时间：2023-02-20 17:14:37
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇善意取得制度，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
票据善意取得制度是票据法中的重要制度，对保护票据动态安全具有重要的意义。为了保证票据流通，保护票据交易的安全进行，特别是保护善意第三人的合法权益，各个国家和地区的票据法都普遍规定了善意取得制度。
一、善意取得制度的起源
善意取得（又称为即时取得），是物权法上的一项重要制度，该制度是指无权处分他人财产的财产占有人以所有权转移为目的，将财产移转占有于第三人后，如果受让人在取得该财产时系出于善意，即使占有人无处分财产的权利，善意受让人仍可取得财产的所有权，原财产所有人不得要求受让人返还财产的制度。由于善意取得制度适应了商品经济发展的需要，有助于稳定社会经济秩序，有利于维护正常的商品交换关系，因而该制度已在世界范围内被大多数国家及地区的民事立法所确认。
对于善意取得行为法律关系的调整，传统罗马法的基本态度是否定的。根据“所有权绝对原则”，无论财产几经周转，除非取得时效阻却，原财产所有人都可以依法追回。1我们从“物在呼叫主人”、“任何人不得以大于其所有的权利给予他人”、“我发现我的财产时，我就收回”等法律性谚语中，也可以看出罗马法原则上是不承认善意取得制度的。由此可见，善意取得制度并非发源于罗马法。
日尔曼法的“以手护手”原则，一般被法学界认为是现代民法善意取得制度的起源。依此原则，“任意授予他人以占有者，除得向相对人请求返还外，对于第三人不得追回，唯得对相对人请求损害赔偿。”2此项原则虽未明确提出保护交易安全的理念，但它从维护动产占有公信力这一立场出发，规定动产真实权利人对动产转让的善意受让人不得请求返还，只能对过错人请求赔偿。该原则客观上保护了交易安全且有利于商品经济的发展，因而被英国普通法所吸收。随着资本主义经济的发展，西欧发达的立法机构逐步对原封建法制下的动产善意取得制度进行完善，又借鉴了罗马法的时效制度，形成了今天各国物权法和票据法中的善意取得法律制度。
二、票据善意取得制度的内涵
所谓票据权利的善意取得是指票据的受让人，按票据法规定的转让方法，善意地从没有票据处分权利的人手中取得票据，因而享有票据上的权利。3“在这种情况下，原持票人本来享有票据权利，是合法票据权利人，只是由于自己意志以外的原因而不能持有票据。最后持票人是通过合法手段取得形式合法的票据，但转让人无权处分该票据。这样就形成了原票据权利人与最后持票人之间的权利冲突。”4
随着商品经济的发展，所有权绝对尊重观念一再经受时代的洗礼与涤荡，在现代社会中得到扬弃。同时我们又滋生了交易优位的理念，以满足现代人不断膨胀的财富增长欲念。于是，善意取得制度，一项本来是财产所有权制度中的重要制度，被我们借鉴到了票据法中，以适应票据流通的需要，保护票据交易的安全，保障当事人，特别是善意当事人的合法权益。现代各国，凡是制定票据法的国家，均将这一制度规定在各自的票据法中。
票据善意取得制度最早源于1882年的《英国票据法》。该法第29条第1款规定：“善意持票人（holder in due course，又称正当持票人或正当程序持票人），是指根据下列条件取得汇票之持有人，且该汇票票面完整并合格：（1）在汇票预期以前成为持有人，汇票曾有拒付通知而该持票人并不知情；（2）持有人是善意取得汇票要求对价的人，并且在受让该汇票时，对于让与人在汇票所有权上的任何瑕疵概不知情。”根据这一规定，如果一个持票人符合本条规定的全部要求，他就拥有为流通票据持票人所具有的全部权利，特别是有权不受所有前手权利的约束以及影响前手诸持票人的其他权益的约束5，是一个真正的善意持票人。1952年的《美国统一商法典》采取了与《英国票据法》基本一致的规定，即在法典中直接正面明确了善意取得制度 6.而且1984年的《香港票据条例》更是全盘沿袭了《英国票据法》第29条的规定。日内瓦统一法系各国票据法是从条文规定的反面解释中确认了善意取得制度。《日内瓦统一汇票本票法》第 16 条第 2 款规定“票据不论曾因何种原因丧失时，依前项规定取得权利之持票人，除有恶意或重大过失外，不负放弃票据之义务。”此项规定的反面解释，即为善意取得制度的规定。1933年的《德国票据法》第16条第2款、1935年的《法国票据法》第120条第2款、1934年的《日本票据法》第16条第2款、我国《台湾票据法》第14条第1款都有类似规定。
我国《票据法》第12 条规定：“以欺诈、盗窃或者胁迫等手段取得票据的，或者明知有前列情形，出于恶意取得票据的，不得享有票据权利。持票人因重大过失取得不符合本法规定的票据的，也不得享有票据权利。” 围绕此条的解释，有两种不同的观点。多数学者认为，第12条是关于票据善意取得制度的规定；但也有一部分学者认为，我国的《票据法》并未明文规定善意取得。7笔者同意多数学者的观点，第12条虽然没有从正面直接规定票据的善意取得，但是依该条的反面解释，如果持票人是善意受让票据，就可以取得票据上的权利。所以该条文实际上肯定了我国票据善意取得制度的存在。为了强化票据的流通性，由于让与人持有的票据背书连续从而具备了作为权利者的外观，对信赖外观而由此取得票据的受让人给予一种特别保护是十分必要的。8因此，作为保护票据交易安全的一项重要制度，应理解为我国《票据法》第12条采用了票据善意取得制度。
三、票据善意取得制度的基本功能
实行票据善意取得这一制度的目的，在于促进票据流通，保障交易安全，充分发挥票据的功能。票据善意取得之所以成立，其基础在于票据权利与票据这一物质形态的紧密结合，使得票据具有了类似于“物”的动产性质；而票据权利的善意取得的实质，则在于以牺牲真实票据权利人的利益，来消除票据受让人在权利取得上的瑕疵，从而使票据受让人不仅在形式上成为票据权利人，而且在实质上也成为票据权利人。如果将审查票据前手人的合法性作为票据受让人的义务以及取得票据权利的条件，不仅使受让人背上了不公平的负担，还会直接影响到票据的流通性这一存在的本质目的。从一定意义上说，没有票据的流通，就不会产生现代的票据法制度。票据的特点在于流通，票据流通的基础又在于票据能够频繁地转让。可以说票据转让是票据制度的核心。离开了转让，票据就失去了其作为票据的特点，票据制度也失去了其存在的价值。在票据转让流通过程中，由于诸多纷繁复杂的因素，受让票据的人往往并不知道转让人是否为真正的权利人，也很难要求他去逐一辨别查明。如果受让人不知或不应知道转让人不是票据上的真正权利人，在转让完成后，因无权处分行为使转让无效，要求受让人返还票据，则使受让人产生不安全感，在票据流通的过程中，随时担心交易的安全，以致于不敢接受票据，这必然阻碍票据的流通。相反，如果依法确认善意受让人能够即时取得票据，则能消除受让人的后顾之忧，放心大胆地受让票据，促进票据的流通转让，从而充分发挥票据在市场经济中应有的作用。
四、票据善意取得的构成要件
票据善意取得制度是以牺牲原票据持有人的利益来保护善意取得人的利益，因而对于票据持有人构成善意取得的要件应该加以严格限制。否则，持票人有可能滥用此项制度，从而损害原票据持有人的合法利益。构成票据善意取得需要具备哪些要件，我国票据法没有作出明确规定。国内学者解释构成要件主要有以下学说：
（一）、二要件说9
二要件说，即票据善意取得必须具备两项要件——主观要件和客观要件。票据善意取得的主观要件是受让人必须为善意且无重大过失。票据善意取得的客观要件是受让人需依背书转让方式取得票据，且依背书连续证明自己为合法持票人。
（二）、三要件说10
三要件说，即票据善意取得必须满足三项要件。包括：1、须受让人从无票据处分权人手中取得票据；2、须依照票据法规定的转让方式取得票据；3、取得票据之时须无恶意或重大过失。
（三）、四要件说11
四要件说，即票据善意取得必须满足四项要件。包括：1、必须是从无权利人处取得票据；2、必须是依票据法上的转让方法取得票据；3、必须是基于善意而取得票据；4、必须是付出相当代价而取得票据。
（四）、五要件说12
五要件说，即票据善意取得必须满足五项要件。包括：1、须从无处分权人处取得票据；2、须以票据法规定的转让方法取得票据；3、须取得有效票据；4、须无直接恶意或间接恶意；5、须给付对价。
（五）、笔者观点
笔者基本赞同四要件说，认为构成票据善意取得必须具备以下要件：
1、必须是从无处分权人处取得票据
这是善意取得的首要条件。如果受让人系从有处分权人手中取得票据，当然享有票据上的权利，自无适用善意取得规定之必要。无权处分人仅以善意受让人之直接前手为限，对于其间接前手是否有权处分则在所不问。即受让人如果是从有正当处分票据权利的人处（包括善意受让人）取得票据，当然享有票据上的权利。至于受让人是否明知其间接前手为无权处分人，并不影响其取得票据权利，只有这样，才能使票据的流通性得以正常发挥。只是在受让人明知其间接前手为无权处分人仍受让票据时，其不能向失票人主张票据权利（向失票人行使追索权），失票人此时可以适用票据法中有关票据抗辩的规定。需要分析的是，何为无处分权人，其范围如何界定？我国票据法理论中对此鲜有论述。13为了明确哪些人属于无处分权人，有学者根据我国票据法的有关规定及票据使用实践，首先归纳出在票据转让过程中，转让方转让（处分）票据行为的效力存在缺陷的几种情况后，认为只有非法持票人和拾得票据后进行处分的人，以及依原持票人的意志占有票据但不享有票据权利、无处分权又不属于票据人的持票人，属于善意取得制度中无处分权人的范围。14笔者赞同这种观点。在使用票据过程中，转让方转让（处分）票据行为的效力存在缺陷有七种情况：一是无行为能力人或限制行为能力人转让票据；二是出票人或背书人在票据上记载禁止转让文句使后手转让票据的权利受到限制；三是票据法对于被拒绝承兑、被拒绝付款或超过付款提示期限的票据限制其背书转让；四是持票人以偷盗、胁迫、欺诈等非法手段或依拾得取得票据并进行转让，即持票人在没有合法持票根据而持有票据的情况下进行转让；五是持票人依原持票人的意志占有票据，但在并未取得票据权利也无权处分票据的情况下将该票据转让给他人；六是持票人虽未采取非法手段取得票据，但因该票据是从无行为能力人或限制行为能力人处取得而欠缺票据行为生效的实质要件时又将票据转让；七是取得该票据的票据行为欠缺形式要件而不能享有票据权利的情况下又将票据转让。在上述几种情况下，转让方是否均属于善意取得制度中无处分权人的范围，并无明确规定。无行为能力人和限制行为能力人属于法定的无票据能力的人，不论受让人是否知道其没有票据能力，转让行为均一律无效。受让人不能以善意为由主张取得票据权利，因此善意取得中的无处分权人，没有必要包括无行为能力人和限制行为能力人。“无处分权人，系指让与人对于票据无实质上之权利或处分权而言，若让与人原为实质上之权利人，仅其行为能力有所欠缺，则受让人不受善意取得之保护，惟第三人若自受让人处取得票据，仍有善意取得之适用。”15对于第二种与第三种情形来讲，转让人转让票据的权利虽然受到禁止或限制，但他本身是合法权利人，票据不能转让或限制转让属于票据记载事项上的要求，即该票据的性质属于限制转让的票据，而不是因转让人是非法持票人而不能转让，再者受让人取得该票据时只是对前手的追索权受到影响，并不一定不能取得票据权利。因此，在这两种情况下，转让人均不属于善意取得中的无处分权人。在第五种情况下，如果在票据上载明的字样，则是无权的问题，也不是善意取得制度中的无处分权人。在第六种情形，转让人虽然因他取得票据时不具备取得票据权利的一般要求而不能享有票据权利，但他将该票据再次转让时，基于票据行为独立性的原理，最后持票人仍然取得票据权利。这一问题在我国票据法第61条中有专门规定。故此，此种情况下转让人不属于本文意义上的无处分权人。就第七种情形而言，转让方在形式上就是无票据权利人，不具有权利外观的信赖关系，也就不可能成为善意取得制度中的无处分权人。综上分析，不能对善意取得票据权利制度中的无权处分人作宽泛的理解，而应当限定在以下范围内：首先主要是前文所述的第四种情形，即无权处分人指基于盗窃、欺诈、胁迫等法律强行禁止的非法手段而持有票据的人，严格意义上讲应当称为非法持票人以及拾得票据后进行处分的人。这一理解与我国票据法第12条的精神是一致的。我国票据法所要求的持票人取得票据时的善意主要就是针对以盗窃、胁迫、欺诈等非法手段取得票据然后进行转让的情形而言的。此外，无处分权人还应当包括依原持票人的意志占有票据但不享有票据权利、无处分权而又不属于票据人的持票人，即前文第五种情形中不属于票据的部分。我国票据法虽未对此作出明确规定，但此种情况下也涉及原权利人与善意第三人的权利冲突，在解释上应当涵盖这种无处分权人为善意取得制度中无处分权人的范围。
2、必须是依票据法上的转让方法取得票据
