时间：2022-09-13 12:24:05
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房地产行业分析报告，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
关键词:房地产 企业 财务管控 核心要点
房地产企业的财务管控包括很多方面，如财务预算管理、资金管理、战略管理、融资管理等，这几个方面属于财务管控的核心要点。本文将对这几个方面进行详细的阐述与分析，希望有助于房地产企业的发展。
一、预算管理统领全局，必须进行全面预算
房地产企业财务管控中预算管理起着统领全局的作用，由此可见，对企业进行全面预算便显得尤为重要。全面预算包括年度预算和月度预算，而年度预算的关键在于月度预算的执行程度。其中，月度预算也是年度经济目标与年度预算的分解，主要包括：费用的调控、资金的管理、同年度的预算相较出现的预计偏差以及月度预算的详细分析报告等。月度预算能否按照进度严格去执行并执行到位，对于预先制定的年度目标与年底的预算是否顺利实现有着巨大的影响。也就是说，如果月度的预算没有顺利实施到位，那么年度目标与预算有可能就完全达不到。在具体的预算管理操作中，一般可以根据以下三个方面展开全面预算的执行：
在一个月结束之后，相关工作人员应该及时将月度预算达成的有关分析报告编制出来，可以利用曲线图或者柱状图等方式，将结果呈现在大家面前，并计算出预算达成偏差，再结合月度预算的实施情况，进行年度预算达成偏差的预测。
当某些预算设置了一定的财务审批权限或者工作权限，对于这种情况，一般可以将预算内的支出交给相关单位的总经理进行处理即可。至于那些预算之外的支出，则应该相应的提高审批的权限级别，同时增加其审批流程，使得预算更加合理。
二、资金管理灵活周转，实行管理化的统收统支
房地产行业在当前属于资金密集型产业，为了最大化实现资金管理的灵活周转，房地产企业一般都会实行管理化的统收统支。实行资金的统收统支，能够确保资金的收支安全，同时也能最大化的提高收支资金的使用效率，能够加速资金的流转。实行统收统支管理模式，实现资金的灵活运转，应该做到以下三点：
房地产企业集团的财务管理中心有必要为每个成员单位都设置一个相应的收入与支出账户，其中收入账户必须由房地产企业集团的财务中心统一进行管理，而支出账户在一定程度上可以由每个成员单位自行支配和处理，而房地产企业集团的财务管理中心在进行账户划拨经费的时候应该按照每月的预算所需进行。这样能够促使房地产企业集团的资金管理实现“统收统支”，并且也能实现每个成员单位的“收支两条线”的资金管理。
房地产企业根据自身的规模与业绩增长需求，合理设置企业的“现金最高库存量”与“现金最低库存量”。按正常水平计算，现金最低库存量大约应该占资金总量的8%，而现今最高库存量应该根据相应的实际情况设定，一般而言设置为现金最低库存量的两倍最佳。为了能让企业在现金最低库存量的情况下也能最大限度使用资金，就要对资金进行定期的压力测试，通过这种方式，能够有效控制先进最低库存量与现今最高库存量，确保企业正常运营，也能将多余的资金投入到其他方面的经营中，提高资金使用率与收益水平。
三、战略管理必须明确，合理设置业绩规划
一个房地产企业若要持续发展，必须保证公司业绩的稳定增长才行，对于那些每年业绩只是“过山车”式的公司而言，很难得到市场与投资者的亲睐。所以，房地产企业必须要有一个长期的业绩规划目标，并且要有一个科学的战略计划。要保障房地产企业的业绩“逐年连续增长”，就要重点关注以下两个方面：
相关负责人应该紧盯企业的发展潜力，定期进行企业发展所需“原材料”的梳理，查看是否充足。某些房地产企业，展现了一个外表华丽的财务报表，但是相关专业人士经过详细的分析之后就会发现，这份报表的资产负债一栏中，“存货”的数量出现了严重的萎缩，显然发展的后劲根本就不足，无法跟上工业业绩的增长所需。正常情况下，资产负债一栏上的“存货”应该与利润一栏上的“主营业务的收入”以及现金流量一栏里面的“销售商品、提供劳务所获的现金”的增长趋势保持一致，而且增幅最好要更高一些。
相关人员应该提前做好预测工作，并且要平衡好每个年度资金的余缺情况，以此保障房地产企业能够健康平稳地运行。如果要想保证房地产企业的利润年年都能增长，对于资金的缺口而言便是不可避免的问题，因此，要进行一个长年的业绩规划，做到财务的计划周密详实且可行，合理地推算出每年的资金余缺情况，然后有针对性地进行融资活动。
四、融资管理需要完善，实现稳定持续发展
近几年，由于受到土地取得的成本越来越高、房地产行业进入了升级期、法律法规的不健全、房地产金融市场匮乏等因素的影响，房地产企业的融资存在着压力大和渠道单一等问题。因此，要实现房地产企业的稳定持续发展，应该完善融资管理，逐渐完善房地产行业的金融市场，实现多元化的融资渠道。房地产企业应该借着当前金融体制改革的契机，参照国外成功的融资案例，结合国内现有的房地产行业金融业务的客观情况，重点突破，带动其他，步步到位，完善管理体系。要实现房地产企业融资渠道多元化，保障企业的长远利益和可持续发展，企业就必须做到：第一，企业应该规范化的管理，达到上市公司的标准和要求；第二，企业要与金融和非金融机构保持一种良好的工作关系，随时联系，确保各种融资渠道时刻畅通；第三，企业要重视培养业务素质，熟悉不同种类的融资方式的区别。
五、小结
众所周知，财务的管控是企业管理中的核心部分，如何做到财务的有效管控，是每一个企业必须慎重考虑及解决的难题。房地产作为一个特殊行业，它的财务管控不容忽视，只有将财务管控放在第一位，才能确保房地产企业健康、持续、稳定的发展。
参考文献：
[1]吴春玥.房地产投资基金投资项目财务监管问题探讨[J].价值工程,2011,30(10):139-140
[2]裘月丽.浅谈房地产投资基金投资项目的财务监管[J].新财经（理论版）,2011,(11):230-231
【关键词】国民经济；安全视觉；房地产泡沫；治理问题；对策
在市场经济体制不断健全和完善的背景下，房地产行业作为我国国民经济的重要支柱型产业，房地产价格不断增加，导致房地产泡沫问题出现，影响了房地产行业的可持续发展。对于我国房地产泡沫而言，其在一定程度上能够对多度的货币扩张加以有效吸收，温和有效推动经济的发展。当然在治理房地产泡沫问题时，需要政府通过宏观调控政策来平抑市场供求关系的过大波动，保证房地产市场的健康有序发展，实现我国国民经济的安全稳定发展。
一、房地产泡沫概述
房地产泡沫作为一种“泡沫经济”，其主要是指房地产资产在交易过程中突然涨价，房屋和土地具有极高的价格，导致房地产价值与价格相背离，商品供求关系失衡，出现无法真实反映物质财富的货币泡沫。由于资产价格上涨幅度过大，市场的价格与使用者的实际支撑情况不相符合，出现价格暴跌等情况，导致市场经济衰退，使其向气泡一样破灭。值得注意的是，房地产泡沫作为价格波动的一种形态，其与一般价格波动存在本质差异，房地产价格波动幅度相对较大，属于突然下跌或上涨，不具有连续性。
二、国民经济安全视角下房地产泡沫治理问题分析
1.原因
随着城市化进程的加快，经济的发展以及人口的增加使得我国面临着更为严峻的土地资源紧缺问题，房地产商品出现供求关系失衡等情况，并且部分投机经营者为了谋取自身的利益，通过不正当手段获取土地权益，导致房地产与土地实际价值相脱离，产生房地产泡沫。同时，由于土地资源的资产价格与其价格缺乏一致性，实际市场地价与预期的不合理土地利用收益贴现值之间存在较大的偏差，这种偏差如果越大，则房地产泡沫越多。当前我国政府积极鼓励投资，金融机构和银行也相继发放房地产贷款，而由于住房抵押贷款存在不规范性操作，并且盲目投资与大量发放信贷等致使房地产价格过高，也可能造成房地产泡沫。例如经济萧条时期，购房者违约后会导致银行产生不良资产，出现大量的坏账与呆账，并且房地产实际地价远低于担保价格，金融机构则难以及时收回利息和贷款，出现金融危机。
此外，在市场经济快速发展的情况下，市场结构缺乏合理性，房地产开发商囤积房源与土地，投机炒作，导致虚假宣传与交易产生，对市场预期造成误导，影响房地产市场的有序性。如开发商为了谋求自身最大化利益，对商业用房、别墅和高档住宅加以大力开发，导致高档房屋大量控制，而保障性住房和普通住宅供不应求。土地要素市场的缺失会在很大程度上导致土地价格垄断，我国房地产市场则是如此，房地产价格与其实际价值相脱离，呈现虚高的情况，并且受地方保护意识和巨额资金等因素的影响，房地产行业的竞争相对弱化，导致开发商的市场行政垄断与局域性垄断。
2.对策
要想有效控制与治理房地产泡沫问题，保证国民经济的安全稳定发展，首先应加强政府的宏观调控，对经济适用房加以推行。政府可结合房地产市场的实际需求，建立住房供应体系，对住宅的供应模式加以改进，形成租赁市场，大力推出公租房、保障性住房和经济适用房。同时对商品房的价格加以有效控制，保证中低收入家庭能够购房居住，有区别性与针对性销售基本居住需求住房和高档商品房，并给予公租房、保障性住房与经济适用房等政策优惠，使其能够进行抵押贷款与公积金贷款等。
其次应对土地资源管理加以强化，完善宏观监测体系。建立健全宏观监测而体系，对土地资源的用地比例与供应量进行合理调整，对城市形象工程和高档住宅的开发利用规模加以有效控制，从而保证房地产行业的有序发展。同时加强市场调研，对房地产市场的实际需求进行正确预测与评估，严厉打击投机炒作与虚假宣传，对市场分析报告进行定期，合理引导市场。此外，可对购房实名制加以积极推行，加强管理住房开放贷款，对房屋贷款业务和个人商业用房贷款加以规范管理，严格控制贷款发放的条件，合理审查开发商的信用等级与开发资质。当然，政府可采用土地出让公开招投标制度，对城市大规模建设与高档住宅盲目开发加以监管与控制，合理调控土地的预售、税收和供应等，保证土地供应量的合理性，实现房地产行业的长远发展。
三、结束语
综上所述，房地产价格的暴跌暴涨会严重影响国民经济的安全平稳运行，需要加强政府的宏观调控和土地资源管理，完善宏观监测体系，合理管理房地产市场。只有这样，才能保证我国房地产行业的健康有序发展，使其成为新的经济增长点，推动国民经济可持续发展。
参考文献：
[1]田利辉. 广义虚拟经济视角下的房地产泡沫及其经济治理[J].中国高校社会科学，2014，03：117-126+160.
