时间：2022-10-16 08:42:56
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇物业培训方案，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
1、公司新接管的物业两年内达到省级“城市物业管理优秀大厦”标准和“省级文明大厦”的标准。
2、管辖区内无重大安全责任事故，区内治安案件年发率占总人口的0.2%，无重大火灾、刑事和交事故。
3、业主对大厦内物业管理服务满意率达95%以上有效投诉处理率100%。
4、房屋及公共设施完好率达98%。
5、大厦内卫生、消杀、环境绿化达市级精品工程标准。
6、员工上岗前培训合格率达100%。
二、员工行为规范。
（一）员工守则。
1、遵守国家政策法令、法规、遵守长春市民行为道德规范，遵守本公司规章制度。
2、人事部门要求如实填写各类表格，提供有效证件，不得有隐瞒或假造。
3、按照本公司《培训制度》的要求接受业务指导、各类培训及考核。
4、服从领导、听从指挥、团结同事、互帮互助，按时按质完成各项工作任务。
5、严格遵守劳动纪律，按质量标准要求开展工作，作业场所禁止无关人员逗留。
6、讲究社会公德和职业道德，严守公司机密，廉洁奉公，维护集体利益和公司声誉。
7、爱护公物及公用设施，自觉维护和保持环境卫生。
8、勤俭办公，节约用水、用电，杜绝一切浪费现象。
9、衣容整洁，精神饱满、待人热情，文明用语。
10、关心企业，主动提出合理化建议，发扬企业精神，为企业作贡献。
（二）工作态度。
1、服从领导，不折不扣地服从上级的工作安排及工作调配。
2、严于职守，坚守本职岗位，不得擅自离岗、窜岗或睡岗。
3、正直诚实，对上级领导、同事和客户要以诚相待，不得阳奉阴违。
4、团结协作，各部门之间、员工之间要互相配合，同心协力的解决困难。
5、勤勉高效，发扬勤奋踏实的精神，优质高效地完成所担负的工作。
（三）服务态度。
1、礼貌。这是员工对客户和同事最基本的态度，在任何时刻均使用礼貌用语，“请”字当头、“谢”字不离口。 2、乐观——以乐观的态度接待客户。
3、友善。“微笑”是体现友善最适当的表达方式，因此应以微笑来迎接客户及与同事相处。
4、热情。尽可能为同事和客户提供方便，热情服务。
5、耐心。对客户的要求应认真、耐心地聆听，并尽量在不违背本公司规定的前提下办理。
6、平等。视同仁地对待所有客户，不应有贫富之分，厚此薄彼。
小区是指在城市一定区域内、具有相对独立居住环境的大片居民住宅，同时是配有成套的生活服务设施，如商业网点、学校(幼儿园)等。以下是小编为大家精心准备的小区保安整改活动方案3篇，仅供大家查阅。
小区保安整改活动方案1
一、工作目标
1.认真学习领会和全面贯彻落实公司经营工作的一系列指示精神和决策部署，完成各项工作任务，完成公司确定的指标。
2.完善部门工作，培养一支纪律严明、训练有素、热情服务、文明执勤、作风顽强、保障有力的保安队伍。
3.做好与公司全体部门在各项工作的沟通、协调、协助工作。
4.抓好公司保安队伍建设，做好招聘、培训、训练工作;形成良好的从招聘、吸收人才----培训人才----培养人才----留住人才的良性循环机制。
二、主要工作计划措施
(一)保安部结合公司实际情况做好20--年安全保卫工作。
1.各服务处正确处理好与小区业主、租户之间的关系。
2.严格控制出入各小区的人员与车辆，杜绝无关人员、车辆进入小区;维护小区的安全，创造舒适、放心的居住和办公环境。
3.做好各片区的巡查工作，特别是对重点部位的检查，夜间、节假日期间加强巡查力度，确保安全。
4.与公司全体员工、合作单位、租户形成群防群治，联防保卫巡查制度。
5.做好治安管理工作、消防工作及监控系统管理和工作。
(二)配合人力资源部门把好本部门的用人关，做好队伍建设，打造一支稳定、团结、素质高、岗位技能突出、责任心强的安保队伍，确保公司业务经营正常运作。
全面总结20--年安保工作存在的薄弱环节和不足之处，加强部门工作、工作纪律、岗位责任、岗位技能的管理、教育、培训，充分调动全体保安队员工作的积极性和主动性，增强服从意识、服务意识、责任感，使全体队员用饱满的工作热情全身心地投入到日常的工作中。
(三)公司安保部参照行业规范将对在职保安员进行一系列的学习与培训。
物业保安培训工作的总体目标是培养高质量的、合格的保安人才，岗前培训和在岗轮训是提高物业保安素质的重要途径。
1.每周一次的车辆指挥、队列训练、消防知识等培训，通过讲解、学习和培训使全体保安员在思想认识和日常工作中有不同程度的提升，从而增强保安队伍的工作能力。
2.定期对全体保安人员进行公司简介、发展方向、公司动态、公司精神的宣传教育，积极营造员工的荣誉感、上进心与责任感。
3.在日常工作中引导保安员提高服从意识、服务意识、文明执勤、礼貌待客，从而提高服务能力，在工作中尊重客户，教育员工从心里明白我们所做的工作，都是为了客户的满意。
4.结合部门的实际情况对保安人员的仪容仪表、礼节礼貌、行为规范等问题进行不定期的检查，提高全员落实制度的自觉性。
5.每季度公司举行有针对性的军事队列、消防等比赛活动，从而激发公司各服务处保安队伍的团队意识和荣誉感，增强积极向上的工作热情和向心力。
(四)认真做好安保部全年的安全生产全方面工作。
1.严格按照安保部内控目标，建立目标管理责任制，分解落实工作任务，责任到人，有效解决员工干与不干、干好干坏都一样的被动局面。制定全年工作任务，将各项工作分解落实到各队各班组及员工，使全员思想意识全面提升，感到人人有任务，个个有压力、有动力。
2.每月进行一次安全检查，对本部门存在的问题认真做好记录并按公司要求发出整改通知和整改要求及时进行整改，真正做到以检查促隐患整改，以整改保企业安全。
(五)加强各种设施设备的维护保养，提高工作效率。
1.完善维保制度，明确责任。根据不同设备、不同区域，明确维保责任和工作流程，确保所辖设备处处有人管，件件有人护;制定具体的维护保养计划，确保设备在规定的时间内得到维护保养。
2.执行正确的维护保养技术标准，整体提高维护保养水平，加强消防人员的业务素质和水平，凭借过硬的业务技能，保证设施设备维护工作的有序进行。
通过行之有效不断深化的管理，培育一种良好的职业精神，使公司全体保安人员自觉养成高标准、严要求、求真务实的工作作风，树立文明、严谨、务实、高效的保安队伍新形象。
小区保安整改活动方案2
第一项工作全力配合公司实施《保安队员绩效挂钩实施方案》，真正提升队员的工作积极性。
1、改正完善《保安队员绩效挂钩实施方案》。
2、和管理处一起做好绩效方案的宣传、发动、预备工作。
3、认真执行绩效管理的检讨、监察职责，公正、公平处置问题，决不姑息违规队员，努力在保安队营造人人遵照公司制度的正气。
第二项工作加强对正、副队长的培训，全面提升正、副队长的综合素质。
1、制订正、副队长培训方案
2、从月份开端每个星期二天，一共进行为期十天的正、副队长加强培训。
3、在月中旬就培训内容分别进行业务和军事考核。
第三项工作增强对保安队员的日常培训，提升队员工作水平。
1、制订下半年保安队员的培训计划。
2、认真落实培训计划，半年集中搞一次军事训练竞赛，条件成熟考虑搞一次安全知识竞赛。
3、探索培训经验，形成一种长效模式。
第四项工作规范对新聘保安队员的培训，使新队员尽快熟悉工作。
1、制订新聘队员培训方案。
2、联接公司实际情况，由保安部对新队员进行三天的业务培训后，由保安队长对新队员进行实际工作辅导和军事、消防训练一个星期，八天后由保安部考核，考核合格后纳入惯例训练。
3、在今后的工作中，对每个新聘队员依此进行规范培训。
第五项工作增强业务学习，提升自身业务素质。
1、贯彻公司的学习制度，每月至少组织二次学习。
2、二次学习中至少一次扩大到队长层面。
第六项工作做好本职工作，增强对各保安队的检讨监察，积极和管理处沟通，共同做好保安工作。
1、比较部门职责和岗位职责，做好日常工作。
2、增强巡查岗亭，特别是管理处下班以后的时段。
3、就懂得到的情况、问题和管理处共同分析研究，认真解决。
第七项工作多方位懂得保安队员，认真做好保安队后备干部的培养工作。
1、实事求是地对所有队员进行才能评估。
2、建立后备保安干部名册。
3、将后备保安干部人选按照对正、副队长的要求进行培训。
第八项工作认真完成公司领导交给的其它任务。
小区保安整改活动方案3
