时间：2022-08-23 15:30:42
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇地产成本控制，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
关键词：房产；成本控制
中图分类号：F293.33文献标识码：A 文章编号：
一、房地产成本管理控制概述
1、房地产成本管理的概念。 房地产成本管理是房地产公司生产经营及管理的重要组成部分，它的管理控制对象是成本，然后凭借管理会计的形式对成本信息进行管理的一种形式。主要是为了提高房地产公司在同行业的激烈竞争中保持一定的竞争力而采用的一种管理措施。
2、房地产成本所涉及的内容。（1）土地、建筑安装、设备成本。这是房地产开发成本中的主要部分，大致占总成本的 80％，而土地的费用是开发成本中最主要的成本支出之一，占据着相当大的份额。同时土地费用的大小是评价一个房地产开发项目是否可行、是否有预期利润的最主要经济指标。（2）广告营销成本。当今任何一项商品的推广都离不开广告，房地产开发的后期就是广告营销的环节，也是房地产成本支出的重要部分。一般有户外的路牌、广告牌、道旗、横幅费用等；平面媒体的报纸、杂志等费用。（3）管理成本。房地产开发与其他一般行业相比，具有建设周期长、投资数额大、投资风险高等特点。因此，大多数开发企业必须通过银行贷款来解决资金需要，这样就产生数额较大的利息支出。（4）其他不可预见财务成本。根据对一些具体的房地产经营运行过程可以确定：获得土地使用权成本、管理成本在项目的开始阶段就可基本上确定，而且成本的可变指数低；工程施工前期规划费用、工程施工运行成本、广告营销成本的可变性比较大；而其他不可预见成本不会占取总成本的多少比例，只是稍加关注即可。
二、房地产公司成本管理中的问题
1、成本核算对象的设立不规范。 在成本的管理中要实现有效的管理，首先就要确定其管理的目的物，只有这样才能做到有的放矢，有所作为。房地产企业成本的核算对象应根据项目的核算内容来确定相应的核算对象。
2、 成本费用分摊不合理 。 房地产成本的支出有着诸多方面，对其具体的支出如果缺乏合理的规划和规定就容易造成成本的叠加，形成资金的无形浪费。
3、账物不一致。 由于房地产企业的生产经营涉及到多个方面，因而其财务管理就显得极其重要，一套完善的制度规范对于实现其合理高效的财务管理有着非常重要的作用。
4、工程成本核算的依据无法及时取得。 房地产企业在进行工程成本的核算中要取得真实有效的信息就必须要获得施工单位出具的有效发票，并在此基础上进行核对。
三、对房地产成本控制与管理提出的相应方法及设想
1、获得土地使用权成本管理。 获得土地使用权的成本相对固定，主要包括购买土地的成本、补偿费用、拆迁费用、土地契税等。这部分成本主要受当地的地价影响和房价影响，没有太多的波动空间，但也要加以重视。
2、工程施工前期成本管理 。 工程施工前期，主要包含一些设计费用和调研费用等，设计费用是控制管理的重点。对设计费用进行严格重点的管理控制，同时兼顾其他费用，在一定程度上控制好这部分成本的预算和管理。
3、工程建安运行成本管理控制。（1）大于 10 万元的项目采用公开招标的形式，小于10 万元的项目采用比选的形式，是降低成本的最重要环节；招标前一定要对标书中的主要材料做市场调查，标书中主要材料一定要约定三个左右的品牌。（2）关于钢材价格的控制，对于一年开发大于 40 万平方米的房地产公司一年的钢材使用量按 2 万多吨计算，如果将钢材价格和经销商锁定，钢材一项的成本降低就会超过1000 多万元，因此在控制甲供材上严格把关，节约资源消耗。（3）关于税收，我们国家的税收政策或左或右的情况比较多，如果能请税务系统的给我们做一个税务筹划的话，也许税务这一快也能为我们降低成本提供新的亮点。（4）关于楼盘的优化，做为房地产公司一定要有自己的设计团队，对于楼盘外观及户型在不断完善的同时定要固化，形成自己的风格，对降低成本、缩短开发周期、降低广告成本会起到事半功倍的作用。（5）要关心员工，把感情留人、事业留人、和适当的待遇留人的理念体现在日常工作中，这样员工才会各尽其能、各施所长，把工作做得更好。
4、销售、运营成本管理控制。 这部分成本也是波动较大，存在一定管理控制操作空间的组成部分。它主要包括在产品销售过程中产生的各种费用，包括广告宣传费用、销售人员费用、管理人员费用、售楼处费用等。首先要进行各项销售、运营的成本预算，并且建立各极的宣传网络和平台，将产品推广工作做好。其次，完善各种推广方式和机制；使销售、运营成本得到良好的管理控制，是对整个成本良好控制的不可忽视的因素。
5、其他成本的管理控制。 这部分成本主要是房地产公司在整个运营周期所发生的各种不可预见及管理成本。这部分财务成本，主要受项目总成本的制约，所以可管理控制的弹性空间并不大，但是，它也是总成本的组成部分，所以在管理控制中也不容忽视。在管理控制过程中要做到合理规划资金的使用，尽最大的可能减低总成本。
6、建立健全成本管理控制的鼓励机制 。 首先，要在思想上重视。领导要在思想上和重视程度上加强，同时所有员工都加强主观认识。其次，还要建立一定的鼓励机制。对在成本管理这项工作中表现好并且业绩突出的部门或个人加以重奖，充分调动所有职工的积极性。而且，除相关激励制度外，一个企业的文化建设也会对成本的管理控制有一定的激励作用。
7、制定完善的成本计划。 房地产企业成本的控制在开展之前就必须有一个明确的目标和完整的控制计划以指导后期的控制管理工作，这是其成本控制管理中不可省略的重要环节。
8、实行全程成本控制。 由于房地产企业的生产经营不是一个短期的投资行为，其往往是一个长期的投资过程，因此在其成本控制中要实行全过程的成本控制管理，以达到成本支出最小化的目的。
【关键词】：房地产开发；投资决策；成本控制
中图分类号：F235.91 文献标识码：A 文章编号：
引言
随着国民经济的飞速发展，我国房地产项目的投资建设规模越来越大，房地产项目开发的全过程成本控制也日益迫切。在房地产的开发中，对于成本的有效控制不仅能够给企业带来利润，也能够促进房地产项目的良性运行。房地产工程项目成本管理人员只有从全过程的角度合理控制各个环节的工程成本，才能够有效地实现工程成本管理目标。
一、工程项目成本控制问题原因分析
在房地产工程项目施工过程中，往往会由于一些客观因素的影响，导致工程费用的消耗，从而使房地产工程企业利润受到很大的影响，而在进行相关环节改善之前，需要对工程项目成本控制问题的原因进行全面的分析，也只有弄清了问题原因，才能够保证改善工作的有效开展。
1、成本控制意识淡薄
就我国目前房地产企业来说，工程成本控制意识淡薄是导致工程成本控制出现问题的主要原因。工程成本的控制不仅仅是财务人员的相关工作，财务人员是只是负责对工程项目成本的核算和统计，对费用支出多好一定的优化工作，而不能对工程整体的成本做到系统性的控制，这是企业需要深刻认识到的，也是企业目前所面临的最大问题。
2、控制工作的重视程度不够
成本控制工作，对于房地产企业来说，具有非常重要的意义，因此必须要以正确的态度来对待工作的开展，必须采取合理有效的手段来维护企业的相关利益。然而，我国大多数房地产企业对成本控制工作的重视程度严重不足，将过多的精力放在了工程进度，工程施工技术以及工程质量方面，盲目性的工程建设造成了企业成本的大量浪费，从而导致了企业效益频频出现问题。
二、各阶段的成本控制
1、项目决策期的成本控制
我们都知道，如果想要制定一个高水平高质量的投资决策，需要做的有几点：准确把握投资环境；对投资立意与环境关系的深层次把握；有一个理性健全的投资机制。基于此，为了做好房地产成本控制工作，需要从以下几个方面来进行把握。
（1）、对投资成本进行调查分析。需要了解目标地域的地质情况、土地价格、相关市政配套条件、主要设备与材料的价格，以及当地的政府、百姓生活习惯，也要加以考虑。这些因素对项目的成本都有不容小觑的影响。如果因为某些客观因素导致工期无法如时完成，那经济损失则是难以估量的。因此，在进行项目的选择之前，一定要做好投资环境的调查研究分析工作。
（2）、把握房地产项目的定位、做好估价工作。在正式的决策评估工作开始之前，要对该房地产项目有一个方向上的掌握，包括规模、数量、适应人群有个总的概念，以此形成对未来售价的估量，把预测未来售价与调查得来的投资成本数进行粗略比较。开发公司一定要先择具有良好市场前景的项目进行开发。
（3）、做出准确的项目可行性研究。费用测算的标准要和当地物价与项目的实际情况进行结合考虑，尽可能地做到客观和准确。在系统的研究和决策过程中，要做到富有前瞻性的集体理性决策与项目投资。企业领导层根据调研材料，召开集体会议，共同探讨。
2、 项目设计期的成本控制
据分析，房地产的总成本，有80%以上是在项目的设计阶段确定下来的，设计阶段是建设项目成本控制的关键阶段，对工程造价、工期、质量以及建成以后的经济效益都起到决定性的作用。因此，控制好项目设计期的成本成为总成本控制的决定性阶段，在建筑物的外观设计、结构形式、平面布置、主要设备以及装修标准等方面，进行系统全面的分析掌控，以期达到成本控制的最佳效果。
（1）、限额设计。按照预计的投资估算，对施工设计中的各环节进行资金限额，在规定额度范围内进行设计，不得超出。惟有各环节成本限制住，才能使总成本得以不超出控制范围。
（2）、在设计过程中，对方案进行最优化选择，从经济、技术等角度，对项目的布局、功能划分、户型、结构等方面进行多样化的对比研究，从中择出最优方案。在满足预期房产功能的要求下，尽可能使投资成本降到最低。
（3）、加强对设计图纸的审核工作，防止设计的不足甚至是失误带来施工过程中巨大的浪费。在图纸上的方案落实到实地工作中之前，是最易修改的，花费的数额也最小，审核时，要及早发现问题，及早进行解决。问题发现得越早，无用成本越低。
3、 招投标环节的成本控制
招投标环节的成本控制涉及到工程、设计、审算、销售等多个部门的实际运作。这个环节成本控制的要点主要是投标单位的选择、招标文件的编制、评标和定标。
