时间：2022-02-04 18:59:45
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇经济适用住房管理办法，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
一、指导思想：
以《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(国发[2003]18号)、国家四部委《经济适用住房管理办法》（建住房[2004]77号）和《国家计委、建设部关于印发经济适用住房价格管理办法的通知》（计价格[2002]2503号）为指导，以《**市经济适用住房建设管理办法》（**市人民政府令第**号）为学习内容，以掌握政策、法规为重点，保证提高经济适用住房管理、建设、销售人员的素质。
二、会议活动安排
（一）时间：
2005年10月 日至 日，共 天时间。
（二）地点：
待选
（三）参加人员：
1、**市管辖区内各经济适用住房行政管理人员；
2、开发企业负责人1名和主管建设、销售副总各1名。
（四）会议内容：
1、经济适用住房建设管理政策；
2、经济适用住房项目法人招投标政策；
3、经济适用住房建设管理程序；
4、经济适用住房销售管理程序。
共分四个课时（时间及研讨安排详见附表）。
三、组织领导
为加强组织，本次活动设“会议领导小组”，全面负责会议各项事宜的决策，组长：，副组长：。下设“研讨组”和“会议服务组（一）研讨组。主要职责：根据研讨内容，完善研讨资料，制订研讨方案。和与会同志进行研讨。组长：。
（二）会议服务组。主要职责：1、负责接受报名、收取会务费、发放研讨资料等会议前期准备工作；2、协调会议地宾馆，做好与会人员在会议期间的生活保障工作①根据报名情况安排住宿房间②安排好与会人员的就餐事宜③做好与会人员的安全工作；3、做好研讨活动中的服务及协调工作①会场布置②会场摄影③协调宾馆搞好会场服务；3、组织好会外活动，做好会外出行交通及会外活动安全工作。组长：副组长：成员：
四、食宿安排
由会议地宾馆具体安排食宿，视宾馆房间情况和报名情况，由会议服务组安排与会人员入住标准间或三人间。早餐安排自助餐，中、晚餐可实行包桌方式安排饭菜。
五、会场安排
1、悬挂横幅“**市经济适用住房建设管理办法研讨会”。
2、制作领导座签。
3、现场摄影，留取图片资料。
第二条凡在**市城市规划区范围内商品住宅小区（包括居住区、居住小区、居住组团）开发项目中配套建设经济适用住房，均适用本办法。
第三条商品住宅小区中配套建设的经济适用住房用地，由政府划拨。
配建的经济适用住房销售价格由市物价局核定。
第四条配建经济适用住房的建筑面积应占普通商品住房项目总建筑面积的10—20%。
**市规划委员会根据全市经济适用房建设年度计划和总量，确定需要配建经济适用住房的出让地块和配建的具体比例。
第五条在商品住房小区中配建经济适用住房的，应当在土地出让公告中，明确配套建设经济适用住房的预售价格、总建筑面积、单套建筑面积、套数等内容。
第六条配建的经济适用房应纳入商品住房小区的整体规划，单套建筑面积应控制在60平方米。
第七条房地产开发企业向市规划局申报开发用地规划时，应明确配建经济适用住房规划位置、建筑型式、建筑面积等指标。
建设工程开工前，房地产开发企业必须和市经济适用住房主管部门签订配建经济适用住房建设合同。
第八条配建的经济适用住房应优先建设。分期建设的，经济适用住房必须纳入在前两期建设，其中第一期报建的经济适用住房建筑面积应占总配建面积的比例不得小于50%。
第九条配建的经济适用住房的建设标准应与商品住房建设标准一致，并按有关规定配套建设人防工程。
各相关部门要加强对经济适用住房建设的监督管理，保证按时按质完成。
第十条商品住房小区中配建的经济适用住房应相对集中，并纳入物业统一管理。
配建的经济适用房的机动车位按照每3户不少于1个设置。
第十一条配建的经济适用住房竣工验收后，房地产开发企业应按《**市经济适用住房管理暂行办法》的规定，向持有经济适用住房主管部门核发的《经济适用住房准购证》的对象销售。
第十二条配建的经济适用住房有关税（费）的收取、交易等均按照国家、省、市的经济适用住房管理办法执行。
第二条 本市经济适用住房、限价商品住房申请家庭的原住房腾退工作按本办法执行。
第三条 本办法所称申请家庭原住房是指经济适用住房、限价商品住房申请家庭的申请人和申请家庭成员在本市所承租的公房和拥有的私有住房。
第四条 申请家庭原住房腾退工作坚持以下原则:
(一)申请家庭原住房位于首都功能核心区的,必须腾退。首都功能核心区是指东城区、西城区。
(二)申请家庭原住房位于首都功能核心区之外的区县,但已列入本市棚户区改造范围或地铁工程、市政道路工程、城中村整治、保障性住房建设等公益性项目(以下统称公益性项目)拆迁范围的,必须腾退。
(三)除上述两类情况,申请家庭可自愿选择原住房腾退或不腾退。愿意腾退原住房的,按标准配售;不腾退的,降档配售。
第五条 申请家庭原住房为承租公房(包括直管、自管)的,承租人应将原住房腾退给产权单位。申请家庭承租的公有住房为申请家庭成员与其他承租人2人以上共同租赁的,原住房可由其他共同承租人继续承租。
产权单位已不存在或不收回房屋或没有其他承租人的,承租人应当将原住房腾退给户口所在地区县住房保障部门或其委托的单位,由区(县)住房保障管理部门或其委托单位与公房产权单位办理承租人变更手续。区县住房保障管理部门可按照腾退住房面积给予腾退家庭一次性的腾房经济补助,经济补助标准由各区县政府按照本区(县)实际情况制定。
申请家庭原住房为承租的军产房的,可参照上述原则办理。
第六条 申请家庭原住房为私有住房需要腾退的,应当将产权过户给区县住房保障管理部门或其委托的单位。申请家庭应当承诺原住房不涉及抵押、查封等限制权利情形,涉及产权纠纷的,不予腾退。
各区县可根据实际情况,对申请家庭原住房腾退给予适当货币补偿。具体标准可由各区县参照《关于进一步做好本市房屋拆迁安置和补偿工作的若干意见》(京建拆〔2009〕431号文)精神,综合考虑腾退房屋的区位、用途以及申请家庭人口、原房屋建筑面积、本区县拟公开摇号配售的经济适用住房、限价商品住房区位、价格等因素综合确定。
第七条 申请家庭获得的原住房腾房经济补助或货币补偿与该家庭其它资产总和不能超过该家庭所申请的政策性住房申请条件中规定的家庭总资产标准。
第八条 申请家庭原住房腾房经济补助或货币补偿所需资金由各区县财政安排。各区县住房保障管理部门也可委托市或本区县公租房管理中心收购申请家庭腾退的原住房。腾退住房作为廉租住房使用的,所需收购资金在廉租住房保障资金中列支,由市、区县政府按规定比例分担。
第九条 申请家庭原住房腾退程序:
(一)需腾退原住房的家庭在申请经济适用住房、限价商品住房时,原住房应腾退给产权单位的,需提供与原住房产权单位签订的腾退原住房协议;原住房需腾退给区县住房保障管理部门的,申请家庭需书面承诺将原住房腾退给区县住房保障管理部门或区县住房保障管理部门委托的单位。
(二)腾退家庭在参加经济适用住房或限价商品住房公开摇号,选定的政策性住房签订购房合同以前,应与区县住房保障管理部门或其委托的单位签订腾退原住房协议,并办理原住房承租人变更或房屋转移登记,承租人变更或房屋转移登记手续办结后方可签约购买经济适用住房或限价商品住房,申请家庭原住房所在区县房管部门应协助办理有关手续。需要经济补偿的,区县住房保障管理部门或其委托的单位应及时向申请家庭支付腾房经济补助或货币补偿金。
(三)腾退家庭应在所购买的经济适用住房或限价商品住房交房入住半年内腾空原住房,并交给原住房产权单位或区县住房保障管理部门或其委托的单位。
第十条 申请家庭在签订购房合同前,未在规定时间内与区县住房保障管理部门或其委托的单位签订腾退原住房协议,或未在规定时间内办理承租人变更或房屋转移登记手续的,视为放弃本次购房资格。
第十一条 申请家庭已签订腾退原住房协议并办理承租人变更或房屋转移登记手续,但未在规定时间内腾空原住房的,区县住房保障管理部门或其委托单位可向原房所在地人民法院提起诉讼。