一、完善企业机制，强化基础管理l综合管理部要紧抓基础管理，突出重点，不断加大对各管理处的监管力度。对一些发生过事故的小区，重点加强监督检查，对管理处相关负责人组织学习，分析原因。严格执行公司各项制度，对存在的发出意见书，落实整改，强化小区责任评估工作推进力度，使各管理处长效监管机制健全。
计财部肩负着调控公司各项费用的合理支出，保证公司财务物资的安全的职责。明年财政部实行的新的会计准则，对财务人员提出了更高的要求，很多账务的处理都要在充分了解经济业务实质的基础上进行判断后才能进行，所以，计财部要加强内外沟通，特别是与管理处的联动沟通，在做好日常会计核算的基础上，不断学习，提高团队综合能力，积极参与企业的经营活动，按照财政部会计准则和集团财务管理制度及物业的相关法律法规的要求，力求会计核算工作的正确化、规范化、制度化，做深、做细、做好日常财务管理工作。
行政办办公室在今年工作的基础上，明年以公司对物业管理规范操作的要求为主线，着重在强化管理水平和岗位技能、规范服务标准和质量、不断创新员工培训内容等方面做扎实有效工作。强化办公室的协调职能，建立良好的工作氛围，与各部门、管理处保持良好的协作关系，创造的工作环境。
市场部明年要进一步完善各项规章制度，通过制度促使指标的落实。对物业市场形势进行调研，提供详细资料供公司参考。对标书制作做进一步细化，严格按照上海市物业管理相关规定和准则制定管理方案，并对商务楼板块按商场、办公楼予以分类制作文本，形成范本。人力资源部要着重检查、促进各管理处用工情况，避免违规用工，杜绝各类劳资纠纷的发生的同时，想方设法规避人事风险，降低人事成本，利用本市现行"就业困难人员就业岗位补贴"的优惠政策，享受政府补贴，为公司今后的规模化发展提供人力资源的保障。
二、拓展市场空间，保持企业持续稳定发展物竞天择、适者生存。是放之四海而皆准的基本法则，也是市场竞争中颠扑不破的真理。虽然物业管理行业当前，由于物业市场的迅速扩大，竞争日趋激烈是由经济规律所决定的，我们要充分地提高核心竞争能力，物业市场的迅速扩大更是难得，为我们搭建了宝贵的全面参与市场竞争的舞台。
实施成本控制战略，通过推行区域管理制度，消除资源的浪费，建立快速反应机制，降低工作衔接成本，提高工作效率，提升服务品质。在降低成本的方案中，限度节省人力资源，全力拓展外部市场，广泛开展经营活动。l承接高端物业管理服务项目。随着房地产业飞速发展，物业市场迅速扩大，依托现有市场积累经验，广泛地参与较大范围市场竞争势在必行，物业管理行业规模经营才能产生效益，只有走出去，参与到全面的、激烈的市场竞争之中，经过残酷的市场竞争的洗礼，我们才能发展壮大，而且才能在更大的范围打造服务品牌。
锻造一支技术强、作风过硬的队伍，通过不断学习新知识、新技术，为公司的日渐发展储备人才。公司的飞速发展，人力资源是否能满足我们日益增长的需求，是摆在我们面前的课题。公司在向一级资质迈进的道路中，除却管理面积的要求，必须拥有具备中级职称以上的人员不少于20人，目前公司(含外聘)员工，仅有10名人员，距离还有很大差距。所以，要继续加大培训力度，扩展服务思路，由于我们直接地、经常地接触着销售终端--顾客(业主)。所以物业公司具备着其它行业不具备的独特优点。拥有广阔的物业市场为物业企业进入中介领域提供了前提。利用豫园品牌优势，商场商铺的经营管理也是我们可以涉足的区域。随着社会分工的明确和细化，物业的延伸必然会得到深远的发展。我们可以利用自身的优势，集思广益，思索物业延伸服务的可行性，挖掘出新的经济增长点。
三、应对物业公司目前存在的问题进行分析和今后的工作展望目前，物业公司在内部管理方面也就是"软"管理方面有了很大提高，如服务的及时性、质量、态度及标准化管理方面，但由于物业服务中硬件设施不到位，致使部分服务部分达不到需求。员工队伍整体技术含量低，在今后的人事工作中要加强对高技术、高能力人才的引进，并通过培训挖掘内部技术潜能，发现、培养和储备技术人才。公司目前处于发育阶段，与本市大型物业公司存在着差距，在走向市场.
1、准备物业公司运行(特别是开盘期间)所需的办公设施和办公用品
2、去知名物业公司参观学习
3、拟定物业公司组织架构和销售期间物业管理人员编制配备
4、各岗位操作规程的制定，部分装裱上墙
5、为开盘招聘和储备保洁、保安、工程人员(保安、保洁各2人)
6、选定管理、保安、保洁人员、维修工作服装;
7、保安执勤用品、保洁物资准备
8、拟定培训计划，拟定保安、保洁、办公相关资料和表格，请专业公司设计同和物业"logo"
9、拟定开盘物业配合方案、营销期间物业管理工作和临时工作纪律
物业管理企业的人力资源结构是一种劳动密集型结构,我们将人力资源结构划分为二大类,一是职员;二是员工。职员一类,即各管理处管理员以上以及公司总部工作人员,列入公司人事编制,;而员工一类,则为各管理处保安员、保洁员、绿化员、会所服务员、厨房工作人员,这些人员一般都是属于各管理处自己的编制,而工程维修人员一般都放到管理员层次,属于公司编制。员工由各管理处自行管理,且不享受公司的相关福利。所以只有将人力资源从管理角度，从招工、分工、到工作的完成都要划分清楚岗位、要求、薪水，都明文规定好，才能从根本上适应和促进企业的文化的发展；提高公司的经济效益。
二、物业管理公司的人力需求
结合物业管理自身特点,物业管理企业人员素质结构主要有以下几个方面:
1、总经理：一人是决策型人才招聘。要求：知识广博,眼界开阔,胸怀坦荡。既有雄才大略和过人胆识,又有敏锐的洞察力和慎密判断能力。年薪元
2、总经理助理：一人是参谋型人才招聘。要求：有真知灼见,思维敏捷,阅历丰富,善于出谋划策,拟定方案。年薪元
3、综合型。知识面广,综合能力强,能将先进管理经验和管理方法为我所用,能较迅速而准确地分析、概括、总结和发展各种新思想、新建议。物业管理企业应具备较多的此类型人才。
4、办公室主任一人是协调型招聘人才。要求：活动能力强,人际关系好,善于组织协调,具有较丰富的心理学知识。对内能协调各部门关系,使其相互配合,对外则善于化解各方面的冲突,
5、人力资源部长一人是监督型招聘人才。要求：秉公从业,办事公道,铁面无私,管理严格,通晓法律,善于采取对策,依法维护经营权益。办公室工作。
7、食堂主管一人；维修主管一人是执行型招聘。要求：办事认真可靠,落实迅速准确。
三、物业公司人力资源管理方案
1、建立责任目标。也就是制定各岗位的责任及要求。食堂目标责任书水电维修目标责任书其中明确工作的指标
2、招聘与录用:严格控制人员招聘把关。
1视力
2身高
3身体健康状况
4身份
5执业证书
3、录用。经调查合格的可以办理手续，填写正式表格，存档
4、试用。一般使用一个月，合格后签订正式合同。
5、离岗辞职。要提前两个月提交书面申请，说明离岗的理由。经审核批准后，填写辞职书。
4、培训与开发:制定职员培训、学习工作的具体目标与措施。
1定期对在职职工进行专业培训，提高技能，培养公司自己的人才
2定期对在岗职工进行岗位技能测定并考核
5、考核与发展:。落实职员晋升考核、绩效考核的具体目标和保障措施。
6、人事管理:主要对人员数量、人员异动状况进行统计分析,人力资源状况、人才梯队分析,建立职员档案库等工作。
7、不断的策划公司的人力需求和岗位需求。
8、定期统计人员的流失率和原因
定期对人员异动状况进行统计分析,掌握相关的数据,对于人力资源管理方案的制定具有十分重要的意义。因为,一份行之有效的企业内部人力资源管理方案,必须建立在对企业的人力资源状况充分了解和掌握的基础上。而对于企业人员异动状况的掌握,对整个方案的构思以及解决措施的提出,便是有了充分的数据说明,从而增强方案的可行性。
7、搞好企业文化建设:，促进沟通、改善工作氛围、建立学习型组织
1国有煤炭企业物业管理改革的现状
山西焦煤西山煤电集团公司所处西山矿区，位于西山煤田西北部，分为前山区和后山区两部分。前山矿区地处太原市西郊，后山矿区地处古交市，整个矿区总面积 540.2 km2，加上后备区共 940.2 km2。矿区生活系统独立于市区自成体系，因此企业建设了相对封闭、包罗万象的社会服务系统，担负着矿区水、电、暖、煤气、物业等后勤服务，背负着沉重的社会负担，造成了企业缺乏竞争力，物业管理缺乏长久发展的基础。山西焦煤西山煤电集团公司的物业管理仅仅依靠企业内部来补贴，规模较小，且服务对象主要为企业职工家属，对服务水平要求不高，而且企业的物业人员大都为企业内部人员，服务意识较差，服务素质较低，造成业主和服务部门的矛盾激化，在一定程度上损坏物业管理部门的形象，进而影响企业的形象，由此看来，煤炭企业面临的物业管理问题较严重，需要通过改革来解决。