（1）、尽量采用施工图招标，施工图比较完备的情况下，采用总价包干形式，有利于造价的控制。也可采用工程量清单进行报价，使投标单位可以集中精力进行单价分析和施工方案编写，避免各投标单位所报工程量相差太远，利于评标和选择合适的施工单位。
（2）、选择信誉高、工期短、技术力量强、施工质量好、造价适中的施工单位。
（3）、对合同的起草、审察、签字工作，要把好关，对工程价款尽量使用固定总价的方式，少留活口。
4、项目施工过程中的成本控制
施工阶段投入的资金量是最大的，此阶段的成本控制的要点主要是设计变更及现场签证、材料的供应及工程款的支付等。
（1）、编制成本计划和工作流程，落实现场管理人员各自的职能和任务。按照监理规定和实施细则，完善监理职责分工及相关制度，落实监理的责任。
（2）、加强施工前的审核工作，熟悉设计图纸和设计要求，将工程费用变化较大的部分作为重点控制对象，对可能发生变更的地方有预见性，并予以事先约定。开发单位要健全工程变更管理制度，对于变更的描述要求准确、客观，杜绝虚假舞弊现象的发生。对市场价格等因素熟悉掌握，对施工单位变更后的施工情况进行实时监督。
（3）、建立工程变更现场签证管理制度，明确各部门的分工及责任，部门之间相互制约，使其管理科学化、规范化。工程变更既要满足工程施工及使用功能需要，还要考虑经济合理及投资节约。对于施工条件改变、设计改变、进度改变要加以重视。做好工程记录，保存好各种文件和图纸，为处理可能发生的各种索赔提供依据。
（4）、施工方案及施工措施等，应从组织、经济、合同等多方面采取措施控制成本。对主要施工技术方案做好论证的基础上可以应用新材料、新工艺、新方法，提高劳动生产率和缩短工期。
（5）、必须做好市场价格的管理工作，只有掌握材料设备价格，特别是大宗材料设备的价格变动趋势，才能控制好材料及设备采购价格。对于施工企业自行采购的材料设备，可以采用在保证质量的前提下合理限价，双方共同承担风险。对于甲供的材料设备，在满足结构安全和使用功能的前提下尽量选用市场供应充足、价格相对低廉的材料设备，并把握好订货时机。
（6）、加强甲供材料的现场管理，合理堆放，减少搬运及损耗。合理安排施工顺序，综合考虑配套工程与总体工程、主体工程的进度衔接，减少二次施工造成的浪费。
5 、项目结算期的成本控制
（1）、施工单位的工程结算中，多算冒算、增高取费标准等现象普遍存在。开发公司自身要组织工程专业人员由原投标文件、图纸、合同为基础，对施工企业提供的结算书严格认真审核，更要委托工程造价咨询企业对工程的结算书进行更加专业系统的审核。可以把工程造价咨询企业的工作与减少成本的金额进行挂钩，以提高其工作积极性。
（2）、预结算审核时应注意报价拆分、施工方法、报价及招标方法不同对成本的影响。结算工程必须有竣工验收单，甩项工程必须在结算中扣除。
（3）、广告推广方案的成本控制。
广告推广不止处于项目结算期，而是跟在整个的房地产经营过程之中。从设定品牌形象，到宣传方案的策划与形成，再到广告投入。其成本所占比例也不小。一定要参照广告调查的结果，拿出最优化方案。比如，要减少电视、杂志等媒体的广告投入，加大手机短信广告力度的投入。力求用最经济的方法，得到最实际的效益。
三、房地产开发项目全员控制的要点
1、转变旧有思想观念
首先，房地产开发项目的管理者应对目前的成本控制有一个全新的认识，并将其作为长期性的战略目标，进行贯彻落实；其次，应在企业中树立全员成本控制的理念，使所有员工能在核心理念上形成内部的共识。
2、体现员工的主体地位
在管理过程中，应体现员工的主体地位，以充分调动所有员工的主动性和积极性。一方面，通过为员工创造渠道和平台，让员工提出自己的建议和想法，并让他们共同参与到管理环节中来，以充分认识到成本控制对企业生存的重要性；另一方面，让员工能参与到成本标准的制定，倾听员工的建议，使所有员工能够真正享有在企业的主体地位，并意识到自身的价值。
3、制定完善的激励机制
房地产开放项目的全过程中，应制定完善的激励机制，以激发全员成本控制的积极性。一是要肯定员工的劳动成果，满足员工在物质上和精神上的需求，使员工能感受到自身在企业中存在的价值，提高自身的工作热情；二是冷静的处理成本控制过程中的过失和超支，应对成本控制不利的根本原因进行分析和研究，并寻求对策，而不是仅仅进行处罚；三是原谅员工偶尔出现的失误，并对其指出错误并进行正确的指导，以体现企业人性化管理的原则。
结束语
在房地产项目的开发过程中，如果成本能够得到有效的控制，在进行开发的过程中能够做到科学的预算，完美的决算，并且在开发的过程中做到有效的控制与管理，那么在整个开发的过程中资金的流动就会合理，当然开发能够获得最大的成功。
参考文献：
[1]徐大图.工程建设投资控制[M].中国建筑工业出版社.2002
[2]徐蓉.徐伟.土木工程概预算与招投标[M].同济大学出版社.2006
关键词：房地产；成本控制；成本管理
中图分类号：F87 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）011-000-01
前言：近几年随着我国社会主义市场经济体制的逐步完善，国内的市场竞争越来越激烈，在房地产企业中尤其如此，激烈的市场竞争形势让房地产企业在房地产项目管理过程中有越来越大的成本管控需求，本文将对此进行详细阐述。
一、房地产企业成本控制现状
（一）缺少组织架构支撑
房地产项目作为一种复杂的综合性项目，在其活动中的成本管理也是一个系统性的工作，需要科学合理的组织结构支撑，但是当前在很多房地产企业中存在着成本管理意识和成本管理架构的缺失，成本管理工作都集中在基层管理人员的身上，但是由于基层管理人员无法从总体上对房地产项目整体进行管理，所以房地产项目的成本管理往往只是各自为政、流于形式。
（二）管理流程不清晰、管理方法不明确
在房地产项目运行过程中，因为管理者的成本管理意识缺失，很多房地产企业都没有明确的成本管理流程，相应的管理方法也没有明确的规范，在这样的成本的管理形势下，流程和方法的缺失让房地产项目的成本管理无法在现实工作中落实，成本管理主体不明确，成本管理无法形成流程体系，造成的结果就是房地产项目在运行过程中成本的管控主体分散，成本管理没有统一的标准，财务支出没有严格的控制，最终导致房地产项目的严重超支。
（三）管理人员的综合素质欠缺
房地产项目的成本管理是一个组成复杂的系统工程，进行成本管理工作的人员必须要有较强的综合素质，对房地产建设中的各种施工材料、施工工艺和各自的成本价格都要有深入的了解，要对房地产项目中容易出现成本管理问题的环节有清晰的认识，并结合房地产项目的特点有具体的问题解决办法。同时还要能够运用统计学和运筹学的知识对房地产项目的施工成本进行估算，管理人才的缺失和管理人员的综合素质缺失，都导致了房地产项目成本管理工作的消极现状[1]。
二、房地产成本管理的具体措施
（一）科学合理的组织架构和流程设置是成本管理的基础
房地产项目开发周期长、资金需求和资源整合量大且多变。在房地产项目的成本管控上，企业要端正态度树立全局观念、整体观念和系统观念，革除过去分片基层管理的弊端，从房地产项目的整体进行成本管理。在传统的分片成本管理过程中，因为管理者位于房地产项目的中低层，做不到房地产项目的整体成本管理，所以只能从自己这一片出发进行区域性的成本管理，区域性的成本管理很多管理措施在区域内部看是正确的，是节约建设成本的措施，但是从房地产整体来看就有可能会增加建设成本，这种现象屡见不鲜，很多房地产项目因为缺乏统一的整体成本管理架构和流程，下级管理人员为了节约成本使用不合格的建筑材料，客观上节约了成本但是却增加了建筑的维护成本，并给企业的名誉造成了无形的损失。
所以在房地产项目中建立统一的组织架构，完善规范的成本管理流程是实施好、管理好房地产项目成本的关键，只有建立了统一的架构，完善规范的流程房地产项目的成本管理工作才能“有法可依”、“依法管理”，做到房地产项目成本管理的科学、合理[2]。
（二）明确的产品定位和成本目标是成本管理的依据
在房地产项目的成本管理活动中，明确的成本管理目标是进行成本管理的依据，房地产项目是关系到人民群众生命财产安全的重要项目，在房地产项目建设中不能简单的实行利益最大化的管理目标，在房地产项目建设中要坚持保质保量的原则，只有在保证好建筑施工质量的基础上，才能追求企业的自身利益。所以这一成本管理的目标，一定要综合分析了建筑质量和施工质量的基础上才能设定，同时在成本管理目标的设定过程中要对管理目标进行细化，要设置一个总体的成本管理目标，针对这一目标在建筑施工、管理的各个环节都设置一个小的目标，将建设成本目标细化到每一个建筑环节，保证房地产项目的成本管理有效实施[3]。
（三）做好成本优化是管理工作的关键
房地产项目作为一种系统性工程，在成本的管控中设计成本管控是最重要的管控手段，因为房地产项目本身是要严格按照设计图纸进行建设的，所以设计中成本管理的失误会严重影响到后继的成本管理，所以在房地产项目的设计环节要实行限额设计，对每一个环节的设计工作都要制定成本指标，通过优化技术设计的方式有效的减低建筑施工成本，而且在工程设计阶段，特别是初步设计阶段，实行限额设计，采取优化设计的方法，既可以达到控制造价的目的，又可以提高设计质量，使建筑物设计实现经济与技术的完美统一，企业可以要求设计“先算后画”，把钱用在刀刃上，彻底改变“设计过程中不算账，设计完成概算见分晓”的现象，可以实现建筑物设计的全程可控，在源头上控制房地产项目的成本[4]。
三、结论
房地产项目的建设活动是关系到人民群众切身利益的重要活动，在其建设施工过程中，成本管理至关重要，房地产项目只有成本管理工作做好了才能保证企业的经济效益，才能保证对房地产项目运行提供完善的维护支持，才能保证社会经济的快速稳定发展。
参考文献：
[1]郭婧娟.房地产供应链成本构成及对房价的推动机理研究[D].北京交通大学，2013.
[2]林毅勇.非对称信息条件下的房地产企业成本管理激励机制研究[D].华南理工大学，2013.
[3]张宏伟.基于业务与财务双重视角的房地产企业成本控制研究[D].浙江工业大学，2013.
