时间：2022-03-31 13:53:30
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇车库买卖合同，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
乙方（购买方）： 身份证号码： 甲乙双方经过友好协商，就房屋买卖一事，在平等、自愿、诚实信用的前提下，达成如下协议：
第一条 基本情况
1、甲方自愿将以下房屋出售给乙方，乙方也已充分了解该房屋具体状况，并自愿购买该房屋。该房屋具体状况如下：
（1）该房屋座落于 ，建筑面积为 平方米；套内建筑面积_______ ___平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积______ ______平方米；
（2）该房屋的所有权证证号为 ；
（3）该房屋平面图及其四至见房产证。
2、附属于该房屋的阳台、走道、楼梯、电梯、楼顶、装修、卫生间、院坝等其他设施、设备，将随该房屋一并转让，且转让价格已包含在上述房屋的价款中，乙方不再另行支付价款。
3、该房屋占用范围内的土地使用权及其他相关权益随该房屋一并转让。
第二条 保证
甲方保证已如实陈述上述房屋权属状况和其他具体状况，保证该房屋没有设定担保、抵押等任何权属纠纷，保证该房屋不受他人合法追索。
第三条 房价款与付款方式
1、甲、乙双方经协商一致，上述房屋（包含第一条第二款列明的配套设施等）总房价款为： 元整（小写：￥ 元）。
2、支付方式、支付时间
（1）甲、乙双方同意，乙方在本合同签订之日支付给甲方人民币 万元
整，（小写：￥ 元），作为乙方购买甲方房屋的定金。
（2）在房屋产权证、土地使用权证等相关过户手续办理完毕之日起3日内，乙方一次性支付剩余房款 万元（小写：￥ 元）。
3、甲方在每次收取付款后，应当向乙方开具收款凭证，并注明收款时间。
第四条 交付期限
1、甲、乙双方同意，双方应于本合同签订生效且乙方支付定金之日起3日内到房地产主管部门办理过户手续。
2、甲、乙双方同意，甲方应于房屋产权证、土地使用权证等相关过户手续办理完毕且乙方全额支付房款次日正式交付该房屋；甲方保证正式交付给乙方的房屋为空房。
3、甲、乙双方应于房屋正式交付乙方后3日内向有关部门申请办理相关附属设施和相关权益的更名手续。
4、甲方应于合同签订生效之日起3日内将其落户于该房屋的户籍关系迁出。
5、办理以上手续应当缴纳的相关费用，由 甲、乙双方按国家规定各自承担。
6、甲方未按规定履行以上义务的，则按本合同约定承担违约责任。
第五条 违约责任
1、在办理房屋产权及土地使用权移转过户登记时，甲方应出具申请房屋产权移转给乙方的书面报告及主管部门要求的其它文件。如需要甲方出面处理的，不论何时，甲方应予协助。如因甲方的延误，致影响过户登记，因而遭受的损失，由甲方负赔偿责任。
2、甲方如不按本合同规定的日期办理房产过户以及交付房屋，每逾期1天按房价的总额3‰计算违约金给与乙方。逾期超过3个月时，乙方有权解除本合同，甲方除应按本条约定支付违约金外，同时应双倍返还定金以及返还乙方已支付的全部房价款。
3、乙方全部或一部分不履行本合同约定的日期给付房价款时，其逾期部分，乙方应加付按日3‰计算的违约金给与甲方。逾期超过3个月时，甲方有权解除本合同。
第六条 其他
1、该房屋正式交付前，甲方应结清物业管理、水、电、燃气、有线电视、通讯等相关杂费。
2、本合同未尽事宜，甲、乙双方可另行订立补充条款或补充协议。补充条款或补充协议以及本合同的附件均为本合同不可分割的部分。
3、甲、乙双方在履行本合同中若发生争议，应协商解决。协商不成的，任何一方均可向房屋所在地人民法院提讼。
4、本合同一式 份。其中甲方留执 份，乙方留执 份，为申请房屋所有权转移登记提交房屋权属登记机关一份。均具有相同的法律效力。
5、本合同自甲乙双方签订之起生效。
甲方（签章）： 乙方（签章）：
联系电话： 联系电话：
关键字：商品房买卖；法律问题
一、格式合同的利弊问题。商品房买卖中，合同作为保护当事人权益的法律依据，成为引发争议的焦点，涉及工程质量、计量、广告、交付等。对于专业知识和法律都相对欠缺的消费者，购房合同无疑是房产交易的重要法律依据，如何通过买卖合同来体现《民法》所赋予的公平原则，真正体现消费者的知情权，真正让消费者明明白白购房。采用格式合同诣在免除当事人反复磋商的麻烦，使当事人减少与每个缔约人单独磋商的过程，节约了个别交易成本；格式合同因其条款漏洞少，切实保护了缺乏相关知识的一般消费者的利益；格式合同作为要约形式，其内容一经确定，便相对稳定，给消费者以平等、无差别的待遇。但是，由于格式合同缺乏专门机关进行管理，没有同一法规进行有效规范，因而某些行业便利用自己本身的经济技术优势或行业垄断地位，在格式合同中规定一些不合理的侵害消费者利益的规定，具有地位的不平等性；以格式合同形式发起要约的服务行业，其同行之间不同行业之间为了在市场竞争中占据有利地位，在缺乏相应的约束机制的情况下，很容易滋生附条件交易行为，强迫易行为等不正当竞争行为，具有非协商性，给消费者正当权益的实现设置了巨大的障碍；格式合同运用的本行业专门术语，给普通消费者正确全面理解合同内容并真实表达自己的意思造成了困难，很容易导致消费者在并不真正明晓合同内容的情况下作出错误的意见表示，具有一方事先决定性，最终损害了消费者合法权益；格式合同形式的相对固定，内容也相对固定，对消费者的意见缺乏反馈机能，对消费者的要求更是缺乏针对性。
契约作为确定交易双方权利义务关系的依据，其重要性不言而喻。但交易双方在选定示范文本后可以就未尽事宜达成补充协议。一些开发商出于对自己利益的“严密保护”而在协议后加了不平等条款，或是在条款中出现了双方的违约责任不对等的现象，还有不少房地产商拒绝买房人写或修改补充协议，霸王条款由此产生。这不仅侵犯了购房者的合法权益，实践证明对开发商自身的信誉，形象起到了负面影响。由此可见，以公平原则制定补充协议才是对双方权益的最好保护。
二、因房屋质量引发纠纷问题。上海塌楼事件，给建筑行业敲响了警钟，房屋质量纠纷成为投诉的焦点。开发商所交付的物业如存在质量问题，一般视不同情况予以处理：即对于存在严重质量问题，将足以影响居住者人身安全的，购房者可予以解除合同；如果物业仅存在轻微的瑕疵，如漏水、细微裂缝等，可通过修补、给付违约金的方式补偿购房者的损失，即属一般瑕疵，买受人还是要履行合同义务。如果双方对物业是否存在质量问题存有争议的，仍需委托有资质的建设工程质量检测机构予以检测，以该机构出具的书面鉴定意见作为处理争议的依据。这将涉及到两个问题，即费用承担的问题和鉴定机构鉴定结论的效力问题。对此，双方当事人最好事先在预售合同中予以约定，否则，一旦发生质量问题的争议，双方不能就鉴定机构的选择和费用承担等问题达成一致的，则只能通过诉讼的途径予以解决，增添了当事人诉讼成本。实际上，质量问题往往成为一方推卸责任的借口，对此，为了防范法律风险，一定要在签订买卖合同时约定质量异议期。显然，双方没有约定质量异议期，也没有国家规定的质保期，理应遵守法定期限。
三、延迟交房的问题。出卖人应当将具备经综合验收合格或规划验收合格的商品房交付买受人使用，实践中延迟交件导致业主集体维权的事件屡见不鲜，开发商都是用所谓的“不可抗力”来逃避延期交房法律责任，使消费者蒙受损失。把施工中遇到异常困难及重大技术问题不能及时解决；政府颁布新法规或修改原法规而影响楼宇按期交付；市政配套的批准与安装的延误等等客观理由视作“不可抗力”。我国《民法通则》第153条对“不可抗力”作出明确规定，即不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，必须同时具备这“三个不能”，如地震、火灾、战争等不可抗力造成延迟交付，可适用免责；如是人为因素为表现形式，或自然现象属于的惯常气候现象引起的延迟交付，抗辩理由都不成立。房地产开发过程环节多、周期长，确定交房期限时必须综合各种因素作出决策，客观上反映出开发商对履约状态的一种责任承担，才能保证合同的顺利履行。一些开发商其自身专业程度不够，又受到调控政策影响，延迟交房期间一旦出现资金链断裂，企业破产或重组、转让和收购等情况，给购房者带来违约责任承担等诸多方面的困难和问题。
四、买卖合同缔结过程中的欺诈行为问题。近期杭州某个楼盘，预售时说800米内有地铁在建，但事实上，地铁规划已经取消，最近的地铁距离楼盘约4公里；“住宅科技体系”在宣传册上一时有一时取消，30多位业主纷纷要求退房。事实上，即便地铁属于开发商红线之外，也不能无中生有，如符合欺诈的构成要件，出卖人应承担责任；“住宅科技体系”为产品带来附加值，一旦是要约就要具体确定。商品房大多通过广告形式向社会公开出售，出卖人为了获得高额利润，就会在宣传广告上夸大渲染，而在交房时往往又无法兑现，上述问题涉及到商品房销售广告和宣传资料内容的性质认定。对于开发商为促销提出的很多承诺，不仅要以书面方式确认下来，而且要保证这些促销措施具有可操作性，并对商品房周围环境质量作出具有明确的公建指标的说明的广告内容直接写进购房合同，以具有法律约束力。
五、小区车库的归属问题。近年来房地产开发公司、物业管理公司和业主之间，由于小区车库、停车位的买卖、租赁、使用、收费产生的纠纷已成为物业管理纠纷中的主要问题。《物权法》第七十四条对此做出了明确规定，这就为解决小区车库、停车位的归属问题提供了明确的法律依据。《物权法》还规定，对外出租小区车库、停车位产生的收益属于全体业主共有，至于如何分配这种收益，有约定的从约定，没有约定的根据各业主房屋所占比例进行分配。实际上小区停车难的问题非常突出，目前，住宅小区规划内建造的地下车库，归属于业主还是开发商仍存在重大争议。车库归属问题不仅仅是私法主体之间的利益博弈，而是涉及到了对业主利益的强制性保护。因为业主由于其信息和经济弱势，无法与开发商在车库的归属甚或价格方面平等地进行协商，所以应当通过强行性规范对其利益进行倾斜和保护。《物权法》第七十四条的规定，是一个原则性规定，还需具体明确来保证其施行。基于上述法律规定，房屋买受人在签订商品房买卖合同时，应当在合同中明确约定小区车库、停车位的归属和取得方式，并约定小区建筑区划内的共有收益的分配方式。
综上，针对商品房买卖中出现的问题，2003年6月1日开始施行的最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，是人民法院正确及时处理商品房买卖合同纠纷案件，公平保护当事人合法权益的法律支撑和依据。但是，有些解释条款与行政法规还相抵触，有些在审判实践中需要解释的又未涉及。针对以上问题，结合实际提出几点思考：
（1）、为了避免上述纠纷发生，切实保护弱者的利益，并根据举证的难易程度，解决由谁来承担“举证责任”的问题刻不容缓。参照我国行政诉讼法对举证责任的要求，强化房产公司的举证责任。因为对于个人而言，房产公司具有更优越、更现实、更充分的举证条件，而公民个人本身就处在需要救济的弱者地位，取证难诉讼成本高。如果司法者加重他们的举证负担，无异于拒绝对他们实施法律保护。显然，利用举证责任这个诉讼中调节双方当事人权益的杠杆，才能避免看上去公平，但实际上不公平的现象发生。
（2）、惩罚性赔偿责任的适用。惩罚性赔偿以其全面补偿受害人的损失、制裁惩罚和遏制不法行为等多重功能，已逐渐被英美法系和大陆法系的各个国家立法逐步采纳，并由侵权纠纷向合同纠纷的方向延伸和扩展。可根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第四十九条和《合同法》第一百一十三条所确立的惩罚性赔偿原则精神，对商品房买卖合同中的某些出卖人违约恶意和欺诈的行为有条件地适用惩罚性赔偿。出卖人有主观恶意，完全摒弃了诚实信用原则，严重损害了市场经济的交易安全秩序，对此类行为仅仅依靠补偿性的赔偿不能有效地制裁和遏制出卖人恶意违约和欺诈的行为。惩罚性赔偿理论上有依据，实践中具有良好的社会基础，商品房买卖数额巨大，依法有效维护买受人的合法权益，是符合国际立法趋势和我国当前社会发展需要的。