2搞好国有煤炭企业物业管理改革的有效措施
2.1强化思想意识是首要
无论做什么首先思想上认识到其重要性才是首要的，只有思想上认同了才会更好的去做。国有煤炭企业物业管理改革亦是如此，企业的党政班子成员一定要统一思想意识，步调一致，共同推动企业可持续发展。企业要进行为何进行物业管理改革和如何进行物业管理改革的讨论，让企业人员充分认识到解决企业物业管理改革问题刻不容缓，并让每个人积极参与进来，只有进行物业管理改革，才能是企业保持长久活力，既符合社会主义市场经济发展的必然要求又能加强企业内部管理，为了更好深化企业人员思想意识，企业应该设立专门改革机构，主攻企业物业管理改革问题，同时企业要予以充足的人力物力支持，加强宣传，达到加强思想意识的效果。
2.2改革抓关键，宣传需强化
物业管理改革是一个涉及范围广、持续时间长的过程，抓住其改革关键才能加快进程，达到好的改革效果。一企业要与政府机关配合，发挥自身的组织优势，集中宣传。要利用全部职工大会、早晚会等形式，向职工传达物业管理改革有关文件精神。同时，利用广播、电视、报纸、网络宣传、矿务公开栏等各种宣传工具，集中宣传物业管理改革的有关政策规定、方案措施，通过集中宣传，让改革深入人心，为物业管理改革打下良好基础。二企业的特殊群体比如离退休人员、工病亡职工遗属及在企业中占有特殊位置，由于他们的特殊性，本身工资较低，对企业政策理解较少，因此加强对特殊群体的宣传更有利于人们理解物业管理改革，企业可以通过进行针对性教育举办座谈会等形式来让他们了解。
2.3广泛调查，制定可行性方案
在物业管理改革的过程中，思想深化了，宣传做好了，如何做更是一个关键，企业应该广泛深入调查，并结合本企业实际情况，清楚底数情况，实现由企业暗补到企业明补，提高物业收费的目标，并制定可行性方案，交由职工大会讨论决定事实，在执行过程中，依据现实情况来完善改革方案。
2.4完善计量设施，强化业务培训
计量设施的完善是进行企业物业管理改革的前提和基础，企业应结合实际，让有关部门对计量设施进行核验，对不符合要求的进行更换和改造，保证计量设施的完善。同时，要对计量收费人员进行严格的业务培训和考核，保证其专业素质，保证计量收费的公平公正性，并通过计算机等工具对物业管理收费问题进行数据处理，来保证物业管理的准确性，推动物业管理改革更好发展。
2.5加强经验总结，完善改革
企业物业管理改革在进行中一定会遇到问题，要及时发现并总结经验，为以后进行改革打下基础。企业可采取试点的形式，对经济效益好管理基础好的单位进行试点，在试点的过程中，及时发现改革中遇到的问题，并及时改正，总结经验，并针对性的改善改革措施，以保证物业管理改革的顺利进行。同时，要建立公开监督的制度，接受企业人员和社会的监督，保证物业管理改革的民主性，以及公开、公正性。
3结语
根据社会主义市场经济发展的要求，国有煤炭企业进行物业管理改革是必然要求，只有这样才能加强国有煤炭企业竞争力，保持现有地位，推进国有煤炭企业可持续发展，所以，要强化思想意识，发挥企业和党政的组织作用，广泛发动，强化措施，把物业管理改革作为一个长期目标来发展，持续稳步推进。
参考文献：
[1]韩其贵.深化国有煤炭企业物业管理改革的思考[J].山东经济战略研究,2003(06):64.
（一）物业管理工作
一是为了落实十三届人大三次会议审议通过的《关于依法加强居民小区物业管理的议案》，制定了《关于加强居民小区物业管理工作方案》。同时，起草了《沈阳市住宅物业管理规定》（讨论稿）、《前期物业管理招投标办法》等规范性文件和政府规章，并组织各相关单位和部门人员进行讨论。
二是对我市普通住宅区的管理现状、经营状况和维修服务等进行了调研。调研后起草了《关于普通住宅区物业管理现状的调查报告》，根据普通住宅区的实行情况，制定《住宅小区实行分级分类管理办法》。
三是会同小区办全力做好开展整顿和规范物业管理市场活动。目前已经全面完成了对530个物业管理企业的排查工作和700个住宅小区的拉网式检查，并对发现的问题登记造册，建立了整改档案，待整改后逐一消号。
（二）直管公房管理工作
1、租金征收工作。截止5月底，共完成租金征收1373万元，其中：直管住宅实收1046万元；机关团体用房租金实收166.6万元；主辅分离房产租金实收107万元；自行接收房产租金实收53.4万元。
2、公房出售工作。截止5月底，共出售公有住宅27万平方米，归集售房款6066.6万元。其中：出售直管房产16.2万平方米，归集购房款3662.8万元；出售主辅分离房产7.3万平方米，归集售房款1605.7万元；出售自行接收房产3.5万平方米，归集售房款798.1万元。
3、房屋修缮工作。一是XX年2月份组织召开房屋修缮工作会议，明确XX年修缮工作的任务，即：一个确保、二个重点、三个计划、四个率、五个提高。二是制定《XX年房产系统房屋修缮工程防水卷材及给排水管材招标工作方案》组织进行屋面防水卷材、给排水管材等大宗材料招标。
4、房产经营委托管理工作。年初，我处会同法规处及局法律顾问共同修订了《委托管理合同》。从而进一步完善了直管公房委托经营体制，并在今年的房产管理工作会议上与各受托管理单位签署了新合同。
（三）房屋安全管理工作
一是汛期前，做好了危险房屋的“三落实”工作。通过排查目前全市共有危险房屋387栋，建筑面积53，949平方米，1688户；二是建立和完善防汛责任制度，制定汛期房屋防雨抢险工作方案并下发各区；三是组建好了防汛队伍和防汛物资储备工作。
（四）楼道整治工作
一是本着先试点，后推广的原则，在平区进行了试点工作。并提出了完善楼道粉饰、设施功能试点工作意见。试点工程已于4月下旬全部完成。并按照行湘书记的指示，于4月30日上午在和平区召开了楼道整治工作现场会。
二是制定了《沈阳市住宅楼道整治工作实施方案》、《楼道粉饰、设施功能完善技术质量标准实施意见》下发各区。同时加强工作调度，市一级办公室抽调21名干部，分7组与各区进行了对接。市楼道整治办公室印制《沈阳市住宅区楼道整治指导手册》700余册，下发各相关单位。
三是楼道整治工作已全面启动实施，目前楼道整治工作全市开工量达到已近95%。已竣工4370栋、建筑面积1918.39万平方米，竣工量达60%。
四是为确保楼道整治工作的整治成果，市楼道整治办公室下发了《关于做好住宅楼道整治工程验收及移交有关工作的通知》，要求楼道整治工程验收合格后，各区楼道整治工作领导小组办公室负责将工程及时移交给各街道办事处，充分利用社区委员会优势，做好群众的教育引导工作，真正实现“人改变环境，环境改变人”的良性互动，为巩固楼道整治成果打下坚实的群众基础。
（五）景观街路、重点广场周边建筑物立面粉饰工作
一是组织专业人员，依据近年来我市粉饰工程的调查结果，对粉饰工程建筑面积造价进行了测算；二是组织人力对全市拟进行立面粉饰的17条景观街路进行逐段、逐栋排查；三是由规划部门提出了沈阳市主要街路建筑色彩规划条件，在此基础上我局组织有关设计单位提出了青年大街、东陵路等路段的初步设计方案。
二、下半年工作思路
（一）物业管理方面工作
1、出台《沈阳市物业管理规定》
6月底《沈阳市住宅物业管理规定》（讨论稿）可报市人大，力争在9月份以政府规章的形式出台，为解决我市物业管理中的具体问题提供操作性强的法律依据。
2、进一步规范物业管理活动，提高物业服务水平
一是加强物业管理招投标的监督和指导，全面推行前期物业管理招投标机制，创造公平、公正的竞争环境，促进物业管理的专业化、市场化和社会化。
二是建立物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案和准入、退出机制，强化对物业管理行为的监督。对不按《合同》进行管理服务的物业管理企业，在建立整改档案的同时在媒体上予以公布，接受社会监督。
三是规范业主大会和业主委员会，积极引导业主正确行使权力和履行义务。争取年底前出台《关于加强组建业主大会、业主委员会工作的指导意见》，使这项关系到群众利益、社区稳定的工作，更具规范性、操作性。共2页,当前第1页1
四是继续抓好物业管理从业人员培训工作。与建设部联合开展物业管理从业人员培训工作，全面提高从业人员素质，将专业性强、一专多能的复合型管理人才引入到物业管理企业中.