［摘要］近年来，中国的房地产市场慢慢占据了中国经济市场的半壁江山，房地产经济的快速发展也给国民的生活环境带来了翻天覆地的变化，但是过快发展的同时，也给房地产经济管理带来相关问题。文章对我国房地产经济管理的时代背景进行了分析，对我国房地产经济管理中的不足进行了剖析，对房地产的经济管理问题提出了建议。
［关键词］房地产;经济管理;经济管理体制
随着中国经济的腾飞，房地产市场所带来的经济问题也越来越严重，这些问题不仅影响着房地产市场，同时也给中国的金融市场、家具市场、装潢市场甚至对国民的生活带来了不利的影响。
1我国房地产经纪管理的时代背景
国内的大部分的房地产企业单位的经济管理都是以企业本身的经济管理制度为基础的，在最基本的业务管理方面颇有成效，但是依然还是有一些房地产企业对经济管理存在非常多的问题，这种理解不到位使得房地产企业在经济管理方面出现了混乱，而新时代的社会市场发展越来越迅速，也需要更加专业的管理制度，这也使得房地产企业的经济管理所存在的问题越来越难以处理。国内的房地产经济管理的管理层不仅仅是对经济管理存在误解这一个问题，同时又缺少相关的监管制度，这也使得财务信息变得混乱。［1］在实际工作中，董事会、监事会对企业的监管只是留存于形式，并没有有效的监管，部分工作人员视法律为无物，再加上监管制度的缺失，便给那些不法分子带来了犯罪条件。
2我国房地产经纪管理中的不足
2.1经济管理体制不完善。随着时代的不断进步，房地产企业的经济管理制度也在不断地进步，但是政府的房地产企业经济管理相关部门依然很难有效地控制房地产的经济管理问题，这个难以解决的问题渐渐地步入了大众的视野，随着财经新闻的不断报道，引起了国家的高度重视。因此国家颁布了更加详尽的经济管理政策，也出台了多项调控方案，但是并没有达到预期的效果。现代的中国，房地产行业正在处于一个改革阶段，房地产带来的经济利益是很多地方政府的主要经济来源，所以房地产经济管理中的制度不够健全需要引起政府相关部门的重视。2.2房地产经济管理的政策制度细化程度不够。近期国务院连续颁布多项房地产经济管理的调控政策，主要目的为了达到房地产行业能够可持续发展起来，尽量去限制房价过高对人们带来的影响。但是各方政府的房地产管理的相关部门并没有考虑实际情况，忽视细节，这便造成调控政策很难执行下去。这也使得一些房地产企业利用政策中的漏洞，在经济管理中投机取巧，对国内的房地产行业带来了恶劣的影响。如经济适用房政策、房屋公积金贷款政策等，这些政策的管理目标建立的不够准确，这给房地产行业的有序发展带来了不利的影响。［2］2.3房地产企业经济管理形式化严重。当前有许多房地产企业并不看重政府所推出的管理机制，对政府所要求的规范，房地产企业项目工作人员普遍工作形式化，做表面的工程，没有引起企业管理者的重视。我国相关的经济法规对其责任划分不够明确，导致中央政府与地方政府管理出现混乱，致使政府对房地产企业的财务监管不到位，政府的相关部门监督不到位也使得企业财务监督很难有效地实行下去，混乱的管理导致房地产企业的经济管理很难有效发展，由此可见，明确划分政府相关部门的管理职责是解决房地产企业经济管理严重形式化的有效途径。
3房地产经纪管理的建议
3.1进一步健全相关的法律法规体制。法律法规体制的建立是需要一定的时间来累积经验的，从初步的探索，到实施阶段发现问题，解决问题，再进一步提出问题，然后形成下一个改良后的法律法规体制，如此反复，逐步完善具有中国特色的房地产经济管理的法律法规体制，真正的实现房地产行业的可持续发展。3.2进一步健全房地产企业的管理机制。目前我国的房地产行业所存在的问题并不是简单的经济管理体制问题，想要单纯地依靠政府调控来解决房地产经济管理问题是不现实的。所以需要对房地产企业的管理体制进行相应的研究、提出问题。改革现代的房地产的管理体制才是真正的有效途径。［3］3.3合理规划企业的投资计划在投标、竞标的过程中，房地产企业要对投标内容进行详细的风险评估，进行科学合理的企业财务预算。房地产企业不要盲目投资，要正确对企业现有资产做出财务相关的数据报告，对企业可流动现金有个初步了解，再进行相应的投标计划，这样能更加有效地控制企业的可流动资产，减少不必要的财务管理方面的风险值，使得房地产企业在中国特色的房地产市场下可持续地发展下去。3.4监控房地产企业的开发成本。对房地产开发成本的监督与管理一直都是房地产经济管理的重要组成部分，对于激烈的房地产市场，价格战争在房地产市场已经悄然打响，对价格的控制已经成为企业经济管理的重中之重，如何能增加在价格战中起到优势成为当地房地产高层研究的主要对象，其中降低员工工资和工程物资都是不正确的。正因如此，如何控制开发成本成为价格战的主要话题。宏观调控房地产企业的开发成本可以通过以下三个方式:第一，提升项目负责人的管理职责，让项目负责人对企业的开发成本承担主要的责任人，致使项目的成本管理与项目负责人直接存在利益关系，这样能够从项目领导层上改善项目成本控制意识;第二，进一步健全企业工程成本控制体制，对体制进行细化，对权责利体制进行更加全面的建设，让房地产企业员工全面理解自身在企业成本管理中的职责;第三，成本监控要根据实际出发，通过现场的施工情况来合理地对成本进行管理，不能任何事情要求成本最小化，要从实际出发，做到科学有效地监控成本管理。3.5可持续发展的角度实现房地产企业利润最大化。房地产企业并非公益性质的企业，企业的营业目标永远都是实现用最少的钱获取最大的利润，如何实现房地产企业利润最大化是一家房地产企业管理层管理的最终目标。由此可见，房地产企业的财务预算管理是房地产企业财务管理的主要依据，房地产企业财务管理层通过对自身财务的预算，得出预算分析报告，企业高层通过报告进行更加合理的资金流动，实现资金流动的最大化，从而达到房地产企业财务资金价值的最大化，最终达到企业利润的最大化。
4结论
综上所述，随着中国特色的房地产市场的快速发展，原有的房地产企业的财务管理已经越来越难以满足房地产企业的竞争要求。并且房地产市场的可持续发展是关乎中国整个经济市场的大事，也是关乎整个国民生活的大事。由此可见，如何可持续性的发展房地产市场成为国民关注的重点。通过本文的分析与论述，政府的房地产行业的相关工作人员可以通过法律法规的进一步健全，房地产企业管理制度的进一步健全来有效地对我国房地产经济市场进行管理。
关键词：内部管理；外部形象；哈佛分析框架
中图分类号：F270 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2017）003-00-02
一、引言
随着当代经济发展的进程加快，现代企业对内部管理与外部形象的关注度越来越高。如何衡量内部管理与外部形象是目前的一个关键问题，也是学术界研究的重点。综合前人的研究我们可以发现，企业内部管理水平更主要的体现在企业内部控制上，而一个企业如果内部控制完善、合理，往往会反映到企业财务指标上。而企业的外部形象分析能通过对企业未来发展前景的分析得到。因此，本文选择以哈佛分析框架对企业内部管理与外部形象加以衡量，并以SOHO中国为例进行分析。
二、SOHO中国的基本情况
SOHO中国有限公司成立于1995年，由潘石屹和其妻张欣联手创建，是一家为注重生活品味的人群提供创新生活空间以及时尚生活方式的房地产开发公司。北京最大的房地产开发商，主要在北京和上海城市中心开发高档商业地产。公司与国际知名建筑大师合作，结合本土客户的需求，力争把创新的设计理念转化成引领潮流的物业。
三、对SOHO中国的综合分析――基于哈佛分析框架
（一）战略分析
经过长久且曲折的发展过程，我国房地产行业从最初的粗放型发展逐渐趋于理性与成熟，尤其是过去十几年的高速发展，使房地产行业成为了我国国民经济的主导产业之一，在现代经济生活中占有举足轻重的地位。利用波特五力模型对房地产业加以分析可以发现，房地产行业内竞争激烈，新进入企业多，但不存在替代品威胁，刚需购房者较多且开发商相对于政府而言话语权较小，因此二者议价能力差。
从竞争力上来看，SOHO中国一直在做全新的尝试，通过对建筑风格、物业管理等方面的改革，致力于为购房者打造崭新的生活模式，因此，整体而言，SOHO中国的竞争力比较高。
（二）会计分析
SOHO中国近年来收入的绝对值水平远远高于行业内其他企业，但问题在于波动性较大。但其实在房地产行业内，由于项目投资往往在一瞬间，但利润回收却是一个漫长且渐进的过程，因此利润水平的波动无可厚非，而且即使在SOHO中国的收入水平波动到最低时也与竞争对手水平相当。所以相对而言，SOHO中国的收入水平是比较好的。
通过对SOHO中国现金流量分析，可以看到经营活动现金流量的流入占比较大，这说明SOHO中国盈利能力较强，其现金流入主要依赖于经营活动。而融资活动流入占比较小，说明SOHO中国的财务运营并不是太依赖于外界的资金支持，而是主要依靠自身实力。这种现金流量的构成也反映出SOHO中国财务状况良好。但另一方面现金流量波动性较大，说明SOHO中国的财务状况很不稳定，出现财务问题的风险还是比较大。
通过对近几年SOHO中国的财务报表进行分析，其资产负债率在60%左右浮动，而据了解业内的平均水平在75%左右，SOHO中国的资产负债率处于偏低的水平，这说明SOHO中国具有较强的偿债能力。
（三）财务分析
表1列示了SOHO中国的2009-2013年主要财务指标。
通过上表我们可以发现，SOHO中国整体财务状况比较好。但也存在若干问题，首先，从流动、速动比率来看，公司短期偿债能力较差。而从资产负债率、权益乘数、利息保障倍数来看，公司长期偿债能力较强。而从存货、应收账款、总资产周转率来看，公司营运能力较强，与行业水平相比，也较高。从资产报酬率、股东权益报酬率、毛利率来看，公司盈利能力也较高。
（四）前景分析
前景分析侧重于预测公司未来，在战略分析、会计分析和财务分析的基础上对公司的未来做出科学预测，为企业发展指出方向，为战略决策者提高决策支持。
通过前文中的会计分析和财务分析，我们可以了解到，soho中国收入水平高，资本结构合理，短期偿债能力一般，但长期偿债能力较强，营运能力在房地产行业中居于正常水平，盈利能力强，利润水平很好。综合来看，SOHO中国是一家经营稳定，收入均衡的一家企业，它发展的速度并不快，但各项财务指标中暴露出的风险也很小，联系实际情况，SOHO中国拥有众多黄金地段的热门地产，多家综合性商务中心，且这些建筑利用率很高，因此无论从财务角度还是从实际经营角度来看，SOHO中国破产的可能性微乎其微，正常情况下，这家公司会四平八稳的运行，稳步发展，长期在中国房地产行业内占据一席之地。
四、结语
本文通过对soho中国这家香港上市公司在哈佛分析框架下进行财务分析，对该企业的基本财务情况有了一个清晰的认识。我们可以发现，SOHO中国整体财务状况比较好、前景光明，由此可以推断，该公司内部管理水平高，外部形象比较好。
参考文献：
[1]马广奇.哈佛分析框架下汽车企业财务报表分析――以吉利集团为例[J].会计之友，2012，34.