关键词房地产企业成本控制
在当今竞争激烈的市场环境下，如何能够在众多竞争对手中脱颖而出，求得发展是摆在每个房地产企业面前的重要问题。随着房地产市场的不断扩大及规范化，以及竞争的不断加剧，其投资效益的高回报这一特点已越来越淡化。在同一开发环境下，如何能在保证项目质量的基础上，最大限度地提高其投资开发收益，实现开发项目的最大经济效益，需要不断地对其成本进行有效的管理和控制，成本控制处于极其重要的地位。合理有效地控制房地产项目的开发成本，贯穿于项目开发建设的全过程，包括项目的决策阶段、设计阶段、施工阶段和工程竣工结算阶段，它具有全员性和全过程性的特点。下面就针对这4个方面分别谈谈应注意的问题。
一、决策阶段
在项目决策投资过程中，首先策划人员要认真进行市场调研，提出既满足消费者需求而利润水平又较高的投资方案，分析人员根据现有的资料和特定的方法，对建设项目的投资金额进行估计(即投资估算)，投资估算是项目建设前期编制项目建议书和可行性研究报告的重要组成部分，是项目决策的重要依据之一。决策者依据科学严谨的策划报告书，对拟建项目的建设标准、项目地点、建设周期、资源价格、容积率、市场需求、设计方案、财务评价、风险分析及最重要的成本目标等进行科学地分析和研究，最终决定决策是否可行。
决定项目可以实施后，在投资估算的基础上制定目标成本和资金计划。这也是整个决策阶段造价管理的重要任务，是后面各阶段成本控制的起点和基础。随着工程项目的施工进展，当计划实际成本超出目标成本时，对目标成本进行调整。随着项目的推进，成本动态发生变动，当动态成本与目标成本发生较大差异时，须分析产生差异的原因，并修订目标成本。
二、设计阶段
项目设计阶段是控制开发成本实现经济效益的最直接最重要的环节，因为设计阶段可锁定可控成本的90%以上。整个设计阶段既是目标成本进一步优化的阶段，又是具体分解目标成本并进行落实的阶段；在这个阶段，成本管理要掌握一个重要原则：以决策阶段的目
标成本作为设计阶段的控制标准，那就是已经确定的目标成本只能优化不能超标。具体到实际操作可以借鉴的主要途径是：
1.将竞争机制运用到设计阶段。要有多个设计单位投标从中择优选定最佳的设计方案，并吸收未中标单位好的设计要点，取各家之长，达到优化设计方案的目。这样才有利于工程成本的控制，使中标的设计方案能够达到预定的成本控制目标。
2.推行限额设计。在概算确定后明确地对设计单位提出限额要求，如每平方米用钢量、含混凝土量、混凝土标号等。设计总负责人按安全、可靠、实用、经济的建设方针将概算按单位工程，分工种、按专业分解，并要求设计人员采用新技术、新工艺反复优化设计方案，达到安全可靠、经济合理的要求。
3.实行设计监理。设计监理通过对设计的审查，提出改进意见，设计院应采纳其合理的建议，无偿进行改正。
4.防止设计阶段与工程竣工验收相脱节。设计单位应保证其设计能通过相关部门的验收，防止工程施工完毕而不能通过验收及浪费工程费用。
三、实施阶段的投资控制
工程项目施工阶段是工程投资的具体实施阶段，也是建筑物实体形成阶段和人力、物力、财力消耗的主要阶段，投资支出大部分都要在这一阶段落实。
1.严格按合同办事，订立严密的合同条款，特别是施工过程中可能产生职责不清，互相推倭，影响造价，延误工期等的因素进行事先约定，以法律的形式确定下来，确保双方按约履行，推行履约担保制度，保障承发包双方合法权益。
2.工程洽商是编制预算增减帐的依据。为了加强工程洽商的管理，防止不正当的索赔，建立规范的工程洽商制度是必要的，制度应分工明确，规定工程、规划、预算合同等有关部门的职责，建立起相互配合又相互制约的管理机制。预算部门应指定专人对项目工程造价实施跟踪管理，随时收集了解工程造价动态变化资料，并采取多种手段如合理化复制同类项目或集中采购来控制材料设备价格。
3.严格控制工程变更和加强材料管理。在施工过程中，房产建设单位应高度重视工程变更，对单项变更达到一定金额时要有相应的审批制度，同时坚决杜绝施工单位因合同标的不够或施工过程中因管理不完善借提出工程变更来调整合同造价的情况，对一些确需变更的情况房产建设单位应严格控制变更单价和施工工艺，并做好现场记录和有关数据的收集整理工作,避免浪费的发生。另外预算部门应指定专人对项目工程造价实施跟踪管理，随时收集了解工程造价动态变化资料，落实进场材料的报验制度。
4.当工程发生索赔时，投资控制人员要仔细的审核施工单位提出的索赔文件，并依据原有的合同文件、技术资料等，剔除其中不合理的索赔要求，另外建设单位要加强现场施工管理，严格控制来自施工方的工程变更、材料代用、现场签证、额外用工及各种预算外费用，无特殊情况坚决不做设计变更。对必要的工程变更应先做预算后付款，由专业预算人员与施工方当时算清应增减的款项，随时掌握工程造价的增加额度。相关人员要督促施工方做好各种记录，特别是隐蔽工程记录及签证工作，减少结算时的扯皮现象。
四、竣工阶段的投资控制
建设项目实施阶段结束、工程竣工验收后，加强工程决算审计是一项非常重要而有效的措施。工程项目的终结阶段是一种具有特殊性质的工作阶段，其工作量虽然不是很大，但是非常复杂繁琐。目前就有许多建设单位在竣工验收阶段与施工单位发生纠纷的问题。
1.建设单位在项目财务投入方面，应该有两套技术经济团队。第一团队负责解决合同中出现的问题。即加强合同管理，在项目合同签订之前，由该团队全权模拟将来可能出现的各种纠纷并提出对策,完善合同。第二团队是竣工时的审计小组，可以由第三方审计单位完成。建设项目竣工决算审计涉及面广，适用法规多，相对繁杂。所以在组成审计组时，应综合考察被审单位基本情况，审计任务繁简程序，审计人员的专业特长、工作能力，尤其是要考虑审计人员的综合适应能力。
2.加强结算管理，严把审核关,严格审查工程量。根据施工合同要求，对工程预算外的费用严格审核，不符合规定签证以及设计变更，一律核减费用；凡合同明确包含的费用，属于风险包含的费用，未按合同条款履行的违约责任等一律核减其费用；对实际发生的工程量变更和工程量清单漏项或计算误差按合同的约定进行调整；结算时工程量清单中原有的项目，应按报价中的综合单价确定；工程量清单中有类似的项目，参照类似工程项目报价中的综合单价商定，工程量清单中没有的项目，按现行预算定额及有关规定结算。
3.建立健全后评价制度对房地产开发企业也很重要。在项目建成以后，对投资决策、项目建设的效果进行评价，总结投资项目建设的成功经验和项目建设过程中存在的问题，为今后的项目决策和投资计划政策的制定提供依据。
摘要：随着房地产行业步入新常态，行业内企业间的竞争压力与日俱增，这客观上要求房地产行业的企业要加强成本控制，以进一步增强企业核心竞争力。本文对于房地产企业成本构成以及成本控制的重要意义进行了分析，针对当前房地产企业成本控制中存在的问题，提出了具体的成本控制策略，以期为房地产企业成本控制水平的整体提升带来有益的理论思考。
关键词：房地产企业；成本控制；问题；策略
引言
成本控制对于房地产企业持续稳定发展来说意义重大，房地产属于典型的资金密集型行业，涉及到的项目投资周期都较长，开发专业性也要求较高，这就对企业成本控制水平提出了更高的要求。长期以来我国房地产行业蓬勃发展，很多企业在成本管理方面都比较粗放，成本支出控制乏力，而伴随着整个行业供求形势的逆转以及行业环境的巨变，企业在成本控制方面的短板已越来越明显，在这种背景之下，如何推进房地产企业成本控制水平的提高，这成为了企业管理的重中之重。
一、房地产企业成本控制
做好房地产企业成本控制的工作，首先需要我们了解房地产企业成本构成以及成本控制的重要意义，只有这样才可以有效的帮助企业更好的明确成本控制的方向以及重心，有利于企业制定更加合理科学的成本控制策略。
1.房地产企业成本构成
房地产企业成本构成主要包括以下几块：一方面是土地购置价款，随着我国地价的不断攀升，这一部分成本占到了房地产企业成本支出的很大比例，统计数据显示，这部分成本一般占到房地产企业总成本的一半左右，且这一成本是刚性的，很难降低。第二方面是建安成本，建筑安装成本大概占到房地产企业总成本20%左右，目前房地产每平米建安成本在1500元/平方左右。第三方面是各种契税成本，具体来说包括了营业税、所得税、城建税、教育附加税等。最后一块就是管理成本，这包括了企业用于营销策划支出的费用，还有财务费用等。
2.房地产企业成本控制意义
对于房地产企业来说成本控制的重要意义体现在以下两个方面：一方面可以有助于企业提升收益水平，对于房地产企业来说，收益等于收入减去成本开支，在收入变化不大的情况下，成本的下降必然会给企业带来收益的提升，在房地产企业收入乏力的情况下，控制成本支出对于企业收益来说更加意义重大。另外一方面就是可以帮助企业优化资源配置，减少不必要的浪费，提升资源的使用效率，减少企业资金闲置或浪费，加快资金的周转；成本控制可以将那些无用成本支出降低甚至消除，帮助企业更加科学合理的管理有限资源，这将对企业的快速发展起到重大的推进作用。
二、房地产企业成本控制存在的问题
我国房地产企业成本控制水平整体偏低，也存在着很多问题，这些问题不能很好地解决就直接导致了房地产成本控制效果的持续下降。
1.成本控制理念落后
很多房地产企业的管理者在成本控制方面，存在着一个严重不足，那就是思想僵化，观念陈旧，不能做到与时俱进，落后的成本控制理念导致了这一工作开展出现了很多的偏差。目前房地产企业对于成本控制工作也存在着重视不足的问题，绝大多数房地产企业管理者将工作重心放在了如何开拓市场、获取市场份额方面，而忽视成本控制，甚至很多房企高管根本就没有意识和认识到此项工作对于企业发展的重要性。企业领导的不重视，也造成在企业内部成本控制方面没有形成全员参与、全面控制的基本理念，这使得成本控制工作开展困难，也使得成本控制乏力，最后影响到了企业整体效益水平的提高。
2.成本控制制度缺失
成本控制制度缺失是很多房地产企业普遍存在的一个问题，成本控制工作的有效开展，离不开完善、科学、合理的成本控制度。很多房地产企业没有根据成本控制工作开展的需要，制定出来相应完善的成本控制制度，在企业实际开展成本控制工作中，更多的是带有人治色彩，粗放式的管理依然突出，结果这就放大了个人意志在成本控制方面的重要影响，拖累了成本控制水平的提升。
3.成本控制手段低效
成本控制本身专业性、技术性很强，可以说成本控制效果的好坏，在很大程度上都是取决于企业所采取的成本控制手段是否合适有效。成本控制手段得当，则意味着成本控制效果的提升，但是如果手段不当的话，就很难对企业成本支出进行有效的管理。目前房地产企业成本控制手段比较单一，大多是根据涉及到的项目投资来粗略估算成本，然后再进行成本分解，这种成本控制手段在当前市场环境多变的背景下就显得过于僵化，因为它没有考虑到项目建设中环境变化对成本支出可能会带来的影响，结果导致可能某些成本本来能节省下来，却依然被支出，给企业造成不必要的浪费。
