时间：2022-07-18 07:57:23
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇商业地产策划，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
我国的商业地产从20世纪80年代开始起步，虽然起步较晚，但是发展迅速。随着城镇化的不断推进，城镇居民对生活质量的要求也越来越高，对商业地产的需要也越来越多样化。近些年，我国的商业地产尽管发展迅速，但是在营销策划及策略上依然存在着许多不足，这不仅制约着商业地产营销的发展，也无法满足国内消费者的多样化需求。
一、商业地产营销的要素
商业地产从外观来看是一个单一的产品，其实不然，商业地产不仅包括了地产本身，还包括商圈环境、品牌层级及业态分布等多个方面，因此，商业地产营销不仅仅在于推出一个楼盘产品，而应该是从影响人们生活方式、商业环境塑造及追求共生商业利益等多方面来推进。商业地产营销的构成要素主要包括以下几点：
1.营销需求：即商业地产开发商营销的需求，从追逐短期现金流开始，升华为打造品牌强势，最终为追求商业利润。
2.营销主体：不仅仅报告商业地产开发商，还包括入驻的商家。
3.目标客户：商业地产的目标客户一般分为两个阶段。初期的目标客户为商铺投资者及商铺租用者等；后期的目标客户一般为普通的消费者及游客等。
4.产品定位：商业地产的定位不仅仅包括位置及外观的选择，还包括业态分成、商圈环境等选择。
5.营销策略：商业地产的营销策略应该把握位置营销及内容营销两大重点，多渠道、多角度、多层次的实施营销策略。
6.营销价值：商业地产的营销价值在于既能实现开发商的经济利润和品牌强势等显性价值，又能实现促进商圈共赢、推动城镇化建设及改善人们生活方式等隐性价值。
二、商业地产营销策划的意义
近年来，我国城镇化的脚步不断在加快，商业地产也呈现出了蓬勃发展的态势，商业地产营销的策划和策略也出现在了人们的视野中，众多的开发商也把营销策划看作经营的重点。营销策划的方向及营销策略的选择直接决定了一处商业地产最终的销售效果，也影响所在城市的营销形象。
1.商业地产营销策划对其自身销售的意义
一个好的营销策划应该从客户的需求出发，从设计、推广、管理等多个方面推出有差别化的服务，展示独立、完整的价值理念，最大化的服务客户。一个好的商业地产营销策划也不例外，商业地产营销策划是从设计、环境、区位、户型、价格等多个方面对商业地产项目进行整合，对销售目标有明确的定位，针对消费者多样化的需求提供差别化的服务，以此促进商业地产的销售。
总体来说，商业地产营销策划是商业地产的价值实现的过程。好的商业地产策划从了解市场开始，了解需求市场中的细节、细分每一份客户的需求，然后针对差别化的客户需求进行精准定位，不再是提高大众化的商品、而是推出个人化的服务，最后是收集客户反馈、分析潜在需求及待改善细节。好的商业地产策划可以充分满足客户多样化的需求，有利于树立品牌形象，增加客户好感度和粘合度，对自身的商业地产营销形成良性循环，产品越来越精准化、服务越来越贴心化，取得经济利益与品牌强势的双赢。
2.商业地产营销策划对城市生态的影响
商业地产的快速发展是我国城镇化不断推进的结果，商业地产的区位选择往往基于城市划和市场导向的双重要求。好的商业地产营销策划往往与城市的发展规划相得益彰，商业地产形象的塑造可以打造标志性的城市建筑，而有效的城市规划可以促进商业地产营销的推广实施。商业地产的营销很多都打出城市地标的旗号，既提高了商业地产本身的品味和影响力，也给城市树立了景观特色，塑造城市视觉美感。有效的商业地产营销的推广往往也带动了所在地城市的营销推广，多重的业态模式引进有利于改善城市居民生活环境，多样的价值观宣传有利于打造丰富的城市文化，更能扩张城市的商业类型、推进城市的综合发展。
三、我国商业地产营销过程中存在的问题
1.从营销策划上看
商业地产营销策划应该是挖掘客户的潜在需求，通过树立品牌形象、推出差别化的产品来满足不同的市场的过程。我国现阶段的商业地产营销策划主要存在以下几个问题：
（1）品牌意识薄弱
商业地产一种地产与商业结合的复合商品，因此，我国的商业地产开发均是从一线城市的密集市场扩展到空间广阔的二三线城市，很多开发商将一线城市的营销策划复制到二三线城市确遭遇了滑铁卢，就是因为品牌意识淡薄、忽视了品牌建设。个别开发商忽视了整体品牌打造，而是针对个别特色进行大肆宣传，虽然会收到短期效益，确无法增加顾客粘性。有的开发商给商业地产取了一个新颖的名字，虽然会让顾客眼前一亮，但是确无法深入到客户心中。以上两种都是缺乏品牌建设的结果。
（2）市场调研不够充分
我国商业地段的同质化越来越严重，就是因为市场调研不够充分，开发商盲目自信的建设商业地产。气候特点不一、文化形态不同、经济发展速度不同等多种元素，都决定了商业地产的建设和营销必须从充分的市场调研开始，差别化的区分市场情况，才能满足消费者多样化的需求。
（3）市场定位不够清晰
对商业地产项目定位的不够清晰是我国大部分商业地产项目失败的原因。我国商业地产进行定位时，第一没有弄明白有什么特色吸引顾客、第二没有弄明白自身的优势在哪里、第三是没有将客户需求与自身优势做有效衔接。市场定位不够准确的后果就是盲目的进行楼盘开发，结果消费者并不买账，导致项目失败。
2.从营销策略选择上看
（1）定价相对盲目
我国的商业地产开发商在巨大的资金压力下，对商业地产的定价往往仓促而盲目，仅仅是只看短期利润而进行定价，而忽视了成本加成和长远收益等多重因素对定价的影响。我国多数的房地产开发商没有清晰的定价策略，而是缺乏深入调研的盲目跟从。
（2）促销手段单一
我国目前的商业地产营销策略多是选择传统的广告促销和人员促销，向消费者大批量的推广信息，而忽视了消费者接受信息的效率和效果。商业地产是一种特殊的商品，如果仅仅信息推广，那么消费者只是被动接受，而不会产生购买欲望，单一的促销模式并不适合商业地产营销。
四、如何提升我国商业地产营销策划的效果
1.加强品牌建设
商业地产的外在价值在于外观、地址及商圈环境等，内在价值在于客户在使用该商业地产后所享受的服务。如今社会，商业地产竞争越来越激烈，各个商业地产的外在价值既外观和商圈等越来越同质化，内在价值的塑造既品牌形象的建设是现在的商业地产营销取胜的关键。商业地产的不可移动性决定了商业地产营销必须注重品牌的打造，重视顾客口碑和美誉度，这样才能为商业地产保持着忠实的顾客群体，才能获得经济效益。
2.加大市场调研
明确消费者的需求，是任何一个项目营销的前提。我国的商业地产开发商应该广泛的进行市场调研、通过各种渠道收集需求信息，对客户的需求信息进行分析、整理，寻找消费者的真实需求，这样才能开展有针对性的营销活动。商业地产开发商还应注重消费者的用户反馈，了解消费体验，这样才能减少信息不对称，才能进一步提升客户消费动力和满意度。
3.拓宽营销渠道
我国的商业地产营销应该从传统的推广式营销中走出来，拓宽营销渠道、丰富营销方式。通过间接营销、网络营销等多种方式拉动消费者的消费动机。可以组织丰富多样的体验活动、团购活动、咨活动等，拉近开发商与消费者的距离，创造和谐、温馨的销售氛围，提升消费体验。
商业地产是一个从地域到业态、从楼盘到顾客、从城市到商圈的复合形态，又有着不可移动性，因此，商业地产营销的策划和策略选择更应该从提供差异化的产品出发。多种因素的差异决定了我国的商业地产营销从深入的市场调研开始，在挖潜客户需求、找准清晰定位、拓宽营销渠道、注重品牌建设等多个方面都不能简单的复制粘贴，而是应该全方位、多角度的开展商业地产营销策划，这样才能收到预期的营销效果，才能获得经济利益与城市发展的双赢。
参考文献：
[1]姜新国.商业房地产开发经营与管理[M].中国建筑工业出版社，2011.
[2]陈林杰.商业房地产营销策划流程[J].基建管理化，2013.
