时间：2023-02-08 00:03:55
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇楼盘调查报告，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
个贷档案工作？依笔者工作经验，有以下两点值得借鉴：精细化管理进行档案源头控制；影像电子化提升档案管理质量和效率。
【关键词】商业银行 个人贷款 档案
商业银行个人贷款业务流程各个岗位均会形成个人贷款档案资料，由于个人贷款业务量大，因此其档案整理、归档工作量颇为繁重，因贷款催收、贷款检查、内外部审计等借阅及归还档案业务量大。那么，如何做好个贷档案工作？依笔者工作经验，有以下两点经验值得借鉴：精细化管理进行档案源头控制；影像电子化提升档案管理质量和效率。下面详细探讨一下：
一、精细化管理
商业银行个人贷款精细管理的要点如下：按个人类贷款业务品种分类，进行标准化的贷款材料规范，各个岗位以及环节整理材料的规范。这些规范要细化到材料排什么顺序，用什么样的纸张，如何粘贴等。下面以个人住房贷款为例，从个人贷款档案的形成说明一下。
个人贷款主流程为五部分：贷款受理、贷前调查、贷款审批、贷款发放（含落实抵押）、贷后管理。对于个人住房贷款，在主流程之前还有一项工作就是审查合作住房楼盘项目。
在审查合作住房楼盘项目时形成住房楼盘项目档案，个贷从业人员对个人住房贷款楼盘项目审查包括对开发商资信的审查和项目本身的审查。开发商资信的审查，企业资信等级以及信用程度（含人行企业信用报告以及开发商主要负责人个人信用报告记录）；企业法人营业执照；税务登记证明；经审计过的会计报表等等。项目审查资料主要是指审查是否“五证齐全”，“五证”是指：国有土地使用权证，建设用地规划许可证，建设工程规划许可证，建筑工程施工许可证，预售商品房许可证。个贷从业人员通过上述的调查及审查，撰写出调查报告，银行管理部门做出对于楼盘准入的审批意见（含该项目个人住房贷款的规模、额度等）。由此，我们可以看出，该步骤形成的楼盘项目档案包括：企业法人营业执照等（企业身份证），信用报告，“五证”以及调查报告、准入审批文件等。该部分的档案管理，按照上述的要点制订一套相应的管理规范，规定档案的内容以及资料排列的顺序。该档案的保管期限与该项目下个人住房贷款最长贷款期限相同，也可以将之列为永久性档案。
贷款受理形成的档案及规范化管理，按整理顺序排列如下：档案纸张要求A4纸大小。先是个人住房贷款申请表（标准格式）；借款人及其配偶身份证、户口簿及婚姻状况证明复印件，要求A4纸大小，借款人身份证正反复印在A4纸上，该页作为主页，其他的作为附页，依次顺序为借款人户口簿户主复印件，借款人户口簿本人页复印件，配偶身份证复印件，配偶户口簿复印件，结婚证（离婚证）复印件或单身证明，共同借款人身份证明复印件，借款人收入证明资料，共同借款人收入证明资料，信用报告，房地产权证复印件（含商品房买卖合同），首付款证明材料等。未规范档案标准要求时，有的客户经理在一页A4纸上粘十几张小纸片（客户及配偶身份证、户口簿等复印件），粘的小纸片容易掉，在资料流转过程中丢失，因此，个贷档案源头控制一个重要的要求就是能不粘的不粘。
贷款调查形成的档案及规范化管理，按整理顺序顺序排列如下：面谈记录，由银行个人贷款管理部门和个贷档案管理岗位一同制订面谈记录规范，记录纸张A4大小，提什么问题？整张记录单设计如同问答卷；调查报告等。
贷款调查通过之后，就到了审批环节，审批人依据上述的材料对该笔贷款风险进行专业判断，从而给出“通过”或“否定”两种审批意见，该阶段形成的档案主要是审批表。各商业银行一般都是电子化审批，审批表都有固定格式，不再详细探讨了。
审批通过之后的贷款，就需要和客户签订贷款合同，以及准备办理抵押登记（备案）申请资料。在贷款发放（含落实抵押环节）阶段，形成的档案资料按整理顺序要求如下：贷款合同，抵押合同，房屋他项权证复印件（含抵押备案证明），委托扣款存折（或卡）复印件，放款会计凭证等。其中，房屋他项权证原件由档案岗的重要权证管理岗进行专门管理。
贷后管理形成的档案，排序如下：个人贷款检查表，补充合同（客户提前还款、缩短贷款期限等），催收记录等等。
通过上文的探讨，要想做好个人贷款档案工作，就必须严格要求档案资料整理顺序以及规范。试想，客户经理将未按规范整理的材料报给审批人审批，审批人要从这一堆材料里找，哪些是申请表，哪些是客户身份证明资料，哪些是收入证明资料，耗时费力，而且有可能找不到。实际上，严格规范还可以赶到提升办贷效率的效果。
二、影像电子化提升档案管理质量和效率
商业银行个人贷款档案工作除了档案的整理、归档工作之外，还有大量的借阅管理工作，贷款催收、贷款检查、内外部审计等都需要档案管理人员配合。而将纸质的个贷档案，进行影像电子化，可以有效的减少借阅等相关工作量；利用条码技术等档案可以进行密集存放，节约空间。
举个例子：日常催收中，对于电话号码无效的拖欠客户，贷后管理人员，往往要查阅档案纸质件，在纸质件中，翻看个人贷款申请表、贷款合同、买卖合同、抵押合同用于查找拖欠客户是否其他的联系方式（未录入系统中）；翻看个人收入证明，查看并记录其单位电话；翻看户口簿，查看并记录户口所在地信息以便上门催收。这个过程需要提交借阅申请单，档案岗人工查找出档案并借阅，归还并放回原处。而有了影像电子化系统之后，档案管理系统赋予其查看权限，催收人员就可以调阅电子档案，省时省力。
纸质件影像电子化之后，除了诉讼必须要借阅档案之外，纸制档案基本上不需要物理位置移动，再加上条码技术和红外扫描技术，可以实现档案的密集堆放。个贷档案量大，占用的档案室面积大，密集堆放可以有效的减少档案的存储空间占用。
撰写人：___________
日
期：___________
xx年4月销售员试用期转正工作总结
作为一名销售新人，刚加入房产销售部的时候什么都不懂，现在想起来还有些好笑，通过这段时期的磨练，现在已经能够负责很多工作的实施。
这些工作主要包括：
1、深入销售第一线，在销售现场了解客户的特点和需求，掌握客户的心理动态，找出客户最关心的问题。
xx园xx庭，xx阁开盘期间的现场跟进。
xx村2、6底层商铺销售期间的现场跟进。
xx花园ii-9,iv-3,iv-4开盘的现场跟进。
2、收集其他楼盘的宣传资料和报纸广告，掌握竞争楼盘的动向，了解其他楼盘的促销手段和销售措施。
收集了七月份至今各楼盘的报纸广告并整理分类。
3、学习和观摩其他楼盘的促销活动，吸取别人成功的经验，以便为将来搞好公司的促销策划活动多做贡献。参观了xx广场，xx花城，xx新城的开盘促销以及房展会的各楼盘促销。
4、与策划公司对接，对其提交的策划方案根据实际情况提出修改意见供领导参考，同时把销售部的意见与策划公司沟通，力图将宣传推广工作做得更加切合公司的销售部署，更加实际，更加有效。
5、参加公司的各种促销活动，组织销售人员在促销现场开展宣传工作，协调和沟通销售部和策划公司的分工合作。
参加了
九月份的“房展会”，“xx园国庆看房专线车”，xx节期间的“投资贸易洽谈会”的展览等促销活动。
6、根据实际情况，对重要问题多想办法，多出主意，尽最大能力提出相应的建议和方案给领导参考，做好营销人员的参谋策划工作。
7、参加每周销售部主管例会，将周销售工作总结整理好，发送给领导，让领导及时了解销售现场的动态。
从七月份进入公司开始，每周汇总各点周销售情况上报领导
8、指导各销售点做好每个月的互访报告和每季度的市场调查报告，让各点人员都熟悉公司其他各点的相关情况，了解市场上竞争对手的情况和动向。收集整理各点交来的互访报告和市调报告，以备领导查阅。
9、学习销售部综合点人员应该了解的基本的房地产销售知识和工作程序，工作方法。
协助其他同事接待办理产权证的客户等。
10、处理销售部有关营销策划方面的事务等。
近半年的工作中，我通过实践学到了许多房地产的相关知识，通过不断的学习逐步提高了自己的业务水平。但是作为新人，我深深知道，自己经验还是相对欠缺的，需要不断的学习和磨练。因此，在新的一年里，我希望通过到销售第一线的不断学习和实践，做好个人工作计划，在现场不断增加自己的经验和见识，争取使自己的业务水平提到一个更高的高度，为公司多做贡献。
公司全程策划工作程序
[初步接洽阶段]
1、项目资源条件整合及判断
负责部门：策划部、部、研究部
报告名称：《**项目策划大纲》
中心内容：
宏观资料：市场整体、片区趋势、基本行情。
地段资料：规划要点、坐标。
周边资料：交通、配套、楼盘的规划、设计、包装、销售。
发展商资料：背景、关系、资金、技术等的实力情况。
判断内容：优势、难点、突破口、把握度。
2、多方案初步规划、设计或调整建议
负责部门：策划部
报告名称：《会议纪要汇总》
《**项目概念设计提示》
或《项目调整建议》
中心内容：草图、立意、说明、交流记录
[前期策划阶段]
3、地块内在条件整合及价值分析
负责部门：策划部、投资部
报告名称：《**项目土地价值与分析报告》
中心内容：适合的规则布局和建筑类型及其投入和产出价值比较
4、资源综合及定位
负责部门：策划部
报告名称：《**项目综合定位报告》
中心内容：上述各内容汇总，初步定位或创意
5、依据定位针对性的市场调查
负责部门：策划部、研究部
报告名称：《**项目市场调查报告》
中心内容：客户群、消费观念、价格水平、推广渠道和方式、市场缺口等，或根据创意寻找市场依据
6、经济可行性分析
负责部门：投资部、策划部
报告名称：《**项目经济可行性分析报告》
中心内容：静态的综合成本（地价、造价、管理、财务、资金、推广、销售、税金）收益率与销售价格的分析。
7、初步营销框架
负责部门：策划部
报告名称：《**项目初步营销报告》
中心内容：推广主题、通道、销售策略及产品设计立意和要求相互关系
8、规划、设计方案及跟踪
负责部门：策划部
报告名称：《**项目初步营销报告》《**项目建筑概念设计》《**项目环艺概念设计》或《**项目设计修改意见》《**项目设计要点》
中心内容：草图，设计创意、任务书、设计交底、指导
[营销策划阶段]
9、营销整体规划
负责部门：策划部、部
报告名称：《**项目营销整体规划》
中心内容：VI，推广的主题。方式、渠道、策略、步骤，包装的类型、风格和销售的入市时机、节奏、付款、策略、附加促销手段，如装修套餐等与施工进度相结合的创意及其相互协调关系部署。
10、经济敏感分性
负责部门：投资部
报告名称：《**项目经济敏感性分析报告》
中心内容：造价、进度、售价、回报率间的变量关系图表。
11、价格策略执行计划
负责部门：投资部、部
报告名称：《**项目价格策略报告》
中心内容：依据经济敏感性分析结合对市场走势的判断，进行价格的高低、提升、折率的编排和修整。
12、物业准备工作计划
负责部门：投资部
报告名称：《**项目的物业模型》
中心内容：配合营销推广而设立的新型物业管理概念和"标准"物业管理模式的融合。
13、销售准备工作计划
负责部门：部、策划部
报告名称：《**项目前期工作计划表》
中心内容：文件、合同、票证、礼品、用品等催办、设计和制作计划安排及费用预算
14、项目包装执行计划
负责部门：策划部
报告名称：《**项目包装概念设计》
中心内容：VI设计、导视系统、销售中心、楼书、展板、模型、示范单位（装修套餐）等的设计和制作计划安排及费用预算。
15、广告宣传炒作计划
负责部门：策划部、部
报告名称：《**项目新闻炒作提纲和广告计划》
中心内容：户外广告、报刊广告、新闻炒作、网上广告和炒作的计划安排及费用预算。
16、销售活动规划及策划
负责部门：策划部、部
报告名称：《**项目公关活动计划报告》∑《**项目**活动报告策划书》
中心内容：开工、开盘、封顶、竣式、入伙等的仪式，新闻会，展销会的其他公关活动的计划安排及费用预算。
17、装修套餐
负责部门：策划部、部
报告名称：《装修套餐服务计划报告》
中心内容：售后装修和装修按揭服务。
[销售实施阶段]
18、销售培训