三、房地产企业成本控制具体策略
针对房地产企业成本控制中存在的各种问题，本文认为房地产企业管理者想要做好企业内部成本控制管理工作，首先需要正确认识到成本内部控制的重要性，在管理观念上要与时俱进，针对成本控制存在的问题要及时处理和解决，具体问题具体分析，并在成本控制理念、成本控制手段以及成本控制度建设等方面不断努力。
1.更新成本控制理念
房地产企业需要与时俱进树立正确的成本控制理念，以正确的理念来指导成本控制工作具体开展，从而确保这一工作效果的持续提升。在具体理念方面，成本控制关键是要树立全员参与、全面控制的理念，全员参与是指将其所有员工都纳入到成本控制体系中去，让每一个员工都认识到自身所承担的成本控制责任，并积极努力的进行成本控制。全面控制原则是指成本控制应贯穿企业运作的各个方面，具体对于房地产企业来说，成本控制要贯穿于每一个项目投资的整体项目设计、筹备、开发、销售等过程，努力减少每一个环节的成本。
2.完善成本控制制度
完善的制度对于企业成本控制取得成效来说必不可少，制度设计以及执行是企业成本控制的重要内容，企业需要引入成本控制诊断体系，全面分析现有成本控制方面存在的不足，在依据自身企业的实际来制定可操作性强的相关制度。成本控制制度还应具有适用性、可操作性强等特点，将管理制度相关内容纳入到岗位职责的界定中去，让每一个员工都能够根据制度要求开展自身的工作，从而实现成本全员的有效控制。
3.创新成本控制手段
房地产企业在成本控制方面需要做到不断创新，根据此项工作开展的需要，积极引入新的成本控制手段，通过方法的创新来形成一个科学的成本控制体系，实现对成本的有效控制。从具体方法来说，关键是要引入全面预算、精益生产、定量分析等方法，借助与这些新的成本控制方法与手段来实现成本控制效果的提升。
随着未来房地产市场竞争的进一步加剧，加上市场经济环境遭遇的挑战增多，成本控制对于房地产企业进一步发展成长是十分重要的一环。为了更好的在激烈的市场环境生存、发展，对于房地产企业来说，首先应认清企业成本控制中存在各种问题，然后对于这些发现的各种问题既不回避，也不夸大，而是要积极努力的解决，需要根据企业的实际情况，结合成本控制相关理论，不断进行成本策略探索创新，制定符合企业实际的成本控制制度，从而实现企业成本的持续下降，为企业的健康、稳定、快速发展奠定坚实的基础。（作者单位：绿地集团重庆置业有限公司）
参考文献：
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【摘 要】经济一体化形势下，房地产企业竞争日益严峻，成本控制管理成为房地产效益最大化的关键因素。本文首先阐述了成本控制在房地产企业管理中的重要性，然后指出了目前存在问题，最后提出了解决建议。
【关键词】成本控制；房地产；控制机制；有效措施
任何一个企业要进行正常的生产经营活动并保持持续，必须需要有计划地进行全面的管理。而房地产企业的成本控制是房地产企业众多管理中最重要的管理项目之一。成本管理和成本控制同时存在于当前激烈的房地产企业市场竞争中，房地产企业要想在日前残酷的市场竞争下立足，就必须在成本管理和成本控制中寻求平衡。我们相信，如果是有远见的房地产企业管理者，一定可以意识到，在加强新产品、新项目、新技术开发的过程中，更应该注重房地产企业的成本控制管理。从实际情况来讲，成本控制管理水平的参差依旧会使得房地产企业的发展状况会具有相当大的差别。不当的成本控制管理不但使房地产企业不能最大程度的稳步发展，而且会让房地产企业承担巨大的风险。由此看来，房地产企业需要重视成本控制管理的同时，更应该重新审视陈旧的成本管理措施是否还适合越来越严峻的市场竞争的要求，本论文试图通过对成本控制管理中存在的部分问题的探讨，找出加强房地产企业成本控制管理的办法，旨在加强房地产企业的成本控制管理。
一、成本控制的定义及其在房地产企业中的重要性
所谓成本控制就是房地产企业根据企业的成本预测以及依据成本预测所制定的成本计划，进行成本控制，试图使成本达到预期的目标。成本控制的主要内容实际上就是进行成本分级归口管理。而成本分级归口管理就是指房地产企业各个部门分别进行相关的成本控制，明确成本管理中责任制度的一种管理方法。由于房地产企业与其他行业的差异性，其成本控制内容不但具有其他行业具备的材料控制、人员费用控制、生产费用控制、制度控制等，同时还主要包括以下几个方面：第一，土地控制；第二，事前费用控制；第三，建安成本控制；第四，配套费用控制；第五，筹资成本控制；第六，事中控制（包括管理以及销售费用控制）等。近些年来，由于国家政策的扶持以及国内日益增长的经济速度的影响，房地产行业也随之高速发展，建立健全房地产企业的成本控制管理其目的就是以最低的成本达到预定的成本计划，即降低房地产企业的成本，将房地产企业效益最大化。
成本控制是为了使房地产企业的一切花销都能在房地产企业管理者的预期目标之内，而这个合理的尺度需要房地产企业管理者在经营的各个环节进行有效的控制和把握。因此说，成本控制便成为房地产企业参与市场竞争最核心的管理项目，也是房地产企业在严峻的竞争市场环境下取得胜利的关键性因素。另外，随着各项技术的不断发展，房地产企业已经能够同时拥有相对先进的技术，而在同样具备先进技术的前提下，是否具有同等竞争力的质量、价格、服务等已经成为不同的房地产企业相互竞争的核心内容，而各个阶段的成本控制是房地产企业间竞争的实质。
二、当前的成本控制管理仍存在的一些弊端
很长一段时间以来，不管是国有房地产企业还是其他形式的房地产企业，在很大程度上仍然在实行着以往的房地产经济体制下的成本控制管理制度，无可否认，这种跟随了我们几十年的成本控制管理制度应该说在特定的历史时期和环境下是起到了一定的积极作用的，但是，伴随着市场自由化进程脚步的加快，在竞争日益加剧的形式下，房地产企业现存的成本控制管理方式中的不利因素已经日益显现且逐渐增多，主要表现在：（1）对成本控制中事前控制的重视不足。事前控制是房地产企业建立制度、审查设计、确定目标和规划房地产企业经营步骤的系统过程，是房地产企业运营的基础。而在很多房地产企业里，存在着开发周期过长的问题，开发周期与资金的使用价值有着密切而直接的联系，开发周期的过长使得房地产企业不得不承担大量的费用，比如高额的利息、放缓了资金的回笼等。众多房地产企业管理者普遍存在着重管理与设计不能很好的协调的问题，为了单纯地节约成本，导致的设计功能不全，；要么是为达到设计要求而造成的成本偏松而助长的浪费现象的产生。总之，房地产企业管理者对事前控制的不够重视已经造成了其企业内制度、设计、目标和经营步骤的畸形发展。（2）漏洞百出的成本控制机制体系。我国的房地产企业环境中，应该说都存在着成本控制机制的漏洞问题。近些年来，房地产企业在持续涌动的开发大潮中，成为众多类型企业的新宠，也为此而赚了不少的钱财。在这样的情形下，成本控制机制似乎必然也已然出现了松懈的管理迹象。据有关部门调查显示，南京市一家中小型规模的房地产企业在完善了各项成本控制机制后，一年就节约了成本将近2000万元。也就是说，房地产企业的成本控制机制的不够健全对于房地产企业的高效目标产生了巨大而深刻的影响。（3）不当的成本控制方法。依据财务部门提供的决算报告来进行企业成本控制仍然是很多房地产企业进行成本控制而选择的方法，这其实就是我们常说的传统的房地产企业成本控制。由于财务或相关业务人员提出报告的时效性相对滞后，使得核算的体制不能充分发挥其成本控制的作用。事前控制和过程控制在房地产企业成本控制中是相对缺乏的，我们发现，传统的成本控制模式是不能充分满足现代房地产企业管理的要求的。成本控制中所存在的根本问题和原因如果不能及时并准确地发现，当然也就不能对症下药，也势必影响房地产企业采取有效的企业成本控制措施。
三、房地产企业成本控制管理应采取的有效措施
房地产企业成本控制管理至关重要，强化和重视建立完善的成本控制管理已经是房地产企业面临的最重要的问题。而正确、恰当和适合的成本控制管理方式恰恰是房地产企业管理者实现目标成本最有效的途径。既然多数的房地产企业的成本控制管理都存在着诸多的问题，我们借此从以下方面来探讨房地产企业在成本控制管理的过程中应该采取的有效措施。（1）依据房地产企业目标制定成本控制制度。制度控制是根据房地产企业的具体情况制定的必要的控制管理规定，建立健全材料物资及人员费用的控制管理，是成本责任的制度形式。（2）正确选择适合及优秀的项目团队。房地产企业想要进行成功的成本控制管理，正确选择适合及优秀的项目团队必不可少。房地产企业必须根据其自身的行业特点及组织形式选择专业的和具有丰富经验的房地产技术人才，比如建筑师、结构师、造价工程师、投资分析人员及项目经理等。（3）重视成本预算管理并优化设计。不同的房地产企业拥有不同的设计要求，在自身企业里，在成本控制的设计环节中，应该加强重视并优化设计。在相关的统计和研究中，设计方案的优劣和是否优化对工程造价的影响程度会达到四分之三。另外，设计的是否合理直接影响到成本预算的结果，优化的设计不仅可以提高工程进度，更有利于房地产企业的成本控制管理效果。因此，房地产企业的成本控制管理要着重考虑设计以及成本预算的重要作用。（4）房地产企业开发阶段现场的管理。房地产企业在项目的施工期间，或多或少会出现项目变动现象，针对每个变动的项目内容，企业应该在执行前做好工程量及成本增减的分析，掌握其控制的能动性，这样才能将事后控制有效地转化为事前控制；另外，现场管理必须配备专业、责任心强、经验丰富的现场代表以优化现场管理。（5）加强施工后期及不可预见费用成本控制。房地产企业在工程建设的后期，即主体工程竣工之后，就开始转入室外工程的施工阶段。在室外工程施工阶段，要注意避免多次重复工程造成成本费用的增加。另外，在进行施工期间及竣工验收时，开发商应重视不可预见费用的管理，比如扰民费用、意外伤害费用等，在竣工验收时要及时修补相关部门检查出的质量问题，以防工程交付使用后再发生不必要的费用。
房地产开发企业的成本控制贯穿于工程项目及企业运营的始终，它实际上是一个系统工程。值得房地产企业管理者关注的是，成本控制不应该只集中于项目部门及财务部门的管理上，而是应该充分发挥它在房地产企业中各个部门的成本控制中的作用。只有这样才能在激烈的市场竞争中，降低成本，实现房地产企业的目标效益。
关键词：房地产企业 成本控制 措施
近几年来，随着我国经济迅速发展，房地产行业也随之成为我国经济发展的主要动力。同时，房地产行业经过近几年的快速发展，过热的势头和高利润的时代在国家宏观调控的政策引导下，慢慢的冷却下来。因此，要想提高房地产行业的竞争能力，加强房地产的成本控制成为当前需要解决的重要问题。
一、房地产企业成本控制的意义
（一）有效的成本控制可以提高房地产企业的投资收益