关键词：房地产 运行 模式 商业
一、定义和主要类型
地产按其功能通常分为三大类，即以居住功能为主的住宅地产和以商业活动为目的的商业地产、以工业生产功能为主的工业地产，商业地产的特点是通过在地产上的商业活动体现商业和地产价值的集合，商业地产主要包括写字楼、商场、店面、旅游景点、酒店等。
二、商业地产的主要运行模式
（一）只租不售。即在商业地产建成以后，通过招商出租的方式，收取租金，逐步回收投资商业地产的投入及获取投资收益。
1、只租不售的好处主要在两个方面：一是在获取较稳定的投资收益的同时，获取商业地产的增值收益；二是在需要资金时，可通过将商业地产抵押的方式取得贷款；三可以统筹租金，防止恶性压低租金；四如招租、日常经营、物业管理等后继工作做得到位，则可提升该投资者的品牌价值。
2、只租不售的弊端在于：一对商业地产的招租要求较高，存在招租无法达到预期、租金收入不理想的风险及投资回收期较长的特点；二对招租的总体定位、商家的具体定位、具置的规划等均需做出很好规划，否则会导致整个项目的招商失败、无法出租；三商场地产的日常经营管理、物业管理等后继工作对投资者也提出了较高要求，特别是对刚介入商业地产的投资者更是一个挑战，如经营管理不到位，对后继的招租、现有商家的维护、租金等方面都将带来负面影响。
3、只租不售商业地产的难点：一整个项目的设计规划、招商策划等前期工作，对项目招租的效果具有决定性影响，对投资者在这方面的要求极高；二招租和日常管理团队，对招租的效果具有重大的影响。因此，只租不售的方式需要投资者要有较良好的财务状况、较高的商业地产综合规划和管理能力、企业较明确和稳定的战略发展定位。
4、案例：北京万通集团持有的万通商城采取只租不售的方式，统一布局，统一招租，统一管理，使其租金一直居高不下，取得了成功。
（二）全部出售。即在商业地产建成后或取得商业地产的产权后，将其全部出售。
1、出售方式的好处主要：一是可一次性收回投资成本、获取投资收益，解决投资者的现金问题；二是可省去招商、管理等环节，节约投资者的人力、物力资源；三对商业地产前期设计规划方面的要求不会像只租不售的投资者要求那么高。
2、出售的方式存在的主要弊端在：一如地产行业向上发展，则投资者享受不到商业地产带来的增值红利；二商业地产普遍存在投资金额大的特点，使得有能力全额购买整个商业地产项目的投资者少之又少；即使有能力购买，理性的投资者也不太愿意用大笔资金购买，更多的会寻找新的地块、自己建，因此，单纯的出售开始不再适应商业地产的发展。
3、出售方式商业地产最主要的难点在于：如何将商业地产包装策划好已理想的价格出售。因此，计划出售的商业地产，在计划投资时就因先做好出售策划工作。
（三）租售结合。即投资者将商业地产的一部分出租，另部分进行销售。
1、这种方式的好处是：一即可收回部分投资成本，解决现金流问题，又可持有部分商业地产，享受其增值带来的好处。二解决部分招商压力和管理压力。三租的部分还可以用于贷款，同样可以解决部分资金压力。四如售得理想，反过来会促进招租。
2、但这种方式也存在一些弊端，：一对租售部分的比率、具置等需做很好的策划，如策划不会，否则会对租及售的整个项目产生不利影响；二无法统筹考虑整个项目的租金，可能会出现恶性压低租金的现象；三无法统筹考虑、策划整个项目交付使用后的定位、经营、管理等工作，需与其他购买协商。
3、租售结合方式的难点在于：如何统筹安排租与售的定位和比率、协调各购买者的关系等。
4、案例：最典型的就是万达集团开发的大连万达城市广场，一楼只租，二楼三楼卖给沃尔玛，通过沃尔玛作为主力店的作用，带来大量的人流量，进而也为万达集团和其他商家带来钱流，且万达广场一层销售价格通常是市场价的两到三倍，沃尔玛店起了很重要的作用。
三、商业地产存在的主要问题
1、短期内，由于在建和潜在的商业地产供应量过大，部分城市商业地产面临过剩风险，投资回报率降低。据悉目前国内商业地产的投资回报率已经被压缩至历史最低，约为6%。
2、投资者普遍存在专业度低的困境。一些投资商业地产的企业，特别是2008年前后才开始进军商业地产领域的企业，因缺乏经验和企业中长期发展规划，将面临许多问题，如缺乏人才团队、内部管理机制、资产管理能力、前期设计规划能力等，这些都将影响了投资商业地产的成功与否；即便是在商业地产方面投资较成功的万达集团，其在万达广场使用后的物业管理方面也存在明显不足，如在厦门湖里区投资的万达广场，其地下车库无较明显的指示牌、区间管理不到位，易造成停车、出车库困难。
3、地区发展不均衡。经济较发达的东部地区，商业地产因发展得较早，积累了一定的经验，商业地产发展得较成熟、较充分；而经济较差的中西部地区，因经济起步较东部地区晚，经济较不发达，对商业地产的需求也就较晚，总体上正处于与起步阶段。
4、投资资金来源单一。目前，投资商业地产的主要资金来源为投资者自有资金和银行的贷款，从一定程度上限制了商业地产的发展速度、发展水平。
关键词：住宅；商业地产；风险；分析
截至2007年，中国商业地产市场投资总体稳定增长，全国商业用房的投资总额是2775.56亿元，同比增长17.9%，也是连续3年保持在17%左右且高于住宅地产的投资增长速度，期间大量的开发商快速扩张，进入看好的商业地产。但是随着国家宏观调控政策的累积效应以及国际金融环境的变化，到2008年，房地产行业开始进入下调阶段，到现在许多开发企业遭受着巨大的资金压力，特别是要大量开发商业物业的开发商。但是商业地产的发展前景仍被看好，国务院及有关部门近日连续的有关扩大内需方面的投资以及相关的金融政策的开放和银行利息的不断下调，在稳定房地产市场的同时，为商业地产的发展提供了新机会。
一、问题提出
商业地产指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的商业类房地产。住宅是指房地产开发企业（单位）建设并出售、出租给使用者，仅供家庭日常居住用的建筑物。在拥有良好的发展前景，但又面临重重困难的情况下，特别是面临资金链的压力，如何走好商业地产的开发的这条路就显得很重要。所以在这个时期通过传统住宅的开发与商业地产开发的投资风险进行比较分析就显得更有实际意义，对商业地产的开发投资风险要怎么认识才能保证企业在以后健康持续的发展？
二、投资风险差异分析
房地产投资风险是指投资者在投资的过程中由于各种影响因素如政策因素，自然因素，经济因素等等因素的影响，而导致投资者最终的收益的结果不同，这里主要是指给投资者带来的损失。住宅地产开发是投入之后能够一次性快速回笼资金的，而商业地产则是长期的投资过程。他们各自有自己的特色，所以面临的风险也是不同的。
（一）开发环节上的区分
最基本的开发环节的不同。当开发商看好某个城市准备进入的前提就是对该城市的市场环境有一个充分的市场环境分析，看好该城市的消费潜力之后就会着手寻找投资机会，这时住宅地产开发主要环节包括“选址-建设-销售”，销售完毕后开发工作就基本结束，建设是开发能否成功的关键环节。商业地产开发包括“策划-选址-建设-招商-经营”等环节，每个环节都必须考虑对最终的商业经营的影响，商业经营才是开发能否成功的关键环节。因此，住宅地产开发只要求开发商有一般的房地产开发知识和经验，而商业地产开发要求开发商不但有一般房地产开发的知识和经验，还必须具有商业经营管理经验。
（二）项目成本上的区分
从项目的选址上来说，商业地产一般都是布置在城市的中心，或者是在政府规划定位将来发展的CBD区域。首先就决定了它的地价很高，整个项目的土地出让金数额巨大，商业地产的地价与一般住宅项目的地价的差别是很大的，就拿广州地区来说，商业地产的楼面地价是住宅的2倍左右。建设成本上来说商业地产的建设成本比住宅地产的建设成本更高，特别是大型购物中心的设计要求更高，因为要容纳大量的人流，对建筑的安全设计、质量等提出很高的要求，同时在形体设计方面商业地产一般都是地区性的标志性建筑这些导致商业地产的前期投入成本在单位上就要比住宅要高，相对于住宅而言的建设成本较小。
（三）资金的回收周期区分
从回收周期上来分析，一般住宅项目，从前期的拿地到建成销售，一般1年左右。当然是项目的具体情况而言，有的具有整体开发实力的开发商从拿地到建成只有6个月。新出台的政策，要求封顶以后才能够预售，从建成到开始预售的时间为1年甚至更短，这样开发商在市场环境好的时候，回收资金的速度很快，而商业地产的资金回收压力是相当大。中信广场1997年建成开始投入使用，直到2007年近10年的时间才将投入的成本收回，而整个广场投资额37亿港元，涉及的金额相当的大。一个完整的商业地产开发项目则需要5-7年，而回收周期则在7-10年左右。这对开发商的资金实力来说是严峻的考验。所以在资金回收周期上来讲，商业地产的面临的资金压力比住宅地产要大很多。正是商业地产的投资回收周期与住宅地产的不同，所以两种物业的运行周期也不同，一般而言商业地产的运行周期是要比住宅地产的周期要长。
（四）资金的回收方式的区分
商业地产的资金回收方式主要是通过租金，它的主要运行方式是租赁运营，这些年失败的商业地产的营运经验就是，不能随便拆分出售产权各自营运，这样不能很好地形成规模效应，不能形成良好的业态组合，就不能吸引足够的人流来支持整个商业中心，最终会导致商业项目难以经营下去。租金的多少主要是由商业地产结合本身所形成的商业环境，一旦消费者认同区位中心环境，这使它的租金相应的也会大幅上涨，所以，商业地产的是一种引凤筑巢的开发模式，能否吸引大型的商家入驻，形成一定的规模的城市消费中心很重要，它的回收方式是细水长流型。而住宅的开发模式是筑巢引凤，吸引广大消费者前来购买。也正是回收方式的不同，也造就了商业地产的魅力。一旦商业地产的商圈成熟，让消费者形成认同感，就能够保证企业能够稳定的获得高租金的收益，这对一个企业来说，稳定的资金流的带来的好处是显而易见的。
（五）对开发商的运营的能力要求异同分析
从项目的运作上来说，商业地产在国内的发展的时间不是很长，发展不是很成熟，目前的情况更多的是一种探索，更多的是一些开发商没有认清商业地产的开发模式，没有很好地与住宅地产的开发区别开来，一次次的失败经验表明，商业地产只能整体招商运作经营，考虑各种业态的组合，形成规模效应。若急于回收资金进行产权分拆出售，无异于杀鸡取卵，此外，目前国内商业运作方面的人才也不是很多，这也是导致近年大量商业地产项目破产的原因。而国内的住宅市场的发展现在已经相对成熟，策划已经从20世纪90年代的单项策划发展到综合策划阶段直到目前的复合策划阶段，融入理念结合企业文化品牌，有针对性的发展健康、休闲、专业的住宅了。加上已经成熟的市场营销，还有完善的市场中介参与，大大降低住宅产品的销售压力。
（六）抵抗宏观和行业的风险的能力差异分析
宏观环境风险是指一个国家和地区的政治、经济、社会等宏观因素的不确定性给房地产项目投资带来的风险，包括政治稳定、宏观调控政策、国民经济GDP增长、利率变化、通货膨胀以及社会进程中的城市化等诸多风险因素。行业风险是指由于商业地产行业中的各种不确定性因素给项目投资带来的风险，如市场供求风险，地产价格带来的购买力风险，同业竞争风险，原材料价格上涨风险，商铺销售价格下跌风险、投机炒作风险、土地供应风险等。这些因素对住宅和商业地产来说都有很深刻的影响，但商业地产受上述的各种风险因素的影响更显著，因为商业物业的成长周期很长，在前期的几年当中可能需要持续的资金投入来营造商业地产的商业氛围，一旦遇到市场的下调周期或金融危机等，将会导致大量的商业地产的资金链的断裂，大量的商业烂尾楼就会出现。上一轮广州的商业地产消化期花了10年时间，在近10年时间里广州基本上没有商业地产的新开工项目，无论是写字楼还是酒店都是如此。但住宅地产不同，在中国目前随着城市化的进程，住房需求还是很大的，是一种稳定潜在的刚性需求，成交量的低迷，归根到底还是价格与消费者的心里预期价格不一致，房价调整到合适的范围，市场一定还是可以再重新热起来，这也是导致房地产周期的表现。但是商业地产一旦面临市场环境的恶化，就根本没有成交量，只有烂尾楼，也要一直等到运行周期的好转之后才可能复苏。可以说是商业地产的运行周期的振幅明显要大于住宅地产。
三、总结
上述分析的结果表明商业地产的投资面临的资金压力要明显大于住宅，所以面临的风险比住宅地产就更大。作为商业地产投资的高风险也伴随着高回报。商业地产作为将来发展的热点还是值得投资的。前提是你要认清自身的实力，结合项目本身有一个风险的全面认识，具备完善的商业地产运营的能力，最重要的是能够提供给商业地产运行足够的资金，对企业自身资金链要有一个很好的预算，对市场风险要有足够的认识。世界500强的企业走到现在80%都是靠稳健的财务政策，这样才能在一轮又一轮的金融风暴中保持上百年屹立不倒，商业地产也是同样道理的，不要因为市场的一时的火热就大肆扩张，在企业做预算的时候，不要只着眼于当前高涨时期的市场，还要考虑市场不景气的时候的风险，所以开发商业地产更要结合企业自身的条件，适度控制发展速度和规模才能保证企业健康的运行下去。
四、相应的风险防范措施
（一）风险预防
首先对国家宏观调控政策和利率调整等要有足够的认识，商业地产的影响要有一定得预见。对于已经定位的项目要从开发环节上牢牢把握，尽量缩短从项目决策到最后的招商运营直接投入使用，特别是吸引有实力的租户入住是很重要的环节，在项目的前期就要开始考虑，现在有的商业地产的开发，提前开始招商，然后根据租户的要求进行开发，就像大连万达的开发模式，这样给项目的招租环节带来很大的便利，也能使项目商圈能够快速的成熟，快速回笼资金。快速地推出就是避免在项目运作期间宏观政策出现大的不利调整。实现这一目标，需要各个环节的顺利对接，包括项目前期的策划、规划报批，建筑工期，租赁招商等，都能够按时完成。对于可以控制的风险，如策划风险，管理风险等，我们应该从有利于项目发展的角度做到最好。在减轻和预防项目风险时，应该根据抓住项目环节的主要方面，来重点关注，及时相应的采取对策。
（二）风险转移
风险转移是一种有效的降低风险的方式，目前国内的开发商都选择了合作开发模式，可以将自身的弱项与相应的强势单位进行合作，如可以与有雄厚资金的投资银行，有丰富商业运营经验的海外背景的机构和开发商等进行合作，这样可以有效地降低项目的资金压力。在项目的销售方面可以适当的选择小量的单位进行出售，前提是要能控制项目的整体运行的商业环境，不少开发商都选择了出售5-10%比例出售产权，这在一定程度上也能快速的缓解企业的资金压力。
此外也可以考虑，出售一定年限的商业物业，尤其是商场、酒店物业可以把经营期内必经的非正常经营期所引起的风险，或因经营管理不善造成的非正常经营期人为延长而引起的风险转移出去。
最后就是工程的风险完全可以通过出包的方式转移给工程承包商，但是合同必须签订得详细、周密，明确违约的处罚办法。
另外，购买一定数量的针对风险较大方面的保险，是一种及时、有效、合理分摊经济损失和获得经济补偿的方式，也是国家大力提倡的方式。
参考文献：
1、张红.房地产经济学[M].清华大学出版社.2005.