（3）、政府加强房地产开发过程监督机制。市场是追求效益的，房地产商为了所谓的经济效益，往往不顾住户的利益，表现在：不按城市规划规范，楼群密度过大；有的面积“短斤缺两”，从中盘剥消费者；“粗制滥造”，安全隐患四伏；消防、水、电等设施达不到原有承诺的要求，质量低劣；随意扩大公摊面积，变相抬高房价；履约过程中恶意隐瞒规划情况、不能依约交付配套设施。诸如此类不规范或欺诈行为，视乎与监督制约机关毫无关系，更没有责任可追究。因此，政府这只看得见的手应发挥着重保证社会公平交易上，利用行政许可与行政强制维护市场秩序保护消费者权益，加大行政执法监督力度，严厉打击违法违规行为，采取处罚、曝光等手段依法淘汰一批信誉差、销售不规范的企业，提高企业的自律意识，发挥政府的监督职能，如预售监管、质量保障、规划审批、面积测绘监管、权证监管等等，最大程度化解期房预售制度带来的后遗症。
（4）、不断完善《商品房买卖合同格式文本》。随着房地产市场发展所带来的新的法律问题，在目前《商品房买卖合同》中很难全面地体现出来，而仅仅依靠补充协议，其“亡羊补牢”作用毕竟有限。因此，结合一些新的相关法律法规，进一步修改、完善和补充《商品房买卖合同格式文本》非常有必要。如：开发商义务与责任捆绑约定，提高违约的成本；购买精装修的房屋，买卖双方要对装修材料、装修质量、装修标准等内容在补充协议里进行约定等等。总之，对于合同中开发商的很多义务应该相应地约定好明确、具体的违约责任；对购房过程中消费者利益相对容易损害的地方,合同中应增加规范市场、限制开发商和加重开发商责任的条款，保护购房者的利益。
（5）、落实商品房质量保证金的具体措施。根据住建部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品房预售制度有关问题的通知》要求，各省市相应出台了实施细则，开发商预留商品房质量保证金交由金融机构托管，以解决因房地产开发企业破产、解散、离开本地等原因怠于或无法履行保修责任时的商品房维修问题。这一质量保证机制在实施过程中若能发挥正真的作用，无疑对开发企业、施工单位提高工程质量起到制约作用，更使广大业主的切身利益得到保障。
随着房地产调控的不断深入，如何确保购房者作出安全的选择？商品房动辄价值几十万，对于每个购房人来讲，都是一笔不小的数目，要学会保护自己，在买房前做好功课，减少后期的诸多风险。由于我国法律制度需要有一个完善和发展的过程，在商品房买卖中还存在着许多问题，买房人要在上述几个问题上加强认识，提高自己的法律素养，搞清合同中的细节问题或由专业律师陪同购房，防患于未然；而作为立法部门和有关机构，只有进一步完善我国的房地产法律制度，尽量使用准确的语言，确立精确的数字标准，房地产权利人的合法权益才能得到有效的保护。
参考文献：
[1]中华人民共和国《合同法》、《物权法》
[2]最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
[3]浙江省实施《中华人民共和国消费者权益保护法》办法
[4]杭州市城市房地产开发经营管理若干规定
[5]城市房地产开发经营管理条例
[6]杭州《都市快报》
个人购房合同范本简易
卖方： 姓名： 性别： 出生日期：
国籍： 住址： 电话： 身份证号码：
买方： 姓名： 性别： 出生日期：
国籍： 住址： 电话： 身份证号码：
买卖双方根据中华人民共和国法律，经过友好协商，自愿制定本房产转让合同，条款如下：
一、卖方有房产 个单元，坐落在 市 第 座 楼 单元，合计面积 平方米。现自愿将该房产卖给买方。售价为 币 佰 拾 万 仟 佰 拾 元整(原楼价为 币 佰 拾 万 仟 佰 拾 元整)。
二、买方对上述房屋已核实，并审阅了房产权证书及有关资料，同意交付上述房产价款。买卖双方一致自愿成交。
三、本合同一经签署，买方当即将房产全部价款交给卖方，卖方在收到该房产价款后，即将上述房产权证书及有关资料交给买方。
四、双方买卖成交后，即携带房产权证书到 市房地产权登记处办-理房产权转移登记手续，该房产所有权即归买方所有。
五、卖方所卖房产如有抵押、按揭等手续不清时，概由卖方负责，与买方无关。
六、买方交付房产价款后，而卖方不能交房时，则卖方应即退回房产价款，并负责赔偿买方损失。
七、本合同发生纠纷时双方应友好协商解决，如不能解决时，按下列第( )项方式解决：
1.向仲裁委员会申请仲裁;
2.依法向人民法院起诉。
八、本合同自双方签署后经 市公证处公证之日起生效。
九、本合同用钢笔填写与打字油印的文字具有同等效力。
十、本合同共 页，一式三份，买卖双方各执一份，市公证处执一份，均具同等效力。
卖方：
日期：
买方：
日期：
简单版本个人购房合同范本
甲方——卖方 乙方——买方
关于乙方向甲方购宜，双方经协商，达成协议如下：
一 甲方将其拥有独立产权的位于某市/区——的房屋(房屋所有权证编号 ，建筑面积 平方米)以人民币 元整(￥ _)出售给乙方。乙方愿意以上述价格向甲方认购该房。
二，甲方承诺：
1 向乙方提供符合要求的房屋资料以备查核。
2 保证对出售的房屋拥有独立产权。
3 保证该出售房屋未予出租。
4 自签订本协议起，保证将该房屋按约定价格售给乙方，期间不得反悔或将房屋出售给第三人。
5 按照前述业务的需要，及时签订各项合同文件和办-理各种手续。
6 在办-理产权过户时，应依要求将房屋产权资料交付贷款银行或贷款银行认可的机构持有。
三，乙方承诺：
1 保证按要求付清房费，予以贷款清还等。
2 按国家要求不改变房屋的结构。
3 按照前述业务需要，及时签订各项合同文件和办-理各种手续，并承担各项费用。
4 在办-理房屋过户时，应依要求将房屋产权资料交付贷款银行或其认可的机构持有。
四 违约责任
1 甲方违约，拒绝将房屋出售给乙方，应向乙方赔偿因此受到的损失，
2 乙方违约，没有向甲方购买房屋，应向甲方赔偿因此受到的损失。
五 协议的定立、履行、接触、变更和争议的解决适用中华人民共和国法律。
六 协议自双方签字或盖章之日起生效。
七 协议壹式两份，双方各执壹份。
甲方： 乙方：注明日期
最新二手房屋购房合同
甲方： (以下简称甲方)
乙方：(以下简称乙方)
为了确保甲、乙双方的合法权益，现就住宅及车库买卖有关事项签订协议如下：
第一条 经甲乙双方共同协商，甲方自愿将位于xxx市xx号2栋4单元8楼的住宅壹套及一楼车库杂物房壹间出售(出让)给乙方，其中：住宅建筑面积为153.18平方米，车库杂物房建筑面积xx平方米。
第二条 上述住宅及车库杂物房的出售价(含出让价，下同)为人民币壹拾陆万元整(￥xxxxxx元)(以下金额均为人民币)。此价格自甲乙双方签订协议书之日起不得变更。
第三条 付款方式：实行分期付款，首期支付陆万元整，第二期支付壹拾万元整。具体支付时间及方式如下：
(一) 乙方陪同甲方到银行归还上述住宅按揭贷款余额取回《中华人民共和国房屋所有权证》(以下简称《房产证》时支付甲方售房款陆万元整。
(二)在甲方办妥上述住宅所有权过户手续并将新的 《房产证》及车库杂物房的《使用权出让证》交给乙方的当天支付壹拾万元整。
第四条 甲方必须在收到乙方支付的首期购房款并归还按揭贷款余额取回《房产证》后的十五日内，与乙方共同到房产部门办-理上述住宅所有权过户手续，并将新的《房产证》交给乙方。上述住宅一经办-理所有权过户手续，房屋的产权及使用权归乙方所有，甲方不再拥有产权及使用权，原入住人员或存放的物品必须在住宅所有权过户后的十五日内搬离。
第五条 鉴于甲方原来只拥有车库杂物房的使用权而无所有权，仅取得车库杂物房的《使用权出让证》，而《使用权出让证》又不能到发证机关办-理“使用人”变更手续的实际情况，该车库杂物房及对应的《使用权出让证》自乙方付清上述购房款(含车库杂物房的出让金)之日起至该车库杂物房使用权终了之日止归乙方使用和保管。
第六条 上述住宅及车库杂物房的交易金额(人民币壹拾陆万元整)不包括售房应缴税费及办-理住宅所有权过户手续费等各种税费，此项税费由乙方承担。
第七条 违约责任：
(一)乙方未在规定的时间内将购买上述住宅、车库的款项支付给甲方的，由甲方按日加收违约金额的百分之 的违约金。
(二)甲方在收到乙方支付的购房款后未按规定时间办-理上述住宅所有权过户手续并将新的《房产证》以及车库杂物房《使用权出让证》交给乙方的，甲方除必须将住宅《房产证》及车库杂物房《使用权出让证》交给乙方外，必须按日支付全部售房款百分之 的违约金。
(三)甲方未在规定时间内搬离上述住宅及车库杂物房的，必须按市场房屋出租价格的三至五倍价格向乙方支付房屋租金。
(四)房屋买卖协议签订后，甲方违约不出售(出让)上述住宅及车库杂物房，如已收取乙方的购房款的，甲方除必须按乙方规定的时间退还已收取的乙方购房款外，必须另行支付给乙方三万元整违约金;如乙方已付款但终止购房的，甲方只按已收款项的80%退回给乙方;如未支付任何购房款，无论哪一方违约，违约方应向对方支付违约金壹万元整。
第八条 本协议经双方签字并经市公证处公证后生效。
第九条 本协议一式三份，甲乙双方各执一份，市公证处存一份。
甲方： (签名和手印)
（盖章）
地址：
电话：
联系人：
乙方(卖方):
（盖章）
地址:
电话：
联系人:
甲乙双方根据中华人民共和国合同法，平等互利，协商一致，同意签订本合同，共同信守。
1．货物名称、型号规格、基本配置、单位、数量、单价、金额及合同价见表1：（满足招标文件要求）*
2．技术资料
乙方应随货物提供下列技术资料：
2．1各系统的运用手册
乙方应以书面或电子文档形式提供给甲方。
3．交货地点__时间__或另见甲方书面通知。
4．售后服务：__
4．保修期__
5．验收
5．1本合同的验收期为货物正式运行后七天内。
5．2货物验收合格后，甲乙双方在结算验收证明书上签字并加盖单位印章。如甲方在货物送达后无正当理由而拖延验收或不验收超过上述本合同5.1款所规定的验收期的，则视为其已验收通过。
6．付款(详见双方说明的其它事项)
6．1本合同以人民币付款。
6．2乙方所供货物经甲方验收合格并出具结算验收证明书后，由区级财政国库收付中心依据财政国库部门审批出具的拨款通知书及其附件在七个工作日内付款。
7．质量保证
7．1乙方应保证所供货物是全新的、未使用过的，并完全符合行业规定的质量、规格和性能的要求。乙方应保证其货物在正确安装、正常使用和保养条件下，在其使用寿命期内应具有满意的性能。在货物最终交付验收后不少于本合同4.1条表3的质量保证期内，乙方应对由于设计、工艺或材料的缺陷而产生的故障负责。
7．2在质量保证期内，如果货物的数量、质量或规格与合同不符，或证实货物是有缺陷的，包括潜在的缺陷或使用不符合要求的材料等，甲方或使用单位应尽快以书面形式向乙方提出本保证下的索赔。
7．3乙方应在接到甲方或使用单位通知后，在本合同4.1条的响应时间内,免费维修或更换有缺陷的货物或部件。
7．4如果乙方在接到甲方或使用单位通知后，在本合同4.1条的响应时间内,没有弥补缺陷，甲方可采取必要的补救措施，但其风险和费用将由乙方负担，甲方根据合同规定对乙方行使的其他权力不受影响。
8．误期赔偿
8．1如果乙方没有按照合同规定的时间交货和提供服务，甲方应从货款中扣除误期赔偿费而不影响合同项下的其他补救方法，赔偿费按每周赔偿迟交货物的交货价或延期服务的服务费用的百分之零点五（0.5%）计收，直至交货或提供服务为止。但误期赔偿费的最高限额不超过合同价的百分之五（5%）。一周按七（7）天计算，不足七（7）天按一周计算。并且，买方可考虑终止合同。
9．合同转让和分包
9.1乙方不得部分转让和分包或全部转让和分包其应履行的合同义务。
10．适用法律
10．1本合同应按照中华人民共和国的现行法律进行解释。
11．合同生效
11．1本合同在甲、乙双方法定代表人或授权代表签字盖章后生效。
11．2本合同一式四份，以中文书就，甲、乙双方各执一份，另一份报雨城区国库科支付货款，另一份报雨城区政府采购中心备案。
12．双方需要说明的其他事项
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签约方：
甲方单位：乙方单位：
（盖章）(盖章）
甲方法定代表人乙方法定代表人
或授权委托人：或授权委托人：
（签章）（签章）
年月日年月日
结算验收证明书
雨城区政府采购中心：
兹证明雨城政采＿＿＿[]＿＿号采购履行完毕（合同编号：