企业进行房地产投资的目的在于获得投资收益。投资产生的利润等于房地产的销售价格减去房地产的成本。国家为了调控房价过高的趋势，在2010年了《国务院批转发展改革委关于2010年深化经济体制改革重点工作意见的通知》 中明确提出了房产税的改革的措施，且在全国大部分的一二线城市出台了“限购令”。这些举措使得房地产的销售价格继续保持强劲势头增长的期望几乎化为泡沫。要想增大房地产企业的投资收益只能从成本控制方面着手，合理的降低成本，不仅可以提高房地产企业的投资收益，也可以进一步加强企业的市场竞争力。
（二）有效的成本控制可以提高房地产企业的管理效率
对于房地产企业来说，成本控制室成本管理的一个重要的方面。成本管理的主要目的是最大程度的调动企业全体工作人员，在保证产品质量的前提下，对企业生产经营全过程的环节进行科学有效的管理，从而达到以最少生产资料耗费取得最大的产品成果。成本控制水平的高低直接影响着成本管理水平的高低，进而影响着企业生产经营效率的高低。
二、房地产企业成本控制目前存在的问题
（一）成本控制的认识不够，意识淡薄
在我国房地产行业的发展过程中，由于企业获得的利润大，很多企业都不注重项目各个阶段的成本控制。大部分进行成本控制管理的企业也只是关注材料的采购和利用阶段的成本管理，且只有在工程完工后财务人员才会有一个大概的成本结算。全过程全方位的成本控制很少被列入企业的成本管理项目中。随着房地产行业管理越来越被细化，成本控制应当着重列入成本管理范围内。
（二）缺乏合理的成本控制体系
大部分的房地产企业都没有制定合理的成本控制体系，一些企业虽然出台了相应的成本控制政策，但限于管理水平的问题，没有将成本控制体系放在重要的位置，基本是形同虚设。建立成本控制体系过程中，企业没有及时进行相应的职责权限的划分，当成本的耗费超过事前预算时，没有制定相应的措施及时的改善。当房地产项目竣工后，没有进行实际的成本控制考核，赏罚没有明确细分，这样的制度不利于调动员工的工作积极性。因此，需要建立一套完善的成本控制体系来降低房地产企业的成本，从而有利于房地产企业健康有序的发展。
（三）财务预测的成本不合理
房地产项目的完成，要经过事前考察、决策、投入施工等阶段，在事前财务决策中不合理成本预测的估算，很可能导致房地产成本预测不合理，使得成本控制体系从编制阶段就不适合整体项目。另外，大部分企业比较重视项目完结时成本的计算，对于事前成本预测和事中成本控制关注度不够，投入的资金、技术、人力不足会导致在财务预算中的成本预算不合理，不能及时有效的发现项目建设过程中存在的成本控制的问题，使得成本控制体系的作用失效。
（四）投资成本过高
由于房地产行业的特殊性，需要企业在投资初期放入大量的资金以支持后续阶段的正常进行。在投资初期企业可以通过各种渠道来筹集所需要的资金，但在房地产项目完工后，企业的上市会受到很大的阻碍和限制。因此，房地产能企业初期投资成本高使得对整个项目成本控制变的举步维艰。
三、房地产企业成本控制的措施
（一）全体员工应树立成本控制的理念
针对房地产企业员工成本控制观念淡薄的形势，企业的管理者应充分调动全体员工成本控制的积极性，培养员工的成本控制观念，始终贯彻经济技术、生产与成本管理相结合的原则，对职工进行全面的教育使得成本控制的观念深入人心。全体员工共同参与成本控制环节，采取各种的措施，也可以举办公众类型的培训班，具有成本控制专业的优秀人才通过进一步的学习可能会提出更加符合房地产企业现状的成本控制体系。市场经济的快速发展要求企业的成本控制不仅应用于产品的生产过程，更加强调的是将实体的产品扩展到筹资成本、技术成本、资源成本、服务成本、环境恢复成本等无形产品的成本控制，只有这样房地产企业才能在激烈的竞争环境中立于不败之地。
（二）注重项目事前规划阶段的成本控制
项目前期的成本控制是以编制目标成本为起点的，目标成本是指在一定的时期内，企业为了保证得到既定的利润收益，作为合成成本中心全体员工奋斗目标而事前设定的一种预计成本。作为合成成本中心全体员工奋斗目标而事前设定的一种预计成本。这里的“合成”说明预算成本要经过多部门，大部分员工共同参与制定。目标成本一般会在项目规划阶段就开始进行编制，企业会结合土地费用额度、类似项目的历史成本并结合新项目的设计要点编制一套完善的投资评估的目标成本体系。在指定的目标成本中，房地产企业应加大关注土地管理的成本和前期成本。
（1）土地管理成本。房地产企业进行项目投资的首要阶段就是土地的选择。土地的成本主要包括土地本身的价格、相关的税费及对拆迁的补偿。由于土地成本在房地产项目成本中占的比重较大，且在前期就需要确定下来，因此对土地管理成本的控制显得十分必要的。通常企业可以采取两种措施来控制其成本。一是可以通过对旧的楼盘进行更新改造，可以通过房地产企业与政府积极的协商协调，从而为企业争取一定的优惠政策，还可以获得一部分的税收返还以此来降低土地成本。另一方面，房地产企业可以通过公开的招投标活动，获得公开透明的招投标信息，综合分析并进行项目的可行性研究，进行理性的投资。一旦中标后，还可以争取一些有利的合同条款来降低土地管理成本。
（2）前期成本。前期成本主要包括招标投标费、规划设计费等。招标是控制成本的一种很重要的方法，开发商一般通过网络、报刊杂志相关的招标公告，这样的方式很可能吸引一些实力雄厚的公司参加设计方案的竞选，这样可能会获得性价比高的设计方案。另外，房地产企业可以利用限额设计来进行成本控制。限额设计是指在一定的资金限额的条件下，尽可能满足相应功能与质量要求的一种设计方法。在规划设计阶段，也要注重设计质量的监控，在项目的开始阶段，要确保相关技术的可行性，不能因为技术本身的问题导致项目后期无法正常进行，从而可能进一步加大了成本控制的难度。房地产企业在设计阶段也可以进行一些标准化的设计，因为这些标准化的设计是在实际的工作中的经验总结，这些标准化的设计可以在一定程度上有利于企业的成本控制。
（三）注重项目施工阶段的成本控制
项目的施工阶段是项目最重要的环节，在这一阶段要投入大量的人力财力。采购是项目施工阶段成本的主要组成部分，这里的采购是指为了完成房地产项目开发的目的，从开发商外部来获得所需要的货物或是相应的服务，主要包括项目建安工程，材料、设备，勘察设计及咨询等业务的委托。房地产企业在采购过程一方面要加强管理，以防止财务人员与采购人员苟合产生隐瞒行为，从中牟取不法的经济利益。另一方面企业在采购过程中也可以采取招标方式，选择性价比高的厂商与其进行合作。在进行合同的签订工作中一定要认真谨慎。合同是规定责任双方履行相应义务和解决相关问题的主要依据，因此，合同条款的规定应该尽量的细致全面，尤其是对在合作过程中容易出现分歧的部分应规定相对应定性定量的解决方案，合同用词不能模棱两可，以免在履行过程中双方出现大的意见分歧，进而耽搁项目的进程，使得成本控制工作进展变的更加艰难。
房地产企业将设计阶段已经成形的技术应用于施工建设过程中，可以广泛的利用新的材料，结合先进的技术减少施工阶段不必要的材料浪费也是成本控制的一个有效方法。
另一方面，房地产企业在施工阶段对工程的变更方面也要加大成本控制，依据工程清单的报价，施工企业承揽工程一般采用低价中标，索赔盈利的方式。业主方的造价管理人员一定要做到严格把关，及时监控，认真审核工程的变更，综合各方面的因素考虑是否需要进行工程变更，这样可以减少不必要的变更费用支出，从而减低项目的成本，有利于施工阶段的成本控制。
（四）注重项目结算阶段的成本控制
项目结算阶段的成本控制也是十分重要的，在这一阶段要及时进行项目总结，分析项目整体开发过程中成本管理及执行过程中的经验和不足，以利于后续项目的开发管理。结算阶段成本控制的效益一般分为两种。一种表现为直接效益，主要是针对企业同施工单位的核对工作，这一阶段的工作要严格认真依据工程量的结算清单或者是按照定额计价的方式来结算整体工作量和总价格的计算分析，最终汇总出整个项目的结算造价，将其作为支付工程货款的依据，即该项目最终建设成本的数据。第二种效益主要表现为间接效益，主要是统计分析再利用的工作，可以依据企业已建成项目或者是利用其它类似项目的结算数据，并找出差异进行对比分析，从而汇总出不同类型楼盘的单方造价，能为房地产企业以后项目的成本测算提供便捷的方式，这是一种长远的经济效益。
（五）注重营销阶段的成本控制
项目在规划方案确定后，就要开始进行营销工作。通过销售才能真正意义收回资金，取得相应的投资收益。因此，营销阶段的成本控制也是贯穿整个项目运作的重要一节。在这一阶段应针对营销成本建立一套比较完善的市场推广成本控制体系，对广告的投放也应当进行谨慎的考量，对各个商家的报价进行比较，从而选择一种低价优质的广告企划方案。
以上各个阶段的成本控制措施可以看出，房地产企业的成本控制是比较复杂的，不仅要进行事前，事中控制成本，也应在项目结算和营销阶段进行成本控制。如果企业在项目的整个过程中综合利用各方面的技术、人才有效对成本进行全面的控制，不仅可以提高企业整体的管理效率，也可以大大的提高企业的投资收益，使得房地产企业在发展过程中与国家的宏观政策相统一，降低国家出台相应的政策对房地产行业的影响，从而保证了房地产行业的强劲市场竞争力。
参考文献：
[1]王挨云.基于供应链管理的房地产企业成本控制研究[J].现代经济信息, 2010
[2]孟丽.对房地产开发项目成本控制的思考.建筑管理现代化,2009;1
关键词:房地产；施工成本控制
随着经济的不断发展，国家不断深化市场改革，建筑行业在不断发展的过程中遇到了一些瓶颈。房地产行业竞争压力不断增大，国家对房地产行业不断进行调控，房地产行业利润下降，行业发展不景气。控制房地产工程的施工成本是行业发展的必经之路。在此，笔者就房地产行业现状及控制对策谈谈自己的想法。
1房地产施工成本控制的概念
1．1房地产施工成本
房地产成本分为固定资产投资和流动资产投资两个部分。房地产成本类似于建设项目的工程造价，一般包含购买工程项目所含的各种设施的费用，建筑施工和安装的费用，地质工程勘探的费用，购买土地的费用以及企业自身项目管理的费用。
1．2房地产施工成本控制
房地产施工成本控制，是指在系统工程理论的指导下，采用预定制定的，科学的标准，在企业项目施工过程中，产生的成本费用和成本消耗控制在预算范围内，进行预算，决策，计划，核算，管理以及监督，对不符合标准进行不断调控，把建设成本和消耗使施工成本最小化，在施工质量和安全的控制下，使企业利益最大化。
1．3房地产施工成本控制原则
房地产施工成本控制的过程中，要遵循成本最低化原则，成本整体控制的原则，动态控制原则，目标管理原则，权责利相结合原则，例外管理原则，创收与节约相结合的原则以及因地制宜原则。只有严格遵循这样原则，才能更好的控制施工成本，提高企业利润，保证住户的安全，推进房地产的发展。
