时间：2022-02-02 18:51:59
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房地产项目建议书，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
关键词：房地产开发项目；质量管理；对策
中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：
随着国民经济快速发展，我国房地产事业空前繁荣，大量房地产开发项目涌现。然而房地产项目的质量受诸多因素的影响，项目设计、人员素质、材料质量、施工管理、施工工艺、施工环境等均会对项目质量造成不同程度的影响，另一方面，房地产项目的投资具有不可逆转性，项目质量若达不到预期要求会造成不可挽回的经济损失，直接影响了施工项目的经济效益和社会效益。可见房地产开发项目的质量管理是一项复杂性、专业性、系统性极强的工作。因而研究房地产开发项目的有效管理模式、管理对策，对于房地产项目的开发极为关键。本文从全过程管理的角度对如何进行房地产开发项目的质量管理与控制进行了探讨，分别从决策阶段、设计阶段、施工阶段和竣工验收阶提出了房地产开发项目的质量管理与控制对策。
一、房地产开发项目决策阶段的质量管理与控制
房地产开发项目的决策阶段主要是编制房地产项目建议书、编制项目可行性研究报告以及项目策划书等，决策阶段的质量控制与管理是否到位，对于整个房地产开发项目是成功有着重要的影响。为了做好决策阶段的质量管理与控制，应就房地产开发项目建立前期工作成果质量评审制度，以便对项目建议书、可行性研究报告、项目策划等进行严格的审核，并在审核过程中吸取相关部门及专家的建设性意见，从而对决策阶段的工作成果进行优化和完善。前期工作成果质量评审应包括自我评审、内部评审和专家评审三个环节：首先，编制前期报告的工作人员首先对自身工作成果进行评价和总结；其次，负责编制前期报告的组织应对工作成果进行审核评价；最后，再由开发企业组织相关专家对前期工作成果进行评审，提出完善建议并做好相关记录。
二、房地产开发项目设计阶段的质量管理与控制
房地产开发项目的设计质量对房地产工程的质量有着决定性的影响，强化设计质量控制对于避免工程病害、减少变更、控制工期均有重要的意义。对此，应强化对项目设计质量的跟踪和审核，首先，设计人员应对招标文件、设计合同、相关批文、施工技术规范、地质勘探资料等进行深入研究和审核；其次，施工设计完成后开发商及相关部门应对设计方案进行审核，一方面要分析设计方案的经济性、可行性和功能性，另一方面也要注意设计方案中是否存在过分设计和设计不足的问题，并就如何进一步修正和完善设计方案提出意见和建议以弥补设计方案的不足，提升项目设计方案的科学性。
三、房地产开发项目施工阶段的质量管理与控制
施工阶段是决定工程质量的关键阶段，该阶段的质量控制应注意以下几个问题：一）强化过程控制。过程控制就是对工作过程和阶段性成果进行比较,找出工作范围在执行中的偏差;运用合同说明与实际工作成品和半成品进行比较,找出偏差;运用施工方案、施工作业顺序与工作过程顺序进行比较找出偏差;运用抽查、巡查、普查等手段对整个作业过程进行跟踪,得出是按现阶段标准继续作业还是进行整改的意见和建议。
二）推行技术责任制。为了提升房地产开发项目施工阶段的质量控制成效，应在施工过程中推行施工现场技术责任制，将施工质量目标合理细分，将细化的技术控制目标和施工质量目标落实到每个施工班组乃至每个施工人员，使施工现场人人各司其职。技术人员与施工管理人员应及时与各班组管理人员进行协调和沟通，掌握施工过程中出现的问题并及时解决，同时每道工序完成后要进行严格的验收检查，对不符合要求的部分进行及时补救并对相应施工人员和班组进行惩罚，对施工质量控制情况良好的班组和个人予以适当的奖励。三）强化施工工艺控制。房地产开发项目的施工工艺（施工工序）是经过科学的研究和设计的，要使工程施工质量符合设计要求应严格按照工艺要求进行施工。首先，对于影响项目整体质量的关键施工环节，应安排专人管理和控制，强化全过程控制，严格按照施工规范和设计要求进行操作；其次，现场技术质检人员要及时提取施工产品相关数据，判断施工质量是否达标，并就下一步的质量控制对策工作进行计划和研究。
四、房地产开发项目竣工验收阶段的质量管理与控制
房地产开发项目竣工验收阶段的质量管理应做到以下几点：一）分项竣工验收。对整个项目中较为关键的分项工程，应按照施工合同和设计要求对施工成果进行验收和评定，严格按规范要求选择检查点数,然后计算出检验项目和实测项目的合格或优良百分比,最后确定出该分项工程的质量等级,从而确定能否验收；二）分部工程验收。分项工程验收后，通过分项工程验收结果按照工程质量评价标准可得出分部工程是否符合质量等级要求，从而判断是否可以验收；三）竣工验收。分项工程验收和分部工程验收后，对分项工程和分部工程验收所得质量等级进行统计和分析，在依据工程设计要求、工程外观质量等判断项目的外观、结构功能、安全性是否合设计质量等级的要求，并判断是否可以验收。
五、总结
综上所述，房地产开发项目的质量是决定其投资收益和社会效益的关键因素，因而强化房地产开发项目的质量管理与控制有着很强的现实意义。房地产项目的质量受房地产项目从决策到竣工各个环节的影响，因而实施全过程控制不失为提升项目质量管理成效的有效途径，本文将房地产项目划分为决策阶段、设计阶段、施工阶段和竣工验收阶四个环节，并分别提出了相应的控制对策，期望为房地产开发项目的全过程质量控制提供可行的参考。
参考文献：
[1]章赞顺、刘庆锋.房地产开发项目管理和质量控制.[J].中国房地产业.2012（4）：11
[2]乔景文.论房地产项目建设质量控制.[J].中国房地产业.2011(11):15
【关键词】房地产开发管理；重要性；特点；要点
法。
一、房地产开发管理的重要性
经过几年我国经济的高速发展，我国房地产业发展取得了巨大成就，经济全球化趋势的加快，使房地产业面临着与世界接轨的趋势。任何行业中，管理都在发挥着总揽大局的作用，无论是一个企业还是一个工程，如果没有好的管理者或者管理，他们的工作安排将会出现混乱及无法控制的局面，无法形成井井有条的工作环境。
社会经济的发展促进了人民生活水平的逐渐提高，也逐渐提高了人们对于住房水平的要求，当前住房不仅是休息的地方，还成为了人们休憩心灵的港湾，是人们寻求放松和休闲时的最佳场所。房地产开发管理在这样的趋势下，地位日渐重要起来。
房地产开发管理工作受到工程施工进度、工程施工质量以及对工程施工的成本的控制等多方面的影响，并且对企业的发展产生着深远的影响，优秀的管理在保证施工顺利进行的同时还起到了增强企业综合竞争力的作用。随着经济和社会的快速发展、消费者生活水平的日益提高，人们对于自身所居住的环境要求也在逐渐提高。为了满足人们对于的居所的需求，房地产的开发商需要充分地意识到开发管理的在房地产项目过程中所起到的重要作用。房地产质量是人们不断追求的一项指标，企业也要根据现实需要，以科学的方法管理房地产项目，对房地产的开发项目进行严格和规范的质量管理，从而提高企业的经济效益。
二、房地产开发管理的特点
房地产开发管理具有以下基本特点：
1、房地产开发管理是一项复杂且系统的工作。房地产开发管理具有多个组成部分，工作需要跨越多个组织，运用多个学科知识来解决所出现的问题。房地产开发管理工作可以借鉴的经验较少，执行过程中存在未知因素较多，未知因素又常具有不确定性。并且需要将不同经历、不同组织的工作人员合理地组织在一个具有临时性的组织当中，在成本、科学技术、进度等相对严格条件下实现开发项目的目标等。这些复杂多变的因素都体现了房地产开发管理是一项复杂的工作，并且其复杂性与其他的生产管理存在很大的不同。
2、房地产开发管理有其寿命周期。房地产项目管理的本质是对一次性的房地产工作的计划和控制，保证预定目标在规定期限内完成。一旦工程的目标得到满足，项目本身就失去了存在的价值而最终解体。因此房地产开发管理具有一种人们可以预知的寿命周期。
3、寿命周期中的房地产开发管理有明确的阶段顺序。房地产开发管理具有较明确的阶段，这些阶段一般可以通过其任务的类型来划分，或者由关键的决策划分。根据每个阶段项目的内容不同，阶段的定义以及划分也产生了区别。一般认为房地产开发项目的每个具体阶段应结合管理上的不同特点，及时提出要需完成的多种任务。
4、房地产开发管理具有创造性。房地产开发管理具有一次性特点，因此在承担风险的同时必须积极发挥创造性。这是房地产开发管理与一般的具有重复性的管理工作的重要区别。房地产开发管理的创造性依赖于科学技术的不断发展和进步要解决复杂多变的项目问题，必须依靠和综合利用多种学科的研究成果，多种技术相结合，借以实现问题的解决和项目的顺利进行。
三、各个阶段房地产开发管理的要点
房地产业是我国的支柱型产业，房屋质量优劣，直接决定着广大消费者切身利益以及社会主义经济的发展。房地产的开发经营者要在牢固树立起质量第一的观念的同时，还要以具有长远战略的目光去研究和探寻技术管理领域中的措施及策略。房地产项目的开发一般分为几个阶段，下面就房地产开发管理项目中的重要阶段进行简要分析。
1、房地产开发建议书阶段。建议书是指建设中某一项所提及的建议性文件，是提出对投资项目的一个总体轮廓的设想，为推荐的拟建项目给出必要说明是房地产工程项目建议书的主要作用，主要从宏观角度上，考虑投资该项目建设的必要性。看项目的建设是否符合国家的长远规划及要求，与此同时初步地对是否具备项目建设的条件进行分析，对投入人力以及物力的价值作进一步地深入研究，以供相关的部门进行选择并最后确定是否有必要进入下一步的可行性研究阶段的工作，其主要的内容包含地点、资源、资金、方案、规模、以及建设周期等。因此要对这一阶段进行尽可能详尽的调查与研究，方能为下一阶段的操作提供可靠保证。
2、房地产开发可行性研究阶段。一般由房地产开发的单位委托，经过审定的有关工程设计和咨询类单位来完成房地产开发的可行性研究。经过经济、技术等方面的分析拟建项目以及比较多种拟建方案，进一步提出客观科学的评价意见，经咨询单位与房地产双方确认可行后，最终进行房地产开发可行性研究报告的撰写工作。可行性研究的报告经批准后，可以作为投资项目的确定以及设计文件的编制的主要依据。可行性研究报告是一项具有科学性质的研究工作，绝不可跳过这一阶段，盲目地决定房地产项目的启动工作。
3、房地产开发设计工作阶段。房地产开发的设计工作是在技术及经济方面，对拟建项目的实施工作进行的全面且详细的安排，是具体化的决策内容，是作为组织施工建设的依据，是房地产基本建设过程中的关键环节。值得注意的是设计工作的展开，要根据具体的工艺条件和现实状况来进行。不了解客观实际情况就开展设计工作会导致施工中产生诸多问题 ，且提高了施工建设的成本。
4、房地产项目建设实施阶段。该阶段主要工作为施工建设及招标。曾出现过的许多劣质建筑工程，主要应归咎于此阶段。根据国家相关工程建设的规定，房地产建设应禁止让利、垫资等非法行为的出现，积极进行工程建设的公开招标。应避免公开招标下的私自议标，甚至一些没有完整的施工设计图的私下议标行为。私自议标的状况下会由于资金不足等原因，导致施工方如果按照正常施工计划将无法收回施工建设的成本，这样的情况促使施工单位必然会采取一些非法手段例如偷工减料、使用劣质材料等来完成建设项目，最终对工程项目的质量产生极大隐患。
5、房地产项目竣工验收阶段。作为房地产建设项目周期中的最后一个阶段的是竣工验收阶段，它是对建设工作的全面考核，也是对工程项目的建设工作是否符合房地产方的设计要求的检查以及对工程质量的重要检验环节，甚至是保证建筑工程的整体质量的最后关卡。竣工的验收阶段对项目发挥投资效果，促进工程建设的及时投产，以及总结工程建设的经验起着不可替代的作用。
结束语
随着城镇化建设进程的加快，给房地产业带来了极好的发展机遇，同时也必然面临着日益严峻的挑战。因此房地产商在进行项目的开发和管理过程中，要不断规范自身的行为，对国家的法定法规严格遵守和实行，从而得到广大人民群众的认可，才能够使企业得到长远的发展。
参考文献：
[1] 赵瑞云，杨辉.浅析房地产开发管理[J].山西建筑，2013，（36）.