3、建立新型物业管理体制
将普通住宅区物业管理纳入到社区建设中来，物业管理由街道办事处、社区委员会、物业管理企业和业主“共治”。形成“业主自制管理、政府基层管理、物业管理”三位一体的新型服务平台。对于暂时不具备物业管理条件的普通住宅区，按照属地划分给社区进行管理，充分发挥基层组织的作用。待具备物业管理条件后，再通过招投标的方式选聘物业管理企业。
（一）物业管理工作
一是为了落实十三届人大三次会议审议通过的《关于依法加强居民小区物业管理的议案》，制定了《关于加强居民小区物业管理工作方案》。同时，起草了《*市住宅物业管理规定》（讨论稿）、《前期物业管理招投标办法》等规范性文件和政府规章，并组织各相关单位和部门人员进行讨论。
二是对我市普通住宅区的管理现状、经营状况和维修服务等进行了调研。调研后起草了《关于普通住宅区物业管理现状的调查报告》，根据普通住宅区的实行情况，制定《住宅小区实行分级分类管理办法》。
三是会同小区办全力做好开展整顿和规范物业管理市场活动。目前已经全面完成了对530个物业管理企业的排查工作和700个住宅小区的拉网式检查，并对发现的问题登记造册，建立了整改档案，待整改后逐一消号。
（二）直管公房管理工作
1、租金征收工作。截止5月底，共完成租金征收1373万元，其中：直管住宅实收1*6万元；机关团体用房租金实收166.6万元；主辅分离房产租金实收1*万元；自行接收房产租金实收53.4万元。
2、公房出售工作。截止5月底，共出售公有住宅27万平方米，归集售房款6*6.6万元。其中：出售直管房产16.2万平方米，归集购房款3662.8万元；出售主辅分离房产7.3万平方米，归集售房款16*.7万元；出售自行接收房产3.5万平方米，归集售房款798.1万元。
3、房屋修缮工作。一是20*年2月份组织召开房屋修缮工作会议，明确20*年修缮工作的任务，即：一个确保、二个重点、三个计划、四个率、五个提高。二是制定《20*年房产系统房屋修缮工程防水卷材及给排水管材招标工作方案》组织进行屋面防水卷材、给排水管材等大宗材料招标。
4、房产经营委托管理工作。年初，我处会同法规处及局法律顾问共同修订了《委托管理合同》。从而进一步完善了直管公房委托经营体制，并在今年的房产管理工作会议上与各受托管理单位签署了新合同。
（三）房屋安全管理工作
一是汛期前，做好了危险房屋的“三落实”工作。通过排查目前全市共有危险房屋387栋，建筑面积53，949平方米，1688户；二是建立和完善防汛责任制度，制定汛期房屋防雨抢险工作方案并下发各区；三是组建好了防汛队伍和防汛物资储备工作。
（四）楼道整治工作
一是本着先试点，后推广的原则，在平区进行了试点工作。并提出了完善楼道粉饰、设施功能试点工作意见。试点工程已于4月下旬全部完成。并按照行湘书记的指示，于4月30日上午在和平区召开了楼道整治工作现场会。
二是制定了《*市住宅楼道整治工作实施方案》、《楼道粉饰、设施功能完善技术质量标准实施意见》下发各区。同时加强工作调度，市一级办公室抽调21名干部，分7组与各区进行了对接。市楼道整治办公室印制《*市住宅区楼道整治指导手册》700余册，下发各相关单位。
三是楼道整治工作已全面启动实施，目前楼道整治工作全市开工量达到已近95%。已竣工4370栋、建筑面积1918.39万平方米，竣工量达60%。
四是为确保楼道整治工作的整治成果，市楼道整治办公室下发了《关于做好住宅楼道整治工程验收及移交有关工作的通知》，要求楼道整治工程验收合格后，各区楼道整治工作领导小组办公室负责将工程及时移交给各街道办事处，充分利用社区委员会优势，做好群众的教育引导工作，真正实现“人改变环境，环境改变人”的良性互动，为巩固楼道整治成果打下坚实的群众基础。
（五）景观街路、重点广场周边建筑物立面粉饰工作
一是组织专业人员，依据近年来我市粉饰工程的调查结果，对粉饰工程建筑面积造价进行了测算；二是组织人力对全市拟进行立面粉饰的17条景观街路进行逐段、逐栋排查；三是由规划部门提出了*市主要街路建筑色彩规划条件，在此基础上我局组织有关设计单位提出了青年大街、东陵路等路段的初步设计方案。
二、下半年工作思路
（一）物业管理方面工作
1、出台《*市物业管理规定》
6月底《*市住宅物业管理规定》（讨论稿）可报市人大，力争在9月份以政府规章的形式出台，为解决我市物业管理中的具体问题提供操作性强的法律依据。
2、进一步规范物业管理活动，提高物业服务水平
一是加强物业管理招投标的监督和指导，全面推行前期物业管理招投标机制，创造公平、公正的竞争环境，促进物业管理的专业化、市场化和社会化。
二是建立物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案和准入、退出机制，强化对物业管理行为的监督。对不按《合同》进行管理服务的物业管理企业，在建立整改档案的同时在媒体上予以公布，接受社会监督。
三是规范业主大会和业主委员会，积极引导业主正确行使权力和履行义务。争取年底前出台《关于加强组建业主大会、业主委员会工作的指导意见》，使这项关系到群众利益、社区稳定的工作，更具规范性、操作性。
四是继续抓好物业管理从业人员培训工作。与建设部联合开展物业管理从业人员培训工作，全面提高从业人员素质，将专业性强、一专多能的复合型管理人才引入到物业管理企业中.
3、建立新型物业管理体制
将普通住宅区物业管理纳入到社区建设中来，物业管理由街道办事处、社区委员会、物业管理企业和业主“共治”。形成“业主自制管理、政府基层管理、物业管理”三位一体的新型服务平台。对于暂时不具备物业管理条件的普通住宅区，按照属地划分给社区进行管理，充分发挥基层组织的作用。待具备物业管理条件后，再通过招投标的方式选聘物业管理企业。
关键词：物业管理；预算管理；经营绩效
物业管理企业主要是为房地产开发商或者业主提供相关的配套设施管理和维护工作，延长物业的使用寿命、提高物业服务质量。近年来，物业管理行业内竞争程度不断加大，如何为业主提供更好、更优质的服务，保证收入的同时控制服务成本成为了物业管理公司的首要难题，而预算管理是以企业的发展目标为导向编制相关的预算计划，通过执行预算、事中控制、事后评价等阶段以确保企业经营目标的实现并发现经营过程中的风险和问题，推动企业进行动态的战略调整，提升企业的市场应对能力。因此，物业管理企业必须通过建立预算管理体系对整个经营过程进行有效的监督和考核，增强对于市场的应变能力，更好的为业主和房地产开发商提供服务。但由于目前我国物业管理企业的经营环境复杂多变，服务对象也比较灵活，预算管理的实施效果并不理想，如何通过预算管理增加业务经营绩效已经成为阻碍物业管理企业发展的重要问题。
一、物业管理企业存在的预算管理体系问题
(一)预算管理体系的实用性不强
预算管理体系的有效性和适用性的基础是预算信息的真实性，由于物业管理企业提供的主要是服务，每个服务对象的情况又很复杂，编制预算方案时需要进行的前期信息收集工作比较繁琐，并且需要投入的人力、物力和财力等资源，往往很难公平合理地分配到各个服务对象，这就导致物业管理企业在编制预算时往往需要进行大量的业务判断，无法编制出精确的预算方案，严重影响预算方案的实用性。同时，目前物业管理行业实行投招标制，很多物业管理企业为了争取到项目将招标收费方案压得很低，甚至有些企业根据完全按照对方的收费标准来编制收费方案，预算管理体系在企业管理中变成了摆设，如果以后物业管理企业出现预算超标时，随意修改预算方案，通过向业主另立收费项目来弥补成本，或者降低服务质量来压缩服务成本，造成业主和物业管理公司之间的矛盾，既降低了预算方案的权威性又影响物业管理公司的声誉。
(二)对风险防范的考虑不足
控制风险是企业进行财务管理活动时必不可少的一项工作，而作为企业财务管理的重要组成部分，建立预算管理体系也需要考虑如何在风险最低时获得最大的经济效益。物业管理企业在编制、上报、审核预算方案时需要内部各个部门编制各自的预算方案，由于不同部门在编制时往往优先考虑自身利益，而审批人则会从公司整体上进行考虑，追求企业的利益最大化，各部门与审批人之间的分歧就导致预算方案偏离企业的发展目标的可能性出现。而在现实生活中，很多物业管理企业往往忽略了这种风险，预算方案的修改调整过程变成了各方利益博弈过程，大大降低了部分话语权不大的部门对于预算编制的参与感。另外，企业的经营过程中往往存在很多的风险事项，而物业管理企业在编制预算方案时往往没有针对这些风险事项单独设计控制措施，大大降低了预算方案的执行效果。
(三)考核环节薄弱
物业管理企业的主要业务是提供需要满足服务对象需求的服务，但由于物业管理企业的经营过程受到外部因素的影响很大，而每个服务对象的情况和需求变化情况都会随着时间变化，因此很容易出现由于预算计划和实际情况不符，需要对预算方案进行调整的情况，这就对预算考核和评价提出了更高的要求。但由于目前物业管理公司对于考核和评价的执行力度不够，对于一些超支费用未进行严格的监控，没有落实批复流程，对于导致预算修改的差异事项没有具体分析，没有充分发挥预算管理体系的考核和评价对经营绩效的提高作用。同时，物业管理体系普遍存在缺乏系统、完整的物业考核和评价制度的现象，没有一套标准的预算考核和评价流程供物业管理企业进行参考，最终导致整个企业预算方案执行结果的考核和评价程序随意且效率低下。
二、对预算管理体系问题的建议
(一)加强预算管理体系的实用性
