开发项目成本控制的重点。根据相关的资料统计,影响项目投资最大的阶段是约占工程项目建设周期1/4的技术设计结束前的工作阶段。因此,在设计阶段,合理科学的设计,可降低建设项目工程造价。房地产开发项目的工程设计是否合理、经济,直接影响到整个项目的总投资的控制及项目的利润多少,房地产开发企业不仅要使设计满足建筑物的建筑效果,使用功能和牢固耐用;还要使设计更加合理、经济、减少建安工程的投资,以降低成本,取得更大的经济效益。在设计中,不少设计人员把安全系数提的过高,对经济上的合理性考虑得较少,从根本上影响了项目成本的有效控制。设计的不合理,造成了一定浪费,显然是对工程的各种经济指标不够重视。在工程设计中采用标准设计可促进工业化水平加快工程进度、节约材料、降低建设投资。
第四,规划设计控制。为加强房地产开发项目的投资控制,降低成本,保证工程质量,房地产开发商应积极推行设计招标或方案竞选形式。开发项目的工程设计控制应以有关部门批准的选址报告、设计任务书、地质勘察报告等基础资料为依据。项目发包采取招标方式或方案竞选方式,也可采取指定承包。设计方案竞选与设计招标的区别在于对于未中选的设计方案,要根据其工作量大小给予必要的补偿。开发企业可以把中选方案作为设计基础,吸收、综合其他方案的优点,集思广益,拿出更好的设计方案。
(2)建筑设计阶段的成本控制
本小区建设项目进入了建筑设计阶段,为了获得技术先进、功能完善、性价比更高的设计方案,公司邀请了5家设计院对该项目的建设方案进行设计、评比。在此之前,我们运用价值工程原理对该居民小区优选出五种主打套型,并确定其所占比重,以此推荐给设计院综合设计。在评比过程中,采用10名建筑设计、工程施工、客户代表运用多因素评分法对设计院的方案进行评比打分,北京建筑设计院的方案因设计新颖、合理,技术经济指标满足投资估算的要求,方案获得了与会专家的一致好评,公司最终确定选择这套方案。
由于设计方案的经济效果不仅取决于技术条件,还受不同地区的自然条件和社会条件等因素的影响,所以在对设计方案进行选择时,要综合考虑各方面的因素,对方案进行全方位技术经济分析与比较。结合当时当地的实际条件,选择功能完善、技术先进、经济合理的设计方案。设计概算是设计文件的组成部分,在初步设计阶段,根据设计要求,对工程造价进行的概略计算。是进行下一阶段施工图设计的重要依据,直接影响到开发项目总投资的控制,房地产开发企业对设计单位提交的设计概算实行会审、集中讨论研究,评议定案。在审查过程中,要注重与同类工程的技术经济指对比分析,找出存在问题,核实概算投资的准确性,及时将审查中发现的问题归纳整理后,及时调整概算,对下一步施工图设计与施工图预算有指导意义。
(3)项目建设实施阶段的成本控制
在项目的建设实施阶段进行成本控制的基本原理是把计划投资额作为投资控制的目标值,在工程施工中定期地进行投资实际值与目标值的比较。通过采用这些比较分析来找出实际支出额与投资控制目标值之间的偏差,对产生的相关原因进行分析,进而采取有效措施加以控制,以保证投资控制目标的实现。这是施工企业在施工阶段投资控制所采取的必要的手段。作为房地产开发商,在项目的具体实施阶段进行投资控制的任务也是如此,即必须保证实际的支出额不超过目标值。房地产开发商要严格控制工程质量、进度,通过以上事前控制为主,事后控制为辅的控制,发现偏差及时调整,把工程造价控制在投资估算确定的范围内。
四、结论
加强成本控制管理是企业推进成本发展战略的基础,同时也是企业进入成本竞争时代的竞争利器。在当前的房地产市场环境下,作为房地产开发企业,应采取有效的成本管理措施,控制好项目成本,稳定城市小区等商品房的售价,满足广大消费者的购房需求。这不但是企业自身生存和发展的需要,也是房地产开发企业义不容辞的社会责任。只有合理开发出符合广大消费者实际购买力的产品,才能把潜在需求转变为有效需求,激活房地产的需求市场,使开发企业有更广阔的生存环境,保障我国的房地产业健康持续的发展。
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关键词 轨道交通 BOT TOD 结合发展
Joint Development of Rail Transit BOT Project and TOD Mode
KONG Rong
（Foshan Railway Investment Construction Group Co., Ltd, Foshan,528000）
Abstract: Government takes rail transit franchise to develop the social investment entities of rail transit project, and promote the rapid development of rail transit project. Rail transit TOD mode maximizes the value of the land along the rail transit and achieve capital flow balance of Rail transit BOT project. In addition to balance the capital flow, Government should also balance project stakeholders, to ensure the successful implementation of the project.