票据法规定的票据权利的转让方式一般有两种，即背书转让和单纯交付转让。背书转让适用于记名式票据，单纯交付转让适用于无记名票据和空白背书票据16.实际上，由于各国票据法对票据的形式要件要求不同，善意取得制度所要求的转让方式也就不可能完全一致。按照我国《票据法》第22条、第76条、第85条的规定，汇票和本票都必须记名，支票可以记名，也可以不记名。此外，按第30条的规定，背书只能是完全背书，不允许空白背书。这些规定表明，在我国，汇票、本票、记名式支票适用善意取得制度，必须以完全背书的方式进行转让，而不记名支票的善意取得，既可采背书方式，也可采单纯交付方式。17受让人如果系通过其他方法取得票据，如通过继承、公司合并、普通债权转让等方式取得票据，则不得援引票据法的规定，发生善意取得的法律效力。
3、 必须是基于善意而取得票据
这一构成要件实际上是对受让人主观心态所提出的要求。“所谓善意是指无恶意或无重大过失。”18具体来讲，一方面，受让人在取得票据时，若存在恶意，就不得享有票据权利。在票据法理论及司法实务中，对于是否构成恶意主要有以下主张：一为共谋说，即转让方与受让方对于无权处分票据行为有共谋；二为故意说，即受让方取得票据，有损害原持票人的故意；三为明知说，即受让方明知转让方为无权处分人，仍受让票据。19笔者认为，共谋说与故意说都是以受让人明知转让人无权处分票据这一事实为前提，而实际上只要受让人明知转让方为无权处分人，一般情况下，他就会得知必然有一原权利人的票据权利受到损害。在此情况下，他如果仍然接受票据，即使主观上不存在与转让人共谋或故意损害原权利人的故意，但仍然是明知他人合法权益受损害而置之不顾的行为。如果确认恶意的标准时，不仅要求受让人“明知”，还要附加“共谋”或“故意”的条件，显然对于原权利人过苛，而对受让人过宽，有失公正。有鉴于此，应当把“明知”作为确定恶意的标准，即只要受让人明知转让人为无处分权人，均为恶意。我国现行票据法第12条采用的正是这一标准。另一方面，受让人在取得票据时虽无恶意，但存在重大过失，也不得享有票据的权利。在民法理论中，重大过失是相对于一般过失和轻过失而言的，是指当事人对于某一损失的发生欠缺一般社会公众应当尽到的起码的注意，即普通社会成员能够注意到而当事人没有注意到。我国《票据法》没有关于何为重大过失的解释，一般票据法专著也很少涉及。理论上一般认为，票据取得人只要尽一般人起码的注意，稍加分析即能发现无权处分的情形，但取得人没有注意到，即为重大过失。20笔者认为，在票据法的立法或司法解释上，应当采用更为具体的标准，即根据我国目前票据交易中通行的最为基本的常识和规则，确立一些具体的要求，当事人如未按这些要求去做，即为重大过失。
需要说明的是，判断受让人是否为善意，首先应以受让人取得票据当时的情况作为判断标准，而不能以事后发生的情况作为判断标准。如果受让时为善意，即使受让以后得知让与人为无权处分人，受让人仍属善意，以保证票据的流通性和无因性。其次，判断受让人是否为善意，还应根据法律的规定，票据交易的一般习惯以及当事人双方本身的情况确定，同时还应考虑票据本身的特殊性质。从举证责任方面看，传统的善意取得制度，其是否善意的举证责任主要归由受让人（善意人），原权利人有权要求受让人陈述可判定非恶意的具体事实，否则将不得主张善意。这势必导致受让人承担因不能举证善意即被推定为非善意的风险，有违善意取得的时代精神。所以，现代各国都认为，举证责任应由让与人负担，即受让人无须举证证明其为善意，而由让与人举证证明其系恶意或有重大过失，让与人如不能证明受让人为恶意或有重大过失，则推定受让人为善意。这不仅符合善意取得制度的价值目标 ，也符合举责任的原则。
英美法系票据法对善意的认定基于下列原则：受让人只需能够证明他是诚实地行事的，并不知道票据转让人的权利有缺陷或有任何可疑之处，则说明受让人是善意地取得票据。211882年《英国票据法》第90条明确了这一点：“按本法之意义，凡某件事确实被诚实地办理，不论疏忽与否，都被认为是出于善意而为之。” 可见，只要受让人证明他不知道这种缺陷，并未产生过任何疑问，也不是故意对可疑之处视而不见，则善意是确定的。当然这还需要法院依据案件的具体事实来认定。
4、 必须是给付相应的对价而取得票据
这一要件主要是英美票据法的规定，大陆法国家的票据法一般无此要求，但我国票据法及我国台湾地区的票据法，有此规定。《美国统一商法典》第 3 - 303 条以列举的方式规定了对价取得票据的三种情况：1、约定的约因已经履行，或者持票人依法律程序之外的方式取得对票据的担保利益或质权；2、持票人取得票据，是为了对任何人的前项权利主张作出清偿或担保，而不论这种权利主张是否到期；3、为取得票据，持票人向第三人给付票据，或作出不可撤消的承诺。我国《票据法》第10条第2款规定“票据的取得，必须给付对价，即应当给付票据双方当事人认可的相对应的代价。”即要求取得票据符合民事法律行为等价有偿的原则。
对价一词，来源于英美合同法22，但其被运用于票据法后，含义要比合同法中的广。在合同法中，一般认为过去的对价是无效的，但在票据法上仍承认其效力。另外，非法的对价会导致一项合同的无效，但对于流通票据来说，只要未知有非法对价之事，那就不一定会使对价受让人失去权利。对价必须是有价值的，但是否应当价值相等，或者说要给付多少相当于票据价值的代价才算给付了对价，各国票据法对此都没有明确规定。按照《英国汇票法（第2条）的解释，对价为“有等值的酬偿”。我国票据法中规定的“对价”，虽说是从英美票据法中借鉴而来的，但在解释上与英美法有所不同。根据我国《票据法》第10条第2款的规定，对价是否等值完全由票据双方当事人确定。在英美判例法上，认定对价一般是因时因地因人而异，“但有个通常标准为百分之五十。”23因而十足的对价并非重要，对价不足并不影响一个人对票据的完好权利，除非给付不足基于缺乏善意。
如果没有付出合理的或相当的对价，其结果，我国票据法及台湾地区的票据法都规定为“不得享有优于前手的权利”。我国《票据法》第12条规定：“因税收、继承、赠与可以依法取得票据的，不受给付对价的限制。但是，所享有的票据权利不得优于其前手的权利。”所谓不得享有优于前手的权利，是指：第一，前手的权利如果存在瑕疵，取得人应承继其瑕疵；第二，如果前手无权利，则取得人亦不能取得权利。第一种情况属于票据抗辩问题，票据权利的善意取得是指第二种情况而言。也就是说，没有付出合理的或相当的对价从无处分权人手中取得票据的，取得人即使系善意，也不得适用善意取得的规定。运用票据行为的客观解释原则来分析，我们应以票据转让的一般规则诚实信用之原则，客观地辩析个案事实，认定受让人是否善意。24如受让人自无处分权人手中以不相当之价格受让票据，就是违反了这些原则，不能认定其为善意。 所以要求受让人给付相当对价也是符合善意取得制度本身的需要的。
内容提要: 不动产善意取得的时点应区分不动产登记簿错误的客观时点和取得人善意的主观时点，前者应以不动产登记时为准，后者一般情形下以提出登记申请时为准，如果不动产登记簿错误发生在提出申请之后的，则以该时点为准。不动产善意取得的善意为推定善意，取得人应负有必要注意义务。
根据《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第106条规定，在不动产善意取得制度中，取得人受让不动产时应为善意，且转让的不动产已经登记。如何理解这一规定中取得人善意的时点，受到学界和实务界的广泛关注。主流学说和判例认为，由于办理不动产登记过户手续是构成善意取得的前提条件 ，因此取得人善意的判断时点应以不动产登记时为准。实践中，不动产善意取得的情形相当复杂，有的案件取得人未及时办理不动产登记，[1]也有的案件不动产登记簿与实际权利不一致（以下简称不动产登记簿错误）的情形发生在取得人提出登记申请之后，在这些情况下，难以依据主流见解确定取得人善意的时点。本文拟立足于我国的立法和司法实践，并参酌德国、瑞士的立法和判例，对不动产善意取得制度中善意的时点进行分析，从而为完善我国不动产善意取得制度提供建议。
一、善意判断时点的代表性观点分析
概括地讲，学术界和实务界有关不动产善意取得的善意时点，有登记说、申请说和受让说三种代表性见解，以下结合我国现行法对这些观点进行具体地分析。
（一）代表性学说简述
1、登记说。此说是目前的主流学说，得到多数学者和法官的支持。该说认为，不动产善意取得中善意的时点，应以取得人办理完毕不动产登记时为准，法律依据为《物权法》第9条和第106条。该说有两个主要论点：(1)登记是取得不动产所有权的生效要件，也是善意取得的构成要件。以房屋买卖为例，根据《物权法》第9条第1款，房屋所有权以登记时为准，不登记不能取得不动产所有权，而第106条也将已登记作为不动产善意取得制度的构成要件。因此，买受人未办理房屋登记的，不能构成善意取得。有的法官将这种学说简化为：买受人办理完不动产登记的，取得房屋所有权，构成善意取得；没有办理不动产登记的，不能取得房屋所有权，不构成善意取得。由于登记对不动产所有权取得及善意取得的构成都有重要影响，有学者甚至认为，登记是不动产物权存在的前提条件，如果受让人没有及时作权利的变更登记，则根本没有善意取得适用的余地。[2](2)善意的时点以受让时为准。有学者认为，由于《物权法》第106条将不动产善意取得的时点规定为受让时，因此，取得人必须在最后取得行为那一刻是善意的。这一刻就动产来说是指交付，对不动产而言则是登记。不动产善意取得时的善意判断，应以受让人在受让时信赖不动产登记为准。对于不动产交易来说，只要买受人相信了登记而与出卖人发生了交易，就应当认为买受人是善意的。反之，如果买受人在受让之前，就知道登记是错误的，则不构成善意。[3]442从时间顺序来看，不动产登记簿错误应发生在先，而不动产交易行为及取得人的善意取得发生在后，买受人只有信赖了不动产登记簿的登记并进行了交易才是善意的。
2、申请说。[4]这种学说认为，应借鉴《德国民法典》第892条第2款的规定，(对于应进行登记的不动产物权而言，取得人知道不动产登记簿不正确的时点以其提出登记申请时为准。bassenge. palandt bgb.muenchen:verlag c. h. beck, 2010:1449.)将不动产善意取得制度中善意的时点确定为买受人提出不动产登记申请时。一般而言，不动产登记从提出申请到被记载入不动产登记簿之间还有相当长的时间间隔。登记申请人在提交登记申请后，对登记进程不能施加实质性的影响。我国的情况比较特殊，实行不动产登记和不动产权属证书并行的体制。以房屋登记为例，买受人和出卖方提交了登记申请之后，房屋登记机构就在房屋所有权证上做出备注，并注明时间。对于一般买受人而言，在拿到了加了备注的房产证之后很少会再关注房屋登记机关在登记簿上的记载。不动产登记机关作出登记后一般也不会再对申请人履行通知或告知义务。因此，要求买受人和出卖方在提交登记申请之后，仍负有注意义务也不符合实际。虽有学者以当事人可以在申请登记事项记载入房屋登记簿前撤回登记申请（《房屋登记办法》第21条）为由否定申请说，[5]但是，撤回登记申请只意味着暂时终结了房屋登记程序，并不表示该撤回否定了善意的存在。
3、受让说。这一学说主张，受让人只有从交易开始至变更登记完毕，整个时段均不知道无权处分的事实，且对此没有重大过失，才是善意的。[6]这一理论比登记说更进一步，将不动产善意取得的时间点转化为了时间段。据此，不动产善意取得的善意时点应从订立不动产交易合同开始持续到不动产登记过户完成时为止。依据受让说，在不动产善意取得中，取得人只有在这种情况下才能受到保护：在订立合同时，不动产登记簿错误的事实已存在，此时买受人不知道房屋登记不正确的事实且无重大过失，其善意一直保持到房屋过户手续完成之时。缺少了这个环节中任何一个部分，不动产善意取得都不能发生。与登记说一样，受让说也强调不动产善意取得制度中三个组成部分的时间顺序。
（二）分析
上述三个学说均希望为不动产善意取得制度中善意时点的确定构造一个模式。然而，这种过于理想化和单一化的思路难以应付复杂的交易状况和繁琐的法律纠纷。相比之下，申请说减轻了取得人的注意义务，对维护取得人的利益更为有利，但它和另两种学说一样存在共同的缺陷。这一缺陷就是：未考虑不动产登记簿在提出登记申请后变得不正确以及未办理不动产过户登记的情形。依据上述三种学说，不动产登记簿可能在提出登记申请后才变得不正确，或者前手登记和善意取得人的登记在同一天发生的情形均无法构成善意取得。因为在这种情况下，前手登记尚未完成，根本谈不上取得人的善意问题。如果取得人未办理过户，或未支付房款，那么取得人也难以根据上述三种学说来主张其善意。
此外，登记说和受让说还存在其他明显的不足。登记说虽严格遵循了不动产物权变动的登记生效主义，但其将不动产善意取得中的善意时点僵化地依赖于不动产登记簿的记载，忽视了对取得人注意义务的要求。不同于德国法上不动产登记簿公信力制度采取的客观善意标准，[7]我国《物权法》和司法实践仍采取了主观善意的判断标准。这就要求取得人要尽到交易所要求的必要的注意义务。当房屋价格明显低于市场价格，或者根据一般交易常识即可看出房屋登记存在瑕疵的情况下，应当排除取得人的善意。受让说同样对未办理不动产登记的案件考虑不足，不仅如此，它还忽视了从合同订立到履行期间届满，及至其后办理登记过程中复杂多变的实际情况，人为地拉长了善意的时间跨度。这难免使得取得人自迈入不动产交易的圈子起，就要处处留心，时时在意，否则其善意将被否定，这实际上是对取得人提出了过高的、不必要的注意义务。