一、目前房地产工程质量存在的问题
房地产项目的全过程主要包括四个阶段:从项目构思到批准立项定义为项目构思目标设计、可行性研究阶段;从批准立项到开始施工定义为设计、计划招标、施工准备阶段,从开始施工到交付使用定义为实施阶段(预售活动)。从交付使用到责任结束定义为竣工验收和交付使用阶段(物业管理),各个阶段在实施的过程中都存在一系列问题。
(一)工程项目构思目标设计、可行性研究阶段存在的主要问题。
这一阶段是影响整个工程质量的关键段。在这一阶段中,项目构思目标设计阶段的质量要求和标准往往没有符合业主的意图,并与投资目标相背离,直接影响到项目的决策质量和设计质量。项目建议书、可行性研究报告、初步设计文件等,没有严格按照国家规定标准,方针、政策进行编制,而且有的房地产开发商片面地把可行性研究报告视为可批性报告,支付前期可行性报告咨询费用标准远远低于市场的收费标准,使得现在相当数量的咨询公司给业主提定性分析报告而很少进行定量分析(包括财务分析),分析后没有结论,往往要业主根据只有定性思路去作判断、去决策。
(二)工程设计、规划阶段存在的主要问题。
现今的工程项目的初步设计过程中普遍存在各专业设计质量低、设计深度不够的现象,导致各专业施工过程中遇到相互妨碍无法施工的现象。施工图设计是对质量标准的进一步细化,是具体施工过程的指导文件,施工图设计深度没有很好地执行工程建设标准强制性条文,而且在这一阶段一些工程没有勘察报告就进行施工图设计。导致规划设计方案、技术方案和设计图纸不是最优,变更图纸多于施工图纸的怪现象。另外在设计规划阶段,目前,我国的建设监理主要是对项目施工阶段的监理,设计监理做的较少,这一问题已严重影响了项目的产品质量。
(三)工程实施阶段存在的主要问题。
该阶段主要包括施工招标及施工建设,我国曾出现过许多豆腐渣工程,主要原因应归于此阶段。主要有四个问题,其一,招标投标活动没有严格按国家有关规定进行,有些业主对设计单位和人员的选择不是很严格,暗箱操作,甚至贪图一时的方便和省钱而将工程委托给不合格的设计单位。其二,建设投入品选择不合格。建筑材料、装饰材料、半成品、预制品及其他一切构件,把关检验不严格,不合格品投入使用,另外施工的机械设备、工具也没有根据不同工艺特点和技术要求进行选择,管理使用和保养。其三,监理工程师的选择没有进行严格审查,导致不符合要求和不合格的监理单位进行项目监理,监理人员素质低,监理工作不到位、不规范,因而在监督管理过程中不能及时发现问题,留下隐患。其四,竣工验收和交付使用阶段存在的主要问题。在项目最后阶段,质量管理工作主要是质量验收、项目后评估和物业管理。项目经理在正式竣工验收之前,没有进行项目的预验收,在实际工作中各单位竣工验收工作没有根据合同和设计图纸的要求,使房地产项目投产延迟,影响了投资效益的发挥。且项目后评估阶段没有邀请设计、监理、施工等单位召开专家总结会,对项且质量管理过程进行分析、找出差距,判明原因,总结经验教训,编写后评价报告,而且没有项目后评价结果的反馈。另外还存在物业管理中客户服务管理缺乏专业性,客服人员缺乏房地产的专业知识和从业背景,客户服务流于形式,客户投诉的管理没有一套成熟的程序和制度,客服人员对小业主的投诉没有认真对待,服务态度差等问题。
二、房地产工程质量管理的建议和对策
(一)工程项目构思目标设计、可行性研究阶段的质量控制。
提高可行性研究深度以及投资决策的准确性与科学性,注重可行性研究中多方案的论证,注重考察可行性研究报告是否符合项目建议书或业主的要求。进行可行性研究报告的审查,应借鉴发达国家的专家审查制度,由政府依法委托与工程建设无经济利益关系的有关专家组成论证委员会,专家委员会直接对国家负责,对于不合理的方案专家委员会可以行使否决权。
(二)工程设计、规划阶段的质量控制。
在选择规划设计单位过程中应该严格把关,业主可通常组织一个多人评选委员会,由该委员会进行适当的调查研究和面试。负责向业主推荐设计单位,在几家设计单位都拿出不同方案后,由建设方组织相关专家讨论会,评选出最优的规划设计方案。
(三)建立设计经理质量责任制
严格按照工程建设标准进行设计,树立“严格没计质量管理”的思想。负责设计间的协调工作,对施工图设计进行跟踪质量检查和评审,确保设计图纸能按工程建设标准强制性条文进行设计,满足工程实体质量要求和合同规定的质量要求。效仿国外加强对项目设计方案本身质量的监督,建设单位应从设计阶段起委托监理单位介入设计质量监督。
(四)工程实施阶段的质量控制。
招标投标活动必须严格按国家有美规定进行,聘请专业工程咨询公司完成设计招标文件的编写,咨询公司根据业主的要求和意图,按照专业规范要求编写设计招标文件,明确设计项目的技术标准和详细要求,并协助业主组织具体的招标工作。在招标方法的选择上可以效仿国外招标时采用的最低价中标法。严格控制投入品的质量,对投入品的订货、采购、检查、验收、取样、试验均应进行全面控制,从组织货源,优选供货厂家,直到使用认证,做到层层把关。
在落实人员岗位质量责任制的基础上,加强对施工人员的动态管理,把握人员进场的考核,监督与评定等,施工单位所有人员都必须统一思想,提高认识,严格执行IS09000体系标准。竣工验收和交付使用阶段的质量控制。项目收尾阶段是项目生命周期的最后阶段,其主要确认项目实施的结果是否达到了预期的要求,实现项口的移交与清算。该阶段实现质量控制的重要手段就是质量检收,依据质量计划中的要求,遵循国家颁发的有关工程项目质量检验评定标准和验收标准及时地对项目的质量进行质量认可评定和办理验收交接手续,并对不合格项目提出处理办法,以保证项目产品符合设计质量要求。项目后评价是对建设完成后的项目的实际效果与预期目标的信息追踪和信息反馈,是实现项目运行管理科学化的手段,建议在每个项目结束前都要做一个项目的总结。
摘要：本文立足于房地产市场现状，根据笔者对该行业的理解和多年的房地产建设实践经验，首先简单介绍房地产建设项目的投资特点，然后针对目前房地产建设项目在投资控制全过程中存在的问题进行探讨，并提出相应的解决措施，以供同行参考。关键词：房地产建设项目
投资控制
问题 对策中图分类号：F293
文献标识码： A 引言