YCZC[]_号），供应商所提供的货物（工程、服务）经__
__验收合格，请将货物（工程、服务）款￥：__元（大写人民币__佰＿拾__万__千__佰__拾__元）支付给：__。
收款单位：
开户行：
帐号：
购货单位：
论文关键词 住宅小区停车位 权利归属 立法缺陷
随着我国私家车数量的不断增加，城市土地的日益稀缺，城市小区业主与房地产开发商或物业管理公司因停车位归属不明而发生的纠纷日益增多。
我国《物权法》第74条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”该规定为“车位纠纷”的处理提供了法律依据，且充分考虑业主的利益，尊重“意思自治”，但也不无缺陷。
一、住宅小区停车位权利归属的理论争议
《物权法》制定过程中，理论界对应当如何规定小区车位的权利归属问题一直存在重大分歧，《物权法》的起草者对待此问题也摇摆不定，多次易稿。具有重要影响的学说主要有：业主所有说；开发商所有说；公摊面积所有说；成本分摊说；约定归属说。
业主所有说认为，小区停车位从法律性质上来说是相对于房屋建筑物（主物）的从物，根据主物与从物之间的关系，在买卖合同约定不明的情况下，应当依附主物即与房屋一起出售，所有权一并发生转移，由业主所有。
开发商所有说以“谁投资，谁受益”为依据，认为小区停车位是开发商义务以外的付出，停车位的建设应考虑投资与效益的原则，投资人分享利益，符合公平与等价有偿的法律原则。
公摊面积即公用分摊建筑面积，是指每套（单元）商品房依法应当分摊的公用建筑面积，由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。公摊面积说认为，住宅小区建筑物的面积若已包含停车位的面积，则停车位属业主共有，否则归开发商所有。
成本分摊说则以停车位的建设成本是否纳入住宅价格构成作为确定其权属的依据，若已纳入当属业主共有，反之则由开发商自主销售。
最后是约定归属说。此种观点认为，小区停车位的权利归属应依约定确定，《物权法》第74条采纳这一观点。笔者认为这一方式是可取的。其一，这是“私法自治”原则在物权法上的体现，有利于业主和开发商通过协商充分体现自己的意志，实现各方利益归属最大化。其二，实践中，业主对停车位的需求不同，以协商的方式能实现停车位的有效使用和管理。其三，若将小区停车位全部归为业主共有，则开发商提供停车位的热情将大大减弱，最终不利于业主利益的实现。
二、小区停车位权利归属的立法缺陷
（一）“首先满足业主需要”界定不明确，缺乏可操作性
《物权法》第74条第1款“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”体现了立法者对业主利益的优先保护，但“首先满足业主需要”的界定不明确，缺乏可操作性。
1.“首先”的理解易引起歧义
第一种观点认为，“首先满足业主需要”意味着开发商修建停车位后应当首先出租或出售给业主，而不能为盈利出卖给业主以外的第三人；第二种观点认为，该款意味着业主在与非业主条件同等时，对停车位有优先购买或优先承租的权利。第二种观点中，业主的优先承租权和优先购买权都是以业主和业主以外的第三人具有同等条件为基础的。在卖方市场下，开发商很可能刻意抬高小区停车位价格，使一般业主无法承受，从而合法地出租或出售给有较强经济实力的第三人。而第一种观点，不管其他人是否比业主处于更优地位，开发商都要先出租或出售给业主，有利于维护业主合法权益。因此，笔者赞同后者。
2.“首先满足业主需要”界定不明
满足业主的何种需要？是不是意味着满足了业主的需要后就可以流转给业主以外的第三人？开发商违反“首先满足业主需要”又将承受何种后果？《物权法》的规定都没能解决上述问题。2009年出台的《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第5条认定建设单位按配置比例将车位以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的行为即是符合“应当首先满足业主的需要”的规定。该解释也未能解决错综复杂的现实问题。
（1）满足业主的何种需要。有学者认为，应该限定为满足业主的现实需要，理由是业主的潜在需要具有不确定性，开发商即使建造足够多的停车位，也不能排除每个业主以后买车的可能性。但笔者认为，随着城市居民收入水平的提高，小区业主拥有私家车的数量也在急剧增加，应兼顾业主的“现实需要”和“潜在需要”，但“潜在需要”应限定在一定期间内。可规定开发商增设的可自主处分的停车位在一定年限内，应充分征求业主的意见，只有业主有权租赁和购买。
（2）满足了业主的需要后是否可以流转给业主以外的第三人。美国停车位权属制度排除小区以外的任何其他人拥有小区停车位的所有权；同时不允许小区内的停车场作为独立的专有部分单独买卖。在停车位已成为稀缺资源的现代社会，若允许小区停车位被业主以外的第三人所有，意味着停车位进入市场，势必造成车位价格上涨，也使小区物业管理困难，影响小区居民的生活质量。但笔者认为，满足业主需要后仍不允许开发商向非业主的第三人流转则显得过于僵化，对开发商过于严格。《物权法》第74条2、3两款已将停车位的初始所有权赋予开发商，那么，其所有权也应得到尊重。“过于限制或否定所有权人的处分权无异于否定所有权本身，与所有权的基本法理不合。”如上所述，开发商增设的停车位在一定年限内，应充分征求业主的意见，只有业主有权租赁和购买。期限过后，开发商欲转让车位时，应公告告知业主，而开发商与第三人对于车位的流转方式限制在出租范围内。这样，既可以满足业主的需求，也可以让开发商在一定程度上行使其停车位处分权。
（3）违反“首先满足业主需要”又将承受何种后果。理论界主要有两种观点：第一种认为开发商未满足业主合理需要，将停车位处分给非业主就意味着其损害了业主本应享有的合法权益。主张开发商与业主以外的第三人订立的合同无效，才能实现立法目的；第二种则认为违反“首先满足业主需要”的行为是可撤销行为。笔者从立法过程来看，更认同第二种观点。按2008年《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（征求意见稿）》第5条第1款规定，建设单位违反“首先满足业主需要”的规定，将停车位、车库处分给业主以外的人，业主请求确认该行为无效的，应予支持。可见，违反“首先满足业主需要”的行为并非必然无效，而是赋予业主向人民法院申请撤销该交易或认定该行为无效的权利，即是可撤销行为。
（二）未规定“约定归属”的主体、时间、未约定或约定不明时停车位归属不明
《物权法》第74条第2款是“私法自治”的体现，但条款并未规定约定的主体、时间和未约定或约定不明时停车位的归属，这在实践中无疑将缔约能力较弱的业主置于危险境地。商品房买卖合同多为格式合同，在“约定归属”缺乏法律规制的情况下，开发商很有可能利用“私法自治”，设立对购房者不利的条款，以车位稀缺为由，向小区业主合法地获取高额价款。
理论界对于约定主体和约定时间无太大争议，认为约定的主体应该是开发商和业主以及业主之间。约定的时间，既可以在签订商品房买卖合同时约定，也可以在签订商品房买卖合同之后另行专门约定。对于未约定或约定不明时停车位的归属，有的学者指出，业主在合同订立中处于弱势地位，在没有约定或约定不明时应推定归业主共有；还有的学者则是从语言逻辑角度考察，认为通过“通过出售、附赠或者出租等方式”与业主约定车位归属的前提是停车位归开发商所有。相比之下，前者更合理。其一，从《物权法》起草过程来看，三审稿、五审稿、六审稿均设计停车位没有约定或约定不明的应当由业主共有，可见立法者倾向于将未约定与约定不明的停车位交由业主。其二，房屋销售合同是开发商起草的格式合同，若做出的解释又偏向开发商，则会显失公平。其三，按现行《物权法》第74条的逻辑，停车位初始所有权是归属于开发商，开发商完全可以在合同中明确停车位的归属，若合同中没有规定停车位的归属，则可以推定开发商放弃主张停车位的权利。
三、立法建议
根据以上论述，笔者给出自己的立法建议。
（一）对小区停车位进行分类规制，并完善专有车位登记制度
停车位类型多样，确定其权利归属的前提是分类明确。笔者认为，可借鉴台湾法律的规定，将停车位分为法定停车位和增设停车场。法定停车场是开发商以法律规定的比例修建的，由全体业主共有，这部分停车位随住宅的销售一并发生所有权转移；为满足业主需要，开发商可额外增设停车位。这部分停车位，应当由开发商与业主单独约定，约定后属业主专有，并办理独立产权登记手续。
（二）法律上明确“首先满足业主需要”的界定，使其具有可操作性
开发商修建增设的停车位后在一定年限内只能出租或出售给业主，兼顾业主的“现实需要”和“潜在需要”，满足业主的需要后可出租给业主外的第三人。开发商违反“首先满足业主需要”时，业主有权向人民法院申请撤销该交易或认定该行为无效。
论文关键词 股东代表诉讼 股东直接诉讼 救济 融合
股东代表诉讼是指当公司权益受到侵害而公司却怠于或拒绝追究侵害人责任及实现其它权利时，具有法定资格的股东为了维护公司利益依据法定程序以自己名义代公司对侵害人提起诉讼，所得利益归于公司的一种诉讼制度。股东代表诉讼作为一种股东权利的救济手段在英美等国家已经发展得较为成熟，我国2005年《公司法》的修订使得股东代表诉讼正式成为股东维权的重要诉讼依据。由于股东代表诉讼在国内发展时间较短及制度规定本身还不甚完善，司法实践中争议和困惑可能不断涌现。通过对人民法院典型司法判例的关注和分析，将有助于我们加深对股东代表诉讼实务相关问题的理解。
一、股东代表诉讼案由选择的多样性及诉权范围的广泛性
《公司法》涉及有限责任公司股东代表诉讼的条款主要有第二十条、第二十一条、第一百五十条、第一百五十二条等，涵盖了股东滥用股东权利损害公司利益，控股股东、实际控制人、董事、监事、高管利用关联交易损害公司利益，董事、监事、高管及他人侵犯公司合法权益等情形，如给公司造成损失的，上述侵害主体应当承担赔偿责任。从法条内容上看，似乎股东代表诉讼的范围均是针对侵权行为提起的损害赔偿之诉。股东代表诉讼是否必须定性为侵权之诉，股东能否行代位行使所有属于公司的诉权？我们可从一则案例中得到启发。
2010年，福建省厦门市中级人民法院审理了一起周某等与林某商品房买卖合同纠纷上诉案。该案中，林某系万森公司持股49%的股东，但其并不参与公司经营，万森公司由自然人股东（同时担任公司董事长）实际控制，在董事长的安排下，万森公司与案外人周某（系董事长与其妻投资设立的一案外公司办事人员）签订了43份《商品房买卖合同》，将万森公司名下43个车库以每个5万元的价格销售给周某，周某已分期付清全部款项。据国土资源和房产管理局官方网站公布的信息：当时同地段每个车库的市场均价已达16万余元。林某得知后向万森公司监事发出《关于提起诉讼的请求书》，要求其在30日内起诉撤销上述《商品房买卖合同》，但监事并未提起诉讼。后林某自行提起诉讼，认为周某与万森公司签订的43份《商品房买卖合同》显示公平，要求法院判决撤销上述合同，将车库恢复登记至万森公司名下。两审法院经审理后均认为：万森公司董事长作为股东和实际控制人，将公司43个车库以远低于市场价的价格转让，属于滥用股东权利，损害了万森公司的利益，因受让人周某与公司实际控制人有密切联系，也非善意取得方。同时，法院认为，本案是一起股东代表诉讼，林某提起股东代表诉讼行使救济的方式有多种，林某选择的是撤销合同并返还原物，故本案可定性为商品房买卖合同纠纷。由于万森公司怠于提起诉讼，林某因此代位万森公司提起诉讼，其所代位行使的系万森公司的请求权，故林某可以代替万森公司作为讼争商品房买卖合同的一方当事人，依法提出撤销本案讼争合同之诉求。最终，法院支持了林某的全部诉请。
从本案中可以看出，法院对股东代表诉讼中股东的诉权采取了较宽松的态度，认为股东代表诉讼的案由应根据原告主张的具体案件事实及提出的诉讼请求灵活确定，不能局限于损害赔偿纠纷。股东因何事由提起股东代表诉讼，应以公司所受损害为准。现实生活中损害各有不同，救济方式也各不相同，不能简单地认为股东代表诉讼即为侵权诉讼。实际上，若本案林某选择追究实际控制人和周某对公司的侵权责任，则只能请求法院判决侵权人赔偿公司损失。同时，林某需证明存在侵权行为、侵权行为造成了损失、行为和损失之间具有因果关系，举证责任较重，尤其是本案的损失可能较难证明，且侵权人也未必有实际赔偿能力。但林某若选择代公司之位提起撤销之诉，则其承担的举证责任相对较轻，而且此举突破了合同相对性的约束，撤销合同将使得侵权人非法操作获利的目的完全落空，实际效果要好得多。