2、林蔚.商业地产与住宅地产开发差异性分析[J].重庆建筑,2006(6).
3、洪罡.中国商业地产目前面临的问题及其对策[D].华中师范大学,2006.
4、朱明强.商品住宅投资风险分析与对策研究[D].武汉大学,2005.
房地产公司简介范文1
世联地产
已成为全国知名的房地产综合服务提供商，业务范围覆盖房地产销售、顾问策划、资产服务、金融服务及经纪业务。世联地产始终依据客户需求和市场变化，不断创新。下一个十年，世联地产将致力于打造集成服务领先的房地产综合服务平台，并凭借本地智慧和全国共享的知识平台，为客户跨地域和细分市场下的多样化、精细化发展提供强有力的支持!
世联地产成立于1993年，是国内最早从事房地产专业咨询的服务机构。2007年，世联地产整体改制，成立深圳世联地产顾问股份有限公司。
截至2013年9月，除西藏、新疆、内蒙古、宁夏自治区及青海、甘肃省外，公司已在全国设立并运营的全资子公司41家、控股子公司3家(不包括子公司投资设立的三级子公司)，员工人数超过14000人，基本完成顾问业务的全国布局。其中业务成功布局43个城市、顾问业务成功植入16个分公司。已为全国200多个城市的客户、超过5000个房地产项目提供了高品质的综合服务。
世联地产以深圳为总部，分别在珠三角、长三角、环渤海等区域建立起华南、华东、华北、山东四大业务中心，形成“咨询+实施”独特的业务模式，提供从区域开发、旧城改造、土地出让到项目开发、销售以及二手房租售的综合服务，并凭借本地智慧和全国共享的知识平台。
2014年1月10日，世联正式对外宣告世联地产更名“世联行”。
房地产公司简介范文2
仲量联行
仲量联行(纽约证交所交易代码：JLL)是专注于房地产领域的专业服务和投资管理公司，致力于为客户持有、租用或投资房地产的决策实现增值。仲量联行业务遍及全球75个国家,拥有逾200个分公司，2013年度业务营收约40亿美元。2013年仲量联行代表客户管理或提供外包服务的物业总面积逾30亿平方英尺，并协助客户完成了价值990亿美元的物业出售、并购和融资交易。仲量联行旗下投资管理业务分支“领盛投资管理(LaSalle Investment Management)”管理资产总值达480亿美元。
仲量联行在亚太地区开展业务超过50年。公司目前在亚太地区的15个国家拥有80个分公司，员工总数超过27,500人。在大中华区，仲量联行目前拥有超过1,900名专业人员及12,000名驻厦员工，所提供的专业房地产顾问及服务遍及中国的80多个城市。
2014年在马来西亚吉隆坡香格里拉大酒店举行的“国际物业奖”亚太区颁奖典礼上，仲量联行再度荣膺“中国最佳房地产咨询公司”称号。此次，除中国市场外，仲量联行还摘取了亚太地区其他6个国家的五星级“最佳房地产咨询公司”奖项，以及5个类别的“最佳推荐奖”。
自2011年RCA开始此类数据以来，仲量联行在亚太地区房地产投资咨询顾问公司总体排名中一直位居第一，同时在亚太地区的办公楼、工业地产、酒店和零售地产等细分市场中也位居榜首。2013年，仲量联行资本市场团队在亚太地区为总额超过215亿美元的商业地产投资交易提供了咨询服务，占该地区的市场份额的36%。
房地产公司简介范文3
华业行
华业行是一家从事房地产综合服务商，全称“北京华业行房地产经纪有限公司”，以下简称“华业行”。华业行成立于1995年，历经十余年，以置地顾问、全案策略、营销等覆盖房地产流通领域的全价值链经营体系，已形成了集地块研究、投资分析、市场研究建筑规划、产品策划、营销策划、商业招商、销售、广告推广、资源整合等地产综合服务。
公司服务
全案营销服务
项目营销策略制定、项目推广体系建立及实施、项目营销策略支持、媒体及广告策略等等。从项目拿地、前期产品定位策划到项目销售推广，提供全方位专业服务。
产品与营销顾问服务
产品设计及规划方案顾问、市场研究及营销策划报告、营销推广方案、销售现场管理及销售动线组织等。营销顾问服务主要提供专业的投资顾问服务、销售管理顾问服务、营销推广顾问服务。
商业地产综合服务
商业地产专项市场研究、商业地产市场定位及战略研究、商业地产全程营销推广、商业地产招商策划、商业地产建筑规划及产品设计、商业运营管理服务等。
土地市场研究服务
关键词：地产信托 融资性质 选择
一、国内商业地产项目发展现状
目前国内房地产住宅市场整体呈现出市场销量和房价双双下滑的趋势，房地产市场整体进入调整期。与此相对应的，全国各地房地产商业项目进入一个快速发展期，各大城市各类型商业地产项目不断问世。尤其是在各城市规划的新的城市副中心、新兴商圈、区域合并的区域内，商业项目的投资建设力度极大。
根据房地产经济学的《2014年35个大中城市商业地产投资价值研究报告》，各城市商业地产项目的投资建设呈现快速扩张的趋势，35个城市（北京、上海、深圳、广州、天津、重庆、杭州、南京、武汉、成都、大连、厦门、西安、宁波、福州、沈阳、青岛、济南、南昌、合肥、郑州、石家庄、长春、哈尔滨、呼和浩特、海口、南宁、贵阳、乌鲁木齐、长沙、太远、西宁、银川、南宁、昆明、兰州）中19个城市人均商业面积已经面临饱和或过剩的状态，已经占据35个大中城市半数以上。
从国内来看，如果一个城市人均商业面积超过1.5平方米，也就意味着城市的商业地产供应面积已明显出现过剩现象，而这样的城市在35个大中城市当中不在少数。比如银川、呼和浩特、沈阳人均商业面积已在4平方米以上，成为35大中城市人均商业面积最高的三个城市。此外，天津、重庆、杭州、南京、成都、大连、厦门、宁波、青岛、合肥、长春、哈尔滨、贵阳、长沙、南宁、昆明等16个城市人均商业面积超过1.5平方米。目前，19个城市人均商业面积已经面临饱和或过剩的状态，已经占据35个大中城市半数以上。
而就北上广深等一线城市来看，由于其常住人口数量庞大，商业地产市场需求也相当强劲，至今为止，总体上仍然没有系统性的供应过剩的市场风险。但是，一线城市距离城市人均商业面积1.5平方米的警戒值也不太遥远。
整体来看，我国各大城市商业地产项目都呈现较为饱和的态势，但由于商业地产项目的人口聚集、税收优势等因素，商业地产项目通常都能受到当地政府的支持，在当前住宅市场呈现调整的大形势之下众多开发商也将商业地产项目作为战略转型的一个选择。
二、商业地产项目的选择及操作注意事项
与住宅市场相比，国内商业的预售条件通常都是主体施工完毕，因此商业地产项目预售要求高，预售前需要的资金量较大；同时商业项目需要的培育期长，物业刚性需求低；上述因素使得商业地产项目存在周期长、回款相对较慢、专业性要求更强的特点。
根据商业地产项目本身的特点，在选择商业地产项目时，应从以下几个方面进行考虑：
1、项目的选择
（1）项目性质
目前商业地产项目大体可分为城市综合体、写字楼、酒店、专业市场四个大类：城市综合体项目通常为商铺、写字楼物业的混合体，商铺可销售和出租，并且通常伴有百货商家的入住、整层写字楼出租或出售等，其回款速度相对较快；写字楼项目由于其主体物业是写字楼，回款速度相对较慢；酒店若采用自有经营的方式，则其回款速度更慢；专业市场如家具建材市场、物流园等，其存在较长的培育期，且通常当地政府对项目的销售和自持比例有要求，项目回款速度一般最慢。
项目介入前，应充分考虑项目的物业形态构成，并应考虑其各个物业形态推出的计划和安排。
（2）项目区位
城市人口数量以及产业经济基础是商业地产项目前景的重要影响因素，根据同策咨询研究部的调查结果，北上广深等一线城市、杭州、福州、南宁、武汉、宁波、西安等二线城市的城市人口数量较大，产业经济基础较强，商业地产供给较为平衡，可优先进入；天津、重庆、成都等城市尽管城市人口较多，产业经济强，对于商业地产具有强大的人口和经济支撑，但商业地产供给过度，短期市场压力较大应审慎进入；南宁、海口、青岛、济南、石家庄、郑州、南昌、太原、兰州、乌鲁木齐等城市城市人口相对较少，经济基础较为薄弱，商业地产供需较为平衡的城市，应选择性进入；合肥、厦门、沈阳、大连、长沙、哈尔滨、昆明、贵阳、呼和浩特、西宁、银川等城市城市人口相对较少，经济基础也较为薄弱，商业地产供给过度的城市应该重点规避进入。
具体到每一个项目时，应重点考虑该项目的交通便捷性、可覆盖人口和区位范围、该区域内同类商业项目的饱和度等进行综合判断。
（3）项目运营计划
首先应考虑项目物业的销售和自持比例，尤其应关注该比例是开发商的自有计划还是当地政府的强制性要求，如双流县政府对区域内的商业地产项目通常要求开发商必须自持60%。
其次应考虑项目的定位、拟引入的商家等，还应考虑是由开发商自营或引入专业品牌和团队进行托管式经营。
2、交易对手的选择
商业地产项目的运营对运营商有较高的要求，在交易对手的选择上应充分考虑交易对手同类项目的历史开发和运营经验、是否有专业的运营和策划团队等因素。
3、介入时点
商业地产项目的回款期较长，因此我部认为不能在项目初始阶段（如拿地）介入，介入时点应在主体施工进行到一半左右。此时点介入可有效防范项目完工和预售风险，但此时点介入时需重点关注项目的和交易对手的或有负债。
4、现金流的控制
商业地产的现金流主要包括销售部分的回款以及自持物业出租收益两个部分，应对项目的现金流做详细的测算，并且由于商业地产项目按揭首付比例是6成，因此应对该项目区域同类型物业的销售情况做详细的尽调，以此审慎评估销售部分的回款速度。
项目介入后，需对销售回款和出租收益做严格的监管。
三、结论
综上情况分析，对商业地产项目的选择和操作有如下建议：
1、重点考虑商业项目的区域位置，县级及以下、目前商业地产供应量已严重饱和的一二线城市的商业项目不建议操作，三四线城市项目慎入；商业项目区域位置的判断和分析建议在整个城市商业饱和度判断的基础上重点考虑其可辐射范围内同类商业项目的分布。
2、交易对手需具有同类项目开发经验，不建议与初次操作商业项目或商业项目开发运营项目低于3个的开发商合作。
3、介入时点不能太靠前，需在项目主体施工进行到至少30%以后介入。
4、需充分考虑可销售物业的销售回款、项目可形成的资产价值，竣工后获取经营性物业贷的可能性等。
于是，众多开发商你方唱罢我登场，纷纷扎进商业地产的激流之中，狗刨、蛙泳各种姿势齐上，向盈利、赚钱的彼岸游去。
在一次由中国房地产策划网举办的地产培训会上，在课后经验交流中，笔者听到湖南的一个开发商陈总在向中国房地产策划网总裁周帆请教一个问题。
背景因素分析：
