时间：2022-10-24 23:59:14
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇物业管理，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
1.双方当事人的姓名或名称、住所。合同的甲方（委托人）为某物业的业主或使用人选 举产生的物业管理委员会，乙方（受委托人）为物业管理公司；
2.管理项目。即接受管理的房地产名称、座落位置、面积、四至界限；
3.管理内容。即具体管理事项，包括：房屋的使用、维修、养护；消防、电梯、机电 设备、路灯、连廊、自行车房（棚）、园林绿化地、沟、渠、池、井、道路、停车场等公用设施的使用、维修、养护和管理；清洁卫生；车辆行驶及停泊；公共秩序；房地产主管部门规定或委托管理合同规定的其他物业管理事项；
4.管理费用。即物业管理公司向业主或使用人收取的管理费。物业管理的收费情况比 较复杂，不同的管理事项，收费标准也不同。有的收费项目是规章明确规定的，如季节性的供暖收费；有的收费项目是同物业管理委员会洽商决定的，如停车场的停车费。这些收费，能明确的都应当在合同中明确规定；
5.双方的权利和义务。
根据《城市新建住宅小区管理办法》的规定，物业管理公司的权利主要有：
①有权根据有关法律、法规，结合实际情况，制订小区物业管理办法。物业管理公司制订的小区管理办法可以是综合性的管理规章，也可以针对不同方面制订专项规章，例如卫生公约、保安公约等等。物业管理公司制订规章属于对小区管理服务的重大措施，必须经小区业主大会或物业管理委员会认可后，管理规章才能生效。这些管理规章不属于政府行为，没有普遍的效力，只在小区居民范围内具有约束力，其性质属于团体自律性规章；
②依照物业管理合同和管理办法对住宅小区实施管理，这既是行使权利也是履行义务；
③依照物业管理合同和有关规定收取费用；
④有权制止违反规章制度的行为；
⑤有权要求管理委员会协助。管理委员会作为房屋所有人和使用人的代表，有责任协助物业管理公司做好工作，对于小区管理中出现的重大事件，或者个别难以解决的问题，物业管理公司可以将情况向管理委员会通报，有权要求管理委员会按照管理规章出面协调和解决，管理委员会应当予以支持和协助；
⑥有权选聘专营公司承担专项管理业务。物业管理是多方面的管理与服务，物业管理公司本身不可能具备各方面的管理条件，因此根据管理项目的需要，一部分专项业务必须委托其他专营公司完成。比如将清扫小区衔道和清理垃圾、化粪井的专项工作，转包给清洁公司等单位或人员承担；聘请保安公司承担小区治安管理工作等；
⑦可以实行多种经营，以其收益补充小区管理经费。我国的物业管理开展不久，群众生活水平也还不高，不能象国外那样实行物业管理的高收费《在国外物业管理也是微利行业》但又不能沿用传统房产管理“以收定支”的做法，弥补经费不足的办法就是开展多种经营，以经营收益补充管理经费。
物业管理公司除享受上述权利外，也应承担下列义务：①履行物业管理合同，依法经营；②接受管理委员会和小区居民的监督；③重大管理措施应当提交管理委员会审议，并经管理委 员会认可；d接受房地产行政主管部门、有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导；
6.合同期限。即该合同的起止日期；
笔者认为，在现代企业管理中,营销导向已为广大企业管理者所接受。身处服务性行业的物业管理企业更要加强顾客至上理念，以市场为中心,以顾客的现实需要及潜在需求为出发点和终点,以此来提高顾客满意度,保证物业管理行业的健康、快速发展。
首先，加强社区文化建设，实行亲情化管理。物业管理是通过人来实施的，人的思想起着决定性的作用。只有提倡亲情化服务，物业管理水平才会迈上一个新台阶。物业管理企业要把自身的管理服务工作和发展社区文化以及建设亲情小区密切结合起来，并把倡导和发扬家庭亲情、邻里亲情和社区亲情作为企业的一项重要工作来抓。这样做可以使小区内的居民能够亲如一家，互相关心和帮助，让居民住得温馨，将十分有利于搞好其它各项物业管理工作。一些优秀的物管企业通过优秀的管理与服务，致力改善和提高物业的功能、档次和人性化，进而推动物业的升值。在这里，物业管理公司不仅仅只是一个看家护院、种花养草、扫地除尘、修修补补的公司，而是一个为开发商、社会、行业、业主、员工及各方利益者创造价值的组织。
第二，早期介入，全程顾问。物业管理公司通过项目管理对各小区物业进行管理，项目组可同时接管几个小区或者商用楼的物业管理工作，从而可以提高效率，并加快高级物管人才的培养。
项目组应早在房屋设计、建筑及销售阶段就开始介入工作，参与项目的选址、目标市场定位、销售方式等全过程。客观地从使用者及管理者的角度去了解有关楼盘设计、布局、设施及建筑材料等方面的情况，并提出专业性意见及建议，避免因设计或用料差误造成的不必要的管理开支及维修上的困难。如在开发的规划设计阶段，利用物业管理的丰富经验与专业知识，对规划设计提出中肯合理的修改意见，使小区的规划设计更完美，更人性化，这样既可以避免商销售时的乱承诺，也可以保证小区住宅开发时的规划。在物业交付使用后，又针对不同结构、不同设计、不同情况的物业，分别制定不同的维修方案，组织不同的维修施工，对工程质量、工程成本和进度进行专业、有效的控制管理，减少维修费用，缩短维修周期，免除开发商、业主的后顾之忧，开发商也因此有了更好的品牌形象，能够腾出更多的时间与精力去开发下一个楼盘。这样，可避免物业公司每天被无数的维修电话困扰的情形，也提高了目标顾客的满意度，提高了顾客对物业公司的满意度，从而提高了房地产公司的顾客满意度。
第三，重视前期预防和实时维修。从企业长期发展的角度来看,物管公司提供前期管理，能确保楼宇素质和功能在落成后符合市场需要,从而有助于提高房地产发展商的企业形象。
在维修保养上，应做好预防性的维修和保养。如果只在楼房及其设备出现故障时才维修，容易加速磨损并导致日久失修。这样不仅会给业主的日常生活带来不便，更会给物业管理公司带来经济上的损失。所以，物业管理公司应该在进入管理之初就草拟计划，并进行定期保养，减低出现故障的可能性，从而延长楼房的使用寿命。从长远来说，花小钱省大钱，更能达到节省开支的目的。
第四，因地制宜开创物管新模式。针对有效需求的服务策划能力和服务实施能力，不断策划修正或推出新的个性化服务项目，创立个性化管理服务新模式。
在物业管理发展比较迅速的深圳，几乎每一家品牌物业管理企业都有自己独特的模式。深圳物管通过吸引和借鉴国内外同行先进经验，运用创造性思维和规范化管理，坚持以顾客和市场为导向，不断探索创新了物业管理的模式与方法，为行业的规范发展做出了有益的探索，并取得了社会及同行的认可，同时也保持了企业在全国市场持续的竞争力。最为重要的是，深圳物管企业在服务内地物业时，并没有简单地不顾各地的差异性，而是高度重视当地的经济水平、文化习俗、市场及行业发育状况等多种因素，创造性地发展物业管理模式，致力于物业管理模式的本土化，避免了水土不服的情况发生。
第五，从事专业化管理。专业化要求物业管理公司要有专门的组织机构，有专门的人员配备，有专业工具配备。最重要的是应聘请专业公司从事专业工作，如保安、绿化、保洁、供暖、维修等，物业公司主要从事经营、管理、考核工作。在此方面我们还有较大差距，有的公司虽然成立了专业公司，但由于未能完全摆脱老体制的影响，人工费就占了总费用的大半。这样的专业公司不要说参与社会的竞争，就连生存都困难。还有一些小公司，为了节省人力，一人多岗，什么都干，什么都不精，结果是管理水平非常低。