此外，该案的审判还澄清了一个重要的观点，即股东代表诉讼制度主要解决的是股东诉权的问题。股东代表诉讼的诉权本质上来源于公司的诉权，股东代行公司之权以维护公司之利益，其取代的是公司的法律地位，故凡是公司可以行使的权利（包括程序上的权利和实体上的权利），一般均应允许股东代位行使，公司享有直接诉权的对象都应该可以转化为股东代表诉讼的对象，股东代表诉讼适用范围应等同于公司本身作为诉讼主体时所适用的范围，不宜对股东代表诉讼的对象和范围作出过于苛刻的限制。
二、诉讼实务中股东代表诉讼与股东直接诉讼之辨析
与股东代表诉讼不同，股东直接诉讼是指股东为维护自己利益基于其股东身份而向公司、股东、董事、监事、高管等提起的诉讼。诉讼实务中，受害股东能否在一案中同时提起两种诉讼，能否抛开股东代表诉讼径直选择股东直接诉讼等问题是值得进一步探讨的。
（一）股东代表诉讼与和股东直接诉讼能否同案提起
2011年重庆市第五中级人民法院审理了这样一则上诉案件：利豪公司系泰和公司持股95.98%的股东，泰和公司董事长曾某因挪用资金罪等被判处刑罚，泰和公司内部股东之间产生纠纷。后两个自然人股东郭某和毛某掌管了泰和公司的公章和财务账册，利豪公司遂起诉请求法院判令郭某和毛某将持有的公章和财务账册移交泰和公司董事会，并向利豪公司赔偿经济损失6万元。一审法院认为，利豪公司因二被告的行为侵害了泰和公司权益，要求二被告停止侵害，向泰和公司董事会交出公章和账册。由此而言，是泰和公司和二被告行为产生了权利义务关系，而原告以泰和公司股东的身份直接向其他的股东提起诉讼却主张泰和公司的权益，不符合民事诉讼法关于原告主体资格的规定，不是本案件的适格原告，故裁定驳回利豪公司的起诉。二审重庆市第五中级人民法院对股东代表诉讼和股东直接诉讼两种起诉标准向利豪公司进行了释明，并建议其对诉讼请求进行区分，后利豪公司撤诉结案。
可以看出，该案中利豪公司的诉讼请求有两项：一是要求将公章和财务账册移交泰和公司董事会，二是要求向自己赔偿损失6万元。第一项诉请要求将公章和财务账册移交泰和公司董事会，是为了公司的利益，属于股东代表诉讼；而第二项诉请主张向自己赔偿损失6万元，是为了自己利益，属于股东直接诉讼。事实上，股东代表诉讼和股东直接诉讼的诉讼主体和诉讼标的均不相同，两个诉讼需要分别满足不同的受理条件，故股东代表诉讼和股东直接诉讼并不能杂糅在一个案件中，也不宜合并审理。因此，股东代表诉讼与和股东直接诉讼不能同案提起。实务中，对欲寻求救济的受害股东来说，起诉时应当分清股东代表诉讼与股东直接诉讼的区别，避免在同一案件中将两个不同之诉混淆。
（二）股东代表诉讼与股东直接诉讼的区别与融合
1.严格区分两种诉讼可能对受害股东救济不足
简单来讲两种诉讼的区别主要在于：
（1）损害主体不同。股东代表诉讼是公司本身遭受侵犯，股东间接受到损害；而股东直接诉讼则是股东自身权利受到侵犯。
（2）诉讼目的不同。股东代表诉讼中，原告股东起诉的直接目的是为了公司利益，当然间接地也是为了维护自己的利益；在股东直接诉讼中，股东行使诉权的目的纯粹是为了自身利益。
（3）诉讼程序不同。法律规定股东代表诉讼有前置程序，只有在公司董事会、监事会不出面追究的情况下，才能进行代表诉讼；而在股东直接诉讼中没有前置程序的要求。
（4）诉讼结果归属不同。在股东代表诉讼中，若原告股东胜诉，则胜诉的利益应当归于公司而非原告股东，若原告股东败诉，则判决对公司也产生既判力，而在股东直接诉讼中，无论原告股东胜诉或败诉，诉讼结果自然归属于原告股东。
虽然两种诉讼在理论上的划分非常清晰，但对于拟寻求救济的受害股东来说却未必如此泾渭分明。比如，某有限责任公司控制股东挪用了公司资产，不但侵害了公司的合法权益，也违反了对其他股东的诚信义务，受害股东似有权选择提起代表诉讼追回公司资产或者提起直接诉讼要求赔偿损失、退出公司。然而，因为我国《公司法》关于控制股东义务规定得较笼统，针对违反股东义务的救济措施不完善（比如缺乏此情形下股东有权退出公司的规定），法院可能仍以公司受到损失而股东只是间接受损认为受害股东只能提起股东代表诉讼。谁受到损失（损害主体）往往成为实践中认定诉讼性质主要依据。但是，实务中侵害行为纯粹只造成了股东受损，或者股东损失完全独立于公司损失的情形可能较为少见，故能撇开股东代表诉讼单独提起直接诉讼的情形可能少之又少。考虑到股东代表诉讼程序复杂、成本高及股东所获仅为间接救济等因素，严格区分代表诉讼与直接诉讼实际上对受害股东而言是保护不足的。
2.关于股东代表诉讼与股东直接诉讼融合的探讨
关键词:小区车库归属 物权法
一、关于住宅小区车库的几种立法观点
(一)业主共有业主是建筑物的所有权人,理应对小区的车库享有所有权。该观点认为小区的车库是整栋的建筑物的一部分,是附属设施,属于民法上的从物。业主的在获得房屋所有权后,就有权相应获得作为从物的车位车库。
(二)开发商所有
小区的停车位、车库的所有权应当归属于开发商。该观点认为独立小区停车位、车库是与整栋建筑物分离的独立物,业主房屋的所有权里不包含车位车库,它可以单独分开,进入市场自由交易。开发商建造建筑物,基于民法原始取得原理,当然拥有车位、车库的所有权。
(三)按照当事人之间的约定
小区车位、车库的归属和利用应当由小区业主自行约定。因为商品房交易属私法领域,而业主按照自己的意愿进行约定正是私法自治的基本民法原理的具体体现。同时,在市场经济条件下,通过当事人的约定进行交易,也能实现各方利益的最大化。
(四)以是否计入房屋交易价格确定归属
该观点提出业主在和开发商的商品房买卖合同中,应该就车库车位的成本或面积是否计入房屋交易总价做出约定,如果已计入房屋总价就归小区业主所有,否则车库车位所有权归开发商。 此种做法很好地协调了开发商和业主的利益冲突,也明确了所有权归属。
二、《物权法》第74条对于车库、车位归属的规定
(一)《物权法》第74条规定了用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。从该条规定可以看出法律对小区车库的市场交易时作出限制性的规定的。即要求开发商在规划小区车库时,首先要考虑的是业主的需求。因为车库作为建筑物的附属设施,对业主的意义重大,法律这样规定是对业主车位保有量的法律保障。同时笔者认为就是业主拥有优先购买权和优先租赁权。
(二)《物权法》第74条规定小区内车库归属交由当事人约定并列举了约定方式:出售、出租或者附赠等方式。这样的规定一方面遵循了市场交易规则,进入市场流通,当事人可以自由约定,方式多样。另一方面也给当事人交易留足了空间,他们可以根据各自利益考量,选择最能实现利益最大化的交易方式。
(三)《物权法》第74条规定占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,直接归属业主共有。占用业主的共有道路和公共露天场所,不需要花费成本,而这些公共道路、公共露天场所,属于小区业主的公摊面积。占用这些场地用做车位车库,当然应属于小区业主共同使用了,所有权属于小区业主。
三、《物权法》第74条规定存在的不足
《物权法》第74条规定小区车库车位应当首先满足业主的需要,但该规定过于原则、模糊。虽然从该条可以看出立法之初已对车库的自由交易作出了限制,但这只是原则性的宣誓。这样的规定对当事人的约束性不强,开发商很可能以此含蓄的法律用语,来逃避对业主的合同义务,谋取自身利益的最大化,从而使业主利益受损。此外,该条对当事人没有约定或约定不明时怎么处理也没有给出明确规定,这给司法实务带来了不便。这样实践中在当事人约定不明的情况下,就没有确切的法律规定予以调整。这就有待于日后相关的司法解释来解决。
四、小区车库争议的解决机制
(一)对“首先满足业主需要”原则的细化
首先要明确优先购买权或优先承租权的主体,一是权利主体。这里首指小区内的所有业主,既包括有车的业主也包括那些暂时没有买车的业主。二是义务主体。这里主要指开发商,他们作为房屋买卖合同的卖方,理应全面履行自己应尽的合同义务。同时笔者认为条件不等情况下,业主也应可行使优先购买权或优先承租权。因为开发商相对业主处于优势地位,凭借优势地位容易将车位与非业主进行交易而不是优先满足业主的需要,这样对业主是极不公平的,侵犯了业主的合法权益。
(二)没有约定或约定不明时的所有权归属
物权法规定了小区车库归属由当事人自行约定,但对没有约定或约定不明情况下如何处理,该法并没有给出明确规定。对此,笔者认为在约定不明时,小区车库所有权归全体业主。因为业主相对于开发商处于劣势,而他们同时又是小区的使用者,这样规定有利于保障小区业主的合法权益。
(三)国家强制力的适当干预
小区停车位、车库归属应当遵守市场原则,同时业主又极易受到开发商借助市场优势地位的压制。因此需要国家强制力的适当干预。一是通过立法对小区内车位、车库的出售或出租施加必要的限制,明确开发商和业主的权利义务;二是通过价格干预,根据市场对相关的价格进行限定,保障业主的价格权益。三是根据城市建设规划,合理确定小区停车位、车库配置数量,以满足业主的需求。(作者单位:南京航空航天大学人文与社会科学学院)
参考文献:
[1]王利明.论物权法中车库的归属及相关法律问题.现代法学.2006年09月第5 期.
[2]梅夏英,王亚西.论高层建筑物的车库权属.烟台大学学报.2006年10月第4 期.
[3]常西岭,翟全军.如何判断小区车库所有权的归属.中国审判.2006 年第7期.
产权房屋买卖合同范文一出卖人(甲方) _________________________________________________________ 买受人(乙方)_________________________________________________________ 房产所在地___________________________________________________________ 签订地点_____________________________________________________________ 签订日期_______年_______月_______日
出卖人(甲方)___________身份证号码? (房屋共有产权人)_________ 身份证号码? (房屋共有产权人)_________ 身份证号码?
(房屋共有产权人)_________ 身份证号码? 以上_______人是本合同中所述房屋的共有产权人。 出卖人及共有人以下均称简称甲方。
买受人(乙方)?_____________ 身份证号码?
以下简称乙方。
根据《中华人民共和国经济合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买房产签订本合同，以资共同信守执行。
第一条、房屋的基本情况?
甲方房屋座落在________________________________?位于第_ ___层?共
______(套)(间)?房屋结构为________?建筑面积为______平方米?房屋用途为_______。并附带_________间?位于___________________?面积为______平方米。
(详见土地房屋权证第_______________号)。乙方对甲方所要出售的房屋做了充分了解，愿意购买该房屋。
第二条、房屋内部设施设备?
包括__________________________________________。
第三条、本合同中所述房屋____________________的家庭(夫妻)共同安臵房产。 原建房售房单位允许转卖。该房屋没有产权纠纷，不存在房屋抵押、债权债务以及其他权利瑕疵。交易后如因权属问题有上述事项，由甲方承担，乙方不负任何责任。
第四条、上述房产的交易价格?
成交价格为每平米____________元。房款总计人民币___________元整(大写?____拾____万____仟____佰____拾____元整)。
第五条、付款时间与办法?