第二条本办法所称的经济适用住房,是指政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。
集资、合作建房也是经济适用住房的组成部分，其建设标准、优惠政策、上市条件、供应对象的审核均按照经济适用住房的有关规定严格执行。
本办法所称集资建房，是指住房困难户较多的工矿区和企业，在符合城市规划、土地利用总体规划和单位发展计划的前提下，利用单位自用土地进行集资建房，按规定出售给本单位的住房困难职工的住房。
本办法所称合作建房，是指中低收入家庭的职工、居民投资组建住房合作社，以改善自身居住条件，不以盈利为目的的合作经济组织为社员建房。
第三条市、县房产主管部门是本级人民政府的经济适用住房主管部门，负责本行政区域内经济适用住房的实施和管理工作。
第四条市、县人民政府有关主管部门和金融机构根据职责分工，协同做好经济适用住房管理的有关工作。
房产主管部门应会同发改、规划、国土等主管部门，根据土地利用总体规划、城市总体规划和中低收入家庭的住房水平及市场需求，编制经济适用住房发展规划，主动做好项目储备，具体负责经济适用住房的项目建设管理、销售管理及监督实施。
发展改革主管部门应会同房管、规划、国土资源主管部门，依据经济适用住房发展规划和项目储备情况，编制下达经济适用住房年度投资计划和用地计划。
国土资源主管部门要将经济适用住房建设用地纳入当年土地供应计划。
物价部门负责经济适用住房的价格核定及监督工作。
金融机构协助办理有关贷款业务。
第五条中央和部、省属驻宝企事业单位及军队的经济适用住房建设，实行属地化管理。
第二章建设管理
第六条经济适用住房开发建设应当按照政府组织协调、企业市场运作的原则，实行项目法人招标。
参与招标的房地产开发企业必须具有相应资质、良好的开发业绩、社会信誉和占投标项目35%以上的自有资本金。
第七条经济适用住房应坚持以中、小套型为主。
中套住房面积一般控制在80平方米左右，不得超过90平方米。
小套住房面积一般控制在60平方米左右，不得超过70平方米。
第八条经济适用住房的规划设计应当坚持标准适度、功能齐全、经济适用、便利节能的原则，通过设计招标，择优选定规划设计方案。10万平方米以上的经济适用住房小区规划设计方案，由市政府组织论证审批，报省建设厅备案。
经济适用住房建设必须严格执行国家有关技术规范和标准，积极推广应用先进、成熟、适用的新技术、新工艺、新材料、新设备，提高建设水平。
第九条经济适用住房建设单位对其开发建设的经济适用住房工程质量负最终责任。
经济适用住房开发建设单位按规定程序依法取得预售许可证后方可出售。经济适用住房预售许可证办理程序同商品房办理程序。
建设单位应当向买受人出具《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并承担保修责任。
第十条经济适用住房建设项目及其用地不得转让，在规定期限内一年未实施的，由国土资源主管部门收取土地闲置费；超过二年未实施的，由国土资源主管部门收回土地使用权。
第三章价格管理
第十一条经济适用住房价格实行成本审查制度。价格主管部门在接到房地产开发企业的定价申请后，指定有资质的价格成本、认证机构进行成本审查，并出具审查报告。
经济适用住房价格制定应遵循保本微利原则。
经济适用住房的基准价格和浮动幅度，由物价部门按照管理权限，依据成本审查报告制定，同时向上一级价格主管部门备案。
经济适用住房的租金标准，由物价部门会同房产管理部门在综合考虑建设、管理成本和不高于3％利润的基础上确定。
经济适用住房销售价格及租金标准确定后，应当向社会公示。
第十二条经济适用住房销售应当实行明码标价，销售价格不得超过公示的基准价格的浮动幅度，不得在标价之外收取任何未予标明的费用。
第十三条实行经济适用住房建设单位交费登记卡制度，交费登记卡由价格主管部门制发。各有关部门收取费用时，必须填写物价部门核发的交费登记卡。任何单位不得以押金、保证金等名义，变相向经济适用住房建设单位收取费用。
第四章购买和交易管理
第十四条经济适用住房应当面向中低收入家庭销售。购买经济适用住房实行申请、审批和公示制度。
第十五条市、县人民政府可按4—6倍的房价收入比（即购买本地一套面积60平方米普通商品住房的价格与双职工家庭年均工资之比）确定中低收入家庭标准，每年公布一次。
第十六条经济适用住房销售对象为具备下列（一）、（二）项规定，且符合（三）、（四）、（五）项任一项规定的家庭：
（一）有本市城镇户口（含符合本市安置条件的军队人员）;
（二）家庭年收入为市统计部门公布的上年平均收入以下的家庭；
（三）无房户。指婚后无房，租住民房和暂住亲友房、非住宅房、临时简易房者；
（四）住房困难户。指家庭人均居住使用面积在10平方米以下的家庭；
（五）市、县人民政府确定的供应对象。
第十七条符合第十六条规定的家庭，应当持家庭户口本、身份证、所在单位或街道办事处出具的家庭收入证明和住房证明，向市、县房产主管部门提出申请。
第十八条市、县房产主管部门应当在20个工作日内完成对购买经济适用住房申请的审核。对符合条件的，予以公示。公示后无异议或异议不成立的，在经济适用住房申请表上签署核查意见，注明购买面积。
第十九条申请人持经过核查的申请表向开发建设单位选购经济适用房。购买面积原则上不超过核准面积。由于套型原因略超标准面积的，购买面积在核准面积以内的部分，按标准价格购买；购买面积超过核准面积的部分，由购房人按当地相同区位商品房价格补交差价。超面积部分差价款由售房单位上交市、县财政部门。
第二十条居民个人购买经济适用住房后，按照规定办理权属登记。
房屋权属登记部门在办理权属登记时，应当注明“经济适用住房”字样。其中如有超标准面积补交相应差价的，也应当注明补交差价面积。
第二十一条经济适用住房在取得房屋所有权证后，可按市政府《关于促进已购公有住房和经济适用住房进入二级市场交易的通知》（宝政发[2003]26号）进行交易。
第二十二条经济适用住房购买人以市场价出售经济适用住房后，不得再购买经济适用住房。
第二十三条鼓励房地产开发企业建设用于出租的经济适用住房，享受经济适用住房优惠政策，以政府核定的价格向符合条件的家庭出租。
第二十四条住房困难户较多的工矿区及特困企业，经市房产主管部门及县人民政府经济适用住房主管部门批准，可以在存量土地利用总体规划、城市规划和单位发展计划的前提下，利用单位自有土地进行集资、合作建房。参加集资、合作建房对象，必须限定在本单位无房户和市、县人民政府规定的住房困难家庭。
第二十五条凡已享受房改政策购房、购买经济适用住房或参加集资合作建房的人员，不得再次参加集资合作建房。严禁任何单位借集资合作建房名义，变相实物分配或商品房开发。
第五章优惠政策
第二十六条经济适用住房建设用地，要按照土地利用总体规划和城市总体规划要求，合理布局，实行行政划拨方式供应，由市、县国土资源主管部门负责并实施。严禁以经济适用住房名义取得划拨土地后，改变土地用途，变相搞商品房开发。
第二十七条经济适用住房建设和经营中的行政事业性收费，减半征收。
第二十八条购买经济适用住房的个人向商业银行贷款，除符合《个人住房贷款管理办法》规定外，还应当提供准予购买经济适用住房证明。个人住房贷款利率执行中国人民银行公布的贷款利率，不得上浮。
经济适用住房建设单位取得经济适用住房预售许可证后，可以在建项目作抵押向商业银行申请住房开发贷款。用于个人购房贷款的住房公积金可优先向购买经济适用住房的个人发放。
经济适用住房项目小区外基础设施建设费用，由政府负担。
第六章监督管理
第二十九条各有关部门应当加强对经济适用住房建设、交易中违法违纪行为的监督和查处。
对未经批准、擅自改变经济适用住房或集资、合作建房用地用途的，由国土资源主管部门按有关规定监督和处罚；
对擅自提高经济适用住房或集资、合作建房销售价格，以及不执行政府价格主管部门制定的经济适用住房租金标准等价格违法行为，由物价部门依法进行监督和处罚；
对擅自改变经济适用住房、集资合作建房规划设计、提高标准、扩大面积或降低标准、偷工减料的，由市城管综合执法部门或县房产主管部门按照管辖区域依法处罚；