首先，解决了物业管理混同于酒店管理的模糊认识。我们有针对性地对中层管理干部进行业务方面的培训，提高人们对物业管理的认识。我国每年有数千万平方米的住宅楼平地而起，加强物业管理迫在眉捷，这是一个十分现实又具有战略意义的任务。因此，必须使管理干部认识到，只有运用科学的管理手段和先进的维修保养技术来管理物业，使环境、治安及房屋道路维修等服务性项目的功能都能满足客户的需求，使客户有一个舒适安全便捷的入住环境，才称得上是成功的物业管理。
在提高认识的基础上，针对客户的需求及日常工作职能范围的不同，我们管理公司组建了安全部、管理服务部、物业部及商业服务中心，确立了管理和经营两大部分。管理方面的三大部侧重解决公寓别墅的治安管理、日常清洁及所有房产的维修保养等事宜；商业中心则侧重为饮食区、娱乐区、超级市场、商店等配套设施，包括一些委托、代办服务等。这样，就使生活区域内所有业主（住户）皆感到清洁、舒适、方便、安全。
二是抓好公司质量管理的基础工作，包括健全制度，划分职能，建立台帐，标准规范，安全控制，加强检查等等。如管理服务部组建起一支有10名PA清洁工的队伍，负责清洁垃圾搞好室内外的保洁，做到日出日清。袋装垃圾、封闭垃圾箱，由苏州新区环卫服务公司代清代运，做到箱满即清。班长定时巡查报告，做到当日问题当日解决，保证环境的整洁。
三是抓好全面质量管理的教育培训工作。我们把队伍素质建设和提高骨干的领导艺术有机地结合起来，把握住先培训后上岗，上岗后再培训提高这一关。公司以岗位培训为重点，开展多层次、多形式的职工培训。比如安全部的“护卫人员基本保安条件知识”的培训和学习，我们制订要求护卫人员应知事项：要求护卫人员明确知道他所管辖的每一角落工作怎样执行；要使他们体会到他所表现的公正一定会受到公司的全力支持，因而无论对待任何人士，都应该光明正大、处事严谨。护卫人员应该明白他所管辖范围内的保安措施全操纵在他手里，他必须时常加倍留神，熟知下列各点：
1、他所保卫的准确范围——包括公寓住宅之认识、入口、别墅、梯间、出口。
2、如何通知消防部门、公安派出所、救护站和控制中心。
3、护卫人员所拥有的法定权力和限制。
4、所有公寓门户及火警通道。
5、所有警铃系统及电话的正确位置和使用方法。
6、应知救火龙头、灭火器材的位置及如何使用。
7、留意危险性物品及施工单位“动火”所有地点。
8、怎样利用及控制灯火系统。
9、基本的救伤常识。
除上列各点外，还要求护卫人员对怎样履行职务以及制服、仪表要求、巡视报告、入口控制等重要环节，能够全面掌握。所以护卫人员的素质是至关重要的。通过对安全员的专业培训，公司在钥匙管理、户籍管理、会客制度、消防治安等方面落实得较好。九四年度锦华苑安全部被市公安局、人事局评为先进集体。
四是抓好房产维护管理工作。我们物业部专设几名工程人员负责公寓、别墅房屋的维修管理。在物业管理的实践中，我们深深体会到房屋维修保养质量的提高完全有赖于工程人员的素质以及物业管理的质量意识。新建的房地产，较易发生的问题是管道漏水，水池水箱漏水等问题。在时间急，施工复杂的情况下，工程人员都能不厌其烦地为住户服务，为他们解决生活中的实际困难。工程人员制订了保质量工作规划，对锦华苑范围内的所有设备进行自查、抽查、维修，定期进行保养，保证设备运转合格率达到百分之百。
五是与业主（住户）签订公约，并由住户代表成立管理委员会，重大的问题由委员会决定，委员会监督合约的遵守执行。如垃圾的处理、噪音的干扰、宠物与停车的管理、建筑物修理维护、搬家规定、保安与公寓内工程及工人的管理等等，要求住户均按照签订的公约严格执行。
第一条 本合同当事人
委托方(以下简称甲方)：______________________
受托方(以下简称乙方)：______________________
根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将________(物业名称)委托于乙方被告物来管理，订立本合同。
第二条 物业基本情况
物业类型：________________________________
坐落位置：_______市________区_______路(街道)________号
四至：东______________ 南 ______________
西______________ 北 ______________
占地面积：____________平方米
建筑面积：____________平方米
委托管理的的业构成细目见附件一。
第三条 乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物来使用人均应对履行本合同承担相应责任。
第二章 委托管理事项
第四条 房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、_________________________________________ 。
第五条 共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、中央空调、暖气干线、供暖锅炉房、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯、_____________________________________ 。
第六条 市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场、___________________________
第七条 公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。
第八条 附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所、____________________。
第九条 公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的清运、____________________
第十条 交通与车辆停放秩序的管理。
第十一条 维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤、___________________________________。
第十二条 管理与物来相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料。
第十三条 组织开展社区文化娱乐活动。
第十四条 负责向业主和物业使用人收取下列费用：
1． 物业管理服务费；
一、专项资金的概念和性质