陈总原是浙江杭州人，一直以来都是做住宅开发，从未涉足过商业地产。由于近几年商业地产被炒得热火朝天，加上朋友也一直向他不断地灌输商业地产的赢利模式，只要做商业，就肯定能挣钱，而且一定比做住宅挣得多、挣得快。在此情况下，陈总坐不住了，于是凭着做住宅积累的资金和对地产业的理解，在湖南A市拿到了一块商业用地，斥巨资打造“XX商业城”，他发誓，一定要把“XX商业城”做成本市最高档次、最大规模、最具知名度也最赚钱的商业地产，让别人一提到“XX商业城”就想到自己。
为了顺利实现这个目的，陈总专门请了一个非常专业的市场调查公司（此调查公司不是房地产策划公司）开始做市场调查。市场调查公司在接手调查工作任务后，调动了大批的人马在A市做了一个月的市场调查工作，把A市所有的大街小巷都走遍了，他们还专门研究了A市原来做得比较好的一些商业成功案例，发现商业地产普遍采用的方法是向投资者进行充分的回报允诺――“五年回本，十年包赚一间铺”、“升值就在弹指间”、“抢银行也不如抢XX商业城的门头房”等等不一而足！可以说市场调查公司付出了很多的人力物力，提交给开发商的调查报告也厚达二百多页。
但结果呢？结果是让陈总做出了一次错误的决策，开发出来的“XX商业城”至今还是门前冷落车马稀，项目开业时间也在不断地后延。
失败因素探讨：
为此，陈总此次是专门带着问题来向周帆请教的。在认真听取了陈总详细的项目介绍并讨论后，周帆指出了项目失败的三大因素：
第一、 市场调查没有目的性。
在进行市场调查之初，陈总（包括市场调查公司）对本次市场调查并没有提出明确的目的，只是一心要做商业，但具体做什么却没有大方向的把握。市场上商业项目那么多，有做专业市场的，做大型MALL的，做购物中心的等等。如果事先不能对整个市场有全局的把握，市场调查就会轻重不分，结果就是不能给出一个明确的主题，做什么都可以。
陈总的项目就是典型的例子，在调查前没有明确具体的调查目的是什么。本来当时市场上在建的商业项目已有十多个，而做购物中心的已经有四个，加上原有的大型购物商场，A市的购物中心已经出现饱和。可市场调查公司还在不断地对购物中心进行调查，这样就无谓地浪费了很多时间，以致使对建材专业市场上的调查缺乏理论数据支持。而本来项目可以做建材专业市场的，最后却搞了个半建材半购物，从而失去了项目的核心竞争力。
第二、 市场调查没有分析研究市场的发展趋势和消费者的消费趋势
市场调查光靠了解市场的发展现状是远远不够的，对于这些大家都知道的东西是没有多大价值的，开发商如果只是凭着市场现状就去做项目的话，那样会死得很快。如果只是想了解一下市场的发展现状，也不需要请专业公司来做市场调查了，只要找几个朋友聊聊就可以知道。因此，专业公司的调查就是要在市场现状的基础上对市场的发展规律和趋势进行分析研究，并对各种影响市场变化的动态因素进行分析预测，从而真正把市场研究透，这样做出来的市场调查才能对开发商的决策起到有力的帮助。
而陈总的市场调查报告上面只有一大堆的数据、图表，对市场的发展趋势和前景只是一两句话轻轻带过，对消费者的消费习惯和趋势更是无从提及，从而在进行项目定位时却找不到市场依据，这是导致项目失败的主要原因。
第三、 市场调查没有对项目的经营业态进行分析研究
内容摘要：每当社会经济发生变革时，由此产生的城市结构形态的变化，都深深地影响着城市规划设计的发展意识及观点。《21世纪城市商业发展之路―城市商业（网点）及商业地产规划设计指南》，为实现城市商业（网点）布局规划的科学化、规范化和国际化，推进全国城市商业（网点）布局规划的全面工作，提供了一种崭新的科学程序和指导方法。
关键词：城市发展 商业布局 经济发展
日前，由中国商业出版社出版的《21世纪城市商业发展之路―城市商业（网点）及商业地产规划设计指南》开始在全国发行。这是一本关于城市商业发展和商业地产规划设计指南的专业书籍，由商业专家王希来教授和北京首商城市规划设计研究院院长曹伟共同编著；国务院发展研究中心市场经济研究所所长、研究员任兴洲，世界新经济研究院院长陈瑜为之写序。
该书的出版，为实现城市商业（网点）布局规划的科学化、规范化和国际化，推进全国城市商业（网点）布局规划的全面工作，提供一些可资借鉴的设想；为丰富中国商业（网点）布局理论的研究成果库，为从事城市商业（网点）布局规划和商业地产规划设计的策划者，送去一些典型案例；为策划一种经营城市商业和商业地产的发展提供了一种崭新的科学程序和指导方法。
21世纪城市商业布局新理念
21世纪的城市是自然景观与人文意境的融合体，是设计大师们施展灵感和技艺的舞台。商业在城市中，是最能表现人文关怀的肌理因素，也是城市发展的重要引擎。商业功能是城市最基本、最核心的功能，是满足城市居民物质生活的基本保证。商业不仅是城市的主要产业之一，能够聚集人气、商气、财气，形成良好的商业氛围，而且对金融、旅游、会展等服务产业的发展能够起到重要的促进作用。同时，它还是商业文明和地域文化有机结合的重要载体，诠释着城市的特色和基因，重要商业设施往往成为一个城市的地理座标和文化标志物，甚至具有“城市之魂”的意义。
我国城市商业布局现状
商业的重要载体当然是各类商业设施，或者说是商业网点，近些年来，更是以商业地产的形态呈快速发展之势。然而，也必须看到，在商业网点和设施快速发展的同时，也出现了亟待关注和重视的问题，就是商业网点发展的规划和规范问题。
（一）布局不尽合理
东部多、西部少，老城市多、新城市少，这有历史和经济发展水平的因素，也有规划等工作问题。布局不尽合理更主要表现在一些城市本身。许多城市的通病是老城区多，而新城区少，特别是新建的社区少，增加了人民生活的不便。许多大城市没有明确的市级商业区、区域性商业中心、社区商业中心的层次观念。有的城市过度开发原来的商业繁华区，或盲目兴建高档的商业步行街，而对全市5年或10年的商业（网点）布局却心中无数，造成畸重畸轻现象。
（二）经营者在店址选择、经营定位等方面的科学性比较欠缺
一般地说，大型商店在这些方面还比较重视，经过多方面的调查研究或邀请专家做有关的咨询报告，在此基础上才选定店址和确定经营定位。但粗枝大叶、凭主观臆断、听任主管官员拍板等现象仍是屡见不鲜，反面的教训不胜枚举。至于一般中小店铺，特别是小杂货店、理发店、小饭馆等，业主很少有这方面的基本知识，也不去找同行请教，更说不上请专家咨询，单凭自己的资金或人力资源（例如擅长）找一个地点租下或买下就开始装修“择吉开张”，结果客人不多生意不旺，只好关门大吉。作者在住地附近多次见到此类现象，各地也大体相仿。一个店虽不大，但全国这类事是成千上万的，总的社会资源浪费是巨大的。
（三）商业（网点）布局规划工作应进一步深入并与实际情况结合
北京、上海、广州、武汉、深圳、大连等大城市近些年由主管部门结合专家制定了5年或10年全市商业（网点）布局发展规划，并把它尽可能纳入城市总体规划，使之具有法定的指导和约束作用。作者参加过一些城市该类规划的研究、咨询或论证，认为这是促进商业（网点）布局调整和合理化的正确选择。国家商务部十分重视此项工作，多次发文要求大中城市均须制定商业（网点）布局规划，显著地推动了这项基础工作。但是，许多城市仍没有商业（网点）布局规划，有的制定的规划内容粗糙，多数没有同城市总体规划相结合，不具有法律约束力，对实际工作的指导作用不大。
商业布局在城市规划中的作用
商业规划是整个城市规划的重要组成部分，在很大意义上影响着一个城市的总体规划。这是因为，一方面，商业是为城市居民的生产生活服务的，与城市规划有机结合的商业规划和布局最能体现其科学性、便利性，最能体现“以人为本”；另一方面，商业设施的布局、商业业态的结构对城市的交通以及人、物的流向有着重要影响。还要看到，大型商业设施具有物质体量大、投资成本高、沉淀性强的特点，其盲目发展和过度集中，易产生交通拥挤、物流不畅、配套设施不协调等社会问题，也极易对便民利民的中小商业形成挤压。因此，很多国家和城市都对商业网点布局，特别是对大型商业设施进行比较严格的管理和规划。另外，商业规划的必要性还源于城市土地和空间的有限性，科学合理地利用城市空间，促进商业有序发展是城市发展的内在要求。
近年来，商业地产快速发展，给城市商业网点规划带来了新的课题和挑战。与住宅地产不同，影响商业地产的因素有很多，包括城市区域整体功能的分工、商业项目定位、项目所处区位、商业业态选择、商圈半径、商业氛围、竞争环境、目标群体购买能力、交通状况、项目特性、商业设计、开发商实力等等。商业地产既要遵循商业发展规律，又要符合地产发展规律，还要与城市整体规划有机结合，因此是比住宅地产更复杂、约束条件更高的商业存在，更需要依托商业规划和网点设计，避免商业地产开发的盲目性，防止单纯强调建设规模，忽视资金压力，片面强调高档次，忽视市场客观需求，单纯注重概念宣传，忽视科学定位和管理的倾向，形成理性开发、运营的环境。
“十二五”时期是我国经济发展和居民消费水平提升的关键阶段，扩大内需的战略方针将进一步促进居民消费需求的增长，城市商业将迎来平稳较快发展的战略机遇期。在这样的背景下，对城市商业网点和商业地产开发进行科学规划尤为重要。尤其对商业地产的开发、定位乃至后续的经营管理都需要很好的研究和设计。
《21世纪城市商业发展之路―城市商业（网点）及商业地产规划设计指南》一书，正是在上述背景下出版的。作者通过对国内多个商业地产项目的分析研究和对大量实际案例的剖析，着力研究和探求国内商业网点建设的客观规律，总结了一些商业地产开发的成功经验和失败的案例，系统地提出了商业地产发展的总体定位以及关键要点，这对我国城市商业网点的建设以及商业地产的健康发展无疑是非常有益的。
城市与商业发展的新范本
本书作者本着高度的历史责任感，以城市商业发展的两大关键问题―商业（网点）布局和商业地产规划作为切入点，为中国城市商业发展寻找新的经济发展方式和新的经济增长极，进行了认真的研究和思考。
全书共25章，50多万字，内容全面、翔实，图文并茂，既有深入的理论分析，又有可资借鉴的实际案例。从理论和实践结合的高度，对当前需要解决的商业规划和商业地产规划中存在的问题，提出了科学的、切实有效的解决方案，为21世纪城市商业发展提出新的发展理念和新的发展思路，并为城市商业发展的研究者、规划者、设计者和实践者提出一整套系统的、规范的、极具操作性的和可资借鉴的范本。作者曾主持参与北京、杭州、重庆、西宁、宁波、威海、平凉、霸州、佛山等十几个大中城市的商业规划和商业街规划设计，主持策划设计北京亦庄城市综合体、宁波市王羲之故居沙地村山下艺术村落、成都蓝顶艺术区、山东莱西田园馨城爱晚大型工程、西宁市麒麟湾商街、商业巷城市综合体以及青海省西宁市儿童公园泉水改造工程（后更名为麒麟湾商街与麒麟公园）、西宁市黄河路景观大道、民和县主街道景观改造及滨河公园、互助县城市改造和景观街、毛斯河滨河景观带等众多景观规划设计项目。因此，本书具有很高的科学性和鲜明的实践特征。