2房地产施工成本控制中的问题
2．1成本控制体系不健全
在整个施工的过程中，虽然进行管理和控制，但并不是施工成本控制，施工成本控制只有在项目完成后，企业做出决算才能得知项目的盈亏，并不能及时发现盈亏状况，并进行改善。各部门各司其职，技术部门只负责技术和工程质量，工程组织人员只负责工程施工生产和施工进度。材料管理人员只负责材料的采购和发放。从表面上来看，这些部门与施工成本控制关系不大，但却给施工成本控制造成很大的困扰，所以不能简单地将施工成本控制的责任归结于成本管理部门。施工成本控制需要各个部门之间的配合与沟通，因此，一个健全的施工成本控制体系是施工成本控制的前提。
2．2施工成本控制的难度不断加大
建筑施工行业竞争是不断加大的，在这样的社会环境下，一个有序，公平的竞争市场显得尤为关键。但却存在着先天的不平衡的市场主体地位，使承包商处于一个被动的地位，产生了很多的不良现象。各个企业在市场竞争激烈的情况下，都企图展示出自己的优势和综合实力，以求可以承包这个项目。竞争的附加条件不断增多，国家对承包商的竞争成本进行规定，例如，计划利润和期间费用。但企业往往为了中标，经常会放弃其中的一部分乃至全部。
2．3在施工成本要素管理中存在问题
在施工成本中，材料成本是施工成本的重中之重，占施工成本的百分之七十左右，但材料成本往往存在很大的问题。一方面，在采购材料之前，没有健全的采购计划或者计划的实施不到位，可能造成材料不足而停工，增加了人工成本，或是采购过量，造成大量材料的浪费，不利于成本控制。另一方面，在材料的领用和入库管理过程中，没有指定的材料领用人，材料领用混乱，造成不必要的浪费。在材料入库管理时，没有指定专业人员进行管理，使材料堆放凌乱，清点不到位，材料可能出现腐蚀等情况甚至存在丢失的可能性。一次性材料的领用和管理无人问津，使用特别混乱。除此之外，在材料合算的过程中，材料消耗无准确计量，却将重点放在材料核算的财务账要与材料部门的台账核算相符，不进行实地盘点，经常使用当月入库和月末库存倒算的方式计算材料消耗数量的操作方法，故意掩盖材料运输过程和入库过程中材料消耗量以及由于现场管理不当而造成的不正常损耗，造成成本控制不合理。还有材料成本控制不及时，是施工成本波动大。材料成本的浪费造成施工成本控制不良。
2．4施工成本控制方法不合理
施工成本不规范，比如在施工过程中将一部分施工项目分包出去，只进行费用的收取，没有做具体的记录，造成未转包的部分项目数据资料不完善，使成本核算不准确以及盈亏状况不明确。成本控制手段落后，不随着社会的进步逐渐发展，未进行完善的信息管理。
3房地产成本控制的对策
3．1加强施工生产管理要素
在施工之前，相关单位要制定健全的计划，对单项工程进行详细计算，相关材料保管齐全，内容完整。在分包合同中，要对物资消耗进行规定，将责任划分给分包单位，明确供应范围，制定相应的奖罚措施，完你善物资领用的制度，及时进行物资消耗计算。
3．2进行现场成本控制
在施工之前，企业要组织相关人员进行图纸会审，避免返工造成的人力，物力的浪费，加快施工进度。在会审图纸的过程中，尽量多发现问题，通知设计人员进行及时修改，将施工成本将至最低。要随着工程的进度，不断结算工程款，在工程完成后进行对工程款进行结算，避免不必要的纠纷，造成责任索赔或者信誉受损。建筑工程中，对成本有影响的因素多种多样，施工人员应该根据具体情况做出决策，尽可能的减少成本。在房地产行业经济日益激烈的情况下，相关企业和施工单位应该不断提高施工人员的相关素质，加强施工管理，进行现场成本控制，对各个生产要素进行规范，减少余料废料的产生。在保证工程质量和安全的基础上，进行施工成本控制，使企业利益最大化，在残酷的竞争中拥有的一席之地。
作者:刘晓艳 单位:大连鸿玮置业有限公司
参考文献:
［1］刘方远．建筑工程管理中施工成本控制［J］．黑龙江科技信息，2015(9):127－127．
关键词：房地产企业；项目成本；控制；对策。
近年来，我国房地产业已成为我国国民经济的重要支撑产业，对我国社会经济起着重要作用。作为资本密集型行业，房地产企业对资金管理、项目建设成本的控制都具有较高的要求。房地产业经过几十年的发展，特别是近几年的迅猛发展。房价上升幅度较大，使得老百姓对房价颇有微词。在这样的社会背景下，一方面政府部门出台了一系列平抑房价的宏观调控政策；另一方面（因近年来房价上涨，使开发商有比较可观的利润空间，行业进入者大量增加，但土地作为不可再生的资源不断减少）使得房地产开发企业之间竞争更趋激烈。
本文拟从房地产项目成本控制的重要意义出发，对房地产项目成本控制的现状、问题及对策进行探讨。
一、房地产企业加强项目成本控制的意义。
现阶段，国内房地产市场竞争日趋激烈，加之国家房地产政策的深入改革，给房地产企业都带来较大挑战。通过控制成本就成为房地产企业占领市场制高点的关键环节。房地产企业利润是销售收入与成本费用的差额。目前，我国正通过多种手段来控制市场房价，房地产企业不能通过销售收入来实现经济效益，成本控制就成为了最有效的选择途径。有效的成本控制可以为企业减少费用支出，因而为企业实现经济效益提供重要保证。
二、现阶段房地产企业项目成本控制存在的主要问题。
1、项目成本管理意识较薄弱。
当前不少房地产企业没有树立全面的成本管理理念，成本控制意识薄弱。一些项目经理只关注项目的质量、进度问题；技术人员则认为自己的任务是解决施工难题，保证技术的有效利用和工程质量，而导致项目超支严重；而项目的实际施工人员则关注项目的施工及工程进度。从表面上看，整个项目的施工分工明确、各司其职，但实际上并未将成本控制的目标分解到项目中的相关人员，违背了项目成本控制的全员性原则，造成项目成本管理的无序散乱，项目成本控制失效。
2、缺乏系统的成本控制组织体系。
目前，不少房地产企业还没有同步设置专门的机构来实施成本管理控制，大多数都是由财务部门来负责，缺乏进行成本控制的组织体系，导致管理控制与实际施工脱节。
为了更好的配置资源，不少房地产企业将部分工程分包出去，导致工程施工建设过分分散，成本控制标准无法统一，资源浪费严重。
还有的管理者单纯认为成本控制主要存在于施工阶段，致使忽视了对决策、设计阶段的费用开销，造成前期大量的资源浪费。
3、资金管理手段较落后，有待优化。
资金是房地产企业的血液。虽然大部分房地产企业都制订了相应的资金管理计划以及各项费用的开支计划，但是，真正按计划实施管理和控制的比例却不大，资金管理手段落后。这在很大程度上降低了计划、方案的可行性，导致房地产企业在管理控制过程中与预期计划发生脱离，使企业的资金管理无所适从，阻碍了企业资金的周转运行。
由于缺乏先进技术，资金计划不能根据人力、物力、资金的市场环境变化而及时调整，造成实际项目的成本费用超过资金使用计划，资金计划流于形式。
4、缺乏完善的合同管理，执行效率低。
目前我国房地产企业普遍存在对合同管理缺乏成本管理的意识，没有形成全面管理的思维。在实际实施过程中，合同随着工程进度的推移而涉及内容及工序越来越纷繁复杂，导致在合同拆分时出现关于时间进度、用料成本等问题。同时，在一些合同中对项目施工的质量标准、项目的工程造价支付方式等缺乏明确规定，导致在审核时项目不能顺利通过，执行力度较低，导致项目工期延长、成本消耗过高，给成本管理带来较大风险。
三、房地产项目成本控制的关键环节。
1、建立项目成本控制责任制，加强项目成本控制意识。
项目成本控制的责任分配不清是导致成本控制意识薄弱的一个主要因素。因此，房地产企业应建立健全的项目成本控制责任制，建立一套科学合理的项目成本控制体系。首先，明确成本控制的主体，将开发项目作为成本控制的中心，对其发生的收入、成本和费用都进行独立核算，反映项目过程中发生或即将发生的成本，动态的调节和控制可控成本。其次，确定成本控制标准，并以此作为考核的依据。房地产企业应以预算计划为出发点，保证计划与实际的可比性，以合适的数据为基础，进而确定项目成本控制的标准。最后，房地产企业应根据既定的成本目标和控制标准来衡量项目成本控制的完成情况，审核员工的业绩情况，并作为责任者奖惩的依据。
2、实施全过程的项目成本控制。
全过程项目成本控制体系，主要包括：
决策阶段、设计阶段、招标阶段、施工阶段等。决策阶段，策划书的关键内容就是项目成本的控制方案。对整个投资的全过程进行分析，做出充分分析和判断，包括经济形势、土地开发支出、前期工程预算、建筑安装工程造价成本以及不可预见费等多个方面。设计阶段，重点就是降低建筑安装成本。完善工程项目设计招投标制度，加强技术沟通，实行限额设计。招投标阶段，加强对招投标工作各环节的监控，避免决策失误。严格、谨慎审核单位的信誉、经济状况，避免鱼目混珠的行为，以及加强对标底的审核，避免一些投标单位盲目低价给工程结算带来的困难。在施工阶段应主要是控制建筑材料和设备的成本，按设计规范和技术规定进行施工，有效、合理底节省施工成本。
3、加强房地产项目资金的预算管理和集中管理。
房地产企业应加强对项目资金的全面预算管理，要求追踪和监督项目各环节发生的各项支出，分析预算与实际的差异，以利于预算部门掌握整个项目预算的执行情况，便于及时对出现的问题提出改进措施或建议，确保预算目标的实现。同时，加强项目资金的集中管理，设立专门的资金结算中心，对房地产项目的资金进行统一调配和监督使用，提高企业资金使用效率，减少财务风险。
4、加强合同管理。
加强合同管理的目的在于增强合同的严密性，有效减少合同纠纷，避免施工索赔，最终达到降低项目成本的目的。其中，应严格控制合同的变更，如施工条件变更或进度的变更等，即使有变更也应按变更合同程序办事，并及时办理增减预算，健全合同履约跟踪检查制度，提高合同履约率，同时尽量减少索赔事件的发生，严格审核承包商的索赔要求，按合同办事，避免产生投资失控。
总之，项目成本控制是一门集经济、技术与管理为一体的综合性学科，只有做到各方综合评衡，才能做到直接有效。在房地产开发项目中必须对影响成本的各个阶段实施全过程的管理、控制，以利于房地产开发企业资金的合理流动，实现投资的良性循环。也只有这样，房地产项目投资才能真正可控，管理才会出效益，才能使房地产企业立足于这个激烈竞争的市场。
我国房地产企业应充分认识到项目成本管理的内涵和意义，重视房地产项目开发全过程中的成本控制，才能实现房地产企业经济效益的最大化和企业现代化发展。
参考文献：
【关键词】房地产企业 成本控制
一、背景