专项资金是由业主或非业主使用人交纳的，为了保障物业在使用一定时间后，所需的特定维修、更新及房屋发生紧急情况时应急的资金。在物业管理活动中，为了维护全体业主的共同利益，保证物业始终处于正常的和完好的状态，除了在物业管理费中满足物业的日常维护和小修活动外，业主或非业主使用人平时定期交纳小量的费用，集中储备起来，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后特定情况下的中修、大修、更新、改造以及出现特殊或紧急情况时的支出。专项资金的建立可以避免在上述情况出现时，集中大量的出资给业主带来的负担。同时，也可以在出现上述情况时，能够得以及时处理，使业主和非业主使用人能够工作、生活在一个良好的环境当中。这也是物业管理追求良好和长效管理的重要因素和必要条件。
专项资金是物业管理财务管理中的一项重要内容，其费用性质同物业管理费一样，是由业主交纳，由物业管理单位或政府主管部门设立专门账户管理，经业主大会批准，最后由物业管理单位使用的专门费用。所以，专项资金的使用者权益属于全体业主，物业管理单位对它的管理和使用属于代管性质。同时，它的使用范围也是在物业管理费的使用范围之内，而且更具体、更专指，这就更决定了它的专项性质。
根据上述性质，专项资金本应是物业管理费成本中的一个构成因素，在管理操作中将其纳入物业管理费中，由物业管理单位在会计操作中进行提留，设立专账或开立银行专户，其管理使用简便易行。但根据我国实际情况，现行国家政策和各地政府在实施办法中都将专项资金从物业管理费中分离出来，并设定了严格的使用和管理办法，这主要出于两方面的原因，一是由于首次设立专项资金时的资金来源渠道和途径比较复杂，各地的规定也不尽相同，如果直接并入物业管理费中会给多渠道筹集专项资金带来障碍。二是由于国内的物业管理从总体上讲尚处于起步阶段，很多物业管理单位的管理行为和管理费的使用管理还很不规范，同时目前国内的物业管理费水平还普遍较低，有的还难于保证日常运作，如果直接将专项资金并入物业管理费中，可能会给专项资金的专项和规范使用带来不安全因素，甚至会造成挪用、乱用的情况，使物业和业主的最终利益受到侵害。
二．设立专项资金的目的和作用
设立专项资金的主要目的是为了应付在物业管理活动中比较巨大的非日常性开支和非预见性开支，尤其是为维持和保证物业共用部分的正常运作、正常使用功能而进行的大型修缮改良性的开支。这种修缮改良就是我们通常在物业管理活动中所讲的中修、大修和更新改造。由于计提固定资产折旧费的目的也是用于固定资产的中修、大修和更新改造，因此，专项资金的作用实际上就是物业本体和共用部分固定资产的折旧补偿。
众所周知，物业在建成之后，必然会受到自然的和使用的损耗。随着时间的增加，自然环境如风力、重力、震动、大气、水、雷电等对建筑物在一定程度上存有的自然侵蚀、老化、陈旧、残损。如果没有建立专项资金，就不可能合理、有效地安排物业的修理和保养计划，必然会加速物业的自然侵损，以致会由于维修保养不及时使物业进入或过早进入衰败过程，从而加速物业的老化程度，缩短了物业的使用寿命，甚至会酿成伤害事故。相反，建立起专项资金，就可以有效、合理妥善地安排物业的修缮改良，物业就可以得到有效的维修养护，使物业处于良好的状态，充分发挥物业的正常使用功能，并且可能延长物业的使用寿命，改善和提高物业的使用功能，还可以提高物业的档次和对现代化城市发展的适应性，进而推动物业的保值和升值，使物业所有权人获得有效地经济价值，最大限度地提高投资回报率。
三．专项资金的来源
(一)法规规定的费用
1．有关地方规定，公房出售时，售房单位按照一定比例从售房款中提取，原则上多层住宅不低于售房20％，高层住宅不低于售房款的30％，该部份专项资金属售房单位所有。
2．有的地方规定，业主购买商品
房时按购房款的2％(也有3％或5％)的比例向售房单位交纳专项资金。售房单位代为收取的专项资金属全体业主共同所有，不得计入住房销售收入。
3．也有的地方规定，开发建设单位在售房款中按2％的比例划拨公用设施专用基金，并可计入开发成本。
4．还有规定除以某种方式先建立一部分专项资金外，业主在日常交纳物业管理费的同时，另外交纳规定数额的专项资金，作为专项资金续筹的主要方式。
(二)物业管理费结转的费用
物业管理费在运行中会有完成成本开支后的结余，如果有连续几年或者年度出现较大数额的结余时，除可在管理预算中调整外，也可经业主大会同意设定一定比例纳入专项资金，但由于管理费的结余的原因有多种，其结余部分的再分配亦应根据多退少补原则进行适当安排。
(三)业主大会中决定分摊的费用
根据住宅维护保养的需要，在大、中修和更新改造费用不足时，由业主大会决定向全体业主收取的、保证物业的正常使用的分摊资金。
(四)业主共有物业的收益
物业区域内的共用部分，通常有些可以用来经营，获得收益，这部分物业的产权属全体业主共有，这些物业可采用灵活多样的方式，由物业管理单位经营，比如对小型超市等商业用房，以及物业区域内的由开发商或有关部门认定的属业益的广告牌等商业设施的收益。可将收入的一部分并入专项资金。此项收入并入专项资金必须以首先满足补充物业管理费的不足和当前的使用为前提。
(五)社会捐赠或政府拨款的费用
由社会各界捐赠或政府根据某种情况拨付的，专项用于某项或某类物业维护保养、本体修缮、美化和装点设施维护的费用。
四，专项资金的管理
治理相对统治是一种新的公共权力配置模式。近年来从政治学或者公共管理学派来说,更多用治理代替政府的管理,一个社会的管理不是政府一家,而是政府、企业、社会多家共同管理,共同协作[1]。在社区建设中我们更多的使用“自主治理”,它更能体现是自己的事自己管理,自己的财产自己管理。这样一种自主治理的权力不是任何人赋予的,它是一种财产权,这种财产权有公共事务的性质。世界上有三类物品,一类是纯私人物品,跟别人没有关,今天买多少吃的穿的或买一辆汽车都跟别人没有关系。还有一类是纯公共物品,是政府提供的。第三类绝大部分是两者的混合的物品,居住小区就是由私人共有物品在这基础之上产生的私人共有的财产权,它有社区公共事务的性质。我国改革开放不断深化,改到了财产权制度的变革,越来越多的人拥有自己的房子,这些私有的物业自然而然要求相应的权利与之配套。正如前面所阐述的,这些私人财产权是具有公共事务性质的,比如:你的房子外墙漏水了,你要维修就可能涉及到楼上楼下甚至更多业主的权利。因此,业主自主治理组织的构建成为了必要,它是一个众多业主沟通、议事和决策的平台,而这种自主治理的权利来自于众多业主的财产权。这种领域的私有财产的治理成为地方公共事务是全世界的一个趋势。业主组织在国外被称为私人政府、准政府组织,因为它要提供很多地方公共福利,地方公共事务,都是由私人提供的。随着时间的推进,我国传统的单位办社会的功能日渐淡化,城市居民正在从“单位人”转化为“社会人”[2],业主自治组织成为社区建设的基本组织,其作用也得到了激活和强化。
二、南宁市业主自治组织的构建困难重重
2011年9月,我们针对南宁市物业管理做了实地问卷调查。本次调查共发放问卷243份,实际回收236份,回收率97.1%,有效问卷228份,有效回收率93.8%。其中实地调查中商品房小区占绝大部分。由于是实地发放问卷,因此回收率较高,可是在实地问卷调查的时候发现有些被调查者仍然心里有所顾虑,担心受报复,哪怕我们一再强调调查的结果只是用于统计研究,完全是匿名的。因此在一些问题上,估计部分答案是失真。但是所统计的数据研究价值还是非常大的。实地调查显示南宁市物业管理中业主自治组织的构建困难重重。
(一)人数达不到召开业主大会的要求