对擅自向未取得资格的家庭出售、出租经济适用住房，或组织未取得资格的家庭集资、合作建房的,由房产主管部门责令建设单位限期收回。不能收回的，由建设单位补缴同地段经济适用住房或集资、合作建房与商品房的价格差，并收回集资、合作建房的批准文件。
【关键词】经济适用房制度；经济适用房
近些年来我国一般商品房的价格上涨过快，房价节节攀升，居高不下，使原本刚性需求的必需品已变成遥不可及的奢侈品。普通老百姓买不起房，即使是中等收入群体也不堪重负。因此，加快建造经济适用房以满足广大的中低收入者的需求，改善他们的生活，是维护社会稳定的必然选择。经济适用住房作为我国住房保障制度中的重要组成部分，在缓解住房压力、配合住房改革、平抑房价和调整房地产市场结构等方面都起了重要作用。经济适用房制度出台的初衷是好的，政策设计思路也是对的，但在实施发展过程中也存在许多问题。本文从经济适用房的概念，发展历程出发，揭示其现存的问题并提出完善的措施。
一、经济适用房制度发展历程
（一）经济适用房概念
在我国，所谓经济适用房一般是指由政府出资扶持的具有经济性和适用性两方面特点的社会保障性住房。所谓经济性，是指住房的价格相对同期市场的商品房价格来说是较低的，适合中低收入家庭的负担能力；所谓适用性，是指在房屋的一般建筑标准上不得削减和降低，强调住房设计和建设标准的使用效果，以“满足基本住房需求”为原则，体现经济适用住房的保障功能。建设这种经济适用房一般由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定。
（二）制度发展历程
自1991年国务院《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》起，“经济适用房”概念开始走进大众的视野；1994年国家原建设部出台了《城镇经济适用住房建设管理办法》，明确了经济适用房是“以中低收入家庭为对象，具有社会保障性质”的住房，同时也对经济适用房的对象认定、资金来源、成本和价格以及管理等进行了相应的规定。2004年原建设部、国土资源部和中国人民银行联合下发中国第一部《经济适用住房管理办法》，对经济适用房的开发建设、销售、管理作了规定。但2005年-2006年，经济适用房出现了一系列问题，例如户型过大、标准过高；寻租现象严重，富人抢占了穷人的福利等等。2007年8月，国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，对经济适用房进行了重新定位，将经济适用房由过去的政策性商品住房转变为保障性质的政策性住房，并将供应对象严格限定在低收入住房困难家庭。在2007年11月新修订的《经济适用住房管理办法》中，详细规定了经济适用房的建设管理、价格管理、准入及退出管理、监督管理等。强调了经济适用住房供应对象要与廉租住房保障对象相衔接、经济适用住房购房人拥有有限产权，此外还用更多的细则限制了经济适用房用于投机。
二、我国经济适用房制度现存主要问题
政府推出经济适用住房是为解决中低收入家庭住房困难，体现它的社会保障性。该制度的确解决了一部分中低收入家庭的住房问题，在一定程度上发挥了让利于民、造福于民的功效，但仍存在着一些不容忽视的问题。这些问题主要包括建设方面、销售方面、供求方面和退出机制方面。
（一）建设方面存在的问题
首先，经济适用住房建设面积偏大。国家对经济适用住房的单价和面积都有规定和限定。如建房[1994]761号规定“经济适用住房是按国家住房建设标准（不含别墅、高级公寓、外销住房）建设的普通住房”，“经济适用住房建设要体现经济、适用、美观的原则，使用功能要满足居民的基本生活需要”；建房[1998]154 号进一步明确“在进行市场调查的基础上，合理确定经济适用住房套型和标准，以满足目前中低收入家庭的实际消费需要”。但从市场的实际供应情况来看显然不是这样的，有不少地方打着经济适用房的幌子开发豪宅，致使经济适用房的户型越来越大，严重超出了《经济适用住房管理办法》的规定。建筑面积过大，超出了购买对象的实际能力范围，早已没有了经济适用房本应具备的“经济性”的特点。
其次，部分经济适用住房质量方面存在安全隐患。一些开发商为了牟取巨大利润，在建设过程中选用质次原料，甚至偷工减料，而由商品房转化过来的经济适用住房多半是一些“半拉子”工程，存在较大的安全隐患。
第三，经济适用住房布局不合理，经济适用度不高。很多经济适用房选址位置过于偏远，周围环境不理想。因经济适用住房建设是面向中低收入家庭，其突出的特点是价格相对较低，大部分开发企业为降低成本，一般把其建在远离市区的地段。另一方面，也有开发单位把它建在较为繁华的地段。这两种选择都有失偏颇，前者若不解决配套的交通设施，将增大购房者生活、工作等方面的不便。后者因价格较高，大部分中低收入者难以负担，最终造成新建经济适用住房出现滞销现象。
最后，缺乏统一的多部门管理机制。经济适用住房实施全过程涉及发改、规划、国土、财政、建设、房产、物价等多个政府部门，程序繁多，缺乏密切合作使经济适用住房整体实施进度缓慢。
（二）销售方面存在的问题
建设部等部委于2007年颁布的《经济适用住房管理办法》中规定经济适用住房的销售对象为城市低收入住房困难家庭。但我国缺乏完整的居民收入汇总统计数据库，居民收入来源又是多渠道的，年均家庭总收入较难确定，因此在经济适用房销售过程中就出现了许多违规行为，使不符合经济适用房购买条件的购买者进入，挤占中低收入家庭本就不多的供应量。例如西安市某经济适用住房小区的调查中发现，经济适用房的出租率高达27%，小区内停放私家车占到总户数的62%。种种的现象表明，在目前对经济适用住房购买家庭的经济收入缺乏有效地统计，造成了对经济适用房购买者的信息难以甄别界定。
（三）供求关系方面存在的问题
经济适用住房供不应求的现象十分严重。根据国家主管部门测算和有关规定， 70%以上的家庭应当享受经济适用住房，与此相适应，经济适用住房的供应或建设的规模，也应当占到 70%以上。而实际上，经济适用住房的建设规模远远小于社会需求量。由于经济适用住房的价格低于市场均衡价格，出现了经济适用住房倒卖现象。一些不法分子利用制度的漏洞，通过伪造亲属关系进行交易或者伪造拆迁户身份向社会高价倒卖房号。
（四）转让制度方面存在的问题
目前各地没有设立专门的经济适用住房管理机构、合理的收入检测机制与有效的住房供给循环机制。除了出现住房建设与供给管理，销售管理等问题外，且因为购房人动态信息管理不足与经济适用住房产权不清，不但令经济适用住房退出的依据缺乏，还将引发退出收益纠纷，降低经济适用住房供给循环的有效性。
三、完善经济适用房制度的对策措施
（一）完善住房公共财政体制
按照目前法律规定，用于经济适用住房建设的土地，地方政府将减免土地出让金，并给予配套建设等一系列优惠政策。我国的经济适用住房用地属于地方政府划拨范畴，商品房用地属于土地使用权的出让，地方政府收取土地出让金，两者比较而言，地方政府的财政收入差距显而易见，不同地区的土地财政收入也会有差距，这里存在一个公共财政分配体制问题。我国应从中央财政上作补贴，提高经济适用住房建设的效率，达到对中低收入家庭的住房保障目的。
（二）明确经济适用住房供应对象
经济适用房制度的建立其目的是为了解决经济适用房销售对象对住房的需求，达到“居者有其屋”的最终理想。要想更好的发挥出经济适用房的经济性，使国家的惠民政策真正落到实处，首要的问题就是要正确界定经济适用住房购买对象，严格经济适用住房购买人的资格审核。结合我国国情及各市经济发展水平，科学地制定出整套完整明确的购房者资格审核标准。为保证审核结果的准确有效性，可分两个方面来衡量一个家庭的年总收入：一方面是家庭货币收入，另一方面是家庭住房面积。家庭的货币收入包括一个家庭全体成员的工资收入、工资外的其它兼职劳务收入及金融证券投资资产的价值。家庭住房面积包括该家庭拥有的不动产，其中涵盖自己居住的房产价值等。因居民家庭收入是一个变量，且存在各地区的经济差异，所以在制定审核标准时要充分的结合各地的具体情况。而家庭人均住房面积也要结合各地的实际情况，根据低收入家庭的合理需要来确定，人均住房面积应适当高于当地的水平，并随时根据社会的发展进行调整。此外，对已经经过资格审核的经济适用住房购买人，要进行公开公布，成立经济适用住房公众监督组织，重视投诉举报等工作，一旦发现其提供虚假资料，立即取消其购买经济适用房的资格，并限制其在一定年限内申请购买经济适用房的资格。制定适合各市经济适用房的配套地方法规，由专门的部门对经济适用房的申购对象、房屋购买、使用管理、后期买卖等问题进行全方位的管理。建立中低收入家庭住房保障机制，用来与住房供应体系相互配合，真正做到“公开、公平、公正”。