[关键词] 地产商业 商业建筑 营销
一、商业地产建筑空间规划的问题
随着市场经济的发展，以及城市化进程的加快,商业地产已经成为当今中国的热点地产。然而,由于一方面,政府长期以来把重点放在住宅地产的开发,另一方面,商业地产的发展历史较短,人们对它的认识还不够深刻。虽然目前商业地产开发形势火热，但是实际上面临着很多的问题，更多的是专业化不够、整个商业地产运作的各个流程、各个专业的整体缺乏协调所造成，导致了开发项目流产，或者举步维艰。很多项目在做这个项目之前，根据市场的定位，在做什么样的商业建筑产品还不清楚的情况下，就贸然地去做建筑设计。往往这种设计只能是设计师的一个想法的体现，而不是一个市场的真实需求。市场需求就来自多方面，即建筑产品要满足消费者的需要。有的到商业阶段，商户要入住了，才发现这个商业空间是不可用的，或者是由于有很多缺陷，引进的这些商户进不来。如住宅小区因为商业用房的滞销而影响了住宅产品的销售,当初被开发商视为卖点的商铺已名不符实,甚至成为累赘,开发产不得不重新市场定位。加上已经建成商业用房和建筑设计等方面的原因,商铺成了开发商握不住、抛不开的“烫手山芋”。一些区域就出现过“有房无市场或有市无场”的窘况，甚至很多大型商业地产,由于缺少知名品牌的加盟,项目缺少统一管理和科学配置,加之非住宅项目的销售周期越来越长,往往出现租不理想、经营不景气的窘状,一些商业用房甚至长期无人问津。
二、重视商业地产的规律性特征
商业地产的开发设计同住宅项目的开发设计有本质的区别。住宅商品房的购买者是大众消费者，居住的功能相对简单，人们对居住建筑都有广泛的了解，发展商可以根据自己对市场需求的调查与判断，自行确定所要开发产品的市场定位，如住宅户型、面积大小、种类与配比等。有明确的要求，目标界定相对明确，而大规模商业地产的开发设计与此完全不同。首先是业态和功能的复杂。大型商业中心通常都包含主力超市、大量零售店、多种形式的餐馆和娱乐休闲设施，各种人流、物流、水平、垂直交通与消防疏散的组织相当复杂。在满足上述功能要求的前提下，如何满足未来大量商家的需求，特别是可视性和可达性，以获得最大的商业利益，进而为发展商获得最大的出租和出售回报，是规划设计至关重要的问题。这实际上已不是传统的建筑工作范畴了，但这正是优秀的专业化的商业建筑设计师为发展商提供的专业服务。在大型商业的平面设计中，各部分功能都有严格的要求，如主力连锁超市每个品牌对建筑的面积柱网、层高、滚梯的位置等都有不同的要求，大型娱乐设施的功能布局、内部人流路线更有严格的要求。而如何将大量商铺区平面灵活组织，化整为零利用于出售；同时又可化零为整，利于整体出租和管理，也是需要解决的问题。因此,开发商能否根据自己的土地、项目、区位资源定位对项目量身订做很关键.后期营运不好,不仅商业亏损停业,还能使整个项目的其他物业随之贬值;运营得好,则能在盈利的同时带旺人气,促成周边物业环境升值。
其次，必须重视立地条件特征分析是我们需要重视的关键的一个问题。比如在项目里面把一个大卖场作为它的主力店放到里面去。在这之前，首先应该去考虑现有的商业或者流通业的大环境条件之下，大卖场是一种什么形式出现在人们面前的？所锁定的目标消费群体具有什么样的特征，它的店铺特征和这个设施特征又怎么样？目标客户群又是什么样的群体，它所做的设计又是什么样的特征？这些都是在规划建筑过程中需要考虑的问题。作为开发商如何推出实现土地价值最大化、符合自身商业模式并实现差异化定位的商业地产项目便成为重要课题。尤其是大型商业地产项目，仅商业规划阶段就包括商业定位设计、商业建筑方案设计、商业空间装饰方案设计、商业外环境设计、二次商业装饰设计、商业管理模式设计、品牌规划及招商策划设计等诸多环节，可以说，各个环节与建筑规划空间的整合情况如何是非常重要的。
从立地条件环节来看，不管是地块条周边的道路交通组织这些硬件的条件，还是流通环境的特征和流通环境的变化，都是会随着时代和时间的变化而变化。从消费者的角度，也就是实际在这里消费的实际消费者的角度去看，店铺的立地条件，比如这个地块周边的基础环境，规划设计方面对这个地块的限制，比如它的限高、容积率等等，同时因为消防、因为环境，还会带来的一些相关的法律法规这样的限制。而这都需要在最初就制定好相关的指导性策略。从商业立地的条件上来看，要明确这个项目置于城市的定位。即这个项目将来在这个城市整体的功能上去担负着什么样的责任。所以从这个角度来了解这个城市的现有特征是十分重要的。同时，这个城市现有的商业集中中心或者商业集中区，也是一个方面。现有商业集中区跟项目之间是什么样的对比关系？在商业集中区之外，其他的现有的商业集中商圈或者商业集中地又是什么状态，在这个过程中有更多的是通过市场调研，市场分析的手法，通过前期工作来去对项目进行战略性的规划。店铺的战略性的经营规划，会直接跟商业设施的规划联系在一起。
最后，商业建筑策划不仅要解决整个项目的建筑空间问题，也要考虑解决项目的具体使用。在店铺经营规划的思考过程中分成很多阶段来进行。不管是开发一个商业项目也好，还是将来要开这些店的零售、经营企业，它们能够向这个社会的消费人群提供什么样的服务或者是产品？一些中小开发商在缺少品牌效力和创新能力的情况下,迫于经营和生存压力,受利益的驱使,采取急功近利的做法,超常规、大体量开发商业用房.但商业地产与住宅项目不同,除了要求开发商具有雄厚的资本外,还要求开发商熟悉商业运作规律,能够有效地将住宅与商业地产整合,具备经营商业和地产活动的复合能力,具备及时调整投资策略的能力,以降低经营风险,增强经营的稳定性。
三、整合商业地产消费文化设计价值
了解项目的资源状况是首要的，但如何将项目所在区域的文化资源优势变成市场优势？项目的文化吸引力在当前越来越成为一种趋势，要做到尊重文化就必须了解项目区域所具备的明显或含蓄的消费文化。这就要求开发商、策划人员、设计人员融入当地生活，利用不同的文化特征作为细分变量。此阶段更强调对区域文化的挖掘和提炼。企业根据自身的使命目标、竞争优势，确定目标顾客群体，再通过顾客需求分析，更加透彻地研究目标顾客群体的生活方式、审美情趣、消费观念、思维方式等要素，从中提炼出最核心或最具个性特色的文化特征。只有尊重当地的文化，项目的宣传、招商才能更容商业建筑空间形态规划、主力店及非兼容空间特种业态店预备招商执行与专案设计事务所进行设计对接、经营管理模式分析、市场推广、问题型商业项目的重新定位易被接受，其目的性才能更加明确。
商业建筑虽然属于一种高度市场化、商业化的建筑类型，但在创造体验消费场所这方面，应特别重视建筑的艺术处理。这里不仅仅是指专业角度的艺术追求，还包括大众艺术、流行时尚等。建筑艺术是一个地区和一个时代文化艺术表现中最宏大、壮观也最生活化的载体。直接对人们的心理、生理施加影响。对于大型商业地产项目而言，应成为当地的具有鲜明文化内涵的建筑物或建筑群体甚至城市区域，并创造延续建筑文脉与时代感相沟通的氛围。在商业建筑的空间效果营造中，必须调动一切艺术的、技术的手段，并着重于空间尺度、空间气氛的表现。在室内外空间的结合以及建筑与环境景观的结合等方面达到丰富性、多样性、趣味性的综合协调，并促进人与建筑及空间环境的互动。如商业内部空间设计具有明确功能要求，同时也要求有不同风格和特色变化的室内设计。商业内部空间设计还包含了更多的功能要求和市场特色,通过造型、色彩、声光电和新材料的综合运用对商业空间进行设计，从而达到对商业购物、娱乐和展示等空间的整体设计效果。
市场的模式不是一成不变的，它遵循商业发展的“进化论”――物竞天择，适者生存，一个市场必须通过不断升级来满足商户的经营需求和消费者的购买便利。市场的竞争是残酷的，优胜劣汰永远是市场的主旋律，对于商业地产的开发经营和建设同样适用，商业地产项目走在市场的风口浪尖，只有接受市场的检验，不断改进自己的产品，优化自身的购物环境，提高配套服务水平，才能立于不败之地。
参考文献：
关键词：商业地产；开发企业；核心竞争力；途径
一、现阶段商业地产开发行业的特点
商业地产开发行业不同于其他行业，具有自己的特点，在之前很长一段时间内，我国的商业地产开发行业都处于卖方市场，行业内的竞争还不激烈，商业地产行业的特点还没有发挥其在构建企业核心竞争力方面具有的作用，但是随着市场经济的发展以及社会环境的变化，商业地产开发行业逐渐进入了买方市场，激烈的行业竞争要求商业地产开发企业提升核心竞争力，这就需要对商业地产行业的特点进行具体分析。
1.投资巨额性
商业地产开发行业是一个资金密集型行业，行业的首要特点就是投资巨额性，资金可以说是商业地产行业中最重要的因素，一个商业地产项目的开发需要涉及到数千万甚至上亿的资金投资，这种巨额性的特点让许多投资者望而却步，商业地产行业的这种投资巨额性的特点也提高了进入该行业的门槛。
2.投资回收期长
商业地产开发行业还具有投资回收期长的特点。商业地产项目的开发需要经过三个阶段，项目投资前期、投资实施期和项目营销期。项目投资前期需要对商业地产开发项目进行可行性分析以及评估投资决策，只有通过了可行性分析和决策的项目才能够进入到投资实施期。投资实施期是对商业地产开发项目进行具体的实施，包括前期的项目设计，中期的项目施工和项目控制，以及最后的项目验收。整个商业地产开发项目从前期一直到最后的营销期，至少要经过一两年的时间，长的甚至有十几年的时间，这就造成了商业地产开发的投资回收期长，在这过程中投资者需要承担更长时间的资金压力和市场风险。
3.流动性差
商业地产开发行业还具有流动性差的特点，商业地产现在作为一种投资的品种，不同于其他的投资品种可以灵活应变，商业地产的流动性相对较差。商业地产投资单靠出售房产项目来回收资金需要较长的时间，而且房产项目出售的难度也相对较大，如果投资者急于将房产项目变现，可能会低价出售房产，造成投资者的经济损失。
4.金融作用强
商业地产开发行业的金融作用强，由于商业地产项目开发需要大量的资金投入，使得商业地产开发者在很大程度上需要依赖于金融行业的支持。另外，现在的商业地产商品的购买也依赖于金融贷款。商业地产开发行业的整个过程离不开金融行业的参与，金融在商业地产开发行业中的作用也在逐渐的增强。
5.抵御通货膨胀能力强