[2]吴涛.2008―2010年中国石油天然气股份有限公司财务分析报告――基于哈佛分析框架的运用[J].会计之友，2012，11.
[3]董秉玺.改进企业财务分析体系浅见[J].会月刊，2010，17.
[4]李金香.上市公司持续发展财务分析[J].财会通讯，2012，33.
【关键词】 M2；房地产市值；流动性
我国房地产业持续高位发展，房价不断的飙升导致房地产市场出现严重泡沫，引起世人关注。上世纪末日本房地产泡沫破灭、东南亚金融危机爆发和2008 年美国的“次贷”危机所引起的全球金融海啸都再一次说明了泡沫的严重危害。而这其中，流动性泛滥与土地财政一样，成了房地产泡沫形成的主要因素。
一、M2与GDP之比
据国际货币基金组织的《全球金融稳定报告》估计，截至2011年6月底，我国国内贷款总量相当于GDP的173%。 过去十年，我国广义货币M2的增长率大大超过了GDP的增长率，年平均增长率超过了18%。我国国内生产总值由2001年的 10.8万亿元增加到2010年的40.12万亿元，增长了2.7倍；而同时我国的货币供应量则由2001年的15.8万亿元增加到2010年末的72.59万亿元，增长了3.6倍。2010年底货币供应量M2与国内生产总值（GDP）之比达到1.8倍。而美国的M2与GDP之比一直在0.5-0.6的范围，韩国的M2与GDP之比更是在0.12-0.15之间。截至2010年年中，中国M2规模约是十年前的5.5倍。如果未来十年M2年平均增长率保持在17%左右，未来十年中国的M2总规模将达到空前的340万亿元。过去十年房地产、股市等投资市场大扩容沉淀了部分货币，由此带来的后果是，中国房地产泡沫岌岌可危，房地产市值与GDP之比达到全球第一。[1]
二、房地产市值与GDP之比
一般看房地产的泡沫情况，指标之一就是房地产的市值与GDP的比例。[2]《中国证券报》2009年曾经报道，目前我国农村住宅总市值为15.98万亿元，城市住宅总市值为75.98万亿元，全国住宅总价值约为91.48万亿元，相当于我国当时GDP（31.4万亿元）约3倍。而城市居民不吃不喝也需要近22年的工资才能买一套房。[3]全国城乡住宅总市值超过中国GDP两倍有多，说明我们的房地产“泡沫”已经越吹越大，到了很危险的地步。另据汇丰银行的一份分析报告显示，我国房地产泡沫已达到了非常危险的地步。2010年我国的房地产总市值与国内生产总值（GDP）的比例已经高达3.5倍，远远超过了美国次贷危机泡沫高峰期的1.8倍，而美国历史上平均是1倍，也超过了香港房地产泡沫高峰期的3.1倍，仅仅略低于日本房地产泡沫高峰期的3.8倍。2011年上半年，我国房价和地价仍在循环交替上涨，已越来越逼近日本房地产泡沫顶峰的水平。从这些数据可以看出我国的房价特别是一线城市的房价虚高到已经可以用“天价”来形容了。这或许可以说明，我国的房价至少要比美国的房价高出3倍，比日本的房价高出2倍。
三、房地产开发和购房资金来源分析
1、房地产开发资金来源分析
我国房地产开发所需资金主要来自于自筹资金、国内贷款、利用外资和其他资金等四个方面。房地产开发商自筹资金主要来自于商品房的销售收入，而商品房销售收入大部分来自于购房者的按揭贷款。通过商品房预售制，房地产开发商收取的预收款不但使开发商从银行获得了大量的流动性资金，而且还大大加快了房地产项目的开发建设周期，加大了房地产资金的流动速度。此外银行为化解自身存在的流动性过剩，也对房地产业进行了大量的放贷，造成大量过剩流动性资金流向了房地产领域，从而造成房地产业投资过热的局面。
央行数据显示，2010年全年新增人民币贷款7.95万亿元。但是这并未反映出问题的全部，如果再加上债券市场、股票市场、信托类贷款等融资方式，全社会的融资量已经达到了12.6万亿元之多，流动性严重过剩泛滥。国家统计局2011年1月17日的统计数据显示，2010年我国房地产开发企业资金来源总计为72，494亿元，同比增长了25.4%，占到全社会融资额的58%。
2、购房资金来源分析
研究发现在房地产行业的需求层面存在着市场化严重过度，而与此同时供给面市场化却严重不足的矛盾现象。可以将购买房地产的资金分成四类：第一类最重要的资金是来自制造业中的资金。由于近年来投资营商环境的迅速恶化，在国际金融危机的冲击下，我国的对外贸易遭受巨大损失，同时，由于人民币升值、生产要素价格提高等因素使得处于产业链底端的制造业利润越来越低，而楼市却越来越有利可图，导致制造业中的很多资金流向了房地产业；第二类是黑色收入；第三类是国际热钱；第四类是老百姓的储蓄存款。由于政府大规模的投资救市，致使人们的通货膨胀预期普遍加强。这四类资金汇集形成的“虚拟资金”不可控制、不可监管、不可预测，大量的涌入楼市投机，房价立刻失控、迅速攀升。可以看出严重的流动性过剩进入楼市投机、投资、炒作等是推高房价的主要因素。
供给面市场化严重不足的因素主要有：一是房地产业特有的金融信贷和土地开发权两大核心资源，都被地方政府牢牢的掌控，从而存在着“权力设租和权力寻租”的可能；第二，房地产开发所特有的长流程管理，从立项审批、开工建设到销售、交付整个流程大约超过100个环节，而且每一个环节都受到了政府职能部门的严格限制，造成很大的“权力设租和寻租”空间，滋生了腐败，效率低下，这就推高了房地产行业的成本支出；第三，个别地方政府非常热衷于通过挂牌高价拍卖土地，通过经营土地来经营城市，致使土地价格飞涨。在这些因素的叠加作用下，房价不断飙升。
除了以上几个受益于高房价的利益主体之外，银行为了增加贷款收益，有时甚至违规贷款给房地产开发商和投资者，这也成了推动房价高涨的一个因素。可以说，银行业也分走了高房价的一杯羹，银行也是造成楼市泡沫的原因所在。[4]
四、结语
通过以上分析，可以看出在我国房地产泡沫形成的过程中，货币超发、海量放贷、“虚拟资金”所形成的市场流动性泛滥是产生房地产泡沫的有力因素。
【参考文献】
[1] 叶檀.拉加德呼吁中国放宽货币重振楼市 居心不良.每日经济新闻.2011-11 -14.
[2] 谢国忠.别重复日本20年前的老路.2010.4.
关键词：房地产企业；财务风险；控制对策
中图分类号：F23
文献标识码：A
文章编号：16723198（2015）22012802
1房地产业财务风险的原成因分析
1.1筹资过程中财务风险的成因
1.1.1资本结构不合理
房地产企业资本结构的不合理主要指房地产企业的资本来中，权益资本金和负债资本金的比例安排不合理，从而对企业投资收益产生了负面影响。在我国，绝大部分房地产企业负债比率过高，据统计，房地产企业的资产负债率一般都在70%以上，有的甚至达到了90%。高负债率给企业带来的效应体现为两面性：一方面可能给企业带来较高财务杠杆收益，另一方面又可能会带来较大的财务杠杆损失，加大企业的财务风险。如果房地产投资收益不理想时，则资产报酬率可能会低于负债资本成本，企业将会面临巨大的偿债压力，财务风险加大。
1.1.2融资渠道单一
我国大多数房地产企业的资金来源主要依靠银行借款，融资方式单一，目前银行信贷仍然是我国房地产企业融资的主要渠道，只有少量地产商运用产业基金、股权投资、发行企业债券、信托融资、行股票等融资方式筹集资金。由于地产商过度依赖银行，一旦银行缩紧信贷政策，势必导致多数企业面临融资难的局面，造成在项目开工过程中存在大量资金缺口，企业面临着再筹资的风险和再次遇到筹资难的问题，最终导致企业财务风险的加大。这种情形既是由于我国房地产企业金融市场欠发达和相关法律政策严格引起的，又是房地产企业自身未能合理利用现有融资渠道，不能灵活采用多种融资方式的组合造成的。
1.2投资过程中财务风险的成因
1.2.1投资结构不合理，品种单一
尽管当前我国城镇居大量居民处于缺房壮态，甚至有许多家庭人均居住面积不足4平方米，而且我国总体上人均居住水干和质量不高，造成了大量的住宅需求。但是就目前我国房地产企业的投资项目而言，大多数企业的投资产品结构单一，不少企业投资目标主要定位于中高端消费者，导致投资产品集中在中高端住宅，因此对经济的敏感性较强。由于外部环境总是多变的，尤其是目前国家政策的制约，再加上市场需求的不定性，结构单一的房地产项目容易使企业面临更大的财务风险。
1.2.2缺乏投资项目可行性的深入研究、盲目投资
由于房地产投资项目普遍分散在各个城市，所有项目重大决策都需要集中在集团本部中心来做决策，因而不能够随之深入到各个项目来进行调查，造成决策机构对各个投资项目了解不够充分。在管理半径过大且信息搜集不够的条件下，造成对投资项目分析不够准确，导致效率偏低。据统计，不少房地产企业现有可行性分析报告中普遍存在分析不够全面与准确，存在盲目跟从领导层意愿的现象，大部分分析报告主要针对开发产品可获得利润大小而忽略其可能存在的风险与问题。
1.3日常营运过程中财务风险的成因
1.3.1现金流管理的重视不够
房地产行业是资金投入巨大的行业之一，在“现金为王”的时代，谁的资金实力雄厚，谁就拥有强有力的竞争能力与抗衡能力。当前，房地产行业资金运作效率并不高。据统计，2008-2013年间房地产行业年经营现金净流量皆为负数，这就意味着企业将大量的留存资金用于了土地拓展，导致经营现金回流不能满足经营现金支出，需要借助筹融资维持企业正常运营，一旦国家紧缩信贷政策，企业将面临资金链断裂。再者许多房地产企业缺乏现金的收支预算，即使有现金预算也是流于形式，完全与实际相脱节，进而阻碍了资金调度，使资金周转速度缓慢，造成大量资金被占用，资金成本增加，增加企业的财务风险。
1.3.2营运能力较弱
与其他行业相比，房地产企业存货周转率、总资产周转率明显较低，这与房地产投资量大、周期长、回收期长等特点有关。近年来，我国商品房成交量持续下降，导致资金回笼缓慢。究其原因来看主要是前几年的大规模高价取得的土地，占用了大部分的资金，阻碍了资金的流动，在加上这几年房产需求受到宏观调控的制约而下降，土地房产开发的资金周转困难使得企业高盈利业务运行受阻；宏观经济的紧缩政策，使得外部融资难度加大，成本提高。由此表明房地产企业自身经营风险已经攀升，占用资金量大且占用时间长，导致资产周转率降低，这些都会给企业带来较大的财务风险。