甲乙双方同意以现金付款方式分批付款
第一笔于________年________月________日将首付款(定金)人民币_________万元整交付甲方，付首款付款当天甲方开出收款收条给乙方，并注明收款数额及款项用途。
第二笔房款人民币 _ ______万元整于_____年____月___日付给甲方。
第三笔(尾款)房款人民币____拾____万____仟____佰____拾____元整，待该房产办理产权过户手续成为可能且房产已顺利过户至乙方名下支付给甲方?乙方应
在过户手续办理完毕之日起三个工作日内将第三笔尾款付给甲方。
第六条 甲方承诺及权利和义务
1、甲方享有按照约定的日期收取房屋款项。
2、甲方应保证其房产不存在质量和技术等有可能危害居住安全的问题?能够办理产权证书且顺利过户。
3、甲方保证并承诺对上述房屋及土地拥有所有权。除上述甲方各当事人外，不存在其他共有权人，且甲方各方均对处分该标的房产不存在任何异议。对于该房屋及土地的出售，不存在任何享有优先购买权的人。该房屋及土地没有任何诸如抵押等他项权利。该房屋也不存在任何诸如法院查封等权利处分受到限制的情况。
4、 甲方保证已如实陈述该房屋权属状况、附属设施设备、装饰装修情况和相关关系。附件一所列的该房屋附属设施设备及其装饰装修随同该房屋一并转让给乙方。
5、 甲方承诺乙方在第二笔购房款交付与甲方任何一方后，本合同项下房产实际所有者为乙方。甲方将此房产上的一切权利同时转让给乙方所有。甲方仅因自身及房产问题暂时无法为乙方办理过户手续，房屋暂时为甲方名下，但甲方对该房产不享有任何权利，乙方对该房产享有完全的权利。
6、 甲方确认此房产在乙方履行第二笔房款的交付后实际所有人为乙方，甲方不再对其主张任何权利，包括但不限于对外赠与、买卖、继承、出租等。
第七条 乙方承诺及权利与义务
1、乙方承诺拥有良好履行合同的经济能力和信誉，能够按照合同约定按时交付购房款。
2、乙方给付首付款时，甲方将该房屋，例如?拆迁安臵协议、房产登记证明凭证、村委安臵房证明、房屋钥匙等交给乙方保管。乙方在付清第二笔款项时即表明甲方完全转让本合同项下安臵房产及附属其上的一切权利。
3、乙方对该房产享有权利包括但不限于转让、出租、使用、装修装潢、拆除重建、享有拆迁补偿款等一切所有权基础上的附属权利，甲方仅在乙方要求配合时出面全力配合。
第八条 房屋及土地过户
1、 本合同签定时该房屋为小产权房，暂时不具备过户条件，但本合同为甲乙双方平等协商自愿达成财产及财产权交易之协议，并未违反相关法律法规。
2、 双方约定今后国家政策允许过户时?甲方在取到房产证等房屋权属凭证的当日应交予乙方保管并且办理预告登记手续，当日因其他合理的原因不能交予乙方且办理预告登记有困难时也应于当日通知乙方且于乙方协商具体的交付日期。
3、 甲方在取得产权证等相关权属凭证后三个工作日内应无偿协助乙方办理房屋及土地的过户手续。
4、 本合同履行过程中?买卖双方应按照国家及地方相关规定缴纳各项税、费买卖双方承担税费的具体约定如下：
第九条 特别约定
一、关于房产拆迁。本合同签订后，若该房屋遇到政府拆迁，甲方同意由乙方全权办理该房屋及土地的拆迁手续，领取拆迁补偿款、安臵房等全部收益归乙方所有，甲方不得干涉。拆迁过程中若需要甲方配合的，甲方需无偿配合。
二、关于房产再次买卖?
1、本合同签订后，乙方有权将该房屋转售给其他人，所售金额全部归乙方所有，甲方不得干涉。
2、本合同中乙方拥有的权益，新的买受人同样拥有，甲方需要积极配合。
三、关于房产收回
由于该房屋属于小产权房，甲方有权随时收回该房屋，甲乙双方约定乙方收回房屋需按收回时该房屋市场评估价格的叁倍一次性支付给乙方。
第九条 违约责任
1、乙方没有按照约定的期限内将房款交付给甲方，逾期达到一个月的，甲方有权解除本合同，乙方首付(定金)给甲方的房款归甲方所有，其余款项退回给乙方。
2、甲方不得擅自解除合同，若甲方擅自解除合同，乙方有权要求甲方继续履行合同或要求甲方退还乙方已付房款，并有权要求甲方支付按照同期银行贷款利率的二倍计算的利息损失，同时有权要求甲方支付违约金人民币贰拾万元整给乙方。
3、因甲方隐瞒房屋已交易事实或者以其他任何形式将本合同项下房屋出卖给第三人，将视为甲方收回房产，应适用本合同第八条关于房产收回的约定支付乙方回购款，同时乙方有权要求甲方支付违约金人民币贰拾万元整给乙方。
4、甲方不根据本合同的约定将房屋和产权证书交付给乙方且不配合乙方办理预告登记手续?视为甲方违约，乙方有权要求甲方交付房屋和产权证书，并有权要求甲方支付违约金人民币贰拾万元整。
5、甲方未按约定协助和配合乙方办理过户手续，乙方有权要求甲方支付违约金人民币贰拾万元整。并继续按照约定办理过户手续。
6、甲方不同意授权乙方全权办理拆迁手续、不同意无偿配合时、私自与拆迁方接触签订文件、在乙方不知情的情况下私吞因拆迁所应获得之利益的，乙方有权要求甲方返还因拆迁所获利益，并且按照拆迁时房屋评估价格的50%支付违约金。
7、其他以上未明确约定之事宜导致合同无法履行，过错方应赔偿损失并承担人民币贰拾万元整的违约金。
8、以上违约情形如有重复发生，违约金重复计算。
第十条 保证人责任?
甲乙双方充分了解上述合同，甲方各当事人愿向乙方提供连带责任保证，且本担保不可撤销。保证范围是因甲方不履行本合同或者违反合同约定产生的全部债务包括退款、违约金、损害赔偿金、利息、评估费、律师费等实现债权的综合费用等。
第十一条、双方约定的其他事项
第十二条、合同主体
1、甲方是_____________________________________共_____人?委托人为_________即甲方代表人。甲方及甲方代表人保证出售本房屋，签定本合同的时候经本房屋所有房屋共有产权人同意。
2、乙方____________?代表人是____________。
3、鉴于_________系未成年人?_________、_________系其法定监护人_________、_________承诺其有权出售该房屋并全权_________签订本合同，且无其他纠纷，否则由此产生的相关责任由_________、_________自行承担。(注本条适用于甲方安臵户中有未成年人时使用。)
第十三条、本合同如需办理公证?经国家公证机关________________公证处公证;但本合同不经过任何法律公证具有同等的法律效力。本合同在双方签字之日(_________年_____月_____日)起生效。本合同中空格部分填写的文字与印刷文字具有同等法律效力。
第十四条、本合同需由甲乙双方共同签字后方能生效。本合同一式_____份，一份_____张。甲方产权人及甲方委托人共持一份，乙方一份，留存备查。
第十五条、本合同发生争议的解决方式
双方本着友好协商，公平合理的原则签订本合同，签订本合同后，双方应严格遵守执行，不得以任何理由反悔。在履约过程中发生的争议，双方可通过协商解决。协商不成的，双方同意按以下的第_______方式解决纠纷。
1. 提交____________市仲裁委员会仲裁。
2.向本合同项下不动产所在地的人民法院提起诉讼。
第十六条、本合同未尽事宜，甲乙双方可另行约定。其补充约定由甲乙双方共同协商解决?与本合同同具法律效力。
甲方(签字)? 乙方(签字)? 身份证号码? 身份证号码?
年 月 日 年 月 日
产权房屋买卖合同范文二甲方(出卖人)：_________
地址：___________________________
联系电话：_________ 身份证号：_________
乙方(买受人)：_________
地址：___________________________
联系电话：_________ 身份证号：_________
根据国家和天津市法律、法规和有关规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上就下列房地产买卖事宜达成如下协议：
第一条 房屋的基本情况
1、甲方房屋(以下简称该房屋)坐落于_________ _________，房屋结构为_________，建筑面积_________平方米(以最终取得的产权证记载为准);该房屋平面图见本合同附件一，该房屋内部附着设施见附件二;本合同项下房屋相应的土地使用权随房屋一并转让。
2、甲方同该房屋开发商签订《商品房买卖合同》(编号： )，但该房屋尚未取得房地产权证。
3、甲方保证对所出卖的房屋享有完全的处分权并保证符合国家有关规定，而且没有产权纠纷和债权债务纠纷。
第二条 房屋面积的特殊约定
1、本合同第一条所约定的面积为《商品房买卖合同》(编号： )所记载面积。如房屋最终取得房地产权证的面积与《商品房买卖合同》(编号： )不一致，则以房地产权证记载为准。
2、如房屋最终取得房地产权证的面积与《商品房买卖合同》(编号： )不一致，每平方米价格保持不变，房价款总金额按房地产权证记载面积计算。
第三条 房地产权证办理的约定
如本合同项下房屋已具备办理房地产权证的条件，甲方应积极予以办理，其中产生的税费由甲方承担。如在前述条件具备的前提下甲方一个月内未予办理，则逾期一日按合同金额的1‰向乙方支付违约金。
第四条 价格
暂按《商品房买卖合同》(编号： )记载面积计算，该房屋售价为每平方米_________元人民币(大写： )，总金额为_________元人民币(大写： )。
第五条 付款方式
1、乙方应于本合同签订之日起____日内向甲方支付定金_________元整(合同总金额的20%)，定金最终抵作房款。
2、待该房屋取得房地产权证后，甲方与乙方办理产权过户手续，剩余房款按照法律及相关部门规定通过房款资金监管账户支付，甲方已收取定金应用于办理房产过户和资金监管手续。
第六条 房屋交付
1、甲方应于本合同签订之日起_________日内，将该房屋交付乙方使用，并于交付当日办理完毕配套交接手续。
2、乙方可对房屋按自己意愿进行装修。
3、如房屋需办理物业、入住或管理等手续甲方应于配合办理。
第七条 关于产权登记的约定
甲方应于本合同项下房屋取得房地产权证后7日内与乙方办理产权过户手续;如该房屋有贷款则应于取得房地产权证后7日内办理贷款清偿及房产过户等手续。
第八条 违约责任
1、如因甲方原因，造成该房屋不能过户到乙方名下或发生债权债务纠纷的，乙方有权选择解除合同，并要求甲方双倍返还定金。
2、如甲方单方解除合同，应双倍返还定金。
3、甲方如未按本合同规定的期限将该房屋交付乙方使用，自本合同规定的交付期满次日起，甲方迟延交付一日则应向乙方支付本合同价款1‰的违约金;逾期超过_________日，则视为甲方不履行本合同，乙方有权选择以下方式追究甲方的违约责任：
(1)终止合同，在支付迟延交房违约金的同时甲方还应双倍返还定金。或(2)甲方迟延交付一日则应向乙方支付本合同价款1‰的违约金，合同继续履行。
4、如发生本条1至3款的违约情况，导致合同无法履行或最终解除的，甲方还应赔偿乙方对房屋的装修损失。
5、如甲方未能按照本合同第九条的期限办理手续，则每迟延一天按照本合同价款的1‰向乙方支付违约金
6违约方应赔偿守约方为买卖本合同项下房屋支付的中介费。
第九条 税费的交纳
因本房屋所有权转移所发生的_________税费由甲方承担，_________税费由乙方承担。
第十条 声明及保证
甲方：
1、甲方有权签署并有能力履行本合同，如为人则人已经过权利人的授权。
2、在签署本合同时，任何法院、仲裁机构、行政机关或监管机构均未作出任何足以对甲方履行本合同产生重大不利影响的判决、裁定、裁决或具体行政行为。
乙方：
1、乙方有权签署并有能力履行本合同。
第十一条 合同的转让
除合同中另有规定外或经双方协商同意外，本合同所规定双方的任何权利和义务，任何一方在未经征得另一方书面同意之前，不得转让给第三者。任何转让，未经另一方书面明确同意，均属无效。 第十二条 争议的处理
1、本合同受中华人民共和国法律管辖并按其进行解释。
2、本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，双方同意将争议提交乙方所在地法院通过诉讼解决。 第十三条 不可抗力
1、如果本合同任何一方因受不可抗力事件影响而未能履行其在本合同下的全部或部分义务，应在该不可抗力事件发生后_________日内书面通知对方，该义务的履行在不可抗力事件妨碍其履行期间应予中止。如导致合同不能履行双方均不视为违约。
2、本合同所称不可抗力是指受影响一方不能合理控制的，无法预料或即使可预料到也不可避免且无法克服，并于本合同签订日之后出现的，使该方对本合同全部或部分的履行在客观上成为不可能或不实际的任何事件。此等事件包括但不限于自然灾害如水灾、火灾、旱灾、台风、地震，以及社会事件如战争(不论曾否宣战)、动乱、罢工，政府行为或法律规定等。
第十四条 合同的效力
1、本合同自双方签字之日起生效。
2、本协议一式_________份，甲方、乙方各_________份，具有同等法律效力。
3、本合同的附件和补充合同均为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等的法律效力。
甲方(签字)：_________ 乙方(签字)：_________
______年____月____日 ______年____月____日
产权房屋买卖合同范文三出卖人(甲方)：
买受人(乙方)：
甲、乙双方在平等自愿、协商一致前提下，订立本合同，条款如下，以共同遵守。
一、甲方将其村南 楼 室(建筑面积_____平方米)以人民币____万____仟___佰____拾____元整(￥____ 元)的价款出售给乙方。(含车库 号24平方米)