二、对《物权法》第106条关于善意时点的分析
在对我国有关不动产善意取得中判断善意的时点的主要观点做出相关分析之后，以下拟结合德国和瑞士关于不动产登记簿公信力制度的规定，详细分析《物权法》第106条关于善意时点的规定。
（一）关于善意推定
对诉讼过程而言，善意时点的确定固然重要，但善意的举证尤为关键。举证责任的一般规则是，谁主张谁举证。对于不动产善意取得时的举证责任问题，我国法律没有进行明确规定。学者们多认为，应由对善意持有异议的人进行举证。从判例的情况来看，持登记说的法官也基本上采取了举证责任倒置的做法，即当没有明显的情况表明取得人为恶意时，推定取得人为善意。《物权法》第106条并没有对不动产善意取得时是否实行善意推定做出明确规定。2010年《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》（以下简称《指导意见》）第19条明确规定，房屋原权利人对于买受人为恶意负有举证责任。这一规定无疑为善意取得中取得人善意的举证和善意时点的推定提供了极为可贵的参考意见。
德国和瑞士法律皆明确地规定了不动产登记簿公信力制度的善意推定。德国运用法律拟制的方法，将不动产登记簿记载的内容视为正确，从而实现了对善意取得人善意的推定（《德国民法典》第892条）。瑞士则以一般条款的方式规定了善意推定，《瑞士民法典》第3条第2款规定，当法律将法律效果与当事人的善意联系在一起时，应推定该善意存在。善意推定的主要作用是解决对善意的证明责任归属问题。根据善意推定，对取得人的善意持有异议的人应负举证责任。《指导意见》仅对房屋买卖合同纠纷中善意取得的善意进行了推定，这一规定应对其他情况下的善意具有类推适用的作用。取得人无须证明自己在订立合同时为善意，这大大降低了其对主观善意举证不能的风险。
（二）客观善意时点和主观善意时点的区分
德国和瑞士均建立了不动产登记簿公信力制度。根据该制度，不动产登记簿错误是取得人善意取得不动产物权的前提条件。这一前提条件虽不一定从当事人进行不动产交易时就存在，但至少应当在办理不动产登记时存在，否则，取得人就没有了信赖的对象，善意取得也失去了适用的可能性。不动产登记簿错误的时点可称为客观善意的时点，以与取得人主观上知道不动产登记簿错误的主观善意时点相区别。德国法和瑞士法均将不动产登记的时点作为客观善意的时点。
就主观善意时点而言，德国法和瑞士法的规定有所不同。一般情况下，两国均要求取得人在提交登记申请时为善意，但是两国对时点的规定方式并不相同。德国在不动产登记簿公信力制度中规定了主观善意的时点。根据《德国民法典》第892条第2款，如果取得权利必须进行登记的，那么善意的时点以提出不动产登记申请为准。瑞士则通过不动产登记的溯及力实现了对主观善意时点的规定。[8]《瑞士民法典》第972条第2款规定，不动产物权登记的效力可以追溯到不动产登记簿的日记簿上登记的日期，即取得人提出登记申请的日期。
此外，德国还通过判例，对取得人提出登记申请后发生的不动产登记簿错误时的善意时点提出了特别的要求。一般而言，不动产登记簿错误发生在取得人提出不动产登记申请之前，但有时也可能发生在取得人提出不动产登记申请之后。例如，不动产之上的权利负担，如优先购买权等有可能在买受人提出不动产登记申请后被错误注销。那么，对于买受人而言，其善意的时点既不是提出不动产登记申请之时，也不是已经办理完登记申请时，而是该权利负担被不当注销之时。对于申请人提出申请后，不动产登记簿变得不正确的情形，德国法将不动产登记簿错误发生的时点作为判断取得人善意的时点。[9]
从德国和瑞士的规定来看，区分客观善意时点和主观善意时点的最大作用在于：区分善意取得的客观条件和主观要件。不动产登记簿错误必须在登记时存在，这是构成善意取得的客观条件，因此，法官必须在登记之时对这一客观条件进行审查。这一客观条件在德国法和瑞士法中的含义是不同的。在德国，具备了这种客观条件就足够了，即德国法不要求取得人负任何注意义务；在瑞士，仅具备不动产登记簿错误还不够，取得人还必须对可能引起登记簿错误的情况进行调查，以尽到应有的注意义务，否则其主观善意将被排除。因此，虽然德国和瑞士对善意时点的规定基本相同，但主观善意的意义在两国法上是完全不同的。
与德国法和瑞士法相比，我国《物权法》第106条对善意的时点规定并不明确，三种代表性学说也未区分客观的善意时点和主观的善意时点。不仅如此，法院关于不动产善意取得的判断依据和标准各不相同。有的判例仅依据不动产登记簿错误事实，即判定取得人构成善意取得，并不考虑取得人主观善意，且将不动产登记作为善意取得的唯一判断依据，[10]也有的判例仅以交易价格明显低于市场价作为否定善意取得的依据，根据此种判案思路，对市场价格的认定非常困难，因此也难以确定取得人主观善意的时点，[11]还有的判例将未登记过户的善意取得时点认定为合同订立时。[1]
（三）地方审判意见对主观善意时点和客观善意时点的区分
尽管上述判例对主观善意的认识和善意时点的判断各不相同，而且未明确客观善意的时点，但一些地方法院的审判指导意见仍区分了不动产善意取得的主观善意时点和客观善意时点。例如，《指导意见》第19条规定，取得人明知或因重大过失不知房屋登记簿中物权登记错误或者登记簿中存在异议登记的，不构成善意。这充分表明了取得人主观善意的重要性，由此，取得人应履行必要的注意义务。虽然该意见将房屋善意取得以房屋所有权已经转移登记到买受人名下为生效要件，但这一规定不应理解为善意取得的生效要件，而应理解为对客观善意时点的规定。如果取得人在登记完成前撤回了登记申请，或者他人申请了更正登记，那么不发生善意取得。这说明，善意取得的客观时点应以过户时为准。该指导意见虽未明确主观善意的时点，结合《北京市房屋产权登记申请书》的格式文本来看，交易双方都必须在该申请书上签字确认，该申请书可视为双方就房屋权属处分达成的合意，故应将提交登记申请的时点作为主观善意的时点。
再如，上海市高级人民法院《关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》第2条规定，“房屋出售时，权利登记仅为出卖人一人的，基于不动产的公示、公信原则，买受人有理由相信出卖人系房屋的完全权利人，其与出卖人之间签订的买卖合同，应认定为有效。”这种解答仍然仅解决了合同的效力问题，并没有解决善意取得的判断标准。众所周知，善意取得不是根据合同而发生的取得，其法律效果取决于取得人是否为善意。实践中，由于认定取得人的善意颇为困难，因此，多数善意取得的案件均是按合同有效，从而实现善意取得。[12]
不过，这种做法也说明了，不动产物权变动效果的发生取决于债权行为的效力，而《指导意见》第17条和第19条均以买受人知道前手登记的错误为否定善意的依据。这表明，我国实际上采取的是不动产物权变动的要因性原则，如果取得人知道了不动产登记簿错误的原因，那么他不能被认定为善意。可见，我国关于不动产善意取得中善意的判断和时点的认定更接近瑞士法的模式。因此，认为我国采取了登记的绝对公信力，不必考虑取得人主观善意的观点是站不住脚的。
三、善意取得时点的类型化分析
虽然就司法实践而言，我国关于善意取得时点的判断标准与瑞士法较为接近，但是，德国法关于事后不动产登记簿错误时善意时点的规定也有一定的借鉴意义。结合我国关于不动产善意取得的一些特殊案例，可将不动产善意取得时点的标准归纳为如下类型：
（一）客观的善意时点
不动产登记簿错误应在不动产登记时存在，这是构成不动产善意取得必不可少的前提条件。这种关于善意时点的客观标准不仅为德国法和瑞士法所采用，而且对于解决不动产登记申请提交后发生不动产登记簿错误时善意时点的判断有至关重要的作用。然而，这一标准并未引起我国学界的足够重视。不少学者认为，既然《物权法》第106条使用了“无权处分人”的表述方式，那么理所当然应将无权处分视为不动产善意取得的前提条件，对善意时点的判断也应与这一条件相结合。虽然就文义解释的角度而言，这种看法尚有可取之处，但若从不动产善意取得制度的立法宗旨、法律解释的体系解释和目的解释的角度来看，此种观点难以应对善意时点判断的复杂情形，更无法为善意取得人提供周全的保护。
在立法过程中，“物权法草案”曾同时规定过不动产登记簿的公信力和不动产善意取得制度两个制度，[13]后来关于不动产登记簿公信力制度的规定被删除。这并不表示我国否认了不动产登记簿公信力制度，相反，不少学者认为，《物权法》第106条规定的不动产善意取得制度即不动产登记簿公信力制度。[3]434虽然从构成要件等方面来看，这两个制度之间存在重大差异，但就立法目的而言，我国的不动产善意取得制度实际上承载了不动产登记簿公信力的制度价值。从法律解释学的角度来讲，不宜将“无权处分人”一语与“无权处分”进行简单等同，其理由不妨由两个方面进行分析：一方面，在德国法和瑞士法上，不动产登记簿公信力制度也被学者看作从无权利人处取得制度的表现形式之一，并且这两个国家均以不动产登记簿错误作为客观善意的时点。这表明，无（处分）权利人并不是无权处分的同义语。另一方面，无权处分的内涵十分有限，其难以涵盖不动产登记簿错误所能包含的全部内容。不动产登记簿错误是客观事实，包括了各种原因引起的不动产登记簿记载的法律关系与真实法律关系不一致的情形；而无权处分则属主观判断，这一判断只有在取得人能够控制的范畴内才有意义。如果取得人已经向不动产登记机关提交了不动产登记申请，而之后发生了不动产登记簿错误的事实，那么根据无权处分的理论，此时根本没有适用善意取得制度的可能性。
由上可知，《物权法》第106条的目的在于囊括不动产登记簿公信力制度之功能，以此作为理解和适用该条规定的出发点，无疑有助于更充分地探求不动产善意取得制度之立法趣旨。[14]因此，为了更好地以类型化的视角来解析善意时点的判断标准，应当借鉴德国法和瑞士法上不动产登记簿公信力制度关于客观善意时点的规定，将不动产登记簿错误作为不动产善意取得制度适用的前提条件。鉴于这一做法已在实践中成为不少法院判案的共识，并为地方法院审判指导意见所接受，因此，未来可考虑由统一的不动产登记法对其予以明确规定，以取代无权处分。
（二）主观的善意时点
一般来说，对于已发生不动产登记的善意取得，可参考申请说的观点，将取得人善意的时点认定为提出登记申请时。我国不动产登记申请以双方申请为原则，因此，在提交不动产登记申请表时，双方还有可能就物权意思表示的真实性等问题重新进行确认。故将提出登记申请的时间作为主观的善意时点极为必要。对于在不动产登记申请提出后发生的不动产登记簿错误，如不动产之上的负担被不当注销等情形，这种情况如前所述从内涵上虽然难以被《物权法》第106条规定的无权处分的含义所容纳，但在有关司法解释和法律未做出相关规定前，应准予类推适用关于不动产善意取得的规定，使取得人取得没有负担的不动产物权。此种情形下，取得人善意的时点应以不动产登记簿错误发生时为准。
（三）例外情形：未过户登记如何判断善意的时点
如果无权处分时，还涉及到一房多卖的情形，可参照《指导意见》第13条(“出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同，在合同均为有效的前提下，买受人均要求继续履行合同的，原则上应按照以下顺序确定履行合同的买受人：(1)已经办理房屋所有权转移登记的；(2)均未办理房屋所有权转移登记，已经实际合法占有房屋的；(3)均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋，应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素，公平合理的予以确定。”)进行处理：办理了不动产登记的买受人构成善意取得，未办理登记的其他买受人不构成善意取得。从这个意义上来看，《物权法》将不动产登记作为善意取得的构成要件是有道理的。然而，实践中，法院并没有严格地恪守以不动产登记来判定善意取得的情形。早在《物权法》颁布之前，就发生过将已发生事实居住、而未办理不动产登记的买受人认定为善意取得人，并令其补办登记的案例[15]。最高人民法院《关于贯彻执行＜民法通则＞若干问题的意见（修改稿）》第96条规定，部分共有人擅自处分共有财产或者非所有权人擅自处分所占有的财产，如果第三人是善意、有偿、依法定手续取得该财产所有权的，第三人不负返还义务。但如何理解这一解释中的合法手续不无疑问。在《物权法》颁布后，对于既未办理过户但实际合法占有房屋的买受人，以及未办理过户也未合法占有房屋，仅订立了合同，并交付了一定定金或价款的情形是否构成善意取得，此时，主观善意时点的重要性便凸现出来了。实践中，有法院判决未过户的不动产买卖合同有效，双方应继续履行合同，办理过户手续。这一判决的正当性值得推敲。[16]。因为一旦发生诉讼，取得人实际便知道了无权处分的事实，那么取得人即不应再被视为善意。不过，鉴于此种情形法律并未进行明确规定，且若买受人已经实际居住，又认定不构成善意取得对买受人十分不利，因此，建议司法解释对此类情形应进一步予以明确。
注释:
[1]黄平，肖祥丹．老公瞒妻卖别墅，法院判有效[n]．重庆商报，2010-12-16.