预算管理是一种企业可利用自身资源的合理配置过程的预计，是对计划经营过程的投入和产出的数量和时间等等事项的详细安排，因此有效的预算管理的基础是对自身可利用资源的详细记录即精确的预算基础数据。没有精确的预算基础数据就很容易导致预算方案脱离于经营实际，大大降低了预算方案的实用性，为了避免这种情况出现，物业管理企必须做到以下三点：第一，在编制预算方案时进行充分的信息收集工作，充分了解不同服务对象的需求，并据此编制相关的预算方案；第二，预算委员会在编制预算方案时多与一线物业服务者进行沟通，对多个服务对象共同发生的成本项目情况进行详细分析，找出成本项目的驱动因素，并据此将费用分配给各个服务对象；第三，禁止不顾经营实际迎合出标方的投标行为，以预算方案为基础编制投标方案，严禁两种方案的相互代替。
(二)增加风险防范措施
物业管理企业的预算方案只有与企业的发展目标相符才能从根本上保证预算方案的有效性，进而保证预算目标的实现。事实证明，大多数失败的预算方案的内在原因都是由企业经营过程中的风险事项引起的，加强预算方案的风险防范和控制措施可以快速地提高预算方案的有效性。物业管理企业必须重视并考虑加强各个部门之间，及其与审批人之间的沟通以提高各部门的参与感，并协调各部门的利益，以企业的整体利益为导向制定预算方案；此外要在原有的预算管理组织的基础上设立独立的风险控制专员，由其开展相关的预算风险控制工作，使预算的编制、审批、执行等流程都在该专员的控制之下；此外对企业经营过程中可能或者已经存在的风险事项实施预算控制措施，重点监督这些预算控制措施的实施情况，降低企业经营过程中的风险。
(三)优化预算管理体系的评价考核制度
预算管理的有效实施离不开系统、连贯的预算评级和考核制度，预算考核和评价制度可以帮助企业进行预算方案的修正和调整，使预算方案更加符合企业的经营实际和未来发展趋势。首先，要建立完善的预算管理评级考核制度，详细规定预算评价和考核的整个流程，对相关的人员进行培训，增强其对于预算结果考核制度的理解；其次，各部门进行独立的预算监督，同时鼓励各部门之间相互监督，对于一些不符合预算规定的项目进行严格的审查；再次，加强外部监督，每年将物业管理的收支对业主公布，由业主对企业行为进行直接监督，并收集业主对于物业管理工作的建议，并以此作为预算方案编制的重要参考。
三、结语
物业管理企业作为一个新兴行业，随着我国城镇化进程的不断推进，未来必将拥有更加广阔的发展空间，预算管理作为现代企业财务管理中一种重要管理工具，有助于提高企业的经营效率和实现企业的战略目标，因此对于物业管理企业来说必须建立完善有效的预算管理体系，解决当前存在的经营管理问题，提高企业的经济效率，实现企业价值最大化。
作者:王晓晶 单位:珠海华发物业管理服务有限公司沈阳分公司财务部
参考文献：
[1]项峥.物业公司预算管理的特点与管理要点探讨[J].企业改革与管理，2016，03：61-63.
目前，党的群众路线教育实践活动已在我县全面开展，活动要求统筹兼顾，促进各项工作。物业管理服务工作可以说与职工群众联系最紧密最直接，如何借教育实践活动的东风，将该项工作抓紧抓实抓出成效――电力企业的经验是物业管理，以开展“党员服务队”活动为抓手，以创建“电网先锋党支部”为切入点，通过实际开展有效的党员服务活动，突出“为民服务”宗旨，发动物业员工，掀起“优质服务、创先争优”活动热潮，引导员工爱岗敬业、心系群众，努力提高创新服务意识和能力，确保后勤保障各项任务的圆满完成。在创建活动中，以创先争优促进公司各项工作全面开展，为全面超额完成今年各项任务提供强有力的保证。深入开展“党员服务队”的实践活动，通过活动带动物业员工达到道德品质好、精神状态好、职责履行好、业务素质好、团结协作好的工作目标，全面提升后勤服务的综合能力。
一健全机制筑牢根基。一是，加强组织领导。物业班子要按照党委要求，努力加强自身建设，自觉做到交流思想、凝聚共识，团结干事，充分发挥党员在工作中发挥表率作用。组织开展“党员服务队”活动，努力打造和谐文明、高素质职工队伍，关心职工的思想和生活，队伍的团结协作精神和工作效率会明显提高。成立领导小组，具体组织实施，年底对符合条件者，上报资料和照片，集中进行评审，选出先进典型，进行宣传表彰。二是，加大宣传力度。制定活动实施具体步骤和保障措施，通过对活动的具体策划，完善操作实施步骤，有效确保活动取得良好效果，召开启动大会，进行宣传动员，广泛征求意见，使方案更具可操作性，更符合岗位提升素质的要求。在实施过程中，组织交流会，通过大家交流学习谈体会感想，增强活动的互动性，有效推动活动的开展。三是，强化专业培训，争做学习型员工。积极参加培训，虚心好学，努力掌握服务本领，业务精通，技术熟练，具有一定的能力，业务素质好，进一步搞好物业管理服务。根据物业公司的工作实际，主要进行物业服务岗位培训和维修技能培训，通过举办“物业党员服务培训班”和“物业维修培训班”，分别从业主沟通、处理投诉、客户满意度、物业维修技能等四个方面进行系统讲授，使物业公司员工增长知识和技能，为进一步搞好优质服务奠定基础。
二把握关键激发动力。一是，抓思想。紧紧围绕为民服务创先争优的要求，开展党员先锋劳动竞赛活动，促进服务水平提高。后勤工作关系广大职工的切身利益，是关系稳定工作的重要因素，同时，广大职工不断提高的期望也对后勤服务工作提出了新要求。因此，后勤服务工作的意义越来越显得重要。“党员服务队”带头到基层单位、职工住宅小区、离退休职工家庭实地进行服务调研，经过调查研究就会认识到，搞好后勤服务工作的动力来源于广大员工群众的集体智慧，组织动员广大员工群众以主人翁精神投入到做好物业服务工作中去，充分展示自我价值，后勤服务工作同样会充满生机和活力。二是，抓重点。加强后勤设备的安全运行管理，完善小型基建和水电暖设施维修维护档案，使设备设施每次维修时间和质保期限一目了然，落实设备主人制度和安全运行责任制，确保后勤设施和设备安全、经济、准时运行。抓节水节能工作。将节能工作纳入常态管理机制，安排专人负责公共照明和公用水设备巡视，杜绝水浪费现象，同时随着季节变化，随时调整公共照明开启时间，既保证照明需要，又降低了损耗。三是，抓考评。开展流动红旗竞赛，为物业服务注入活力。开展“物业服务流动红旗竞赛”活动，是创先争优工作的有效载体。制定竞赛活动方案和评比标准，在物业公司开展全方位的竞赛活动。活动开展后，每季度评选一个优胜班组并授予流动红旗，极大地调动广大职工的工作积极性。注重引导大家进一步解放思想，转变观念，增强服务意识，提高工作效率，将做好后勤服务工作作为实现自我价值的平台，满腔热情投入到物业管理服务工作中去，自觉为企业发展作贡献。由物业公司“党员服务队”带头积极行动起来，对卫生绿化的管理工作加大力度，清理杜绝垃圾乱扔乱倒等现象，让院子更亮堂，楼梯更洁净，灯光更明亮，职工的满意度会大大提高。尤其是做到检查评价工作常态化，采取定期和不定期、纵向和横向结合等评价方法，保证竞赛活动健康发展。
三创新载体提升水平。一是，组织“党员服务队”启动仪式。召开职工大会，部署“党员优质服务示范岗”活动方案，统一思想认识，统一行动步骤，明确目标任务，树立创建信心。广大员工积极参与创建活动，党员要更好地发挥模范带头作用，在创建活动中努力做出优异成绩。通过党员模范影响带动家庭及周围的人，多做好事，多行善事，积德行善，成为对企业、对家庭、对大众负责人的人，促进物业公司的健康发展和优质服务水平，促进队伍的和谐稳定。二是，搞好保健服务让职工感受温暖。坚持定期为全体职工体检，提供健康咨询服务。认真组织职工健康查体工作，查体结束后，及时开展健康提醒、注射疫苗、病情跟踪等健康管理工作，让职工感受到家的温暖。三是，创建橱窗文化。通过橱窗建立廉洁文化、传统文化、安全文化、企业文化，使职工接收教育，提高个人素质，促进员工队伍素质的提高。四是，不断提高物业服务水平。认真做好物业设施设备的维护保养，使水电暖等设备始终处于良好状态。住宅小区认真搞好日常卫生，加强保安巡逻和管理巡视，保证小区秩序良好，打造了物业管理服务品牌。
结合党的群众路线教育实践活动，通过“党员服务队”创新活动的深入开展，不断加大管理的创新力度以及服务的灵活性，将物业服务的持续提升作为企业发展的特色，物业公司员工工作效率、群众满意度将会大大提高。
Fang Li；Wen Xiaoyun
（陕西省警官职业学院，西安 710043）
（Shaanxi Vocational College of Police，Xi'an 710043，China）
摘要：本文通过对目前物业管理专业与行业发展模式现状的探索和调研，结合陕西警官职业学院的具体情况，对陕西警官职业学院物业管理专业今后人才培养模式的方向以及与行业深度合作方式作进一步的研究和探讨。
Abstract: Based on the current situation research of property management and professional development mode, with the specific circumstances of Shaanxi Vocational College of Police, it has a further study and discussion for the future direction of professional training mode and depth of cooperation with the industry in Shaanxi Vocational College of Police.