二、本合同签订后，甲方对本房屋使用、担保、抵押、买卖、占有等权利一并转让给乙方。
三、本合同签订后，甲方保证乙方享有对本房屋的使用权和所有权。乙方保证按期缴纳各项物业费用。
四、本合同签订后，甲方不得就该房屋与他人订立《买卖合同》。
五、违约责任
1、如果甲方出售的房屋存在质量问题影响到乙方居住权利的行使，一切责任由甲方承担，并应赔偿乙方的损失。
2、本合同签订后，任何一方不得擅自变更或解除合同。如因重大原因导致本合同的解除，甲方应按照市场评估价返还给乙方房屋所有款，并赔偿乙方的房屋装修费用。
3、如因国家规划设计部门的原因导致房屋质量和使用功能的，甲方应当通知乙方，如有补偿款发放，甲方应当全额退还乙方。
六、本合同未尽事宜，由甲、乙双方协商解决。如协商不成，可向当地人民法院起诉。
七、本合同一式两份，甲、乙双方各持一份，自签订之日生效。
甲方(签章)：
1、房地产法律制度的形式。
在目前的法律、行政法规、地方性法规、规章和规范性文件中，有关房地产行业的法律规范构成了现行的房地产法律制度。房地产的法律制度涵盖了土地使用权、房屋所有权、房地产开发和转让、房地产行业行政管理五大方面的内容，其各方面的内容都有可能涉及到房地产权这个重要问题。
2、房地产权法律制度的具体内涵与规范。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条规定：房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。第四十一条规定：房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。第四十八条规定：房地产抵押，应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。第五十九条规定：国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。第六十条规定：以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房地产管理部门申请房地产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。第六十二条规定：经省、自治区、直辖市人民政府确定，县级以上地方人民政府由一个部门负责房产管理和土地管理工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证书，依照本法第六十条的规定，将房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认和变更，分别载入房地产权证书。
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条规定：土地使用权转让时，土地上盖的建筑物、附属物同时转让。第二十四条规定：地上建筑物、其他附着物的所有权或者共有人，享有该建筑物、其他附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转移，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。第二十五条规定：土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让，应当按规定办理过户登记。土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依规定办理过户登记。
2003年9月1日实施的《物业管理条例》第二十七条规定：业主依法享有物业共用部位、共用设施的所有权与使用权，建设单位不得擅自处分。
建设部的《城市房屋权属登记管理办法》第五条规定：房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。第六条规定：房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。第三十一条规定：房屋权属证书包括《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》或者《房地产权证》、《房地产共有权证》、《房地产他项权证》。
《广东省城镇房地产权登记条例》第四条规定：依法核准登记的房地产受法律保护。房地产证是房地产权利人依法经营、使用或者处分该房地产的凭证。
《深圳经济特区房地产转让条例》第五条规定：房地产建筑物、附属物转让时，该建筑物、附属物的土地使用权同时转移，不得分割。
《深圳经济特区房地产登记条例》第二条规定：本条例所称房地产，是指土地及土地上的建筑物和附着物。本条例所称的权利人，是指权利人对土地的使用权和土地上建筑物、附着物的所有人，以及由上述权利产生的他项权利。第三条第二款规定：依法登记的房地产权受法律保护。第五条规定：房地产权利证书是权利人依法管理、经营、使用和处分房地产的凭证。
1994年9月实施的《深圳市房屋建筑面积计算细则》第一条第（二）款第2项规定：公用面积分为应分摊公用面积和不能分摊公用面积两部份。应分摊的公用面积包括室外楼梯、楼梯悬挑平台、内外平台、门厅、电梯房、多层建筑中突出屋面结构的楼梯间等。不能分摊的公用面积除前款所列之外，建筑报建时未计入容积率的公共面积和在关文件规定不进行分割的公共面积，包括机动车库、非机动车库、消防避难层、地下室、半地下室、设备用房、梁底标高不高于2米的架空结构转换层和架空作为公众休憩或交通的场所等。第一条第（五）款规定：“公共面积（包括应分摊公用的和不应分摊的）应由物业管理部门统一管理，其产权属应属于建筑物内参与分摊该公共面积的所有业主共同拥有，物业管理部门不得改变其使用功能或有偿出租（售）”。
1999年7月1日实施的《深圳市建筑设计技术经济指标计算规定》第2.1.8条规定：建筑物内可供公用使用的面积，包括应分摊公用建筑面积和和不分摊公用建筑面积。第3.5条规定：公用建筑面积分为应分摊的公用建筑面积和不分摊公用建筑面积。第3.5.2条、第3.5.2.1条规定：不分摊公用建筑面积包括地下室用于人防、设备用房、车库的建筑面积。
3、房地产权法律制度的特征。
从上述的相关规定中，人们可以清楚地知道我国现行的房地产法律制度具有以下的特征：
（1）在规范土地使用权与土地上盖建筑物之间的关系时，采用土地使用权和土地上盖建筑物所有权的法律概念和法律规范。
（2）只有具备土地使用权的当事人才有可能取得房屋的所有权，土地使用权与房屋所有权的权利主体一致，权利归属合一①。
（3）土地使用权与土地上盖建筑物不可分离的法律规范是强制性的。
（4）房地产权是土地使用权与土地上盖建筑物所有权合二为一的法律权利。
（5）在二级房地产市场中，不允许将土地使用权与房屋所有权分离、分割。
这意味着，只有土地使用权份额的建筑物才可能取得有房屋所有权，没有土地使用权份额的建筑物的法律权利只能依附于具有土地使用权份额的建筑物，而且是一种从权利。
（6）在二级房地产市场中，房地产的共用部位的所有权与使用权由买方依法所有，房地产开发商不得擅自处分。
（7）土地使用权和房屋所有权，或房地产权经国家机关法定登记后，其财产所有权（物权）的法律权利才得于确认和保护。
土地使用权和房屋所有权，或房地产权并非由合同约定而确权，其须经法定登记才得于确权和保护。
（8）土地使用权与房屋所有权可以分别登记，亦可合二为一登记。分别登记时，财产权利人分别取得《土地使用权证》和《房屋所有权证》《房屋共有权证》、《房屋他项权证》；合二为一登记时，财产权利人取得《房地产证》、《房地产共有权证》、《房地产他项权证》。
（9）《土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产证》是当事人房地产财产权利的法律凭证。
上述我国房地产法律制度特征，表明作为财产法律权利的房地产权，其形式和内容都较为特别，房依地存，地为房载，地转房随，房转地随②，法定登记，确权保护。房地产权是土地使用权与上盖建筑物、附着物的所有权合二为一的财产权利，房地产权经法定登记而确权，只有国家确认和保护的房地产权才能取得《房地产证》等房地产权证。
4、商品房住宅小区建筑物的房地产权表现形式与特点。
上述房地产权的法律制度和特征，表明住宅小区建筑物的房地产权具有以下特点：
（1）在形式要件上，只有取得《土地使用权证》和《房屋所有权证》、或《房地产证》的建筑物才具有房地产权。
（2）在实质要件上，只有取得有相应土地使用权面积份额的建筑物才具有房地产权。
（3）在现行的房地产行政管理制度下，只有计算建筑容积率（建筑面积容积率=建筑总面积/土地使用权面积）的建筑物才可以取得相应宗地号的土地使用权面积份额。
计算建筑容积率的建筑物权利人要依法向国家支付土地使用费，并可依法取得《房屋所有权证》或《房地产证》。
（4）对于不计算建筑容积率的建筑物（面积），由于其没有相应宗地号的土地使用权面积份额，因此，其权利人无须向国家交纳土地使用费，其初始登记时的法律权利依附于具有房地产权的建筑物（面积），不能单独取得《房地产证》。
（5）不计算建筑容积率的建筑物的房地产权利完全依附于计算建筑容积率的建筑物，其不能单独地从计算建筑容积率的建筑物中分离或分割。否则，将违反房地产法律的强制性规定。
（6）依据经典的“物权法”理论，计算建筑容积率的建筑物（面积）是主物，不计算建筑容积率的建筑物（面积）是从物。从物的法律权利依附于主物。主物转移，从物随之转移，主物与从物不可分割。
从物的法律权利依附于主物，但从物依然享有与主物相互联系的、可分离的使用、占有、收益的三项法律权利。
（7）在二级市场的房地产首次转让时，如果房地产开发商不违反与政府签订的《土地使用权出让合同》约定和相关法律规定，房地产开发商与买方双方当然可以在《房地产买卖合同》中作出如下的约定：主物和从物所有权转移给业主后，从物的占有、使用、收益的三项法律权利由房地产发展商享有。
但是，必须指出，上述的约定只是一项债权约定，而非是一项财产所有权转移的确认，从物的所有权仍然依附于主物而属于买方（8）房地产共用部位建筑物的所有权及使用权由业主依法享有，房地产开发商不得擅自处分。
二、土地使用权出让和《土地使用权出让合同书》中有关建筑物转让的约定。
政府通过拍卖、协议买卖方式将国有土地使用权出让给房地产开发商，土地的用途是建设商品房住宅，在付清地价，依法办理土地使用权转移登记后，房地产开发商取得宗地号土地使用权证书，宗地号的土地使用权属房地产开发商。
政府与房地产发展商订立《土地使用权出让合同书》约定了出让宗地号的土地面积、用途、地价、建筑容积率、开发建设完工期限等规定。同时，《土地使用权出让合同书》通常还有如下的约定：（1）房地产开发商除向政府给付土地使用权出让金……外，每年还必须按规定缴付土地使用权费。（2）房地产开发商在土地使用年限内依照法律、法规、规章的有关规定以及合同的约定转让、出租、抵押土地使用权，其合法权益受法律保护。（3）土地使用权的转让包括土地使用权连同地上建筑物的转让。（4）建筑物必须连同土地使用权一起转让，转让双方签订转让合同并到产权登记部门办理变更登记手续，按政府有关规定缴纳税费。（5）建筑物连同土地使用权转让后，新的土地使用者仍应遵守《土地使用规则》。
由此可见，依《土地使用权出让合同》规定，房地产开发商在二级市场首次转让建筑物时，必须连同土地使用权一起转让。
在商品房住宅小区建筑物时首次转让时，当房地产开发商将不计算容积率的建筑物（面积）以买卖合同方式来约定不转移，为房地产开发商所有时，房地产开发商将违反《土地使用权出让合同书》规定，买卖合同将违反房地产法律的强制性规定。
三、商品房住宅小区建筑物的房屋单元房地产初始登记和转移登记。
1、初始登记。商品房住宅小区的建设工程取得法定的建设工程竣工验收证书等法律文件后，房地产开发商将向房地产权登记机关申请办理商品房住宅小区建筑物的房地产初始登记。理论上，房地产权登记机关应按如下原则办理房地产权的初始登记：（1）明确计算容积率建筑物的建筑面积与宗地号的土地使用权面积的除商关系，以确定计算容积率建筑面积每平方米摊分的土地使用权面积份额。（2）明确每一房屋单元的建筑面积（含应直接分摊到每一房屋单元的公用面积）的土地使用权面积份额，以确定每一房屋单元的房地产权。（3）将不计算容积率的建筑物（面积）的法律权利确立并归属于计算容积率建筑物（面积）。
由此可见，在初始登记中，由于不计算容积率建筑物（面积）不能取得其所在地块的土地使用权面积份额，不能取得完整、独立的房地产权利，不能取得《房地产证》，其法律权利只能依附并归于计算容积率建筑物（面积）。
目前，在房地产初始登记的实务中，房地产权登记机关除办理《土地使用权证》、《房屋所有权证》，或《房地产证》外，对于共有、他项的房地产权证，房地产登记机关并不办理，停车位的法律权利归属亦不记载于房地产权证。
2、转移登记。在房地产二级市场，房地产开发商与买方签订《买卖合同》，买方依约付清购房款后，双方共同向房地产权登记机关申请办理首次房地产转移登记。
在二级市场首次房地产转移登记中，房地产登记机关将按《房地产买卖合同》的约定办理转移登记，将房屋单元的房地产权转移登记给买方，确认买方的房地产权。
在首次转移登记实务中，停车位的法律权利归属的转移亦不记载于房地产证权。
由于不计算容积率建筑物（面积）的法律权利只能依附在计算容积率建筑物（面积），当房地产开发商将商品住宅小区的房屋单元全部出售完后，不计算容积率建筑物（面积）的法律权利将全部转移并归属于小区房屋的所有权人，由小区全部房屋的所有权人共同共有。
