时间：2023-03-24 15:42:29
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房地产周期论文，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
房地产企业取得土地较难，且具有资金投入庞大、市场流动性较差、开发周期长的特点。因此， 作为房地产开发论文，资金管理无疑是企业运营发展过程中的重中之重。研究房地产企业的运营机制、资金的管理以及国家的政策趋势，将有利于房地产企业避免资金链断裂现象的发生，保证企业的健康稳定运行。 关键词：房地产开发论文,企业资金,资金管理论文
一、房地产企业资金介绍
（一）房地产企业资金的主要来源
房地产企业的资金来源主要为三个方面。首先来源于自有资金，包括股东所投入的资本以及企业的留存利润，这些费用主要用来支付取得土地的价格以及前期的税费等一些房地产开发的前期费用。其次是来源于借入资金，借入资金主要通过向一些金融机构贷款等如房地产开发贷款、信托等。按国家相关的规定，房地产企业的自有资金应不低于开发项目总投资的百分之三十。房地产企业资金的主要来源还包括销售回款（含预售房款），销售回款在开发企业的资金中占有较大比重，将有利于房地产企业的可持续发展，从而解决企业前期建设资金及逐渐偿还银行贷款。
（二）房地产企业资金管理
1. 资金管理的复杂性
房地产企业的投资一般具有比较长的周期，要开发一块地需要涉及方方面面，同时一些房地产企业的子公司比较分散，相对而言资金管理难度大，同时房地产企业的发展很大程度上受到国家相关政策的影响以及社会经济发展的影响，综上可以看出房地产企业的资金运作比其它企业更为复杂。
2.资金运筹的互补性
不管是房地产方面的开发还是投资，都具有一定的阶段性，分阶段的投入自然也会产生分阶段的收入，这些都保证了房地产企业资金的互补性。回收的资金可以继续进行投资，实现资金的合理利用。
（三）房地产企业管理中存在的问题
1.高负债
作为一种资金密集型产业，房地产企业开发项目时往往有着庞大的资金链，缺少项目资金是当前房地产企业普遍面临的问题，很少有企业能够依靠自有的资金来实现公司的整体运营，我国对于房地产企业的IPO和股权再融资有比较严格的限制，为了进行融资，大部分的房地产企业都是通过银行借款来实现，这就导致了房地产企业具有较高的负债率。据有关方面的统计，我国的房地产企业的负债率之高，象一些大型的房地产公司如万科和绿城等，都具有高达70%的负债率，其中2012年的负债率达到了80%，甚至有些房地产企业的负债率达到90%。以上的数据可以看出，房地产行业虽然能够取得比较大的利润但是也具有很大风险，在这种高负债率的情况下，一旦国家政策或者房地产的市场价格发生改变就会无法形成有效的资金回笼，从而造成无法按时偿还债务的现象，严重的将会导致企业的破产。
2.融资形式比较单一
房地产行业所具有的资金密集型的特点造成了房地产行业的融资形式比较单一，我国的房地产企业的融资途径主要来源于银行的贷款。随着近年来我国对房地产行业的调控力度越来越强，政策也在随时改变，银行对于房地产企业的贷款也有了越来越多的限制，银行一直在调整其相应的信贷政策，对贷款方进行严格的信用审核与风险控制，提高了贷款的标准和条件，对于那些自由资金和相关证明达不到要求的企业拒不提供贷款，同时还严格限制了资金的使用。综上所述，这种单一的融资形式在国家宏观政策和市场的影响下很容易造成资金断裂的现象。
3. 资金回款问题