1.4收益分配过程中财务风险的成因
我国房地产企业主要是民营企业，并且全是项目型企业，因此许多开发商并没有系统的收益分配政策，利润分配随意性较大。同时由于我国房地产行业起步晚，企业成立时间短，相关专业人才的缺乏，导致企业对未来没有系统长远的规划，因此，在企业获取高额利润之后，投资人并不是根据企业的最佳资本结构、融资需求和企业内外部关系人的要求去制定系统合理的利润分配策略，而是直接根据投资人的意愿进行收益分配，这样无疑会给企业带来较大的财务风险。
2房地产企业财务风险的控制对策
2.1资金筹集过程的风险控制
2.1.1拓宽筹资渠道，增强融资能力
现阶段，制约我国房地产企业提高效益和扩大规模最大的阻碍就是筹资渠道过于单一的问题。目前在我国宏观调控的背景下，房地产企业的债务融资比例从总体上来看基本都在70%以上，一方面来看，这有利于企业获得抵税效应；但另一方面又加大了企业发生财务风险甚至于面临危机破产的可能性。所以，房地产企业要从单一的筹资渠道过渡到多元化的筹资渠道，根据企业自身情况确定合适的资本结构。在未来的发展中，多元化的融资方式和配置合理的资金结构必然会是一种良性发展的趋势。此外，企业还应合理采用投资信托和典当融资这种新兴的融资渠道，特别是中小型企业，还应将以银行贷款为主的融资模式转变以市场为主导的融资策略，例如企业合作开发、海外融资、房地产信托基金、配股融资和银行贷款等方式。
2.1.2优化企业资本结构，规避筹资风险
企业在整个筹资环节中应该以优化资本结构为目的进行规划。企业为了实现最佳的资本结构，必须要科学合理安排权益融资和债务融资比例，这样才能提升自身价值。因此，笔者认为可从以下两方面着手：一是从企业的未来发展前景和投资回报率水平这两方面出发，建立科学的融资决策机制。并且根据企业当前的融资环境和企业规模大小确定合理的债务和权益比例，同时还要充分考虑到市场因素，在条件允许的情况下安排自有资金、预售资金以及银行贷款各占三分之一的资本结构，从而达到企业的财务杠杆平衡；二是合理分配长短期负债的比重，确保短期债务到期在企业可以支付的范围内，均衡长、短期债务比例，更有助于企业避免债务危机。
2.2投资环节的财务风险的控制
2.2.1强化投资项目的可行性研究，防止盲目投资
投资项目是否可行必须要对供需情况进行市场调查，从而把握市场方向和让项目更具有针对性。首先应以消费者的购买意向为基准，聘请专业人员进行严格缜密的市场调查，避免因盲目跟风或者个人主观意见致使市场开发出现的定位错误；其次在确定好投资方向和项目后，还要运用科学合理的团队组织来制定获取最优经济效益的具体途径，以加快资金周转速度和缩短项目的建设周期；最后，要时刻了解当地的政策信息以及开发项目的周边环境设施的变化情况，并做好相应的应对措施。只有充分的确定了项目的可执行性和可靠性，后续的工作和准备才能顺利展开，才能进一步研究该项目预期的收益和损失，有效的应对各种突如其来的风险。
2.2.2合理利用组合投资
近几年国家政策对房地产也有着明显打压并且形势变化多端。因此，我国房地产企业在这一方面可以向国外企业学习借鉴。国外房地产企业比较擅长组合投资策略，这也是有效规避财务风险的重要手段。房地产企业可以通过强强联合来化竞争为合作，采用多种经营和合作开发来降低分散企业的财务风险。特别是投资方式单一的房地产企业，可以与其他企业联营，取长补短，共同投资，从而实现风险与收益共同承担的局面，这样可以有效分散投资，避免引发财务危机。目前虽然国家现行政策对房地产的发展有一定不利的影响，但是社会对于房地产多样化的需求空间还是巨大的。随着社会的进步和发展，人们生活质量的提高，一些大型商场，写字楼，办公楼，综合型住房，公寓等诸多方面还存在较大的需求，因此，房产企业应该本着从实际角度出发广泛拓展业务，坚决杜绝单一类型投资，来规避企业财务风险。
2.3日常营运过程中财务风险的控制
2.3.1强化资金的全面预算管理、控制预算外成本费用支出
房地产企业应当采用以资金预算与项目预算与为基础的企业年度责任预算管理模式。房地产企业全面预算的编制过程需要反复沟通、上下层互动。一方面，有计划的针对项目建设初期的借款计划、可行性研究和规划设计费用进行前期预算。另一方面，在项目建设过程中对工程开发成本和经营收入等也要进行全面预算和管理。同时将预算执行控制需要与业务授权体系的内容相结合来有效地控制预算外支出和增强企业的资金管控能力，有效的降低企业的财务风险。各项的费用支出应在预算规定的范围内，特别是防止一些施工单位将本不属于楼房建设的费用纳入结算成本，从而增加公司的成本费用行为发生。并且这个过程要反复执行审核，以达到有效地控制资金流。
2.3.2加快资金的周转、提高资金使用效率
首先，企业应充分利用内部闲置资金，在各部门相互融通后统一调度工程物资，这样既能减少物资积压，又能确保工程顺利进行，有效提高资金利用率。其次，要加强企业的应收账款的管理：建立稳定的信用政策；确定客户的资信等级，评估客户的偿债能力；确定合理的应收账款比例；建立销售回款责任制。此外，多元化项目开发的大型房地产公司，可以滚动开发推动多个项目交叉进行，这样就能够有效地提高资金利用率，缓解企业应对银行资金紧缩政策的压力。
2.4建立健全财务风险的内控制度
2.4.1不断提升财务人员的专业素养
在房地产企业的发展过程中，各部门的相关人员综合素质决定着该企业的的财务管理水平，因此，企业财务人员的财务管理水平、相关专业能力以及决策者的敏锐洞察力尤为重要。企业应该定期对财务人员进行考核评估，积极招聘专业人才，在企业内部进行良性竞争，安排相关人员参加培训和教育，从而提高企业财会人员的专业技术水平和能力，提高财务人员的财务管理的意识和风险意识，尽可能地降低企业的财务风险。
2.4.2不断提升管理层的综合管理水平
良好的综合管理水平是企业开展一切经营活动的前提和保障。风险的防范与控制能力的提高是一项复杂、系统的工程，加强内部财务管理水平的同时更需要提升企业的综合管理水平。企业只有在供、产、销等各个环节来提高风险管理意识和水平，才能将风险维持在一个可控范围内，企业也才能真正具备较强的风险规避能力和风险抵抗能力。
参考文献
关键词:案例教学法 房地产投资课程 教学方法 高等职业 教学改革
根据国家中长期教育改革和发展规划纲要，教育要培养勇于探索的创新精神和善于解决问题的实践能力的人才。传统的教学方法已不适应人才培养的要求。为此，教学方法改革成为教育改革的重要组成部分。各种教学方法层出不穷，极大地促进了教学质量不断提高的要求。本文将探讨案例教学法在房地产投资分析课程中运用的可行性。
1.案例教学法概述
所谓案例教学法，是指教师在教学过程中，把教学内容编成案例形式，吸引学生积极参与、主动思考，通过师生共同探讨，学生撰写案例分析报告，教师归纳总结的过程，激发学生的创造性思维，从而提高学生发现问题、分析问题和解决问题能力的一种教学方法。
案例教学法是20世纪初，由美国哈佛大学创造的，并经过后人不断总结和完善，形成的一种独特的教学方法，在当今世界的教育和培训中受到重视和广泛的应用。我国于20世纪90年代开始引入案例教学，并已在医学、法律和工商管理等专业得到普及。
案例教学法有一个基本的假设前提，即学生能够通过对案例过程的研究与发现来进行学习，在必要的时候回忆出并应用这些知识与技能。因此，案例教学法非常适合于开发分析、综合及评估能力等高技能，提高学生承担具有不确定结果风险的能力。
案例教学的特点，1）鼓励学生积极参与、主动思考，充分调动学生的学习积极性和创造性。学生通过课前对案例内容的充分准备、课堂讨论的积极投入以及课后练习的认真完成，养成了自我学习的习惯，锻炼了理解能力和判断能力。
2）引导学生变注重知识学习为注重能力培养。案例教学，通过撰写案例分析报告，要求学生去寻找解决问题的可行方法。使学生懂得，现实生活中，那些复杂、重大问题的解决方法，往往没有“标准答案”，只有可行方案的优劣。从而使学生在学习过程中，提高了解决问题的实际能力。
3）更加重视双向交流。在案例教学中，学生拿到案例后，先要进行消化，然后查阅各种他认为必要的理论知识．这无形中加深了对知识的理解，而且是主动进行的。捕捉这些理论知识后，他还要经过缜密地思考，提出解决问题的方案，同时，要求教师给予引导，促使教师加深思考，根据不同学生的不同理解补充新的教学内容。双向的教学形式对教师也提出了更高的要求。
2.房地产投资分析课程应用案例教学法的可行性
房地产业作为国民经济支柱产业，越来越得到高校的重视，房地产投资分析课程是高职院校房地产类和工程管理类等专业的核心课程之一，也是其他专业很好的拓展课程。
所谓房地产投资分析，就是房地产项目在投资活动之前，由房地产投资者或委托的专业人员，以房地产投资项目的经济运行方面为重点，进行科学的预测分析和评价论证的过程。目的是研究房地产投资项目的财务可行性及选择最佳投资方案，为投资决策提供可靠的、科学的依据。
房地产投资分析过程一般包括：1）房地产市场调研与预测；2）房地产投资项目建设方案的选择；3）基础数据的估算；4）资金筹措和融资方案的选择；5）财务分析；6）不确定性分析和风险分析；7）决策分析。这就要求分析人员对分析项目要采用定性分析与定量分析相结合、统计分析与预测分析相结合、静态分析与动态分析相结合的分析方法来进行。
房地产投资分析的特点就是分析、判断、综合决策的过程，房地产投资分析的成果，就是投资分析报告。实际的房地产投资分析报告编制，都是借助计算机软件系统计算完成。因此，房地产投资分析课程虽然具有很强的理论性，但具有更强的综合性和实践性，其课程教学只有与具体实践案例相结合，才能达到理想的教学目标。
在传统的教学方法中，教师通过讲授的方式，将认为重要的房地产投资分析知识传授给学生。要知道，房地产开发、置业投资具有的复杂性，决定了房地产投资分析需要多学科的专门知识非常多。讲授大量的知识，学生在短时间内难以消化吸收。相互独立的学科知识，也使学生难以激发学习兴趣，从而使房地产投资分析课程可能成为空洞的理论知识，进一步影响学生的分析能力、判断能力和决策能力的培养与提高。