四、商品房住宅小区停车位的形式和房地产权归属。
1、商品房住宅小区停车位的形式。
目前商品房住宅小区停车位存在可以分成二类四种形式：第一类是城市区域或商品房住宅小区里，独立建设的多层经营性停车位（场）；第二类是商品房住宅小区内的地面停车位、楼房首层架空层停车位、楼房地下停车位（场）。
2、多层经营性停车位（场）的房地产权归属。
在政府与房地产开发商订立的《土地使用权出让合同》和政府发出的《建设工程规划许可证》等法律文件中，均明确规定多层经营性停车位的土地使用权面积，该类停车位建筑物（面积）是计算建筑容积率的。因此，多层经营性停车位可以依法独立办理房地产权的初始登记和转移登记，该类停车场的房地产权利人为持有《房地产证》的当事人。
3、住宅小区地面停车位的房地产权归属。
地面停车位是经政府发出的《建设工程规划许证》批准同意，在商品房住宅小区地面上直接设置的停车设施。
房地产开发商预售或现售商品房住宅小区建筑房屋单元后，房屋单元办理初始登记及转移登记，房屋单元所有人按份共同拥有该小区宗地号的全部土地使用权。
由于地面停车位是直接设置在土地表面的停车设施，即是直接设置在房屋单元所有人按份共同拥有使用权的土地表面上，地面停车位的房地产权，实际上是土地使用权。鉴于房屋单元所有人按份共同拥有住宅小区宗地号的土地使用权，因此，地面停车位的房地产权由住宅小区房屋单元的所有人共同拥有。
4、住宅小区楼房首层架空层停车位的房地产权归属。
在现行的房地产行政管理法律制度下，首层楼房架空层停车位的建筑面积是不计算建筑容积率的，不能获得相应的土地使用权面积份额，其法律权利依附于计算建筑容积率的房屋建筑物（面积），是住宅房屋单元的从物。
首层楼房架空层停车位的房地产权，实际上是依附于房屋单元的占有、使用、收益的不完全物权。初始登记时，楼房架空层停车位依法不能取得独立的房地产权，其法律权利依附于计算容积率的房屋建筑物。在转移登记时，其不能取得房地产权证，其房地产权依附于取得《房地产证》的房屋单元。
根据本文以上阐述的房地产法律制度，房地产开发商在转移房地产时，首层楼房架空层停车位不能从计算建筑容积率的房屋单元中分离或分割，不能将首当其首层楼房架空层停车位的产权约定为房地产开发商所有。否则，将违反相关房地产法律的强制性规定。
房地产开发商预售或现售小区房屋单元后，房屋单元办理初始登记和转移登记，首层楼房架空层停车位的房地产权应依法随房屋单元的转移而转移。
可见，首层楼房架空层停车位的房地产权依附并归属于该幢楼房的全体房屋单元所有人。
5、小区楼房地下停车位（场）的房地产权归属。
在现行的房地产行政管理法律制度下，楼房地下停车位的建筑面积亦是不计算建筑容积率的，因此，楼房地下停车位的产权状况与首层楼房架空层停车位的产权状况如出一辙，楼房地下停车位的房地产权依附并归属于该幢楼房的全体房屋单元所有人。
五、商品房住宅小区的停车位不计算建筑容积率的建筑物（面积）时，房地产开发商与买方在《买卖合同》中约定“停车位的产权属于房地产开发商”的条款违反法律的强制性规定，该类条款无效。
在二级市场的房地产买卖实务中，许多房地产开发商在《房地产买卖合同》约定小区不计算建筑容积率停车位的产权归所有。政府房地产行政管理部门，或房地产开发商往往在格式合同文本约定：“小区停车位的产权属于卖方”、“停车位的法律权利属于卖方”。
从本文上述的阐述中，人们可以清楚地知道，该约定违反了政府与房地产开发商所签订的《土地使用权出让合同》中的有关约定，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条有关不允许二级市场将土地使用权与房屋所有权分离、分割的强制性规定，违反《物业管理条例》第二十七条的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）款规定，该类约定条款无效。
此外，政府房地产行政管理机关应按《土地使用权出让合同》的约定和法律规定，追究房地产开发商的违约责任；买方可提起民事诉讼或申请仲裁，请求人民法院判决或仲裁机构裁决确认该类条款无效。
当然，对上述房地权利发生分离时、交易无效的法律观点，有学者认为值得商榷，认为“对房屋所有权和土地使用权在交易过程中是否只能作为一项交易的财产对待，应当根据各类交易的具体情况具体分析”③。
六、买卖不计算建筑容积率停车位的行为违反法律强制性规定，买卖该类停车位的合同无效。
在目前的房地产法律制度之下，不计算建筑容积率停车位依法不能取得《预售许可证》或《房地产证》。
在房地产买卖实务中，房地产开发商往往在《房地产买卖合同》中约定，不计算建筑容积率停车位产权为其所有，然后再出售停车位，或以出租为名，行买卖之实。房地产开发商在没有取得政府房地产管理机关发出的《预售许可证》或《房地产证》的情况下，售卖小区不计算建筑容积率停车位，或将停车位与住宅房屋单元捆绑售卖的现象司空见惯。
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条第一款第（四）项和第六十七条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条（四）项和第三十九条、《深圳经济特区房地产转让条例》第三十四条、第三十条和第五十九条、《商品房销售管理办法》第六条第一款和第三十八条等规定，房地产开发商预售或现售房地产的，法律强制规定房地产开发商应取得《预售许可证》或《房地产证》后，才能进行房地产买卖活动，否则，房地产管理机关将依法给予查处。
由此可见，房地产开发商在未取得小区停车位的《预售许可证》或《房地产证》的情况下，售卖不计算容积率停车位的行为，违反法律强制性规定。
此外，售卖不计算建筑容积率的停车位，还违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条有关不允许二级市场将土地使用权与房屋所有权分离、分割的强制性规定。
根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）款规定，房地产开发商与买方签订的买卖停车位合同应依法定程序确认为无效合同。
七、应进一步完善房地产的法律度，明确商品房住宅小区中不计算建筑容积率停车位的法律权利归属。
目前，对商品房住宅小区不计算容积率停车位可否买卖、应否买卖有两种截然不同的意见，房地产开发商群体和消费者群体的意见泾渭分明。房地产开发商大多主张不计算容积率的停车位可以买卖，其主要理由在于充分调动房地产开发商的投资停车位的积极性，满足社会大众的需要。消费置业者则大多主张不计算容积率的停车位作为住宅小区的公用设施，不宜由少数人或强势集团独占，以避免有限的不计算容积率停车位的共用资源被少数人垄断使用，损害住宅小区的普通市民的整体利益，而且住宅小区的不计算容积率的停车位已计入房地产开发的建设成本之中，房地产开发商不应利用不计算容积率的停车位谋取非法的商业利益。
据媒体报道，深圳市目前平均每3.3部车辆才有一个停车位④，全国各地均存在停车位的资源远远不能满足社会的需要的状况。如何有效地调动房地产开发商投入更多的资源建设停车位？怎样才能合理地、有效率地利用停车位资源，并在二者之中取得平衡？如何才能有效地保护当事人合法权益？这值得人们的关注与思索。
1、加强对房地产财产权利的法律保护。现行的房地产法律制度存在诸多的缺陷，如：对土地使用权与上盖建筑物所权之间的关系，不计算建筑容积率的建筑物所有权或他项权利的归属关系，主物与从物之间的关系，建筑物共用部位的范围界定等等，缺乏明确全面而又清晰的规定，对房地产财产权利的来源、确权、保护产生不同的认知与解读，给社会经济秩序带来诸多的问题。小区停车位产权归属的争议，源于现行房地产法律制度的缺陷，源于政府房地产行政管理机关对房地产市场行政管理的缺位和错位。应尽快完善我国的房地产法律制度，强化法律对房地产财产权利的保护。
2、提高有关房地产制度的法律位阶。现行房地产制度的法律位阶大多处于较低的层次，许多事关房地产财产权利起源产生于地方性法规、规章、或规范性文件，对房地产财产权利的保护缺乏力度。应进行一步提升房地产财产权利制度的法律位阶，将具有前瞻性、公平性、合理性的具体规定上升为法律或行政法规。
3、完善房地产财产权利的登记确权保护措施。房地产作为要式登记、确权保护的不动产，登记确权保护的具体措施是否完善，直接关系到房地产财产权利的保护能否真正落实这一重大问题。登记机关现行发放的《房地产证》，对建筑物共用部位、他项权利不予记载的登记方式，无意中给政府房地产行政管理部门、房地产开发商拟定的，有违法律规定的格式合同条款大开方便之门。房地产财产权利人无法借助所持有的《房地产证》，以完全物权的绝对权直接对抗该类违法的合同条款，保护自身的合法权益。尽快完善房地产财产权利的登记确权保护措施，提升登记确权制度的法律位阶，对保护当事人合法权益，遏制违法行为，将会起到立竿见影的良好效果。
关键词:广告条款效力；风险规避
一、广告条款效力
为了吸引购房者眼球，房地产广告往往采用夸大的、美化的广告海报等宣传手段博得购房者关注。广告条款效力一般分为以下三种：具体确定的广告内容即使未写进合同中也视为合同内容，具有法律效力，需要承担履约责任；较为具体的广告内容，需写进合同后才具有法律效力的，只有在正式签订的合同中明确后才承担相应的履约责任；非具体确定的内容一般不具有法律效力。由于广告条款效力问题造成购房人与开发商产生纠纷的处理意见，最高人民法院司法解释有明确规定。购房者误信广告“景观绿地、业主私享”等收到房子后绿地变成立体车库了；学区房学片儿调整了……这些争议引起的诉讼不在少数。房地产开发商多会以“广告是要约邀请”为由进行抗辩。最高人民法院司法解释明确规定销售广告和图片资料只要对商品房及相关设施做出具体确定的说明与允诺即视为合同内容，开发商违反应当承担违约责任。
二、风险规避
2016年2月1日新的《房地产广告规定》规定广告内容不能含有封建迷信、不能含有办理户口承诺、不能含有升值承诺、不能做误导宣传等。以后“地铁房”“学区房”“投资首选”“距市中心10分钟”等内容都是违法广告内容了。新规对违规广告具体内容作了明示，进一步保护了消费者权益。但是商的营销广告也有变通办法如“学区房”改成“紧邻某知名中学”，“地铁房”改成“政府规划中待建的地铁介绍，以上信息来源于……”博大精深的国学同义词替换，不仅“朦胧美”而且还绕开新规、规避处罚。为规避风险，房地产宣传广告具体操作过程中须注意以下几点：
(一)明确提示
广告宣传须使用明确提示语避免广告内容构成要约：明示本广告为要约邀请，双方的权利义务以商品房买卖合同为准。沙盘、户型图、效果图明示仅供参考，以最终签署的商品房买卖合同为准。介绍项目周边信息内容明示：对项目周围环境、交通及其它公共设施的介绍，仅提供相关信息，不做为本公司对此作出承诺。销售人员在现场解说时明示：由于口头传递信息的不确定性，请广大客户阅读正式文字资料，买卖双方的权利义务以最终签署的商品房买卖合同为准。对合同订立和价格有重大影响的因素如占地面积、容积率、绿化率、户型结构等在广告宣传中应特别注意，在核实确定无误后才能。若无十足把握广告内容切忌明确具体，防止成为要约而约束己方。
(二)明示效力
开发商应对广告内容的效力进行明确说明。开发商不仅要注明广告的效力，还需要将该条款字体予以突出并采用足以引起对方注意方式进行提示，以证明开发商已尽到提示义务，以避免不必要的纠纷发生。按照司法解释广告中的内容若明确具体可以构成合同内容。成为合同内容后一旦违反开发商应承担违约责任。
(三)免责条款
开发商明确在购房合同或补充协议约定售楼广告、售楼书、样板房等推广材料仅为宣传目的不列为合同的附件和组成部分，购房者不得据售楼广告、售楼书、样板房等推广材料提出任何主张或要求的免责条款。这种免责条款不违反法律法规的强制性规定双方均应当按照约定履行。法律规定协议内容中“一经售出，概不退换”、“本公司对因施工单位责任造成的质量问题不承担任何责任”等内容的免责条款不得作为合同的组成部分。为保障开发商自身的利益，可在合同正文中规定排除广告宣传内容的免责条款以避免处于被动地位造成不必要的纠纷承担违约责任。
(四)真实可靠
广告内容需要保证一定真实，过于夸张的宣传可能引来诉讼风险。在宣传内容的确定上要把握好尺度，减少纠纷的发生，树立诚信良好的企业形象。内容要符合法律规定避免对户口、就业、升学做出具体、明确的承诺。这些内容会因违反法律规定而受到相关部门的行政处罚。广告中需要使用他人肖像或姓名的，应当征得当事人书面同意。内容不得贬低其他房地产开发商或其他项目的商品或者服务，不得未经许可擅自使用他人注册商标、名称等以避免损害他人合法权利，避免不正当竞争的行为出现。
三、结束语
总之广告是房地产营销中最主要的宣传手段。房地产开发商为了扩大销售在广告中盲目采用夸大宣传、虚假宣传模式必将引起纠纷。房地产开发商必须正确认识广告的法律属性，有效规避广告风险，避免承担违约责任和经济损失，是当前房地产行业亟需关注的法律问题。建立健全房地产行业在广告宣传中的风险规避是一项系统工程。房地产行业在广告宣传中的风险规避,最好的方式是将法律风险意识贯穿于整个房地产项目运营过程中。房地产行业只有规避好广告风险,才能从根本上减少房地产开发商的损失，从而促进整个房地产行业持续健康发展。
参考文献：
[1]孙琛.房地产营销风险防范[J].合作经济与科技,2014
[关键词]商品房买卖；消费者权益；保护对策
一、商品房消费者权益保护的必要性