在调查过程中发现,南宁市许多小区都希望召开业主大会并成立业主委员会,但是往往不是入住的人数没达到要求,而是该小区入住的根本不是业主本人。调查数据显示其中所调查的小区中租户达到调查总人数的40.8%,此外,还有的是给父母居住,有的是给远房亲戚来租住,真正的业主根本不住在本小区。根据《物业管理条例》的规定,业主大会应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。因为人数达不到《物业管理条例》的规定,召开业主大会成了众多小区的一大难题。
(二)物业服务企业不但不帮助反而阻碍自治组织的构建
《物业管理条例》第十条第一款规定:“同一个物业管理区域内的业主,应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会,并选举产生业主委员会。”南宁市的情况是开发商都事先指定一家物业公司进驻小区,这就是“前期物业”,前期物业公司先于业主进驻小区。按正常程序,应是业主购买房屋并入住后,再与前期物业公司协商签约。但现实情况是,几乎所有的业主在入住时都会被要求签订物业合同,同时还要缴纳一定的物业费,才能领到房屋钥匙。因此,一开始业主就对物业管理认识错位。同时,“前期物业服务企业”为了占有到手的物业市场,而不被新成立的业主大会“炒掉”,他们想尽办法干扰业主大会的召开,成了业主大会召开的一大障碍,而不是帮助和引导召开业主大会。这样的现象在南宁市普遍存在。
(三)业主民主意识淡薄
哪怕冲破了以上第一、第二点的困境,业主的民主意识淡薄是业主自治组织成立的最大障碍和根本原因。很多业主认为业主大会与自己关系不大,也不想在业主委员会担任什么职位,于是对业主大会的召开参与程度非常低。对南宁市的调查数据显示,知道本小区有业主委员会的人数占调查总数的40.4%,而不清楚的占到了将近一半。甚至有13.2%的人不知道本小区是否有物业管理公司。业主参与物业管理的意识淡薄的原因是,没有人愿意牵头,而实际情况是大家都存在搭“顺风车”的心理,他们会认为会有其他业主出来解决这样的事情,于是谁也不会出来组织。另外,在没有任何报酬的情况下,鲜有人会牺牲自己的时间、金钱,做更多的事情,而且可能面临各种压力和威胁去做服务大众的事情,因此业主自治组织的构建就更加难上加难了。
三、业主自治组织的缺失导致物业管理存在的问题分析
据实地调查,由于缺乏业主自治组织的监管,物业管理的问题集中表现为这几个方面:
(一)维修资金的管理混乱
由于缺少业主自治组织(业主委员会),当一部分业主需要启动维修资金进行一些公共部分维修的时候,不知道如何处理。而物业服务企业虽然管理着业主的这部分资金,但是没有经过业主的授权,很难支取这个维修资金。于是,部分业主和物业服务企业矛盾非常突出,基于以上原因却又无法建立起自己的组织。
(二)矛盾尖锐,投诉率高,但收效甚微
投诉的意见主要集中在对物业管理公司以老大身份自居、管理水平低、服务不到位、收费过高等方面。在缺少业主自治组织的监督和约束的情况下,由于利益的驱动,物业服务企业往往偏离了预定的方向,甚至牺牲广大业主的利益来满足自身的发展。如实地调查中南宁市某知名物业服务企业为了能够在政府部门举办的“优秀物业服务企业评比活动”中胜出,采用了非常规的管理手段,只要不符合公司要求的,通过劝说不行就强行执行,如:业主空调安装位置不对,在劝说无果的情况下,业主上班后物业服务企业派人便强行拆除。某些业主为了抗议物业服务企业的粗暴管理方式拒交物业管理费,而物业服务企业也有办法对付,企业管理层授意员工在用电高峰期将那些没有交物业管理费用的住户电闸关掉,强行断电,业主自然而然要求物业服务人员进行检修,没问题,物业服务企业等个把小时再去恢复电闸,一来二去这些业主就不得不妥协。业主和物业服务企业之间的矛盾非常突出,却又非常无奈。其根本原因就在于业主自治组织的缺失。
(三)业主自治与物业管理脱钩
业主自治与物业管理两者有着相互依存、相互促进的关系。物业管理所从事的保安、保洁、绿化、房屋及设施设备维修养护等工作保证了业主的正常生产生活,增强业主的认同感和归属感,有利于业主持有的物业保值增值。同时,业主自治反过来也影响物业管理的发展,业主自治建设得好,居民素质提高,各主体自觉履行职责,有助于物业管理制度的有效遵守和执行,有助于业主自律机制的建立,有助于矛盾和纠纷的减少,物业管理自然事半功倍。而实际上,物业管理中业主自治组织基本没有发挥出应有的作用。在我们的对南宁市住宅小区实地调查有效的228份问卷中,当问及该业主委员会是否在物业管理中起到应有的作用时,回答不清楚的业主占51.1%,认为不起作用的占18.2%,只有31%认为该业主委员会起到应有的作用。南宁市众多小区业主自治组织缺失严重,有35.9%的物业管理公司是由开发商指定的,而由业主自治委托的只占到调查的4.3%。业主自治和物业管理脱钩非常严重,根本没有实现两者的良性互动,推动形成良好的社区建设和物业管理秩序,从而形成温馨和谐的家园气氛。
四、业主自治组织的构建
基于业主自治组织的缺失导致物业管理中存在诸多的问题,我们有必要建构起业主自治组织并使其健康成长,真正推动物业管理秩序和提高物业服务水平。具体来说,要做好以下几个方面的工作。
(一)明确业主自治组织在物业管理中的关系,完善相关法律法规
一个小区要想和谐,就是要市场、政府、公民社会三足鼎立,各自有各自的活动范围和规则,相互之间能够构成一种良性的机制。这种良性的机制务必确保业主自治组织在政府部门的指导下充分应用市场机制来实现物业服务企业和业主之间的平等关系。同时,政府相关部门要对物业服务企业进行监管,避免物业服务企业阻碍成立业主自治组织。另一方面,《物权法》规定物业管理区域内全体业主组成业主大会,业主委员会由业主通过业主大会选举产生,是业主大会的常设性执行机构。但《物权法》对业主大会和业主委员会是否具有民事主体地位规定模糊,造成不管在理论界还是在司法实践中,对业主委员会或业主大会的民事主体地位争议颇多,因此,完善相关的法律法规,特别是进一步完善关于业主自治组织构建的相关法律法规才能形成一种良性机制。
(二)立足业主自治组织的构建
业主自治组织伴随着物业企业的发展而发展,虽然有了十多年的发展,但是总体来说处于非常薄弱的阶段。业主自治组织的构建困难重重,正如前面我们分析的原因有很多。解决的办法有:1•通过政府推动,依靠行政的力量构建起来。如上海市,90%多的小区都成立了业主委员会,其主要是通过行政力量来推动。这种政治色彩较重的业主自治组织的构建有点拔苗助长的意思,但是相比众多小区的业主自治组织,政府不闻不问,放任不管,自生自灭要好[3]。2•成立业主自治组织协会,通过协会这个平台,使得全国各地不同的业主在此相互交流、学习经验,另一方面,使社会各界的声音、见解参加进来,促进业主这个组织构建和迅速成长。
全面提升物业管理水平，为进一步加强我区物业管理工作。优化人居环境质量，实现物业管理快速健康发展，根据《市人民政府关于印发进一步加强我市物业管理工作意见的通知》郑政文〔〕35号）精神，结合我区实际，特制定本意见。
一、指导思想
以“十七大”精神和全面构建和谐社会要求为依据，以“三个代表”重要思想为指导。认真贯彻落实《市物业管理条例》以下简称《条例》切实抓好物业管理工作的规范化建设，促进物业管理健康有序发展，为我区经济发展作出积极贡献。
二、总体目标
使物业管理水平得到提高，通过深入开展物业管理活动。行业功能逐步健全，管理机制效果明显，物业管理规范有序，诚信服务品质优良，人居环境舒适和谐。