房地产与老百姓的生活息息相关，是构成我国国民经济体系的重要支柱产业，历来受到多方关注，是学者和专家研究和讨论的热点话题。对于房地产开发企业来说，如何从决策阶段到最后施工阶段做好全过程投资控制，是保证房地产建设项目最大利润空间的根本保障。本文即分析目前大多数房地产开发企业在投资控制现状中存在的问题，并提出相应对策。一、房地产建设项目投资特点房地产建设项目由于建设周期较长，需要耗费大量的人力、物力和财力，项目投资少则数千万，多则数十亿，投资额度相当巨大，任何房地产项目不仅关系到国计民生，而且对当地和本行业的经济发展也具有重大的推动作用。每个房地产项目因其用途、功能和所处环境的不同，其对设备配置、空间布局以及内外装饰的要求也不尽相同。因此，各个项目在人工以及材料、机械消耗上会有很大区别，每个房地产建设项目在投资控制方面也存在明显差异。二、房地产建设项目在全过程投资控制中存在的问题分析房地产建设项目属于一种商业行为，其最终目的是为了追求利润，因此控制好投资成本，对于房地产建设项目来说意义重大。但是从目前大多数房地产企业来看，无论是投资决策阶段，还是设计施工阶段，在项目成本控制方面都存在各种各样的问题，具体阐述如下：2.1投资决策阶段通常先由建设单位在项目建议书阶段，向公司投资计划部提出投资估算，再由建设单位委托设计单位和勘察设计单位编制可行性研究报告，并编制投资估算。但是从目前来看，很多房地产开发公司直接将这个步骤省略了，全凭感觉和个人经验作出投资计划，有的即使按步骤提出了投资计划，但是内容相当简单，往往容易造成漏项。而在可行性研究阶段，主要以经济分析和方案为主，设计院在此阶段的投资估算本身的准确性就较差，而建设单位一般都不是投资估算和造价控制的行家，有时为了所报项目能获批，特意要求设计单位低估投资估算，由此增加了投资估算的不准确性。2.2项目设计阶段该阶段理应加强对设计单位设计图纸的质量进行审查，规范设计概算办法，制定限额设计标准等。但是在实际工作中，一般都由设计人员根据设计委托书进行现场调查，选择相应的方案进行设计，根据不同的阶段向造价人员提供造价依据，进行预算。设计人员在设计中一般都比较注重设计产品安全实用，技术先进，强调设计的产值，而对设计产品的经济性不够重视，不抓设计中的经济指标和成本控制工作，造价人员对工程概况、现场情况又了解甚少，无法将各种影响因素考虑全面，这样使得投资预算与投资估算一样，缺乏准确性，经济性不强。2.3施工招投标阶段当前在招投标过程中存在着严重的恶性竞争现象，没有严格按照行业规范坚持公开、公正、公平的原则，而是利用不正当手段进行交易，大搞人情和关系工程，工程造价很难控制在合理范围内。比如在招标工程中，建设单位为了减少建设资金，利用僧多粥少的市场现象，进行暗箱操作，让个别施工单位通过低价中标。而中标后的施工单位为了争取利润最大化，获得额外收入，想方设法增加现场签证及技术变更，甚至以次充好、偷工减料企图蒙混过关，使得工程造价偏离市场价的同时，工程质量也留下隐患。。2.4施工阶段施工单位在施工过程中，制定的工程造价控制目标往往缺乏科学性、合理性。在材料价格方面的管理相当落后，材料采购和储存量计算方法不科学，采购时机把握不准确，并且现在建材市场的材料价格很容易失真，使得施工单位的材料成本很难控制。另外在施工组织方面，很多施工单位在人力、财力和机械设备方面没有达到最优配置，利用率不高，资源闲置现象严重，这在很大程度上增加了工程成本。三、房地产建设项目应对投资控制问题的对策探讨 3.1 决策阶段的投资控制正确决策是合理投资的前提，也是控制项目投资的基础。要达到项目投资的合理性，首先，要对建设项目进行可行性研究，由公司总设计师室配合土地投标的主控部门对地块进行实地考察，并结合规划设计条件进行内部评审，然后根据市场预测、调研、计算和论证，形成项目建议书，为最高决策者提供决策依据。
其次，对规划设计条件的内部评审。根据地块的建筑工程规划许可证的规定以及市场分析的指标，认真比较项目开发规模（总建筑形式和面积、公建配套设施面积、绿化面积、车位数量等各项经济技术指标）和开发建设周期，并确认其可行性。在确保决策正确后，需要对项目资金来源和筹集方法进行控制，因为资金来源不同其筹资成本也不同，因此必须保证房产项目的资金筹集不仅可行，而且经济。3.2 设计阶段的投资控制在设计阶段，应做好设计方案的经济分析与对比，合理确定设计概算和材料设备价格分析与选型等工作，优先选择技术可行、经济合理的设计参数。对房地产建设项目的设计方案经济评审，主要考虑的因素有： 功能适应性对比。对比业主的功能需求，选择能满足功能要求的方案； （1）结构类型优选。根据地质条件及建筑造型等，在满足使用要求的前提下，通过对比和分析房地产建设项目项目投资，优先选择较经济的结构类型； （2）材料设备比选。在满足各项技术指标要求的前提下，通过市场调研、询价，推荐选用经济合理、性能稳定、符合环保要求的材料和设备； （3）建筑外立面优选 。通过建筑外立面备选方案的经济分析和对比，选用经济合理的建筑外立面，并在满足外观要求的情况下，尽量减少建筑物的线条，避免过于追求标新立异，以节省项目投资。3.3 施工招投标阶段的投资控制在招投标阶段，应考虑将项目作为整体进行招标，由工程总承包进行分包，这样不仅便于管理，而且可以降低管理和设备等费用。如果由业主直接发包给多个独立承包商，这些独立承包商之间必然会产生很多纠纷，相互之间的协调工作既耗时、耽误工期，而且增加了投资成本。因此为更好地控制项目成本，应尽可能地将项目作为一个整体发包，当然对于项目各项工作专业性较强、相互之间交叉较少、衔接性和配合度较好，则可以考虑划分标段发包。如果采用分标段进行招标，应合理划分各标段的招标范围，明确各标段合同包的工作界限和责任，确定总承包单位，制定总承包单位与分包单位的管理流程，达到控制投资和保证工期的目的。3.4 施工阶段的投资控制
施工阶段是将图纸变为建筑实物的过程，需要大量的人力、物力投入，极易造成浪费，因此需要加强成本控制。首先必须编制合理的资金使用计划，分解投资目标，根据控制目标的不同，一般可以将投资成本按照项目构成、费用构成和时间构成来分解目标，然后依据分解目标来进行控制。四、结语
总而言之，影响房地产项目投资的因素有很多，本文仅根据现状中的四个阶段来分析投资控制存在的问题，存在一定的片面性，还需要进一步深入探讨和完善。随着房地产行业的市场规范不断健全，国家调控力度的加强，房地产行业利润空间越来越小，如何做好全过程投资控制，成为增强企业竞争力的关键，也只有做好全过程投资控制，才能促进房地产行业的健康、持续发展。 参考文献[1]杨宇东. 建设项目全过程投资控制之瓶颈与破解[J]. 建筑经济，2011，02：28-31.[2]梁婷. 基于建设项目全过程的投资控制研究[D].长安大学，2012.[3]杨石春. 试论建设项目的全过程投资运作与控制[J]. 项目管理技术，2012，08：70-75.