Key words: Rail transit; BOT; TOD; Joint Development
中图分类号： P135文献标识码：A文章编号：2095-2104（2013）
1引言
为推动政府职能转变，促进政企分开以及引导社会投资主体进入轨道交通领域，北京、深圳和杭州等多个城市都尝试以BOT模式推进城市轨道交通项目的进程。目前，国内也有多个城市轨道交通项目在尝试采用BOT特许经营方式进行开工建设。
由于轨道交通是公益性的城市基础设施项目，盈利能力弱，因此，社会投资人无法从项目运营中获利。为确保项目的建设和运营资金缺口得以弥补，除轨道交通票务收入及附属资源收入外，政府还需以轨道沿线土地注入并通过土地开发收益来弥补项目建设和运营资金缺口。传统的土地招拍挂模式，政府无法获取轨道交通给土地带来的增值收益。为获取土地增值收益并使土地增值收益能够反哺轨道交通的建设和运营，政府可以尝试以TOD模式实现轨道交通沿线土地的“深加工”，为政府带来更大的收益。
2概念与程序
BOT，是Build-Operate-Transfer的缩写，即建设—运营—移交，是政府通过特许经营权协议，授权外国投资者或社会投资者进行项目（主要是基础设施和自然资源开发）的融资、设计、建设、经营和维护，在规定的期限内（通常10～30年）内向该项目的使用者收取费用，由此回收项目的投资、经营和维护等成本，并获得合理的回报，特许期满时，将项目移交（通常为免费）给政府的项目实施方式。可以说，采用BOT融资模式进行轨道交通建设可以缓解政府集中支付的压力，但是类似于银行的分期付款业务，政府也需承担BOT融资所带来的融资成本负担。
轨道交通项目TOD模式就是“以轨道交通为导向”的开发模式，充分发挥城市轨道交通“运量大、速度快、安全、准点、保护环境、节约能源和用地”的特点，通过对轨道站点周边土地与交通一体化的设计，提高公共交通的吸引力，提升土地价值，并借鉴香港“轨道+物业”模式实现土地增值收益反哺轨道建设和运营，实现城市轨道交通的可持续发展。
轨道交通项目TOD模式研究可通过政府采购的方式选择合格的供应商作为总承包项目顾问。总承包项目顾问以及其组成的跨专业顾问团队被称为总体规划设计投融资顾问团队（以下简称“顾问机构〞），负责提供包括城市规划、城市设计、建筑、轨道交通、经济、交通、公共配套设施、环境评估、景观、结构及机电、土地收益分析、市场调研、物业发展组合建议、投融资等相关方面的顾问及设计服务。顾问机构将在合同约定的期限内分批提交沿线综合开发的潜在合适地块报告、站点周边土地使用优化报告、重点站概念性总体规划设计报告、重点站土地价值评估报告、投融资策略及方案报告、房地产市场分析报告、重点站物业发展组合报告。
3轨道交通TOD模式研究效益
3.1优化工可研究阶段的线站位布局，明确线站位布置
在工可研究阶段的线站位布局遵从的是SOD（客流追随型）的规划或未充分考虑地铁站点商业开发需要，线站位的布局考虑存在一定的缺陷。轨道交通TOD模式研究将通过分析站点周边的用地现状、土地用途、建筑密度、容积率等开发设计条件、以及从相关政府部门搜集及研究现有土地资源、土地权属概况及土地利用规划，从而确定沿线可进行“轨道+物业”综合开发的潜在合适地块，并就优化线路、站点、车辆段及停车场的位置对工程初步设计研究提出建议。
3.2优化沿线站点土地规划，提升客流量
通过分析现有城市规划，运用轨道交通引导新市镇开发的理念、市场情况和趋势及创新思维，优化沿线站点周边至少800米范围内土地的规划，对于停车场、车辆段等土地资源比较丰富的地区，土地规划优化范围会相应的扩大，并就重点发展区提出城市设计及TOD开发建议，从而达到利用轨道交通建设带动地区发展并提升客流的目的。
3.3制定重点地块概念性规划设计方案，为初步设计提供基础资料