三、主要工作任务
（一）大力宣传物业管理政策法规。以《条例》宣传为突破口。宣传物业管理政策法规。条例》宣传活动要贯穿全年，通过实施“物业管理政策法规进小区”计划、举办《条例》知识竟赛、开展“共创和谐社区”征文、演讲赛等宣传活动，扩大覆盖面，增强感染力，使物业管理的政策法规进入行业内部，进入百姓家庭。
（二）着力优化物业管理市场环境：一是培育健康的物业管理市场。为物业管理提供良好的基础条件。抓好以动态考核为主的行业管理，严格市场准入，坚持升优汰劣。加强对物业服务收费价格体系的监督，实现以质论价、质价相符；二是抓好企业自律和诚信服务，建立激励机制，广泛开展管理机构、物业企业、住宅小区、员工达标创优活动。拓宽物业企业管理人员培训渠道，改善素质结构，提高服务技能，塑造良好形象；三是抓好社区管理和物业管理的一体化建设，加强社区文化建设，提升居民的精神境界；四是加强社区民主建设，切实保证业主履行管理责任。区房管局、各镇办要积极指导物业小区业主委员会的组建及运行工作，加强对业主委员会的监督管理。建立区、镇办、社区三级预警机制，镇办和社区负责依法调解本辖区内的物业管理纠纷，做到快速有效，无越级上访，重访率不超过20％。
（三）切实建立物业管理联动机制。依照“条块结合、以块为主、镇办协调、区域统筹”思路。区政府其他相关部门及物业项目主管单位要把物业管理作为工作重点，认真履行职责，确保一方平安；各镇、街道办事处要成立物业管理办公室，负责协调本辖区内物业管理与社区建设之间的关系，协助区房管局做好辖区内物业管理的监督管理工作。各镇办要切实履行职能，真正成为协调社区建设与物业管理的第一责任人；社区居委会应当对业主大会、业主委员会的活动进行指导与监督，及时妥善处置物业管理工作呈现的问题和矛盾。
下午好！随着人民群众日益增长的物质文化需求，物业管理已从单纯的专业性行业管理转向综合性社会管理，并成为建设和谐社区，提升城市管理水平的重要内容之一。《市住宅物业管理规定》自2011年4月1日起实施。今天，我们在这里举办培训班，就是为了更好地抓住机遇，创新思路，贯彻落实《市住宅物业管理规定》，进一步推动沪东社区物业管理水平上新的台阶。
一、新《规定》的背景
本市物业管理从1997年市人大颁布《市居住物业管理条例》，到2004年市人大颁布《市住宅物业管理规定》，再到2010年市人大对《规定》重新进行修订，再到2011年4月1日新修订的《市住宅物业管理规定》正式实施，20年的发展历程，可看出住宅物业管理法制建设更加完善。
1、与《物权法》和《物业管理条例》的规定保持一致；
2、本市物业管理领域出现了一些新的问题和新情况；
3、市民群众改善物业管理的迫切要求。
二、新《规定》的基本框架
新规定共有6章88条，包括总则（6条）、业主及业主大会（25条）、物业管理服务（16条）、物业的使用和维护（22条）、法律责任（15条）、附则（4条）。
三、学习新《规定》及如何贯彻实施的三点体会
（一）贯彻实施《规定》要正确认识物业管理的现状，增强责任意识
1、取得的初步成效：
本市物业管理自1991年起步以来，法规政策体系不断健全，业主自我管理能力不断提升，物业服务行为不断规范，行业管理力度不断加大，行业监管手段不断完善。
2、存在的主要问题：
一是监督管理体制有待进一步理顺。行政主管部门、街道、居委会对业主大会、业委会的组建和运作都负有相应的监督指导责任。
二是业主自我管理有待进一步完善。业主作为住宅小区物业管理的第一责任人，一方面存在着主动参与自我管理的意识不强、制度运行不畅的问题，决策难、执行难现象较为突出；另一方面，部分业主过于关注自身权利、义务意识相对淡薄的问题也较为突出，不遵守管理规约、违法搭建、拖欠物业服务费等损害公共利益的现象时有发生。
三是物业服务的整体水平有待进一步提高。物业服务行业是一个劳动密集型行业，物业从业人员大多为下岗人员和外来劳务人员，存在人员素质不高、服务水平不高、服务不到位等问题。同时，部分物业服务企业缺乏竞争意识，致使业主投诉不断，导致了很多纠纷。
四是市民群众反映的热点、难点问题有待进一步解决。在住宅小区中，擅自改变物业使用性质、专项维修资金续筹难、物业服务费欠缴多、物业保修责任落实难等问题日益成为人民群众反映的难点问题，有待解决。
（二）贯彻实施《规定》要认真学习修订的重点内容，把握关节点
《规定》在总体框架不变的前提下，条文由原规定的四十九条，增加到修订后的八十八条，在理顺监督管理体制、完善业主大会组建办法、优化业主自我管理模式、强化物业行业监督、规范物业的使用和维护等方面进行了调整和细分。主要包括以下几方面的关节点：
1、物业管理体制要构建新格局。
2、业主自我管理要遵循新规则。
3、物业行业监管要采用新手段。
4、房屋安全使用要推行新制度。
5、贯彻实施《规定》行政主管部门要主动担当，加强横向协调配合。
（三）加强《规定》的宣传培训工作
我们要通过小区板报、宣传栏、多媒体显示器等多种载体，向小区业主宣传物业管理法规和相关业务操作规程，提高社区居民对法规的理解认同和自我管理能力。
高校物业管理
1引言
随着二十世纪初物业管理的出现，大大提高了地产行业的管理及服务质量。高校物业管理工作也加快步伐向城市物业管理学习相关的管理服务技能与经验。高校物业管理的主要内容包括教学区、宿舍区建筑的保养与维护，各区域的生卫清洁工作，园林植物的绿化及养护，校园道路交通的管理与疏导，停车场管理，校园区域内的安防管理等等。本文收集了最常见的高校物业管理问题并有针对性的提出具体解决方案。
2高校物业面临的主要问题
2.1高校物业管理多数由传统高校后勤部门来负责管理，缺乏核心竞争力
伴随城市化步伐的加快，物业管理产生并发展起来。但高校作为社会的一部分但是又有其特殊性，在发展的历程中受计划经济的影响很深，高校物业管理多数由传统的高校后勤部门来负责管理，管理范围较之前传统后勤而言没有扩展，提高，与城市物业管理企业相比起步晚，缺乏核心竞争力，这一系列的问题都造成了高校物业管理落后。
2.2专业化程度低
目前绝大多数高校都还设传统的后勤部门，并没有设立专业的物业管理公司，模式还是沿用原来后勤的管理模式，像一般的物业管理企业都建立了下属的保洁、绿化、综合服务、维修和保安等队伍，现在许多的高校物业管理仅仅是建立了宿舍管理中心和后勤服务中心（主要对学院食堂、宿舍进行管理），物管人员数量少、素质低，意识落后，没能形成专业化的队伍，缺乏对相关人员的专业培训，管理人员的专业技术水平急需提高。
2.3管理不规范、服务意识差
高校的物业管理队伍多是由本校后勤人员组建，从构成、管理模式、制度等方面都与物业管理市场取得相关资质的物业管理企业相比均有较大的差距。在高校物业管理中，通常教学区域的设施设备及环境卫生由教务处进行管理，学生生活区由后勤部门来负责。区域划分明确，但是部门之间缺乏沟通和交流。分部门管理会给整体的高校物业管理带来难度，另外管理不够成熟、规范，对人的服务意识也很欠缺。
2.4管理制度不够规范、健全
物业管理公司一般下设：综合部（负责收费，物资采购，部门计划编制、制度设立等）、工程部（负责设施设备的维护，保养等）、保洁部（负责物业的绿化维护和卫生保洁）和保安部（负责物业及物资，业主的安全保障工作）。现在高校物业管理没有下设以上部门，且各个部门没有制定相应的管理制度，没有规范自己部门人员的行为，制定相应工作准则。