本着打造本地区最高品质住宅与商业金融区的理念，我们花了大量的精力认真做好市场调查研究工作，对未来房地产市场趋势进行预测，充分考虑周边生活环境、交通便利等因素科学选址，分析时，既考虑一次性投资费用，又考虑经营费用。通过对房产市场调查和预测研究后，在对技术方案和项目建设条件研究的基础上，运用科学实用的分析、评价方法对拟建项目的经济效益分析和评价，落实拟建项目建设的必要性、可行性和合理性，从而提出具有一定深度的项目建议书。在项目建议书批准后，高薪委托国外设计单位及工程咨询公司进行项目可行性研究报告编制，在广泛调查研究基础上，及时准确全面的向可行性研究单位提供拟建项目的各项建设条件，以便可行性研究单位按照约定的内容、深度和进度完成可行性研究报告编制。可行性研究报告提交后，及时组织有关技术、经济专家对可行性研究单位完成的可行性研究报告进行审查，以保证可行性研究的严肃性、客观性、真实性、科学性和可靠性，确保可行性研究成果的质量达到或接近国际通行的可行性研究成果的标准。在注意本地区、不同时间差价的调整，注意在项目投资总额的综合平衡的基础上认真编制和审查工程建设投资估算，既不有意高估冒算，以免积压和浪费资金，也不故意压价少估，而后进行投资追加，打乱基建投资计划。
设计阶段是房地产项目成本控制的关键与重点，所以在设计阶段建设单位要克服重施工、轻设计的传统观念。项目设计阶段这一阶段的设计费支出只占建设工程全寿命费用的1％以下，但对工程造价的影响却占75％以上，且往往容易被忽视。因此，建设单位应将设计阶段的造价管理作为全过程造价管理中的重点来抓。抓住设计这个关键，对工程造价的控制可以取得事半功倍的效果。设计阶段的造价控制，是造价的源头控制，也是最根本、最重要的控制。
项目招投标阶段是造价管理的重要组成部分，工程招投标包括设备、材料采购招投标和施工招投标两个方面。这里我仅就建设方在施工招投标阶段的的工程造价管理上应注意的问题加以说明。首先应当严格施工单位资质审查，必要时应进行实地考察。其次建设方应当加强工程招投标管理，合理确定工程造价，对项目的“合理低价”做到心中有数，避免投标单位以低于成本价恶意竞标。加强工程招投标管理工作，科学合理地确定工程造价。要进一步健全和完善招投标制度，通过合法有序的市场竞争达到合理确定工程造价的目的。在行业主管部门的有效监督和招投标各方的严格自律下，通过公平、公开、公正的原则，依法进行招投标工作。
在项目实施阶段，造价管理不容忽视。工程实施阶段是建筑物实体形成阶段，是人力、物力、财力消耗的主要阶段，对建设项目全过程造价管理来说也是最难、最复杂的阶段。由于工程量大，涉及面广，影响因素多，施工周期，政策性变化，材料设备价格，市场供求波动大等，要提高建设质量，控制工程造价，发挥投资效益，就要在工程实施阶段加强工程建设的管理和监督职能，从而加强了对工程项目建设的全方位、全过程的造价控制。
综上所述，建设单位对工程造价的管理始终应贯穿于项目的全过程，要制定既能控制工程造价，又便于操作的造价管理制度。在工程建设的各个阶段，时时要有控制投资的经济头脑，充分利用和认真分析建设周期中的重要信息，把握住市场经济的脉搏，减少或避免建设资金的流失，最大限度地提高建设资金的投资效益。（本文作者：蒋睿 单位：悦达地产有限公司）
关键词：房地产开发;质量管理;项目管理
为了更好的满足市场需求,房地产开发企业的目标是实现开发项目经济利益最大化。这就要求开发企业向市场提供优质的房地产开发商品,而优质的房地产商品来自于开发企业对项目进行有效的质量管理。因此,可以将房地产开发项目的开发过程分为项目前期工作阶段、设计阶段、项目实施阶段和竣工结算四个阶段,如何在各个阶段管理好项目的质量是每个开发企业应重点研究的问题。
一、目前在房地产开发项目中所存在的问题
在房地产项目开发中我们普遍忽视开发前期项目可行性研究阶段、策划阶段、设计阶段的质量管理,而把主要精力放在施工阶段。作为建设方,以项目而成立的团队,这种思维就应该改变。当开发项目进行到施工阶段时,如果规划设计方案、技术方案和设计图纸不是最优,很难保证工程项目的整体投资效益。
二、房地产开发项目前期工作阶段
房地产开发项目前期工作主要是编制项目建议书、可行性研究报告及项目策划书等,是整个开发项目的基础,其质量高低对后阶段工作有着重大影响。
2.1制定开发项目的质量计划
充分了解和掌握项目的特点,明确咨询成果的质量目标和质量标准;熟悉质量管理体系文件,把质量目标进行层层分解,按质量计划和实施步骤层层落实。每一层次职责、权限、资源分配以及保证质量的措施都予以明确,质量管理计划要简明扼要,重点突出,具有可操作性。
2.2建立开发项目前期工作成果的质量评审制度
建立评审制度是保证和提高开发项目前期成果质量的重要手段,采用德尔非法进行评审,吸取更多专家的知识和智慧,可以及时发现问题,优化前期工作成果。项目咨询公司对咨询成果进行自我评审,然后再进行内部评审。内部评审完成后,建设方项目经理可邀请有关专家对咨询成果进行评审和完善,并形成相应记录文件,以提高投资效益。
三、房地产开发项目设计阶段
项目设计阶段是开发项目进行质量管理,实现经济效益的最直接最重要的环节。一般来说,设计费约占项目总投资的1%,但设计工作对工程造价的影响程度可达75%以上。优秀的设计是开发项目盈利的基本保障。项目设计阶段分为初步设计和施工图设计两个阶段,它直接关系着项目的开发成本与质量。其目的是通过不同阶段的设计来控制和保证设计的质量。初步设计完成后,根据一些建设方案设计的经验教训,开发企业要认真审查对比,不能对设计单位过分依赖,应注意细化后的设计方案是否达到所要求的各项技术经济指标,整个设计思路是否经济合理。合理主要体现在：
（1）布局是否合理。户型设计是否超前,功能分区是否分明,是否合理安排居住、使用、卫生等功能空间,体现其最大的使用价值,是否严格控制每套住宅的价格与功能价格比,住宅结构和设备布置是否最大限度满足建筑功能及美观的要求；环境配套设施、建筑造型和风格艺术感怎样,是否体现了以人为本的设计理念,具有较高观瞻价值。这些都是购买者很注重的影响房屋销售的重要因素。
（2）经济性是否合理。设计应将使用功能分区相对集中,减少浪费。尽量避免不必要的装饰和过多的悬挑,建筑尺寸尽量采用经济尺寸。环境配套设施要做到经济适用、美观,新颖但不奢华。开发企业全面审查后,对设计方案提出合理化建议,以便设计单位进行修改。尽可能做到详尽周到,避免设计返工,修改后的设计方案应将新预算成本与目标成本对比,看是否超预算设计。
四、房地产开发项目实施阶段
在项目施工阶段,虽然影响项目投资可能性小,但是项目要投入建设资金,浪费投资可能性大,开发企业必须加强施工现场的动态管理。主要体现在：
⑴实行效益奖励制度,充分调动管理人员的积极性,管好施工现场。开发企业应牢固树立管理人员的经济观念,培养他们实事求是的办事作风,让他们认识到节约资金的重要性。当管理人员发现施工图设计错误或不合理时,在确认的情况下根据其节约效益给予适当奖励。严格督促施工方按图施工,如发现不按图纸施工,管理人员要及时纠正并令其返工。
⑵尽量减少设计图变更。工程设计图粗糙,市场供应的材料规格标准不符合设计要求等是引起设计变更的原因。一般情况下不允许设计变更,除非不变更会影响项目功能的正常发挥或使项目无法继续下去。严禁通过设计变更扩大建设规模,增加建设投资。认真处理必须发生的设计变更,涉及到费用增减的设计变更,必须由设计单位、开发企业和监理单位共同签字方为有效。
⑶严格现场签证管理。工程技术管理人员之间互相配合,现场签证随做随签,且应达到量化要求。签证单上的字迹清楚,签证内容要与实际相符,不能超过签证范围。
⑷控制进场材料的质量与成本。开发企业对工程所用的主要材料进行统一招标和购进,多方验收,减少材料在使用前的多余环节,做好材料抽检工作,将质量不合格的材料不采用原则落到实处,严格控制材料代用。
五、房地产开发项目竣工结算阶段
房地产开发企业要对工程竣工结算进行审查。最好采用三级审查方式审核结算书,即监理公司初审,项目部门复审,开发企业终审。对于房地产开发企业,这样做既能监督又能保证结算的准确性。在结算完成后,要做好项目的开发评价工作,主要是对项目各部分分项和整体进行质量分析。其目的一方面是总结开发项目的成败得失,吸取经验教训；另一方面可以取得一些经验数据和技术经济指标,为以后的开发项目提供质量管理方面的参考依据。
【关键词】房地产；项目管理；质量；控制
1 目前房地产开发项目的问题
在房地产项目开发中我们普遍忽视开发前期项目可行性研究阶段、策划阶段、设计阶段的质量管理，而把主要精力放在施工阶段。作为建设方，以项目而成立的团队，这种思维就应该改变。当开发项目进行到施工阶段时，假如规划设计方案、技术方案和设计图纸不是最优，很难保证工程项目的整体投资效益。
2 房地产开发项目的前期工作
房地产开发项目前期工作，主要是指项目建议书、可行性研究报告、项目开发的产品策划等。前期工作的质量是整个工程房地产项目的关键，直接决定着拟开发项目的前途和命运。个人建议从如下几点着手：
2.1 建立开发项目质量管理责任制。
项目负责人是开发项目质量的全权负责人，必须亲自抓质量工作。大型开发项目还可设项目质量经理。质量经理的职责是：根据投资人项目开发战略，市场定位目标，负责编制开发项目质量计划，并组织实施；按质量计划规定，检查项目质量计划执行情况；对发现重大的质量问题，组织研究解决，向项目团队负责人报告；编制项目质量报告，报上级质检部门和项目经理。项目质量经理对质量的监督检查，不能代替项目其它岗位的质量职责，项目各个经理、专业负责人、各部室、各专业人员各自均应完成自己应负的质量责任，项目质量才能有保证。
2.2 制定开发项目的质量计划。
充分了解和掌握项目的特点，明确咨询成果的质量目标和质量标准；熟悉质量管理体系文件，把质量目标进行层层分解，按质量计划和实施步骤层层落实。每一层次职责、权限、资源分配以及保证质量的措施都予以明确。质量管理计划要简明扼要，重点突出，具有可操作性。
2.3 建立开发项目前期工作成果的质量评审制度。
建立评审制度是保证和提高开发项目前期成果质量的重要手段，采用德尔非法进行评审，吸取更多专家的知识和智慧，可以及时发现问题，优化前期工作成果。项目咨询公司对咨询成果进行自我评审，然后再进行内部评审。内部评审完成后，建设方项目经理可邀请有关专家对咨询成果进行评审和完善，并形成相应记录文件，以提高投资效益。
3 设计阶段的质量控制
3.1 方案设计阶段
在房地产开发项目中，前期的可行性研究报告、市场调查、开发项目的产品策划定位，是后来作为规划方案设计的依据。因此，作为房地产开发商最好是请一个全程策划的咨询公司。根据一些经验教训，建议开发商根据楼盘的策划定位，选择三家具有相应实力的规划设计单位进行方案设计，设计前，对方案设计单位进行项目可行性研究、产品市场定位的介绍讲解，设计人员在此基础上进行规划方案设计，由建设方组织相关专家讨论会，评选出最优的初步规划方案。建设方再与做出最优方案的初步设计单位签订合同，在此基础上进行细化，作出审批方案。
3.2 施工图设计阶段