与传统教学方式不同，在房地产投资分析课程中运用案例教学法，可大大激发学生的创造性思维、 提高学生学习的领悟力。通过真实案例的分析、判断和撰写过程，不仅提高了学生分析问题、解决问题能力，而且，在解决问题过程中，增强了学生对学科知识的理解和具体运用。
当前，房地产行业成为全社会关注的热点，国家对房地产投资的调控，也使得房地产投资分析变得更加复杂。通过将社会热点中真实案例引入的教学中去，不仅能激发学生强烈的学习兴趣，培养学生独立判断房地产发展趋势的基本能力，而且，在学习过程中，可将案例所涉及到的相关政策知识、规划设计知识、工程技术知识、经济管理知识、金融与投资知识、市场营销知识、财政税收知识、法律知识等各学科知识融会贯通，达到了举一反三的效果。
房地产投资分析课程的章节内容，大部分是按能力应用的过程编排，可以形成相应的案例。因此，在课程教学中使用案例教学法是可行的。
3.案例教学法的具体应用
一般而言，案例教学法的应用策略是灵活的，只要遵循教学目标就行。实际教学过程，要搞好房地产投资分析课程的案例教学，则应注意几个环节
1)案例准备
教师在选择案例时，一定要精心准备，合理设计教案。房地产投资分析的案例非常多，能够引起学生兴趣的是贴近生活，新颖的案例。而房地产投资由于受时间和地域的限制。书本上的案例和外地的案例没有多上分析的价值。因此，选择所在地刚刚发生的典型案例，能够首先吸引住学生的兴趣。只要学生感兴趣，就会主动寻找案例所要解决问题的途径和方法。如房地产交易章节税费的内容，如按传统教学方法讲解，房地产交易过程涉及的税费有10多个，各种税费的适用条件和计费标准各不相同，且学生没有感性认识，讲解起来非常枯燥，学生不愿意听，达不到教学目的。设计为案例教学法后，可以让学生上网搜索近期网上交易的案例，并模拟进行成交。学生就会兴趣大增，主动搜索成交后实际应缴纳的各种税费。
2）案例问题的设计
案例给出的问题，应紧扣教学主要目标，结合学生的认知水平设计。问题太难，学生现有能力解决不了，就会产生厌恶情绪。但又不能太简单，学生不需要讨论和教师引导，就可以完成，同样会降低学生兴趣，从而失去对知识的渴望和最求。所以，提出的问题，应能给学生思考的空间，并利用书本的知识，经过努力探索，相互交流，并在老师的引导下得到解决。这样，有助于训练学生的辐射思维能力。同样以交易税费案例为例，如果不加区别的选择案例，在交易过程中商铺的案例就有可能会发生土地增值税缴纳项目。由于土地增值税的计算非常复杂，让对税收还不太了解的同学通过一个案例来掌握，有些困难。所以，应选择免缴增值税的案例。案例也不能规定的太死。如纳税基数的确定，由学生根据市场状况，判断成交价格。这样学生对当地房地产市场价格就会有更深刻的认识，增强对房地产市场的判断能力。至于成交价格能否作为纳税基数，则由教师在讨论中引导。
3）案例讨论
案例讨论是一种有效的的学习方式。案例教学法所给的案例大都没有标准答案，而只有可行或优劣之分。通过讨论，激发学生的想象力。但由于受教学课时限制和班级人数较多的影响，讨论应分组开展。各组应选出负责人，负责组织本组的讨论。由于不同组员对于同一个问题有着不同的意见和看法，通过小组协商、讨论，就可以使原来多种相互矛盾的意见逐渐变得一致。小组成员在共享集体思维成果的基础上达到对所学理论知识更深一层的理解。小组讨论的成果，应形成案例报告。如在房地产开发投资一章的案例中，可选择近期拍卖出让的土地作为案例。政府会给出待出让用地规划的规划指标和建设条件。实际工作中，潜在购地着都是要经过房地产投资分析来确定可以接受的最高土地出让价。学生对这类案例可以充分想象，只有通过讨论才能探讨出未来的建设方案，并对容积率指标、建筑密度指标等有更深刻的认识。而配套配建公共租赁住房的要求，是教材中所没有的，又是影响房地产投资分析的总要因素。
4）总结
案例教学中，总结是非常总要的。案例讨论结束后， 每个小组派代表将自己的案例成果报告向全班汇报，这样有利于各组之间的学习交流。汇报后，教师应对讨论中出现的普遍问题和重点问题进行总结，并发表自己的意见，对有异议的问题，鼓励学生课后深入思考，求得新知。对发表错误意见的同学，也应给予鼓励，并加以引导。
4.结语
案例教学法是房地产投资分析课程教学的一种可行方法，但并不是说，它就没有缺点，其他教学法就不合适。研究编制一个好的案例有时需要较长时间，并且需要教师具有较高的技能和经验，使得案例教学法受到一定限制。教学方法的改革，是为了更好地培养社会需要的具有创新精神和能够解决问题的实际实践性能力的人才。教学方法应该与教师的特长相结合。围绕教学大纲，只要能够达到教学目的，教学效果好的方法，都应该鼓励。教师应在教学实践中努力探索，勇于改革，不断创新和完善各种教学方法，取长补短，只有这样，才能不断提高教学质量，为祖国社会主义现代化建设事业培养更过优秀的建设人才。
参考文献
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【2】朱文.案例教学方法研究[J]. 西南民族大学学报(人文社科版). 2003(10)
【3】陈琳. 工程管理课程案例教学法研究[J]. 高等建筑教育. 2004(04)
一、本科成求职主角90、95后力量大增
报告显示，与2016年同期相比，本科和专科学历的求职者投递简历数量占比都有小幅提高，但总体占比排名没有大的变化，本科学历人群占比依旧排名第一，为52.3%，其次是大专学历41.8%，之后为硕士5.4%、MBA 0.3%、博士0.1%，整体排名数据基本与去年持平。本科学历的求职者在拥有良好学历背景的同时，又具备一定的灵活性和很好的工作适应能力，因此仍旧是目前求职者市场的“主角”。而大专学历求职者紧随本科学历之后，排名第二，这也是基于大专学历人群特有的优势，如可以更早地接触和进入社会，在工作方面有着更多的实践机会。同时相比本科学历求职者，在薪资各方面的待遇要求相对较低，因此也颇受企业青睐。
从跳槽白领的年龄分布来看，简历投递数量最多的是90后，占比为45.6%，90后求职者已经完全赶超80后求职者，高居榜首位置。其次是80后，占比为39.9%。70后、95后和60后占比分别为7.0%、6.2%、1.3%。近年来，中国每年实现1 000多万新增城镇就业岗位，虽然结构性问题依然存在，但总体表现不错，今年就业形势总体稳定的基本面没有变，80后和90后依旧是求职者市场的“主力军”。特别要提到的是95后，高校业生作为城镇新成长劳动力的重要组成部分，在排名中也占据了一席之地，其求职意愿不容忽视。
因此企业雇主也要关注求职市场的变化趋势，以便顺利吸引到更多优秀人才的加入。
二、人才流动趋于多元化
据智联招聘的《2017年春季人才流动分析报告》数据显示，2017年春季，全国白领人均投递简历数为15.89份。同去年春季13.24份的人均简历投递量相比有所提高。
从城市来看，北京，上海，深圳成为白领人均投递简历数量最多的三个城市。其中，北京地区白领简历的投递量由去年的人均31.07份，增加到人均35.97份。由此可见，北京作为中国的政治及经济中心，正在向国际化，全球化的城市快速发展，大量的人才需求以及岗位空缺使其成为了白领跳槽最为“活跃”的城市。去年位居第三名的上海，今年上升一位，排名第二，人均投递19.71份。广州作为传统的一线城市，简历投递量为人均12.66份，排名较去年上升一位，但绝对值有所下降。从数据来看，更多的新一线城市后来居上，在求职者人均投递简历城市排名的前十位中，新一线城市成都、西安，杭州，天津、武汉，郑州等都榜上有名。白领人均投递简历量代表的是白领的活跃程度，在一定程度上，白领活跃程度与经济环境，就业环境等有着密不可分的联系。老牌一线城市广州，在这方面似乎已经“掉队”。
现今，一线城市不再是白领的唯一选择。以北京为例，白领求职时期望的工作所在城市，按照投递简历的数量，依次是北京、上海、天津、深圳、郑州、石家庄、杭州、西安、廊坊、沈阳、广州、成都、济南、青岛等。白领对工作地点的选择越来越呈现多元化。一方面，我国打造的成渝城市群、关中城市群、京津冀城市群、中原城市群、长江中游城市群等城市群的发展活力和人才吸引力已在显现。另一方面，表明白领对生活幸福感的追求也愈加凸显。
值得注意的是，廊坊成在京白领求职地点新选择，排名从去年的第17位上升至今年的第9位。从交通方面来看，廊坊占据优越的“地利”，恰好位于京津之间。2011通车的京沪高铁贯穿廊坊，到达北京仅需20分钟，南往天津也仅需20分钟，实现了京津一小时生活圈。在北京上班，生活在廊坊，依赖高铁通勤，实际上已经成为许多北漂的日常。另外，正在建设的北京大兴国际机场也将为廊坊的发展带来无限动力。可以说，廊坊经济将越来越融进北京的血液里。
但是，从另一个角度看，按照简历投递量排名，北上广深依旧位列前茅。表明大城市的资源，就业机会等，使众多求职者趋之若鹜。
三、房地产行业白领跳槽意愿高 行业内流动更“稳妥”
据智联招聘的最新数据显示，房地产/建筑/建材/工程，互联网/电子商务，教育/培训/院校行业占据跳槽意愿最强烈前三甲位置。对比2016年同期数据，房地产/建筑/建材/工程行业和互联网/电子商务业排名不变。教育/培训/院校行业需求上升到第三位，加工制造（原料加工/模具）行业跳槽意愿下降到第六位。2017年房地产/建筑/建材/工程行业仍然人员流动热点。
从报告显示，2017年10大热门行业流动情况稳定，大部分白领在选择跳槽的时候，投递职位依旧为自身当前所在行业。一方面，求职者对于本行业情况较为了解，即便更换了新的工作，在工作心理上的压力较小；另一方面，虽是跳槽，但工作的内容较为相近，仍可运用前期积累的经验及资源，更容易进入工作状态，做起来更加得心应手。另外，值得注意的是，除互联网/电子商务行业外，其他九个行业的白领均把互联网/电子商务行业作为自己的第二选择，零售/批发行业的白领甚至将其作为第一选择，表明互联网/电子商务行业仍然非常受到求职者的青睐。