2.5专业技术培训力度小
物业管理中四个部门中的物管费用收取，财务做账，设施设备维护与保养，公共区域的卫生保洁、绿植的种植与保养、秩序维护等工作技术性都很强，物业管理人员不仅需要具备相关的专业技术知识，还需具备计算机应用、财务基础、设施设备维修、绿化及保洁、客户管理、客户心理学等多方面的能力和素质。目前各高校的物业管理大多数还是以原高校后勤职工为主体，这部分人员物业管理的专业知识、技能缺乏，而高校物业管理部门对人员培训力度小，进一步加剧了城市物业管理与高校物业管理之间的差距。
2.6硬件软件方面均投入不足
由于高校的物业和城市物业管理相比，物业的使用率高，导致了设施设备维修、保养难度大；日常检修，维护频率高；绿化保洁难度大，这些都需要加大投入人力和物力来进行经营管理。另外高校建设规模及建筑物档次也在提高，对物业管理服务的要求也越来越高。如：多媒体教室的设备保管，特殊实训室的日常保洁与物资管理，消防设施布置与维护都需要加强。目前大多数高校的物业设施设备陈旧、过时，已经不能满足现代高校物业管理的需求，而高校的物业管理经费主要是靠学校的行政拨款，投入不足的问题日显突出。
2.7物业管理服务范围有待扩展
高校教学区域的教室大多还在依靠上课班级的同学来负责管理，没有形成整体管理、服务的格局。学生宿舍区面临的主要问题还是偷盗现象还比较严重，宿舍的进出门制度、宿舍区综合治理许多工作不到位。面向高校师生员工的服务内容及服务范围还有待扩展，物业服务功能不够完善。
3高校物业管理发展的建议及对策
高校物业作为高校教学质量的基础和保证，需要按照国家的相关政策和物业管理的行业标准，结合不同高校各自的特点和实际，加强改革力度，使高校物业管理形成“专业化”、“正规化”、“全方位”的服务管理格局。需做好以下方面的工作：
3.1高校物业管理必须走创新之路
随着人民生活水平的不断提高，消费观念发生了翻天覆地的变化，城市房地产业的大规模发展着，随着科技技术的创新发展加速了科技成果的转化，新发明、新创造、新材料、新技术不断的产生并进行更新换代。新设计以及智能化、数字化设备也更多的应用在高校楼房建设、学生宿舍区、教师住宅小区中。当前人们对于环境保护的诉求，都迫使高校物业管理必须不断寻求创新，找新路。
高校还可以依托自身专业优势，例如大多数高校现在都开设有物业管理专业，我们可以利用专业优势，进行教学改革将一些课程融入到日常的物业管理中去，一方面可以提升物业管理，加强高校物业管理队伍的整体水平，另一方面可以加强学生的实践能力，把所学的知识，直接在校内得以运用，这也为学生将来就业打下一定的基础。
3.2提升管理质量和服务的水平
目前社会上有影响的品牌物业企业都在积极扩大市场份额，高校物业必须努力提高自身管理水平，应对市场的挑战，同时抓住高校后勤发展的大好时机，促进自身的发展。按照城市物业管理的内容来对照提升高校物业的管理和服务水平，需要时可以引进第三方管理企业来对学校进行管理，为广大师生提供专业、优质的服务。
3.3实现规范化的管理和服务
物业管理的各个部门都应该制定各自相应的工作程序和标准，让员工了解自己的工作内容和职责并制定各个工作岗位相应的考核标准，并严格执行。通过规范化的管理，提升员工素质，在对客户的服务中要使用敬语，不使用禁语；工作时需着工作服，佩戴工牌；服务态度温和，保持微笑服务等等方面做具体要求，从而不断提升物业管理水准。
3.4加强制度建设。
高校物业管理部门应该制定相应的制度，还应该为保证各项制度的有效执行建立相应的检查、监督体系。实时公开各项费用、管理情况，工作做到公开透明，引入师生监督机制，从而促进学校各项事务的良性发展。
3.5加大专业培训力度，提升从业人员素质
根据各个部门的岗位职责分类，从物业管理的各个阶段分别对相关人员进行专业技能训练、客户接待、礼仪等方面的培训。例如对保卫人员在上岗之前可进行准军事化训练、对各种可能出现的紧急情况制定相应的应急预案并进行演练、并及时的对培训成果进行考核等。对教学实施、设备管理人员进行计算机维修、保养，多媒体的安装等知识与技能的培训等等，形成自行培训的体制，不断提高服务质量及从业人员水平。
3.6加大硬件投入力度，实现现代化、科技化
大力改善高校物业的硬件条件，逐步使高校物业向自动化、智能化转变。在教学楼、实训楼、图书馆、宿舍楼等安装自动感烟、感温的安防装置、电子门卡、电子停车系统、物业管理信息系统等等。加大相关工具的资金投入，如小区绿化方面的割草机、撒播机等。真正实现现代化、科技化、智能化。
3.7做好教工住宅区的管理服务
在完善相关制度、提高专业人员素质和硬件设施投入后，高校物业还应做好具有高校特色的服务项目，如教学后勤保障服务、文化建设、学校相关宣传活动等等，随着学校发展的要求及师生的需求对这些项目进行不断优化和调整。通过完善校园周边服务，通过招投标出租门面，承包食堂等广开资金来源，从而促使高校物业管理进入良性循环。
4结语
高校物业管理的现状已不能满足教学、科研的发展及社会进步给广大师生员工带来的日益增长的消费需求。高校物业管理必须用理性的目光审视取得的成果，用积极的态度应对目前的压力，以改革要有新突破、发展要有新思路为指导思想，转换观念、调整思路，才能使得高校物业管理进入良性发展状态。
参考文献：
[1]李富.当前我国高校物业管理存在的不足及对策[J].现代物业，2007，（04）.
[2]郭哲，樊向征.高校物业管理创新与发展的思考[J].高校后勤研究，2004，（02）.
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关键词：物业管理；早期介入；意见；建议
中图分类号：F293.33 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2017）003-00-01
随着住房制度改革和城市建设热潮的推动，我国物业管理行业迅猛发展。物业管理对改善居民生活环境，促进不动产保值增值，构建和谐社区起着重要的作用。但从目前我国物业管理行业的发展情况来看，物业管理仅仅作为房地产行业的服务终端，在房屋建成或投入使用后才交付物业企业。物业管理的首要环节――物业早期介入未被引起足够的重视。
一、物业管理早期介入的含义
“物业管理早期介入”是指物业管理企业在接管物业之前，就参与物业的规划设计和建设的过程，从业主（使用人）及物业管理的角度，提出一些合理化建议，使建成的物业最大限度地满足业主（使用人）和物业管理的需求。
二、物业早期介入的重要性和必要性
一个物业项目的建设，大致分为“立项-建设-竣工-物业前期管理”几个阶段。从表面上看，物业管理是项目竣工验收之后交付物业企业使用管理的阶段。因此，物业管理企业只要在物业交付使用时介入即可。然而从多年实践经验来看，物业管理并非如此简单。物业管理涉及面非常广，时效性非常长，从环境绿化、通讯设施到水电安装、电梯消防等等，从接管验收到物业建筑终结，是一个非常繁杂的系统工程。 建设单位通过投资决策、规划设计、施工建设形成物业，物业企业对其进行使用、维修、养护和管理。建设单位对物业进行的是硬件建设，物业企业对物业进行的是软件管理，两者虽有区别但又相互联系，其目的都是为了满足业主的需求，使建成的项目经济效益最大化。 因此，物业早期介入无论是对建设单位是物业企业、业主（使用人）都是非常重要和必要的。
（一）优化设计、完善细节