上面介绍过房地产企业的回款资金主要来源于购房款，但是这种回款来源并非稳定，房地产的销售状况直接影响回款金额，当政府出现限价或者限购、限贷的调控时，或者一些当地政府实施一些资金管理制度时，就会造成资金回笼出现问题，回款不稳定，从而造成企业的资金压力较大，甚至有些企业为了加大资金回笼的速度，不得不考虑降价，而降价幅度决定于资金要求。
（四） 加强房地产开发企业的资金管理
1.加强项目开发进度管理，按时完成计划进度
整个房地产项目的开发进程主要包括：土地使用权的获取，开工后的施工建设阶段和项目销售、产证办理等，整个周期可能会持续三到五年左右，这种开发周期长的特点，使企业在对项目管理时必须要严格控制项目的实施过程。房地产企业实施销售之前，都是处于资金纯投入的阶段，包括房地产开发成本以及其它相关费用，这些环节如果出现问题就会影响整个资金链。对整个项目开发的进度进行控制对于保证房地产企业的顺利运行有着非常重要的作用，对于保证资金回笼非常重要，必须严格根据项目的计划进度对整个项目的运行进行管理，尽量按原有计划进行项目的开发，做好资金的配置，减少资金积压现象，降低项目开发过程中的资金风险。
2. 合理控制融资方案
关键词：风险，房地产开发，风险管理
1 房地产开发项目中的风险
房地产开发是指一些开发机构合伙或独立通过土地买卖与改造，房屋建设或建筑物翻新，供他们自己和他人使用，从而达到他们的社会和经济目的的过程。论文写作，风险。这一种通过预测未知的将来需求而进行的产品开发过程。因而，不确定性是整个房地产开发过程的根基，风险与房地产开发时时相伴，处处相随，这是由房地产产业本身不同于其他行业的特点所决定的。
(1)空间上的固定性。
空间上的固定性作为房地产的风险因素，一方面它在一定程度上限制了房地产开放商自由选择地段的权利，另一方面，房地产商品的价格与该建筑地块所处的社会经济及地理条件的优劣有着密切的关系，而社会经济与地理环境条件的变化是复杂的，有很多的不确定因素在起作用，是不依开发商的个人意志为转移的。因此，开发商在进行投资时，必然面临并承担因环境条件变化而带来的风险。
(2)投资规模大。
房地产开发是一项规模庞大的综合性工程，从购买土地到房产建成出租或经营，涉及许多环节，需要投入大量的资金。巨额的投资使开发商面临筹资、利率和通货膨胀风险。
(3)开发周期长。
房地产开发从投资分析、现场勘察、购买土地、建造房屋到刊登广告、签署租赁或销售合同等，往往需要几年时间才能完成。一般来说，开发期越长，社会经济条件变化的可能性就越大，开发后期的费用和建设项目的租金或售价就越不确定，风险相对也越大。论文写作，风险。房地产开发中，很难在一开始就能对整个开发时期的建设费用和收益做精确的估计，一般只能进行预测。而长期开发中市场供求的变化，消费者的偏好，材料价格的涨跌以及竣工后社会经济形势的兴衰都是难以准确预测的。
(4)开发条件差，环境恶劣。
由于房地产的固定性和体积庞大，基础设施和房屋的开发建设不可能像一般工业产品生产那样在封闭、温暖的厂房内进行，而房地产开发必须现场露天作业，开发受到各种恶劣自然气候条件的影响。而现阶段，我们无法对自然条件的发生予以准确预测，更无法完全加以控制。现场作业又使开发商面临洪灾、火灾和意外事故等的威胁，这导致了开发建设中的不确定性。
(5)开发过程环节多，涉及面广。论文写作，风险。
房地产开发是一项巨大的社会工程，涉及社会的方方面面。如政府的规划、建设、市政、房管、道路、环保和消防等部门，以及地方政府、当地居民、施工、设计和材料供应等单位，某一环节处置不当都会影响开发进程。例如从事旧城区改造的拆迁户安置问题，一两个“钉子户”拒绝出售自己房屋的所有权或要价过高，就会使开发商处于进退两难的境地，要么付出高昂代价，要么放弃整个项目;若在困境中举棋不定，也会因拖延时间而付出代价。