（三）加强对经济适用房建设环节的监督
为了防止开发商将用于建设经济适用房的划拨土地使用权用于普通商品房开发，应该加强对土地出让的监督，可采取以下措施：
首先，在经济适用房开发商的确定上，采取招投标的方式，并在一定范围内，向申购此待建经济适用房的购房者及公众公开，使开发商的行为置于社会公众的监督之下，将政府部门的监管与社会的监督有效结合起来。另外，在设计环节中，应由相关部门严格审批其建筑面积，不能允许有超标面积的房屋出现，严格控制各个标准建筑面积房屋的比例。在开发建设楼盘的期间，由政府组织相关部门定期进行核查，有违设计、施工标准的房屋在建房初期就会被有效制止。合格完成建设任务后，相关部门要对楼房进行质量、布局、面积等多方面进行竣工验收。发售环节也要置于政府专门机关的监督下，这样有利于切断开发商直接获取暴利的渠道。
（四）制定严格的经济适用住房退出制度
城市低收入家庭是一个动态的概念，在一定的时期内是在不断变化的，所以建立科学的、合理的经济适用住房退出机制非常必要。政府的相关管理部门可对购房者实行动态管理，经济适用房购房者每年必须向有关部门上交家庭收入情况等资料，每5年左右对其进行一次家庭收入状况审核，特别是要深入社区入户调查，对于符合退出条件的家庭，应提前通知住户限期退房，以便住户有较为充裕的时间做好退出准备。
（五） 建立健全法律保障
我国经济适用住房发展至今出现了较多的问题，其中有些问题已涉及到法律层面，政府应尽快地建立健全法律、法规来规范保障性住房市场，使其健康运作。我国也应该尽快出台《住宅法》或《住宅保障法》等相关法律来规范和引导我国保障性住房的开发建设。具体来说，这部法律至少应该包括对象范围的清晰界定；申请者的公示和监督；建设、价格方面的监管；进入和退出方面的监管；各个参与经济适用房项目的单位各司其职，互相监督，对其中出现的和监管失职行为进行处罚等内容。
经济适用住房对解决社会低收入人群的住房问题和维护社会稳定起着重要的保障作用。政府应不断完善其实施发展，使经济适用房真正做到利民、惠民、安民，“经济”又“适用”。
参考文献
[1]郭玉坤.中国城镇住房保障制度研究[D].2006：2521
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一、基本原则
在国家宏观政策指导下，坚持“从实际出发、因地制宜、分别决策”的原则，遵循“政府组织、市场运作、计划管理”的模式，真正使经济适用住房建设造福于城镇中低收入家庭。
（一）政府组织。在旗政府的统一领导下，成立旗住房保障领导小组，负责组织协调我旗经济适用住房建设工作。旗政府法制办、发改、财政、统计、民政、审计、建设、资金中心、国土、监察、税务、公安、工商、办事处、新闻媒体、金融机构等部门为领导小组成员单位，分工负责经济适用住房建设的相关工作。领导小组下设办公室（设在旗建设局）负责对我旗经济适用住房建设进行指导、管理、监督。
（二）市场运作。旗人民政府在做好居民住房需求测算分析、制定发展规划的基础上，合理确定我旗经济适用住房的项目规划设计、面积标准、价格形式、供应对象、开发建设单位（施工单位），并在套型面积、销售价格等环节进行严格管理。
（三）计划管理。根据我旗的住房需求实际情况，做好中、长期和年度开发计划，每年的经济适用住房总量，需达到我旗每年住宅建设总量的20%左右。
二、建设实施
经济适用住房项目的开发建设由旗人民政府具体组织实施，由经济适用住房主管部门具体管理。
（一）施工单位的确定可采取下列方式之一：1、依法通过招投标方式选择施工单位。2、由拥有经济适用住房土地使用权和立项批复的企业。
（二）符合规模的开发小区，在限标准、限套型、限房价的基础上给予开发建设单位一定的优惠政策，委托代建一定比例的经济适用住房。
三、建设标准
（一）经济适用住房严格控制在中小套型，中套型建筑面积不超过90平方米，小套型面积不超过70平方米。
（二）经济适用住房建筑设计严格执行国家有关技术规范和标准，建筑装修标准以满足居民的基本生活需要为原则。
（三）控制基本建材的购入和使用，建立严格的采购和用料监管制度，积极推广先进、成熟、适用的新技术、新工艺、新材料、新产品，降低能耗，提高整体建设水平。
四、销售价格
经济适用住房销售价格实行政府审批制度，价格核定后向社会公示，接受社会监督。开发建设单位的利润控制在3%以内，经济适用住房价格应比同地段普通商品房价格低15%-20%，价格一旦确定，开发建设单位不允许以任何借口擅自提价。
具体价格形成、管理按照《国家发展计划委员会、建设部关于印发经济适用住房价格管理办法的通知》、《自治区发展计划委员会关于印发经济适用住房价格管理办法的通知》和市政府的有关规定执行。
五、销售办法及购买对象
（一）由旗人民政府视我旗中低收入家庭的申请情况安排销售。
（二）经济适用住房购买对象为具有办事处辖区城镇户口的国家机关、团体、企事业单位的在职职工、离退休职工、下岗职工家庭，办事处所辖居委会居民中的中低收入家庭。并对销售条件实行动态管理，视经济适用住房建设规模和居民收入变化情况，适时调整供应范围。
经济适用住房购买后，购买人须按规定缴纳有关税费并进行产权登记。房地产管理部门在办理产权登记手续时，要在经济适用住房购房合同和《房屋所有权证》上，载明政府产权、个人产权的比例，并加注“经济适用住房”“土地属划拨”式样印章。
六、优惠政策
经济适用住房建设严格执行国家和自治区、市有关优惠政策的规定。
（一）经济住房建设用地实行划拨方式供应，建设用地根据年度经济住房规划优先安排。
（二）其它未经审批的收费项目一律不得收取。
七、监督管理
经济适用住房建设、供应、管理工作实行公示制度，广泛接受社会监督。
（一）经济适用住房从建设规划、项目安排、项目招标（施工单位的确定）到销售价格、购买对象的确定，都要经地方媒体向社会公布。
（二）建立举报投诉电话，主动接受社会监督，任何单位和个人都有权对经济适用住房的建设、交易和管理活动中的违法行为进行投诉举报。
关键词：住宅；准公共物品；经济适用住房
作者简介：李亚云，（1975-），女，山西翼城人，讲师。
中图分类号：F287.8 文献标识码：A 文章编号：1672-3309（2008）07-0021-04
一、住宅产品的准公共物品属性
1、准公共物品的属性及分类
准公共物品的概念源自于新制度经济学中产权理论。经济社会提供两种产品供人们消费：私人物品（private goods）和公共物品（public goods）。公共物品的概念最初是由林达尔提出。1954年萨缪尔森（P.A.Samuelson）给公共物品下了一个严格的定义：“每个人对这种物品的消费不会造成任何其他人对该物品消费的减少”的物品。公共物品和私人物品的两个判断标准为：物品是否具有消费的排他性（exclusive）和竞争性（rivial）。如果一种物品同时具有消费的排他性和竞争性，这种物品就是私人物品；一种物品同时具有消费的非排他性和非竞争性则就是纯公共物品（pure public goods）。
事实上，同时具备这两个特性的物品在现实经济中并不多，许多物品只具有两个特性之一，或具有部分的排他性，或仅具有部分的竞争性。所谓的准公共物品（quasi public goods）就是指不能同时满足消费的非竞争性和非排他性两个特性的物品。准公共物品的特性是非排他性和非竞争性在纯公共物品和私人物品之间的任何组合。在现实中，它有3种形态的中间性物品的表现形式：
（1）不存在消费的竞争性，但存在消费的排他性的俱乐部物品。通过限定消费资格，使该物品的受益成员限定在特定的消费群体，将非成员排除在外，即对外是排他的，但在内部成员之间可以共享，一个成员对物品的消费不会减少另外成员对该物品的消费。