关键词：物业管理 人才培养模式 校企合作
Key words: property management；training mode；school-enterprise cooperation
中图分类号：G42文献标识码：A文章编号：1006-4311（2011）32-0201-02
1我国物业管理行业发展现状分析
物业管理从80年代末才进入中国，但自20世纪90年代以来在中国发展迅猛，现从业人员达300多万人，可以预见其未来的空间很广阔。从这个意义上讲，高职院校的物业管理专业是一个市场需求量相当大的专业，这一客观现实为专业的发展奠定了坚实的基础。
就目前整体形势而言，大多数从业人员的知识水平不高、专业素质不精、缺乏相关的知识技能培训，整体水平不高，这种参差不齐的业务水平状况，与业主对从业人员的过高要求之间存在严重落差，明显不适应，这种不平衡的现象，严重制约了行业的发展。
面对我国目前的物业管理行业，社会给我们提出了更高的要求，各企业都希望学校为他们培养出具有专业技能的一批高素质、综合性人才，以满足企业对人才的需求，但目前我国的物业管理高职专业教育发展明显跟不上步伐，还不能满足物业管理行业发展的需求，传统本科或专科教育的学科体系模式不适合当前时代的发展，同时，这种教育模式下培养出的人才缺乏对物业管理方面解决实际问题的能力，这个问题亟待我们解决。
2我国物业管理行业人才需求现状分析
物业管理和服务对象有着很大的差异，需要一批熟悉各物业特点，掌握常规管理和实际操作能力的实用型技术人才；而另一方面,由于每种物业的管理服务工作都会涉及到房屋设备、公共设施的维修养护，公共区域的治安、环卫、交通等综合管理与经营，需要有一批懂得企业管理与经营、经济分析、公共关系学等复合型通用人才。
3现阶段物业管理专业人才培养模式现状
目前我国物业管理人才培养模式已经形成了成三种：一是以服务为中心的人才培养模式；二是以技术为中心的人才培养模式；三是复合型的人才培养模式。
4陕西警官职业学院物业管理专业与行业结合现状分析
4.1 我院物业管理专业人才培养模式的建立针对我院具体和实际的情况，在制定和优化物业管理专业人才培养方案过程中，我们应具体考虑到两个方面：第一，要充分强调本专业的行业特色，兼顾本专业基本特点；第二，要考虑专业的实践性和应用性，在理论学习的同时，要注重实践能力的培养。具体来说，所做的工作主要有：
①物业管理教研室成立专业指导委员会；
②2009年5-6月，物业管理教研室开展专业调研，并进行行业岗位群分析；
③召开专家研讨会，获得物业管理行业企业专家的意见和建议，建立物业管理专业人才培养模式；
④2009年9月，物业管理专业开始正式招生；
⑤2010年5月，再深入市场做调研，进一步修订和完善人才培养方案。
4.2 现阶段我院物业管理专业与行业结合现状分析
4.2.1 实习基地的建立2009年8-9月，与西安市物业管理行业协会、陕西腾捷置业有限责任公司、西安锦园物业管理有限责任公司、陕西大洋立恒物业管理有限责任公司和学院后勤处、财务装备处签订共建实习实训基地协议；2010年10月，与北京康景物业管理有限责任公司签订“顶岗轮岗实习基地协议”。
4.2.2 现场教学《物业设施设备与管理》、《房屋构造与管理》、《物业安全管理》等课程由兼职教授承担。通过行业专家现场教学，使学生直观了解相关知识，使理论知识更多地和企业实际结合起来，也使企业学生有所了解和认识，为以后的顶岗实习或者毕业实习打下基础。
4.2.3 邀请相关专家讲座聘请陕西知名物管公司的行业专家就物业管理专业的发展现状、发展趋势、最新发展动态等作专题报告，以扩大学生的学术视野。
4.2.4 职业资格证书考试培训的开展2009年9月，与西安市房管局培训中心签订共建“全国物业管理从业人员职业资格考试考点”协议；2010年11月底联合西安市房屋管理局组织物管员资格证书考试，要求学生必须获得物管员上岗资格证书。我系第一次物业管理员资格考试已经顺利通过和考试，学生通过率高达99%以上。
4.2.5 顶岗实习顶岗实习是指学生根据学校教学计划的要求，在规定的教学时限内，按照学校实习教学计划的安排，在企事业单位相关实践岗位上进行的实践学习活动。通过顶岗实习，一方面企业可以在顶岗实习过程中选择有敬业精神、业务能力强的学生作为企业的储备人才，提高企业管理与服务水平、降低用人成本；另一方面，学校通过学生顶岗实习可以提高学校知名度、降低办学实践成本、弥补在专业实践教学过程中存在的设备、设施不齐全、实践指导师资力量薄弱、实践效果差的不足，更重要的是提高了学生的就业能力，培养符合市场需求、满足企业用人要求、具有实用技能与发展潜能的复合型人才。我院2009级部分学生寒假在西安锦园物业管理有限公司顶岗实习，受到了该公司的好评和认可，并在新开学给学生进行了寒假实习心得的交流和汇报。
4.2.6 订单式培养我院经济管理系毕业学生59名到北京康景物业管理有限公司实习，因为实习效果良好，我院2011年6月10日与康景集团北京物业管理分公司达成合作办学的“订单式培养”协议，这是我院校企合作方面订单式培养的首次突破。
5陕西警官职业学院物业管理专业人才培养模式的探讨
5.1 完善教学手段，让企业参与高职物业管理专业人才培养方案的制定为了向社会输送高素质的复合型人才，应将物业管理企业带进高校，多与企业交流，使用人单位提前介入专业，关心和支持本专业的发展，让企业在物业管理人才的培养上掌握更多的主动权，使其从人才的被动接受转为积极参与，从而进一步完善教学手段，参与人才培养方案的制定，让高校的讲台变得更加开阔。我院物业管理教研室特别针对北京康景物业管理公司的需求有针对性的制订了“康景班物业管理专业人才培养方案”，并与企业持续的探讨和磋商。
5.2 推行“校企结合”的人才培养模式，订单式培养的进一步的落实与优化“校企合作”就是充分利用学校和企业两种资源,学校和物业服务企业密切配合,融为一体,共同培养物业管理人才。而“订单式”培养使学校按照企业的要求培养人才，进一步提高物业管理专业学生的职业素养和职业技能。我院物业管理教研室针对订单式培养提出2+1的人才培养模式。
5.3 师资队伍的建设，培养双师型教师，选派优秀教师到企业挂职锻炼由于物业管理行业涉及面较广、实践性较强,因此物业管理专业注重建设具有“教学能力强、实践技能高”的“双师”型的师资队伍。专业老师渗入行业、深入企业，不做外行，参与物业管理企业的运作，为企业的改革、发展出谋划策，为企业提供培训、咨询等服务。我院物业管理专业团队于2011年7月加入西安市物业管理行业协会成为会员，进一步提高行业企业参与力。
5.4 提高实习水平，加强校内外实践基地建设实践基地包括校外基地和校内基地，校外基地主要是指企业，而校内基地则指的是物业管理专业实验室。加强校外实践基地的建设，要扩大和加强与企业的长期合作关系，从而建立一批稳定的校外实习基地和产学研基地。除此之外，物业管理专业学生的实践能力和创新能否得到培养和提升，需要创造一种较为真实的“虚拟场景”，增加综合实践训练，加强实训场室建设，以切合实际的仿真教学环境，让学生亲身去做、去体验、去揣摩，应对在实施现场随时可能发生的各种突况，使学生直接深入到科研和生产第一线，增强学生对社会的了解和提高实践工作能力。
5.5 举办专业技能大赛为了进一步提高学生的动手实践能力和综合职业素质的提高，可举办“模拟物管公司大赛”、“模拟物管公司投标大赛”等多种专业技能大赛，要求学生以工作团队的形式参加，并由专业教师指导。预赛由专业教师当评委，而决赛由物管公司的客座教授担任评委，从而激发学生参与的积极性和培养团队协作意识。
参考文献：
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一、工作目标
完成80%居民住宅小区消防设施整治工作。
二、整治内容
以创建文明城市为契机，重点解决居民住宅小区消防设施损坏、缺失，无法正常使用的问题，健全社区消防管理制度和安全标识，改善社区消防安全管理状况，全面提高社区消防工作水平，营造安全、和谐、文明的人居环境。