2 房地产开发项目中风险的特征
一般来讲，房地产项目风险具有以下一些特征：
(1)多样性：由于房地产项目开发的整个过程涉及到社会、经济、技术等各个方面，因而其风险也表现出多样性，相互间的变化也呈现出极其复杂的关系。
(2)变现差：由于房地产项目开发投入资金量大、周期长，并且房地产市场是个不完全市场，房地产也不像其他资产如存款、国库券等可以随时变现，因而其变现风险也较大。
(3)模糊性：即不肯定性，表现为风险形成的模糊性和由于风险导致企业开发经营活动结果的不能事先肯定。
(4)损失性：风险既有因财务管理无法预计或无能力防止所致，也可能由于管理者决策失误，控制失灵而丧失了本应获得的利益。
(5)补偿性：由于房地产项目开发具有风险，因而投资者一般对承担的这一风险在经济上要求补偿，这一补偿也叫风险溢价或风险回报。
(6)激励性：风险与竞争是同时存在的，承认和承担风险，将把企业推向背水一战的境地，必然使企业为一个共同的目标，努力改善经营管理，增强竞争能力，提高经济效益。
3 房地产开发项目中的风险管理应用现状
由于房地产开发项目的开发周期长，项目开发过程中影响因素众多，不确定性始终伴随着房地产开发的全过程，所以，房地产项目开发的高风险性，决定了在房地产开发过程中进行风险管理的应用的必要性，下面列举风险管理意识不足给企业带来不良影响的实例，以作参考：
湖南张家界国家自然保护区，为开发旅游资源，增加接待能力，在景区建设了大量旅游接待设施。1998年9月，联合国教科文组织官员进行世界文化遗产申报考察时，认为景区出现城市化倾向，未批准其进入世界文化遗产名单。此事引起当地政府警觉，为此，自1999年8月，张家界市政府启动了恢复核心景区原始风貌工程，计划到2002年底，消除核心景区内所有不协调的人造痕迹，在不久的将来，全面恢复原始峰林状态。论文写作，风险。这一举动对景区原房地产开发经营者可以说是毁灭性的打击。
4 房地产开发项目风险管理研究现状
目前，国内外已有较多文献阐述了对房地产开发项目风险管理的研究，其研究包括了技术、经济等多个方面。
在经济发达国家，早已对房地产开发风险引起了足够的重视，1949年法国著名管理学家Henri Fayolgh在《一般管理和工业管理》一书中正式提出了风险管理，并用于企业经营管理。本世纪50年代在美国发展成为一门学科，在许多高新技术领域中大量应用，特别是在军事工业中，使美国在多项技术上领先于世界水平，著名的“101条风险管理准则”成为许多国家管理的一般准则。英国在20世纪.70年代就提出了“风险工程”的概念，并已广泛用于大型工程，如1976年北海油田输油管线工程，采用风险分析方法提高了项目的安全系数，并节约了投资。1979年伊拉克火电厂工程招标中，用风险咨询，对技术风险进行了详细分析，结果不投标，以后证明是十分正确的。在非洲一些欠发达国家，风险管理发展也极为迅速。在尼日利亚，1994年对全国高速公路建设项目进行了系统的风险分析。论文写作，风险。为推动风险管理在发展中国家的普及，1987年联合国出版了关于风险管理的研究报告《The Promotion of Risk Management in Developing Countries》(UNCTAT DocumentNo.To/B/C/3/218 of 14 TH January 1987)
近年来，中国国内风险理论的研究和应用工作发展也很快，各个行业的研究和管理人员均意识到风险研究和应用工作地重要性，纷纷根据行业的特点采用适当的方法，无论从理论上还是实践上，均大大丰富了风险理论的内容。