负责部门：部、策划部、投资部
教材名称：《销售基础知识》《**项目销售相关内容》
中心内容：建筑知识、楼盘背景、项目优胜、对手比较、付款方式、法律手续、销售技巧等方面的系统培训。
19、执行修正
负责部门：部、策划部
往来文件：《**项目销售情况总结》《**项目策划执行修正安案》
中心内容：根据销售状况和市场动向的反馈，适时调营整营销计划。
20、置业锦囊
负责部门：策划部投资部
报告总称：《置业锦囊》
关键词：房地产；投资；前期风险；预测
中图分类号：F293.35 文献标识码： A
一、前言
房地产投资项目大致包括三个阶段：项目开发前期阶段，项目工程施工阶段及市场推广营销阶段。每一阶段都存在不同的风险，而且风险具有连续性。因此在房地产投资项目开发前期阶段进行风险预测非常重要。
二、 房地产投资项目前期具体风险
1.自然风险
自然风险是指由于自然本身发生异常变化或人们对自然力失去控制给投资者带来损失的可能性。如地震、滑坡、火灾等灾害因素给投资者会带来风险。这些灾害因素往往又被称为不可抗拒的因素，其一旦发生，就会对房地产业造成巨大破坏，从而对投资者带来很大的损失。
2.合同风险
在合同法上，广义的合同风险是指各种非正常的损失，它既包括可归责于合同其中一方或双方的原因所导致的损失，又包括不可归责于合同双方当事人的原因所导致的损失。在房地产行业中，合同风险是指房地产投资者会因合同不完整、不完善或条款规定存在问题而可能承担的损失。
3.融资风险
融资风险是指筹资活动中由于筹资的规划而引起的收益变动的风险。融资风险要受经营风险和财务风险的双重影响。其中经营性风险是指由于经营上的不善或失误所造成的实际经营结果与期望值背离的可能性。产生经营性风险主要三种情况：①由于投资者对交易所涉及的法律条文及相关条例等不了解而造成投资失败；②由于市场信息不公开透明，投资者得不到准确充分的市场信息而经营决策失误；③因决策水平低而未能在最有利的市场时机将手中的产品卖出，使得经营成果低于期望值。财务风险是指由于房地产投资主体财务状况恶化而使房地产投资者面临着不能按期甚至无法收回其投资报酬的可能性。产生财务风险的主要原因有：①购房者未能在规定的期限内支付购房款；②投资者实施负债经营，这种方式增大了投资的不确定性和收不抵支的可能性。
4.市场竞争风险
市场竞争风险是指由于房地产市场上同类楼盘供给过多，市场营销竞争激烈，最终给投资者带来的营销成本的提高或楼盘滞销的风险。市场风险的出现主要是由于投资者对市场调查分析不足而引起对市场把握能力的不足的。其中，市场竞争能力的主要风险是销售风险。
2.4购买力风险
购买力风险是指由于通货膨胀使物价总水平的上升而使得人们的购买力下降。在这种情况下，人们对房地产商品的消费需求会降低。这就导致房地产投资者的出售收入减少，从而使房地产投资者遭受一定的损失。
3 .房地产投资项目前期风险识别方法
（1）生产流程分析法
生产流程分析法又称流程图法。生产流程又称加工流程或工艺流程，是指在生产工艺中，从原料投入到成品产出，通过一定的设备按顺序连续地进行加工的过程。该种方法强调根据不同的流程，对每一阶段和环节，逐个进行调查分析，找出风险存在的原因。这种方法的结构化程度较高，所以对对于识别房地产投资项目前期风险非常有用。
（2）专家调查法
专家调查法，又称德尔斐法，是指征集专家们意见以判断决策的一种系统分析方法。这种方法比较简单、节省费用，能集中各方面专家对同一问题的意见。它适用于研究未知因素多、主要靠主观判断和粗略估计来确定的问题，故适用于分析房地产投资项目前期风险问题。使用时遵循的步骤:①组织专门小组,确定主持人。②所提问题要明确具体,数量不宜过多，并提供相应的必要的背景材料。③所选的专家要有广泛的代表性，要熟悉业务，要有较强的判断能力和洞察能力。人数一般以10～50人为宜。④轮番征询意见。通常要有三轮：第一轮是提出问题，要求专家们在规定的时间内把调查表格填完寄回；第二轮是修改问题，让专家了解其他见解后，再一次征求他本人的意见；第三轮是最后判定，加以整理专家们最后重新考虑的意见。⑤整理调查结果，提出调查报告。一般采用中位数法统计处理征询所得的专家的意见，把处于中位数的专家意见作为调查结论，写成调查报告。
（3）头脑风暴法
头脑风暴法又可分为直接头脑风暴法和质疑头脑风暴法。直接头脑风暴法是在专家群体尽可能激发创造性，产生尽可能多的方案；质疑头脑风暴法则是对前者提出的方案逐一质疑，分析其现实的可行性。采用头脑风暴法组织群体决策时，要集中有关专家召开专题会议，主持者明确地向所有参与者阐明问题，说明规则，尽力创造在融洽自由的气氛。一般用这种方法可以回答下列问题：如果投资这个项目可能会遇到什么样的风险？此风险的原因是什么？此风险的特征是什么？此风险的危害后果是什么？
（4）文献调查法
房地产投资者在投资经营过程中需要了解市场行情、经济发展情况等信息。这些信息可以通过文献调查法获取。文献调查法就是指通过寻找文献搜集有关市场信息的调查方法，它是一种间接的市场调查方法。所有的市场调查都始于收集现有文献资料，只有当现存文献资料不能提供足够的依据时，才考虑实地调查等其他方法。文献调查法需要建立严密的调查计划，并对将要利用的文献进行真实性的检查，这样才能保证调查的可靠性。
(5)盈亏平衡分析法
盈亏平衡分析法，又称本量利分析法或保本点分析，是根据产品的业务量、成本、利润之间的相互制约关系的综合分析，用来控制成本，预测利润，判断经营状况的一种数学分析方法。盈亏平衡分析法的计算公式为：盈亏平衡点(销售量)=固定成本/每计量单位的贡献差数。盈亏平衡分析可以对项目的风险情况及项目对各个因素不确定性的承受能力进行科学地判断,为投资决策提供依据。
(6)蒙特卡洛模拟法
蒙特卡洛模拟法，又称统计模拟法或随机抽样技术，是一种通过设定随机过程，反复生成时间序列，计算参数估计量和统计量，进而研究其分布特征的方法。随着模拟次数的增多，其预计精度也逐渐增高。蒙特卡洛模拟法是用电子计算机来实现统计模拟和抽样的，因此只是在近些年才得到广泛推广。蒙特卡洛模拟法在数学的原理上对房地产投资项目中存在的模糊性问题和风险进行评价分析以解决问题。
四、结语
房地产是我国经济的支柱行业，关系着一国的经济命脉。房地产投资项目的风险不可避免，但可以通过前期项目风险识别方法将风险降低到最小程度，为后续阶段的工作打好基础。
参考文献
加入这个大家庭已经差不多快有三个月了，和各位家人相处的这段时间里，发现自己努力了很多，也进步了不少，在这个团队里，让我学到了很多以前没有过的东西，在这不仅是工作，更重要的是这个大家庭给了我一个学习和锻练的机会，为我提供了一个让我施展的快乐舞台。从这段时间来看，发现自己和客户沟通起来越来越轻松，而且时间也越来起长，考虑的问题也越来越全，我想这就是经验。在此衷心的感谢汇瑞的家人们对我的关照和帮助。
现将这三个月的具体工作情况总结如下：
在此，我深刻的体会到了汇瑞这个团队从老板到同事踏实认真的工作态度，共同以一颗积极向上的心态来迎接每一天的挑战，也正是这个时刻提醒着我自己，要把每一天的工作做好。其实，每一个公司的制度和规定大体方向和宗旨都相同，只是在细节上稍有区别而以，所以，我自然也很快适应了公司的工作环境以及工作流程，尽量配合大家的工作，其间虽然也有一些不当之处，但在大家的帮助下，我也积极的改正，避免再犯，所以，我就融入了汇瑞这个大家庭里，并且认真的做自己的本职工作。我很喜欢这里，并且也很愿意把这里当作锻练自己的平台，和公司共同发展，把工作当事业对待，做出自己最大的贡献。其实，不论在哪里，在哪个公司，我们都必须以饱满的热情，认真的态度，诚恳的为人，积极的融入工作中，这也是作为一个员工基本的原则。团队精神是每个公司都倡导的美德，我认为，公司要发展，彼此的合作协调是很重要的。没有各个部门和各们同事的相互配合，公司的工作进程必然要受到阻碍，工作效率也要大打折扣，公司效益也自然会受损，这样对公司和个人都无益处。
在汇瑞，目前我的工作主要就是负责销售部的业务基本工作，每天必做的工作是点击关键词，更新b2b网站信息，熟悉相关产品信息。与此同时也在完善每个网站上我们的供应信息，添加一些新的产品信息进去，让网站产品信息丰富起来，这样被关注的机会也就增多。同时也在协助师傅这边的销售寄样寄货快递安排，自己这边也在不断的开发新客户，并且负责跟进和维护。
两个多月以来，我更能体会到，工作时，用心，专心，细心，耐心四者同时具备是多么重要。就拿每次接到客户电话来说吧，我要用心的倾听任何一位客户的需求，专心的为每一位客户推荐我们最适合客户需求的产品，细心的为客户讲解产品的使用方法以及注意事项，耐心的跟进和维护好所有客户。
在工作中，我深深感到加强学习，提高自身素质的紧迫性，一是向咱们的资料学习，坚持每天挤出时间看产品知识，以做到更专业。二是向我们的同事学习，工作中始终要保持谦虚谨慎、虚心求教的态度，学习他们任劳任怨、求真务实的工作作风和处理问题的方法。三是向实践学习，把所学的知识运用到实际工作中，要实践中检查自己不足的地方，更好的提高自己。
要做好一份工作，我认为最重要的是要有责任心，有了一份责任在身上，就会努力去完成它，并完成好，只有这样爱你的工作，工作才会喜欢你。如果失败了也不要气馁，总结失败教训，争取下次成功，不论怎样，在工作和生活中要始终保持积极乐观的态度，才能工作的更好，生活的更精彩。
销售员试用期工作总结范文二
刚从大学毕业，学的是销售专业，然而对于销售工作，自己却还是一名销售新人。现在回忆起来，那时候刚进入房地产销售部的时候，自己什么都不会，现在都觉得还有些好笑，不过，经过这段宝贵的磨练时期，现在的我已经完全能够负责起很多工作的实施，相对之前有了很大的进步。下面，是个人对上级领导写的。
工作内容如下：
1、深入销售第一线，在销售现场了解客户的特点和需求，掌握客户的心理动态，找出客户最关心的问题。
xx园xx庭，xx阁开盘期间的现场跟进。
xx村2、6底层商铺销售期间的现场跟进。
xxx花园ii-9,iv-3,iv-4开盘的现场跟进。
2、收集其他楼盘的宣传资料和报纸广告，掌握竞争楼盘的动向，了解其他楼盘的促销手段和销售措施。
收集了七月份至今各楼盘的报纸广告并整理分类。
3、学习和观摩其他楼盘的促销活动，吸取别人成功的经验，以便为将来搞好公司的促销策划活动多做贡献。参观了xx广场，xx花城，xx新城的开盘促销以及房展会的各楼盘促销。
4、与策划公司对接，对其提交的策划方案根据实际情况提出修改意见供领导参考，同时把销售部的意见与策划公司沟通，力图将宣传推广工作做得更加切合公司的销售部署，更加实际，更加有效。
5、参加公司的各种促销活动，组织销售人员在促销现场开展宣传工作，协调和沟通销售部和策划公司的分工合作，
试用期工作总结参加了九月份的“房展会”，“xx园国庆看房专线车”，xx节期间的“投资贸易洽谈会”的展览等促销活动。
6、根据实际情况，对重要问题多想办法，多出主意，尽最大能力提出相应的建议和方案给领导参考，做好营销人员的参谋策划工作。
7、参加每周销售部主管例会，将周销售工作总结整理好，发送给领导，让领导及时了解销售现场的动态。从七月份进入公司开始，每周汇总各点周销售情况上报领导
8、指导各销售点做好每个月的互访报告和每季度的市场调查报告，让各点人员都熟悉公司其他各点的相关情况，了解市场上竞争对手的情况和动向。收集整理各点交来的互访报告和市调报告，以备领导查阅。
9、学习销售部综合点人员应该了解的基本的房地产销售知识和工作程序，工作方法。协助其他同事接待办理产权证的客户等。
多数城市房地产市场不健康
《城市竞争力蓝皮书：中国城市竞争力报告NO.4》的主题是：“楼市：城市中国的晴雨表”。
这份报告指出，一般来说，竞争力较强的城市的房地产价格会比竞争力弱的城市的房地产价格高，但过高的房地产价格会影响城市竞争力的增强。
报告说，35个大中城市，多数城市的房地产市场不健康。总体房地产市场健康的城市只有7个，不健康的有21个，很不健康的城市有7个。城市房地产在六大体系上均存在不同程度的缺陷：正规市场不规范，黑市交易比例高；法制体系不健全，司法执行不牢靠；监管体系不恰当，监管执行不得力；住房保障不完善，公共服务不到位；税费结构不合理，税费种类不简明；调控手段不经济，调控部门不配合。