四、金融行业招人急 销售岗位用工缺口大
如今，金融行业仍然是经济增长的强力“引擎”，可谓是“钱”景广阔，加上国家也对金融领域将会有更深层次地投入，因此，对于人才的需求将与日俱增。数据显示，企业的简历数量排名中，基金/证券/期货/投资、互联网/电子商务、房地产/建筑/建材/工程行业成为今年春季职位数量的前三甲。值得注意的是，在用工需求最旺盛的十大行业中，IT/通信/电子/互联网相关行业占据三席，成为吸纳就业的大户。
据智联招聘《2017年春季人才流动分析报告》显示，销售业务岗位仍旧为用工需求量最大的职业，紧随其后的是行政/后勤/文秘和软件/互联网开发/系统集成。智联招聘的专家指出，每年春季招聘中，销售类岗位人才急需的状况都在持续。
【关键词】房地产市场；城市价值；可持续发展
房地产业迅速发展对经济建设的促进作用功不可没。随着房价过快增长，泡沫的趋势已然显现。因此，仔细研究房地产价值与城市价值的关系，保持房地产市场的健康有序、可持续发展对社会经济的积极促进作用，同时又要遏制房地产价格过快增长以避免给社会带来的负面影响是目前需要仔细研究的一个课题。
1 我国房地产市场的状况
目前为止，我国房地产市场依然投资劲头强劲，商品房价格逐年增长，以致房价的快速上涨已经成为全社会普遍关注的话题。纵观我国房地产市场在经过多年的稳步发展和上涨行情以后，当前房价已经成为刚性需求者不堪重负、苦不堪言的事实。近几年来，随着政府部门不断出台的各种措施方案的逐步实施已经开始让过热的预期房价一步一步冷静下来，当市场进入调整期以后，不仅是开发商同时包括游资热钱和炒房客为了避免自身的经济损失已经开始逐步降价抛售手头存房，与此同时，购房户对市场的观望情绪继续延续，市场成交量不断萎缩，相当数量与房地产相关的房产中介机构逐步消减规模或改行。城市竞争力的决定性因素就是其内在的城市价值，理清两者的关系对于我们指导房地产活动的进行，遵从市场规律以适应规划统筹有着深刻的意义。
2 房地产价值与城市价值的概念和关系
房地产价值附从于城市价值的确立和提高，并且仰仗城市的各个组成要素的支持和促进。城市价值是根据一个城市的不同自然、社会环境和区位优势采用科学方式来聚集、利用、优化配置所有资源，为辖区内居民逐步创造更多的文化价值和经济价值的显形或隐形能力。同时城市的总体资源也是房地产发展的基础。因此一个城市的经济状况不仅是城市价值的内在因素也是房地产价值的内在因素。对城市价值和房地产价值都存在影响力的另一个元素就是城市文化。城市文化中的部分价值成分也会在房地产中无形进行价值转移，人们对城市文化组成部分的追求，如人文社会、自然景观、历史积淀等等方面的追求也会不断带动房地产的发展。
城市价值对房地产价值具有决定性的影响力，城市环境的改善和经济实力的提升以及城市公共服务水平的提升会不断增加城市的内在价值，房地产作为城市价值的重要组成部分，应该顺应市场规律和价值规律，用可持续发展思路合理指导，优化资源组合，使房地产产品的使用功能及内涵价值与城市统筹发展并相融合，以使其能够提升整体城市形象和共同增加价值量。
3 房地产价格的构成要素及泡沫产生原因
房地产价格包括有：土地价格、建安费用、管理费用、资金时间价值、销售费用、配套附属费用、利润和税费等几个部分组成。其中成交土地价格也就是在招拍挂交易过程中产生的价格占很大比例，我国的土地交易价格的主动权并没有掌握在政府手中，是由竞买者即开发商决定的。利润取决于开发商的要求和预期，一般来说越是大型的开发公司越是大宗的土地交易开发商预期的利润越高。土地和房屋的高价格要是与其实际使用价值相差较大时，会产生表面繁荣的一种假象，也就是我们平常所说的泡沫经济。泡沫经济造成的巨大波动幅度会造成众多的投资者巨大经济损失，同时对社会的稳定以及国家经济产生很大负面效应。究其产生原因概述为：房地产作为商品具有其特殊性，土地资源总体供给决定了土地的稀缺性，心里预期的土地利用收益贴现值与现实市场价值总会存在或多或少偏差决定了其具有虚构性，房地产市场不是完全自由竞争市场而是不充分市场，银行和金融系统的锦上添花做法对泡沫产生在无形中埋下了隐患，政府部门的不正之风具有推波助澜作用。房地产的过热会促成泡沫的产生，影响开发商和消费者的心里预期值，虚假供需现象造成的过度供给形成新的资源积压，有可能产生大量银行不良资产以致导致金融风险，给整个国民经济造成巨大而长远的负面影响，国外现成实例已经证实了其具有的可能性和沉痛的后果，因此我们应采取切实可行和行之有效的措施以避免重蹈后辄。
4 让房地产市场健康平稳和可持续发展的建议
我国特有的传统文化决定了人们对居住场所的思维意识，无论地域差别和经济收入差别，居住房屋的所有权属于自己时才名其为是家，美国经济远比我国发达但是美国拥有房屋所有权居民才达到六成多，但是我国却有近九成居民拥有房屋所有权，对于发展中国家来说要实现居者有其屋还有一段路要走，目前需要解决的问题是住着有其居，这需要政府正面引导和倡引，应该通过媒体等多方面形式长期正面宣传，特别是对于年轻人这部分消费群体在买不起商品房和难以承受租房租金时候是可以通过公租房进行过渡。当前阶段公租房资源过少时政府按照商品房和公租房共存制度走两条腿的路子是目前必然的选择。加快公租房进程和推进经济适用房的建设以达到遏制商品房价格过快增长，当前国家实施的大规模推出建设经济适用房的宏观计划已开始让众多房地产开发商担忧不已，其对商品房的高价位巨大冲击和抑制作用已经初现效果。
合理规划土地的供应量以及各类用地的供应比例，制止豪华住宅的盲目开发建设以控制商品房价格的不合理上涨，对于房地产行业内违法乱纪行为加大惩处力度，从重从严打击行为和囤积居奇行为，防止国家资源的闲置和浪费以及积压现象的出现也能够有效控制商品房价格泡沫的出现。
在资金链条阶段对房地产领域进行有效管理和控制，通过房地产市场信息的收集、整理、分析，就市场运作发展情况提前作出预测和评价，定期市场分析报告合理引导市场，整顿和规范金融市场秩序和金融业务是规避住贷风险及金融风险的有效途径。具体措施可从以下几个方面着手：强化个人住房贷款管理程序及个贷条件，严格审查开发贷款条件和预售条件，切实有效加强商品房开发贷款管理和预售许可管理，放贷方向偏向于国家基础设施建设和关系公共利益、民生民计的建设项目。规范商业用房的贷款程序和条件以及住房抵押贷款的手续流程、评估情况、放贷比例、税收政策直至住房税的立法化都能控制热钱游资在房价过快增长过程中所起的推波助澜作用。开发商建设资金多数依赖于银行机构，对金融机构的利率进行提升能够加大房地产投资的机会成本以遏制房地产投资主体的投资，同时银行利率的调升还能够减少一部分投机群体以降低部分非刚性消费群体数量，用以减少消费需求以达到降低供给控制房价的目的。
房地产市场的健康可持续发展是改善和提高人们居住条件的前提，也是国家经济发展的重要支柱，通过合理调节市场供给需求促使供需平衡以实现房地产市场内部结构综合平衡的合理发展，保持政策运行的稳定性和连续性，继续支持居民自住型用房和改善性用房消费，同时持续增加适用房和普通住房的有效供给，加强市场监管稳定市场价格，准确进行城市定位在有效控制房价过快增长的同时还要充分保障房地产行业能够健康可持续的发展，以使房地产行业真正成为国家新的经济增长点。进一步细化对于投资和投机购房行为的区别界定，因地制宜适时调整，建立全国联网的房地产信息预警系统，实行差别化税费政策让房地产行业理性回归健康轨迹。
参考文献：
[1]综合措施促进房地产市场健康发展.赵宇.中国金融.2010
关键词：房地产；企业；财务核算
对于企业的发展来说，核心在于财务管理，企业的行业具有一定的特殊性，房地产企业的财务管控较为重要。任何大型的房地产企业，一般都会将企业的财务管控放在首要的位置上，房地产企业的财务管控主要包含融资与资金管理，预算管理等。
一、规范业绩规划的设置
对于一个企业来说，经济的稳定增长最为重要，对于很多持续发展的企业来说，如果没有有效的企业业绩，很难得到市场的肯定，因此，企业必须设置年度或者季度的企业发展业绩规划，并保证企业经济的快速稳定增长，另外房地产企业有着独有的特征，相比一般的制造业，在设定业绩的过程中，保证房地产企业财务业绩的持续稳定增长，我们以万达地产集团为例进行重点业绩要求的分析：（一）充分盯紧企业的后劲。对于地产企业来说，其房地产的材料是不能再生的土地资源，具有稀缺性的特征，另外，很多企业的财务报表看似相对较好，但是很多资产负债表中的“存货”数据较为萎缩，无法紧跟企业发展的步伐，其财务的业绩始终是在透支企业的经营能力，并很难形成一种连续增长的发展态势，在正常的环境下，对于企业的存货必须与利润表中的主营业务和现金流量商品等在增长趋势方面存在一致性，另外其存货的增长幅度透视需要略高于后者，另外，必须深入分析企业的“存货”特征，详细分析企业的存货投多少是企业的土地材料，材料的性价比如何，能够随时进行土地开发，通过对企业经营项目储备情况的详细分析，实现了企业原材料的储备和供应。（二）合理控制项目的发展结构。对于房地产企业的项目经营来说，一般时间超过一年，但是房地产开发企业的发展原材料是土地，土地并非逐年均匀获得，对于土地来说，在大小，价格和范围中具有较大的不均匀特性，因此，可以通过对四年左右企业财务业绩规划中的利润结转状况进行要求，发现企业发展的开发节奏，可以最终达到销售回款的目的。万达企业详细规划自身企业的发展后劲，根据企业的具体特色，确定房地产材料，深入的分析了企业的存货特征，制定了统一的财政政策，并参与了公司财务会计制度的相关制定。企业制定了各类材料核算标准，并定期进行企业资产的清查与监督，保证记录与实物相符合。
二、加强预算监督