结语：本文主要论述了选题的背景及房地产开发项目风险管理研究的现状，并提出了本文的研究思路。论文写作，风险。论文将遵循风险识别、风险评估和风险应对等风险管理的一般步骤，将系统可靠性研究方法用于房地产开发项目的风险识别和评估中。
参考文献：
[1]李雪莲，何有忠.建筑企业风险评价技术[J].中国职业安全卫生管理体系认证，2003，02：P30~32
[2]唐坤等.建筑工程项目风险与全面风险管理[J].建筑经济，2004，04：P49~52
论文摘要:服务是一种无形、特殊的商品;房地产业不仅是一种实物交换行业,也是一种服务行业,特别是其中的物业管理,更具有服务产品的性质。现代市场营销中客户关系的管理愈来愈重要。房地产业的服务营销策略可分为基于顾客关系生命周期的营销策略和基于客户关系模式的营销策略,顾客生命周期可分成三个阶段,即初始阶段、购买阶段和消费阶段,房地产业的客户关系营销策略依据这三个阶段进行管理;而客户关系模式的营销策略,可分为直销式、定制式、培训和指导式、合作伙伴型、中间商式客户关系营销这五种模式;通过这两大营销策略,房地产业服务营销和服务管理能实现较好的效果。
一、服务与顾客生命周期理论
(一)服务的定义及特性
菲利普•科特勒认为,服务是一方能够向另一方提供的基本上无形的任何活动或者利益,服务的消费不导致任何所有权的产生、转移,等等。它的生产可能与某种有形产品联系在一起,也可能毫无关联。克里斯廷•格罗鲁斯认为,服务是由一系列或多或少具有无形特性的活动所构成的一种过程,这种过程是在顾客与员工、有形资源的互动关系流中进行的,这些有形资源(有形产品或有形系统)是作为顾客解决问题的方案而提供给顾客的。
总之,服务是一种无形、特殊的商品,它具有不同于有形产品的特性:
1.无形性
服务是由一系统活动和过程构成,服务本身是看不见、摸不着的,没有物理的形状,消费者在消费之前见不到产品的效益,在消费时却可以感知到。
2.不可分性
服务的生产过程和消费过程是同时发生的,而且服务产品与提供者无法分离,如导游员的讲解、著名歌手的表演等。
3.差异性
同一项服务会因为提供的时间、地点、环境等的变化而使服务效益产生很大的差异。如同样的内容不同的老师讲授的效果不同。
4.无法储存性
服务产品无形以及生产和消费的统一导致服务无法储存,由于服务产品的需求不稳定,变化大,导致潜在损失也大。
5.过程性
服务是一系列过程的结合,生产和消费同时进行,其效益因提供者而异。
6.融合性
服务虽然无形,但往往借助于有形实体加以体现,有形与无形二者相互结合在一起。如交通运输业通过交通工具来提供服务。
(二)顾客生命周期的阶段性特征
由于服务是一种无形、特殊的商品,客户关系对服务业来说具有突出的重要地位;而且现代市场营销已不是那种简单的产品推销,它更加关注与客户建立、维持相互满意的长期关系,在企业与客户的关系发生了本质性变化的市场环境中,抢占市场的关键已转变为与顾客建立长期而稳固的关系,从交易变成责任、从顾客变成拥趸、从管理营销组合变成管理和顾客的互动关系,客户关系的管理在现代市场营销中愈来愈重要(赵西珍,2004)。因此,把握客户关系管理中顾客生命周期的阶段性具有重要意义。
1.初始阶段的高不确定性
与企业没有接触的顾客处在顾客关系生命周期中的初始阶段,这是一个探索的阶段。这个阶段里,潜在顾客向企业的老顾客咨询,视其需要考察企业的承诺、信誉、能力、诚意等,然后考虑为获得服务所需支付的成本。服务的无形性阻碍了顾客对企业服务的了解。经过衡量,顾客认为企业所提供的服务大于自己所支付的成本,则顾客就会进入顾客关系生命周期的第二阶段,即购买阶段。与此同时,企业虽然事先就拟订了要提供的服务,但在很多顾客高度参与的服务项目中,企业对某位具体的顾客真正的需求往往是模糊的,对顾客的潜在价值也不清楚。因此,高不确定性是初始阶段的基本特征。