商业地产开发行业在抵御通货膨胀方面具有一定的作用。现在的市场经济发展迅速，面临的经济危机也越来越多，通货膨胀就是其中非常常见的一种经济危机。通货膨胀指的是流通用的货币数量远远超过了经济过程中实际需要的数量，从而造成了货币贬值，物价上涨的现象。面对通货膨胀的情况，商业地产具有更高的应对能力，因为商业地产具有增值的特点，面对通货膨胀中物价上涨的情况，商业地产也会有一定程度上的增值，减小了通货膨胀对商业地产行业的影响。
6.受政策影响大
商业地产开发行业受到政策的影响比较大。商业地产开发行业与人们的生活息息相关，人们的工作和生活都离不开商业地产，因此国家出台了一系列的商业地产相关政策，例如土地供给政策、住房改革政策、金融政策、财政税收政策等等，对于商业地产行业的发展具有重要的影响作用。
7.风险因素多
商业地产开发行业面临的投资风险因素比较多，主要是因为商业地产项目开发需要大量的资金投入，但是回收期较长，商业地产商品的流动性较差等等，这些因素都会增加商业地产开发行业所面临的风险因素，影响商业地产的投资。
二、现阶段商业地产开发企业构建核心竞争力的途径
1.土地资源
商业地产开发企业的核心竞争力中最关键的资源是土地资源。虽然在商业地产开发行业红，资金具有十分重要的作用，但是资金具有可代替性，而土地资源不可能被其他资源所代替，土地资源是不可再生、不可替代的资源。土地资源是商业地产开发企业中构建核心竞争力的最重要资源，企业要想实现继续生存和发展，必须要重视土地资源。
2.资金资源
商业地产开发企业构建核心竞争力的首要条件是资金资源，商业地产项目的开发需要大量的资金投入，商业地产开发企业要想实现企业的发展，必须要具备大量的资金资源。商业地产开发企业承包开发项目的数量和质量，与企业的资金实力有着重要的联系，商业地产开发企业项目的发展也需要企业长期的资金支持，只有项目建设好了才能够给企业创造更多的经济收益，才能够提高企业的核心竞争力。
3.市场资源
市场资源指的是商业地产开发企业的商品在市场上的销售情况。商业地产开发企业通过开发商业地产项目来获得经济效益，实现商业地产商品变现的过程就是在市场上售出商品的过程。商业地产开发企业要想获得收益，就必须要与市场相连接，将商品售出，这样商业地产开发企业才能够获得经济效益，才能够提升商业地产开发企业的核心竞争力。因此，为了保证企业核心竞争力的提升，在开发商业地产项目之前，必须要做好市场调查，开发过程一定要具有前瞻性，准确的把握市场的发展方向，将商业地产的开发过程与市场的发展方向相配合，从而更好的实现企业的经济效益。
4.知识资源
商业地产开发企业构建核心竞争力的重要保障是知识资源，知识资源指的是企业内部所具有以及储存的知识资源。每个企业内部都具有一定的知识资源，如何将这些知识资源利用到企业发展中去，使知识资源变成经济效益，是企业发展过程中的难点问题。商业地产开发企业中的知识资源，能够为企业提供发掘市场的机会以及利用市场的机会，对于企业的发展具有重要作用，对于提升企业的核心竞争力也具有重要意义。
5.人力资源
无论在什么企业中，人力资源都是非常宝贵且重要的资源，商业地产开发企业也不例外。人力资源是商业地产开发企业构建核心竞争力的坚实基础，商业地产开发企业中的人力资源包括商业地产开放项目专业策划人员、融资人员、管理人员、营销人员等等。有了人力资源的付出，企业才能够得以发展，企业的正常运转离不开人力资源发挥作用，在企业运营的过程中，要想提高企业的生产效率，提升企业的产品的质量，这些都离不开人力资源。
6.品牌资源
品牌资源是商业地产开发企业核心竞争力的综合表现。随着社会经济的发展，人们的生活水平逐渐提高，现在人们越来越重视产品的质量，相比一般的商品质量，人们更加信赖品牌商品的质量，因此品牌在人们的日常生活中的重要性正在逐渐上升。商业地产商品的质量关系着人们的生命财产安全，更应该重视质量，重视商业地产开发企业的品牌。要想提高企业的核心竞争力，就要提高企业的品牌效应，在商业地产开发企业经营过程中注意提升企业的美誉度，重视对企业品牌的建设，通过品牌资源来提升企业的核心竞争力。
7.企业文化资源
企业文化是企业构建核心竞争力的重要内容，企业文化是一个企业精神的体现，是企业发展的灵魂，是企业员工的价值观、人生观以及世界观的整体表现。企业文化的形成不是一蹴而就的，而是在企业的长期发展过程中，将企业的价值理念、规章制度相融合而形成的。企业文化是企业形象的具体体现，要想实现企业的发展，就必须要正确的企业文化的指导，在企业文化的指导下，发挥企业员工的力量，更好的促进企业建设和发展，促进企业核心竞争力的提升。
8.信息化资源
现代社会已经进入了信息化时代，各行各业的发展都离不开信息化资源，商业地产开发企业要想提升核心竞争力，也要注意企业的信息化资源。商业地产开发企业的信息化资源包括两个方面：商业地产项目开发建设过程中采用的先进信息技术，例如通讯技术、网络技术等；商业地产企业的信息化建设，加快商业地产开发企业内部信息的传递速度，将各种先进的信息技术应用到企业的日常工作中。企业的信息化资源也是企业实力的一部分，是企业构建核心竞争力的重要内容。
参考文献：
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关键词：商业地产金融；创新途径；研究分析
随着经济的发展与社会的进步，我国商业地产金融经济逐渐步入一个更高的发展阶层。城市化建设逐渐成熟基础上，商业地产金融已经成为当下非常重要的经济发展类型。商业地产金融经济在不断发展与优化的基础上，逐渐出现严重的泡沫现象，不仅影响到社会经济的正常发展，同时对于城市建设以及和谐稳定等更是产生很大的影响，在这样基础上怎样更好的保证商业地产金融健康可持续发展成为核心问题，利用商业地产金融经济带动我国经济发展是金融经济发展的关键，需要在不断探索与研究中更好的实现对商业地产金融创新途径的研究，保证我国经济的稳定发展。
一、商业地产金融发展现状
商业地产金融行业一直高质数发展状态，在各种数据上因为经济膨胀与波动，导致很多数据不断变化，这样的状态已经严重偏离了正常发展的轨道，严重影响到社会的整体金融经济变化。商业地产金融行业发展逐渐出现非常严重的躁动现象，不管是在价格上还是在建筑上都存在很多的问题，具体表现为以下内容：
1.商业地产金融波动幅度过大
商业地产金融波动的主要原因包含社会经济的进步以及人居消费水平的上升等，但是现实中很多商业地产金融已经严重超出正常波动范围，例如商业地产金融中的房商业地产行业，据相关调查资料显示，我国在201年5月，全国各大城市的商业地产金融价格相比较前一年上涨23.4%，很多商业地产金融类型已经刷新了记录。从这种角度上分析，商业地产金融行业若是持续按照现在的发展趋势，在未来十年中，商业地产金融行业面临着严重的供应过剩危险。我国很多一线城市的基本房产价格，超出国际上15倍之多，这样的现象非常迫切需要改善与完善。从此能够看出我国的商业地产金融发展逐渐受到严重的威胁，需要结合实际的发展情况不断的深入探索解决之道。
2.市场供应与需求不平衡
商业地产金融因为波动严重导致市场供应与需求不平衡，我国商业地产金融现在面临着严重的无效房产堆积有效房产不足等现象，产生这种现象的主要原因在于价格与利润之间的冲突，大部分商业地产金融商过于重视利润的变化，致力于商业地产金融的建筑，对于正常的金融经济发展兴趣不高，这样的现象导致商业地产金融中出现商业地产金融供过于求的现象，但是其他金融商业地产行业却不够完善与成熟。并且在很多商业地产金融规格设计上不够科学合理，更是导致价格波动更大。
3.商业地产金融商业地产金融投资建设过度
商业地产金融行业在商业地产金融经济发展中属于领头羊，虽然建筑成本过多，但是商业地产金融行业是利润空间最大的行业之一，导致商业地产金融行业出现严重投资过剩现象，商业地产金融行业在国家的支持下，发展迅速，但是在快速发展基础上逐渐出现建筑过度问题，商业地产金融开发商在进行商业地产金融开发期间对于以后的销售与使用等考虑不够全面，出现很多建筑浪费现象，但是耕地却在不断减少，这样发展下去对我国环境会造成严重的害。
二、商业地产金融创新途径的必要性
商业地产金融一直是我国重要的经济代表，其中商业地产金融行业可持续发展更是在满足人们对于住房的基本需求，同时还保证了城市建设与土地的合理利用，充分实现资金的使用以及人才的利用，实现可持续发展环境建设的要求，为我们的子孙后代生存奠定坚实的基础与充分发展的空间，商业地产金融创新途径研究在此基础上成为非常迫切的问题。城市化建设与科学技术发展脚步的加快，我国对于商业地产金融发展要求正在逐渐增加，商业地产金融健康发展能够很好的改善现在社会中的建筑信息不对称现象，商业地产金融发展中会涉及到很多的信息，特别是其中的房商业地产融建筑、居住、商业等信息之间存在严重的不对称问题，在这样的要求下需要不断实现商业地产金融创新途径可持续发展才能更好的实现经济的问题，才能保证商业地产金融信息的平衡。
再者，商业地产金融行业发展中，因为需求的不同导致外部性方面不确定。商业地产金融发展中外部特点主要指的是经济中不能自己控制的部分，具体体现在土地占用过于严重，导致国家耕地急剧减少，粮食产量降低，价格上涨严重，在商业地产金融中商业地产金融建设造成严重的环境污染与噪音污染，过于重视金融经济的变化导致国家金融发展出现波动。与此同时商业地产金融的上下浮动过大，很多金融商户过于重视利润，不能很好的保证商业地产金融行业的健康发展，在很多方面都需要加大商业地产金融创新途径的力度，积极实现商业地产金融的平稳发展。商业地产金融在发展中的各种福利增加，满足社会发展需求的基础上，国家在商业地产金融创新途径方面提供更多的福利，坚持做到以人为本的理念，逐渐加大对于低收入者的关照，扩大商业地产金融创新途径的公共服务力度与手段，实现人们的平等权利，因此需要保证商业地产金融创新以及健康可持续发展的步伐，这样才能为社会经济发展以及商业地产金融建设提供更有效的应用环境。
三、商业地产金融创新途径优化措施
1.加强商业地产金融创新信息管理系统