施工图设计是在开发项目的规划方案审查通过的基础上进行的，因此，规划方案是作项目初步设计的设计依据。工程设计一般按初步设计、施工图设计两个阶段进行。技术上复杂的特大型项目可按初步设计、技术设计和施工图设计三个阶段进行。二阶段设计和三阶段设计，是我国工程设计行业长期形成的基本工作模式，各阶段的设计成果包括设计说明、技术文件(图纸)和经济文件(概预算)，其目的是通过不同阶段设计深度的控制保证设计质量。
4 施工阶段的质量控制
施工是开发项目形成实体的过程，也是决定最终产品质量的关键阶段，要提高开发项目的工程质量，就必须狠抓施工阶段的质量控制。工程项目建成后，如发现质量问题又不可能像一些工业产品那样拆卸、解体、更换配件，更不能实行“包换”或“退款”，因此工程项目施工过程中的质量控制，就显得极其重要。
4.1 房地产项目施工前准备阶段质量管理。
4.1.1 明确质量目标 房地产开发项目的质量目标确定与项目投资人的开发项目战略和产品策划定位有关，同时与项目的进度控制、成本控制处于一个相同优先级。因此，项目开发的质量目标必须适合项目本身的特点。目标过低，会对项目带来伤害，失去市场竞争力；过高会造成投入成本加大，综合开发绩效降低。那么，如何准确地确定质量目标？首先，要进行质量投入的收益和费用分析，要树立开发项目全寿命周期成本观念。适当增加项目的一致成本，减少非一致成本；适当增加预防成本，大力降低事故成本。
4.1.2 制定项目建设实施的质量管理计划 在确定了项目建设质量目标后，制定出实现质量目标的措施和方法，编制切实可行的质量计划。明确项目团队的相关质量责任，项目经理对项目质量管理负责，项目质量经理具体对项目质量负责，项目团队各专业工程师对项目质量的规范负责，实施单位承担对项目的结果负责。
4.1.3 质量保证 质量保证就是实施质量计划，增强项目投资人、项目最终用户项目质量的信心。如，在标前举行标前说明会，在会上开发商公开讲明本开发项目的质量目标，进度目标，成本控制目标以及招标条件，对施工组织设计和质量计划进行审查；对进场的原材料、构配件和设备进行监控；组织由设计单位和施工单位参加设计交底和设计会审会议；检查施工单位是否建立和健全了质量管理体系等。
4.1.4 开发项目建设的施工过程质量控制 项目施工过程中的质量控制，实际就是程序控制和过程偏差控制。过程控制就是对工作过程和阶段性成果进行比较，找出工作范围在执行中的偏差；运用合同说明与实际工作成品和半成品进行比较，找出偏差；运用施工方案、施工作业顺序与工作过程顺序进行比较找出偏差；运用抽查、巡查、普查等手段对整个作业过程进行跟踪，得出是按现阶段标准继续作业还是进行整改的意见和建议。
推行施工现场技术负责人技术管理工作责任制，正确划分各级技术管理工作的权限，使每位工程技术人员各有专职、各司其事，有职，有权、有责。工程开工前，将单位工程施工组织设计报送监理工程师审核。在施工前和施工过程中项目经理组织有关人员，制定详细的规章制度和奖罚措施，不允许出现不合格品。在重点工序施工前，必须对关键的检查项目进行严格的复核。杜绝重大差错事故的发生。
坚持“三检”制度。即每道工序完后，首先由作业班组提出自检，再由施工员项目经理组织有关施工人员、质检员、技术员进行互检和交接检。隐蔽工程在做好;三检制"的基础上，请监理工程师审核并签证认可。对于工程施工过程出现的质量事故，必须按照事故原因不清不放过、事故责任者和群众没有受到教育不放过和没有防护措施不放过的"三不放过"原则，认真处理，防患于未然。
按优化的施工组织设计和方案进行施工准备工作。做好图纸会审和技术交底及技术培训工作。对于推广应用的新技术、新工艺要组织有关人员认真学习。严格按施工工艺（或施工程序）施工。根据对影响工程质量的关键特点，关键部位及重要影响因素设质量管理点的原则，并设专人负责。建立高效灵敏的质量信息反馈系统，形成一个封闭式信息网。现场质检员要及时搜集班组的质量信息，客观地提取产品的质量数据，为决策提供可靠依据。并对因果分析图、质量对策表开展质量统计分析。
关键词：宏观调控；房地产业；开发成本；控制研究
Abstract: the year 2011 to the regulation of state real estate industry overall upgrade, CRIC research center of making the 2011 national real estate project sales amount and sales area TOP20 list to see, in 2011 TOP20 overall sales scale atrophy, top sales shrinkage 20% amount project. Real estate enterprise how to develop, developing mainly to solve any problems, it has become an urgent need to study the problem.
Keywords: macro-control; The real estate industry; Development costs; Control research
中图分类号：F293.3文献标识码：A文章编号：
我们知道，2011年对于房地产行业来说是不平凡的一年，以限购和限贷为核心的政策奏出近十年以来的调控最强音，关于房地产市场全线摆退、房地产企业普遍告急的报道也时常见诸于各类媒体。受房地产市场调控政策的影响，2011年以来，全国的土地市场成交持续低迷，流拍不断，房企拿地策略也较往年谨慎。据CRIC研究中心研究显示，2011年，30个重点城市中有六成以上城市的土地成金额、出让面积同比均出现下滑。从土地成交均价来看，也有四成左右的城市同比下滑，其中，一线城市的土地成交均价降幅明显，土地价格在持续调控下开始下滑。从建筑面积的增长情况来看，据CRIC研究中心研究显示，2011年30城市土地成交面积的增幅相对2010年明显放缓，可见，2011年三轮宏观调控对土地市场的影响也较明显，TOP10城市中，有60%的城市土地成交建面同比都出现下跌；一线城市中，北京的土地成交建面跌幅最大，同比下滑30%。这都表明房地产业已经面临着十分严峻的形势。但是，我国房地产业的发展存在着不平衡现象，如一线城市房地产行业起步较早，发展实力比较雄厚，论单个项目的销售金额，一线城市的先发优势依然不可动摇。而二、三线城市以及重点的四线城市，其房地产市场发展总体来说起步较晚，但其本身的发展需求却非常大，愿望也较为迫切，同时，在项目销售规模上可挖掘空间也非常大，这对于二、三线城市以及重点的四线城市的房地产企业来说，在房地产调控趋于常态化的形势下，努力拓展自己的生存和发展空间，以扎实的脚步前进，也是一个很好的机遇。抓住这一机遇的有效手段之一就是要大力控制房地产开发成本。
一、明确开发成本的构成要素，科学合理地规划成本合成，做好成本控制
以下笔者从房地产开发成本构成的角度，谈一些控制开发成本的措施。
房地产开发成本的构成要素主要包含以下几个方面，对此要进行严格控制，科学规划。
（1）土地成本。土地作为稀缺资源，价不断上涨。在宏观调控、信贷紧缩的影响下，开发企业应关注房地产市场运行情况，掌握市场数据，争取以客观合理的价格取得土地。研究做好土地成交价的分析工作，应特别注意拆迁成本，做好防范风险的工作。（2）建筑与安装费用。一定要严格按招投标合同价管理这一重点控制对象，充分做好成本预控工作，应根据工程定额及工程类别等确定项目预算进而确定合同造价。（3）政府规制费。政府规制费主要包括项目立项、规划、消防、环保、施工等手续办理过程中应向政府各有关部门交纳的费用。企业要利用各项政府优惠政策，免交、缓交各项费用，减轻资金压力，节省贷款利息等财务费用。（4）配套设施房地产开发成本。在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如锅炉房、居委会、派出所、幼儿托、消防、自行车棚、公厕等设施支出，这些应该严格按照预算支出，不能节省，更不能随意缩减，给业主造成损失。对间接费用要严格控制，能缩减的一定要缩减，为房价的下降提供足够的空间。[以上 “以下几个方面”(黑字体),是不是可以用序号标一下比较清晰?]应该标示出来。
二、分解开发项目的成本因素，实行分阶段成本控制
根据房地产开发项目成本控制的阶段性特点，对每个阶段都实行成本控制是比较有效的成本管理手段。下面分别加以阐述。
1、做好项目策划和投资决策阶段的成本控制。
由于策划和决策阶段的开发成本控制是事前控制，所以，要搭建好策划班子，完成投资决策的技术性工作；编制投资估算，形成初步的成本计划和风险分析；完成拟开发建设项目建议书和可行性研究报告，提出投资估算。在此基础上确定投资控制目标，供决策层对开发项目的使用功能、基本实施方案和主要投入做出决策。这样做的目的就是为了提高投资估算的准确性，增强决策阶段成本控制的有效性。
2、做好设计阶段的成本控制
控制建设工程成本设计最为重要，它是工程项目付诸实施蓝图，是控制投资规模，提高经济效益的关键。从统计学的角度分析，设计阶段对投资的影响程度达70%―90%。这就要求以项目可行性研究和策划阶段确定的计划成本或目标成本为初步设计控制的依据，围绕商品住宅销售的市场和利润的大小来科学设计，尽量减少施工期间的洽商变更，以提高经济效益。
为此，一方面要加强设计阶段的经济论证和设计出图前的审核工作，另一方面要实行工程造价和设计方案相结合的设计招标方法。
3、做好施工和结算阶段的成本控制。
在施工阶段要引进市场机制和竞争机制，实行招投标，通过公平、公正、公开的竞争，选择报价合理，施工方案先进，技术力量强，工期短的施工企业施工，以降低工程造价，缩短建设工期、保证工程质量，从而实现开发成本的控制。大量性、集中性、复杂性是房地产开发结算的突出特点，做好结算阶段的成本控制，要建立结算原则会议确认制、二次复核制、审计和奖惩机制，以避免结算时产生主观上的错误和漏洞及客观上的疏忽，从而实现成本控制，为提高工程质量，促进销售，推动企业发展打下坚实的基础。
参考文献：
【1】覃晓艳,王玉红,何耀菊,吴立平;目标成本管理在房地产开发企业中的应用[J];长春大学学报;2005年03期
【关键词】：房地产开发；项目；质量控制
Abstract : This article from the real estate development project life cycle, described how to carry on quality control. In project development and construction quality plan implementation, the key is to strengthen the quality of preventive measures, appropriate to increase the control cost, greatly reducing rework cost.