[2]康俊亮．物权法亮点：不动产适用善意取得制度[n]．检察日报，2007-04-03.
[3]王利明．物权法研究（上卷）[m]．北京：中国人民大学出版社，2007.
[4]王泽鉴．通则•所有权[m]．北京：中国政法大学出版社，2001:124.
[5]程啸．论不动产善意取得之构成要件[j]．法商研究，2010,(5).
[6]崔建远．物权法[m]．北京：中国人民大学出版社，2009:86.
[7]karl-heinz gursky. staudinger bgb band：buch 3 sachenrecht§' 883-902[m]．ber-lin : sellier-de gruyter,2008:439.
[8]heinz rey. die grundlagen des sachenrechts und das eigentum［m］．bern：staempfli verlag ag. 2007:389.
[9]juergen f. baur, rolf stuerner. sachenrecht[m]．muenchen: verlag c. h. beck ,2009 ;301．
[10]金镒．丈夫瞒妻把房卖妻子反悔也无奈[n]．哈尔滨日报，2010-01-10.
[11]张蕾．“老实人”瞒妻女卖房无效[n]．北京晚报，2010-12-03.
[12]蒋春燕，孙慧丽．女方开单身证明卖掉夫妻共有房法院判合同有效[n]．法制日报，2007-04-28.
[13]梁慧星．对物权法草案（第四次审议稿）的修改意见[c]//．梁慧星．中国民事立法评说．北京：法律出版社，2010:202,208.
[14]梁慧星．民法解释学[m]．北京：中国政法大学出版社，1995 :226 -227.
文献标识码：A
文章编号：1673-0992(2009)03-0067-01
摘要：善意取得制度是一项古老的民法制度，也是民法的基本制度之一，其主旨在于保护交易安全、稳定经济秩序。本文以一个新的视野从善意取得制度的滥觞、理论基础、构成要件及其法律效力等方面论述了善意取得制度的基本内涵。
关键词：善意 取得 善意取得制度
善意取得，又称即时取得，指无权处分人将其所占有的他人财产处分给受让人。如果受让人取得时是出于善意，则受让人享有基于双方意思表示而获得财产权利。善意取得制度是顺应商品经济高度发展的需求，为保护交易安全而创设的法律制度。在古罗马时代，由于交换领域相对平静，法律着重维护静态的财产安全，即“所有的安全”或“享有的安全”，因此所有权人的利益是法律的首要保护对象。由此，罗马法确立了“无论何人不得以大于其所有之权利给他人”的原则，体现了对财产所有权的严格保护。而与此一原则相反，日尔曼法中却有“以手护手”的原则，即任意将自己之动产交付于他人者，仅能向其相对人(占有人)请求返还。若该相对人将动产让与第三人时，原动产所有者仅可向相对人请求损害赔偿，而不得向受让人请求返还。该原则侧重于保护交易秩序的稳定与安全，但过分偏重第三人的利益。
我国法律上并没有对善意取得作出明确规定。仅在《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见(试行)》第89条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第84条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第108条，而且都只是停留在最高人民法院的司法解释中。尽管如此，我国法学界却一直没有放弃相关问题的研究，并且司法实践中也出现过。学者们普遍认为善意取得必须符合如下四个构成要件，即：(1)善意第三人取得的必须是动产；(2)第三人取得该动产时必须具有善意；(3)善意第三人取得动产时必须是有偿的：(4)转让人必须是基于原所有人的意思占有该动产。
善意取得的客体是财产，但并非所有的财产都可以适用善意取得。财产的适用范围，不同的国家情况有所不同。从各国实践看，主要有两种划分标准：一是德国、日本等国家。一般根据传统的动产与不动产的划分标准来确定善意取得的适用，即善意取得只适用于动产。而不适用于不动产。二是前苏联等国家，以财产的所有制形式为标准来确定。善意取得只适用于公民所有的财产，国家、集体农庄以及其他合作社组织和社会团体的财产，不适用善意取得。在社会主义市场经济体制下。国家作为民事主体虽有其特殊性。但市场经济是竞争型经济，主体地位平等是其基本要求，民事主体参加民事活动平等地受法律保护，任何一方都不能享有凌驾于其他主体之上的特权。因此以不同所有制形式来划分善意取得的适用范围是不可取的。这一点在国外没有任何异议，如在德国“，因公法产生的物权优先的说法是不成立的，甚至被认为是违宪的。”我国司法实务和民法理论中也均未采用此种划分法，而是依世界大多数国家的通常做法，以动产、不动产的标准来划分的。那么，是否所有的动产都可适用善意取得制度?不动产呢?
一、不动产的善意取得
(一)不动产善意取得的伦理基础――人的互相尊重。各国法律多以一定之人的形象为规范基准。我国现行《民法通则》及《民法典(征求意见稿)》同样系以人为本位。而其伦理基础则在于人的互相尊重。即每个人得要求他人尊重其存在及尊严，而此更须以尊重他人为前提。诚如康德所云“每个人都享有要求其他人尊重自己的权利，而他人也必须相对于任何其他人受到该义务的约束”。人及人的尊严是整个法律秩序的最高准则。人的互相尊重的法律化，是指个人之自由范围及权利的行使应顾及他人或更高的价值利益。正是基于这一伦理规范而产生了信赖保护原则，并以不同的形式表现于民法，如表见、表见法定代表、诚信原则及善意取得等。从而可知，建立不动产善意取得是以人的互相尊重这一伦理基础法律化的必然要求。
(二)不动产善意取得的经济基础――交易安全。随着我国经济体制改革的进一步深化，房地产市场的逐步繁荣以及担保制度融通资金功能的全面发挥，对交易安全的要求也越来越高。如果要求买受人(债权人)在每一交易(设定抵押权)过程中对出让人(抵押人)是否为原权利人进行调查似不可能，即使是可能的话，那征信成本也相当高昂，使得经济发展严重受阻。为此，实有赋予登记推定力公信力。建立善意取得的必要。
二、动产的善意取得
(一)必须是可以自由流通的流通物。善意取得制度设立的目的在于保护交易安全，促进商品流通，其前提是这些财产必须能在市场上自由、不受限制的流通，如转让的财产不能随便流通或者只能在特定人之间流通，则交易行为本身是违法行为，自然谈不上善意取得制度的适用了。法律区分流通物、限制流通物和禁止流通物的目的也在于保护-和促进交易的安全进行，对于明知是限制流通物或者禁止流通物而进行交易的，法律不以保护，法律此处起到的作用在于引导当事人进行合法的交易。
(二)原本是可流通物，但由于查封或者被扣押。能否适用呢?笔者认为可以适用，只要第三人取得时具有善意就可，因为不能因为该物被查封或者被扣押，就由此而认为该物丧失了流通性。进而损害到善意第三人的合法权益。
(三)某些具有重大特殊人身性质或感情价值的财产是否适用?有些学者认为不应该适用。因为在这些财产具有重大特殊人身性质或感情价值，具有不可替代性，除非返还，不能弥补原权利人的损失。笔者并不这么认同，因为对善意第三人来讲，该物也可能对其具有重大特殊人身性质或感情价值，法律出于只保护原权利人的利益的考虑显然在理论上和实践中是站不住脚的，因为法律必须兼顾各方的利益，从而平衡各方的利益。
实际上,2005年7月公布的《物权法(草案)》在第111条中曾将“转让合同有效”一并纳入善意取得构成要件的范畴,但是与《合同法》第51条关于无处分权人处分时合同“效力待定”的一般条款发生了文义上的冲突,引发了学者们就此问题展开的一系列讨论。尽管《物权法》在最终颁行时删除了“转让合同有效”这一要件,但善意取得制度中的合同效力问题并未因立法的回避得以解决,本文拟对《物权法》第106条规定下的“转让合同”效力问题进行分析。
债权形式主义下 “转让合同”效力的分析
依据债权形式主义理论,如果转让行为的当事人在转让行为时欠缺相应的行为能力,或者意思表示存在瑕疵,存在欺诈、胁迫或者发生重大误解的事实,其所订立的转让合同需接受合同法之一般规则的调整,善意取得也因转让行为的效力瑕疵不能自然成立和适用。如在买卖合同中,买受人发现自己被欺诈,但放弃撤销或变更合同的权利时,善意取得制度可以适用,此时的转让合同,首先作为适用善意取得制度的前提,用以满足善意取得制度的基本要件,在善意取得构成以后,基于公示公信原则的适用,转让合同在法律拟制之下变为有权转让合同,从而实现从无权到有权的过渡。
如果买受人未发现自己受欺诈的事实,首先就构成了善意取得,但后来发现被欺诈并基于买卖之瑕疵提出主张,此时转让合同因不符合善意取得制度的基本逻辑要求,善意取得变为自始无效,应恢复原状;若买卖合同的标的物为法律所禁止流通之物,则转让合同本身无效,此时也便不存在对善意取得制度的适用。
物权行为理论下 “转让合同”效力的分析
在债权形式主义模式的逻辑推理之下,存在一个难以解决的问题,即如果所转让的物品存在质量上的严重瑕疵,或者受让人方面迟延给付价金,无权处分人能否获得权利上的救济?区分负担行为和处分行为的物权行为理论此时表现出其在立法技术层面相较其他理论所具备的与生俱来的优越性。
作为物权法上的一项制度,善意取得本身的法律效果仅体现在所有权的取得方面,属于物权合同的组成部分,与成立在前的涉及价金的给付、物的瑕疵担保、风险承担等一系列基础交易关系的可留待《合同法》调整的债权合同有着本质上的区别。在买卖合同符合包括当事人具有相应的民事行为能力、意思表示真实、不违反法律强制性规定和公序良俗等合同生效的各项要件被确定发生法律上效果的时候,我们并不能直接推导出物权合同的生效,这好比一物两卖情形下的解决方案和应对措施,在我国已被大众所普遍接受,《合同法解释(一)》第9条第1款和《物权法》第15条更是将其上升到立法的层面做出了明确的规定,已无异议。同理,基于负担行为提出各种主张,并不以构成处分行为一部分的善意取得为前提。正是基于买卖合同已经生效的前提之下,我们进入处分行为的分析阶段,尽管此时的处分行为属于无权处分,但是依据针对处分行为而适用的公示公信原则,法律通过拟制的方式使处分行为实现了从无权到有权的过渡,善意取得也只得在处分行为阶段实现其在适用的上的可能性。而此时,如果再发现在处分行为成立之前的负担行为存在瑕疵,其合同效力也并不受当事人无处分权的影响,即使出卖人是无权处分,且无论是否构成善意取得,买受人皆可基于买卖提出各种主张,适用不当得利制度加以调整和救济。
解决善意取得中合同效力难题之路径
基于上述,在界定善意取得制度中合同效力问题时我们不难得出,遵循德国和我国台湾地区的现行法律框架,区分处分行为和负担行为,并将善意取得作为处分行为意义上的对无权处分的效力弥补制度,将《物权法》第106条中的“转让”的针对对象界定为物权合同,而非产生债之效果的买卖合同,能够更好得体现民法的精神,其法律技术也存在明显优势。
关键词：赃物；善意取得；善意第三人
一、善意取得的概述
善意取得是民法中一项重要财产制度，是在承认财产所有权静的安全为法律保护财产秩序的基本原则的前提下，在法定场合下以牺牲所有权静的安全为代价来保障财产交易的动的安全的一项制度。在《物权法》出台之前，我国民事立法并没有明确的条文直接规定善意取得，只在《民法通则》第八十九条规定了保护善意受让人的情形。2007年施行的《物权法》第一百零六至一百零八条明确规定善意取得制度的基本规则。
在善意取得制度中，动产被分为占有委托物与占有脱离物。所谓占有委托物是指根据真权利人的意思而丧失占有的物；占有脱离物是指非基于真权利人的意思而丧失占有的物，比如赃物、遗失物、漂流物、埋藏物、隐藏物等。对于占有委托物，原则上适用善意取得；对于占有脱离物，除了货币、无记名有价证券绝对适用善意取得之外，一般不适用善意取得。但是，与《民法通则》相比较，《物权法》对遗失物、埋藏物及隐藏物作出了例外规定。根据《物权法》规定，由于遗失物原则上不适用善意取得，故受让人即使善意且无过失，也不能依照善意取得主张对标的物的所有权，因此，权利人有权向受让人追回遗失物，期限是自知道或者应当知道受让人之日起2年。但是如果受让人是通过拍卖、向有经营资格的经营者购买该遗失物，权利人应当支付受让人所付的费用，方能追回遗失物。埋藏物和隐藏物参照拾得遗失物的规则。也就是说，对于属于占有脱离物的遗失物、埋藏物和隐藏物有条件的适用善意取得，善意受让人通过拍卖或者向具有经验资格的经验者购买此类占有脱离物，权利人可以选择向善意受让人追回标的物，但是必须向善意受让人支付对价。支付对价后，权利人有权依据不当得利或者侵权赔偿规定向无权处分人追偿。权利人也可以选择不向受让人追回标的物，而向无权处分人请求不当得利返还或者侵权损害赔偿。如果获得返还或赔偿，权利人不得再向受让人追回标的物，这就表明受让人可以保有标的物。