2.购买阶段的临界性
在购买过程中,潜在顾客根据其寻求的目标评估服务并准备出资购买。进入到这一阶段的潜在顾客,会与企业发生实质性的接触,如通过电话或与服务人员进行面对面的接触,因此,顾客对企业的认识开始逐渐清晰。如果顾客决定购买服务,这就进入了顾客关系生命周期的第三个阶段,即消费阶段。对于企业来说,如果顾客对它来说是有价值的,它必将进一步确认顾客的需求,强化与顾客的关系。这个阶段是顾客决定是否购买和企业是否进一步确认顾客需求的关键阶段,顾客与企业关系的发展达到了一种临界状态。因此,具有临界性是购买阶段的基本特征。
3.消费阶段的双重性
在消费阶段,顾客可以感知企业处理问题并提供服务的能力。如果顾客对自己所接受的服务感到满意,并觉得企业提供的价值也不错,则关系就可以持续下去,开展新的消费行为,顾客与企业的关系生命周期进入循环;如果顾客感到不满意,认为所接受的服务与付出的成本不相称,则顾客与企业的关系将会终止。由于服务这种产品的生产和消费是不可分的,服务产品在生产出来后,随即被消费,两者处于同一过程。因此,消费阶段具有生产和消费的双重属性。
实践中不少企业的服务与上述顾客生命周期的阶段并不完全相符,但总体来说,企业服务与顾客的关系大致可分为初始阶段、购买阶段和消费阶段。因此,基于顾客生命周期的阶段性开发相应的服务营销策略,具有实实在在的意义。
二、房地产业中的服务营销策略
美国著名经济学家奥多•莱维特曾经指出,新的竞争已不是发生在各个企业在其工厂中生产什么产品,而是发生在其产品能提供什么附加利益。房地产不仅是一种物,同时也是一种社会关系,体现在房地产上的这种社会关系具体包括:经济关系、法律关系、邻里关系、社区关系,等等。而且,房地产还具有使用期限长、财产或权利流转复杂、专业技术性强的特点。因此,消费者对房地产的现时需求,往往是与今后自己那份房地产的权利保障和使用(或处分)便利性联系起来考虑的。这就需要房地产企业提供优质的房地产管理和服务来加以解决。作为房地产业主要服务环节的物业管理,是“寓经营管理于服务之中,在服务中完善经营管理”的以服务为核心的行业,物业管理的服务质量优劣已成为决定开发企业物业营销业绩的重要因素,处在激烈竞争环境中的房地产项目,无不依赖于更高层次的物业管理以提升其营销品位。但是,我们也应该看到,我国物业管理市场作为房地产市场体系中的要素市场还远未成熟,作为房地产开发企业,率先认定服务管理营销理念,贯彻服务策略,有利于其获得市场竞争优势(吴翔华,2005)。因此,房地产业中的服务营销策略具有重要的作用。
(一)基于顾客关系生命周期的营销策略
顾客关系生命周期中的阶段会影响企业营销活动的成效,因此,企业应该识别顾客所处的顾客关系生命周期的阶段,并结合服务的六大特性从营销的角度管理好企业的各方面资源,让顾客感到满意,争取让顾客进入下一个阶段或进行循环消费。换句话说,服务企业必须制定相应的阶段营销策略,对处在不同生命周期阶段的顾客采取不同的营销策略。
1.初始阶段的有形化
在初始阶段,营销的目标是培养潜在顾客的兴趣。服务营销者可以借鉴传统产品营销的策略,如媒体广告、宣传手册、免费试用、公共关系、人员推销等,并注意服务的不可感知性。在对房地产的产品进行介绍时,企业可以在房地产展销会上通过摆放楼盘模型、发放宣传手册、进行地产概念主题展示、发送赠品和以影像图片等形式展示地产信息,来吸引潜在购房者。