[ Key words ]: real estate development; project; quality control
中图分类号：F293.33文献标识码：A
近十年以来，房地产开发项目如雨后春笋蓬勃发展，庞大的市场需求成就了一大批开发商，也使一些初入地产界的大佬们由于未掌握地产开发规律导致开发出来的产品不被市场认同，频于倒闭的边缘。是什么原因导致这种截然不同的结局呢？答案只有一个：由于产品的质量差而导致房产商倒闭。
质量是一切企业求发展的根本,为企业注入了生机;同时,质量的优良也体现出了企业的管理。企业要是让客户认可，除了内部完善的管理，更重要的是外部的信誉，这就是质量保证。 这里的质量是一个广义上的“质量”，它包括：地块地段选择质量、可行性研究质量、项目前期策划质量、设计质量、工程实施质量、物业管理质量等。 如何进行房地产开发项目的质量管理？下面就如何提高房地产开发项目的产品质量提出个人的想法。
1 目前房地产开发项目的问题
在房地产项目开发中我们普遍忽视开发前期项目可行性研究阶段、策划阶段、设计阶段的质量管理，而把主要精力放在施工阶段。当开发项目进行到施工阶段时，产品策划、市场定位、目标客户群、项目的设施配套均已确定，规划设计方案、技术方案和设计图纸都已经审查通过，假如产品策划、市场定位、目标客户群、项目的设施配套均已审核，规划设计方案、技术方案和设计图纸不是最优，很难保证工程项目的整体投资效益。 有的房地产开发商片面地把可行性研究报告视为可批性报告，支付前期可行性报告咨询费用标准远远低于市场的收费标准。在设计阶段也因为有的开发商业主片面过低支付设计费用，从而影响设计人员进行精心设计的积极性，这一问题已严重影响了开发项目的产品质量。
2 房地产开发项目的前期工作
房地产开发项目前期工作，主要是指项目建议书、可行性研究报告、项目开发的产品策划等。而前期工作的质量是整个工程房地产项目的关键。
1 建立开发项目质量管理责任制项目负责人是开发项目质量的全权负责人，必须亲自抓质量工作。其职责是：根据投资人项目开发战略，市场定位目标，负责编制开发项目质量计划，并组织实施；按质量计划规定，跟踪、督促、检查项目质量计划执行情况，特别是主要质量控制点的验证、检查和评审活动；对发现重大的管理方面或技术方面的质量问题，组织研究解决，向项目团队负责人报告；编制项目质量报告，报上级质检部门和项目经理。
2 制定开发项目的质量计划充分了解项目投资人开发项目的战略决策和质量政策，了解和掌握项目的特点，明确咨询成果的质量目标和质量标准；熟悉咨询企业的质量管理体系文件，根据项目组织结构的特点，决定如何应用企业的质量管理体系。
3 建立开发项目前期工作成果的质量评审制度建立评审制度是保证和提高开发项目前期成果质量的重要手段。对项目咨询公司提供的项目咨询工作完成以后，再进行内部评审，然后咨询成果才能提交给委托方，建设方项目经理可邀请有关专家对咨询成果进行评审和完善，并形成性相应记录文件，以提高投资效益。 3 设计阶段的质量控制
1 方案设计阶段 在房地产开发项目中，前期的可行性研究报告、市场调查、开发项目的产品策划定位，是后来作为规划方案设计的依据。 在咨询公司得出较为科学的项目开发产品定位后，应该参与到后一阶段的规划方案设计。开发商在寻找规划规划方案设计单位时也要对规划方案设计的单位业绩进行综合考察，因为规划方案设计是一个创造性的工作。
2 施工图设计阶段 施工图设计是在开发项目的规划方案审查通过的基础上进行的，因此，规划方案是作项目初步设计的设计依据。
工程设计一般按初步设计、施工图设计两个阶段进行。技术上复杂的特大型项目可按初步设计、技术设计和施工图设计三个阶段进行。各阶段的成果包括设计说明、技术文件(图纸)和经济文件(概预算)，就是通过不同阶段设计深度的控制保证设计质量。
4 施工阶段的质量控制
工程项目施工阶段是工程实体最终形成的阶段，也是工程项目质量和工程使用价值最终形成和实现的阶段，也是工程项目质量控制的重要阶段。
4.1 房地产项目施工前准备阶段质量管理。①明确质量目标。房地产开发项目的质量目标确定与项目投资人的开发项目战略和产品策划定位有关，同时与项目的进度控制、成本控制处于一个相同优先级。因此，项目开发的质量目标必须适合项目本身的特点。②制定项目建设实施的质量管理计划。在确定了项目建设质量目标后，制定出实现质量目标的措施和方法，正确的使用计划编制的输入、工具和技术（质量基准计划、流程图、坚持设计样板带路、准确的使用质量标准）编制切实可行的质量计划。③质量保证。质量保证就是实施质量计划，增强项目投资人、项目最终用户项目质量的信心。
4.2 开发项目建设的施工过程质量控制。项目施工过程中的质量控制，实际就是程序控制和过程偏差控制。在房地产开发项目的建设过程中的过程控制就是对施工单位的工作过程和阶段性成果与原合同所界定的工作范围进行比较；运用合同确定的质量标准、施工图及设计总说明与实际工作成品和半成品进行比较；运用经批准的施工方案、施工作业顺序与实际工作过程顺序进行比较；运用抽查、巡查、普查等手段对整个作业过程进行跟踪，得出施工单位现场项目部是按现阶段施工顺序、方法、质量标准继续作业还是进行整改的意见和建议。以此确保工程的工作过程质量，只有确保了过程质量，才能确保产品的最终质量。
4.3如何做好开发建设项目施工过程的质量控制，要从以下两方面来说。
4.3.1 工程施工质量控制特点。①从工程地质地貌情况、施工场地气候变化、勘察设计水平、施工材料供应、机械设备条件、施工工艺及方法、工期要求和投资限制、技术措施和管理制度等等。②建筑产品的生产要有固定的生产线和稳定的生产环境，否则会导致建筑产品生产过程的不稳定，从而引起质量变异，造成工程质量问题。③不及时检查，事后再看表面，容易将不合格产品认定为合格产品，从而造成质量隐患。④及时检查发现质量问题并加强工序的质量管理，不能在事后凭经验直觉判断。⑤在工程施工中要正确处理造价、工期和质量的关系，努力做到在保证质量的前提下使三者达到对立统一。
2.2 施工阶段工程质量的影响因素
4.3.2影响施工阶段工程质量的因素归纳起来有五个方面，即人的因素、材料因素、机械因素、方法因素和环境因素。①人的因素主要是施工操作人员的质量意识、技术能力和工艺水平，施工管理人员的经验和管理能力。②材料包括原材料、成品、半成品、构配件、仪器仪表、生产设备等，是工程项目的物质基础，也是工程项目实体的组成部分。③机械因素施工机械是实施工程项目施工的物质基础，是现代化施工必不可少的设备。施工机械设备的选择是否适用、先进和合理，将直接影响工程项目的施工质量和进度。④方法因素包括施工方案、施工工艺技术和施工组织设计的合理性、可行性和先进性；方法因素的控制。⑤环境因素主要是指工程技术环境、工程管理环境(如管理制度的健全与否，质量体系的完善与否、质量保证活动开展的情况等)和劳动环境。
从字面上讲，房地产是房产和地产的总称。严格地说，房地产是指土地及其附着在土地之上的建筑物、构筑物和其它附属物的总称[1]。本文所述房地产开发指以经营为目的的城镇居住房地产、商业房地产及其它赢利性房地产（如股份制赢利性医疗卫生设施开发、老年公寓地产开发等）。
我国房地产业在计划经济时代曾经一度销声匿迹，被福利化的单位住房供应制度所取代。自从20世纪80年代房地产业重新兴起，90年代进入快速发展时期以来，我国住房分配和供应体制都发生了根本性的变化，全国房地产开发投资也得到了迅猛的发展，房地产业快速发展，成为拉动中国经济增长的重要力量。
二、房地产项目设计管理的概念
2.1.房地产开发设计
房地产开发设计属于项目的一种。所谓房地产开发设计，是指为完成房地产开发活动目标而作的一次性的设计工作。房地产开发过程中存在大量具有这种一次性特定目的的活动，如房地产的策划项目、进行工程设计活动、施工过程的管理、举行一次建设完成的房屋的销售活动、组织一次设备招标活动、进行一个物业管理软件开发等。
2.2 项目管理与房地产设计管理
所谓项目管理，就是项目的管理者通过一定方式整合资源，以发挥资源的作用，实现项目目标的过程。项目管理的过程不仅表现为从项目的投资决策开始到项目结束的全过程进行计划、组织、指挥、协调、控制和评价等活动。
所谓房地产开发设计管理，是指开发商或业主通过一定方式整合资源，以发挥资源的作用，实现房地产开发设计目标的活动过程。开发商要通过计划、组织、控制、协调、控制、评价等方式实现对各种资源进行有效的整合与利用，以发挥资源的作用，实现具体房地产开发设计项目的目标。
2.3 设计管理的特点
从上述分析可以看到，设计管理对于房地产开发的质量、进度和价格有着重要的影响，可见设计管理在工程项目管理中的重要性，为了实现有效地完成设计管理的任务，必须分析设计管理工作所具有的特点。
三、设计进度管理
3.1 设计进度管理的特点
3.1.1 人力资源是进度决定性因素
设计是一项以人为主体的创造性的脑力活动。人的因素占很大的比重，人是设计阶段的最主要的资源，有时甚至是唯一的资源。在项目的其他阶段中，由于存在多种资源，当某项资源不够时，可以通过增加其他资源来弥补，即不同的资源间可进行一定的替代或互补。
3.1.2设计阶段中工序的搭接使项目的不确定性加大
设计的主体是人，产品是人脑的创造性产物，虽然表现为图纸文件等，实际上是种无形的产品，因此设计过程中的主观性更强，从而增加了设计阶段的风险。
3.2设计周期的确定
3.2.1设计的阶段划分
大型的房地产开发项目一般都经过上述的三个阶段，小型的房地产开发设计也有采用两阶段设计的，即将方案设计与初步设计合并为一个阶段，整个设计过程只经过方案设计和施工图设计两个阶段。
3.2.2设计进度确定需要考虑的因素
业主在考虑设计周期要求的时候，一般需要考虑以下几个因素：
a．项目对工期的要求、特点。
b．项目的技术经济条件和外部条件。
c．项目各项工作的时间估计。
d．项目的资源供应状况。
3.2.3设计周期的确定方法
a．专家判断法
b．定额法
c．资料统计法
3.3设计过程进度控制
3.3.1进度控制的主要内容
a 分析、论证总进度目标；编制项目实施总进度计划；
b 分析总进度目标实现的风险，编制进度风险管理的初步方案；