房价过快上涨，带来的消极影响主要有三方面：
一是削弱一个城市的竞争力。房价持续过快上涨，将使企业的商务成本和投资成本水涨船高，产生“挤出效应”，降低城市对投资者的吸引力，导致资金外流与外来投资减少，增加结构性失业。同时，还会降低城市对人才的吸引力，不利于引进和留住人才，损害城市的长远发展。
二是加大地方财政风险。近年来，不少城市从出售土地、房产交易中得到大笔财政收入，财政收入对房地产的依赖也在增大。但政府的支出通常是刚性的，一旦房地产进入调整期，地方政府可能面临入不敷出的尴尬。
三是抑制百姓消费，不利于社会和谐与经济稳定。目前国内一些城市的房价，对普通百姓而言已是高不可攀。中国人民银行不久前的一份调查报告显示，我国城镇居民购房意愿已跌至历史新低，未来3个月打算买房的居民人数占比为18.2%，较上季度及上年同期分别降低1%和3.8%。
上述风险虽是潜在的，但又是实实在在的，背后所隐藏的巨大风险，应该引起各地政府部门的高度重视。
深杭沪京价格过高
报告指出，过高的房地产价格会影响城市竞争力的增强，目前房地产价格过高、偏离应有水平最严重的5个城市依次为：深圳、杭州、上海、北京、厦门。
北京、上海、深圳三地，可以说都是这次楼市宏观调控重点“关照”的地区。但因市场自身情况不同等原因，三地楼市演绎了不同的故事。
上海：走下巅峰经历了一年的“宏观调控”，上海老式住宅指数回落到2004年第四季度的水平，宏观调控正好把人们说的2005年初的疯涨泡沫挤得一干二净，但是价格并没有出现大起大落。业内人士预估，2006年老式住宅市场的价格将会有一定的升幅。一年前的今天，在央行开始采取行动之前，上海市政府其实已经意识到房价长时间快速上涨的严重性，陆续出台了一些地方性措施调控楼市：一方面调整供应结构，力争中低价普通商品住房供应总量达到65％；另一方面出台金融、税收等方面的一些辅助政策，如对持有房产时间不到一年就转让的征收营业税，取消转按揭、提高多套购房货款利率等等。
在一系列从国家到地方的宏观调控政策作用之下，上海的房地产市场交易量受到较为明显的影响。中原地产的数据表明，上海新房市场成交量在2005年7月跌至谷底，仅为77．91万平方米。而后逐步平稳回升，但2005年9月至11月的三个月中，平均住宅成交量仅为154万平方米，相当于 2005年1月份成交量的55％；成交价格则缓慢回归，除个别楼盘出现较大幅度的回调外，其余楼盘均保持平稳走势。
北京：逆市大涨让不少想买房的北京人感到特别郁闷的是，狗年伊始房价就开始往上涨。日前，国家统计局对70个大中城市1月住房价格的监测显示，北京平均房价以8．4％的升幅成为当月价格上涨最快的特大型城市。而去年，北京房价上涨势头也颇为迅猛，期房单月价格在5月份创历史最高，为每平方米7136元，商品住宅期房预售平均价格每平方米6725元，比2004年上涨了1083元，涨幅为19．2％；现房价格每平方米5853元，比2004年上涨了1106元，涨幅为23．3％。
报告指出，北京楼市住宅价格的上涨，根本原因在于商品住宅市场的供不应求。一方面，北京住宅市场化的进度导致需求量显著增长，本身就为价格上涨积蓄了巨大能量，另一方面，北京房地产市场中的竣工面积与销售面积居然并无太大差距，如此紧张的供求关系，当然会导致价格上涨。
按照官方预测，北京市到2010年常住总人口有可能达到17007，由此推算，每年新增人口约35万人左右。业界估测，北京每年新增商品房约有30％左右为外地人所购买。三是城市改造中所产生的需求。近年在奥运的推动下，城市建设速度加快，为了配套大工程、大项目的建设和拆危解困，年均拆迁约7万户居民，如果按户均建筑面积70平方米计，大约每年有近500万平方米的住房需求量。四是一部分家庭理财的投资需求。据建设部公布的数据，北京房产投资需求约占到新增商品房供应量的17％。客观地说，北京房地产市场的购买力与有效需求十分庞大。
深圳：不能这么涨下去经历了高压调控后的深圳楼市，在市民的质疑声中又再次涨价了。据中原地产最新的研究报告显示，今年2月同比深圳房价飙升高达 16．8％。2006年1月，深圳楼价以12％的涨幅位居全国第一。
“每平方米8000多元，两三年前可以买豪宅，现在只能买普通住房，还是二手的!”想换一套3房单位的市民张小姐在她的MSN签名档上如此哀叹。事实上，不少市民认为，深圳最合适的房价应在6000元／平方米，而那是深圳2004年均价。这两年来，房价几乎每年涨1000元／平方米，今年2月份，住宅均价已经涨到8032元／平方米，关内住宅均价更是早已突破?万元／平方米。
市桥镇又一大户型高尚住宅小区，首期发售单位500套，面积由90至300平方米不等，带电梯的高层住宅小区；
楼盘地理环境：交通便利：地铁三号铁站点所在、多条公交经路周边配套设施全面成熟：市场、超市、银行、医院、学校齐备。
购房置业对大多数人来说，都是一项非常重大的决定，目的希望住房环境的改善，生活更加“优越、便利、和谐”。
“锦绣天地”，番禺市桥镇的又一个大户型高尚住宅小区的推出，我司作为本地区一家专业的广告公司，对本地文化有非常深入的了解，现以专业广告人的服务态度为龙翔房地产发展有限公司提供“锦绣天地”的广告策划方案，把“锦绣天地”塑造为番禺地区又一明星楼盘，使锦绣天地的销售取得丰硕的成果。
二、市场相关环境分析
2008年，上半年市桥楼市将在理性中升温。几个大盘，名盘在去年推出的力作，尤其是广告的大规模推广运作后，在现时相当长的一段时间里，很有可能是继续以余留楼盘的推广为主，在理性中稳中求升。典型的如海伦堡，番奥，金海岸花园等在过去一年的市场推广和广告大战后，近段不会立即推出新品，而是继续进行各自余留楼盘的推销。因为去年，尤其是海伦堡在广告推广上可谓是大手笔，不遗余力，甚至是到了广告资源枯竭的边缘。所以在今年的上半年，他们重要的是进行市场的维护和次推广，估计其广告策略的力度和市场动向较之于2007年将趋向于理性运作，所以不会有大规模的广告攻势来冲击市场。
而其他的一些二线楼盘也在秘密的进行新一期的筹备开发，但都是下半年后才入市。而锦绣天地选择在6月份上市，在时间上以占取先机。
同时作为市场和消费者在经历了过去一年的楼盘新概念，新户型，大势广告推广的洗礼后，更多的是理性，冷静的对待楼市的动态。所以锦绣天地作为新生楼盘，带来的新的设计理念，新的规划布局，新的居住主题等相对于老品牌来说，具有较强的新颖性和生命力。客观受关注的系数加大，所以打出好的定位，独特的卖点，结合自身优势，竞争力还是较大。
三广告策略及投入的必要型和可行度分析
1一般情况分析
购房置业是人生的一件大事，因而消费者在买房的时候整体行为都是理性的，相对于“享受”型房屋购买来说，“安居”型置业更重要，“实用”型更趋理性。但市场上充斥一些大势宣扬某种风情，某种自然生活的宣称只是停留于表面做文章。经过调查得出，这些对居住在番禺的需购房者的意义不大。他们也许会有冲动去看看这些楼盘，甚至买下房子，但一段时间后才发现和自己真正需求的相差很远。
对于楼房外立面的美观，园林设计的精致等，在本地区购房者的心目中这些应该是楼盘本身应该具备的硬件设施。尤其是一些空洞的无法让消费者在现实生活中能实在体会的所谓“居住文化”让人难以理解。所以能让购房者入住后感到真正满意才是前提，如适宜的居住空间，完善的配套服务，优质的物业管理等基础完善了，才有继续延续的基础。所以楼盘在初期的广告中注重上述基础的推广，人性化的为消费者打造他们心里真正所求，现实真正所需的东西，才能真正的打动消费者。
2市桥典型楼盘广告推广剖析
海伦堡：华景地产的新力作，华景新城的升级品，突破传统的楼盘理念，大胆采用北欧建筑设计风格，其楼盘的整体品质较高，社区成熟，园林风景，布局设计独具北欧风情，居住文化更是独局特色，尤其是细节的布局彰显出浓厚的艺术气息。所以其高出其他楼盘的价格自然不足为奇。者固然与他本身的高品质有直接联系，但其广告策略的功效不可小视，尤其在居住文化的塑造上更是形成空前的“海伦堡“风潮，以下对其作直接扼要的剖析：
市场推广：
（1）打出独特卖点，立场独特个性。
海伦堡融汇水欧建筑艺术精华，同时结合本地市场需求，打造独具特的楼盘和绚丽水景，在市场中独领风。其科学的布局，将每一寸景都展现在各个楼盘间，使得楼盘赋予了新鲜独特的元素。
（2）推住创新产品，主张生活新空间。
海伦堡不但以传统的户型满足市场，更不断推全新概念的产品开发市场“二度空间”“5×2生户型”等新锐产品的打造，不仅推动番禺居住新理念，更多的是开拓市场，占取更多份额。
（3）营造北欧风情的建筑艺术和居住文化，掀起海伦堡风潮。
从楼盘的整体风格到外立面，再到每个细节。从风景的大布局到每个角度展现不同的风景，海伦堡着心情心营造北欧风情，和享受艺术的生活方式，并在每处细节如广场、雕塑、铸缺、方形、线脚、别致的木椅等等。展现的淋漓尽致，使人置身其中，苑然一个艺术的天堂。同时海伦堡渲染的生活方式也独具特色，骑楼式的假日商业街、营造异国情调：书店、咖啡店、感受心灵和非凡体验。花店、杂货店、酒馆、糕店等洋溢着一缕缕异国情调和文化。对于享受生活者来说，这样的地方自然为其所好。
（4）完善的配套设施，独特的服务。
海伦堡的配套建设自然齐备：哪怕是一幢配电房都能像艺术品一样去打造。可见其用之深和全。物业管理、保安服务也是不同于一般的楼盘。力争在每一件小事上做好、做透、这种以“小”为基础，注重细节的服务，才能真正的打动购房者，对居住在海伦等的人来说，享受如此细心的服务是其他楼盘所不能做到的。
以上只是对市场推广大致的了解，其广告策略的推广上独具见解：
（1）广告主题表现策略：
极强的情感、色彩、渲染海伦的居住文化，建筑艺术、社区、服务、在立足自身各方面较为完善的基础上，大专感性诉求路线。以营造消费者心理潜在需求和掀起全新的居住、生活理念为出发点，弃一般的，较为直白的展现主题。这种手法的运用极大的触动了追求高素质生活和被高素质生活吸引的。可谓是双管齐下，准业主和潜在客户、其主其地层面的客户都起到了作用，楼盘的销自然不愁。“光阴被美美的消费”“时间历炼、感悟自然”……等主题的概括。
（2）广告主题的表现方式：
影视广告：生动、形象、直观的将主题结合唯美的画面。富亲透力的音乐。将“海伦堡”的主题展现的淋漓尽致。营造品牌和文化。
平面广告：增强海伦堡在市场上的讯息触达的独特空间，
专业楼、画册：系统、详细的诠释海伦堡的魅力，诠释品牌价值。
活动造势促销：推近与市场的距离，将内在的特质参透，深化广告主题和海伦堡形象。
（3）媒体推广：
各种媒体的安排组合和筹划都是以海伦堡的品牌推广和楼盘销售为中心。人们在电视中能听、看、感觉海伦堡、在户外能看到海伦堡。
电视、报纸、户外媒介组合：大面积的覆盖、传播信息。
电视、户外媒介组合：着造、提升品牌形象。
活动楼书组合：深化、巩固品牌。
海伦堡的广告定位，主题的表现形式以及媒体的安排，都较全面的将市场推广的重要元素作出诠释。市场和消费者对海伦堡的认知较为深刻，“不到海伦堡不算到市桥”足可以看出广告的独特作用。其他的如番奥阳光城的“尝尝新生活的味道”。“运动就在家门口”等。将奥林匹克的精神和运动结合起来，也是独特的定位和卖点吸引市场，一推出就受到了市场的欢迎。其中的广告推广策略都起着互关重要的作用。所以鸿禧在自身各优势的基础上，在前期作好广告推广。以便打开良好的局面。
3、消费市场和人群分析。
消费市场144：番禺市桥和各镇的成功商人，在前几年的房地产发展过程中虽互购但随着居住观念和房地产的发展，他们当中有的可能会再次投资置业，或选择新的楼盘。而市桥的白领人群也有相当数量的潜在客户，所以抓住这些人的心理，及时的推出广告进行整体推广。
3、消费人群分析
目标消费群：
A、番禺区各镇的成功商人、高级白领等。
B、在市桥购房入户市桥，使孩子在市桥接受良好的教育。
C、思乡情愫，渴望落叶归根的归侨。