2008年金融危机席卷而来,全球面临自上世纪30年代“大萧条”以来最严重的金融危机,中国房地产业也受到显著影响。当年全国商品房销售面积为6.2亿平方米,同比下降19.7%。销售面积的大幅下降造成了商品房空置面积的大幅增加。同时,房地产业投资增速明显放缓,土地购置面积、新开工面积、施工面积、竣工面积都出现了同比下降的态势。为加大经济刺激力度,央行连续五次降息,以积极的财政政策和适度宽松的货币政策为手段,进一步扩大国内需求,保持经济平稳发展。随着经济的不断好转,炒房和投机性购房现象不断加剧,使部分城市房价过快上涨,目前国务院关于坚决遏制的通知精神,实行动态、差别化管理的个人住房贷款政策,严格限制各种名目的炒房和投机性购房;各大中型银行还要按季度开展房地产贷款压力测试工作。
在当今竞争激烈的市场环境下,如何能够在众多竞争对手中脱颖而出,求得发展是摆在每个房地产企业面前的重要问题。与其他行业不同,房地产是被公认的高风险行业,其资金投入量大,建设周期长,同时受政策及市场因素影响比较大,但是在高风险带来高收益的驱动下,还是越来越多的企业加入到这个竞争行列中来,随着房地产市场的不断扩大及规范化,以及竞争的不断加剧,其投资效益的高回报这一特点已越来越淡化。在同一开发环境下,如何能在保证项目质量的基础上,最大限度地提高其投资开发收益,实现开发项目的最大经济效益,需要不断地对其成本进行有效的管理和控制,成本控制处于极其重要的地位。
二、房地产企业成本控制的重要性
项目开发建设过程中的成本管理和控制,始终是抓好企业效益的最重要环节之一。特别是随着房地产行业竞争日益激烈,开发建设要求越来越高,过程也越来越复杂,这就对每个房地产企业在开发建设过程中的决策水平和专业操作技巧提出更高要求,即如何在成本控制的众多环节中,抓住主要矛盾和节点,科学合理地控制房地产开发建设过程中每一环节的成本,最终实现企业在项目规划决策时的预期利润目标。
我国近二十年来的房地产开发项目实践证明了这样一个事实,就是成本超支、工期延长逐渐成为房地产企业开发项目的面临的共同问题。如何以最低的成本,在规定的时间里开发出能够满足市场需求的房地产产品,是房地产开发项目中需要关注的重要问题。因此,成本控制管理应伴随每一个房地产开发商的每一个项目,涉及房地产企业各职能部门,贯穿在项目开发的每一个阶段。
三、在成本控制方面房地产企业存在的主要问题
1、缺乏全面系统的成本管理控制体系
长期以来,我国企业实行的是一种以计划价格为基础,以事后核算为重点的静态成本管理方式,同时,由于房地产行业的特殊性其目标成本核算又具有其独特性,房地产开发目标成本是开发商通过市场预测,确定销售价格,在保证期望利润的情况下,事先下达的成本指标,这个指标是成本的最高限额。在房地产企业中,财务人员根据合同来控制项目的开发成本,不能从开发产品形成的全过程对其成本进行全面系统的控制和把握。
同时,由于房地产企业开发项目的开发周期长,其开发建设涉及四个阶段:策划准备阶段,设计定型阶段,施工实施阶段及竣工阶段。房地产项目的成本控制应该是贯穿以上各个阶段,包括整个房地产开发建设以及销售过程中的所有成本费用。由于目前房地产企业缺乏一个全面系统的成本管理控制体系,造成成本管理与实际脱节,造成只控制建筑安装成本,而忽视设备和器具费用的控制,或者只重视主体工程项目成本,而忽视其他项目的成本控制。
2、缺乏对成本控制的系统把握
由于房地产行业的投资期较长,投资量大,涉及因素多造成其成本控制的不确定性,使成本控制难度增大。
目前房地产投资用的银行信贷资金在实际投资中占的比重比较大,其资金的时间价值对成本的影响就比较大,而房地产从策划准备阶段,设计定型阶段再到施工实施阶段,持续时间长,其中不可控因素比较多,如建筑原材料价格随市场的变化而波动,同金融业关系密切,同时投资开发过程涉及单位多,国家的有关政策、房地产消费市场以及房地产企业的经营管理水平,都会影响到房地产项目的成本。
一些企业为了提高市场占有率、扩大规模急于求成,往往忽略了长期发展战略,使企业缺乏对成本控制的系统把握,忽视影响成本的多因素。
3、形式重于实质
在竞争日益白热化的房地产市场,很多企业已日益认识到成本管理的重要性,但是目前房地产开发企业的成本管理工作,事前比较薄弱,事后总结而非过程控制,使成本控制管理形式化,成为一种事后行为。有的企业虽然在职能部门上设置了独立的审计部,但只是对工程造价进行事后审计,没有发挥其应有的功能;有的企业虽然有预算,有控制,但是缺乏实施的操作力和解决问题的能力;还有一些企业缺乏规范性和系统性的成本预测和和成本决策。
四、房地产企业成本控制策略
1、建立成本控制战略
战略规划对于企业成本控制管理具有重要的指导意义,建立制度化、规范化和程度化的企业发展战略,充分发挥战略目标导向作用,使成本管理对策与战略目标相一致,完善成本预测体系,建立完整的成本管理控制体系和科学规范的操作程序,充分考虑和评估影响房地产开发成本的所有因素,使成本控制战略发挥最大实效。
2、建立全面、系统的成本控制体系
房地产企业开发项目涉及策划准备阶段,设计定型阶段,施工实施阶段及竣工阶段等四个阶段。房地产只有建立全面、系统的成本控制体系,在成本控制的众多环节中,抓住主要矛盾,科学合理的控制房地产开发建设中的每个环节,才能最终实现企业在成本控制方面的高效性。同时,房地产企业成本控制并不只是财务部门的事,其重要性、复杂性说明其涉及范围的广泛性,并不是靠一个部门就能够解决的。房地产企业成本控制需要各个部门的协调,在高层确定决策和计划的前提下,由各职能部门执行和控制,是一项需要综合考虑全面信息,统一目标,协调一致的工作。
在策划准备阶段,各开发企业在新项目立项时,必须提交详细的《可行性研究报告》,并经集团内领导讨论通过。新项目初步规划设计方案、地块选择标准、周边环境及其发展趋势、目标市场定位、投资开发周期及投资金额预期等基本内容都必须包含在内。同时,为了更全面系统地对成本进行控制管理,还须包括:成本费用估算和控制目标及措施;市场因素对成本趋势的影响及银行汇率、国家政策对成本的影响等;投资及效益测算、利润体现安排;税务环境及其影响;资金计划;项目综合评价意见。对可能影响到成本的因素进行分析预测,防止成本管理对策与战略目标脱节。
设计、定型阶段是房地产项目实现经济效益的最直接最重要的阶段。在房地产开发项目实践中,由于设计阶段基本上决定了房地产开发项目的成本大局,因此是成本控制管理的关键和重点,需要加强设计阶段的成本控制。在上一阶段目标定位,环境分析的基础上进一步确定开发的类型,这一阶段又可分为初步设计和施工图设计阶段,可以分别确定具体的技术经济指标,确定目标成本并进一步使目标成本细化,并容易落实,尽可能提供详尽的准确的相关设计资料及各种技术经济指标。要特别注意设计方案的经济性、合理性,具体包括户型、功能、结构设计及环境配套设施等,在保证工程质量的前提下尽可能使成本达到最优,同时避免由于设计的不合理而出现二次返工、三次返工,增加不必要的开支。在这一阶段涉及的成本主要有计划成本,招标投标成本和施工前准备成本。如工程设计费、工程勘察(测量)费、临时用地费、临时建设工程费等。准备工作中的缴纳供水、供电、供气、供热、污水处理厂建设费等。
施工实施阶段按照设计阶段的构思及当地的实际环境进行开发建筑,在实施的过程中注意成本的风险管理。在施工现场,严格按图施工,加强现场管理,对必要的变更应做好预算,使成本控制在目标成本范围之内,同时做好监督考核工作,完善现场的各种施工记录及材料的抽检工作。及时掌握各种材料的市场价格信息及发展趋势,对在施工过程中各种不确定因素可能带来的费用风险进行预测评估,在保证质量的前提下尽可能使成本达到最小。同时建立现场成本管理的约束和激励机制充分调动现场管理人员的积极性,使施工用料利用率最大化。定期进行工程费用超支分析,提出控制工程成本突破预算的方案和措施;详细进行工程计量,严格施工进度款拨付的签认制度及审查制度,落实管理人员各自的职能任务。在房地产行业中,在施工阶段,企业还应加强合同管理,控制工程成本,提高经济效益,在施工过程中密切注意合同履行情况,防止被对方索赔。
在成本控制方面,设计阶段是成本控制的基础,施工阶段是成本控制的重点,收尾阶段是成本控制的最后环节。竣工阶段是项目的收尾阶段。这一阶段成本控制的核心工作是:根据合同及有关的变更条款、工程预算及费用定额、竣工资料、国家或地方的有关法规等,认真审核工程款。最后的工程支付,必须以政策为依据,对送审的竣工决算要逐项核算工程量,落实联系单签证费用,使审核后的结算真正体现工程实际造价。
3、提高成本管理人员素质
企业成本管理水平的高低在一定程度上取决于成本管理人员素质的高低,提高成本管理人员的素质可以提高成本管理的有效性,提高对市场风险预测的准确性,降低不确定性,提高资源的利用率,达到控制成本的目的。
房地产企业应重视对成本管理人员的选取、培养和管理。在人员招聘过程中,重视职业道德水平,尤其是会计人员,同时对其进行培训,增强其自我约束能力,在掌握现代成本管理方法的基础上,自觉执行各项法律法规,使其具有全新的成本管理理念和高度的成本责任感,满足房地产企业成本管理的要求。
五、结束语
在市场经济条件下,只有不断进行管理创新,建立健全、规范的管理体制,加强房地产企业的成本控制,才能使企业处于不断发展的状态,是企业适应市场、配置资源、持续发展的需要。房地产企业在成本控制方面,应建立成本控制战略,在目标成本的指导下,充分发挥公司各职能部门共同合作的优势,同时贯穿项目开发的各个阶段,来共同控制成本,降低费用,进行风险预测和评估,实现企业在项目规划决策中的预计效益目标。
【参考文献】
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关键词：房地产；项目成本；控制
0引言
伴随着我国城市建设的不断发展，房地产开发项目进入了蓬勃发展的阶段。在我国，由于国家对土地市场以及房地产市场进行了一系列的宏观调控，房地产开发企业必须按照市场经济要求，通过投标竞拍的方式取得土地的使用权。一系列的措施使得房地市场的竞争更加激烈，因此加强房地产项目的开发成本控制，对于提高企业的经济效益，增强企业的市场竞争力，合理利用土地资源，避免房地产市场泡沫以及避免国民经济的损失具有重要的意义。
1房地产开发项目成本控制概述
房地产开发项目的成本控制是指通过一定的组织以及管理措施，确保房地产开发项目的成本控制目标得以实现。房地产开发项目成本主要是指房地产开发企业为了开发房地产所支出的全部费用的总和，主要包括项目准备阶段的土地使用权出让金，征地以及拆迁补偿，前期费用，建筑安装工程费用，基础设施费用，公共配套设施费用以及房地产开发进行组织和管理而产生的管理费用与财务费用以及房地产的销售费用。房地产开发项目的成本控制，就是在房地产项目的开发实施过程中，对于各种费用进行管理，从而确保预先计划的成本目标得以实现，提高房地产企业的利润收益。
2房地产开发项目成本控制影响因素