由于与楼盘等有形产品相联系的服务本身具有不可感知性,使得顾客很难判断与房产相联系的服务的优劣,这就要求通过地产公司品牌、服务的介绍及服务有形化等方式,让客户提前感知此处地产服务的质量,促使其购买。所谓地产服务的有形化是指房地产公司策略性地提供能被顾客直接感知的服务产品的有形物,比如,提供企业向潜在购房者展示购买之后会享受到何种服务、出现了问题后通过怎样的途径进行解决等,以帮助顾客识别此处房产服务的独特性、服务的性价比等,实现初步服务营销的目的。服务有形化策略是这一阶段的重点策略。另外,口碑宣传在房地产的服务营销中同样具有重要的作用,消费者在购买房产时,通常相信从亲戚、朋友、同事和专家那里获得的房产服务的信息。好的口碑传播是信息交流中最有效的工具,对服务宣传可以起到意想不到的效果;同时,也要注意,口碑传播对潜在顾客期望的形成有重大影响,顾客期望与顾客购买后的体验进行比较,会影响房地产消费中的循环购买行为;而且这种比较会形成新的口碑,从而影响更多的潜在顾客。因此,顾客期望的高低对房地产服务营销具有重大影响作用。如何引导适度的“好口碑”,利用好老顾客进行口碑宣传,对房地产服务营销具有重大影响。
2.购买阶段的需求管理
进入购买阶段,企业应该让潜在顾客意识到接受企业的服务是有价值的选择。当潜在顾客接触服务企业之时,往往带着问题或者需求,服务提供者须将注意力集中到顾客的特定需求或相应的问题上,并提出相应的服务产品或解决方案。另外,由于服务是不可存储的,这导致服务提供者无法通过库存手段适应需求的波动,而只能存储需求,即采取需求管理策略。
房地产企业应该充分了解消费者的需求,按照美国心理学家马斯洛提出来的需求层次理论,人的需求可以分为五个层次,分别是:生理的需求、安全的需求、社交的需求、尊重的需求和自我实现的需求。这五类需求依次由较低层次到较高层次,每一个需求层次上的消费者对产品的要求都不一样,即会要求不同的产品可以满足消费者的不同需求。房地产企业在了解消费者需求的基础上,要不断适应消费者的需求,进行市场细分并锁定本企业的目标市场。南京市某居住类房地产项目对目标市场的细分按照年龄、家庭结构、职业、家庭收入、教育程度、生活方式、购房动机、购房次数等因素,将市场细分为四个类型:20~30岁左右的首次置业行为、30~40岁的二次置业行为、40~50岁人群的二次置业行为、40~50岁人群的多次置业行为。通过对这四个细分市场的评估,该项目最终确定了的目标市场是第二和第三类市场(吴翔华,2005)。
对顾客的需求管理除了了解顾客需求和适应消费者需求之外,还应该主动引导消费者的需求,在观念和行为上实施引导方案。房地产业近些年来的概念地产越来越热,很多房地产企业打出旅游概念主题、体育概念主题、休闲概念主题等,使房产不再仅仅是满足居住的房屋,而且也变成一种满足人们休闲、爱好和生活理想,乃至体现个人地位的物质实体。这种营销方式其实就是先让消费者具备了对某种消费的观念,然后再推出符合这种需求的产品而取得成功的。
在行为上引导消费者的方式有房地产的广告、情境模拟、展台布置、终端促销等。广告是房产信息和房产企业信息的传递,是房地产企业与消费者沟通的一种形式。情境模拟可以分两种,一是模型模拟,企业可以设计一些诸如房产的推广塑料模型,房产改进模型等让消费者在拆装组合中体验户型等,进而引导消费者的需求;二是网络模拟购物,也可以在网络上建立免费网站,模拟营销场所,仿真商品,让潜在购房者有近乎真实的消费体验,从而激发潜在购房者对房产和企业服务的需求。此外,在房地产博览会等场所,装潢美观的展台布置,缤纷热闹的终端促销活动,都会对购房者需求的引导产生良好的效果(蔡滟,2006)。
3.消费或使用阶段的流程管理
在消费或使用阶段,营销者必须让顾客对企业的服务感到满意。在这一阶段,服务提供者传递企业的核心服务和价值给顾客,顾客和服务提供者之间的服务接触要大大高于前两个阶段,而服务接触中存在着大量的关键时刻。