据资料分析，2001年番禺全区总人口944408人，农业人口551250人，占58.4%，作为中心城区的市桥镇常住人口163198人，除市桥镇外，番禺还设有19个镇，区内人口主要分布于19个镇中。番禺市桥镇常住人口较少，在前几年的房地产发展过程，很多市桥常住人已购房，但番禺区更多的人口分布于各镇，市桥镇外，其他镇人民的购房空间更大。目前为止，还没有任何大型房地产发展公司到区内各镇作房地产直接销售，因此广告及促销活动可考虑针对目标人群直接在有一定经济实力的镇中进行。
经济的发展，当地各镇人民生活富裕了，想住更好的，但他们关心更多的是下一代、二代，希望他们能接受良好的教育，于是购房入户市桥，使子女能入读市桥学校，甚至是名校是很多购房者最重要的目的，以教育为题，唤起消费者的潜在的消费需求是广告策划其中一个重要的手段。
番禺是一个有名的侨乡，许多“番禺人”早年移居港澳，如今思乡情愫，渴望落叶归根。作为中老年的归侨，回乡购房，住房方面有幽雅的环境外，医疗配套设施齐备十分重要。而市桥镇有多间大型医院，因此归侨通常考虑在市桥购房，而房地产公司配合卖点，在小区内设有医疗务服务室，能为该区住户提供日常身体检查，定期聘请营养师，心理医生为住户提供身体健康方面的咨询，包括心理、营养保健方面的咨询等等。此项服务进一步更有力地说明社区配套设施齐全，服务尽善尽美，为业主创造健康的生活氛围，对楼盘的销售有一定的推动作用。
三、广告策略及媒介整合建议
1、广告建议事项
目前大部分楼盘均以大面积绿化和水景作为楼盘的卖点，“阳光生活、欧陆风情、感悟自然”。在大都市区楼盘销售中，绿化和水景对平常生活在拥挤的城市中的消费者来说的确很重要，但据番禺区市场调查资料反映，在市桥镇购房的对象大部分是来自其他各镇居民，购房目的以为子女教育、方便工作为主。而锦绣天地作为一个中高档次的楼盘，目标人群通常是高级白领阶层及富裕阶层，经调查研究得出该阶层的人通常以30-45岁年龄段为主，中年人较为务实，考虑住宅周围配套设施完善，免分精力为琐碎生活而*心，全心全意投入工作，建议广告主题定为：“锦绣天地，用心为您营造温馨的家”。以人为本，服务尽善尽美。通过影视广告、平面广告，广告推广活动等手段，围绕该主题从多个角度使消费者认识锦绣天地，用心为您服务，使您的生活更加优越、更加和谐，更加健康。
2、广告目标
提高发展商及楼盘的知名度，达到促进销售的目的。
传播影响程度：不知名——知名——了解——信服——行动
3、广告诉求对象
锦绣天地作为大户型的高尚住宅，并根据前面的消费人群分析，目标人群将会是番禺区（特别是各镇）以及周边地区的成功商人、高级白领、归侨等富裕阶层人士。
4、广告表现
广告主题：锦绣天地，用心为您营造温馨的家
A、各时期广告表现
时间内容目的
楼盘引入期尽心尽力为教育有健康才有幸福提高发展商知名度，诱导消费欲
品牌前造期生活环境篇（突出交通、生活便利、房屋间隔合理）生活优越篇（突出社区环境幽雅，服务设施齐备、服务周到）生活和谐篇（孩子教育问题无忧、健康问题无忧，生活无忧郁）全面地向消费者介绍锦绣天地
品牌成熟期入住锦绣天地，我更爱我家推介社区服务及文化
B、公关活动的推荐
时间活动内容目的
楼盘引入期1、与番禺区共青团、国内某知名品牌企业、有MBA课程成功开办的高校，联手举办“企业管理研讨会”邀请番禺区各镇成功企业主及高级白领参加2、在学生新学期开学前，对贫困学生进行支助活动。让目标人群对发展商及楼盘有所了解。提高发展商的知名度
品牌前造期3、与番禺区内某高档小车销售商联手合作举办“安全用车”联谊活动。可考虑向到会人员赠送有锦绣天地图样或标记的汽车用品让目标人群进一步对楼盘有所认识。
品牌成熟期以推广社区文化为主4、小区内“我爱我家”有奖征文活动，优秀文章刊登于番禺日报。5、举办“家庭同乐，烹饪大赛”6、举办“家庭同乐，体育竞赛”由住户直接向大众表达在锦绣天地安家后，家庭温馨和睦的一面，进一步体验出“锦绣天地，用心为您营造温馨的家”的概念。
5、各时期，广告策略
A、楼盘的引入期（形象塑造）：
该时期以发展商的形象广告为主，让社会各界对发展商有正面深刻的认识；以教育为题的广告同期推出，诱导消费者购房。
表现方式：（1）、影视广告为主
（2）、对捐资助贫的有意义公关活动，利报纸的软性报导，使社会各界对发展商有正面的认识，提高发展商的知名度。
（3）、配合公关活动，与番禺区共青团委、国内某知名品牌企业及开办MBA课程成功的高校联手举办“企业管理研讨会”，活动邀请区内各镇成功企业主及高级白领参加，目的让目标人群对发展商及楼盘有全面的认识。
B、市场成长、品牌前造期（概念推广）：
由于前期广告及活动的推广，在消费者心目中已对发展商及楼盘有一定的认识，龙翔房地产发展有限公司是一个有实力的发展商，购锦绣天地，有信心。在现阶段广告方面则全方位地向消费者推介锦绣天地：交通便利、周边配套设施全面成熟、环境幽雅、房屋间隔合理、生活方式优越、和谐、健康
表现方式：
（1）、通过影视广告，制作多个专题片，让消费者在短时间内对锦绣天地有一所认识，如“生活环境篇”突出生活便利、房屋间隔合理；“生活优越篇”突出社区环境幽雅、服务设施齐备，社区服务周到等；“生活和谐篇”孩子教育问题无忧、父母健康问题无忧、生活无忧，全心投入工作。
（2）、通过宣传册、宣传资料的制作，使消费者对锦绣天地有一个细致深入的了解，包括具体地理位置、房屋平面图、各单位的价格，小区内提供的服务等等。
（3）、制作海报、公路牌加深消费者对楼盘的印象。
（4）、与番禺区内某高档小车经销商联手合办“安全用车”联谊活动，并向目标人群赠送带有锦绣天地标记的礼品。
（5）、在行业性的报纸、杂志中刊登广告，在业内提高发展公司及楼盘的知名度。
C、品牌成熟期（社区文化推广）
楼盘销售进入成长期后期和成熟期，市场上已为消费者广泛认识与接受，销售量稳步增长。与此同时，新的楼盘也纷纷推出，竞争日趋激烈，本阶段以巩固原有市场并开拓新市场为主，展开竞争性广告宣传，引导消费者认牌选购，通过对小区文化服务推广，强有力地说服“锦绣天地，用心为您营造温馨的家”，全面打造锦绣天地为名牌楼盘，加深消费者对楼盘的印象及认识，进一步稳定销售。
表现方式：（1）、通过影视广告，制作专题广告片，推介社区文化，社区服务周到，入住后无后顾之忧。
（2）、在小区内举办“我爱我家”有奖征文活动，优秀文章刊登于番禺日报，目的由住户直接地向大众表达在锦绣天地安家后，家庭温馨和睦的一面。
（3）、更换海报及路牌广告，以优质服务为主题，突出锦绣天地名牌楼盘的形象。
（4）、制作台历、记事本于元旦前广泛赠送业主及各界人士。每页台历的主题反映锦绣天地内环境幽雅、生活健康、舒适等。
（5）、小区内制作海报，鼓励区内业主向亲友推介楼盘，并向成功推介者加之奖励等。
（6）小区内举办“家庭同乐，烹饪大赛”，尽一步向各界展示入住锦绣天地家庭和睦、温馨的一面。
6、媒介整合策略
A、电视媒体：最有效力的广告信息传播渠道，声形兼备，覆盖面广，并具有强制性广告的特点，所以整个广告推广活动中，电视媒体作为首选。
本港、翡翠台的节目质量较高，收视率高，收费也高，但千人成本较低，覆盖率较广，有效触达率较大，效果明显。
凤凰卫视中文台是由凤凰卫视有限公司开办的全球性华语卫星电视台，也是香港唯一一家24小时昼夜播出的电视台。她立足香港，以沟通大陆港台及亚洲甚至全世界的华人为宗旨。1999年8月由国家统计局北京美兰德信息公司在中国大陆地区为凤凰卫视做的普及率调查显示，凤凰卫视中文台在中国大陆现有4178万户收视家庭，其中，在各主要城市北京、上海、广州、成都等地的观众量达到2823万户，共有9040万人，普及率达20.2%。而AC尼尔森调查公司于1999年5月在中国30个城市做的新世纪调查报告中显示，凤凰卫视观众的家庭总收入在4000元人民币以上有15%，比全部电视观众的同样家庭收入高出87%，43%的凤凰观众教育水平在大专以上，比全部电视观众的同程度教育高出34%。42%凤凰观众是经理人、专业人士、政府官员，比全部观众的同程度比例高出13%。以上种种可见凤凰卫视的观众无论在家庭收入、教育水平及工作岗位均比一般电视观众高，所以他们的消费能力亦相对为高。在番禺及周边地区，凤凰卫台的观众正好也就是本楼盘销售的目标人群。
星空卫视是一个全新综艺频道，以娱乐内容为主，全天24小时普通话播出，该频道努力让12至40岁的观众都可找到自己喜爱的节目。
因为凤凰卫视及星空卫视均是新生频道进入市场，广告收费较低，适合长期媒体投放。
因此楼盘的引入期及市场成长品牌前造期的电视广告则建议在四台同时投放，但要安排好时间段，以免冲突；而楼盘的成熟期的电视广告在凤凰卫视及星空卫视长期投放。
B、报纸媒体：报纸具有特殊的新闻性，从而使广告在无形之中增加可信度，因此楼盘的引入期适宜在番禺日报刊登一些软性广告，提高发展商的知名度，市场成长品牌前造期可考虑在行业性的报纸，如南方都市报的房地产广告专栏刊登广告，在房地产行内推高发展商及楼盘的知名度。但由于地区性的文化特点及番禺区人口广泛分布于各镇村中，在镇村内购买报纸并不如城市之方便，报纸在镇、村的发行量不大，因此选择报纸向目标人群推介楼盘，意义不大。
C、户外广告媒体：户外广告主要选择路牌广告及公交车站的灯箱广告，两方面的广告设计统一，在楼盘推介的不同时期，设计不同的主题广告。路牌广告、车站灯箱广告的形象突出，主题鲜明，设计新颖，引人注目，易于记忆，收到的广告效果较好，路牌广告可选择在一些经济实力强，企业集中，常住人口及华侨人数多的镇进行，如石基镇是全国百强乡镇，钟村镇有工商企业众多，年产值高，莲花山镇有莲花港，港澳同胞出入的口岸……车站灯箱广告可选择在市桥镇目标人群众多的路段进行，如清河路，西丽路等。
D、交通广告：交通广告流动性大，接触的人员多，阅读对象遍及社会各阶层，适当打一些车身广告可以提高楼盘在区内的知名度，能产生较好的作用，建议选择往返各镇的公交车作车身广告，效果明显，费用较低。
E、海报、宣传册、宣传单张、资料袋，要求设计风格统一、新颖，制作和印刷精美，并针对消费者心理而设计，才能够唤起消费者的潜在消费需求。对购买行为具有非凡的影响力，同时海报、宣传册、宣传单的设计好与坏，制作是否精美直接影响发展商及楼盘销售的好坏。
7、其他建议事项
a)教育为题：唤起消费者的潜在的消费需求
购房入户市桥，为子女提供优良的教育环境是很多购房者的目的，锦绣天地正对面就是星海中学，学校师资优良、孝育设施齐备，环境幽雅，住户的孩子们上学方便。另外发展商还可以与市桥某一省市级中小学校联姻，这样对消费者更具吸引力，并设社区专车，接送联姻学校的学生。
小区配合孩子的教育问题，在小区内设立图书阅览室，为孩子们提供幽雅、安静的读书环境。
艺术培养同样对孩子们健康成长起重要作用，家长们希望孩子们学习成绩优秀外，还要有某方面的艺术特长，发展高可考虑与少年宫或艺术学校联手合作，为住户孩子提供艺术培养，如弹钢琴、画画等等。
深圳人或许连二手楼都买不起了，楼价上涨的推力来自中介公司，他们不但自己做炒家，也化身为炒家学院。
与“温州人一买一层，潮州人一买一栋”的传说不同，富过深圳人一倍的香港人有着更强的实力，一位房产经纪人在接待香港顾客时，听到的第一句话是“先买50套”。
深圳最大的竞争力就是拥有一大批富创新力的年轻人，但现在华为、腾讯员工的基本工资才五六千块，房价太高，将使得年轻人的生活压力越来越大。以前是深圳被谁抛弃，现在是我被深圳抛弃。
7月3日，黄昏，深圳湾口岸。一名中年男子站在深圳湾公路大桥新堤岸上，身后停满了长长一列的“粤B”牌私家车、电动单车和自行车，同他一样，把目光投向灯火香港的，是撑着后腰的孕妇。牵着宠物狗的师奶，握着拍照手机的年轻人和扶紧三脚架的摄影迷。
两天前，十周年庆祝日，深圳“西部通道”开启。这座中国最大的陆路口岸，推动深港融城一大步。
远望，是香港流浮山近海的一排排白色高楼，密集得像一堵城墙，灯火辉煌，回望蛇口近岸的楼盘，高空置率让灯光显得寥若晨星。
大桥下，那些囊中羞涩的深圳人开始担心，这座桥将吸引更多香港人来深置业，从而让高企的楼价雪上加霜。