三、组织领导
街道成立居民住宅小区消防设施整治工作领导小组，街道党工委副书记任组长，，街道办事处副主、东街派出所副所长罗清武任副组长，成员由街道综治办、司法所、安监站、物业站、经济办、城管中队、各社区主任、段警等有关人员组成。领导小组下设办公室在街道安监站，办公室成员由各有关科室抽调人员组成。各社区，各有关单位要按照属地管理的原则认真组织、精心筹备，把各项工作落到实处。
四、职责与分工
（一）整治工作领导小组负责辖区内各社区集中整治行动的组织领导，组织各社区、各有关单位按照整治的职责分工，抓好各项整治工作任务的落实，听取各社区整治工作情况汇报，及时研究处理集中整治行动遇到的困难和普遍性问题。
（二）整治办公室负责领导小组的日常工作，组织、协调整治工作的开展，安排召开街道整治行动领导小组成员会议，及时掌握各社区整治工作进展情况，分析研究整治工作中遇到的问题，报请整治行动领导小组予以解决。
（三）街道综治办、安监站、派出所负责辖区居民住宅小区消防设施整治的业务指导工作，并组织各社区开展无物业小区消防设施检查整改工作。
（四）经济办、物业站负责设有物业服务企业的居民住宅小区的消防设施整治的督促和指导工作，开展物业服务企业消防业务培训，建立健全物业服务企业履行消防安全职责的长效机制。
（五）街道各社区、各有关科室要按照整治工作领导小组统一部署，研究制定本社区小区消防设施整治方案、工作措施，发动和组织辖区各有关单位认真落实各项整治任务，及时解决辖区内整治工作中遇到的问题。同时，按本方案保障社区消防设施改造维修经费，负责无物业管理小区的消防设施整改工作，建立无物业小区消防设施维护保养长效机制。
五、整治步骤
（一）动员部署阶段（3月1日至3月15日）：各社区、各有关单位按照本方案，结合实际制订各自辖区整治工作的具体实施方案；建立组织机构，确定80%的居民住宅小区为整治对象，制定工作措施，明确职责分工，确定整改经费保障方案，全面部署社区消防安全专项整治行动。要加强整治行动的宣传教育工作，充分利用广播、电视、报刊、给居民一封信等，大力宣传整治行动的重要性和必要性，为整治行动营造良好的社会舆论氛围。
【关键词】 物业管理 系统设计
随着中国经济的蓬勃发展，中国本土企业的不断发展，这些企业都需要大量的高等级办公区域以满足日常办公需要。而伴随着高等级写字楼出现的，往往还有业主对配套的高规格物业管理的要求。
由于物业管理涉及的范围较为广泛，管理内容繁杂，加上政策性变动因素，日常工作中需要耗费大量人力和物力，为了提高物业管理公司的管理水平提高工作效率，必须对物业管理的各项工作进行规范化管理，提高员工工作效率与技能，并且为减少人动给公司带来损失与降低新员工的培训成本；规范化的手段多种多样，而采取现代计算机管理手段是一种行之有效的解决方法，近年来，越来越多的物业管理公司走上了信息化的道路，通过适合公司情况的物业管理软件来协助物业公司进行规范化、精细化的管理，来实现提高整体的管理水平。
我国物业管理信息化始于上世纪九十年代初的深圳，当时的物业管理软件基本上都是物业公司自行开发的，仅限于业务处理层次，功能上主要是用于房产资料登记、客户资料管理等。系统功能相当简单，而且都是在DOS平台下单机运行。此阶段的物业管理系统都是模仿手工管理的方式，只能用于简单的事务性工作。随着计算机技术的不断发展和物业管理水平的日益提高，特别是在深圳、上海、北京等地出现了物业管理软件专业开发商。物业管理软件的功能极大增强，出现了基于微软windows平台的单机版、网络版等大型管理软件。这类物业管理软件结合当时计算机网络化技术的发展趋势，采用C/S模式，能够提供数据综合处理功能。但是由于客户端承载着过多的工具软件和应用逻辑和业务处理规则软件，使得系统管理维护很不方便。
就现代企业而言，建立一个基于Internet/Intranet的灵活的、易于扩展和维护的企业信息系统，是企业适应瞬息万变的市场环境，促进自身发展壮大的必然选择。基于Web的物业管理系统通过构建一个面向公众的操作环境，克服了传统物业管理系统功能单一、难以与企业其他业务系统紧密集成的缺点。本文中的物业管理系统研究技术和工具就是基于J2EE平台，运用MVC设计模式来实现基于Web的物业管理信息系统。
1 系统设计目标
“物业管理信息系统”按照知识化、科学化管理要求，系统功能不仅需要完成各种事务性管理任务，而且需要逐步形成“管理神经网络”，有效沟通各部门之间的信息联系，实现将数据组织成为信息，将信息提炼成知识，将知识融入整个管理，全面支持事务管理、决策分析、制定战略过程的目标。即：（1）建成一个完整统一、技术先进、高效稳定、安全可靠的基于J2EE的管理信息系统。为各部门提供优质、高效的业务管理和事务处理。（2）借助于“物业管理信息系统”的建设，促进管理人员素质的提高，通过管理人员的实际应用，促进管理水平和效率的提高；通过提供多层次的信息服务和先进实用的使用手段，满足对信息共享和利用的要求，并为各级领导提供有效的辅助决策服务。（3）人机界面功能丰富，使用灵活、友好。（4）确保系统可靠、易于维护。
2 系统总体架构设计
系统结构上采用三层B/S结构，由用户层、业务逻辑层、持久层和数据库组成。前台用户显示层使用JSP和Servlet在浏览器上实现，逻辑层使用JavaBean组件实现企业业务逻辑，业务逻辑层分为三层，分别实现业务逻辑控制、业务逻辑接口和业务逻辑实现，业务逻辑控制选择用户操作对应的接口，业务逻辑实现对接口的具体功能进行实现，实现了控制、接口和实现的分离。持久层实现对关系数据库的ORM映射，使业务逻辑层直接面对数据库对象。
3 系统模块结构设计
系统功能模块设计首先涉及对软件需求的理解，从而涉及对功能定位原则的理解。通常是把功能理解为一种结果，然后根据功能划分子系统，再重复这一过程，即确定子系统的功能模块结构，并画出模块结构图。
系统模块设计主要考虑以下几个问题：（1）如何将一个系统划分成多个子系统；（2）每个子系统如何划分成多个模块；（3）如何确定子系统之间、模块之间传送的数据及其调用关系；（4）如何评价并改进模块结构的质量。
物业公司商业化写字楼物业管理工作涉及多方面的系统工程，包含了管理、服务、财务等多项职能，本文研究的物业管理信息系统除了应该能够给物业公司内部管理提供全面的解决方案，还应能从不同层次满足大厦的发展商需求并方便服务于业主，本系统主要功能模块包括：系统维护、资源管理、入住管理、收费管理、设备管理、安全管理、文件管理、投诉管理等八个主要功能模块。
4 计算机物理系统配置方案设计
在进行总体设计时，还要进行计算机物理系统具体配置方案的设计，要解决计算机软硬件系统的配置、通信网络系统的配置、机房设备的配置等问题。计算机物理系统具体配置方案要经过用户单位和领导部门的同意才可进行实施。
一、如皋市老旧小区管理存在的问题
如皋市主城区老旧小区共计37个，建于上世纪90年代，建筑面积近260万平方米，涉及户数2.5万余户，主要存在以下问题。
（一）基础设施不完善
由于老旧小区建设年代久远，小区的规划设计标准低，配套设施不全，导致基础设施严重不足，无法满足居民目前的物质文化生活需求。主要表现在：老旧小区普遍绿化养护缺失，扒翻种植、破绿毁绿、利用绿地违章搭建等行为屡见不鲜。机动车停车位缺少，小区车满为患，公共场地挤占一空，有的甚至将车辆开进了绿化带内。居民体育健身和文化活动空间较小，一些老旧小区根本就没有体育健身设施和文化活动场所。环卫设施简陋，乱倒垃圾现象时有发生。小区道路、路灯等损毁严重。上下水管网严重老化，化粪池无人清理，经常堵塞，污水横溢。有的小区没有煤气或天然气，小区居民使用煤气罐，生活不便。
（二）管理费用收取难
老旧小区产权呈多元化格局，有全产权商品房、房改售房、回迁房、农转居的承租房、居民承租房。业主对物业管理的要求和经济承受能力差异大。承受能力强的希望得到全方位、高层次的服务；承受能力差的则认为只要不交费，有无管理无所谓。小区居民往往以一些问题没有解决为由，长期拒缴卫生清运费。社区每年收取50元左右的卫生保洁费，收取率只能达到20%左右，街道和社区居委会不得不垫资雇佣老弱病残人员清扫小区，人员费用向共建单位化缘解决，由于保洁机制不健全，老旧小区普遍存在脏乱差现象。