（2）存在消费的竞争性，但不存在消费的排他性的可拥挤物品。对这种物品进行消费的限定条件不能确定，或者即使能确定却很难实施，且一个人对物品的消费会减少其他人对该物品的消费，也就是说会产生拥挤问题，因此，这种准公共物品又被称为“可拥挤物品”。
（3）存在消费的竞争性，但排他性不完全的可拥挤俱乐部型物品。在此情形下，一个物品在消费上具有竞争性，但排他性却不完全，在内部是共享的，对外是排他的。此时，可拥挤物品与俱乐部物品特性相交叉，从而形成“可拥挤的俱乐部型物品”。现实经济生活中严格意义上的纯公共物品和私人物品很少，大多数物品为准公共物品。根据物品的消费排他性的强弱、竞争性的强弱，可将准公共物品进一步细分为一般准公共物品、俱乐部物品、可拥挤物品和可拥挤的俱乐部型物品4种形式。一般准公共物品具有较弱的竞争性和排他性，或者说具有较强的非排他性和非竞争性；俱乐部物品具有较强的排他性但竞争性较弱；可拥挤物品则具有较弱的排他性和较强的竞争性；而可拥挤的俱乐部物品的排他性和竞争性都相对较强，更接近私人物品的特性。
2、住宅产品的准公共品属性
住宅产品具有准公共物品的属性，表现在具有排他性、非竞争性和外部性的特点。排他性是私人品的性质，非竞争性是公共品的性质。由于住宅产品的特性之一就是高价值性，也就是说住房的价值高于一般商品或财产的价值，同时住宅又是生活的必需品。在以住宅市场为基础的住房分配和供应体系中，人们对于住房质量和数量的满足程度取决于对住房的支付能力。但是不论是在发达国家还是发展中国家，总有一部分居民的住房消费支付能力不足，也就是说任何一个国家都存在中低收入这样的弱势家庭。这部分人的居住问题解决得好，社会稳定、政治安定，人们安居乐业，社会文明不断进步；否则，无家可归者大量出现，就会引起社会的不稳定，产生严重的社会问题。这也就是住宅产品负外部性的表现。对于这部分中低收入者而言，无论如何也不可能从住宅市场中购得住宅，住宅的市场价格机制不能发挥作用，市场出现失灵。经济学原理告诉我们，市场失灵是政府干预经济的理由之一。对于住宅这样高价值的必需品，在市场不能发挥作用的时候，有必要由政府出面解决。
《住宅人权宣言》（伦敦，1981）提出：“有良好环境适宜人的住处，是所有居民的基本人权。”同时住宅又是排他性的私人消费物品和私人财产。住宅既具有私人产品的特点，又具有公共产品特点，属于准公共产品。竞争性的市场经济无法生产并满足社会对这类准公共产品的需求。如果准公共产品完全由市场供给，就会产生消费不足的问题，也就是上面所说的贫民窟和露宿街头的情况。我国学者刘小兵采用实验经济学（Experimental Economics）的研究方法，通过设计一系列的实验方法，观察被实验者的行为和分析实验结果，对市场提供公共品的可能性进行细致的实验研究。通过分析研究，得出在公共物品市场提供导致效率损失为既定的条件下，公共物品的政府提供存在一个效率改进的空间。即只要控制好政府提供公共物品时产生的征收成本和超额负担，公共物品由政府来提供将获得比市场提供时更高的效率。因此，像住宅产品这样既具有私人产品的特点，又具有公共产品特点的准公共产品只能由政府提供，只不过不能与纯公共产品一样免费使用，而是要适当收费。
在解决住房问题时，居民对市场的依赖程度与家庭收入息息相关。家庭收入水平越高，对市场的依赖程度就越高，住房就越接近于私人物品；反之，依靠政府优惠、政府扶持的程度就越高，住房就越接近于公共物品。显然，我国现阶段，大部分住宅介于公共物品和私人物品之间，更具有“准公共物品”的特征。
正是因为住宅具有准公共产品属性，所以世界各国都建立了住房保障制度，制定了相应的住房政策。国外一些国家的公共住宅也正是上述原因产生的。所谓的公共住宅是由政府直接投资建造或由政府以一定方式对建房机构提高补助、由建房机构建设，并以较低价格或租金向中低收入家庭进行出售或出租的住房。许多国家，无论是发达国家（地区）还是发展中国家（地区），都有公共住房的建设。如英国，由地方政府投资建设、主要针对工人阶级的市（郡）议会住房以及住房协会投资建造并接受政府补贴的合作住房；美国联邦政府建造的公营住房和公团住房；瑞典政府建造的公共住房和合作住房；日本政府建造的公营住房和公团住房；新加坡住房发展局建造的公共组屋以及中国香港房屋委员会建造的公屋（包括廉租屋和房屋），等等。
二、我国经济适用住房的供给现状及原因分析
1、我国经济适用房供给存在的问题
经济适用住房作为我国住房保障体系的主要内容之一，自1994年12月我国的第一部《城镇经济适用住房建设管理办法》以来，先后颁布了6个专门的有关经济适用住房的法律法规。虽然我国政府一直很注重经济适用住房的开发建设，但事实上我国的经济适用住房无论从总量的供给上还是从销售价格上并没有发挥住房保障的应有的功能。主要表现在以下几个方面：
（1）经济适用住房占全部住宅的比重偏低，而且投资总额的增长率呈逐年下降趋势。2005年住宅投资总额为10768亿元，比2004年回落6.8个百分点；2005年住宅占房地产开发投资比重为68.3%，比2004年上升了1.1个百分点，但是，2004年全国经济适用房投资比上年下降2.5%，2005年经济适用房投资额为565亿元，比2004年同期减少6.8%。而1996年我国经济适用住房占全国房地产的比重还为16.6%。从表1-1可以看出，2001年下降为9.5%，2003年锐减至6.1%，到了2005年只有3.6%，同不断增长的房地产投资和住宅投资形成了鲜明的对比。
（2）经济适用住房不经济，经济适用住房的价格与普通商品房之间的差价越来越小，经济适用住房也日益商品化。北京市的经济适用住房的价格比同地段商品房的价格每平方米普遍只低600元，一般相差约15%。而在美国，中档房屋的价格与经济适用住房的价格相比大约相差12倍左右；台湾地区，由政府组织建设的国民住宅（相当于经济适用住房）比市价低一半多。
（3）经济适用住房并没有全部销售给真正的中低收入家庭。虽然国家在《经济适用住房管理办法》中对经济适用住房的销售对象有严格规定和审批程序，各地也根据《经济适用住房管理办法》制定了本地详细的对经济适用住房的管理规定，但是在一些城市，搭便车现象很严重。一些本来不属于中低收入阶层的人也能够凭借虚假证明购买到经济适用住房，反倒是急需住房的中低收入群体住房得不到保障。
2、原因分析
（1）没有真正认识到住宅产品的准公共品的特性，以至于经济适用住房的准公共品的性质被扭曲。普通住宅同商业性用房有不同的地方。普通住宅是作为人们的生活资料存在于现实生活中，而商业性用房实际上已经体现不同于生活资料的用途，纯粹是作为生产资料存在于现实生活中。从前面的分析中可以看出，住宅具有准公共品的特性，这一点无论是在发达国家还是发展中国家都是公认的。而我国政府所提出的经济适用住房的初衷是为了体现住宅的准公共品特性，解决中低收入家庭住房困难的居民的住房问题。而实际上在后来的发展中，我国无论从政策上还是从理论上都过分强调住房的商品化、货币化和私有化，而忽视了住房的社会属性和准公共品属性。以至于很多人认为经济适用住房只是过渡性的住房政策，随着经济的发展会逐步淡出的错觉。住宅的准公共品属性是住宅产品的本质属性，不会随着社会经济的发展而消失。即使在很多发达国家他们也依然承认住宅的准公共品特性，同时建立了同住宅准公共品性相应的住房社会保障制度。
（2）在经济适用住房的供给上，政府没有发挥应有的管制职能。从理论上讲，经济适用房作为准公共产品只能由政府提供，也就是财政提供补贴，政府选择合理的供给制度和生产方式进行生产，政府应该对经济适用住房的生产和销售进行严格管制，这样才能体现住宅的准公共品属性和经济适用住房的社会保障性质。但是在我国，政府却把提供准公共产品过度市场化，把准公共产品更多地推向市场，结果使现行的经济适用房难以实现其住房保障政策的功能。
（3）“富人”进入经济适用住房市场主要有3种途径：一是资格审查把关不严，导致部分高收入者进入。二是我国居民收入申报工作不健全，部分高收入者隐形收入未统计，仍以中低收入者身份进入市场。三是中等收入者购买经济适用住房后，随着收入的增加，进入高收入行列。“富人”购买经济适用住房的现象已引起人们的关注，各地政府也采取相应措施加以杜绝。但是对于已入住的、目前仍占用经济适用住房的高收入者如何对待，政策却没有明确规定。