2007年上半年，深圳房价惊现“深圳速度”，房价涨幅超50％，连续三个月居全国第一。关内新房很多突破2万元高位，在关外，宝中、龙华中心城、龙岗中心城、布吉、横岗中心城等区域的普通住宅房价先后破万，深圳整体新房均价高达14000元／平米。
2003年，深圳人对深圳的质疑是“深圳，你被谁抛弃”。2007年，深圳人开始质疑，“谁被深圳抛弃?”这种质疑，缘于这座曾被称为“先锋城市”和中国“样板间”里，耸立着贵房子。
10个月，用8万赚到45万
“在地产中介公司做两年以上的，都是炒家。我之前的那间公司，自区域经理以下全是。”江华(化名)是一家港资地产中介公司的物业顾问，自称是小炒家。
他的公司离深圳湾口岸不到十分钟车程，属于未来的楼市黄金地，“这边新开的楼盘多，很多客户都来了，我就跳到了这。”
“从去年8月到现在，10个月，我用手里的8万块赚到了45万。”白衬衫，黑长裤，30岁的江华一副典型的地产经纪打扮，他喜欢拿出地图，用“浪价”、“踩价”、“洗盘”、“打针”的暗语，以数字说话。
江华以前的一位经理是老手，他教他：“业主无情客无意”，你就当做是一盘生意，不要前怕狼，后怕虎，你大胆地去“搞单”嘛。做地产要狠，逼客户下订；要快，第一时间找到客户；要准，客户要朝南的你就绝不能找朝北的；要贴，客户到处看房，要跟紧一点。江华说，“快，狠，准，贴”是从香港传过来的地产秘诀。
11年前，19岁的江华高中毕业，从广东韶关来到深圳，之后读大专，在一家银行做职员，年薪5万多元，再之后，出来做生意结果赔了钱。两年前，他成为一名地产经纪人，“做这一行，来钱快。你别看地产公司门口停了好多车，那都是员工的。”
10个月，怎样用8万元赚到45万元?江华拿笔算起了账：去年8月，他买下第一套房，58平方米，总价36万，借了3万装修，再加手续费2万，总共是41万。住了半年后，今年1月18号，江华将房子转手，卖了52万，赚11万。一周后，他又花53万元买下另一套房，2月18号，一转手，成了63万元，赚10万，“如果现在卖，至少能赚20万。”尝到了甜头的他，在一个月前，花18万首付，买下一套105万的二手海景房，按市场价计，这套房子目前至少能给他带来24万元的收益。江华宁愿自己每个月花2000块租房，也不愿意入住海景房，“如果住了，就没有空钱了，我要让它钱生钱。”
炒家“海陆空”与“拉登”的黄金时代
“二手楼的房价80％的因素是中介公司抬起来的”，地产中介除了自己做炒家，也喜欢培养炒家，这样可以多交易几次，佣金就多一点。江华说，“海陆空”和“拉登”是深圳地产圈内流传甚广的两个神秘人物。
“海陆空”姓陆，此前的媒体报道称，他是一名职业炒家，从2003年到2007年，他从一个不起眼的小炒家发展成炒房联合坐庄的庄家之一，身家由不到10万迅速上升到上千万，而江华估计，其身家至少有1个亿。
“拉登”因为长得一口大胡子而得名，江华说，这个40岁的中年男子虽然身家有5000万，却开着一辆破车，还很小气，“打他的电话，必须要打他公司26******转505，然后呼叫转移到他手机上，这样接听免费。他们不用看房，你只需告诉他地段，几楼，大概价格，算一下，就说行吧。
快进快出是他们的作风，前海某楼盘是很好的例子，发展商给出50套让拉登包销，拉登说，给我30天，我找客户，他跟各个中介很熟，也好说话，赚的就是发展商的‘茶水费’。”
类似的炒家还有很多，江华说，他认识一个孟加拉人，普通话讲得非常好，“在我们电脑资料上显示，他的房子价值至少2000万，都是用来出租，不卖。如果你是业主，我拿你的电话在电脑里一搜，发现你有七八套房，或10几套，个别的有三四十套甚至上百套，你很可能就是炒家。”
炒家云集，不但抬高了房价，还导致了供需失衡和空置率加大，“如果晚上带你去看盘，入伙很久了，晚上开灯的没几家，有些入伙3年了，我在楼下看时，还是毛坯，连窗帘都没有，都空在那里。”
炒家引起了政府的重视。6月20日，深圳市市长闭门召开了一天的房地产形势座谈会，归结出房价飞涨的六大原因：土地稀缺；开发商囤房，居民购买力提升；新移民涌入；港人置业；调控滞后。
炒家是深圳房价高企的主力推手，这条“击鼓传花”的炒房食物链中，串起的是捂盘惜售的开发商，私募基金和地产中介公司，职业炒家，地产经纪人和银行客户经理。“在2006年置业者中，有超过三成的人在取得产权证后半年内转手，被市场视为短期炒房客。”深圳市社科院在《深圳蓝皮书中国深圳发展报告(2007)》中称。深圳中原地产总经理李耀智认为，今年深圳炒房客将从去年的10％增加到20％－30％，“很多客人明确告诉我们，买人后两三月就挂牌出手，价格升幅都在10％以上。”中原地产景田分行的一位邓姓物业顾问表示，现在炒家与住户的界限已经越来越不明晰，房价高企，原来的自住户也可能萌发投资冲动，原来的炒家只要25％的利润就敢炒，现在一套房子转手就赚100多万，何乐而不为?
港人入深与深人出逃
2011年大运会对深圳来说稍显遥远，7月
1日开通的“西部通道”，已足以让“深港一体化”、“深港无缝对接”，“两小时生活圈”成为热词，深港房价也在一夜间突然“接轨”。
与“温州人一买一层，潮州人一买一栋”的传说不同，富过深圳人一倍的香港人似乎有着更强劲的实力，一位房产经纪人在接待香港富婆时，听到的第一句话就是“先买50套”。
“目前，港澳台居民及外籍人士在深圳拥有的住房面积已达1296万平方米，占全市住房总面积的5.3％，占商品房登记总面积的10．4％，其中香港居民占绝大多数。”2007年的春季房交会上，深圳市国土资源和房产管理局在《全市住宅状况调查报告》中透露。
从2001年开始对港人内地置业进行调研的置业国际认为，深圳俨然成了港人工作生活的“第二城”，“7年来，最受港人欢迎的置业之地依次是深圳琳三角、广州、上海、北京”。港人置业，一直被媒体认为是推动深圳房价的重要因素，“深港房价接轨有概念炒作的成分，深圳房价短期上涨太快，政策面和技术面上都有调整要求。”中原地产深港研究中心总监张伟表示。
房地产交易中心往往是地产盛衰的晴雨表。
7月3日下午四点许，在福田区振华路的深圳市房地产权登记中心设计大厦登记点，可以看到2楼走道上的一张告示，似乎在记录曾经的喧嚣：为缓解工作压力，从6月13日起在福田区登记点开设2个窗口，每天受理100个左右业务文，每人限取1号，交文时房地产证号须与反面记录的证号一致，否则不予办理。房管局一名官员称，这是为了杜绝“黄牛党”炒号。
“深圳有个奇怪的现象，在媒体上，你看到的几乎都是外地而非本地的楼盘广告。”深圳御峰君融理财顾问投资总监苏武康说，当地报纸甚至还专门组织炒房团转战东莞、惠州及外省城市。
东莞、惠州的许多项目，几乎被深圳人“买断”，部分项目深圳人购买率达到了70％；但是每当夜幕降临，这些楼盘的亮灯率往往不到30％。某东莞项目营销负责人就称，突出项目的投资价值，是他们来深圳推广的主要目的，“让深圳人去我们那里住，还不现实。”
深圳人住珠三角，看似“遥不可及”，但却是未来的主流趋势。今年初，由深圳白领大山、小蔡、飞翔的梦在网上发起组建的“深圳购房砍价锄头联盟”，开始发挥团购的优势，目前，他们拥有1000多名会员，信息沟通主要是通过9个QQ群。“砍价锄头”中意的城市是临近深圳的东莞、惠州，人多力量大，所到楼盘，都有横幅欢迎，地产公司副总级人物前来接待。
“5+2(深圳5天，惠州2天)将成为深圳人未来的新休闲度假生活方式”，惠州光耀集团营销部总经理钟鼎轩乐观估计，越来越多受高房价挤压的公务员和白领阶层将会选择“逃离”深圳。
从“深圳，你被谁抛弃”到“谁被深圳抛弃”
6月12日，王石在参加“中英‘解决城市低收入人群住房问题’比较研究”活动时，就预测中国房地产泡沫两三年内会破，“不能年底交付的房子，设计的户型地价、建筑成本没有任何改变，房价却较年初增加了20％，这样做就是在透支品牌，当房地产泡沫破裂时，市场就会惩罚你。”王石说，“现在阿猫阿狗的房子都好卖，成了阿猫阿狗赚钱的时代。”到6月29日，王石在“2007-2008深圳万科战略发展推介会”上宣布，“精装修”将成万科房产新标志，他认为装修房有环保、节能的优势，还可避免三年装修期的噪音、灰尘影响，具有广泛的社会意义。2007年，万科装修房供应比例将达到推售规模的30％，2008年，该比例将达到80％甚至更高。“万科自喻为房地产的领跑者，但我们绝不做价格的领跑者”。
深圳御峰君融理财顾问投资总监苏武康道出他和身边朋友的一个担忧，“深圳房价涨的太快了，隐藏着很大的危机”，虚高的房价会进一步削弱深圳的竞争力，“以前是深圳你被谁抛弃，现在是我被深圳抛弃。”他认为，深圳最大的竞争力就是拥有一大批富创新力的年轻人，但现在华为腾讯员工的基本工资才五六千块，房价太高，将使得年轻人的生活压力越来越大。
苏武康发现，包括华为、富士康在内的许多企业，开始把生产基地向内地转移，“如果长期竞争力受损，这对深圳不是件好事。”
这座曾经肩负中国改革使命的“先锋”城市，中国地产的“样板间”，却生长出高房价的“顽症”。深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁也表示忧虑：“高房价会成为深圳吸引人才的制约因素。”
“极少主动干预市场”的深圳市政府终于决定，从7月3日起至2008年3月，由市国土、规划、工商、地税等13个部门联合行动，在全市范围内开展房地产市场专项检查和整治行动，打击哄抬房价、囤积房源、捂盘惜售等违规违法行为，接踵而至的是12家开发商被吊销营业执照，58家企业被要求整改。
一个可喜的苗头是，为了防止炒房，7月1日，南山区星海名城六期“城中央”开盘仪式上，国土房管局派出近10人的队伍，对销售过程中的各环节进行监控和“盯梢”，以求监管前移，做到万无一失。但有知情人很快发现，7月6日，深圳房地产信息网的二手房栏目里，已经有4家地产中介了约12条“城中央”的出售信息，“统一开盘，现场监督，抽签买房，这个手段是比较好的。如果说监管这么严，还能让炒家钻空子，那就太可怕了。”
愤怒房子语录
“我败诉了，可是我没有办法。难道要让4口人住7平米的房子?”
――南京市白下区的卢先生一家挤在7平米的老房子里，为了结婚，他花3万元把22平方的公厕装修成新房，法院判其腾空厕所，恢复原样。
“要我们降价，就出公文来吧。”
――6月初，上海市房屋土地资源管理局对天价豪宅“汤臣一品”的开发建设及销售情况进行专项检查。汤臣集团主席徐枫表示，汤臣“不怕调查”，“汤臣一品”不会降价出售。
“现在阿猫阿狗的房子都好卖，是个阿猫阿狗赚钱的时代。”
――最近，王石在博客上解释“中国房地产泡沫可能会在两三年内破灭”的言论时这样写道。
“呆两天两宿了，看我这都成盲流了。”
――2005年，天津一位坐在塑料板凳上，穿着棉大衣的市民面对当地电视台镜头，从包裹里拿出棉被和食物说。连夜排队抢购经济适用房刻在许多中国人的记忆深处，这其中还包括开着宝马去买经济房的富人和倒号的黄牛党。
“手有一套房，心里就不慌。凡手头有点资源的人都在炒房。这在深圳是一个公开的秘密!”
――深圳美联物业门店经理小王表示，深圳人人都是炒房族。
“我刚开始在电话中听错了，以为是400元喝茶费，4万元茶水费，太离谱了!”
――深圳，开发商让购房者办“VIP”卡，交“茶水费”在深圳很普遍，“茶水费”收取最低为1万元，最高的则达20万元，普遍均在5万－8万元。
“公民的合法的私有财产不受侵犯。”
――今年三四月间，由于补偿金未能达成一致，重庆“最牛钉子户”杨武站在自家那幢突兀的两层小楼上，挥舞国旗，保卫私产。
“天亮不因鸡叫，房价不是开发商喊涨就涨。”
――华远房地产董事长任志强是出了名的“拧巴”，其惊人言有“房地产开发商只替富人建房”、“现在出现穷人区和富人区很正常”，到“房产品牌就应该是具有暴利的”、“房价降了，房地产开发商有权不盖房”，从“开发商公开成本，就如同让开发商公开自己老婆的胸部有多大”，到“我们只是当丫环的，都是政府说了算”……近日，他又在《房价再涨十年又会怎样》的博客文章，把自己推到“风口浪尖”。
“北京小产权房为何卖了十年后才有‘风险’?”