轨道交通TOD模式研究将制定重点地块概念性规划设计方案, 展示道路及行人网络，绿化系统分布，景观通廊、公共及私人开放空间场所，发展密度分布；展示建筑及楼面面积分布，大楼设计、布局和高度，道路网络，各个组合开发项目的进出口﹑人行天桥接口，停车场，公众流通场所，公交换乘站及公共配套设施，以及地铁站和相邻开发区的相互联系等，为物业开发的初步设计提供依据，有利于尽快落实潜在的房地产开发商，加快重点地块的物业开发工作。
3.4评估已有工程技术资料，提供优化及组合等建议
通过对工程初步设计研究及相关专题研究的初稿、中间稿及送审稿进行评估, 可以制订出地铁站与地块衔接的预留工程方案，优化轨道和物业发展的经济性整合；可以制订各发展区的人行和车行系统及道路布置；可以确定物业发展与地铁站、街道和其它发展设施之间的连接面，设计人行天桥，地下通道以及/或者与之配对的连接通道；可以评估现有和将来的公共道路和附近的铁路设施对重点地块所造成的环境影响；
3.5评估土地开发收益，确定投融资方案，解决建设和运营资金缺口
通过分析投资建设、运营、设备更新及追加投资的整体财务状况，明确资金缺口并通过评估出的土地开发收益及其他融资方式相结合的方案来解决资金缺口问题。
3.6结合地方财政状况及法律法规，提出成果实施的操作建议
为确保成果真正的落地实施，轨道交通TOD模式研究还将结合地方财政状况及现有法律法规提出成果实施的操作性建议，做好各方利益的平衡。
在借鉴香港的“轨道+物业”的发展模式时，我们不能简单地看作是在地铁沿线或站点周边做一些商业开发项目，而不去做好轨道交通沿线的前期策划工作，不能不考虑中国国情而对香港的“轨道+物业”照抄照搬，而要考虑实际的落地实施。
4轨道交通BOT项目与TOD模式结合建议
轨道交通投资巨大，采用BOT融资可以引入社会投资者，减轻政府财政负担；同时，利用TOD模式发展地铁线路，可以将地铁与周边附属资源的开发效益最大化，并将地铁所带动的沿线土地的升值纳入地铁项目等都可以实现城市轨道交通可持续发展。
引进社会投资者可以缓解政府的财政压力，解决项目初期投资（即建设阶段的投入），但随着建设阶段结束，项目也面临投资回收及运营补亏的压力。因此，TOD模式下轨道交通运营收入便成了资金缺口来源。也就是说，以TOD模式实现轨道交通运营收入最大化，就可以减少政府补贴投入。
轨道交通项目BOT融资与TOD模式结合最终要落实到资金流的匹配，即用现金流量法做好项目投资回收和运营补亏的资金流出与轨道交通运营收入的资金流入在时间点和金额上的匹配。同时，通过融资后分析，给予项目投资人以合理投资回报率。因此，政府和项目公司需要明确成本和资金来源，并建立动态修正资金平衡财务模型的机制，可以从以下方面着手：
4.1政府加大财政补贴和扶持，降低融资成本
政府运用闲置资源和政策资源，对轨道交通BOT项目明确进行资本性、经营性、资源性补贴，加大项目投资力度，降低项目运营成本，从而达到减少融资额和融资成本的目的。这方面的补贴和扶持政策有：设立轨道交通建设发展专项资金，实行财政退税、房产税减免、所得税优惠、财政贴息贷款，赋予轨道交通公司沿线物业开发经营权等。
4.2推动政企分开，发挥企业自主融资能力
在政企分开情况下，当地轨道交通企业可以充分发挥自己的积极性，拓宽融资渠道，协助政府解决轨道交通建设资金问题。轨道交通公司可以通过以下方式融资：设立智能交通卡公司发行交通卡，发行债券、股票，联合产业链上下游公司设立产业投资基金，融资租赁等。
4.3建立轨道沿线土地注入BOT项目的机制
轨道交通沿线土地资源是政府吸引社会投资人参与轨道交通BOT项目的筹码，是项目投资回收和运营补亏的主要资金源，如果轨道交通沿线土地资源或土地资源收益无法注入到项目中，必然会影响到项目收尾。
此外，政府还应注意对轨道沿线土地资源的把控。过多的轨道沿线土地资源的开发并用于BOT项目可能会影响到当地的长远发展，对其他经济主体、其他部门也不是很公平。所以，在使用轨道交通沿线土地资源时，政府应循序渐进地开发土地资源，规划长期，考虑兼顾地方利益诉求，在寻求BOT项目资金平衡的同时，同时保障地方利益或为地方经济和社会发展留有余地。只有这样，才能使轨道交通项目成为人心所向的民心工程。
参考文献