二、赃物与遗失物的区别
赃物是占有脱离物的一种，但是赃物与遗失物有着明显的区别。首先，遗失物只能是动产，不可能由不动产构成。但赃物既可以是动产又可以是不动产；其次，虽然遗失物和赃物都是真权利人非出于自己的意思丧失对物的占有，但是前者是因为真权利人的过错所造成，而后者是犯罪行为所导致的；再次，遗失物是处于民法领域。意思自治原则是民法的基本原则，其内涵之一就是法无明文禁止即为自由，只要民事主体的行为不违反法律、行政法规的强制性规定和公序良俗，国家就不得进行干预。赃物主要是在刑事法领域中被涉及，刑法是保护被犯罪行为所侵犯的社会关系，那么在真权利人与善意第三人之间，只有真权利人是被犯罪行为所侵害，因此保护真权利人对物的占有应优先于善意第三人。综上所述，赃物与遗失物如何适用善意取得应当区别对待，不可一视同仁。在市场经济下，绝对贯彻所有权保护原则意味着受让人在交易时需要详尽确实地调查转让人是否为处分权人，尽管如此，受让人还需时刻担心交易物是否被要求返还。这势必会造成交易成本过大，效率低下，最终导致市场经济萎缩。所以，赃物限制性适用善意取得既能保护正常的市场交易，又能在民事法律与刑事法律之间找到平衡；既能保护真权利人的利益，又能够基于公平原则正确对待善意第三人的合法权益。
三、我国现行法律法规中与赃物适用善意取得有关的内容
论文关键词 善意取得 无权处分 转让合同
问题导入：甲将一批货物交由乙运输；乙却擅自将货物卖给不知情的丙。乙、丙约定好货款十天后付，乙当即将货物交付。但在丙仅支付了部分货款时，被甲发现。甲拒绝追认乙的行为，并要求丙返还货物。丙拒绝返还，并且在其检查货物时发现部分货物有瑕疵，要求以违约金充抵部分货款，并以低于约定的价格支付剩余货款。此案如何处理？
在本案中，乙的行为构成无权处分，作为权利人的甲拒绝追认乙的行为，根据《合同法》第51条规定，那么该合同是否就应归于无效呢？如果合同无效，丙因善意取得该货物，但是却不能根据合同要求降低价款，是否对丙不公平？
在《合同法》中第51条中规定为无权处分合同效力待定，在《物权法》中有关善意取得的规定回避了这一问题。但是在实践中，这一问题并不能回避。目前在学界，主要有两种观点：一是认为根据《合同法》第51条，转让合同效力待定；二是主张转让合同有效。
对于第一种观点，善意取得转让合同的出让人，转让标的物的行为是无权处分行为，根据《合同法》第51条，无权处分合同效力待定。但是，如果持该种观点，会有下几个问题：
1.善意取得制度的设立是为了保护交易安全与便捷。将转让合同归为效力待定，如果出现上述问题，善意取得的受让人就无法依据合同向无处分权人主张合同上的权利，对于受让人的保护程度较低。
2.善意取得转让合同无效，不符合我国所采用的物权转让模式——债权形式主义，即债权合意（有效的合同）+登记或交付的法定形式。我国不承认物权行为及其无因性 。若合同无效，而物权转移，便与债权形式主义的转让模式有所矛盾。
对于第二种观点，认为善意取得转让合同有效，便与《合同法》无法协调，就需要《合同法》将第51条删除或者修改。这一观点也会产生以下问题：无权处分合同的效力如何，即无权处分行为是否能使合同无效？
上述观点皆有弊端，但是笔者认为将善意取得的转让合同理解为有效，在整个民法体系理论中解释起来更顺畅，跟能体现善意取得制度设立的目的——保护交易安全与便捷。
笔者以此为出发点，从以下几个方面，对自己所持观点进行阐释：
1.无权处分行为对合同效力的影响。
2.善意取得制度在不同物权转让模式下，对其转让合同效力的理解。
一、无权处分行为对合同效力影响的论证
（一）合同有效的要件
我国对于合同有效的要件没有作出具体规定。根据《合同法》有关规定，易知合同有效内在要件有三个：（1）主体要件符合法律标准，即合同主体具有民事行为能力；（2）双方意思表示真实、自由；（3）不违背法律强制规定。
（二） 无权处分行为对合同效力的影响
从以上的论述中，可以得出无权处分行为影响合同效力所涉及的要件为双方意思表示真实。意思表示真实对合同效力的影响主要体现在：意思表示错误（或者重大误解）、欺诈、真意保留、虚伪表示。这几种情况，合同的效力都不是直接无效。
首先对于意思表示错误（或重大误解）、欺诈，合同当事人中的一人或多人的意思表示并不真实，其表达的利益追求并不是信赖利益，此时法律就要保护信赖利益，即赋予合同当事人自己选择合同效力的权利，如《合同法》第54条。
对于真意保留即单方虚伪表示，其构成要件：（1）有意思表示；（2）表示与内心真意不一致；（3）表意人明知其表示与真意不一致。这种典型的意思表示不真实的合同应该是无效，但是为了保护合同相对人的信赖，原则上合同有效。 在合同相对人不知道对方有真意保留的情形时，其基于信赖对方意思表示而订立合同；为了保护合同相对人的信赖，应否定真意保留人的主观真实，肯定双方达成一致的客观真实，因而合同为有效。当合同相对人明知对方为真意保留，仍签订合同，则说明其信赖的并不是所达成合同的客观真实，那么常规情况下合同应为无效，但是该无效不能对抗善意第三人。
对于通谋虚伪表示形成的合同，存在两个虚假的意思表示。根据《合同法》第52条第一款第三项“以合法形式掩盖非法目的”的合同无效，此时如果虚伪表示形成的合同所掩盖的真实意思并不违法，此法律没有理由一定让其无效。为了保护双方之间的内在信赖与主观真实，可肯定其内在信赖达成的一致，而认定其虚伪表示形成的合同无效。但是若为了保护善意第三人的信赖，应肯定客观上完全不真实的合同有效。这主要是为了兼顾意思自治（意思主义）与交易安全（表示主义），尽量平衡表意人、相对人及第三人的利益关系 。
由以上论述可知，合同的意思表示不真实并不是决定合同效力所必须的要件。合同的效力主要是由合同双方的信赖决定，即使是像重大误解和欺诈导致合同表示不真实，合同的效力仍由合同当事人自己决定。只有为了保护第三人的信赖及交易的安全便捷，合同的效力才会受第三人影响。
无处分权人订立的合同，我国《合同法》规定，经权利人追认或者无处分权人订立合同后取得处分权的，合同有效；在此之前，合同处于效力待定的状态。对无处分权人来说，出卖他人的动产，其出卖的意思是真实的，不真实的是他对动产的处分权，无处分权人有一定程度的真意保留。根据上述论证，合同并不一定无效。对受让人来说，第一，如果其是善意的，此时其承诺也是真实且包含着信赖，信赖源自无处分权人对动产的占有，即使其表征与实质的权利不符，对于信赖该表征的人无影响。法律保护该信赖，双方因信赖达成一致形成的合同应为有效。第二，如果受让方有损害对方的恶意，此时对合同是否有效存在争议。一种观点认为：由于受让人有损害原权利人的恶意，此时双方都违背了合同所含的信赖要求，而且这种违背可能会影响原权利人的利益，这样的合同在原权利人追认之前，应为效力待定合同，将合同是否有效的选择权交给原权利人。“因为对任何双方故意不真实且影响他人的利益的合同，法律不会保护，这是合同的内在信赖规则所要求的，也为民法的诚信原则所要求。” 另一种观点认为：无论善意还是恶意，合同的效力均不受影响。“法律未规定买卖契约之生效须以买受人之善意为要件。然则法律为何未设规定？此乃因为将买卖契约之效力系于买受人之善意恶意，就当事人利益及交易安全而言，均无必要。”
综上，如果当事人是善意的，为了保护这种信赖，合同应有效，而不是效力待定。若当事人恶意，则有两种观点，出现这种观点的差异主要是源自不同的物权转让模式，在下一节会具体论述。
二、不同物权转让模式下，合同效力的选择
这里仅论述债权形式主义与物权形式主义两种物权转让模式。
（一）物权形式主义模式下的无权处分的效力
物权形式主义的模式下，债权行为与物权行为相互独立，物权行为具有无因性。此时，如上一节所论述，将买卖契约之效力系于买受人之善意恶意，就当事人利益及交易安全而言，均无必要，同时法律也未作规定。
从物权转让模式上，是受让人取得权利有两种途径：原权利人追认或者通过善意取得，原权利人追认很好理解，通过善意取得“所谓善意受让动产占有，指善意信赖处分人的处分权，法律为保护此项善意信赖，使无权处分行为发生效力。” “然此并不表示因受让人之善意取得而使处分行为（物权行为）有效，与此情形，物权行为仍属无权处分，惟受让人得依法律规定取得权利而已。” 这里指法律为了保护信赖，而使受让人直接取得权利，并未通过有效的物权行为。处分行为的效力不受善意或恶意的影响，仍然是无权处分。恶意只影响到法律对受让人信赖的保护，不影响债权合意与物权合意。
（二）债权形式主义模式下的无权处分的效力
在债权形式主义下，物权的转让是由有效的合同加法定公示方法。如果受让人为善意时合同有效，加上之后的法定公示方法，物权转移；若受让人恶意时，合同效力待定，由于不承认物权行为的无因性，此时即使有法定公示方法，物权也无法转移，这符合债权形式主义的模式。
（三）善意取得制度在物权形式主义模式下与债权形式主义模式下的应用
关键词：遗失物；善意取得；基本利益
中图分类号：D9
文献标识码：A
doi：10.19311/ki.1672-3198.2016.09.069
对于遗失物，结合学界的主要观点，其构成要件可以概括为以下几点：（1）须为有主物。（2）须占有人丧失占有。即物已不在占有人之管领范围内，区别于一时丧失管领力。（3）须丧失非基于占有人的意思或他人行为。区别于因占有而为的抛弃、让与等行为丧失占有物，以及因他人侵占等行为丧失占有物，这些均不属于遗失物。（4）须无人占有。即遗失物在脱离原占有人与被他人拾得之间有时间间隔，这个期间无人占有。关于善意取得，又称即时取得，是指动产占有人无权处分其占有的动产或登记在其名下的他人的不动产转让给第三人，若第三人在交易时出于善意即取得该财产的所有权，原所有权人不得追夺的法律制度。
根据我国《物权法》第107条规定，所有权人有权在知道或应当知道受让人之日起二年内向受让人请求返还原物，但并未规定二年经过后，所有权的归属。从文义上看，对于拾得人和受让人，原所有权人都有权“请求返还原物”；从《物权法》的体系来看，拾得人应送还权利人或送交有关部门，有关部门如不知道权利人，应招领公告，招领公告之日起六个月内无人认领的，归国家所有。应当可以得出，受让人无法取得遗失物的所有权，也就是其无法通过善意取得来取得物的所有权。
是否采用善意取得制度，关乎所有权与交易安全的价值衡量。支持遗失物能够适用善意取得，最重要的理由是有利于保护交易安全。通说认为，善意取得制度是为了保护善意第三人的利益，是为了维护动态的交易安全。动态的交易安全是指法律保护交易当事人基于交易行为所取得的利益，认为在特定的场合下，牺牲真正的权利人的利益来保护善意无过失交易者的利益，以此维护活泼生动的交易活动秩序，促进民事流转。静态交易安全则是指法律保护权利人占有和所有的财产权益，禁止他人非法占有。动态的交易安全确实能创造更大的社会财富，符合社会效益原则。若让民事主体总需要详细调查交易财产的来源，无疑会滞缓交易进程。因此适用善意取得制度可以鼓励人们拾遗失物，更有利于发挥遗失物的效用。如果允许对遗失物进行善意取得，则会产生以下3种社会效果。
1 影响所有权人的利益
善意取得制度的法律效果是，遗失物若被善意第三人受让，善意人即取得遗失物的所有权，原所有人只能向拾得人或无权处分人请求赔偿。但是当遗失物经过多次流转后，要找到最初的无权处分人却非常困难。而且倘若前手交易人为恶意占有人，那么只要善意第三人受让则所有权发生移转。这在一定程度上鼓励拾得人将所得之物出手，可以再几经转手后便脱离干系。如此对原所有人的保护是更加不利的。即一旦遗失某物，不论遗失人过失与否，其很有可能无法恢复所有权。
2 间接影响交易秩序稳定
在市场经济条件下，通常遗失物交易所占的比例是非常小的。尽管说若对第三人不适用善意取得制度的话，交易主体更需要注意所购之物的权源是否正当，提防权利被追回之危险，不利于交易的便捷稳定，但这也可能为盗赃物的交易带来可乘之机。因为遗失物所占比例小，难以对整个交易秩序的稳定构成威胁，而且交易主体在交易时更谨慎的话，反而会对盗赃物、遗失物等无正当权源的物品的流转起限制作用，有利于减少交易的风险。再者，遗失物不适用善意取得，并非是放弃对交易安全的保护。如果利用其他制度而非牺牲遗失人之所有权的代价也可以促进交易安全的话，亦未尝不可。
3 影响传统社会道德的传承