――在建设部的尴尬“提示”和北京国土资源局的仓促“禁令”下，北京热销的小产权房被认为是隐藏风险的非法建筑，有媒体提出质疑，小产权房的出现并非一两年，为何直到今天才有风险提示和禁令。
“我们这儿楼盘环境不好，交通不便。房子质量也很一般，您去别处看看吧。”
――在南京的张先生发现，楼盘销售小姐不再急于推销楼盘，原来，飞涨的楼价已经让楼盘成为“皇帝的女儿”，“推客”、“捂盘”成了南京楼市的“售房经”。
“我们可以看到，国内房地产市场之所以问题多，正是这种金钱与权力的交易成了暴利的根源。”
――近日，易宪容在博客上写道。
“你不知道那种场面，好像买房子就像买白菜一样，去晚了还没得挑。”
――杭州的张先生从4月份开始四处挑房。5月底，杭州某楼盘开盘，张先生排队4小时才能进入售楼大厅挑选房源，可这个时候，自己中意的房源已经被人抢走了。
“楼盘开发成本只占房价20％，开发商能够拿到其中40％的利润，余下超过40％的利润全部被相关职能部门‘层层消化’掉了。”
在江门，本刊记者采访的许多干部，都觉得朱雪玲是一个“想法可能不一样”、“偏执”的人。
“我掉进了一个陷阱”
生于1965年的朱雪玲是一名高级工程师，国家注册监理工程师。按照一般的说法，她算是高端和稀缺人才。2003年1月，蓬江区建设局通过江门市人才交流中心，引进当时在兰州工作的朱雪，玲到该局属下企业――江门市大方园建设工程监理有限公司(以下简称大方园监理公司)工作，2003年3月即任命她为大方园监理公司副总经理，同年8月任命其为总经理，到了12月，她又兼任了该公司法人。
“我一开始的工作不过是审图，所以很轻松，对一切毫不知情。但是后来做了负责人之后，才逐渐发现事情不是我想象的那样。”朱雪玲对本刊记者说，“我掉进了一个陷阱，大方园公司原本就是一个违法企业，是官方凭空制造出来，专门为各市政工程、招商引资项目的违法违规操作开绿灯，出具‘合法’手续。”
据她解释，监理公司的负责人必须取得国家注册监理师的资格，监理公司要依赖挂靠于企业的监理工程师证才能获得运营、升级资质。而所有需要财政支付的建设项目，都必须要有监理程序，需要有具备资质的监理师全程全面地把关并签字：包括监督项目用地是否合法，开发者和施工者是否具备资质，程序和手续是否完备，施工过程是否安全，项目开支是否与工程量相符，是否具备验收条件……
“在我担任负责人的短短半年间，各种各样严重违法的市政工程或者招商引资项目――交到我手上，授意我签字。”朱雪玲说，“我在内地的时候，根本没想到江门这地方大胆到这种程度，什么程序都可以没有，什么许可证、安全保障都没有，就先上马开工；政府各部门的工程，可以随意核价，从财政骗取巨额国有资产，特别严重的是违法占地，一个市级规划局，就可以发动辄几千亩地的规划用地许可给一个三级资质的房地产开发商，一个市级国土局。竟然就有胆量、有办法批出这块地……明知道严重违法，我怎么能签字，现在监理都是终身负责，我怎么担得起这么重的责任?”
于是，在这期间，朱雪玲不断给区政府、市政府、市人大等部门提交报告，汇报或者举报各种情况。一直到2003年6月，也就是在她给当时的“市长工程”下发停工令1个月之后，她被免去总经理及法定代表人资格。但她依然是许多个项目的总监，依然继续给各部门写着各种各样的举报信、投诉信、建议信，内容直指许多部门和干部的违法违规、安全事故、等等。
朱雪玲告诉本刊记者，因为她不愿意同流合污，但是又掌握了太多政府各部门及官员违法的证据，因此受到了严重的打击报复：让她去收回她之前负责的五邑碧桂园等项目的工程监理费，但是又让对方不要给她，由此以工作移交未完成为由不给她离任审计，不办交接，扣押她的证件让她没办法再去其他单位工作，被抄家，被警察无端扣押和刑讯逼供……
“把我往死里整，”她说，“到最后都没有人敢帮我。”
官方否认：调查结果天差地远
原蓬江区分管建设的副区长，现任江门市规划局局长的林建生，是被朱雪玲举报的人之一。
他告诉《望东方周刊》，朱雪玲的一系列举报得到了各级领导的高度重视，对于她所反映的问题都进行了调查，而结果都不属实。甚至到今年四五月份，连国家局都有领导下来督办此案。到现在政府一直在处理此事。
“她讲的那些，我认为是不客观的，都是一面之词。”林建生说，“但是我也不太好讲她，因为她投诉的有我。”
对朱雪玲反映的问题，江门市交由蓬江区处理，2009年1月决定由区委副书记周惠红为包案领导，召集有关部门开会专题研究，专门成立了调查小组，出具了《关于朱雪玲问题的调查处理情况报告》。
根据这份报告，朱雪玲的免职经查证与“打击报复”无关，被警察“依法处理”也是因为其涉嫌盗窃衣服。她在被免职后，被安排在其他部门工作，薪酬待遇不变，但是她因不服而不断上访，还不断提出要求，大方园公司“出于爱惜技术人才的考虑”，对她的要求――满足，她却“并未理解和体谅组织的良苦用心，仍继续上访，使大方园监理公司无法正常运作”。
而该报告提出，调查小组在调查朱雪玲反映问题的过程中，发现了她在职期间的诸多问题：第一，在她任监理公司总经理期间，报销业务用车9个月的维护和修理费用超过10万元，不切实际。第二，私吞公司财产，被免去总经理职务及法定代表人资格后，大方园监理公司向原来由其任项目总监的项目业主书面说明免职情况，但朱雪玲仍私自收取江门市五邑碧桂园和裕鼎运动用品有限公司一期厂房项目的大部分工程监理费，致使大方园监理公司的财产流失，至今未追回，大方园公司表示保留依法向其追讨的权利，第三，伪造资料文件，第四，任职期间违反公司财务制度……
蓬江区局副局长陈永祥对本刊记者说，朱雪玲被免职是因为发现她经济上有问题，原本打算，但因为不是很严重，也就算了。
而朱雪玲于2008年9月2日被警察询问，也是因为她在一家商店买衣服时涉嫌偷窃，店主报警，警察才来带她回派出所。
“当时没有女警，就没有搜她的袋子，她就在公安车里面扔衣服，把这些衣服塞到座位下面。后来警察把衣服找出来，她都不承认。派出所叫证人过来，核实她在店里拿了价值2000多元的衣服，她没承认，询问了一个晚上，知道她是我们建设局的干部，也没偷太多，就让她走了，但是她就认为公安不对。”陈永祥说。
当本刊记者问及朱雪玲所举报的那些工程、项目到底是否违法时，陈永祥回答说：“调查报告里没有相关内容，不清楚。”
“不懂政治”
朱雪玲第一次公开与她认定的违法行为叫板，是在2004年4月。
当时公安局正在进行营房改造工程，由大方园公司监理。在进行工程结算时，监理方跟踪核查发现5个方面的问题。其中最严重的一项：该工程立项为320万，合同明确约定造价为360万，而结算价竟然突破1100万。
朱雪玲告诉本刊记者，这个项目的监理日志全在她手上，工程量就那么多，怎么算也算不到1000多万去，如果她签署了支付凭证，那就意味着700万的财政资金流失。
“土建的东西，造假是造不来的，因为一环扣一环，全在环环相扣的链条里。你要造一个假，紧接着就必须要再造10个假来匹配，然后再改100个与此相关的材料数据……这基本不具操作性，所以，如果有问题，真的要查的话，一查一个准。”朱雪玲说，“所以我有底气，对于那些违法项目，不怕跟任何人对质。”
不仅拒绝签字，朱雪玲还于4月19日将相关材料和举报信提交到江门市人大，请求人大监督。随即，江门市人大将此列为督办案件。
江门市人大一位不愿透露姓名的官员对本刊记者说：“朱雪玲拒绝签这个营房改造工程，包括后来给市长招商引资的工程下发停工令，是坚持了原则，无可非议。所以我很同情她，但是我不能表态，也无能为力。”
他说：“这些事，摆在那里，好多人都知道，并不是只有朱雪玲一个人发现。她就不停地举报，还捅到中央电视台，捅到国土资源部…一后来调查出来的确有违法，但是这些违法一放到台面上都不好处理。”
这位官员告诉本刊记者，具体签字的人就是要负责的人，这个用地不合法，那个环评不过关，这些部门的人又怎么签字呢?一般比较常见的做法就是拖。拖着证不给发，你要开工就开，大不了后面来补。但是朱雪玲作为一个知识分子比较较真，“不懂政治”。
“谁签字谁负责，只能看运气了。”上述这位江门市人大的官员说，“土地违法。全国都有，中央一通报，2007年全国抓了10个市，其中江门有开平、鹤山两个县级市。”
谁在“空手套白狼”
朱雪玲举报的另外一个重点是“违法占地”。
她告诉本刊记者，她担任总监的五邑碧桂园项目就是一个典型。她说，大西坑水库一带原本都是农村，而项目用地写的是2000多亩，实际占地远远超出这个数，地市级的规划局和国土局，根本就没有权力批这么大面积的地，并且是用于别墅开发，更是违规。
本刊记者来到五邑碧桂园售楼处，查到其挂在告示板上的“江规地字2003-137号建设用地规划许可证”，上面写着；“用地面积：一百五十一万九千八百四十八平方米(约2278亩)”。
本刊记者询问江门市规划局副局长唐建安，该局是否有权力批2000多亩土地，他回答说，规划局管理用地是按照整体用地规划来的，规划局批的规划用地许可只是第一步，至于最后能用多少地，是由国土部门按照规划和指标来批。江门市目前土地剩余的情况，他并不掌握，因为每年的指标数据在国土局那边。
本刊记者在五邑碧桂园的售楼处并未找到2000多亩面积的用地许可证，而根据江门市国土局的登记资料，五邑碧桂园在大西坑的地有10块，最大的一块是83万多平方米(约]200多亩)。
国土局工作人员郑国光对本刊记者说，五邑碧桂园的用地都是江门市国土局批的，但是他在查询了许久之后告诉本刊记者，批地的文件没有找到，用地文件可能不在这份档案里。但肯定有，因为五邑碧桂园每个单元都办了土地证书，有土地证就说明用地是合法的。
朱雪玲告诉本刊记者，当时她极力反对五邑碧桂园项目，不仅是因为用地“太乱来”，不仅因为招标只此一家，而且因为江门市竟然以每亩6万元的价格将这块地出让给开发商。“这基本就是白送!”朱雪玲说，“大西坑的地是江门市最好的一块，被称为‘江门的肺’，而项目所在的北兴区是江门规划的新中心区，把这样一块地以那么低的价格出卖，去搞又奢侈浪费、又毫无增值能力的房地产开发，纯粹是不为子孙后代考虑。然而，江门辖区内，如今已经有了5家碧桂园，鹤山的碧桂园还要大，6000多亩。”
江门市前任规划局局长、现房地产行业协会会长黄德文对《望东方周刊》说：“五邑碧桂园那块地，当时是农地，农田、鱼塘什么的。按照我们最早的规划，那一块原本是教育用地。2003年政府卖给他们，听说每亩才6万，开发商真的是赚大把钱了!”
黄德文说，2000多亩农地怎么变成的别墅，他也不知道，但这在当时是明令禁止的。
江门市五邑碧桂园房地产开发有限公司只是一家三级资质的公司，当时的注册资本1000万，如果严格按照要求，他们也不能做这样的项目。
在黄德文看来，开发商“空手套白狼”取得了原本属于全民的资源，获取了巨额利润之后，最后却是让全民来埋单。“市场经济要用经济管经济，要经营城市。亏本卖谁不会啊?你今后又有多少地还可以拿来卖呢?”
100万就可以搞开发
在五邑碧桂园所处的北兴区，本刊记者见到了许多正在修建的房地产楼盘。一些楼盘，比如上城骏园，依然是朱雪玲曾经任职的大方园监理公司在负责监理。
本刊记者随机走访了一些楼盘工地，都没有看到悬挂有开工许可证及安全生产许可证。在一些售楼处，本刊记者也发现有“程序倒置”的问题。比如说取得用地许可证的时间是2007年，但是土地使用的年限却是从2003年到2073年。
江门市规划局副局长对本刊记者解释说，历史上的土地出让有协议出让之类的方式，早些年我国在这方面管理不是很严格，最近这几年才规范起来。
他告诉本刊记者，2007年开平、鹤山被查了之后，现在也在整改，“依法管理的力度加大了”。
而当本刊记者来到鹤山时，还在高速路上，就看到了绵延数里、毁山砍林的房地产工地，在大雁山风景区原本茂密的山林中，剥出了大片明黄色的丘陵，有些丘陵已经完全被削平。挖掘机和塔吊就在这些新开辟的平台上面忙碌地搭建一座座房子。
在巨幅广告牌上，赫然写着：“十里方圆――5000亩大雁山下的别墅。”
本刊记者来到该楼盘售楼处，被告知，大雁山风景区是国家级风景区，占地5000余亩，紧贴大雁山脚下的“十里方圆”，占地总面积约4000亩，目前刚开发了第一期。本刊记者从其样本合同后的附页上看到，该楼盘的几张土地证登记机关均为鹤山市国土局。
前言
任何的广告策划方案的目的和宗旨都是在于提高产品的销售，塑造、提升品牌形象.本方案在于为“站前广场”提供一个准确的定位与广告方向，作出全程战略性的指导.在对__市房地产市场现状进行了深入细致的了解和研究分析的前提下，找出“站前广场”项目的资源问题与机会，以达到或超出“站前广场”原定销售计划，并为娄底定兴房地产公司塑造品牌.
第一节市场分析
一、__市房地产市产基本状况
（一）20__年以来房地产开发投资大幅__.
20__年1-8月全市房地产开发投资达16457万元，同比增长87.4%，是近年来__较快的.
（二）房地产业开发的三个组成要素即房地产开发的土地、资金、市场同步__.