（1）土地成本。房地产开发项目的土地成本主要是指土地使用权出让金与拆迁及各项征地补偿费用。随着城市土地资源的不断减少，以及国家土地红线的有力控制，土地成本价格不断上涨，已经成为影响房地产开发项目的主要因素。根据相关资料统计，土地成本已经达到了房地产企业项目成本的30%以上，因此，房地产企业必须根据土地成本对开发项目成本进行评估分析，并确定开发单位面积房产的土地成本，以此作为房地产项目实施的可行性分析参考依据。
（2）建筑安装工程成本。建筑安装费用主要是指建筑安装工程建设的总，包括建筑工程建设费用，设备与安装成本，室内外的装修工程成本。在房地产开发项目中，建筑安装工程成本占总成本的比例较大，随着我国国内建筑原材料价格的不断上涨，建筑安装成本也随之增加，因此，建筑安装工程费用也是房地产开发项目的重要影响因素。
（3）基础设施及公共配套设施成本。基础设施以及公共配套设施成本是指房地产开发项目的辅助设施成本，主要包括水电暖气的安装成本，道路绿化以及排水环卫等成本支出。
（4）财务以及管理费用。房地产开发项目的财务费用主要是指为开发项目筹集资金进行贷款所支付的利息以及各项手续费用，管理费用主要是指房地产企业开发项目管理以及经营活动的各项费用支出。由于房地产开发项目投资的周期长，投资金额巨大，因此财务以及管理费用也是房地产开发项目成本一项重要组成，在制定成本控制目标时必须加以考虑。
（5）房地产开发项目期间的各项税费。我国房地产开发项目的主要税费有耕地占用税，城市土地使用税，土地增值税，城市维护建设税，企业所得税，印花税以及营业税等，税费种类较多，因此，在开发项目的投资环节应该充分考虑各项税费，并制定相应的税务筹划，并将其作为成本控制组成的一部分。
3房地产开发项目成本控制完善措施
（1）加强设计阶段的成本控制管理。对于房地产开发项目而言，设计对于项目的投资效益起到直接的影响作用，例如房地产建筑设计标准，建设工程量以及招投标的限额等工程设计直接关系到工程成本的高低，因此必须加强房地产开发项目设计阶段的成本控制管理。在房地产项目设计阶段，对于方案的设计以及工程设计实施招投标方式，设计原则应该遵循在保证工程设计安全合理实用的前提下，尽可能选择施工成本较低，便于实施项目成本控制的方案。其次，应该做好设计施工图的审核工作，并采取一定的限额措施，在施工图设计中，根据国家或者地方的相关标准规范，对于建筑的外型，结构等技术图纸文件进行标准化设计，已尽可能的节省施工成本，提高施工作业效率。
（2）房地产开发项目施工阶段的成本控制。首先，加强房地产项目的施工现场管理。优化施工组织设计，结合施工现场的实际作业条件，统筹安排各项资源，做到施工组织设计的技术可行经济合理。对于重要的分部或者分项工程进行技术经济可行性分析，尽可能的节省施工成本，提高工程投资的利用效率。其次，加强工程项目建设施工材料的管理。施工原材料作为房地产项目成本的重要生产性支出，在房地产项目施工成本中占有较大比例，因此，加强材料的成本管理，对于房地产项目的总体施工成本控制具有重要的作用。材料的采购以及加工运输，结合房地产工程建设规模以及施工实际情况，确定材料采购总量以及供应单位，必要情况下建立材料采购的招投标制度。第三，加强施工阶段的工程量签证的监督与管理。对于房地产项目的工程变更，必须建立完善的签证管理制度，明确工程预算管理部门的职权责任分工，对于工程索赔，加强对工程索赔的预见性以及索赔的审查管理，做到工程量签证的处理及时管理完善。
（3）房地产开发项目竣工结算阶段的成本控制管理。由于房地产开发项目竣工阶段的成本已经发生，因此，竣工阶段的成本控制应该重点加强项目的审核阶段，对于按照设计施工图纸以及招投标文件与合同规定完成的，必须开具竣工验收单。对于材料的价格波动以及竣工调价的审定，应该加强工程签证以及预算的清理工作，严格按照合同规定，确定各项规费的的审查以及尾款会签管理，确保结算质量。
（4）完善房地产项目的销售阶段的成本控制。房地产开发项目销售阶段的成本控制主要是针对各项销售费用的控制管理。随着市场竞争的激烈化，房地产广告宣传力度逐步加大，费用支出也呈现不断增长的趋势，对于房地产开发项目的整体成本也具有重要的影响作用。销售阶段的成本控制主要集中在选择优秀的销售机构，制定合理完善的营销策划方案以及媒体的选择等方面。房地产销售机构的选择必须熟悉项目所在地的市场，可以在短时间内完成房地产项目的销售计划以降低销售成本。房地产营销方案的制定必须符合市场需求，可以通过建立体验营销模式，充分利用项目推广宣传费用。对于宣传媒体的选择，可以选择网络或者其他新型多媒体方式，以尽可能的节约宣传广告费用，对于实现房地产销售项目成本控制也具有重要的意义。
关键词:房地产 项目管理 成本控制
随着社会的不断发展，房地产已成为我国重要的经济支柱，有关房地产项目管理，应从房地产项目开始阶段直到项目竣工，通过科学合理的策划与控制，促使项目达成投资目标，并按照进度目标、质量目标等顺利进行。房地产项目管理中的核心内容就是加强项目的目标管理，而在项目管理的不同阶段，目标也会有所不同，但是成本控制应贯穿于整个项目管理过程中，以确保房地产项目的顺利完成。本文将对当前我国房地产项目管理中成本控制存在的问题、降低成本控制的有效手段等问题进行分析与阐述，以提高房地产企业的成本控制意识，实现利益最大化。
一、 房地产项目管理中成本控制现状
(一)忽略项目设计阶段的成本控制
投资决策是房地产项目的成本基础，虽然有关决策费用在总体成本中所占份额少之又少，但是对项目的整体成本影响高达90%以上。因此，在项目决策阶段就投入合理的成本选择，对经济的优化配置而言是最重要、最直接的手段。实际上，房地产项目的设计阶段就是对工程成本的控制源头，当确定投资计划后，就进入设计阶段，这是技术与经济合理结合的过程。但是我国大多设计单位中队工程项目的技术及经济分析不深入，在设计中出现“重技术、轻经济”的问题，设计人员也过于关注设计工程的质量问题，对成本问题没有直接责任，造成从项目设计阶段，就埋下了高成本隐患。
(二)缺乏系统的成本控制管理
在当前房地产项目管理过程中，很多企业为了降低成本，将工程肢解，分包给不同的承包人。因此在项目开发建设与施工的后期，分包工程施工单位和工程总承包单位在有关配合及施工质量、成品保护等问题上产生越来越多的矛盾，这也为房地产项目管理带来难题。由于在一个房地产项目中，涉及到的交叉作业多、参建单位多，各单位的进场与退场时间不同，公司既要与土木建筑企业、安装施工企业等签订施工合同，一些专业工程及配套工程的施工单位也与承包商签订了施工合同。由于成本管理不完善，签订的施工合同也不严密，施工单位出于自身利益的考虑，缺乏成本意识与合作意识，造成拖延工期及管理混乱局面，成本控制无从开展。
(三)成本控制管理的手段落后
当前在房地产项目管理中，有关成本预算工作的专业性落后，一些企业无法达到通行的国际标准，没有在招投标阶段就事先完成项目的成本预算工作。有些房地产项目时在投标阶段才预算成本价格，由于受到时间与技术的限制，目标成本不能直接落实到企业的各个部门、各个项目以及工程实施的各个环节中。在实际工作中，房地产项目的施工方应及时将已完成项目的实际成本与预算成本进行对比，分析出现成本偏差的原因，并及时采取纠正措施。
二、 降低房地产项目管理中成本的有效策略
(一)全面提高成本管理意识
成本管理是一个全员参与的全过程管理，若想提高房地产项目管理中的的成本控制手段，必须先树立全员参与、全面控制的意识，这种全员控制模式并不是某个人或者某个部门的责任，而是房地产项目中涉及到的各单位、各部门以及个人的全体责任，这才是全员控制的根本。全面控制并不单纯是指成本的管理与控制，更包含了项目管理的各方面都围绕成本管理来开展工作。全过程控制是贯穿于整个项目周期中，从投标开始直到中标后的具体施工及竣工，都需要加强成本控制的意识。
(二)加强设计方案的优化
房地产项目设计的质量与水平，对控制成本具有决定性作用，因此在项目设计阶段，就应加强成本意识。选择竞选方案或者工程设计招标的形式来获得合理设计方案并选择优秀的工程设计单位，通过先进技术的应用，合理降低工程成本，保证投资回报效益。对于房地产项目的设计，应采取多种方案对比的方式，从中选择既能满足项目需要，又利于工程造价经济化的方案，这也对后期的施工、投入使用成本等起到基础性作用。如目前我国一些房地产的项目方案中，由于过于追求视觉效果，设计出异性建筑，这些建筑由于轮廓复杂，对结构安全产生较大影响，且无形中增加了建筑外表的面积，不利于工程结构成本的控制。通过对设计方案的多次比选与论证，在满足房地产项目的结构功能、抗震要求、节能技术等基础上，还应对建筑的结构体系、合理布局、材料选择等有所重视，这些都与成本控制有密不可分的关系。
(三)建立健全成本控制机构管理
若想提高房地产项目的成本管理，首先需明确“由谁管理”、“如何管理”的问题。项目目标的责任成本管理是否落实到位，能否切实执行，关键在于控制组织是否完善。为了加强成本管理，各企业应成立成本管理领导小组，包括设计管理、施工管理、工程技术、财会、人力资源及经营等各个部门的领导和成员，主要负责项目部的成本指导、管理及考核，项目部也要成立相关的目标成本控制管理小组，负责项目部的各项责任成本的实施、核算、管理及考核。各专业部门之间，应注重加强横向的联系与配合，充分发挥各部门的职能作用，确保各项工作有法可依、有章可循，自觉从自身加强项目成本的管理工作。
另外，各部门要加强自身的责任，全体参与管理。项目经理作为房地产项目成本管理的第一施工负责人，应担任全面组织机构管理的工作，对项目的盈亏状况及时掌握并加以分析，并积极采取有效措施进行优化；工程技术部作为整个工程项目的技术控制与工程进度的负责部门，应确保质量，既要保证工期的顺利完成，又要加强降低成本；经营部主要管理合同的实施状况，主要负责对工程进度款的申报及催款工作，并对施工赔偿问题进行处理；财务部对工程项目的各项财务工作负责，及时分析财务状况并分析收支，保证资金的合理调度，确保工程的全面顺利开展。
(四)以技术创新降低成本
技术手段是实现房地产项目投资的必然保障。根据大量施工经验表明，在工程施工过程中，材料费所占比例居高，而直接费用对间接费用的高低产生重大影响。随着当前科技水平的不断进步，房地产项目在施工过程中，也应注重主体施工技术的提高，并加大对新技术、新材料、新工艺、新方法的采纳，利用技术成果的进步来有效缩短工期并节约成本。
由上可见，房地产项目中的成本控制是整个管理的核心任务，有效降低成本与企业经济效益直接挂钩，通过成本管理手段的加强，能够减少甚至杜绝房地产企业中的资金浪费现象，对促进社会与经济资源的节约意义重大。但是由于我国房地产项目管理中的成本意识不强、控制手段落后，仍需要采取一定的宣传、创新手段加强控制，才能促进房地产企业在激烈的市场竞争中始终立于不败之地。
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