善意取得制度有利于发挥遗失物的效用，但是却会迎来道德挑战。首先，因遗失物经过多次流转后导致拾得人或无权处分人难以知晓，无权处分行为也难以追责。其次，善意是推定的，只要符合善意取得要件所有权即取得。现今较为认同的说法是善意是不知道也不应当知道让与人无让与权。一般来说，主观状态较难推知，是否符合善意第三人的标准该如何鉴定？尤其是当遗失物对原所有人而言有着巨大的潜在价值或重大的精神价值时，无权处分人因转让该物所得的钱款往往无法弥补遗失人痛失原物的损失。遗失物一旦适用善意取得制度，不但堵死了原所有人回复所有状态的路径，不利于维护社会的正常秩序，同时也鼓励了人们交易遗失物滋长贪小便宜的心理，与“任何人不得以大于自己的权利让与他人”的原则大相径庭。综上所述，遗失物善意取得制度会产生影响所有权人的利益、间接影响交易秩序稳定、影响传统社会道德的传承等不良社会效果，因此我国《物权法》不承认遗失物善意取得有其存在的合理性。
我国物权法对遗失物的相关规定尚有不完备的地方。如何完善相关法规制度，需要在利益衡量中探讨更优制度。在不承认遗失物善意取得的前提下，为了保护拾得人与受让人的利益，可以通过以下方式对我国的遗失物制度进行完善：
3.1 赋予拾得人报酬请求权
我国《物权法》将拾得人置于一个较高的道德标准，使其处于义务远大于权利的地位。如果赋予拾得人一定的报酬请求权，不仅符合平等互利的法律原则，鼓励人们拾遗，而且能更好的保护所有权和交易安全。当然，对拾得人的报酬请求权应该加以限制，如台湾民法第805条之1规定“有下列情形之一者，不得请求前条第二项之报酬：一、在公众得出入之场所或供公众往来之交通设备内，由其管理人或受雇人拾得遗失物。二、拾得人违反通知、报告或交存义务或经查询仍隐匿其拾得之事实。”这些限制都是合理可取的。我国可根据国内的具体情况，设置合理的报酬范围，兼顾立法的简化与当事人的自由空间；同时对负有职责义务或恶意占有的拾得人的报酬请求权设置合理的限制。
3.2 改进对善意第三人之有偿回复制度
《物权法》第107条规定了对善意受让人的有偿回复制度，对于有偿回复发生的场所，我国物权法规定为两种即拍卖和向有经营资格的经营者购得。我国行政机关虽然规定经营者需申请经营许可证，现实中有相当一部分经营者如小商贩没有经营许可证，但在市场交易中有一定的信誉，从这部分经营者中受让遗失物的善意第三人如果按照我国物权法规定是不能享有费用请求权的。这部分的善意受让人是否就不应该保护是值得考虑的问题。尽管遗失物不适用善意取得制度，但为了平衡利益，兼顾善意第三人的利益，对于有偿回复请求权的适用范围应适当扩大，即除了承认通过拍卖或向具有经营资格的经营者购得遗失物可有偿回复，只要在公共市场购得遗失物的善意受让人也可主张有偿回复。
3.3 规定适用善意取得制度的例外情况
当遗失物为金钱、不记名证券时，这类物品与普通物品有较为明显的差异。一是作为一般等价物，金钱间并没有差异，一旦遗失几乎不可能证明某张纸币是自己的，基于其特性应允许适用善意取得制度，以维持正常的经济秩序尤其是金融秩序。不记名证券是不记载所有人姓名，以简单的凭证证明所有权的证券，只要持证券所附的息票，就可以向机构领取股息或利息。其与金钱一样，便于携带且无特征，本身就是财产权利的载体，因此持有人就推定为该证券的所有人。同理，也应该适用善意取得制度。
总之，对于拾得遗失物，如果允许拾得人在一定条件下取得动产的所有权，则可以更好地发挥遗失物的效用并保护占有人的权利，但这对物的所有权人是极不公正的，因此我国并未采用此种制度，并不承认拾得人可以取得物的所有权。那么在这种情形下，如果拾得人将拾得物转让给善意第三人时，拾得物如何归属？笔者认为，对于遗失物不应当适用善意取得制度，因为遗失物善意取得会产生影响所有权人的利益、间接影响交易秩序稳定、影响传统社会道德的传承等不良社会效果。但对于拾得人和受让人的利益也应当进行保护，因此可以通过赋予拾得人报酬请求权、改进对善意第三人之有偿回复制度，甚至规定适用善意取得制度的例外情况的方式来保护拾得人和受让人的利益。
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关键词：善意取得；物权法；不动产
一、善意取得制度的历史沿革及概况
（一）善意取得制度的历史渊源
罗马法时期在《十二表法》中规定了善意受让人得主张时效取得，而且其取得时效期间较短。至日耳曼法时期，出现"以手护手"原则，任意与他人占有者，除得向相对人请求返还外，对于第三人不得追回，惟得对相对人请示损害赔偿。比较两种原则日耳曼法有利于保护交易安全，使交易更加便捷。因此为近代各国民法所继承并加以改造，成为目前通行的善意取得制度。随着世界市场经济的发展制度的不断完善，现代善意取得制度与日耳曼法相去甚远。
（二）国外善意取得制度的立法概况
近现代各国民法典，如《法国民法典》以及英美法系国家的民法都规定了善意取得制度。1804年的《法国民法典》第2279条规定"对于动产，占有具有与权利证书相等的效力"。《美国统一商法典》改变了传统立场，把法律保护的重点转移到了善意买受人的身上。该法第2403条规定："购货人取得让货人所具有的或有权转让的一切所有权，但购买部分财产权的购买人只取得他所购买的那部分所有权。"
（三）善意取得的含义
善意取得又称即使取得，是指无处分权人转让所有权或其他物权给善意第三人时,善意第三人依法律规定取得该标的物的所有权或其他物权,所有权人不得请求善意第三人返还的制度。这一制度的目的在于建立交易秩序，并使之制度化,维护和促进商业信用,从而使交易活跃、商业繁荣,使得一连串的交易得到维护，从总体上看达到了使交易成本最低化的目标。善意取得的性质其实是对占有效力的确认，在善意取得情况下，善意受让人以所有者的意思公开持续地管理其所取得之物，其占有权应受法律保护。
二、我国物权法中的善意取得制度的发展创新
（一）不动产善意取得制度的必要性及其特点
善意取得是适应商品交换的需要而产生的一项法律制度。在市场经济日臻发展完善的社会背景下，不动产的交易将越来越频繁，应给予交易安全和秩序及善意第三人充分保护。我国的市场经济建设刚起步，为保护不动产交易的安全，在立法中确立不动产善意取得制度十分必要。我国善意取得制度的特点：第一，适用于动产和不动产。将善意取得制度适用于不动产交易的领域，可最大限度的保护善意第三人的利益，从而促进社会主义市场经济有序的发展。第二，规定了动产和不动产善意取得的要件。第三，《物权法》从反面规定了不适用善意取得的情况。
（二）不动产善意取得的理论基础
1、物权公示原则
所谓物权公示原则，指的是物权的各种变动必须以一种可以公开的能够表现这种物权变动的方式予以展示，并进而决定物权的变动效力的原则。物权公示的效力有：（1）物权转让效力。在依法律行为发生的物权变动中，即不登记物权变动不生效，物权公示对物权变动起决定性作用。（2）权利正确性推定效力。法律以登记的权利人为正确的权利人，以登记的权利为正确的权利。（3）善意取得效力。不动产登记是以国家信誉作担保，第三人因信赖登记而能发生不动产物权的善意取得。
2、不动产登记的公信力
所谓公信力，即法律对第三人依据不动产登记簿的记载所表述的不动产物权的内容而取得的该项权利予以强制保护，使其免受任何人追夺的强制力。不动产善意取得制度是借助登记的公信力原则来实现维护交易安全的目的的。
（三）不动产善意取得适用的几种情形
1、瑕疵登记
（1）登记机关的错误登记。于不动产登记簿上记载的物权并非真实的物权人。如误将甲登记为乙。
（2）当事人隐瞒实情。如本是不动产的所有权人，但其不愿用自己的名义办理所有权登记，与自己的朋友乙约定，而将房屋所有权登记为乙，此种约定非赠与或放弃所有权的意思表示。共有房屋，由于某种原因只登记为一个人所有或谎称其已征得其他共有人同意，或受让人有可能对出让人的行为合理理解为全体共有人同意出让而发生善意取得问题。
（3）当事人非真实意思表示。物权人将物权转让给他人，但由于存在胁迫、欺诈等为法律所禁止的意思表示瑕疵，而导致当事人进行物权变动的意思表示丧失物权法上的效力，就应消除物权变动的后果，进行更正登记，恢复原物权人所应有的法律地位，但在更正登记之前，原登记对善意第三人仍具有公信力。
2、登记部门的违法行为
由于登记部门的单方或与当事人一方串通而侵害其他权利人的权益而故意将原登记没有错误的不动产非法地转让给第三人。这种情况应当由登记部门承担责任，但对善意第三人应当保护其所有权。 对于不动产虽转移占有，但没有办理产权变更登记的，不能以占有作为其公信力的标志。
（四）不动产善意取得的法律后果
1、让与人与受让人之间发生实质的不动产转移
受让人取得让与人通过交易转让的不动产的所有权。让与人和受让人应履行所有权转移的权利和义务。受让人应支付价款，让与人应协助将交易财产的所有权移转于受让人并办理不动产产权过户登记手续。让与人不得再依自己无处分权或依所有权人追索或索赔，而请求受让人返还财产。
2、原所有人与受让人不存在法律上的纠纷
不动产善意取得一旦具备前述的构成要件，受让人即取得不动产所有权受让人因基于法律规定而取得他人不动产所有权的，因此也不构成侵权行为，故原所有权不得向善意受让人主张所有物追还请求权或不当得利返还请求权。
3、原所有权人与让与人构成债权纠纷
由于原权利人因善意取得使其标的物的所有权发生消灭，而又不能请求受让人返还财产，法律上对原权利人提供了一种债权上的救济，即权利人可以基于债权上的请求权要求转让人承担合同责任、侵权责任或不当得利的返还责任。
三、不动产善意取得制度存在的缺陷
1、夫妻共同财产处分问题
按照该条的规定，如婚姻关系存续期间，配偶之一方未经对方同意，处分了不动产或者是大宗的动产，有可能出现处分有效的法律后果。这样，侵害对方利益就难以得到法律的保护。 比如，夫妻共同买房，但是产证是丈夫的名字，丈夫瞒着妻子把房子卖给了别人。别人如果确实不知道这是夫妻共同财产，且支付了合理的房款，就可认为是善意取得。
2、对非法财产的追缴问题
如果非法财产已经被第三人"善意取得"，则不得追缴；只有在第三人是"恶意取得"时，才可以追缴。比如，被不法分子通过贪污、挪用、侵占等手段而非法占有的财产，一旦进入市场流通领域，被第三人善意取得，则司法机关在办理该类案件时，就不能再像以前那样一律追缴，而应区别对待，但对于已经被第三人善意取得的，则不得向第三人追缴该非法财产自身，只能向不法分子追缴转让该非法财产所得的价款。
3、不动产善意取得制度的实践操作
第一，第三人在交易时是否已经知道转让人为无权处分人，如果第三人明知道或者应当知道转让人对交易的财产不具有处分权，不能认定其为善意。
第二，要考虑转让的价格。人民法院应以交易当地一般经营者的判断并参考交易当时交易地的物价部门指导价综合考虑确认。第三，受让人取得财产是法律允许流通的。因此受让人取得的财产必须是通过有偿的法律行为来实现。
四、结语
物权法实施后不动产善意取得制度带来的问题，必然会给当事人带来较大的风险。因此建议在立法上对此作出防范性的规定。善意取得制度具有"双面刃"的构造，如过于注重保护第三人的利益，就可能使得真实权利人得不到保障，执法过程中应平衡真实权利人和第三人的利益。
参考文献：
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度限制物权的追及力，以保护交易安全。我国民事法律中对善意取得制度规定得较为简单，只在最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》（试行）第八十九条关于共同共有的规定中指出：“在共同关系存续期间，第三人善意有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益。对其他共有人的损失，由擅自处分共同共有财产的人赔偿。”在司法实践中，适用善意取得制度时，一般认为善意第三人取得的财产必须是依所有人的意思脱离所有人占有的财产，依此条件，善意取得制度只能适用这样一种财产流转关系：所有人依自己的意思，比如无效买卖、出租、出借、保管、寄存等合同，而将财产交与第二人占有时，第二人再非法将财产转让与善意的第三人。如果去产脱离所有人不是基于所有人的意思，而是出于被盗、被抢或者其他原因，则不能适用善意取得制度。
由此看来，我国法律对赃物不适用善意取得制度。我国法律严格禁止销售和购买赃物，即使买受人购买赃物时出于善意也不能取得对该物的所有权。所以，如果所有人因被盗、被抢而丧失对其财产的占有之后，不论该财产几经转手，所有人都有权请求最后占有人返还原物。如果最后占有人有偿取得了该财产，原所有人在取回该物时，应该补偿占有人的损失。这种规定在很长一段时期内是符合我国国情的，它有利于维护社会治安，打击犯罪，保护被害人的合法权益。但是随着社会交换的频繁，这种规定越来越不适应社会发展的要求，因为：