虽然政府对于经济适用房也进行了管制和干预，但是由于管制机构和开发企业之间、消费者之间的信息不对称，导致了管制的失效；同时很多管制官员本身与被管制行业有着千丝万缕的联系，也会使管制失效，出现资源配置效率低下、经济适用房不经济等现象。
三、结论及建议
1、正确认识经济适用房的准公共物品属性，政府在制定经济适用住房的政策时一定要明确政策的目标，防止经济适用住房过度市场化。
2、从经济适用住房的准公共产品属性来看，这种类型的住宅只能由政府提供，由政府选择合理的供给制度进行生产，并且由政府对其生产和销售进行严格管制。
3、严格限制享受经济适用住房的对象，完善准入制度，真正使社会中的中低收入群体享受经济适用住房。因此，在确定受保障对象之前，应该对社会居住情况和居民收入水平进行详细普查，并对未来住房需求进行预测，各地建立起严格的收入划分标准和资格审查制度，收入线标准的划分必须明确和透明，目前我国居民就业的多样化和居民收入的多元化以及家庭收入水平是一个动态指标，居民的“隐形收入”无法统计，监督居民的实际收入实施起来比较困难，这就需要工会、民政、劳动、人事、统计、房管、社区居委会等部门通力协作，做大量具体细致的调查工作，而且随着经济的发展和个人收入水平的变化，收入线标准也要进行适时调整。另外，可以利用网络优势，设置专门网站，地方政府可以将经济适用房以及享受经济适用房的住户的具体情况放置于专门的网站上，提高信息的透明度和群众监督的力度。根据经济适用住房的性质，可以规定一个家庭只能拥有一套经济适用住房，既不允许住户同时拥有两套经济适用住房，也不允许拥有一套经济适用住房和商品房，否则按高收入者对待，要求退出经济适用住房市场。
参考文献：
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［4］ 已颁布的与经济适用住房相关的主要法律规章有：《城镇经济适用住房建设管理办法》（1994年12月15日）、《关于大力发展经济适用住房的若干意见》（1998年7月1日）、《关于进一步加快经济适用住房（安居工程）建设有关问题的通知》（1998年8月3日）、《经济适用住房开发贷款管理暂行规定》（1999年4月6日）、《关于进一步规范经济适用住房建设和销售行为的通知》（2000年9月11日）、《经济适用住房管理办法》（2004年5月13日）。
Study on the Supply of Comfortable Housing Project from the Viewpoint of Quasi Public Goods
Li Yayun
(Guangzhou Mariner College, Guangzhou, Guangdong, 510642)
一、城镇居民住房保障工作的指导思想和主要目标
㈠指导思想
以保障城镇居民住房需求为目的，以实现社会公平、维护社会稳定、构建和谐为重要内容，努力建设符合我市实际的多层次住房保障体系，促进房地产业持续稳定健康发展。
㈡主要目标
1、经济适用住房建设。年计划建设经济适用住房500套，建设规模4万平方米，投资额3000万元；今后每年以20％的速度增加，到年基本解决城镇中低收入家庭住房困难。
2、廉租住房建设。年启动廉租住房建设工程，计划建设廉租住房37套,1850平方米,今后根据我市实际,每年以20％的速度增加，到年，共提供200套廉租住房。
二、城镇居民住房保障工作的主要措施
㈠停止企业集资建房
今后，一律不再批准企业在原地国有划拨土地上改造房屋、集资建房和开发商品房。企业的危房户、无房户、住房困难户一律按市房管局的统筹安排到集中开发建设的经济适用住房和廉租住房小区购买或租房。市建设局、市房管局、市国土资源局、市规划局等部门要加强协调配合，严格按照规定办理涉及建房方面的审批事，切实规范审批、许可行为，并认真履行在规范建房行为过程中监管职责。
㈡加快经济适用住房建设步伐，严格购房管理
市房管、国土资源等相关部门要加大经济适用住房建设的支持力度，切实解决市区企业无房户、危房户、住房困难户的住房问题，认真落实经济适用住房建设过程的资金、计划、土地供应和行政事业性收费等方面优惠政策，促进经济适用住房建设持续、快速增长。
市房管局等相关部门要按照《市经济适用住房管理办法（试行）》的规定，从严控制经济适用住房的户型面积，严格按照规定程序审核购房户的条件，切实做到经济适用住房供应给符合条件且迫切需要住房的申请人，并强化对经济适用住房销售价格和房屋交易行为及小区物业管理行为的监管，认真做好办证、按揭贷款等服务工作，真正把惠民的好事做好。
㈢启动我市廉租住房建设
年底前，启动廉租住房建设，解决城镇居民中人均住房面积不足8平方米的低保家庭的住房困难，争取到年将全市人均住房面积不足10平方米的低保家庭全部纳入廉租住房保障范畴。为确保廉租住房建设顺利启动，要做好以下工作：
1、做好城镇居民住房状况和收入状况调查。成立由市房管局牵头，民政、劳动、物价、鄢城办事处等部门参与的工作专班，采取普查、抽查等方式，全面掌握当地住房总量、结构状况、不同类型城镇居民的收入情况、居住状况和住房需求情况，做好城镇居民住房和收入状况的调查工作。
2、逐步建立分类保障的廉租住房制度。对孤、老、病、残及急需救助的“双困”家庭实行实物配租，对一般住房困难低收入家庭实行租赁补贴的廉租住房保障方式。实物配租的面积2人以下家庭建筑面积控制在30平方米以下；3人家庭建筑面积控制在40平方米以下；4人以上家庭建筑面积控制在50平方米以下。
3、多方筹集廉租住房建设所需资金。廉租住房建设所需资金渠道主要包括：财政预算安排的资金，住房公积金增值收益中扣除计提住房公积金贷款风险准备金、管理费用等后的余额，土地出让净收益的5％以上，社会捐赠资金等。
市财政局要将廉租住房资金列入每年的财政预算，根据本市城镇最低收入家庭住房需求状况及财政承受能力，安排一定资金用于保障城镇廉租住房制度建设。今年计划安排资金100万元用于廉租住房建设，其中：市财政安排资金50万元，公积金增值收益安排5万元，土地出让净收益安排45万元（以市国土资源局上报数据为准）。
4、建立严格的申请、公示、审批、轮候、复核和退出制度。廉租住房以家庭为单位向市房管局提出申请，由市房管局会同民政等相关部门对申请家庭的收入、人口及住房等状况进行审核，经审核符合条件的家庭由市房管局公示7天，对公示无异议的由市房管局予以登记；申请家庭户数多于可提供的廉租住房套数时，由市房管局按申请人的困难程度采取轮候的方式确定承租户，并在规定时间内书面通知申请人；对享受廉租住房保障家庭的收入、人口及住房等状况由市房管局会同民政等相关部门进行年度复核，并根据复核结果对享受廉租住房保障的资格、方式、额度等进行调整并书面告知当事人。市房管局作出取消保障资格的决定后，享受实物配租的家庭应将承租的廉租住房在规定的期限内退出，逾期不退出的，市房管局可以依法申请人民法院强制执行。
5、加强资金管理，确保专款专用。市房管局要强化城镇廉租住房租金的收取和管理。廉租住房建设资金和廉租住房租金均应实行财政专户管理，专项用于廉租住房补贴的发放以及廉租住房的建设、维修和物业管理等，确保专款专用。
三、加强领导，明确责任
2、本合同所称经济适用房是指按《武汉市经济适用住房管理办
法》，由市人民政府提供政策优惠，限定建设标准和销售价格，面向本市中低收入、住房困难并取得《武汉市城镇居民购买经济适用住房资格证明》的家庭出售的具有保障性质的政策性商品住房，一户限购一套。
本合同文本同时适用于经济适用住房项目内非住宅的买卖。
3、为体现合同双方的自愿原则，本合同文本中相关条款后的空白行，供双方自行约定或补充约定。双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减。合同签订生效后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容。
4、对合同文本【 】中选择的内容、空格部位的填写及其他需要删除或添加的内容，双方应当协商确定。【 】中选择的内容，以划√方式选定;对于实际情况未发生或买卖双方不做约定时，应在空格部位打×，以示删除。