商业地产金融创新途径需要在市场经济的支持下才能实现更好的发展与完善，因此需要不断完善商业地产金融市场信息的管理，加强市场信息管理系统的建设。很多商业地产金融市场信息基本属于商业地产金融行业的单方面信息，百姓基本得不到任何相关信息，这样就为很多不法分子提供机会，在商业地产金融开盘之前大力炒作房产价格，将商业地产金融价格抬到最高，从中获取暴力。促进商业地产金融行业健康可持续发展方式需要更好的完善商业地产金融市场信息管理系统，根据政府的指示，扩大商业地产金融市场信息的开放度，将商业地产金融中的土地交易以及房源信息等进行公布，强化群众权利。完善商业地产金融营销结构，商业地产金融行业属于销售类型，其中销售结构的调整与优化也是商业地产金融行业健康可持续发展中最关注的问题，是宏观调控基础下国家对于商业地产金融控制的重要因素。在不断强化商业地产金融市场信息关系系统的同时也需要不断完善商业地产金融行业的销售结构。第一，需要根据商业地产金融行业的建设需要严格约束商业地产金融各种商业房与经济房的建设设计以及规模控制，将其中存在销售漏洞等进行完善，逐渐引导销售方向向社会经济建设中靠拢。其次，在相关管理与监督制度上进行改善，更好的实现在廉价租住的发展，坚持做到以财务运行为基础，更好的完善与处理住房与收入之间的关系。最后是实现商品用房与经济适用房之间的价格分裂关系，保证两者之间能够更加平衡。在坚持公平公正销售的基础上放松关于高档住建设的审批条件，整体上提升住房建筑质量。
2.加强商业地产金融中消费者权益的保障
商业地产金融行业在发展中会接处到很多的消费者，在此基础上就需要根据国家对于消费者权益保障的规定不断加强消费者权益的保障手段与方式。很多商业地产金融行业因此各方面的缺失导致侵犯消费者权益，消费者是促进商业地产金融行业健康发展的基础，同时也是主导力量，在这样的要求下，怎样更好的保证消费者之间的权益成为非常关键的问题。为了更好的解决这样的问题，首先需要相关部门能够真正做到责任到人，为人民服务，切实保障消费者的权益，加大政府对于商业地产金融行业的干预，尽力改善当下商业地产金融中存在的消费者问题。健全商业地产金融规章制度管理，国家对于商业地产金融行业的发展非常重视，保证商业地产金融行业健康可持续发展不仅需要对其中的商业地产金融行业进行不断的创新与努力，同时还需要政府部门以及各种管理部门针对商业地产金融行业发展管理制定更加适合的管理制度，利用政府的力量严格约束商业地产行业的建设发展，完善商业地产金融行业在发展中存在的各种问题，大力推动与实现商业地产金融行业的真正发展。
3.实现商业地产金融的证券化保障
在上文中提出，商业地产金融主要的经济形式是房商业地产行业的发展，房商业地产是我国非常重要的社会发展建设方向，同时也是推动城镇化建设以及保障人民正常生活的重要手段，在进行商业地产金融行业发展中，需要根据商业地产金融发展的需要逐渐实现证券化转型。根据商业地产开发商的开发计划，将开发中的各个单元区域进行分割，分割成小型建筑区域单位，在根据建筑区域上的统筹规划，将各种区域委托或是出售到各个小型的建筑单位，或是投资者等，也可以根据房商业地产市场发展的需要，利用基金的方式进行投资，将各种零散资金进行聚集形成强大的资金盗浚开展专项房商业地产行业项目。但是因为这种商业地产金融行业在发展过程中，需要由专业的投资单位进行投资筹划，将各种商业地产资金等转成证券方式进行流通，这样不仅方便商业地产金融在资金流通上的发展，同时对于商业地产金融的统筹规划做出铺垫，提高商业地产金融行业的抗风险能力，将商业地产金融行业想社会化、大众化、公正化等方向发展。对于这种房商业地产发展方式或是商业地产金融行业的发展方式来讲，主要是形成一种证券资金转换的形式以及股权投资与融资等资金变换形式，这种资金变换方式在进行证券资金变化过程中需要制定标准化的规定进行约束，根据标准化的价值形式为商业地产金融行业的发展奠定基础，提供更加坚实证券发展载体，可以在多样化市场发展中，实现商业地产金融的资金转让或是区域划分等，保证商业地产金融发展稳定的基础上，更好的提升商业地产金融的发展。再者是根据商业地产金融证券化与资产证券化之间的区别主要是资产证券化能够更加独立，并且能够更好的将单个的商业地产项目作为投资的主体，不需要关注其他问题，只需要重视投资项目的实际开发与盈利等即可。但是股权投资在要求上比较多，需要根据商业地产金融中的独立法人作为代表，需要对项目投资与建设负全责，同时还需要根据商业地产金融中的发展方向做出正确的决定，建立完善的商业地产金融投资机制作为引导，积极吸收相关的投资以及资金集中之后，将需要让出的部分进行划分，根据资金的统一与高度集中，更好的保证商业地产等项目建设的顺利进行。根据商业地产项目的需要，将资金使用到恰当的位置中，提高商业地产金融行业在市场发展中的竞争性，能够准确预测市场的发展方向以及市场发展中的各种波动，保证商业地产金融区域发展的稳定，提升商业地产金融的整体竞争力，推动商业地产金融的发展与进步。
四、结束语
综上所述，金融商业地产行业的发展与我国经济发展之间具有非常紧密的联系，商业地产金融的进步能够很好的带动我国经济的进步，同时在经济发展的影响下，怎样更好的提升商业地产金融的发展与进步，提升商业地产金融发展中的抗风险能力，是商业地产金融发展的重要目标，同时也是稳定经济进步的重要保障。
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2009年初，马来西亚百盛集团公告称，以11.287亿元价格收购北京双全大厦，开设大型商场。几乎与此同时，美国铁狮门公司在1月11日宣布，总投资25亿美元的上海杨浦区新江湾城F地块奠基开工。而在2008年底，成功以低于原收购价约1亿元的价格获得上海长寿商业广场的黑石集团，最近又新成立商业管理公司。在房地产整体行业下行趋势下，我们如何看待外资对待中国商业地产的这份“热情”?商业地产是否已成为大型企业的避风港?投资商业地产最佳时机是否已到?是否成为企业“御寒”的有效策略?
本期嘉宾：
毛大庆(毛大庆博客，毛大庆新闻，毛大庆说吧)新加坡凯德置地中国控股集团环渤海区域总经理
赵海 中国房地产业协会商业地产专业委员会常务委员
徐伟成 第一太平戴维斯项目策划部总经理
王永 北京汉博投资顾问有限公司执行董事
主持人：
本刊记者 姚妍艳
观点集萃：
毛大庆：我无法对是否到“抄底”的时机做出判断。从下行趋势看来，虽然国家大力度的一系列支持房地产的政策不断出台，但作用在商业地产身上尚需时日，而且效果有限。商业物业的价格走低还会持续一段时间。
赵海：未来政府会越来越强调对商业地产的开发，因为这对城市的发展有利，能带动城市的繁荣，同时增加就业，但商业地产并非开发商的避风港。开发商要想真正做好商业地产，必须要具备严格的条件。
徐伟成：每逢金融风暴这样的房地产市场大起大落拐点时期都会是外资进入的显著期，“有人连夜赶科场，有人辞官归故里”，有人出手就一定有人撤资，事实上那些大型房地产开发商会定期对各类优良资产或不良资产项目做出适当的买卖。最聪明的决策是在前期做准备，做饥饿的、有准备、有爆发力的猎豹。
王永：外资要达到收购的高峰期，前提一定是金融危机过去之后，待他们调整回来，至少近一年内外资的机会并不大。但往后外资收购机会会逐渐加大，在政策的引导下，他们将积极地参与到中国的REITS以及商业地产金融化服务的大潮里来，凭借丰富经验加以出手，这时候外资收购可能会出现一个高峰期。
外资“热炒”中国商业地产?
主持人：对于近段时间来陆续出现的外资收购案例，您认为为何外资会在此时快速流入中国商业地产?吸引他们的主要因素在哪些方面?
毛大庆：自从2008年下半年美国金融问题全面爆发之后，国际资本看好中国作为新兴市场，同时总体经济走势稳定，投资杠杆率低、门槛低、金融融资渠道单调匮乏等特征，普遍把中国市场作为“避风港”看待。有统计显示，2008年中国引进风投的数额是过去七年的总和，就是很好的信号。另外，中国的商业地产开发由于受到融资渠道匮乏所累，持有型物业开发步履维艰已经是多年的现象，同时由于管理观念落后、缺乏专业人才、消费习惯等问题，中国的商业地产价值(尤其是一线国际化都市)和国际其他同类城市相比，远远没有得到释放。
因此，在目前国际经济背景下，国际房地产类资金流入中国，以他们评估认为合理甚至是较低的价格收购地段和设计相对优质的商业物业，从投资潜力、保值增值和资金避险等角度都是合理的。当然去年的大力度宏观调控和全球流动性吃紧，也进一步使国内商业地产开发商的境遇变得艰难，他们急于寻找机会将物业脱手收回现金以解决资金紧张状况的心态强烈，这也迎合了国际资本的投资欲望。
徐伟成：每逢金融风暴这样的房地产市场大起大落拐点时期都会是外资进入的显著期，那些专业的房地产开发投资集团及基金、相关金融机构等，对房地产市场变化的嗅觉比一般住宅市场或普通的消费者更敏感，他们甚至可能已经在2007年底就闻到了金融风暴的味道。所以我们看到的这些去年底至今年初出手的收购案例，只不过是表象，其实人家一早已经在等待这个时机并做好了进一步的部署。
那些房地产市场里有实力、有专业眼光的开发商永远都是赢家，而吸引他们投资的最关键点是时机刚好；其次，这些投资者犹如狙击手一样，会把握价格优势，对那些价格较低的商业地产项目及对部分资金不足的开发商出击；当然对于外国投资机构而言，中国的某部分资产对于长期持有来说还是十分看好的，而且中国的GDP增长和国民消费仍然不低，自然也就成为了目前世界经济低潮中相对的“避风港”。
赵海：目前的这些外资收购现象，并不代表着国外投资者大举进入中国的商业地产，这只是个案的一些动态，类似以前的凯德收购等案例。只是这些个案的陆续发生表明国际投资集团还从未间断过在中国寻找机会。但毕竟现在处于全球金融危机之下，国际资本本身如何判断当前局势，以及外资进入中国是否形成潮流还很难有个定论。
王永：尽管目前中国房地产市场不太景气，但未来看好，对于国外投资者来说，具有很大的吸引力。另外，由于在市场低迷时，商业地产的表现的确相对住宅要好，且相对收益稳定，此时其风险相对住宅较小，加上如今整体土地价格下降，进入资产估价的低潮期，所以商业地产突显出了它一定的吸引力。之所以此时出现多个外资购买的案例，还有一个重要的原因是很多开发商资金开始紧张，为了回流资金只有变卖一些物业，其中商业地产是较好变现的一方面，而且此时甩卖的价格会比以往更低。这些都为外资进入创造了一个很好的时机。
当然，金融危机爆发之后，一些外资本身也出现很大的问题。特别是进入中国商业地产的这些主流的外资多半还是以美国的投行为主，这些投行和基金在美国的危机的大环境下，根本难以募集上来资金，因此要说到“热炒”，其实并不太准确。
“抄底”时机未到
主持人：目前商业地产项目的甩卖趋势似乎仍在继续，例如李嘉(李嘉博客,李嘉新闻,李嘉说吧)诚近期相继抛售位于长宁区的上海黄金城道商铺及浦东的御翠园8栋商业别墅及会所；郭鹤年旗下的嘉里建设和香格里拉此前联合曾宣布要“放弃购买唐山市地块之权利”(现已再投)。在房地产整体行业下行趋势下，您认为商业地产“抄底”的时机是否出现?