第一，对赃物不适用善意取得制度，只是片面地保护财产的静态安全。保护善意第三人的利益与保护原所有人的利益是同样重要和必要的。人们在商品交易过程中，不可能去查实交易物品是否属于赃物，且有时该财产经多次转让，涉及众多经济关系，返还难度较大，或者该财产为易耗物，或者该财产成为善意第三人使用过程中的一部分，如果返还，将严重影响其他部分的使用价值。在这种情况下，对受让人善意也就是不明知而购买的赃物，应适用善意取得制度。
第二，对于被盗、被抢的财物善意第三人不明知而购买构成善意取得时，被害人的损失应由罪犯予以赔偿。因为这是由罪犯的犯罪行为造成的，可以通过提起附带民事诉讼保护被害人合法权益。除非在善意第三人同意的前提下向其补偿买赃而支付的代价可以返还，否则不得请求善意第三人返还原物。
第三，“两高一部”，国家工商行政管理局《关于依法查处盗窃、抢劫机动车案件的规定》第十二条：对明知是赃车而购买的，应将车辆无偿追缴，对违反国家规定购买车辆，经查证是赃车的，公安机关可以根据《刑事诉讼法》第一百一十条和一百一十四条规定进行追缴和扣押。对不明知是赃车而购买的，结案后予以退还买主。这里的规定与传统的善意取得制度是不同的，它是今后司法机关办理该类案件的依据。它虽然只是规定了对不明知是赃车而购买的适用善意取得制度，但它突破了善意取得制度理论和实践的禁区，随着实践的发展，我们最终会认可不明知而买赃应适用善意取得制度。
摘要：《物权法》第106 规定，确立了我国不动产善意取得制度。不动产善意取得制度的理论基础应是物权的公示和公信原则，其价值是通过牺牲静态安全，来维护交易安全和社会秩序，确保不动产登记的公信力，保护善意人利益。本文认为不动产善意取得的构成要件应有所完善，在其债权法律效果上，因错误登记致使权利人利益遭受损害时，登记机关应承担赔偿责任。
关键词：不动产善意取得；构成要件；理论基础；价值；法律效果
善意取得制度，是指无处分权的动产占有人让与动产所有权或者其他物权，若受让人占有时出于善意，则依法即时取得动产之所有权或其他物权。传统上善意取得制度只适用于动产，多数国家的民事立法都确认了动产善意取得制度。但是，一些国家和地区的立法突破了这一限制，使善意取得制度也适用于不动产：《德国民法典》规定了土地权利的善意取得，瑞士和我国台湾地区立法也确立了不动产善意取得制度。我国《物权法》是继《瑞士民法典》肯定不动产善意取得制度后完整确立这一制度的立法。
一、不动产善意取得的理论基础和现实基础
（一）不动产善意取得的理论基础
不动产善意取得的理论基础依我看来应是物权的公示和公信原则。物权的公示原则含义是物权的产生、变更、消灭，必须以一定的可以从外部查知的方式表现出开。物权的公信原则含义是物权的变动以登记或者交付为公示方法，当事人如果信赖这种公示而为一定的行为，即使登记或者交付所表现的物权状态与真实的物权状态不相符合，也不能影响物权变动的效力。按照这两个原则，物权的正确性是通过法律认可的形式反映出来的，即不动产登记簿上记载的不动产物权和动产交付占有的事实的物权就是正确的物权，这也就是物权的公示力。那么物权的公示何以导致物权的公信呢？其实质在于法律以盖然性的推定方式来判断物权的正确性，而不是从客观真实的角度来界定。善意取得制度是以忽视和牺牲占有与所有权分离、登记权利人与真实权利人分离、所有人可能遭受不当利益为代价的。公信原则的确立不仅仅是对受让人与原所有人间个别利益的单纯比较，而是超越了个别利益层次上的思考，关系并体现出社会全体对交易安全的需要。公信力和公示力是不动产登记的本质效力，为了保护第三人的利益，只要不动产一经登记，便被赋予了绝对真实之公信力，至于物权所显示的内容是否与真实状况相符在所不问。在我国，不动产物权的公示方法是登记制度，具有较强的公信力，依法登记的不动产所有权受法律保护，即使登记的内容与真实的权利不符，亦视为登记内容正确。
（二）不动产善意取得的现实基础
善意取得是适应商品交换的需要而产生的一项法律制度，善意取得制度是通过限制财产所有权人的追及权和一定程度上牺牲所有人的利益来实现维护商品交换的安全和良好社会秩序的目的，在现实实践中，不动产交易也会因登记错误、疏漏等原因发生无权处分问题。如果宣告任何无权处分行为无效，要求善意受让人向真正权利人返还财产，将使交易的当事人因返还财产、恢复原状而支付交易费用，从而导致社会资源的浪费。从现代商品流通特点看，当无权处分人处分他人财产以后，标的物可能在多个当事人之间转让易手，有的时间已经久远，有的当事人多次变换，从事交换的当事人往往很难知道对方是否有权处分财产，也无法对市场上出售的商品逐一查清，证据也难以搜集。因此如果不保护善意买受人的利益，而允许原所有权人向现在的占有人追夺原物，势必会现有秩序，使大量的人力、物力陷入无休止的举证之中，浪费有限的司法资源，不能得到有效的利用，当事人也会陷入诉累。因此，在一个以交易维系的社会里，法律应牺牲静态安全，来维护交易安全和社会秩序，保护善意第三人利益也应成为市场经济社会物权变动时遵循的一般原则。
二、我国不动产善意取得的构成要件的完善
（一）如何界定受让人主观上是否存在“善意
受让人受让不动产时须为善意是适用不动产善意取得的必备条件。关于善意的含义，在现代民法中有“积极观念说”与“消极观念说”两种学说，前者指受让必须有将让与人视为所有权人的观点，后者要求受让人不知或不应知受让人为无处分权人即可。???世界上大多数国家采用消极观念说。我认为，《物权法》第106 条中“善意”，可以理解为受让人非基于故意和重大过失，而对转让人无处分权的情形不知情，即只要受让人不知或不应知让与人为无权处分人，且受让人的不知或不应知不是出于故意或重大过失，并且尽了一个正常登记簿查阅人的注意义务后仍不知晓，即可以推定其主观上是处于善意。对于善意以何人、何时为标准，我认为，以本人为受让人者，以本人为善意判断标准; 以人代为受让者，以人为判断标准。在善意的时间判断上，应以登记申请时为判断时点，只要受让人提出登记申请时为善意即可。鉴于此，关于“善意”的具体判断有待在今后的立法中加以确定。
（二）无权处分内涵的界定
我国《物权法》第106 规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外”。 根据该规定，“无权处分”是善意取得制度适用的前提。尽管该条中没有明确将“无权处分”作为善意取得的构成要件列举出来，但由于该条将其作为前提条件，所以，从体系解释的角度来看，“无权处分”是善意取得的构成要件之一。不动产善意取得和动产善意取得的重要区别就表现在“无权处分”的内涵不同。对于动产而言，其无权处分的认定比较容易，就是没有处分权的处分行为，而对于不动产而言，无权处分的认定，则不仅仅包括没有处分权而处分财产，还要扩大到明知登记错误而处分财产，因为不动产的善意取得主要针对登记错误的情形，登记权利人虽然记载在处分人的名下，但是，他明知该登记错误的存在，而仍然予以处分。从登记权利人的处分行为而言，他已经意识到自己的行为构成无权处分行为。
《物权法》第106 条将善意取得制度统一适用于动产和不动产，掩盖了二者在认定无权处分方面的差异。所以，在登记错误的情况下，处分他人的财产也构成无权处分。
三、不动产善意取得的法律效果
(一) 物权上的法律效果
适用不动产善意取得制度最重要的法律后果之一是所有权的转移，不动产善意取得要件一旦具备，不动产受让人便取得了标的物的所有权，原所有权人则丧失其所有权，即受让人与原所有人之间发生了物权变动。不动产善意取得系直接基于法律规定，故为原始取得，善意受让而取得不动产所有权属终局确定，故善意受让人已有权再将其取得的不动产所有权作出处分。
(二)债权上的法律效果
1.让与人与受让人
让与人与受让人间的法律效果在债权关系上的体现是：当原因行为无效或被撤销等情况时，让与人可依不当得利规定，向受让人请求返还其受让之不动产，受让人不能借口善意取得而拒绝。
2.原所有权人与让与人
根据《物权法》106条的规定，受让人依照善意取得获得不动产所有权的，原所有权人有权向无处分权人(让与人)请求赔偿损失。向无权处分人“请求赔偿损失”这一请求权属于债权性质的权利，且该请求权不以无权处分人有过失为要件。
3.原所有权人与受让人
《物权法》106条的规定，受让人依照善意取得获得不动产所有权的，原所有权人仅有权向无处分全人请求赔偿损失。根据该条文的反对解释，原权利人无权对善意受让人请求赔偿损失。受让人取得之物权，因系法律基于保护交易安全之需要而使受让人终局地保有其所取得之物权，受让人系基于法律规定取得标的所有权，不构成不当得利，真正权利人不得依不当得利之规定请求返还所受之利益。
4.原所有权人与登记机关
《物权法》第10 条规定，“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”但目前我国缺乏统一登记机关，这必将使得不动产的登记与法律的实质性要求存在差距。在现实中也不可避免地会出现登记错误。由于登记簿系由登记机关制作，不动产登记簿在登记机关的控制之中，登记行为是一种行政行为，国家登记机关对申请登记的不动产应负实质审查的义务。所以当因登记机关的过错致不动产登记发生错误，且因该错误登记致当事人或利害关系人遭受损害时，登记机关应当依照国家赔偿法和物权法的相应规定承担赔偿责任。
四、物权法不动产善意取得制度的价值
（一）有利于维护不动产登记的公信力
当无权处分人处分不动产时，若受让人是善意且已办理权利登记，这时基于不动产登记的公信力，应该对该行为加以保护。若不承认不动产善意取得制度，在这种情况下，善意的受让人的权益就得不到有效的保护，不动产登记的公信力也就得不到维护。
（二）有利于保护交易安全
在交易频繁的市场经济条件下，受让人无从了解出让人对其所出让的不动产是否真正享有处分权，若不确立不动产善意取得制度，受让人基于善意取得财产，却要因出让人无处分权而返还财产，使已成立生效的财产转移关系归于无效，受让人通过交易取得的不动产被法律所否定，这势必会造成交易主体在将来的生产和交换的担忧，不利于保护交易的安全，不利于商品交换秩序的稳定和市场经济的有序发展。构建不动产善意取得制度，交易者就不会对交易的安全担忧，符合社会效益原则。
（三）对司法实践有着重要的作用
确立不动产物权的善意取得制度对指导人民法院审判实践有着极其重要的意义。因为现实中的民事纠纷经常涉及不动产交易的善意取得，但由于我国之前匮于此项制度而很难得到解决。因此，此项制度的建立必将指导人民法院的审判，也有利于真正解决纠纷，体现法律保护的原本意义。
参考文献：
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[2]彭信戈.《论不动产之善意取得》.《苏州教育学院学报》2007年第4期；
[3]王利明.《不动产善意取得的构成要件研究》.《政治与法律》2008年第10期；
[4]孙燕、杨磊杰.《浅论不动产的善意取得》.《法制与经济》2009年3月。
注释：
关键词 善意取得制度 专利登记制度 专利审查制度
中图分类号：D923 文献标识码：A
0前言
善意取得制度是民法上重要的物权制度，它保障了民事活动中交易第三人的安全，同样由于市场发展的多样化，专利权的转让和许可也越来越多，但民法中并没有把知识产权作为善意取得的对象，因此能否在专利权中引入善意取得制度引起学界较大的争议。
1善意取得制度概述
善意取得是指无权处分人将动产或者不动产以合理的价格转让给善意第三人，并且己经依法进行公示，善意第三人通常可以取得标的物的所有权，原权利人不得请求该善意第三人返还原物。《物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定”。因此，善意取得制度的适用包括处分人为无权处分、受让人为善意、交易行为并支付对价、进行了公示、适用于动产或不动产这五个要件。
2对专利权适用善意取得制度的问题及完善
知识产权作为民法的重要组成部分，专利权也因而具有适用善意取得制度的理论基础和现实可能性，但是由于专利权具有无形性，它和传统物权有着天然的分野，在适用善意取得制度时也必须考虑到＠权自身的属性。同时，由于我国目前对专利权转让和许可的规定不一致，专利审查机制存在缺陷，在适用善意取得制度时存在现实性的问题，需要针对专利权的特点加以完善。
2.1专利权适用善意取得制度存在的问题
（1）专利登记制度存在漏洞。正如前文所述我国对专利许可实行备案式登记，备案制度使得社会公众并不知晓基于该专利权之上的发明创造的真正状态，导致在现实生活中存在大量权利冲突，这种根本的不确定性将使专利权在一定范围内丧失权利的外观，没有适用善意取得制度的可能性。