5、在签订合同前，出卖人应当向买受人出示应由出卖人提供的有关证书、证明文件。
6、本合同条款由武汉市房产管理局、武汉市工商行政管理局负责解释。
合同双方当事人：
出卖人：
注册地址： 邮 编：
营业执照注册号： 资质证书号：
法定代表人： 联系电话：
委托人： 地 址：
邮 编： 联系电话：
委托机构：
注册地址： 邮 编：
营业执照注册号： 资质证书号：
法定代表人： 联系电话：
买受人： 籍贯： 性 别：
住 址： 邮 编：
身份证号码： 联系电话：
配偶： 性别： 身份证号码：
委托人： 性别： 电话号码：
身份证号码： 地址：
《武汉市城镇民居民购买经济适用住房资格证明》编号：
根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《武汉市经济适用住房管理办法》及其他有关法律、法规的规定，买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖经济适用房达成如下协议：
第一条 项目建设依据
关键词：租赁型保障房；购置型保障房；退出机制；价值属性
一、保障性住房体系的逻辑分野
我国保障性住房的内涵框定十分宽泛，就中国住宅市场二元体系而言，保障房是与商品房相对应的概念，普遍认为保障性住房包括：廉租房、公租房、经济适用房和限价房。从现有立法来看，我国保障性住房种类繁杂并存在扩张解释嫌疑，若不明晰其具体类型，既难以对其退出机制进行整体性把握，也无法与保障性住房发展的最新动态形成回应。目前，在我国保障性住房开发建设中，根据其产权性质可分为两类：以廉租房、公共租赁住房（简称公租房）为主的租赁型保障房，和以经济适用房、限价房为主体的购置型保障房。这种分类标准有助于更好地呈现各类保障性住房的物权属性，梳理其现有立法及制度缺陷，并根据权利性质、内容范围、运行逻辑设计合理有效的保障性住房退出机制。
二、现行保障性住房退出机制存在的问题检视
（一）租赁型保障房退出中存在的典型问题
1.退出标准认定模糊
现行《城镇廉租住房管理办法》规定，廉租住房承租家庭当家庭收入超过当年最低收入标准时，应当及时报告房地产行政主管部门，并按期腾退已承租的廉租住房。《南京市廉租住房保障细则》规定因家庭收入、居住条件等发生变化，已不再符合保障条件的家庭，市房改办应取消其廉租住房保障资格，收回承租的实物配租住房、保障性住房补贴或停止发放租赁住房补贴。实际问题是：城市居民家庭收入水平会经常呈现波状动态――对于租赁型保障房承租家庭而言，是按照连续几个年度审查收入水平标准，还是只要收入超过标准就须强制退房？
2.保障体系缺乏有效衔接
租赁型保障房退出难问题是受保障对象主动退出的积极性不高。在以往管理过程中，各地将廉租房与公租房割裂管理，廉租房的受保对象一旦收入变化则面临退房压力，亦或寻租新房源再享受公租房租金补贴。对于租赁型保障房，最主要问题则在于从不同时期具体情况出发以食物供应和需求补贴等方式组合满足租赁型保障对象的需求。③从各地实践看，多将廉租房与公租房的退出分立管理，并未认识到二者保障对象的关联性，在租赁型保障房体系内也未建立相互衔接的制度机制，各地法规政策中常常出现“一刀切”做法。这不仅难以保证腾退机制的有效运转，也无法实现租赁型保障房制度的循环累积效应。
（二）购置型保障房退出机制中出现的主要问题
1.退出交易方式规制不一
目前我国在经济适用房领域，相应确立了较为明确的退出交易规则。④而限价房上市交易领域却始终无法统一立法，各地方规范性混乱无序，具体标准参差不齐。如《广州市限价商品住宅销售管理办法》⑤规定权属登记满5年，如果要上市或取得完全产权，要缴纳契税课税价格与原价差价的70%作为土地收益价款给政府；《宁波市限价房管理办法》⑥规定三年内因工作调离、因病致贫等特殊原因确需转让限价房的，须经当地住房保障机构批准方可上市交易。如上，我国购置型保障房退出交易的制度缺位以及各地规制不一的局面，造成了保障房系统的内部混乱。
2.政府回购主体惯常性缺失
我国现行购置型保障房上市交易平台中，《经济适用住房管理办法》规定转让未满五年的购置型保障房，必须由国家回购，5年以上的购置型保障房，政府亦有优先回购权；与此同时，也规定购房人可以向政府缴纳土地收益价款后取得保障性住房的完全产权。⑦因此在现有法律体制下，“优先回购权”与“可以”二者之间关系应如何理解，现有表述未能厘清二者逻辑，在后期相关法规文件中需进一步明确。并且从各地实践来看，法律虽规定了政府的优先回购权，但由于政府职能滞后与监管缺位，各地的购置型保障房往往绕过政府的回购领域，成为购房者利益寻租的场域。
三、保障性住房退出机制的对策建议
（一）出台高位阶立法，避免地方性法规混乱不一
目前，我国住房保障制度在许多方面仅规定了基本框架，对于具体操作方法缺乏细则化和程序化规定。尤其在退出机制的标准认定、惩罚方式方面，缺少严格的法律规制。可以考虑在各地方现有保障房政策基础上出台《保障性住房退出管理条例》，或在未来统一保障性住房基本法中加以明确规定。
（二）设置专业化管理机构，明晰政府责任
设立专门的保障性住房管理机构，还需明确政府的行政责任，就保障性住房退出而言，从资格审查至准入，无一不属于一种授益型行政行为⑧。就保障性住房退出方式中的强制退出来讲，属于授益型行政行为的撤回。而授益型行政行为的撤回，是对行政相对人信赖利益的一种潜在破坏，必须有明确的标准与程序。在保障性住房领域的退出环节，政府应强化其在审查管理中的主体地位，在现行保障部门较为分散的情况下，行政部门不作为往往导致退出审查不到位、违规乱象滋生。如能强化行政主体的行政地位和权力机制，不仅可以使保障性住房政策得到具体贯彻，同时能够有效地确保退出机制的有效运行。
（三）实现多梯度腾退管控，建立循环型交易机制
建立多梯度的保障性住房腾退机制，具体包括保障性住房同类型间的平滑性退出与不同类型间的腾退式退出。⑨其中，同种类间的平滑性退出是指在租赁型保障房内部的转换。2015年，住建部要求全面实现廉租房与公租房的并轨运行，已为这一退出模式扫清障碍。同理，可在租赁型保障房系统内通过廉租房租金递增机制实现保障房的平滑性退出。例如，自应退回廉租房起6个月内，廉租房租金交纳可按照6-9个月内提升租金为150%、9-12个月提升为200%…最后达到或接近市场租赁价格⑩。从而实现廉租房与公共租赁住房的并轨管理。
注释：
①根据《国务院发展改革委员会关于2013年深化经济体制改革重点工作意见的通知》（国发[2013]20号）和《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》（[2011]45号）等文件精神。住建部要求各地公共租赁住房和廉租住房并轨运行，并轨后统称为公共租赁住房。
②《南京市廉租房保障实施细则》第26条。
③不论是《经济适用住房管理k法》亦或各地方性法规均规定，经济适用房不满五年的原则上不可上市交易，但住满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。
④《广州市限价商品住宅销售管理办法》第15条。
⑤《宁波市限价房管理办法》第20条。
⑥《经济适用住房管理办法》第30条。
⑦曹飞.我国保障房制度存在的问题及完善[J].郑州大学学报，2013，（1）
⑧王笑等.论廉租房的审查退出[J].改革与开放.2014（1）
⑨贾春梅.保障房“转换”式退出机制研究―腾退方式的有益补充[J].会计与经济研究.2013（1）
⑩李玲，小议建立廉租房的退出机制[J].中国房地产，2008，（10）
京国土房管征[2003]606号
各区、县国土房管局、各拆迁单位、各房地产价格评估机构：
根据《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》（市人民政府令第124号）第十四条规定，我局制定了《北京市宅基地房屋拆迁补偿规则》，现予印发，自2003年8月1日起施行。
二三年七月十日
北京市宅基地房屋拆迁补偿规则
第一条、根据《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》（市人民政府令第124号）第十四条规定，制定本规则。