在实际工作中，由于建设单位、规化设计人员缺乏物业专业知识和管理经验，甚至只是为了节约成本，使建成后的物业存在很多矛盾和漏洞，如停车位不足，园林绿化设计不合理，未配建物业用房等等，不仅影响了业主（使用人）的正常生活，还增加了物业管理的难度和强度。即使后期物业企业想尽办法予以弥补，也很难弥补物业规划设计阶段的缺陷。如果物业企业早期介入，从业主（使用人）及日后管理的角度，对房屋设计和功能配置、设备选型和材料选用，公用设施配套等方面提出合理建议，不仅有利于物业企业的管理而且可以在最大程度上满足业主（使用人）的需求。
（二）提高工程质量，维护三方益利
建设施工阶段是整个物业项目的关健时期，建设单位把主要精力放在工程进度、资金筹措和促销推广上。尽管建设单位的本意也是希望能够保证工程质量，使建成的物业达到优良工程的目标，但是由于人力、技术、精力等方面的原因忽视了对工程的全面监控。如：很多物业项目由于工程质量的缺陷，常常出现屋面漏水或者墙体裂缝等问题。物业企业通过早期介入，利用自身优势，从全体业主利益出发，帮助建设单位加强工程质量，及时发现建设施工过程的缺陷，使工程质量问题在施工过程中及时得到解决。这样不仅提升物业品质，更维护了建设单位、业主（使用人）以及物业企业三方利益。
（三）了解物业情况，为后期管理做好充分准备
物业企业通过早期介入，全过程的现场跟踪，充分了解所管物业的相关情况，可以在日后的管理中做到心中有数，“对症下药”。同时，利用早期介入，物业企业能有事实、有根据、较准确地进行财务预算分析，制订物业管理的服务方案、各项规章制度，开展人员招聘、岗位培训，为物业移交后各项工作的顺利开展作好充分准备。
（四）提升物业价值，促进房屋销售
我国房地产业经过多年的发展，以抓建设为主的传统已不再适应社会和市场的需求，一些有远见的建设单位已逐渐转变观念，更注重综合开发。他们需要物业早期介入，保证项目设计合理、质量优良。在销售时，开发商与物业周密策划，站在业主（使用人）的角度，制定出新颖、实用、合理的物业服务方案，以高品质、专业化的物业服务，赢得客户，促进房屋销售，实际中也收到了很好的市场回报。
三、对物业早期介入的一些意见和建议
（一）健全法律法规
随着对物业管理早期介入的深入探索与研究，业内人士普遍认为物业管理早期介入越早越好，但目前我国现有的物业管理法律法规，对物业管理早期介入没有明确的规定，未制定出相应的运作标准及程序。建议国家能尽早制定出台相应的法律法规，使物业管理早期介入有法可依。
（二）转变观念、提高认识
我国物业管理起步较晚，对物业管理早期介入的观念和认识还未转变普及。一方面建设单位认识片面，急功近利，只顾及目前市场情况，不考虑市场发展、消费者需求等变化因素，认为早期介入只会增加投资成本，影响工作效率；另一方面物业企业认为早期介入无偿投入，建设单位不付费，业主不会买单，且按相关法律法规要求，物业交付使用后，业主大会拥有“选聘物业服务企业的权利”，也就是说物业企业即使进行早期介入并不等于取得了管理权。种种原因使得建设单位与物业企业对早期介入的积极性、主动性不高，早期介入推进困难。因此，建设单位和物业企业均需转变观念，提高认识，足够重视早期介入的实际意义。
（三）注重培养人才
[关键词]物业管理；准入；监管机制
[DOI]1013939/jcnkizgsc201718232
在我国不断推动城镇化的进程中，我国的商品房呈爆炸式的增长，而与之联系紧密的物业管理也逐渐地发展和完善。作为一种与商品房共存的服务产业，我国的物业管理最早出现在20世纪末期，主要经历了由政府单位制封闭式的管理模式到目前具有现代化的物业管理模式的转变。然而，随着人们生活水平的不断提高，对生存环境也提出了更高的要求，体现在住房小区的物业管理中就需要创新和完善现有模式中存在的不足。为此，需要总结物业管理中的问题，结合现代业主的需求，创新管理方法，提升管理水平。
1传统物业管理模式存在的问题
11缺乏有效竞争，买卖双方不对等
在我国现有的物业管理中，通常的情况下，作为买方的商品房业主不能按自己的意愿来挑选作为卖方的物业管理服务，只能被动地接受商品房和物业管理方单方面的安排。这种买卖双方不对等的情况，主要是由于现有的物业管理市场没有放开竞争，相关的物业管理企业没有形成市场调节机制的管理模式，仍然受到民事行为不完整的约束和限制。虽然我国在相关的法律中对业主大会与物业管理的关系进行了定位，业主拥有选择物业管理的代表行使权，但因缺乏配套的民事行为能力，导致业主大会的权利不能全面使用。与此同时，物业管理行业缺乏有效的市场调节，不能正常接收来自市场的反馈，行业缺乏激励机制，影响了物业管理水平的提升。
12业主大会监管有缺陷，业主维护权益难
我国与物业管理的相关法律不全面，导致整个监管机制不完善，业益受损时难以得到公平、公正的合法解决。在《物业管理条例》中，业主大会的权利缺乏明细，其行为能力和权限应如何行使没有具体的规定。简单来说，最基本的双方服务合同，业主大会都不能签订，在法律体系中是不合法的，即使签订了也没有法律效力。除此之外，关于业主大会的存在、行使哪些权利、应如何行使等的运行体系不完整。这就导致了小区业主大会缺乏有效的组织者、参与者以及实施者，往往是出现问题时，不能形成有效的业主建议。而从另一个角度来说，业主大会是一个相对独立的存在，其在行使权力时没有相对应的监督管理。因此会造成一些权力超范围以及公器私用的不合理情况，如私自决定公共区域的行使权等。
13管理技术落后，质量意识较低
在物业管理的工作中，最基础同时也最关键的就是对物业的承接查验工作。只有保证接手时商品房的各方面质量合格，才有以后的物业管理基础。目前，大部分的物业管理公司的技术落后，缺乏承接查验的专业人才。从整个行业来说，在承接查验这一块的标准来说还处于空白，而各家物业管理企业又不重视，导致一些公共区域没有人与承建单位交接，而仅仅是商品房的业主对其自身购买的区域进行查验。这是物业管理技术上的落后，在后期的管理中往往容易牵扯出一些不必要的麻烦，导致整个物业管理水平下降。
14准入机制不完善，造成行业混乱的局面
对于物业管理企业的准入机制决定权在政府手中，如此容易导致物业管理行业不接地气，缺乏市场化的调节作用。物业管理企业将更多的心思花在如何通过政府部门的批准，而对于市场的需求则忽略不管。一些技术过关的物业管理企业常常因为某一个点过不了政府的审批而被拒之门外，长此以往就出现了一些无证营业和超范围营业等各种层次不一的企业混在其中，造成了整个物业管理行业的混乱局面。虽然，现有的法规中对一些无证、超范围等企业的惩罚进行了规定，但是由于对处理的违规企业如何进行整改却未进行明确的规定，对其整改后应如何管理也缺乏后续，最终导致根本问题没有得到解决。
2针对物业管理模式的问题进行改进
21确立业主大会的地位，适度放开市场竞争
针对我国物业管理模式中缺乏有效竞争，买卖双方不对等的问题，我们首要的就是要确立业主大会的地位，适度放开市场竞争，让市场调节与政府调控双管齐下。在新的商品房小区入住住户后，由建设单位主导，安排和M织人员进行业主大会的选举，并通过小区所在的街道办事处上报。制定合理的业主委员准入机制，按小区的整体规划，占小区面积达到一定比例的业主可以拥有业主委员候选人员的机会，组成业主大会的成员还可以由建设单位或是居民小组来选举。完成业主大会的组建后，我国的相关法律应对其进行科学合理的定位，确保其权利能够得到正常的行使。在法规中，应对业主大会的组成、职责以及监管等多方面进行明确。同时，适度地放开市场竞争，让物业管理企业在竞争中改进和提升。在完善机制中，应积极引入专业性组织参与物业管理规定制定的参与。