1.商品房消费者的弱势地位。一方面商品房消费不仅要精力、金钱和时间，还需建筑、房产、法律知识等专业知识，但现实中的消费者很难成为专业人才；另一方面由于政府收取的出让金越来越高，经过不断倒卖，土地转让金也会越来越高，地价越高，房价也越高，商品房消费者不得不为此付出沉重的代价。当房地产市场的价格狂涨时，消费者购买力却在不断下降，消费者与开发商相比，经济实力、技术和诉讼能力等方面都处于弱势。
2.开发商不择手段谋求企业利益最大化。消费者在购买房屋时很大程度上要依赖于经营者，经营者往往利用这种依赖，通过各种暗箱操作，谋求企业利益最大化。少数房地产商不顾工程质量，偷工减料，损害了消费者的利益，房地产市场的暴利刺激了一些不法开发商钻法律空子，获取非法的利益。比如房地产开发公司报规划用途是“防空设施”，实际作为地下汽车库建造，在没有说明能不能做出车库产权证的情况下，以每车位6万元的价格卖给业主，最后业主花钱买了一个没有所有权的停车的地方。
3.房地产纠纷问题解决率低。据统计，全国房地产市场的消费者投诉数量每年增长20％左右，而且涉案金额大，但相比其他领域的投诉，房地产市场的投诉解决率却是最低的。房地产消费投诉率居高不下，问题解决率低，损害了消费者的利益。
二、商品房买卖中消费者权益类型
1.知情权。消费者享有知悉其购买、使用的商品和服务的真实情况的权利，侵权行为比如未取得相关证件就现售房或者预售房。
2.安全权。消费者在购买、使用商品房和接受相应服务时，享有人身、财产安全不受损害的权利。作为开发商，有义务保证其提供的房屋符合保障人身、财产安全的要求，对可能危及人身、财产安全的，应当向消费者做出真实的说明和明确的警示。侵权行为比如房屋基础设施工程出现裂缝、房间和外墙面出现渗漏，供热与供冷系统不发热或不制冷等。
3.自主选择权。消费者享有自主选择商品品种及服务方式的权利，经营者不得强制消费者购买或接受其服务。侵权行为比如强迫业主选择某一物业公司、强迫选择某一按揭银行、限制买房人的年龄等。
4.公平交易权。消费者在购买商品或接受服务时有权获得质量、价格、计量等方面的公平交易条件，有权拒绝经营者的强制交易行为。侵权行为比如房产证迟迟不于办理，开发商把本应由自己承担的房屋面积测量费、房屋产权初始登记费、房屋交易过户的部分费用转嫁消费者，交付面积中的欺诈。
5.获得赔偿权。因购买、使用商品或接受服务，受到欺诈，依法享有获得赔偿的权利。侵权行为比如视觉欺骗，以高超的美工甚至有他人的项目形象制作悦目的效果图，商品房模型来展示高绿化率，齐全的配套设施、便利的交通，以及房产的豪华典雅，但最终结果可能完全不同。
三、商品房买卖中消费者权益的保护对策
1.对知情权的保护对策。首先可以根据《商品房销售管理办法》第7条和《城市商品房预售管理办法》第5条，查阅房地产开发商《企业法人营业执照》、《房地产开发企业资质证书》《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》。其次可以依据《商品房销售管理办法》第23条规定，查阅《商品房销售管理办法》、《商品房买卖合同示范文本》和《城市商品房预售管理办法》的权利。最后有查阅所购商品房基本情况的权利。商品房基本情况包括商品房的座落位置、设计环境，这是商品房外在表现的最基本特征，体现在商品房所座落的幢(座)号、门牌号、层数、面积、建筑结构、层高及用地红线内的设施配套，如绿地、楼间距等，这些指标应当与所附的规划、设计图的标注一致；商品房的面积构成、计价内容、付款方式及商品房有关费用承担；商品房的用地性质、使用年限。
2.对安全权的保护对策。一方面有根据《商品房销售管理办法》第7条，要求开发商提供相关行政部门的综合验收合格证明权利；另一方面有根据《建设工程质量管理条例》第39、40条，查阅《磺量保修书》的权利。
3.对自主选择权的保护对策。一方面有观察周边基础设施、公共配套建筑的权利。买房子很大程度是买环境，基础设施、公共配套建筑状况是生活的重要保障，也是房产升值的重要因素，所以观察周边基础设施、公共配套建筑很重要。基础设施主要是指与商品房及商品房所在小区建设相配套的供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等设施，公共配套建筑是指与商品房及商品房所在小区建设相配套的教育、商业、饮食、娱乐等公共建筑；另一方面有了解物业公司情况的权利。物业公司主要职责是专门从事地上永久性建筑物、附属设备、各项设施及相关场地和周围环境的专业化管理，为业主和非业主使用人提供良好的生活或工作环境的企业。收费合理、设施完善、管理科学、服务良好的物业管理能使房产保值、增值；相反则不仅会影响消费者自己居住，而且也不利于出租和将来转让。
4.对公平交易权的保护对策。首先有查阅商品房是否被设定抵押或其他使房屋权利受限制的情形的权利。依据《物权法》规定，设定抵押的商品房转让是不自由的，需要经过抵押权人同意。再看看房屋有没有卖个其他人，防止“一屋二卖”。其次有查阅商品房建筑面积测绘成果合法性的权利。依据《房产测绘管理办法》第8条和第18条之规定，消费者可以委托房产测绘单位测面积，房地产行政主管部门应当对测绘结果进行审核。再次有查阅规划、设计的权利。依据《商品房销售管理办法》第24条规定：“房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计”如果要变更规划、设计，开发商必须经过规划部门、设计单位的批准。最后有查阅设计图纸的权利。房屋产权证的附设计图纸是买卖合同重要组成部分，合法有效的工程设计图纸必须同时加盖设计单位专用章、设计人员专用章及建设行政管理机关审查专用章。图纸绘制必须由专业技术人员根据国家设计规范要求，使用标准的专业工具，按照规范的比例进行绘制。平面图标注应当详细，平面图主要尺寸，包括墙体的厚度、门窗尺寸要全，房屋朝向也应当在平面图中标明。
5.对获得赔偿权的保护对策。首先可以根据《消费者权益保护法》第49条，如果构成欺诈，消费者可以请求开发商双倍赔偿，还可以依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条、第9条请求开发商双倍赔偿。其次可以依据《中华人民共和国消费者权益保护法》第39条，如果构成虚假广告，消费者可以请求经营者赔偿，并且可以要求行政主管部门惩处。最后可以依据《建设工程质量管理条例》第41条，如果在保修范围和保修期限内发生质量问题，消费者可以请求施工单位保修并且赔偿。
参考文献
[1]舒胜，试论商品房消费者权益的经济法保护[J]，甘肃行政学院学报，2007(2)
[2]段洪波，商品房交易中的消费者权益保护研究[J]，太原城市职业技术学院学报，2008(8)
[3]李静，杨琳，商品房消费者权益受损原因分析[J]，金卡工程(经济与法)，2008(11)
关键词：无产权；地下车位（库）；销售；增值税；土地增值税；房地产企业
中图分类号：F812.42 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2017）03-0082-02
房地产企业销售无产权的地下车位（库），通常是与业主签订《地下车位销售买卖合同》，合同当中有明确的期限；或者是与业主签订地下车位的租赁合同，合同中约定：使用期限届满，房地产企业同意将该车位继续无偿提供给乙方使用，直到合同规定的期限前（与地上商品房的产权一致）。该合同实质是将无产权的地下车位进行永久性转让，不存在使用期限的问题。在车位销售买卖合同中约定；车位价款是一次性支付，不允许按揭贷款方式操作，车位价格在15万～25万元之间不等，与有产权的地下车位销售价格相当。购买方则拥有车位的使用权等其他权益，可以出租、转让等处置，不受房地产企业的管理、控制。销售无产权的地下车位如何申报、缴税？目前全国大多数地区有两种操作方法：一种是按销售地上商品房的处理方式计算税费，另一种是按租赁不动产方式计算缴纳税费。
纵观我国各省市的税务征收办法来看，各税务机关多数采用第一种方式征税方式，也就是销售地下无产权的车位和销售地上的商品上一样对待，按照销售商品房处理方式缴纳销售环节的流转税（在这里主要讨论与房地产行业有关的主要税种，增值税、土地增值税和企业所得税）。
笔者认为，销售地下车位（包括人防地下车位）永久性使用权，按照会计上实质重于形式原则，应当按照销售开发产品的方式申报、缴纳增值税（以前是营业税）、土地增值税、企业所得税等流转税，原因有以下几点：
一、从法律的层面分析
1.根据《物权法》的规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。同时还规定，买卖双方当事人之间订立有关不动产的设立、变更和消灭的销售合同，自合同成立时成立，虽然没有不动产的登记，但不影响合同的成立、生效。而现在大多数商品房在设计规划时，都在销售合同或者营销策划中约定，有适量的车位，尤其是地下车位，在不占用地上的土地面积和地上的建筑物区分所有权的公共部位。因此在地下车位所有权上，是房地产企业自行筹资、自行建造的，所以出售无产权的地下车位（库），业主是需要自行购买，才能使用，房地产企业在销售环节中应当缴纳流转环节中的税费。
2.根据《防空法》的规定，地下停车场在内的人防工程均属于国家所有，具体由人防办管理。在现阶段，在城市发展建设中可以利用人防工程为经济建设和居民生活服务，从而实现其自身价值。所以在实践当中，很多房地产企业在获得有关行政部门审核同意后，在不降低人民防空工程防护能力的情况下，将这种人防工程改建为地下停车位使用，因此同样是房地产企业自行筹资、自行建造、自行销售的。房地产企业在销售地上商品房时一并销售地下车位，地下车位的销售价格计入到地上商品房中，还有一种方式就是购买商品房，房地产企业无偿赠送地下车位的销售模式，不论房地产企业怎样销售，都是将无产权的地下车位（库）按照销售有处置权的方式进行处理的，需要缴纳销售环节的各项税费。
二、从税法的层面分析
1.增值税。根据《增值税暂行条例》和（财税[2016]36号）的规定，纳税人将地下人防工程建成车位（库）、车库的，对外一次性出售或者出租若干年经营权的，属于提供不动产的租赁服务，应当缴{增值税；如果房地产企业一次性收取乙方地下车位的价款，视同转让开发产品的所有权，按照销售不动产方式处理，同样申报、缴纳增值税。
2.土地增值税。根据《土地增值税暂行条例》的规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，应当缴纳土地增值税。根据条例规定，地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。房地产企业开发建造停车场（库）等公共配套设施的，如果产权属于全体业主所有的，或者是建成后有偿转让的，其处理方式是计算确认收入，同时结转相应的成本、费用和营业税金。
不论是单独建造的地下车位还是与地上商品房为一体的地下车位（含地下人防工程），在销售环节中，不管双方签订的销售合同是一次性收取车位价款还是和商品房使用期限一致的方式收取租金的租赁合同，都体现了房地产企业具有实质处置车位（库）的权利，本着“谁受益、谁分摊”的原则，都应该区分产品的类别、功能。按照会计上的配比原则，分别确认地下车位收入、合理分摊其成本和费用及税费，在土地增值税清算中予以扣除，进而计算土地增值税增值额。
3.企业所得税。首先，根据《企业会计准则》和《所得税暂行条例》相关规定，销售无产权的地下车位使用费，取得的收入应当计入当期应纳税所得额进而缴纳企业所得税。《企业会计准则》规定：“收入，是指企业在日常活动中形成的、会导致所有者权益增加的、与所有者投入资本无关的经济利益的总流入。本准则所涉及的收入，包括销售商品收入、提供劳务收入和让渡资产使用权收入。”房地产企业销售地下车位，一般是不再提供后续服务。基本不再管理和维护，而由乙方自由处置。不管房地产企业是捆绑销售模式还是无偿赠送的销售模式，还是会计核算计入主营业务收入或者是其他业务收入，都应当视同销售该车位确认收入，并同时结转相应的成本、费用和税费。其次，根据（国税发[2009]31号）的规定：房地产企业单独建造的停车位（库），应当单独核算；或者是在小区内建造地下车位或者车库等公共配套设施的，公共配套设施属于营利性的，或产权归企业所有的，按照销售地上商品房一样处理，不管是单独建造还是和商品房为一体的附着物，都应当单独核算、汇总其相应成本、费用和税费，并确认相应的收入，计入企业应纳税所得税。最后，根据《国家税务总局纳税服务司房地产专业税收答疑》的解释规定，转让国有土地使用权，地上的建筑物及其附着物（以下简称纳税人），都按照转让国有土地所有权计算土地增值税，既然土地增值税暂行条例的收入条件，也就同样满足企业所得税的确认收入，因此需要计入企业所得税的应纳税所得额，申报、缴纳企业所得税。
乙方虽然取得了无产权的地下车位（库）（含人防工程），但在法律的层面上，其车位（库）的所有权属仍不属于乙方所有，按照《契税暂行条例》的规定，不用由乙方缴纳契税。
三、结论
根据以上分析，房地产企业销售无产权的地下车位（库）（包括人防地车位），应当作为销售开发产品，结转相应的收入、成本费用；对在销售环节中应当缴纳增值税（“营改增”前缴纳营业税）、土地增值税和企业所得税，而不用缴纳契税。
参考文献：
[1] 袁利平.对城市住宅区地下车库的产权法律浅析[J].法制天地，2004，（5）.
[2] 耿宗航.人防工程归属问题浅析[J].新时期民防研究，2010，（10）.
[3] 王胜利.人民防空行政执法概览[M].北京：中国人民公安大学出版社，2002.
[4] 范春柏.房地产企业土地增值税会计和税务处理方法研究[J].中国总会计师，2011，（5）.