第二条、拆迁集体宅基地房屋的补偿价（以下简称房屋拆迁补偿价），按照本规则计算。
第三条、房屋拆迁补偿价，由宅基地区位补偿价、被拆迁房屋重置成新价构成；计算公式为：
房屋拆迁补偿价＝宅基地区位补偿价×宅基地面积＋被拆迁房屋重置成新价
宅基地面积按照《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》第十八条确定；宅基地区位补偿价由区县人民政府以乡镇为单位，依本规则第四条的规定确定并公布，报市国土房管局备案。
第四条、宅基地区位补偿价按下列公式计算：
当地普通住宅指导价，由区县人民政府参照一定时间、一定区域内普通商品住宅均价、城市规划等情况综合确定。
房屋重置成新均价，是指一定时间、一定区域内的被拆迁宅基地房屋重置成新平均价，具体标准由区县人民政府按照前述区域内农村房屋建设情况在400～700元/平方米幅度内确定。
户均安置面积，按照100~150平方米控制，具体安置标准由区县人民政府根据当地农村经济发展水平、农民居住情况确定。
户均宅基地面积，原则上暂统一按0.3亩（200平方米）计算。
与国有土地相邻的集体土地，其宅基地区位补偿价，可以参照《北京市城市房屋拆迁管理办法》（市人民政府令第87号）确定。
第五条、按照《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》第十五条规定，以经济适用住房或其他房屋定向安置被拆迁人的，依本规则计算拆迁补偿时，当地普通住宅指导价分别为经济适用住房价、定向安置房屋价。
笔者认为，对经济适用房制度需全面考量，完善机制，坚持有所为、有所不为，而非一了百了地弃若敝履。经济适用房作为惠及中低收入家庭的住房产品，在发达国家普遍存在，只是规模大小、进入门槛、运作方式有别而已。在我国的住房体系中，也应留有经济适用房的一席之地。
不妨回顾一下经济适用房的发展历程。1994年出台《城镇经济适用住房建设管理办法》，1998年住房制度改革的“23号文”中，明确要建立经济适用住房为主导的住房供应体系；2004年《经济适用住房管理办法》中，则不再提及经济适用房占主流地位；2007年新修定的《经济适用住房管理办法》中，进一步把适用对象缩小到城镇低收入家庭。事实上，经济适用房从未占据过主流地位，其占全国住宅供应总量比例年年下降，由1999年的17.6％一路跌到2005年的5％。
近些年，在经济适用房开发过程中，存在的问题主要有五点。其一，各省区的实施标准、规模、效果差距很大；其二，作为一种社会保障制度，福利色彩过浓；其三，出现了穷人买不到、富人抢着要的怪现象；其四，由于房型偏大，大部分真正的目标人群买不起；其五，在某种程度上，由于具体操作失当，扰乱了正常的商品住宅市场秩序。
2007年国务院出台的“24号文”，标志着中央开始重视住房保障问题，当然其大背景是着力构建和谐社会。为了进一步落实和细化“24号文”，2007年12月出台的《经济适用住房管理办法》重新界定了购买对象、户型标准、退出机制等。2008年6月前后各地出台的《2008-2012年住房建设规划》中，都加大了廉租房和经济适用房的建设规模。2008年11月住房和城乡建设部推出“9000亿安居工程投资计划”，规划今后三年新建400万套经济适用房。
从中央层面看，“9000亿安居工程投资计划”既是为了配合“保增长、扩内需”的经济方针，又是弥补过去十年住房保障滞后的历史欠债。问题的关键在于，三年内新建400万套经济适用房和200万套廉租房，将使全国的保障性住房占全部住宅供应比重由前几年的不足一成，飙升至四成左右。廉租房真正能使社会最底层的居民受益，应该大建，可经济适用房毕竟是有产权的，让穷人以低于市场价格四到五成的政府补贴价拥有私有产权房，有损公平，而且事实一再证明很难有效监管，富人抢食现象屡禁不止，所以一定要控制规模。
实际上，在经济适用房建设上，地方和中央一直存在搏弈。1998年“23号文”出台后，地方政府基本上都没落实，如今面对“9000亿安居工程计划”，地方政府一样不太热心，尤其是在新建上面心猿意马。
比如，从今年3月1日起，常州开始改革经济适用房保障模式，对符合经济适用房申请条件的低收入家庭每户补贴8万元，供他们在市区选购新建的普通商品房；年内拟解决1万户左右家庭的货币补贴，将投入约8亿元；在此期间内，暂停新建经济适用房。不惟常州如此，长沙于去年就推出了每户8万元的补贴方案，同时暂停新建，另外重庆、郑州、河北、山东等地都加大了货币补贴和收购存量住房推进经济适用房制度建设的力度。
从地方政府角度看，新建大量经济适用房会冲击正常的商品住宅市场，分流中低端普通住宅需求，尤其是去年全国楼市低迷，很多城市的住宅存量面积较大。以常州为例，今年年初全市存量房已达1200万平方米，而以往每年只有约600万平方米的销量，如果再新建大量经济适用房，无疑会继续推高存量。另外，经济适用房土地免费划拨、开发税费减免，大规模兴建意味着政府需要牺牲大量的土地出让金和税收，在经济低迷、全国各地财政收入下降的情况下，地方政府实在是不情愿。
另外还有一个怪现象。在很多城市，经济适用房供应量并不大，可居然有符合资格的家庭不愿意购买。比如2008年，常州市共发放经济适用房准购证1321张，实际签合同数仅为811份，510户家庭由于种种原因，放弃购买资格。再如，2008年度深圳市保障性住房出售工作近期结束，结果有388套经济适用房无人认购。上海亦有类似现象，在外环以外的宝山顾村、嘉定江桥等市属配套商品房(属保障性用房)基地，近几年交付了200多万平方米住宅，但由于选址偏远，生活配套不全，入住率不高、房屋长期空关现象严重。
面对经济适用房存在的现实弊端，以及地方政府不愿意大规模新建的现况，中央也有所松口，在近期住房和城乡建设部关于保障房建设的内部会议上，有重要官员表态：经济适用住房建设的具体规模由各地根据当地实际情况确定；政府将重点承担低收入人群的住房保障，并以租赁的方式为主。“一刀切”式的政策，不符合我国区域经济和楼市差别巨大的国情。在经济适用房上面，理应允许地方适度减少新建量，鼓励他们通过收购存量房和货币化补贴等多种方式，推进这项工作。
实际上，很多发达国家都曾经历过由“重实物补贴”到“重货币补贴”的转变过程。比如租金补贴制度是目前德国对低收入居民住房保障的主要方式，购房补贴的保障力度比租房补贴相对较小，但覆盖面较大，约86％的家庭享有不同额度的补贴。再如，我国香港地区1987年开始推出“自置居所贷款”计划，符合标准的家庭可申请自置居所贷款，政府予以贴息优惠。
经过十几年的探索，我国住房体系冒出很多产品，主要包括非普通商品住宅、普通商品住宅、限价房、经济适用房、廉租房、配套房六种形态。其中，非普通商品住宅、普通商品住宅属完全市场化产品，限价房以市场化为主导、略带保障色彩，配套商品房属于准保障产品，经济适用房基本上属于保障性质，廉租房则完全属于住房保障产品。目前出现了一种值得忧虑的现象，由于住宅产品门类偏多，部分产品的边界有些模糊，比如普通商品住宅、限价房、经济适用房等。
考察国外住房保障体系，主要包括廉租房、经济适用房、各种租金和购房补贴。各国经济情况不同，住房保障的
水平相差甚大，北欧、新加坡的水平最高，其它发达国家居次，发展中国家一般水平较低。就发达国家经验来看，首先要把发展重点放在廉租房上，其次才是考虑让部分中低收入家庭拥有产权房(经济适用房)。
我国香港地区的经验，对内地尤其是大城市住房保障颇有借鉴价值。香港从上世纪50年代开始建立公屋制度(廉租房)，1972年后开始进入住房条件改善阶段，1978年起实行“居者有其屋”计划，居屋(经济适用房)制度开始推行，后来又实行租者置其屋计划(租置计划)以及置业资助贷款计划(置贷计划)。但是，2002年香港政府认为私人住宅应由私人开发商以市场为主导建设，于是宣布停建居屋。后来租置计划和置贷计划亦陆续终止。目前三分之人的港人住公屋，六分之一的港人住居屋。目前，公屋轮候册登记的家庭仍然有ll万多个，政府着力于增加建屋量及促进住户的流动性，缩短轮候租住公屋的平均时间，目前平均轮候时间维持于3年。