22完善监管机制，保障业主的维权通道
在物业管理的体系中，业主大会是一个重要的参与者，在完善监管机制时，应对其进行全面的监管。
业主大会作为一个独立的权益群体，应构建专有的资金账户。对于业主大会的成员，应制定明确的通过业主大会签发的资格行使证件，对资金的使用应制定合理的审批流程，并规定资金的使用范围。对于业主资金使用后的明细应进行公示，从而有效地减少业主资金被挪用的情况，也有利于提高资金的使用率，为构建一个良好的生活环境发挥效用。在公共设施和公共场所的管理中，采取财产登记的形式，对每一项共有财产都进行登记制。在后期的物业管理中，对公共部分进行维保时也有了依据，也避免了一些可能发生的业主之间的矛盾。
23增强质量意识，提高管理技术
只有保证接手的商品房质量合格，物业管理才具有意义。对于一些本就存在的质量不过关而出现的问题，容易造成业主与物业管理者之间的矛盾。为此，作为物业管理方，应具备较高的承接查验技术。首先，政府相关部门应牵头制定一个科学的行业标准，让承接查验有理有据。其次，作为已成立的业主大会应具有一个完整承接查验流程，在完成此项工作时，应选出至少两名以上的人员进行陪同，同时还应聘请专业的人员对完成的建筑进行专业性的查验。对于一些公共部分的查验，业主大会应全程参与，对不合格的情况应坚持不承接，杜绝行贿受贿的情况发生，坚决维护业主的利益。
24完善准入机制，规范行业管理
对于物业管理行业的混乱局面，政府应制定一个明确、合理的准入机制。在制定门槛时，应加强与市场情况的联系，准确把握行业的发展状况，与业主的需求紧密相连。在物业管理企业进入后，还应放开市场的竞争，淘汰一些综合素质较低的企业，培养出高水平的物业管理企业。物业管理行业的规范既需要政府的强制性管理，也需要市场的自动调节机制。政府方面则需要对现有的法律体系进行完善，对于一些违反规定的企业应进行严厉的惩罚，并明确可接受的整改程度，限定整改次数和限度，对一些严重违规的应让其出局。规范行业管理是一个持续的过程，需要政府部门、业主大会、物业管理企业以及业主共同努力。
3结论
物业管理服务作为我国发展的短板，存在不少的问题。总的来说，主要是体系不完善、监管不到位以及缺乏市场机制的参与等问题。针对这些问题，应重视并制定策略解决，完善业主大会的管理机制，适度放开市场竞争，增强技术发展，提高质量意识，规范行业发展，才能有效地推进我国物业管理的发展，从而顺利完成企业的转型升级。
参考文献：
从中国物业管理行业的发展来看，大体上经历了引入期、提升期、转型期三大阶段，当前大部分物业企业面临着进一步提升转型的挑战。在转型期这个阶段，竞争更加激烈，客户要求更高，传统物业管理利润被压缩，对于物业费的收取。受地方政府、业主承受能力等限制，传统的“四保”业务不可能为物业企业带来很大的利润，同时，人工成本的增加以及其他各种维护成本的增加也提高了物业企业的运作成本，物业管理公司开始关注社区增值服务，从多方面满足业主的需求，寻找新的盈利点。所以，物业管理企业应该转变思维，寻求新的盈利模式和管理方式，进行开源和节流，为企业创造更高的收益。
物业管理企业要清晰认识到，传统的“四保”服务已经由过去的能够满足业主的全部需求，变成了现在只能满足小区业主的最基本需求，物业管理企业要走出红海，奔向蓝海，需要充分选目前已经对经营模式和管理模式进行创新的企业进行学习，并结合自身能力和资源。重新定位发展模式。
传统物业管理企业应充分学习业内标杆企业的创新模式，找对自身定位：
案例1：深圳花样年物业
一个企业盈利的基础在于如何控制成本和拓展获利空间渠道，而目前花样年物业倡导和推行的“彩生活物业管理模式”正是基于这个理解而提出的。花样年从服务内容创新和管理手段上进行创新，在满足客户需求的同时，起到了开源节流的良好效果。
在控制成本方面，花样年物业通过服务与管理标准化，结合已有的成熟物业管理模式，根据物业项目的特点，运用现代网络智能技术，摸索出了一整套低成本运营、高效率服务的管理模式，井在其他项口中推广。此外，花样年通过优化流程，优化商品和服务的流通环节，降低服务和产品的流通成本，如成立专业的维修保养公司、以技术防范代替人防和通过提升内部管理来节约人手等。最后，花样年由内部资源整合向外部资源整合，通过对开发商、业丰(住户)、供应商、物业公司本身的优势资源进形整合，创造物业管理费的下降空间，如集体采购，提高议价能力等。
在开源方面，深圳花样年通过拓宽传统意义上物业管理的概念，赋予其全新的内涵和发展空间，发掘业主的潜在需求。
在满足客户需求上，花样年物业自主发出了一套社区物业管理电子商务平白――“彩生活”网，将常规物业管理服务项目和各项居家生活便利服务内容通过网络科技的手段融合在一起，为业主提供多层次、全方位的居家生活服务，使业主址不出户就可以享受到集订购，配送、服务于一体的一站式服务。其次，他们还拓腱赢利点，创新盈利模式：通过提供形式多样的居家生活便利服务，弥补物业管理费的不足，创造物业管理费下调的空间。最后是赚钱和服务小冲突，没有专门请人做增值服务，而是通过奖励和提成的办法，让小当班的保安和管理人员来给业主提供配送服务。
通过对花样年案例的剖析，传统物业企业可以学习到：1)服务产品创新和整合、服务平台搭建与运营才拉动物业企业收入和利润的持久动力。2)通过建立标准化进行内部组织资源和外部上下游价值链的整合已经在物业行业显现。3)组织架构应体现行业价值链的专业分工。
案例2：深圳万科物业
作为一个成功的企业品牌，万科物业是伴随着万科房地产开发业务的产生而产生，并一步一个脚印地发展起来的。经过十年的发展。万科物业管理已发展成为国内同行业中的知名品牌。
万科的成功和以下4个方面的关键因素是分不开的：
1) 集团内部的资源共享和整合
2) 主副业经营并举
3) 服务意识一尊重客户，让客户满意，以及以客户为中心的服务体系――客户接触点管理
4) 通过第三方客户满意度调查，时刻监督服务水准和准备服务改进提升。
从集团内部资源共享和整合方面来看，首先，单独成立集团物业管理部，在制度上和组织架构上确立了一个强有力的管理核心。其次，建立了规范的物业管理体系，建立了高效的业务共享机制和共享平台，一方面不但加强了组织管控手段，另一方而实现了集团内部在资金、人力、信息、技术等资源的共享和合理流动，确保管理资源最有效和最大限度的利用。再次，为了给客户更专业的规范服务，万科进行了行业调研，逐步建立了统一、规范的业务操作流程指引。要求和督促各地公司严格贯彻实施，从而完成对各地公司的业务整合和战略协同。
从主副业经营并举方面来看，首先，物业管理服务是万科物业的主营业务，但是物业管理是个微利行业，不准外接项目的政策又限制了向规模要效益，万科只能靠拓展副营业务，来支持公司发展与管理能力的提升。其次，依托主营业务积累的品牌效应和客户资源，围绕物业管理服务这个中心，通过产业链的延伸开发副营业务。主要涉及：前期物业介入、房屋中介服务、物业管理业务咨询、顾问培训服务、物业智能化设计、汽车美容等项目。多元化经营取得了明显的经济效益，副营业务良好的“造血补血”功能反过来有力地支持了主营业务的发展。