1、土地前期投入增加.20__年1-8月，房地产开发企业购置土地面积10.88万平方米，土地购置费3057万元，分别比去年同期增长14.5%和19.9%；土地开发投资1250万元，已完成土地开发面积9.7万平方米.
2、开发规模扩大，开发投资高速__.2003年1-8月份，全市房地产施工面积43.23万平方米，比去年同期增加18万平方米，本年新开工面积13.3万平方米，比去年同期增加7.9万平方米，增长145%.全市房地产开发完成投资16457万元，比去年同期增加7674万元，增长
87.4%，对全市国有及其它经济投资__贡献率为2.1%.从投资用途看，住宅投资完成6630万元，增长1.2倍，办公楼房完成投资542万元，增长3.9倍.
3、企业融资能力有所增强，资金到位状况较好.20__年1-8月房地产开发共到位资金22266万元，同比增长2.6倍，从其构成看，利用外资资金__最快，企业自筹资金最多.1-8月企业自筹资金13152万元，增长3.8倍；利用外资资金1050万元，增长69倍，其他资金8004万元，增长2.5倍.
4、住房销售高速__.今年全市商品房现房销售，在去年增长27.8%的高基数基础上，保持高__势头，20__年1-8月份全市共销售现房1.79万平方米，同比增长82.7%，其中住宅销售1.72万平方米，比去年同期增长1.2倍.
5、房地产业的发展与城市化建设紧密，城市化建设促进了房地产业的发展，我市北扩南移的外延式城市扩展建设促进了房地产业的快速发展，在我市今年从事房地产开发的20家企业中，__区内集中了14家，__县3家，__县2家，__市1家.
二、房地产发展所面临的困难和挑战
一是商品房空置面积增加.今年1-8月份全市商品房竣工面积超过商品房销售面积0.6万平方米，商品房空置面积达1.1万平方米（其中住宅空置0.61万平方米），占当年施工面积总量的2.5%，空置面积增长63.6%.从商品房空置时间来看，空置时间在一年以上商品房面积占全部空置面积的比例__，比上年提高4.4个百分点，空置房增多占用了企业的开发资金，对房地产企业的开发产生不利的影响.
二是房地产企业素质良莠不齐，企业开发规模小、持续开发能力低，竞争力差.近几年来城市化建设的发展推动了房地产开发的发展，存在一个项目孵出一个房地产开发企业的问题，其开发规模小.20__年全市参加年检的企业达65家，而今年来真正有开发任务的仅20家，仅占全部年检企业的30.8%.就目前有开发工作量的20个企业而言，开发任务在3000万元以下有10个，占总数的50%；开发任务在3000万元以上5000万元以下有5个，占总数的25%；开发任务在5000万元以上有5个，占总数的25%.房地产开发企业主要以负债经营为主，严重依赖银行资金，有的开发项目前期靠施工单位垫资、中间靠银行贷款开发、后期靠个人按揭贷款，缺乏后续开发能力.
三是物业管理落后，配套设施不全.房地产的开发应该__配套，我市尽管有成片开发的住宅小区开发，但大多数是开放式、松散型的卖完房就走人的开发，即使有物业管理，其配套设施不全，管理也不规范，一些零星插建开发的住房没有物业管理，用水、用电、行路、管道跑、冒、滴、漏、墙体裂缝等问题都不能妥善解决，抑制了消费者的购买欲望，影响了持续开发.
四是外部因素制约.银行房地产开发企业信贷政策调整，房地产贷款由开发性贷款为主转为个人住房抵押贷款为主，国家对商业银行的房地产开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、个人商用房贷款、个人住房公积金贷款及个人住房贷款适用率等方面做了进一步明确和规范：房地产开发贷款必须“取得国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证及开工证”等四证，开发企业取得这四证，实际投入应不低于项目总投资的30%，个人住房贷款要求贷款人有30%以上的首付款，有的项目要求项目主体结构封顶，才可以放贷；还有就是居民收入低，抑制了住房需求，影响房地产业市场的扩大；再有就是二级市场放而不活，房屋交易手续繁多，收费项目多且杂，税费负担比例过高，影响二级房产市场发展，从而影响整个房地产业的发展.
总体看来，我市房地产业具有巨大的现实和潜在需求，发展空间较大.
市委、市政府提出加快城市化建设步伐，城市化建设需要产业支撑，首先需要房地产业的支撑，20__年我市城市化率仅26.48%，低于全省平均水平5.5个百分点，若每年全市城市化率提高一个百分点，至少增加住宅需求84万平方米以上；国际经验表明：当一国人均GDP达到300-1000美元时，居民的住房需求进入加速__期，20__年我市的人均GDP为5208元（651美元），是房地产业加速发展的时期；目前我市城镇人均建筑面积仅20.05平方米，离国家“十五”规划的20__年城镇人均建筑面积22平方米，人均还少1.95平方米，若达到这一标准，需求住宅在208万平方米以上，显然，我市房地产业的发展潜力十分巨大.2003年娄底市城建投资公司成立，娄底城市建设项目开发实行市场化，通过项目招标，实行市场化经营，推行以地生财、招商引资、民间融资的方式，彻底突破资金“瓶颈”，使城建坐上了“特快列车”，加速了娄底市房地产业特别是商业地产的发展.
三、__市同类产品调查统计
“同类”定义为具有商业广场、写字楼、宾馆等的商用大厦.现将__市__开发区，__市__区及__区进行大体对比分析如下：
1、__开发区.
由于涟钢为新开发城区，在整个大环境的绿化、城市规划方面有其独特的优势.总体来说，__开发区地段房地产都在卖自然环境.
__大酒店：
核心竞争力：五星级酒店标准概念
其周边自然环境好；
用绿色和五星级酒店标准来吸引白领、外来投资者、社会成功人士等；
其定位为社会高薪阶层.
2、__地带.以新开发的项目-城西农贸综合市场为主.
__农贸综合市场：
核心竞争力：__市、区两级政府批准兴建的__区唯一农贸综合市场.
规模大，规划齐全，有功能优势：
拥有15亩的面积，其中有320个摊位，2480平方米生活超市，108个铺面，1200平方米仓库，48套配套住宅，40各农副产品批发车位.
住房均价718元每平方米.门面2580元至4380元每平方米.
定位：集农副产品批发、零售、加工、仓储、大型超市，商住、饮食为主的大型农贸综合市场.
2、__城区地带.
__商业广场：
核心竞争力：1：八万平方米湘中地区超大规模财富街区；2.原__批发市场，主楼统一经营，超大规模优势.
有功能优势：
总建筑面积面积8万多平方米，门面主力面积30多平方米
住房均价500多元每平方米.门面2000元至11000元每平方米.
定位：__地区经营规模大型化、经营手段现代化、经营环境规范化的超大型、多功能财富街区.
__商城：
核心竞争力：位于火车站正对面，有地位优势.
四、消费者分析
根据《__房地产市场调查报告》的结论，以及日前操作地区地产经验，我们得出消费者购房心理和对住宅（办公楼）要求如下：
1、环境规划一定要好，配套要齐全，各种活动场地、场所要足够；在规划时，一定要有超前的思想，更具现代化气息，特别要注意智能化；在楼盘外立面的设计上要新颖，色调要协调，风格要跟上潮流；92%的消费者倾向于入住全封闭式的管理；
2、住宅（办公楼）及其周围的配套设施的基本要求为学校、幼儿园、菜市场、超市、医院、篮球场、网球场、图书馆、棋_室等；
3、67%的消费者选择多层住宅，因为多层住宅的价格相对高层住宅便宜.而且以后的管理费用也相对较低.有一部分消费者选择小高层住宅，
4、消费者对物业管理的要求
a、提供保安、清洁卫生、房屋维修、园林绿化和一些特色服务（如家政、订购车票、托儿、托老服务等）；
b、物业公司应与小区内住户增加联系，加强沟通.
第二节“站前广场”项目分析
一、项目优势分析
1环境：坐拥__火车站正对面，坐享人流物流优势.__、__铁路在这里呈十字交汇，东至__、__，南至__、__、西去__、__，北达首都.__火车站是一编组站，每日接发客运和货运列车200多对，是长江以南第二大铁路枢纽，现有楼盘中少有的.
2地段：位于火车站正对面，附近楼盘以__商业步行街、__商贸城为主，该地区已聚集相当的人气和居住知名度.临近商业繁华地带，酒店、宾馆、火车站批发市场，水果批发大市场，形成较高具影响力的火车站商圈.
3发展：据有关信息__火车站四年后有五六趟火车从这里始发，火车站周边的土地、建筑物升值在即，同时，餐饮业、娱乐业、旅游业、物流及零售业将飞速发展.
物管：智能化管理，保证了业主的现代化要求，符合本案的定位主题.更是目标消费者着重考虑的主题.
4住宅（办公楼）设计建设：小区的设计以天然为主题，各种楼层合理布置.更有现代艺术广场，艺术、休闲与自然融为一体、相得益彰.
6配套设施齐全，（高档会所、银行、超市、停车场、幼儿园、亲子乐园、运动场所、艺术长廊等）.
7娄底市消费市场楼价有上升趋势，消费者认为手头资金用于购买不动产保值是最好的选择.
8本地市场楼盘不多，具有商住楼或专业写字楼更少.
二、项目劣势分析
1）品牌__力：__房地产市场起步较迟，开始有竞争态势，开发商优胜劣汰局面已开始形成.现在以__、__为代表的房地产公司经过房地产操作的成功，已积累了相当的经验，在消费者中有着不错的口碑.定兴房产进入房地产市场较晚，在这一方面并没有太强的品牌__力.
2）市场承受能力：由于__市消费偏低，市场上如此高档的楼盘还未出现.是否能够把高收入人士吸引过来，是相当关键的问题，这要取决于本案品质是否拥有高品质这一因素.
3）竞争因素：由于近年来许多开发商为了赶上房地产加速发展的潮流，盲目开发，低价销售，造成价格波动及销售困难.
三、竞争对手分析
第三节推广策略界定
一、目标消费群界定
从“站前广场”项目本身的定位和素质出发，结合中高档住宅（宾馆、写字楼）的销售特点，界定“站前广场”的目标消费群及其相关特征是：
1目标消费者：418建材市场业主，果品批发市场业主，电脑大市场业主，通讯市场业主，城区附近投资置业者；以及自身具有经济能力较强的阶层.
2年龄：年龄大约在35到55岁，
3家庭结构已进入中年期，居住空间之娱乐性与休闲性较大，对生活要求很有质感.