针对房地产行业的特征，相对全面的预算体系较为重要，在管控过程中，必须较好的监控企业的年度业绩目标和财务的核算目标，对于重大接点问题，相对存在偏差，可以采取一定的措施。年度预算较为重要，其中月度的预算是对于年度预算和年度经济目标的分解，其经济目标的中点在于资金的管理和费用控制能，同样我们可以从以下的三个方面来加强预算的执行。（一）单位在年度的预算落实之后，需要将年度的预算结果设定成为单位的年度预算指标，其中主要的数值类型为净利润，期间费用，成本控制等，可以将月度预算的主要内容设定成为企业的关键工作计划，并直接决定月度的考核，各个单位的负责人如果想要完成自身的工作计划，并获得更多的奖金，必须严格的执行年度预算和月度预算的规章制度。（二）在企业设定工作权限和企业审批权限的过程中，可以将预算的权力放给各个单位，必须提高预算外支出的审批水平，并适当地增加审批流程，同样，预算外的审批同样较为重要，不能将目光仅限于对突发性事件的解决，并非所有公司财务事件都可以通过预算外的程序来解决。（三）在月末，可以适当地制定月度预算分析报告，其中分析方式可以使用柱状图的方式，对每个单位的预算偏差进行详细的公布，同时可以根据月度的预算实施情况，提出相应的财务补救控制措施，由相关的部门监督实施。
三、加强项目业绩管理
对于房地产企业来说，企业的业绩取决于项目的成本控制，必须对企业的整体业绩加以关注，企业在一个项目开工之前，需要经过市场和建设单位的标准设定，具体有以下的方式：（一）设定企业利润率。对于企业的发展来说，利润率是项目的核心目标，企业可以参考行业的平均利润水平和企业的获利能力水平，并结合项目的具体标准制定合适的净利润率。（二）设定企业的收益率。对于企业的内部收益率，充分体现了企业的投资回报水平，可以根据社会的平均在本成本率和股东的具体要求回报率确定企业的融资成本，其中目标收益率不能低于以上数值。（三）设定目标价格，成本和费用。对于净利润率指标的分解来说，主要是项目的销售部门，成本管理部门，财务部门共同作用最终确定的，只有全面有效地理解以上的指标，才能提高项目的目标利润率。
四、实现企业的统收统支管理
很多资本密集型行业和房地产起企业等一般通过资金的统收来进行管理，在确保资金安全的基础上，可以充分提高资金的使用效率，并能够加速资金的流转。其主要的做法如下：（一）设置企业的收入与支出账号。对于企业的收入与支出来说，必须经过企业集团的统一管理，并每月根据具体的预算安排拨款进行支出，全面实现企业资金的统收通知，其中，支出账号可以自行进行支配，收入账号可以由公司的财务集团进行统一的管理，并每月根据预算的具体安排从收入账户拨款到支出账户中，全集团实现资金的统收统支，全面管理。（二）规范企业单位之间的资金调剂规则。首先，企业中各个项目的开发阶段不同，各个单位的资金常会出现盈缺不均的现象，对于企业的财务中心，可以根据具体的需要办理单位的资金借用信息表，但是资金的借用必须是有偿借用，对于资金借用利息，可以充分参考银行的贷款利率进行计算同时需要适当的增加资金成本并减少当前年度的净利润。企业之间通过资金调剂的方式可以尽可能少的占用集团的总资金，并提高单位资金管理的有效性。对于万达企业的核算制度来说，对固定资产实行年限平均计算法确定有关的折扣，各个部门的日常维修费用等直接计入当期的费用中，同时资产费用必须签发验收单，并详细办理相关的手续，
五、合理搭配融资方式
一般来说，房地产企业常会使用自身的融资方式进行银行资金的开发和管理等，具体的融资要求有以下几点：（一）银行开发贷款。首先，银行系统对于贷款的资金成本开发相对较为低廉，很多房地产企业有限使用贷款的融资方式，但是政府在进行政策调控的过程中，开发商从银行中获得的开发贷款相应减少，只有信誉高的开发商才能够获得银行的贷款。（二）项目股权融资。该种方式的根本是项目的股权合作，首先，项目的双方需要根据具体的投资比例承担风险的收益，在具体的商务谈判过程中，需要对出钱，出地方进行全面的权衡，并以此确定公司的股权结构，通过建立风险共担的股权融资方式，可以较好地降低公司的资产负债率。（三）其他融资方式。地产公司可以根据具体的业绩规划确定当年的资金缺口，并对上述的融资方式进行合理的搭配，最终切实提高收益率。
六、财务对标分析
必须清楚自身企业的优势和不足，需要眼光外看，可以开展财务对标分析，在具体的对标过程中，首先需要选择房地产行业的平均值，确定企业的具体财务指标和需要达到的水平，另外，需要选择与企业公司规模相近，同时指标较为优秀的企业，将相关的指标作为企业的长远发展目标。在进行对标指标选择方面，房贷产企业必须对企业的净利润率加以关注，充分研究企业的资产负债率和存货的周转率等指标，一般来说，非上市企业的债务融资数量相对较多，很多净利润相对偏低，资产的负债率一般偏高，但是由于杠杆经营的原因，对于净资产的收益一般较高，但是资产的负债率相对较低，存货的周转率较高的企业相对来说企业的盈利能力较强。较好的财务管控措施使处于风口浪尖的地产企业，通过内外资源的实际情况，可以更好地加强企业的财务管控，使企业更加稳健的发展。
参考文献：
[1]宗爱云.新形势下房地产企业财务管理控制策略探究[J].财会学习,2017(20):69.
[2]卢二团,刘薇.“营改增”对房地产企业财务管理的影响分析[J].财会学习,2017(20):145-146.
[关键词]新会计准则；投资性房地产；公允价值；上市公司
一、我国投资性房地产采用公允价值计量的现状
我国财政部于2006年2月15日首次的《企业会计准则第3号一投资性房地产》专门对投资进行了会计规范，适度的、有条件的引入了公允价值计量并与2007年1月1日在上市公司中开始实施。由于公允价值计量可以增大企业资产价值，所以各界普遍看好。但事实并非如此，在新准则实施三年内，公允价值计量一直被很多上市公司冷落，仍旧采用成本计量，仅有少数几家上市公司采用公允价值计量。
根据笔者对投资性房地产后续计量在上市公司执行情况的统计分析，《企业会计准则第3号一投资性房地产》实施3年以来，全国仅有25家上市公司采用了公允价值模式计量投资性房地产，所占比例一直很低。具有投资性房地产项目的上市公司更倾向于选择成本计量，成本计量模式仍是后续计量的优先选择，公允价值计量模式仅仅是备选方案，可见上市公司投资性房地产在实施公允价值计量模式上困难重重。
二、我国投资性房地产采用公允价值计量存在的问题
(一)公允价值计量的可靠性问题
从我国的现状来看，证券交易市场、产权交易市场、生产资料市场等都不成熟，价格难以真正反映价值，绝大多数资产的公允市价难以获得虽然在不存在相关资产的活跃市场时，也可以运用现值技术等估计公允价值，但现阶段未来现金流量以及折现率的信息都很缺乏，判断常常具有很大的不确定性，现值的主观估计成分偏大。公允价值的确定方法不统一，财政部会计司的2007年，2008年以及2009年年报分别指出了这三年采用公允价值对投资性房地产进行后续计量基本上属于以下几种类型。
(二)公允价值计量的可操作性问题
公允价值的运用较历史成本在技术和人才的方面提出了更高要求，并增大了企业的管理成本。现值技术的应用需要有专业技术高超、诚信的评估师队伍，公允价值的计量与核算变得相对复杂．需要高素质的会计人才进行会计处理才能完成。从我国现状看，评估人员与会计人员的业务素质与专业技能都不容乐观，应该说目前国内的大多数从业人员对公允价值的运用尚难以适应。
(三)公允价值计量模式对投资性房地产企业带来的负面影响问题
1 对资产结构的影响
投资性房地产准则实行以后，原来分别在存货、固定资产、无形资产中核算和列报的投资性房地产，将统一在“投资性房地产”科目中核算，并在资产负债表上单独列报。这一变化将影响企业的资产结构，尤其是有大量投资性房地产在存货中核算的企业，执行新会计准则后全部转入“投资性房地产”核算，减少了企业的流动资产，降低了流动比率。
2 对利润的影响
公允价值计量无需计提折旧和摊销，降低了企业的成本费用，所以影响当期利润；期末资产的账面价值与公允价值的差额需调整“公允价值变动损益”，所以也会影响当期利润。
3 对应缴所得税的影响
采用公允价值对投资性房地产进行计量，拥有投资性房地产的企业将拥有相当可观的资产升值空间，使过去企业隐性的收益在报表中显现出来，投资性房地产的增值部分将计入当年的损益表，在现行税法的规定下，企业将缴纳更多的所得税。另外，采用公允价值模式不对房地产计提折旧或进行摊销，通过逐年计提折旧达到抵税的方法便不能应用，这也将造成企业多交所得税。
出现上述问题的原因在于：缺乏公平的投资性房地产交易市场，市场环境不完善；公司治理结构不完善，公允价值易成为企业操纵利润的工具；会计人员素质偏低，公允价值计量方法难以有效执行；企业内部会计监督体制尚不健全，公允价值运用缺乏有力保障；公允价值在投资性房地运用中的信息披露不完善。
四、相关建议
(一)建立公平的投资性房地产交易市场，加快市场经济发展
应加快投资房地产行业市场化水平建设，不断促进社会主义市场经济的发展，建立完善的生产要素市场、资本市和商品市场。同时，在社会主义市场经济逐步建立与完善的进程中，建立与健全与之相适应的投资性房地产市场体制并构建完善、成熟的投资性房地产交易市场，使投资性房地产企业处于充分的竞争环境之中，以此来确定投资性房地产的成本和市价，使会计人员可以通过市场条件来获得按公允价值定义所需的各种具体计量属性形式，从而在会计环境上创造一个有利于公允价值全面推广的外部条件。此外，可借鉴国外的先进经验，大力发展独立诚信的投资房地产中介机构借此加强公允价值的可靠性。
(二)完善公司治理结构
首先，要加强股东参与监控的权力，建立独立于大股东和经理层、能真正代表所有股东利益的董事会，并成立审计委员会，确保股东对经营管理者的强力约束；其次，要避免单一股东对公司的控制，增强股权之间的相互制衡。规定上市公司董事会中必须引入具有真正意义上的独立董事，代表股东特别是中小股东行使权力；第三，引入市场竞争机制，大力发展职业经理人市场，通过市场竞争方式来选拔和聘任公司管理者。
(三)加强会计人员的道德教育与业务培训
公允价值的计量需要会计人员具有高超的职业判断能力，因此必须做到：一要强化法制教育；二要加强业务知识培训。
(四)完善企业内部会计控制，强化外部审计监督