徐伟成：与买入相辅相成的，“有人连夜赶科场，有人辞官归故里”，即有人出手就一定有人撤资，事实上那些大型房地产开发商会定期对各类优良资产或不良资产项目做出适当的买卖。所以此时刚好发生的几个类似案例，我们并不认为都是因为金融风暴而行动，就算是也不足为奇，因为像香港、马来西亚等地的开发商本身就是非常成熟及保守的，当他们看到2009年至2001年的中国房地产市场里，中高端住宅及部分酒店等商业物业业绩增长可能会有下滑的趋势，加上其在当地的资产本身出现一些亏本的现象，这时绝对需要抽掉一些产业以套现，把资金回到集团总部再重整旗鼓。他们懂得适时地收紧调整，证明他们在积极地防守。
但如果要使用“抄底”一词并不严谨，对于波浪型曲折波动并维持很长时间的市场环境，我们是不能判断它有绝对底部的，只是相对而言出现的每个低潮时期。而我们也可以看到，每当此时，那些具备国际化管理运营水平、相对丰厚的资金实力及一流专业团队的企业早已伺机而动，准备出手狙击那些资金不足烂尾且在优质黄金地段的商业综合体，尤其是购物中心。所以最聪明的决策是在前期做准备，做饥饿的、有准备、有爆发力的猎豹。
王永：商业地产真正“抄底”的时机还未到来，理论上而言，只有在住宅开发商越惨时，“抄底”越好，而目前的市场环境可能至年底都还会持续低迷，只能说机会已经显露，却没有多少人能真正有能力“抄底”，因为大环境形势较劣使不少本来有能力的开发商面临资金难题。香港商人在这方面略占优势，他们在谨慎之余，又有经历过多次房地产市场危机的经验，具备较强风险意识，并没有将大量资金沉浸在高价的住宅地产上，所以此时对他们而言会是一个扮演“抄底”角色的机会。
赵海：事实上中国的商业地产总体形势并不太有利，很多开发商甚至都缺少资金做商业。过去人们投入商业地产，首先大部分是响应政府的要求，必须在开发住宅时保证一部分的商业；其次国内一些地产商看到国外大地产商持有物业的销售比例后，也学着把自己的房地产开发成持有地产项目，但经过这一轮的收缩期后，他们开始谈虎色变，开始思考自己有没有能力再继续做下去，更多的开发商甚至在考虑是否需要把这些物业加以变现。
毛大庆：“抄底”是一个我不明白的心态。我也无法对是否到“抄底”的时机做出判断。从下行趋势看来，虽然国家大力度的一系列支持房地产的政策不断出台，但作用在商业地产身上尚需时日，而且效果有限。商业物业的价格走低还会持续一段时间。
商业地产非“避风港”
主持人：以目前的市场行情来看，您是如何看待中国未来商业地产发展的走势?当下的商业地产是否能成为企业在金融危机下的避风港?原因何在?
毛大庆：2008年住宅市场上开发商之间的火并铸就了购房者的集中观望，预计2009年住宅市场将以盘整为主，而相比之下，商业地产的走势依旧稳定，同时商铺租金也会在2009年里较为平稳，它依靠丰厚的收益成为房地产企业的“宠儿”。与此同时，加上对政府在住宅市场的9000亿元保障房计划心存畏惧，越来越多的地产商将未来战略调整的天平偏向了商业地产。商业地产此时似乎成为可以暂时规避风险和政策的避难场所，但实际操作一定要视企业自身情况而定。商业地产模式和住宅地产模式对资金需求是完全不同的。商业地产回报非常漫长，周转很慢，住宅地产可以依靠开发和销售滚动发展，而商业地产基本上是行不通的，商业地产需要资金集约化的大批量注入，这对一家地产公司的资金要求非常高。商业地产并非适合所有的地产商，尤其是在大环境恶化的情况下，需要更具实力以及运营经验的企业。
王永：未来中国的商业地产发展形势看好，但国家必须调整策略，把刺激消费、扩大内需作为中国未来中长期的经济政策。经历过本轮经济危机后，中国的经济增长由主要依靠出口贸易、投资而转向刺激内部消费，消费的提高需要更好的商业物业，这将直接带动商业地产的发展壮大。近期出台的房地产金融化政策对商业地产而言是很大利好，这将解决中国商业地产开发商在开发过程中面临的最困难的资金融通问题。未来刺激消费会在需求端拉动商业地产的发展，而把资金融通的渠道打开后，现金的供应端同样也会推动商业地产的发展。但它能否成为企业的“避风港”，还很难。
不少企业之所以在经济危机下难过，就是因为缺少现金流，而真正的商业地产恰恰是变现能力最差、资金回笼最慢的。商业地产这一大成本、长时间投入，且回报缓慢的形式在金融危机之下，不仅对企业没有帮助，反而可能会“帮倒忙”。目前在危机中预见现金流有困难的企业一定会在这几年停止自己在商业地产上的投资，甚至将商业地产项目甩卖。只有在金融危机平复后，在住宅方面中取得足够现金时，他们可能会意识到在商业地产方面收益上的平稳，而将一部分资金转移到商业地产的投资上，以保证风暴来临时，稳定的租金收入。所以真正的刺激并不是本轮金融危机下的避风港，而是度过金融危机之后会促进他们在资源配置上加大商业地产的比例，以此降低整个企业的风险。
徐伟成：现在的市场环境下，未来商业地产的发展机会会留给一些有实力、有准备的开发商；其发展将以资本模式为主，REITS等房地产基金会陆续组成；商业地产也更多以购物中心为主并慢慢普及到全国，二三线城市目前占主导的百货业态也会慢慢走向新潮时尚，以带有主力店的、年轻而国际化的体验式购物中心、mall为主。
有人说商业地产会成为企业在金融危机下的“避风港”，但仅仅表征如此。那些真正能把商业地产当作“避风港”的开发商本身一定都是强者，即智者加勇者。鉴于“避风港”相对“被动”，因此我们慎用“避风港”一词，而更多认为这是投资家的实验的乐园。
赵海：未来政府会越来越强调对商业地产的开发，因为这对城市的发展有利，能带动城市的繁荣，同时增加就业，但商业地产并非开发商的避风港。开发商要想真正做好商业地产，必须要具备严格的条件。因为商业地产本身是一个涵盖策划、定位、招商、运营等的复杂过程，开发商自身是否具备强大的实力和能力，有没有一个优秀的团队都是首要的条件；其次要看清当前商业地产市场的行情，很多人冲着其稳定而高额的回报率而上，但其实目前在做的一些酒店、写字楼及购物中心等商业也存在着不少亏损。我们判断商业地产的发展，最终还是要放到整个市场的大环境下动态地看待，如果市场处于快速上升的时期，则房地产的一些繁荣景象可能是短暂的。在某种意义上甚至可以将房地产类比于作股票，投行、金融机构等把虚拟经济炒热后，一旦缩水那些价值将迅速贬低。
毛大庆：受大势影响，商业地产尽管遭受的冲击还未完全显现，但2009年的市场竞争必定空前激烈，目前，无效商业面积供应已经呈现出了进一步加大的趋势，诸多建成的商业地产未能符合商户的需求，在招商时遇到较大的困难，单纯依靠炒作概念的商业地产项目出现较大的招商压力。有人预计2009年行业的竞争将是全方位的，从选址到设计，从招商到营运，从资本到品牌，这可能成为中国商业地产拐点的信号，因为行业门槛的提高将让目前粗放式开发和经营商业地产进入细分市场的运营时代。
外资收购高峰即将到来
主持人：以各位在商业地产界多年的经验来看，认为外资收购我国商业地产高峰期将在什么时间段?
赵海：目前外资在中国房地产市场上所占的比重还很小，而且真正想要进入还很难，受到多方面的限制，即使放开限外令也如此。外资在进入中国的过程中会遇到重重问题，譬如资金如何进入，可以有哪些途径?如何在中国获得土地?中国的外汇外币管制制度会不会有所改变?政策法规上的缺乏有否改观?需要多长时间才能组建起一个完善的团队?适应中国国情不同并获得发展需要多长时间?这个过程中会有多少损失?对外资而言，中国的房地产市场的确有很大的发展前景，但发展中多重困难不得不让他们好好掂量。因此这些外资贸然大规模地进入中国还很难说。
毛大庆：对于外资收购我国商业地产的高峰期，我预计的时间要相对晚一些，估计将在2010年到2011年中出现。
最近一段时间，我正在忙碌的准备着项目的推广活动以及招商工作。诚如我对待所操盘的天骥·智谷项目一样，希望达到《道德经》中“大音希声，大象无形”之境，把更多的精力放在低调做好产品品质和独树一帜的园区服务上，从而取得整个业界以及入驻企业的认可。
过去的十年，也是我同北京房地产共同成长的十年。
2003年，我结束了为期一年的工程施工工作之后，正式进入建外SOHO的销售市场部开始了商业地产的营销工作，把销售以及工作做到细致入微，这是我在建外SOHO养成的职业习惯。2006年，我转战沿海赛洛城，10万平方米的纯商业地产，成为我发挥才能的“舞台”。在大部分房地产人开始懵懂探索商业地产开发的时候，我以专业人员的身份进行着每一个营销动作的实施，制定每一个方案细节。
在房地产政策层出不穷，大浪淘沙下房企震荡的十年，我感受着房地产市场变化的同时，也直接“导演”了天骥·智谷的崛起，让天骥·智谷逐渐走进人们的视野，成为人们关注的热点。可以说天骥·智谷是我地产从业生涯中，到目前为止最为满意的一个项目。天骥·智谷项目总体定位为集总部独栋、生态写字楼、商业配套等多种产品类型为一体的低密度、高绿化率的智力密集型商务花园。在我接手这个项目之前，大部分营销策划以及后期的招商运营都还没有启动，这也是我到目前为止操盘的第一个产业地产项目。产业园区跟普通办公用地最大区别在于，一定要非常重视企业入驻后期的运营管理，这不单是提供基础物业服务。在操盘的过程中，我们提出了平台46项服务，并深入地了解企业所需，在细节上全面护航企业成长，给他们解决企业融资、人才或者财务、税务、政策各方面的问题。天骥·智谷不光是要做一个办公区域的物业，更是企业的孵化器。
如今，我已经深耕房地产十年，这也正是住宅地产唱“主角”的十年，而最近我却清晰地感觉到，我在这一场房地产开发热潮中正进行着“角色”的演变，从最初的观潮者，逐渐转变为了弄潮儿。
我认为，产业地产的“春天”已经悄然而至，“在很多住宅地产开发商以及商业地产开发商都在整合公司的资金与人力资源开始涉足产业地产，这也将成为未来几年的趋势。产业地产和政府合作较为紧密，它归根结底是在为政府服务，企业带来的税收、产值都是政府政绩的考核标准，而且产业地产和住宅地产、商业地产不同之处是在收益上。产业地产并不是一次性收益，而是持续性收益。之前略逊于住宅与商业的原因是其对于开发企业来说回报周期太长、回报率太低。如今，住宅地产与商业地产的开发难度，随着政府的严格管控与城区地价的攀升而“水涨船高”，形势的变化令很多房地产企业开始重新思考企业的稳定发展。而对于自己未来十年的职业规划，我想还是应该在产业地产这个领域进一步深耕与拓展，获得更多的成绩与经验。
斗转星移，《楼市》杂志风风雨雨已经走过了整整十个年头，而我的地产生涯肇始与楼市传媒同年，希望在未来的十年里我们继续共同见证北京房地产行业的发展与成长。