c 审核设计进度计划和出图计划，并控制执行，避免发生因设计单位推迟进度而造成施工单位要求的索赔；
d 编制设计任务书中有关进度控制的内容；
e 在项目实施过程中进行进度计划值和实际值的比较，如出现偏差，随时采取措施进行纠偏；
3.3.2 设计进度控制的建议
a. 重视工程项目的设计阶段，正确认识到设计阶段在整个项目周期中的重要地位。
b 业主在将设计任务交给设计单位之前，应该做好以下几件事：确定工程项目主要针对的终端服务群体，即使用者；根据选定的使用群体，确定工程项目的总体设计定位：明确工程项目的各项经济技术指标。
c 对于施工图设计阶段的具体问题，可以由设计单位先粗略地罗列出项目需要使用的主要材料清单(包括使用部位)，并从设计的角度出发提出建材的选用要求和建议。
d 在建设项目设计阶段的项目管理实施规划，即在建设项目决策之后，对建设项目的设计阶段如何展开工作，如何对设计阶段进行有效的合同管理和信息管理，并对设计的过程如何进行控制以顺利实现项目目标提出一整套合理的方案，用以指导业主方设计管理过程，也是实现项目进度控制的有效方法之一。
四、设计质量管理
4.1设计质量的定义
设计的技术质量包括功能性、安全性、美观性、环保性以及可施工性。设计的功能性指建筑工程的用途、规模、能力以及相应的各种指标要求；安全性指工程设计将伤害或损坏风险限制在可接受水平内的能力。如设计文件的编制深度应满足施工要求，使施工简便易行。
4.2 设计质量的过程管理
4.2.1 设计阶段质量管理原则、任务
A 设计阶段质量管理原则
（1）建设工程设计应与社会、经济发展水平相适应，做到经济效益、社会效益、环境效益相统一；
（2）工程设计应当按建设基本程序，坚持先勘察、后设计、再施工原则；
（3）建设工程设计力求做到适用、安全、美观、经济；
（4）设计应符合设计标准、规范，计算应准确，文字说明应清楚，图指标主要清晰、准确、避免“错、漏、碰、缺”。
B 设计阶段质量业主管理的主要任务
（1）编制管理细则，确定目标控制计划，督促设计单位完善质保体系，建立内部专业交底及会签制度；
（2）设计方案、图纸、概预算和主要设备、材料清单的审查，发现不符合要求的地方，分析原因，发出修改设计的指令；
（3）对设计工作的协调控制，及时检查和控制设计的进度，做好各部门间的协调工作，使各专业设计之间配合、衔接，及时消除隐患；
（4）参与主要设备、材料的选型；
（5）组织对设计的评审或咨询；
（6）组织设计文件、图纸的报批、验收、分发、保管、使用和建档工作；
（7）组织设计交底与图纸会审，处理或参与处理设计变更和因设计引起的工程质量问题和质量事故；
（8）编写管理工作总结。
4.2.2设计质量管理的依据
业主对工程设计质量控制的依据，主要有以下几个方面：
a 有关工程建设及质量管理方面的法律法规，如城市规划，建设用地，市政管理，环境保护，质量管理，投资管理等方面的法律和法规。
b 有关工程建设的技术标准，如各种设计规范，标准，设计参数的定额及指标等。
c 建设项目的审批文件，如项目建议书及其审批，项目可行性研究报告及其审批项目建设选址及其审批，项目环境影响报告及其审批等。
d 建设项目设计的准备文件，如体现业主建设意图的规划设计大纲，设计纲要，设计合同和协作等方面的协议，数据和资料等。
4.2.3设计质量管理的重点
a 设计单位的选择
b 设计依据的提供
c 设计文件的审查
4. 3设计阶段质量管理的方法
a 以投入、产出管理为重点
b 以专业人员为依靠
c 多种技术手段并用
关键词：房地产；造价；管理
中图分类号：TU241.92 文献标识码：A
1 造价控制中存在的主要问题及原因分析
1.1 决策阶段造价控制中存在的主要问题及原因分析
1.1.1 公司在决策阶段造价控制中存在的主要问题：①前期组织人力资源配备不完善，缺少经验丰富的专业技术人员。②项目建议书及项目可行性研究报告质量不高。③项目审查与批准不严谨。
1.1.2 主要原因分析：①人力资源管理方面不够完善。②缺少科学的投资决策方法。
1.2 设计阶段造价控制中存在的主要问题及原因分析
1.2.1 公司在设计阶段造价控制中存在的主要问题：在工程设计阶段没有正确处理好技术与经济的对立统一关系，不注重设计方案的经济合理性。搞规划设计的只管设计出图，很少去管设计在经济上是否合理。有的过于保守，有的项目为了赶进度，各专业设计图纸不配套或出现矛盾的现象，其结果到了施工阶段，施工现场的洽商、变更等现象屡见不鲜。
1.2.2 主要原因分析：①公司对设计阶段造价控制的认识不足，未推行限额设计。②公司对设计标准的掌握和重视不够，设计人员片面考虑设计方案的美观、功能配套，不考虑由此而导致的经济成本的增加。③审图工作管理不到位。
1.3 项目实施阶段造价控制中存在的主要问题及原因分析
1.3.1 公司在项目实施阶段造价控制中存在的主要问题：在目前的施工过程中，质量监督、进度控制机制已经较为完善，但施工过程中的造价控制反而成为施工管理中的薄弱环节，工程只能按期保质完成，未能达到预期的收益。
1.3.2 主要原因分析：①缺乏严格的工程招投标制度。②施工组织安排欠合理。由此造成施工人力、物力、财力的浪费。③设计深度及广度不够，忽视施工图纸的会审交底工作，造成施工过程中设计变更较多。④工程洽商管理制度不完善。对工程洽商的审批不严，导致工程洽商费用的增加，从而增加了工程成本。⑤材料及设备招投标及价格审批制度不够完善。缺乏战略性采购计划与管理。
1.3.3 完工与交付阶段造价控制中存在的主要问题及原因分析
⑴完工与交付阶段造价控制中存在的主要问题:公司造价管理人员审查竣工结算资料时发现，施工单位报送的图纸、变更单、签证单、结算书资料中常常存在不真实性、不完整的情况。
⑵主要原因分析: ①公司项目部对竣工资料的审核没有严格按程序办事，员工责任意识不够。②由于公司项目较多，结算人员有限，结算工作缺少多级审核。
2 针对以上问题及原因，我们该怎么办呢？
不断学习，提高素质。编制工程预结算是一项资料多、分析计算量繁重的工作，有许多政策性和技术性的问题。除专业技能知识外，还应具有经济与金融知识，经济分析与决策能力。所以造价管理人员应经常学习新技术、新知识以提高自身业务素质，及时了解国家有关法律法规和工程建设的新标准、新规范、新定额。并且与其他同行保持联系，获取相关工程造价方面的工作信息和先进的工作经验，探讨工作新思路。
加强协作，提高效率。经常与其它部门沟通，如工程部、前期部、销售部等，及时掌握情况，以利于更好地开展工作。
及早参与，全程控制。现在的造价管理工作，不仅仅是传统的“五算”编制，而是更加强调全过程、全方位、全要素地进行工程造价的控制。所以从项目立项开始，造价管理人员就要参与其中，从造价控制的角度对方案初步设计、施工图设计、合同签订等提出更加经济可行的建议。
2.1设计分为方案设计阶段和施工图设计阶段，完成的是方案报建文本和施工图蓝图,必须报政府审批通过，方可进行工程项目施工。
2.1.1 方案设计的重要性是不言而喻的，大部分房地产开发公司都在这一阶段投入大量人员以求得一个满足市场需求且高效率的方案，在方案设计过程中及时、科学的决策，保证设计进程的顺利推进。
2.1.2 设计是工程建设和投资控制的关键，工程造价的75%在设计中已确定，所以在施工图设计阶段为了有效控制工程造价，委托设计时，要进行优化设计在确保安全的前提下，适当降低砼标号，减少钢筋含量，收缩柱、梁体的量，控制单方造价指标等，使工程造价控制在一个合理的范围之内，避免盲目追求高标准和克服设计中的保守思想。
2.2 施工合同的签订要非常严密而准确，每项都要详细地说明，以免引起不必要的纠纷及争议。主要要明确合同内容和范围以及合同文件的组成，对施工合同、监理合同和材料合同的条款进行严密审查，做到资料齐全、文字严密，避免含未明基词和条款的前后矛盾。对合同履行过程进行跟踪检查和监督，提方合同执行效应，对发生合同变更，严格的审查和批准程序，有效的控制造价。
2.3 在工程实施阶段，要经常去施工现场，及时了解工程进度、特殊的施工工艺方法等，以利于预算的组价及审核。及时掌握工程变更、材料采购情况，材料设备的质量，应由专业检验人员进行检验，出具检验报告并负相关责任：价格方面，实行认证制度，并对材料采购和设备选用过程中出现的“回扣”现象进行严格管理，保证材料和设备的价格和质量。目前，很多业主为防止乙方偷工减料，以次充好，损害工程质量，降低楼盘品质，往往在合同中规定由业主供应部分材料。业主对供货商进行资质审查，货比三家，以公布的信息价格为基础进行认质、询价、议价，选择适合的合同形式签订供货合同。工程签证和变更主要有设计变更、施工条件变更和工程项目变更。为了确保工程签证的客观、准确，首先要做到签证的及时性，一般要求自发生之日起14天内审批完毕。签证是对施工过程的记录，能描述清楚的尺寸、部位、数量要认真记录，对隐蔽部位可依靠录像、照片等辅助手段帮助，防止结算时高估冒算。
严格把关，降低成本。在结算审核过程中经常会发现虚列工程项目，多计工程量，高套定额和多结算工程款等诸多问题。竣工结算是工程造价合理确定的重要依据，也是投资控制的最后一个环节，无论是工程量的计算，预算定额的套用，取费合理性的审查，还有变更签证审查，都要做到严格、合理、公正、公平。
及时分析，积累经验。每个项目结算完成后，都及时地做造价分析，以便数据积累，为公司今后项目的开发提供参考依据，体现在订合同、定价格上可以更严密、更周全。
随着公司一个个项目的开发，造价人员应努力做好以上几个方面的工作，以公司利益为出发点，恪尽职守，严把审核关。
关键词：房地产企业；项目管理；对策
Abstract: this paper mainly analyzes the present existing in the real estate development of the weak link, and from real estate development of the project management point of view, put forward the current real estate development enterprise should take measures.