完善内部会计控制，一要加强事前控制，合理设置单位内部的机构和岗位，做到各部门之间既分工协作，又互相监督；二要加强事中控制，推行不相容岗位相分离的原则，确保不相容岗位相互制约和监督；三要加强事后控制，通过审核会计准则执行情况，提高会计信息质量，确保按照公允价值计量的要求对企业的交易或事项进行确认、计量和报告。强化外部审计监督，一要加快注册会计师行业管理体制的改革，进一步改善执业环境，制定行业自律准则；二要加强执业标准执行检查，督促注册会计师格守独立审计准则及其他执业标准，三要借鉴国外注册会计师行业的管理经验，建立注册会计师惩戒制度。
(五)完善公允价值在投资性房地运用中的信息披露
国家应进一步明确公允价值计量披露的相关问题，不仅包括公允价值的确定方法，还应增加公允价值的估计假设、已经可以采用公允价值计量而未用公允价值计量的原因披露等，使其披露更加规范，更加科学，更有利于保护广大投资者等利益相关者的利益，也有利于市场对公允价值计量模式的监管。
参考文献
[1]财政部．企业会计准则2006[M]．经济科学出版社，2006
[2]欧阳爱平，潘天笑．2007年投资性房地产公允价值会计政策执行情况评析[J]．商业会计,2009(06)
［关键词］人民币；美元；汇率
［中图分类号］F830 ［文献标识码］B ［文章编号］
2095-3283（2012）03-0051-02
2011年12月7日，根据中国外汇交易中心公布的数据，银行间外汇市场人民币对美元汇率中间价为6.3342，这是人民币汇价连续第6个交易日盘中触及交易区间下限，即我们常说的“跌停”。此现象非常罕见，只有在2008年国际金融危机时人民币出现过连续4天跌停。本文将对人民币出现的下跌情况产生的原因以及影响进行分析。
一、人民币多次探底的原因
（一）外部原因
大多数业内人士认为，购买美元的需求量增大及美元的波段性走强，是导致2011年底人民币对美元即期汇价盘中连续跌停的主要原因。而近期欧洲债务危机不断升级，也是造成人民币贬值的一个重要外部原因。2011年12月6日，标普评级机构发出警告将下调欧洲金融稳定基金（EFSF）以及欧元区所有17个国家的评级，使得海外资金避险情绪高涨，资金流出量增大，进而推高美元需求量。从2011年12月8日的欧盟峰会就三大议题达成共识：救援可暂时缓解市场恐慌，但不能彻底解决问题；财政巩固是解决危机的根本之策，但短期内客观上会使危机持续时间更长；欧元区国家经济发展不平衡、统一货币政策与经济趋同要求的矛盾是造成小国财政危机的重要因素，需要统一各国财政，但是短期内并不具有可行性。并且巴塞尔条约关于资本金的要求也使欧洲银行业急于回抽全球资金，由此引发国际资本波动加剧，而且各国的贸易保护主义有所抬头。尽管美国经济复苏势头略有回升，但高失业率、房地产市场低迷、消费者和企业信心缺失等问题尚未得到有效解决，亚洲作为新兴市场同样受国际金融危机以及欧债危机影响，经济急速下滑的预期加速导致资金撤离，风险资产包括新兴市场的货币遭遇大幅贬值。央行的统计数据显示，2011年第四季度我国四大国有银行的存款比例有进一步下滑的趋势，而且企业贷款速度明显放缓，这都表明世界经济增速整体下滑，美元成为惟一避险港湾，此时选择出售人民币资产成为必然。2011年11月11日，美国的高盛集团在股票价格不是十分理想的情况下抛售中国工商银行的股票也恰恰印证了这一点。
除了贸易顺差和外商直接投资下降之外，热钱流出因素也至关重要，其根本原因在于海外市场人民币贬值预期与国际热钱流动存在较强的相关性。2011年12月8日，亚洲开发银行宣布将2012年东亚新兴经济体的经济增速预期由7.5%下调至7.2%。其中，中国内地增速预期由9.1%下调为8.8%，香港由4.7%下调为4.0%，人民币贬值预期进一步加强。2011年9月我国新增外汇占款为2472亿元，10月则出现自2008年1月以来的首次负增长。10月份央行外汇累计占款余额为23万亿，比上月余额减少893亿元。所有金融机构外汇占款量单月减少249亿元，其中商业银行等各家金融机构增持购买外汇金额达600亿元。汇率市场出现较大波动的另一个重要原因是我国与境外汇差扩大导致的投机需求。以香港为例，2011年9月底以来人民币不可交割远期合约（NDF）市场已经出现了人民币贬值预期，机构大量抛售人民币，导致香港市场上的美元报价比内地高出数百点，两地汇差峰值达近千点。大量投资者在内地买入美元，在香港市场卖出美元，令内地现货市场人民币对美元不时出现跌停现象。不论是境外的投机需求还是国内银行业对外汇的不断增持，都加大了人民币贬值的预期，也助推了人民币对美元即期汇价盘中连触跌停。
（二）内部原因
中国经济减速加上海外经济体经济减速，令国际投资者对未来中国出口前景感到悲观。2011年，中欧双边贸易增速低于同期我国进出口总体增速4.2个百分点；中美双边贸易增速低于同期我国进出口总体增速6.6个百分点；中日双边贸易增速低于同期我国进出口总体增速7.4个百分点。从以上数据可以看出，我国出口贸易受海外市场的影响出现了不同程度下降。海外市场人民币贬值预期进一步加强。
居民消费价格指数CPI不断升高，通货膨胀较为严重。从2011年年初我国CPI从4.9%一路上涨，7月份达到6.5%，创下37个月以来新高。在此环境下，国家出台了一系列措施，例如控制信贷比例，提高存款准备金以及进行比较严厉的房地产调控等。尽管2011年11月份我国CPI同比涨幅回落至4.2%，降幅超过大多数学者预期。全年来看，物价已经被成功“稳住”，但是也对我国经济增长造成了不利影响。中国物流与采购联合会的数据显示，2011年10月份中国制造业采购经理人指数（PMI）为50.4%，环比回落0.8个百分点。2011年下半年以来，制造业PMI中的新订单指数回落较为明显，平均水平较上半年回落2个百分点左右，其中新出口订单指数、积压订单指数和进口指数这三个指标都显示出中国实体经济所面临的压力加大。2011年12月2日，央行调查统计司最新的《当前房地产市场形势分析报告》和《房地产市场变化对金融业影响的调查报告》引起市场广泛关注。报告认为，当前的一系列经济和金融数据的变化显示，房地产开发投资增速高位回落，房地产开发企业资金趋紧，土地交易市场量价齐跌，房地产贷款增速回落，房价拐点初现端倪。货币紧缩与房地产调控的叠加效应导致房价下跌。房地产价格作为我国一个重要的经济指标，如果房价快速下跌必然会影响我国经济增长。2011年9月M2增速为13.0%，创2001年10月份以来新低，M2的下降缘于企业存款的下降，9月企业存款比8月少了6862亿元。在宏观政策的调控下，国内的投资增速出现了放缓局面，未来投资增速也将出现较明显回落。可以说，整个市场对人民币继续快速升值的预期均发生变化。以上这些因素势必都会增强各方对美元的需求，造成美元短期内的升值。
综上所述，人民币对美元的贬值只是短期现象，中国经济的基本面并不支撑人民币贬值，内外部因素才是造成这种现象的根本原因。从目前各种金融机构的预测来看，也都对近期人民币对美元贬值持相反态度，从趋势上看，人民币升值仍将会是2012年的主题。
二、人民币多次探底的影响
（一）减少热钱投机套汇
业内许多专家对于人民币短期贬值的现象，都持乐观态度。从另外一方面说，人民币汇率迎来了双向波动，也向境外投资者发出了警示信号：人民币汇率不会一路升值，也会向下波动。这会打消一些热钱来中国投机的念头，促使我国人民币汇率正常波动。2011年下半年以来，尽管人民币对美元汇率走势发生了较明显变化，尤其是9月、11月美元一度大幅走强，但并未对人民币汇率走向产生显著影响。通过近年来我国人民币外汇政策的调整，人民币汇率已接近均衡水平，许多业内人士也预期人民币未来升值空间较小。在此背景下，人民币对美元汇率的关联度或将进一步弱化，人民币汇率将更多体现出自主性的双向波动特征。很多境外投资机构或者散户游资，对人民币的走势判断都不会像从前那样十分明朗，投机套汇的风险将进一步加大，不论是对人民币汇率的波动还是巩固我国汇改以来所取得的成绩，都较为有利。
（二）提高我国出口产品国际竞争力
人民币贬值会降低中国产品的国际市场价格，减少资本投入的成本，提高是我国出口产品竞争力，可以使我国出口贸易快速恢复。目前，“中国制造”遍布世界，中国已经成为各国不可或缺的进口来源地。目前我国产品能够占据一定的国际市场份额，主要还是依靠中国产品的价格优势，在国际竞争中并不处于主导地位，如果不能进一步控制成本，出口贸易将遭受前所未有的打击。一些原来在中国投资建厂的跨国企业，可能会将投资转移到劳动力更为低廉的国家。某种程度上人民币的贬值可以延缓这种情况的发生，使这些企业能够转型，实现“软着陆”。
（三）部分行业将受到打击
外汇负债类行业包括航空、通信等行业，由于有较多的外汇负债（特别是美元负债）会因人民币对美元汇率下跌受到影响，例如，航空公司的飞机大部分是租来的，按照合约每年要定期缴纳租金。原材料或零部件进口型行业，例如合资汽车行业，由于每年均需要进口相关的原材料及部件，人民币贬值将使这些行业的成本有一定程度的上升。
投资品行业包括房地产、园区开发和具有资源价值的煤炭、有色金属等行业，特别是我国的房地产等行业，以及各个行业对看空中国的恐惧加强，A股、B股会持续较长一段时间的低迷。短期内会加快房价的下行趋势，目前房地产行业正常的融资成本都在20%~25%。加之国家对房地产行业的管控非常严格，如果房价过快下滑极有可能造成我国房地产业的“硬着陆”，产生巨大的房地产债务危机，导致国民经济的非正常发展。
三、小结
人民币对美元的汇率波动对各行业的影响是较为复杂和多角度的，往往是利空和利好的综合。我们可以清楚地看到人民币短期贬值对出口贸易、升值压力、输入型通货膨胀以及人民币汇率弹性的增强构成利好，从经济方面看，如果我国能继续保持健康稳定快速的发展，人民币未来必将能成为国际强势货币。但从长远来看人民币对美元升值的压力并没有减弱，人民币并不能完全摆脱美元的束缚，其中房地产业会将受到巨大的影响，境外套取利差的游资会伺机而入。
［参考文献］