一、建设用地使用权与房屋所有权的关系
1.建设用地使用权与房屋所有权是既独立又兼具一致性的两种物权
建设用地使用权是在国家所有的建设用地上产生的用益物权，房屋所有权则是所有权人依法对自己所有的房屋享有的占有、使用、收益和处分的权利。建设用地使用权虽然具有独立的交换价值，但允许其单独转让或抵押，而地上房屋未同时转让或抵押，将可能出现地、房主体不一致，甚至出现“空中楼阁”的情况，导致交易纠纷不断，严重影响社会秩序的稳定。因此，我国在立法上规定了处分房地产时必须坚持“地随房走”“房随地走”的一体处分原则。《物权法》第一百四十六条规定，“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分”。第一百四十七条规定，“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”。地房一体处分原则的确立有助于构建相对稳定、安全的房地产交易秩序，提高物的利用效率。
2.不动产统一登记是以土地权利为基础构建的不动产登记制度
土地是房屋的基础，所有的不动产权利都依存于土地权利而生，有土地登记的，不一定有地上建筑物登记，有地上建筑物登记的，必然会有土地登记。不动产登记以不动产单元为基本单位，而不动产单元基于土地产生、以土地为基础编制，不动产登记必然要围绕土地权利而开展。特别是对于房地产开发项目，其交易、流转过程复杂，在不同的建设阶段，在建筑物区分所有权产生后，其土地及地上房屋之间往往呈现出多层次、相互交织的权利状态，以土地为核心设计土地使用权及地上建筑物一体化登记模式有利于解决土地、房屋权利冲突问题。
二、地房分离模式下的登记方式及弊端
在实行不动产统一登记前，土地、房屋分别由不同的登记机构进行登记管理。《土地登记办法》第五条规定，“土地以宗地为单位进行登记。宗地是指土地权属界线封闭的地块或者空间”。《房屋登记办法》第十条规定，“房屋应当按照基本单元进行登记。房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号（幢号、室号等）的房屋或者特定空间”。所以，各个登记机构按照相应的法规规定，土地以宗地为登记单元，房屋以幢、层、套、间等为登记单元进行登记，至于宗地、房屋等不同类别的登记单元如何编号、二者之间有什么关系、有无冲突等问题则无需考虑，出现房地产分别抵押、土地与地上房屋主体不同的情况也就在所难免了。
就重庆而言，虽然土地和房屋同属一个管理部门，但统一登记之前仍采取的是分别登记、统一发证的管理模式。基于处分上的地房一体原则，重庆对于开发项目的房地产登记，主要是以房屋投影面积所对应的国有建设用地使用权进行土地变更登记，俗称“挖岛宗”。宗地上每竣工一栋房屋，即测算该房屋投影面积所对应的土地占地面积，将此房屋的外框形状在宗地图的相应位置上予以标示，形成一宗独立的新宗地，随房屋的首次登记一并办理建设用地使用权登记，同时原有的宗地上则相应扣减“岛宗”占地面积。这种方式简便易行，能明确房屋和占地范围，但是“岛宗”只能反映房屋实际占用的建设用地，无法反映宗地上包含的全部土地权利，当最后一栋房屋竣工后，宗地上会剩下支离破碎的绿地、公用设施、道路等土地使用权。
三、地房合一模式下的一体化登记总体思路及关键点
1.总体思路
以宗地上房屋建设规模为核心，量化地上建筑物所对应的土地权利，围绕“宗地与房屋客体关系表”，在房屋销售、抵押、查封等过程中，通过核减宗地上对应的房屋建设规模来形成土地、房屋一体化登记管理。
2.关键点：宗地上批准修建的房屋建设规模
所谓房屋建设规模，是指土地出让合同记载的该出让地块上允许修建的房屋最大建筑面积。房地产开发项目从取得土地开始至最后一栋房屋竣工，其间历经纯土地、土地带房屋、纯房屋等不同的登记形态，房屋建设规模是土地与房屋一体化登记过程中贯穿始终的纽带。
首先，按照房地产开发经营相关法律法规，国有建设用地使用权的出让，始终与特定的建设项目、建筑物规划许可、建筑容积率、地上建筑物规模等用地条件密切相关。当一宗土地出让时，该宗地上允许修建的房屋建设规模即已确定，开发企业只能在该最大规模范围内进行房屋建设、房屋销售、抵押权设定。
其次，从不动产单元界定的角度出发，在开发项目运作过程中，同时存在土地和房屋（土地）两种类别的登记单元不可避免。以宗地上房屋建设规模为主线进行登记方式设计，有利于在区分不同的不动产单元前提下，确保各个不动产单元之间的关联性，保证登记行为不超越彼此的权利边界。
3.地房一体化登记模式的优点
一是立足于土地，充分体现地房一致原则。土地突出整体概念，房屋偏重局部信息，实行规模管理促使登记人员摆脱房屋管理的固有模式，积极了解整体与局部的关系、知晓共有与共用的关系，在土地、房屋登记过程中能从土地角度出发，调查土地与房屋的权利边界是否存在冲突，保持地房登记主体的一致性。
二是克服“岛宗”的局限性，保持宗地的完整性。以宗地上房屋建设规模为核心进行地房登记，除非涉及宗地的实体分割，房屋竣工后该楼栋及土地使用权的首次登记，只是在原宗地上相应扣减该楼栋建设规模，而无需以该楼栋占地范围为界线对原宗地进行分割。在房屋建设周期内可以始终保持宗地的完整性，房屋所有权人对土地的权利不仅及于房屋占用范围，也及于宗地内的绿化、道路、设施用地。
三是有利于维持宗地的稳定性。开发建设项目一般分周期开发，一个宗地内已有房屋竣工了，同时可能还有楼栋未开工建设。为了满足土地抵押登记的要求，开发企业往往会选择以各种理由分割宗地，将含有未建楼栋的地块从整宗地中分割出去。以宗地上剩余的房屋建设规模办理土地抵押登记，既能解决原宗地内建筑物区分所有权所及于的多层次土地权利问题，满足开发企业融资的需要，又能始终保持宗地界限的稳定性。
四、以宗地上房屋建设规模为核心的地房一体化登记操作流程
1.理清宗地与房屋关系，建立宗地与房屋客体关系表
建设用地上的房屋不论是共有或是区分所有，房屋所有权人对于该宗地上的使用权均为共用宗地，其权利及于全部宗地范围。开发项目上的商品房，实质上是共用宗地上的多个房屋单元，在管理模式上一般以楼盘表的形式将分幢、分层、分户信息落实到对应的宗地上，确定唯一的不动产单元编码，从而将房屋固定在宗地上。这种管理方式决定了宗地的登记状态不会自动反映至房屋上，房屋的登记信息中也不能直接体现宗地状态。建立宗地与房屋客体关系表，旨在帮助登记人员快速明晰土地和房屋的对应关系，提升登记行为的正确性和登记效率。
2.把握三个关键时点构造登记流程
以宗地上房屋建设规模为核心的地房一体化登记有三个关键时点：土地首次登记、宗地上第一栋房屋申请预售、宗地上第一栋房屋竣工。根据不同时点又可分为三个阶段。
第一阶段：国有建设用地使用权首次登记至核发该宗地上第一个房屋预售许可证前。根据土地权属来源证明，包括出让合同、权籍调查表等办理国有建设用地使用权首次登记，并在权证上附记该宗地上批准的房屋建设规模，形成房屋建设规模管理的基础。此阶段因地上无房屋，无建设规模变化，可按照正常流程办理土地的抵押、查封登记。
唉，推销员的工作越来越难做！我做推销员的大公司不断地有“空降兵”从天而降做我们的营销老总，他们全是学MBA的硕士、博士、博士后，他们说MBA法力无边。因此，我们这些小推销员对老板高薪请来的“空降兵”都顶礼膜拜、景仰万分。我出差归来去找刚飞来就职的硕士老总签字报销旅差费，营销硕士像审贼一样翻了一遍我的报销票据，满脸骄横、不可一世地把我的报销单往我面前一摔，接着又甩给我一沓表格，“去！出差一百零五天，每天在哪、上午干啥、下午干啥、签了几份合同、谈成几桩生意、收回多少货款、解决多少问题、各商场的销售情况、普通锅卖多少、西施煲卖多少、电脑锅卖多少，还有消毒柜、微波炉、热水器等等都给我一天一天地填写清楚，不然别想报销。”天啊，这叫我怎么回忆？一万多元的出差费如果不能够一天一天地回忆清楚，详详细细地填写出来就会泡汤！我只好玩命回忆，出差的第二十一天在内蒙古集宁，前一天晚上在火车站旁边的一家小餐馆吃饭食物中毒上吐下泻，上午没干啥，下午没干啥，智商低下的我就只好如实填写：“上午蹲厕所，下午蹲厕所。”
我再次出差归来，老总的宝座又换上一个陌生的、比前任硕士更骄横、更苛刻的博士，博士的MBA招数更绝，上次出差一次性填二十张表格就给报销，现在推销员平均每天就要填二十张表，一张比一张烦琐、一张比一张琐碎……每个片区还增派一名市场推广经理，专事填写每天像雪片一样飞来的花样繁多的表格。三个月下来，销售额下滑，销售成本却翻了好几番。公司形势严峻，连续亏损。
又飞来了一位“空降兵”，是读过哈佛的正牌MBA博士后导师。老板没有流动资金偿付导师的高额佣金，把最后一笔房产不惜血本地抵押给导师，自己去与四川民工同呼吸共命运。导师的第一招MBA是在全国各个片区办事处所在的城市，另外秘密安排一个“蹲坑”的市场调查员，专门监视我们营销人员的所作所为。佣金按向公司打小报告的次数、分量计酬，酬金从给办事处营销人员的工资奖金中扣。我马上倒戈，与市场调查员暗中取得联系，帮他杜撰小报告，这样反而有奖金，至少也能奖罚相抵！这样折腾了一年，公司垮了，我们这些小推销员失业下岗，老板更可怜，身上穿的最后一套西装都拿去抵了债，惟有“空降兵”们个个腰缠万贯地起飞，到另一处着陆去了。 31.“智 囊” 西安著名房地产商场老板为建好一年多的绿树花园压在手里愁眉不展，这天去大酒店吃饭，刚进酒店大厅，迎面走过来一位年轻人，这位年轻人低着头，屁股左右扭着，模仿着世界名模那样走着狐步……杨老板躲闪不及，被年轻人撞了个满怀，杨老板眼镜掉了，鼻子气歪了，“你你你……有你这么走路的吗！”年轻人为杨老板拾起眼镜，慌忙道歉：“对不起对不起，我只顾策划点子了……”“策划点子？”杨老板高兴了，“啥点子？给我讲讲，不能让你白撞！”年轻人挺开朗，抓抓耳朵挠挠腮，又挖挖鼻孔欣然地说起自的得意之作：“嘿嘿，一家葡萄酒厂要在全国各大城市的超级市场开展大规模的促销活动，由美丽的模特小姐来完成。您看啊。”年轻人说着掏出条大红彩带披在肩上舞起了模特步，那彩带上印着：“慢慢随我走，结果就会有”。年轻人边走还边向杨老板目送秋波，频频招手……杨老板尾随着年轻人的屁股七拐八拐来到屏风后边的一座展台，展台上摆满了琳琅满目的葡萄酒。年轻人诡谲地眨眨双眼：“怎么样老板？”杨老板一拍大腿：“幸会幸会！为你的这个策划我请你喝一杯！”年轻人外号叫“智囊”，虽说刚刚大学毕业，嘴上没毛，但有心计善动脑，每时每刻都在捉摸点子，习惯成自然，走路总低着头，“智囊”与心事重重的杨老板碰了一杯，推心置腹地说：“杨老板，我知道你那绿树花园，你那楼盘卖不出去的原因是太便宜了。”
“什么？我那楼盘在那个地段每平方米三千元都说是天价，我正准备降价呢！”
“别降，别降，降了你更卖不动。”
“智囊”笑了笑，不说了。杨老板说：“这样吧，你帮我策划，我那绿树花园不降价就能卖出去，我送你一套别墅。”几天后，经“智囊”策划的售楼方案出笼了。他这方案，不但没降价，还涨价了，从三千元长到五千元。这一涨竟然奇迹般的吸引来了顾客，售楼部的门前破天荒排成了长队。排长队的人都携有各种证明身份的权威文件。人们边排队志得意满仰望着售楼部楼上的大广告，是那大广告深深地吸引了他们：“绿树家园，有思想、有事业、有知识、有能力——四有者的家园！”下面还有一行小字：“凭四有者权威文件供楼，享受七折优惠。”川妹子王丽来广东打工成了贫困家乡的著名人物。哥、姐投奔她来了，哥在一家煤厂找了份维修工，姐在一家电影发行公司找了份清洁工，乡亲们也一个接着一个地投奔她来了。他们一时找不到工作，一个个愁眉不展地困在这里，晚上睡桥洞。她看着心疼，为他们想办法，她怎么也没想到，自己一个只有初中文化的山里女孩还会……还会……对了——那叫策划、那叫炒作！ 32．凭智慧赚钱
那会，台湾电影《寻母三万里》刚在姐打工的影院上映，看得她泪水涟涟，出了影院大门，她想这样好看的片为什么看的人稀稀落落？路经超市，散发商品广告的小姐微笑着塞了她一张美容化妆品的广告宣传单，这张宣传单使她眼前豁然一亮——自己做老板解救乡亲的策划出台了！说干就干，第二天，她跑了趟印刷厂，又要姐陪着去找电影公司老总，正在为上座率每况愈下而发愁的老总听了她的想法，乐了，当下就拍了板，“行，我下边的几个影院就租给你三个月了，不过租金要一次性付清，亏了别后悔啊！”第三天，她和姐红扑扑地告诉乡亲们：“从今天开始，你们都有工作了，每月六百，这个月的工资现在就发！”乡亲们眉开眼笑，“投奔王丽妹子投奔对了，先发工资后打工。这好事走遍天下也难寻啊！”接下来《寻母三万里》花花绿绿的广告单像春天的蝴蝶在番禺的大街小巷到处飞翔，王丽在影院入口披着大红彩带给入场的观众派送面巾纸，说各位小姐各位先生要准备好擦眼泪……
观众都是外来工，身在异乡，各有各的苦衷，痛痛快快地哭一场比笑一场更畅快更舒心。那三个月王丽租赁的各镇各村的影院场场爆满，收回成本净利七万九！王丽本想带着乡亲们继续干下去，但这时竞争者风起云涌，影院的租金也翻了一番。满街头飞舞的不仅仅是王丽印发的花蝴蝶了，又出现了成群结队的灰麻雀、黑乌鸦，比治疗性病的广告还要铺天盖地横扫着大街小巷……
那天王丽到煤厂探望哥，哥现在已经是多面手了，又管销售又管技术，那会正加班加点任劳任怨地检修机器，就问哥：“老板给加班费了吗？”哥觉得不可思议：“老板给咱八百元工资就不错了！”王丽说：“我们自己干行吗？我资金，你当厂长，赚钱咱兄妹分成！”哥放下手里的活，眼睛瞪得鸡蛋大，“是啊，客户现成的，租块场地买台制煤机几万块钱足够！可我咋就没想过自己干呢！”
王丽说：“哥，咱得动脑靠智慧赚钱！”昔日顺德乡镇企业的老板们，以务实精神创造了一个又一个响亮的品牌，从而著称天下名扬四海。 33．务实
那年某镇工办投巨额资金办了个迅速发财集团公司，电话号码是发发发发发发一路发（888888168）。在党校受过短期培训的老板李梦景把自己的名字改成李务实。老板从全国引进了“要发”（18）名人才做推销员，清一色的名牌正规大学本科文凭。老板的经营理念是有了才就有财，于是把“要发”名人才推销员当做了摇钱树，有家眷的一律给买房，单身一律住别墅每人一个大套间。北京来的杨向洋重大学理工科双文凭，老板格外器重，下了班带杨向洋出去吃饭唱“卡拉OK”，星期天请到家里玩麻将，八张麻将桌四八三十二个小抽屉百元人民币塞得满满的，宾客们随便玩，赢了揣走，输了算老板的。伙伴们都为杨向洋能够经常去老板家玩麻将啧啧称羡。杨向洋更是感恩戴德，说务实有人格魅力，给务实这样的领导打一辈子工都值。全厂只杨向洋一个人对老板直呼其名，老板称他也是向洋向洋的，亲昵得就差互相叩头结拜称兄道弟了。然而这样的美好时光并不长。