（三）物业管理介入难
受传统思想观点影响，老旧小区部分居民存在无偿享受服务的传统观念，认为实行物业管理就是想多收钱，不少人不习惯，不愿意缴费。另外，老旧小区由于基础设施老旧、缺乏物业用房、环境脏乱等问题，物业服务企业不愿意接手老旧小区的物业管理。
以上问题长期制约了老旧小区的长效管理，老旧小区因为脏乱差成为城市市容环境的“低洼地”。要彻底解决老旧小区的管理问题，只有实施物业化管理，而物业化管理的前提必须是由政府主导对小区的基础设施进行不同程度的改造。因为老旧小区改造动辄几十万、上百万，只有财政投入才能解决资金来源问题。改造的目的不仅是提升老旧小区设施、绿化、道路状况，化解居民难题，同时也让物业服务企业进驻提供较好条件。
二、老旧小区改造与物业化管理策略
（一）科学民主实施改造
1.政府主导实施
2013年起，如皋市每年将老旧小区改造作为政府为民办实事十大工程之一，市人大将老旧小区改造写进了人大工作报告，并每年听取专题汇报。市政府主要领导、分管领导每季度进行督查推进。市财政充分保障改造经费，三年来共计投入8000多万元对23个老旧小区进行了改造，惠及居民15000户。
2.科学民主推进
对拟改造小区调查摸底，分类、分批实施改造。制定具体方案时，将需整项目（市政、绿化、车位、管网、墙面、环卫设施等）广泛征求居民意见。首先将拟改造项目在小区张贴进行公示，召开座谈会听取意见；然后根据居民意见和小区实际状况制定初步方案；再公示、组织居民讨论反馈；听取意见和修改方案可以反复进行，直至居民之间、居民和工作组之间基本达成一致意见，最后由规划设计单位制定专业改造方案，组织实施。
3.规范组织实施
改造中严格按照招投标程序确定施工单位和监理单位，实行项目化管理。市纪委、监察局全程监督招标和施工过程，定期派员对老旧小区改造工程进行现场质询，测评居民满意度，确保改造质量。对改造过程中出现工程增量，严格按程序逐级申请，完善手续，验收后接受审计，保证工程建设阳光透明，规范高效。
4.发挥党建作用
在改造中，虽然已经充分征求意见，但仍有少数居民对改造方案不满意，影响施工进度。工作组创新思路，在小区建立临时党支部，依靠组织力量强化改造工作推进。一是利用此平台倾听群众心声，尽可能解决疑难问题；二是发挥党员先锋模范作用，让党员给其他居民做样子，作表率；三是通过此平台对不满意的居民进行思想教育，要求顾全大局，带头服从既定改造方案，并对其他居民进行宣传动员，保障小区改造任务顺利完成。
（二）落实物业化服务
1.健全管理制度
为推进老旧小区物业化管理，如皋市修订完善了《如皋市物业管理暂行办法》，出台了《如皋市安置房居住区物业管理暂行办法》《如皋市住宅老旧小区、安置房居住区实施基本物业服务考核管理办法》《主城区住宅小区业主委员会考核办法》等一系列文件，为健全完善物业管理政策制度体系，规范小区物业服务行为、引导业主依法理性维权等强化了制度保障。
2.建立管理机构
如皋市城管局报请市编办同意成立了物管中心。主要负责开展物业小区、物业企业星级评定及争先创优等工作；负责物业服务企业的业务培训；负责协调老旧小区、安置区物业企业“三基本”服务（即“基本保洁、基本保绿、基本养护”）；负责老旧小区、安置区基本物业服务的业务指导、监督考核与政府奖补资金的拨付；协调处理物业服务企业与业主之间的物业纠纷。
3.落实物业服务
老旧小区改造工程全面验收后，由街道所属社区或业主委员会委托专业化、市场化的物业服务企业负责小区“基本保洁、基本保绿、基本养护”的“三基本”物业服务，严把准入关，选择有资质、负责任的物业服务企业从事物业管理服务。
（三）构建物业化管理长效机制
1.政策引导奖补机制
落实老旧小区物业考核补贴。每季度对老旧小区“三基本”物业服务进行考核，市财政按每月0.15元/平方米的标准对“三基本”物业服务进行考核发放补贴；加大政策扶持力度，物业服务企业享受现代服务业的各项鼓励补贴政策；提高老旧小区物业费收缴率，市政府建立机关部门与老旧小区、安置房居住区的挂钩共建制度，协助社区收缴物业服务费用，作为机关部门作风建设与文明创建的重要考核内容。两年来，共发放“三基本”物业考核奖补资金298.2万元，对物业服务企业按现代服务业考核奖励44.6万元。
2.基层自治组织机制
大力推进和指导各街道社区牵头组建老旧小区业主委员会。明确业主委员会工作职责、要求、享有权利等，并充分发挥业主委员会在物业服务企业和小区居民之间的“桥梁”作用：如倡导居民养成良好居住习惯，督促居民按照标准缴费，监督物业服务企业日常工作，提高小区管理效率。定期召开业主委员会工作座谈会、培训会，调查、协调、指导业主委员会工作。定期对业主委员会工作进行考核，对成绩显著的给予经济奖励，两年来共发放业主委员会考核奖励资金11.6万元。
3.物业纠纷化解机制
建立行政、司法、物业服务企业、社区基层组织等参与的“四位一体”物业矛盾调解机制，两年来共受理和调解各类物业纠纷1457件。积极争取法院的支持，开通“物业绿色司法通道”，对业主无故拖欠物业费的案件，进行“快立、快审、快结”，通过物业纠纷“四位一体”调解制度和物业绿色司法通道的有效运行，取得了预期社会效果和法律效果。
4.物业缴费诚信机制
将业主特别是机关公职人员缴纳物业费列入诚信体系建设。市级机关工委将机关党员干部缴纳物业费情况作为党员干部道德表现社区函调考核内容。公职人员无故仍不缴纳的，物业服务企业除通过法定程序予以维权外，还可通过函告所在单位，由该单位负责人教育并督促其主动缴费，经教育仍不缴费又不依法维权的，年终考核不得被评为先进。
三、老旧小区改造和物业化管理取得的成效
（一）居住环境大幅提升
三年来，如皋市共投资8000万余元，完成20个老旧小区的综合整治工作，面积达140万平方米，惠及居民1.2万余户。新建及维修道路2.8万平方米，新增车位1138个，补种绿化4.6万平方米，对污水管网、路灯、落水管等市政设施进行更换，因地制宜开辟健身场所，增添健身器材。改造工程很好地解决了老旧小区“面子”和“里子”问题，小区环境设施水平得到大幅改善。
（二）缴费比率大幅提高
老旧小区居民明显感受到改造工程带来的变化，加之老旧小区物业费通过政府每月每平方米补贴0.15元，业主缴纳物业费的积极性得到提高。物业缴费率由过去不到20%上升到75%，少数老旧小区达到87%以上，实现了居民与物业服务企业的良性合作，双赢共进。
四、老旧小区物业化管理启示
（一）老旧小区改造是前提
老旧小区由于历史原因，在环境、设施、交通、安全等方面存在诸多不足，经过实施改造，基础设施、管网管线、绿化车位等都得改善，增强了居民的生活幸福指数，为物业服务企业的入驻管理提供了良好的物质、环境条件。
（二）群众参与管理是基石
在老旧小区改造和管理中，要不断创新群众参与机制，调动群众的积极性，鼓励广大居民参与小区改造和管理，并搭建参与平台，如发放征求意见表、召开座谈会，建立小区志愿服务队伍、文明劝导队、“和事佬”俱乐部等，让群众参政议政、出谋划策，共建共享，探索新形势下老旧小区的管理新路子。
（三）落实管理责任是根本
落实街道社区为老旧小区管理责任主体，将责任主体属地化，有利于发挥社会基层组织职能作用，加强社区与居民联系，促进物业服务协调有序，提高物业管理能效。积极发挥业主委员会的自治作用，落实老旧小区自治，增强老旧小区自我管理功能。
（四）物业化服务是关键
过去老旧小区物业管理是空白，大多数是社区维持基本保洁，收费也很低廉，收费难度大。把老旧小区物业管理社会化，由物业服务企业提供专业、规范化服务不仅可以减轻社区负担，更是老旧小区落实常态长效管理的关键。
（五）政策奖补扶持是推手
老旧小区收费标准低、收费难是不争事实，不少物业服务企业入不敷出，不愿接受老旧小区物业管理。市财政给予一定的财政补贴，有利于提高企业积极性，推进老旧小区管理社会化、常态化。