（2）专利审查机制只是形式审查。从专利权的授权程序看，专利申请提交后，专利局的审查员在审查过程中并不会对请求书中填写的申请人作资格审查，导致真正权利人对于无申请权人提交的专利申请往往不知情。但是，善意取得制度适用的前提是具备良好的权利外观，这是以公示公信原则为前提的，专利局对权利人不做实质审查，往往缺乏一定的公信力。
2.2专利权适用善意取得制度的完善
（1）完善专利权登记制度。在民法上，合同登记主要审查合同当事人主体是否适格、是否具备法律规定的特殊条件、合同内容是否合法等。其具体目的在于保护交易安全以保护及当事各方利益，方便公众查阅，减少权利冲突。此外，登记的合同还具有证据效力，权利登记目的在于使有效合同履行所产生的权利得丧、变更情况进行公示。而知识产权的天然属性和社会属性决定了对其保护的条件是实行知识产权法定，知识产品的财产属性需要法律赋予，所以其确权和变动同样需要法定的、严格的登记程序。对于专利权来说，专利登记制度，尤其是专利许可的备案登记来说，我国相关法律对备案的法律效力没有规定，专利许可合同备案与否并不影响合同效力，也不影响专利权的有效性和受到的保护。因此，专利权如果要完全适用善意取得制度，需要完善专利许可合同中的登记制度，即把登记作为专利许可合同权利变动公示的最佳选择。
（2）健全专利审查机制。无权处分与善意受让并存的一个重要前提是：公示应具有高度的公信力，但公示偶尔也会发生错误。这就需要保证专利局对专利申请人、专利权处分人进行一定的实质审查，即对他们进行资格审查，确保专利申请人、专利权处分人身份上的真实性，这是善意取得制度的公信力的要求，只有保持登记的高度一致性，适用善意取得制度才能充分保护真正权利人的利益，而不是滥用该制度，使真正权利人所享有的静态物的所有权遭受无权处分人和受让人交易活动的无端影响，这也违背善意取得制度适用的初衷，即维护动态的交易安全与静态的物的所有权的平衡。同时，健全专利审查机制的另一个重要方面是提高专利审查人员的专业性，保护真正权利人的利益。在保证高度公示信赖基础上，专利权登记出现瑕疵，为善意取得制度的适用提供了事实基础。
3结语
专利权适用善意取得要件既要满足传统民法领域善意取得制度的一般性规则，又要符合知识产权的基本特征，唯有如此，专利权的善意取得制度才能保障权利人的合法利益，又能保障交易安全，维护社会公众的利益。虽然目前没有相关法律明文规定专利权适用善意取得制度的规定，但是在逐渐频繁的商事活动中，对知识产权的交易的客观需求必然要对这一制度作出更为明确的规定。
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不动产能否适用善意取得制度
肖文
一、 简要案情
被告张某与第三人陈某是夫妻关系，第三人长期在外工作，且不常回家。被告的祖遗房屋被拆迁，被告拿到拆迁款后又添加一些钱购得市区某地70平方米的房屋一套。两年后，被告找到某中介公司要求出售该房。原告李某欲买房，也在该中介登记。经中介撮合，双方以10万元价格成交。之后，中介公司要求被告出具相关手续，被告即到某街道办事处开出了“其丈夫已经死亡，且己未再婚”的证明。后中介带双方到房产管理部门办理了房屋转让登记手续，原告领取了房屋产权证。原告随后对该房屋进行了装修并入住至今。后第三人发现该房屋被卖，即找到房屋管理部门，称其妻隐瞒事实，谎称自己死亡，要求撤销原告的房屋产权证。房屋管理部门根据第三人的请求和出具的相关证据，撤销了原告的产权证，并通知原告恢复了被告的产权证。现原告以张某为被告，以陈某为第三人诉至法院，要求确认其房屋买卖合同有效，保护他的合法权益。
在《物权法》颁布之前，立法上没有明确规定，学界争论颇大，主流观点是持否定态度的。此种立法及理论上的不明导致了审判实践上的混乱。新颁布施行的《中华人民共和国物权法》可以说是我国民法体系中一部里程碑式的法律，在这部法律中确立了许多新的重要民事法律制度，不动产物权的善意取得制度就是其中一项重要制度。《物权法》第106条规定：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应该登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。以上案例中涉及的问题用《物权法》的该归定来解决就不会存在任何争议了。案中的原告受让不动产房屋主观上是善意，即他有理由信赖第三人有权处分该房屋，并以合理的价格转让，且办理了房屋转让登记，他就取得了该房屋的所有权。案中第三人陈某的损失有权向本案中的被告张某追偿。
二、不动产善意取得的概念性界定
传统的善意取得概念，将标的物限定为动产，一般表述为：无权处分他人动产的占有人，在不法将动产转让给第三人以后，如果受让人在取得该动产时出于善意，就可依法取得对该动产的所有权，受让人在取得动产的所有权以后，原所有人不得要求受让人返还财产，而只能请求转让人（占有人）赔偿损失。
本文描述的不动产善意取得，是将善意取得的标的扩张到不动产领域，包括诸如船舶、车辆、飞行器等以登记为公示方式的特殊动产。但此处的不动产不包括未经登记的不动产。我国因国情所限，尚未建立起健全的不动产登记体系。
综上，我将不动产善意取得界定为：第三人出于善意信赖不动产（包括以登记为公示方式的特殊动产）登记簿的登记，而与登记记载的权利人发生交易，并且该转让的不动产已经登记于该第三人名下，此时，若登记记载的权利人与真正权利人不符，善意第三人也即时取得不动产所有权，而不受真正权利人追夺，真正权利人只能请求登记记载的权利人或有过错的登记机关赔偿损失。
三、对不动产善意取得的态度及其评析
我国现行法律体系对不动产登记采用了登记生效主义的体例。在房屋产权变动方面，《城市房地产管理法》第60条规定：“非经登记，土地和房屋不发生物权设立、变更、移转和消灭的法律效力”。《土地登记规则》第25条规定：“不经变更登记的土地使用权、所有权及他项权利的转移，属于非法转让，不具有法律效力。”建设部《城市房屋产权产籍管理暂行办法》第18条规定：“凡未按照本办法申请并办理房屋产权登记的，其房屋产权的取得、转移、变更和他项权利的设定，均为无效。”20__年6月1日起施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案的运用法律若干问题的解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担……”，该条并没有改变登记作为不动产物权产生，变更的生效要件的立场，只是针对我国缺乏健全规范的登记制度的现状，明确责任、风险承担的做法。至于我国目前的登记机关是实行形式审查还是实质审查，尚存争议。但主流观点认为我国宜采用实质审查主义。根据对我国现行登记制度的分析，我们可以清楚地看到，在我国现行的登记制度下，登记应具有公信力，从而，善意取得制度有适用于不动产的空间。
四、《物权法》颁布前善意取得的法律状况
《物权法》之前我国立法上没有明文规定不动产的善意取得问题，但现行法中有一条明显涉及该问题，这就是《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第89条的规定：“共同共有人对只有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”对该条司法解释，学者有三种看法：第一种看法认为，本条司法解释确立了我国的善意取得制度，在司法实务中依照这一司法解释，全面适用善意取得原则；第二种看法认为，本条司法解释明文限制在共同共有财产交易的场合，才适用善意取得制度，在更广阔的一般财产的交易场合，则排除在外，因而，确立中国完整的善意取得制度，路途尚远；第三种看法从该司法解释演变生成的历程出发，认为，本条司法解释规定对共同共有财产可以适用善意取得制度，其实仍然是指共同共有的不动产，主要是指共同共有的房屋。笔者赞成第三种观点，因为它综合运用了语法解释，系统解释、历史解释、字面解释的方法对该条文字进行理解，由此可见，我国只是部分承认了不动产的善意取得制度，对于共同共有不动产以外的因登记瑕疵而产生的不动产善意取得制度未作规定。同时，我们还要看到，这种司法解释对不动产善意取得的承认从效力上，明确 性上，可操作性上都是不够的。因此，尽管该司法解释早在1988年就通过了，但在实践中遇到此类案件时，不同法院仍有不同的理解，从而产生不同的判决。比如，有这样一个案子：孙某与丁某系夫妻关系，共同经营拉达轿车一辆，因家庭矛盾，夫妻发生纠纷，妻丁某于92年2月14日，在未与其夫孙某协商的情况下，以8万元价格把轿车卖给了李某甲，并于当天到市交通部门，谎称其夫孙某外出办事，办理了车辆过户手续，把车籍转到李某甲名下，但双方未交车交款。后丁某觉得8万元价格低，又于2月22日将车以8万4千元的价格卖给李某乙，当日李某乙向丁某付清了车款，丁某将车交给了李某乙，但未办理车籍过户手续。次日，原告孙某发觉此事，立即将行车证扣留并至法院，请求法院对擅自出卖的轿车确权。经法院查明：轿车系孙某、丁某的夫妻共有财产，丁某未与夫协商擅自处分该共有财产。但李某甲、李某乙二人对丁某的擅自处分行为皆不知情，属善意。法院根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条、第六十一条、第七十八条及有关法律规定，判决如下：一、丁某与李某甲间的买卖无效；二、轿车归原告孙某和丁某共有；三、丁某与李某乙间的买卖无效，丁某返还给李某乙车款，并赔偿占有此款期间的利息151.20元；四、发生纠纷期间的汽车经营损失，由被告丁某承担。在本案中，法院就没有适用该司法解释来保护善意第三人对轿车的所有权。
五、对不动产善意取得制度的态度及其评析
肯定说中具代表性的观点有如下几种。认为：“既然不动产交易也会因登记错误、疏漏，未登记等原因发生无权处分问题，如果不动产交易中第三人取得不动产时出于善意，则从保护善意第三人，维护交易秩序的目的出发，应当允许第三人获得不动产的所有权”。这就是从登记瑕疵的不可避免性和维护交易安全的角度出发论证不动产善意取得的必要性。另有学者从善意取得制度的理论基础及现行登记效力制度出发进行论证。例如，认为不动产善意取得的理论基础是占有、登记；其制度基础是登记生效主义，赋予登记以公信力。还有观点认为，不动产善意取得的伦理基础是人的互相尊重，不动产善意取得的经济基础是交易安全；不动产善意取得的理论基础是登记公示推定力与公信力。还有从维护不动产登记的公信力，保障不动产交易安全与便捷，稳定社会经济秩序，构建完善的善意取得制度角度论证了建立不动产善意取得制度的必要性。总体而言，持肯定说的学者分别从不同角度论证了善意取得制度应可以适用不动产领域，虽然论证得不是很全面，但仍具有一定的启发性。
否定说分为两种观点。第一种观点认为不动产登记具有公信力，通过公信原则对不动产交易安全给予保护便已足够，不必另设不动产善意取得制度。这就涉及到登记公信力和善意取得制度的关系问题。所谓物权登记的公信力是指：物权登记机关在其物权登记簿上所作的各种登记，具有使社会公众相信其正确，全面的效力。以上那种将登记的公信力和善意取得制度相分离的观点是错误的。通过公信原则保护善意第三人的利益不符合物权法定原则。根据这一原则，不仅物权的种类、内容不得任意创设，就是物权的取得方式亦应符合法律规定，否则不予承认。而物权取得方式，根据各国法律规定，只有原始取得（如添附）与继受取得（如买卖），却并没有公信原则可作为物权取得方式的。因此，公信力作为一项制度，欲使受让人取得受让物权，非善意取得制度不可。综上，登记公信原则与善意取得制度的关系应表述为：公信力是善意取得制度的法律基础，善意取得制度是公信力的结果与表现，基于动产占有的公信力推导出了动产的善意取得，基于不动产登记的公信力演绎出了不动产的善意取得。
否定说的第二种观点认为，当代不动产普遍建立了不动产登记制度，由于不动产登记薄的普通公开性，任何人均不得宣告自己不知道登记的内容，这样，主观意义的善意已经不再有可能得到确认。这种观点是值得商榷的。首先，它没有认识到登记瑕疵的不可避免性。尽管在承认登记公信力的国家，登记实行实质审查，但由于各方面原因，并不能使登记恒为准确。其次，该观点隐含着这样一个理念，即公示公信原则的标准为客观标准，而善意取得的标准为主观标准，而在不动产领域，只有推定的客观善意，而无主观标准，因此，无法适用善意取得制度。那么，何为主观意义的善意，何为客观意义的善意，该观点中并未解释清楚。所以，否定不动产善意取得制度的观点是值得商榷的。
六、结束语