Keywords: real estate enterprise; Project management; countermeasures
中图分类号：F293.33文献标识码：A 文章编号：
1、项目管理对房地产开发的现实意义
房地产开发项目管理具有幅度宽、内容广、层次高、难度大的特点，因而项目管理在房地产项目开发中发挥的作用会更加显著。
(1)开发企业实施项目管理，可以实现与国际工程惯例的接轨，增加开发企业的国际竞争力。在激烈的市场竞争中，提高管理水平是开发企业获利的根本途径，开发企业是通过项目来实现利润的。项目管理可以有效地提高项目的附加价值及品质，降低工程成本提高销售率，控制工期，从而提高企业的利润，保证开发企业的经济效益。
(2)项目管理使开发企业更加注重与客户的沟通，注重为客户度身定做更具个性化特征的产品，从而更好地满足市场需求，规避项目的风险，使开发企业走出开发越多、空置越多的房地产怪圈。
(3)采用项目管理，实行招投标制度、项目监理制度，可以杜绝黑箱操作，确保工程质量，防止豆腐渣工程的出现；同时项目管理可以控制项目成本，减少项目超期的风险。
(4)项目管理还有利于大型开发项目的项目融资。项目融资是国际中长期贷款的一种形式，是以项目的效益作为还款的资金来源，它主要用于那些需要巨额资金、投资风险大而传统融资又难以满足的工程项目。项目管理为项目融资提供了相应的管理机制，从而有利于项目融资的开展。
2、目前房地产开发项目管理存在的薄弱环节
目前不少房地产开发项目存在着质量低劣、交房拖期、货不对板、空置率高、缺乏和顾客沟通等问题，下面主要谈一下目前在房地产开发中容易被企业忽视，管理相对薄弱的几个环节。
2.1项目方案确定阶段的管理工作
项目方案的确定，作为开发商还是能够足够重视的，但开发商往往没有按照规范程序进行运作，使得这个阶段的工作存在一些不足。
(1)缺乏充分的市场调研。俗话说：“磨刀不误砍柴工”，一些房地产开发企业在拿到项目后，为了尽快实现效益，没有经过充分的市场调研，匆忙确定方案，仅就目前市场什么赚钱，就开发什么，由于只是简单地模仿别人，在同类开发产品中，没有自己的特色，从而在市场上缺乏吸引力，始终滞后于别人。另外，由于决策层缺乏市场调研的支柱，往往在方案决策阶段可能会出现失误，增大了企业的风险。因此开发商在项目方案确定前，必须做好充分的市场调研工作。
(2)缺乏品牌、精品意识。由于企业以利润最大化为根本目的，一些开发企业为了追求高额利润，在方案确定阶段，考虑过多的是如何从这个项目上多赚钱，而忽视产品的精品意识，企业的品牌形象。企业要想谋求长远发展，在方案确定阶段必须具备“精品意识、品牌形象”的战略眼光。这本身对企业来说也是一种无形资产，否则，在现代社会中企业将无法生存。
(3)没有较为全面和实际的投资估算报告。开发商取得一个新项目后，往往只是做项目概算报告，而一旦项目的方案、功能等确定后，并没有针对确定后的方案做投资估算报告，只有项目工程招标造价资料。由于工程造价只是项目投资的一部分，如果项目开工前没有一个全面和较为实际的投资估算，项目实施过程将无法准确地进行投资控制。常常一个项目全部竣工后，投资额大大超过计划投资额。另外，由于事先没有估计到其他方面投资，在实施过程中，经常会造成投资短缺等现象，不仅影响本项目的进度要求，而且有可能影响企业其他项目的实施。因此，项目方案确定后，对项目进行认真、全面的投资估算，是十分必要的，将有利于项目实施阶段的投资控制。
2.2施工图设计管理工作
现阶段房地产开发企业对于图纸设计阶段的管理工作可以说是很少，甚至是一片空白。绝大多数开发商可能认为，方案、功能确定后交设计单位设计，具体事情那是设计院的事，房地产开发公司对这些专业设计的管理能力弱，加上多数设计人员无成本概念、无创造附加价值的能力、图纸错误多、欠缺细部设计图纸。开发商只注重旌工现场的成本、质量控制，而忽视设计阶段的成本、质量控制。首先没有具有详细和明确要求的设计委托书。一些企业为了尽快拿到图纸，在功能和要求还不确切的情况下，就要求设计院设计图纸，这样一来，必然造成设计出来的图纸在功能和使用等方面存在一些不足。如果在施工过程中才发现，要求修改，不仅增加工程成本和施工难度，而且影响工期；其次，目前设计院设计出来的图纸是否进行投资控制，无法考证，行业方面也缺乏这方面的监督和管理，尚无一种有效的办法加以控制。
2.3合同管理工作
目前仍有相当一些房地产开发企业法制观念薄弱，合同意识不强，更谈不上合同管理。国内企业签订的合同，几乎都有“未尽事宜，双方友好协商解决”的条款，但如果合同签订不完善，一旦协商不好，往往造成相互推脱。
目前合同管理主要存在以下几点问题：①不少项目鉴定的合同十分简单，不符合标准合同要求，更不符合国际上通行的合同文本要求，合同签订不严谨，存在漏洞，给对方提供了索赔依据。例如，日本大成公司承揽的鲁布革水电站土方工程，因中方合同条款文字疏忽，仅一字之差，使对方索赔获得成功，工程费用约增加10％。②签约双方都不认真执行合同，随意修改合同，或违背合同规定打折扣。没有严格按合同进行工期、投资控制管理，合同履行率低。如果一方没有严格执行合同，通常会发生工程索赔、工期加长、投资加大等情况，给企业加大成本。③合同产生纠纷时，大多数采用行政手段解决，不采取法治形式解决。
3、房地产开发企业应采取的对策
以上种种建设中的弊端强烈呼唤现代化的项目管理技术，谁拥有了现代化的项目管理知识，并将其创造性地应用到开发建设中，谁就能适应市场的需要，并能在房地产业激烈的竞争中站稳脚跟，树立起自己的品牌形象。以下主要谈一下房地产开发企业在房地产开发建设中如何做好项目管理。
3.1重视开发项目的市场定位和产品研究
房地产开发企业必须重视项目的前期市场定位和产品研究，使整个房地产市场呈现以产品和价格为主导的市场竞争格局。要做好项目的市场定位，就要做到：①深入研究国家及地方的有关政策、法规，了解政府对该行业的政策取向。如果政府扶植该行业的发展，它必将在税费、金融、法规等方面给予支持，使该行业的投资风险减少。因此必须清楚公司拟开发的项目是否属于国家政策支持的产业，不能逆政策而行。②要根据项目地点、环境及规划要求等自身特点，广泛了解市场的需求情况，确定本项目主要的消费群体。通过广泛调研掌握这些消费群体的购买力水平、对居住空间、环境及配套设施的要求等。③了解附近楼盘的设计、售价、销售面积、销售情况及其开发商的实力等，权衡本公司竞争力是否能击败对手，务求知己知彼。目前，作为房地产开发企业，应结合企业自身的现状，通过对市场的深入分析和准确判断，选择合适的细分市场进入，形成特色经营，即为某一特定客层的消费者提供具有某些特质的产品，以更大程度地满足他们的消费需求，这样，才能保证产品的销售速度及项目的成功，使企业在这一细分市场处于领先地位，在激烈竞争的房地产市场中占据一席之地。
3.2品牌建设
随着房地产市场竞争的加剧及消费者成熟度的提高，房地产开发企业应重视企业的品牌建设。当然，企业的品牌建设不是靠大量广告投入，自我吹嘘，而是建立在市场提供优质的产品和优良服务的基础上，再配以准确的形象策划和适当的媒体推介、公关活动等的系统工程。品牌建设需要一个过程，它是以开发商一个个成功项目作为载体，逐步为市场所认可，最终形成企业自身的品牌和形象。
3.3加强合同管理工作
(1)房地产开发企业要做好合同管理的基础工作，没有扎实而全面的基础工作，合同管理是不能成功的。基础工作主要是了解国家政策和行业规定，工程量、设备、原材料价格收集齐全，深入市场调研，对有关技术了解清楚，各方面情况要及时掌握。
(2)要实施合同管理的过程控制，房地产开发企业要从投资项目，开始通过竞争选择优秀工程询单化，与之签定工程咨询合同。在项目建议书和可行件研究阶段，把基础工作做扎实，使投资估建建立在科学、可靠的基础之上编制好设计概算，这是控制设计和施工总造价的关键，也是合同管理的关键。
参考文献
[1]蒋进．项目管理是房地产开发的中心环节[N]，2005
[2]包宗华．住宅与房地产[M]．北京：中国建筑工业出版社，2009