(1)管理关键时刻策略
所谓“关键时刻”是指,服务提供者将服务质量传递给顾客,和顾客发生交互关系的过程。“关键时刻”不仅是顾客的敏感期,也是房地产企业对顾客展示其服务质量的重要机会。关键时刻的把握有利于增强顾客的品牌忠诚度;而一旦没有把握好“关键时刻”,造成顾客离去,就不能实现商品的价值,而且还可能产生负面口碑宣传者。因此,管理关键时刻是这一阶段的重点策略。房地产业中从业人员必须对关键时刻发生的时间、频率有良好的把握,这一方面要求从业人员具备相关的素质,另一方面,企业要对房地产从业人员进行相应的培训,使购买阶段顺利过渡到消费或使用阶段。
(2)管理服务消费流程策略
服务产品具有不可分性的特点,即服务的生产过程、消费过程是同时发生的,顾客感知的服务质量主要是一种过程质量。为了提高顾客总的感知质量,服务提供者要在管理好关键时刻的同时,管理好整个服务消费流程。营销者通过采用服务流程图的形式,把服务传递形成图式,考察各个部分是怎样相互契合的。房地产企业中的产品方面、市场研究方面、行政事务方面、计划方面、广告方面、促销方面等是如何共同协作,实现房产营销策略的。通过这样的服务传递图,就能简便的检查出企业的整个消费流程是否有效地实现了顾客的需要。
(二)基于客户关系模式的营销策略
客户关系营销模式有直销、定制、培训和指导、合作伙伴型关系营销、中间商五种模式,结合这五种模式,对房地产业的客户关系模式的营销策略进行分析。
1.直销式客户关系营销
产品的销售是制造商直接将产品和服务送达顾客手中,完全按照顾客的要求生产产品和服务,降低了公司的成本,形成了一对一的高品质顾客互动,创造出与顾客之间更强的关系。房地产业中也存在着直销市场,通过报刊、杂志的广告方式实现,比如《中外房地产导报》就是一个重要的房地产直销市场。
2.定制式客户关系营销
根据客户的特定要求,在企业力所能及的范围内推出合适的产品,精心制定解决方案,满足客户的特定需求,从而满足市场不断变化的需求。房地产定制的例子并不多见,原因在于房地产业是个投资成本大、周期长、资金密集型的行业,但是少数顾客仍有资金实力要求房地产定制。所以,针对这部分顾客,进行定制式客户关系营销是行之有效的营销方式。
3.培训和指导式客户关系营销
人们在使用产品的时候,由于种种因素的限制,往往不能充分利用产品的所有功能或者使用过程中遇到一些难题。通过培训和指导,可以让客户尽可能多地了解产品的潜在功能及价值,并让客户明白,客户能从与企业的合作中获得收益。房地产企业在进行营销时,对客户进行培训和指导,帮助客户充分了解房产的功能、特点,使客户在对房产了解的基础上对房产乃至对这个公司产生认同,因此,购买行为就自然而然的发生了。
4.合作伙伴型客户关系营销
在分工日益细化的条件下,企业需要向外寻求合作伙伴,来展开营销活动。在这种关系营销模式下,企业与客户共同承担了寻找最有成效的解决方案、改变经营模式和营销时间以及在共同追求相互利益中的行为模式的责任。这需要建立非同寻常的相互信任,是企业与客户关注共同利益的真正结合。
5.中间商式客户关系营销
树立良好的企业中间商形象,已成为企业关系营销的一个重要方面。因此,有必要设立专门机构,及时沟通,帮助中间商制定市场开拓计划。针对中间商的不同特点,请专家或本厂业务能力强的业务员对中间商进行必要的技术及营销知识培训,促进中间商队伍整体素质的提高。
参考文献:
[1]吴翔华.房地产市场营销[M].南京:东南大学出版社,2005:168.
[2]赵西珍.浅谈企业的客户关系营销策略[J].中州煤炭,2004:73-74.
[关键词] 房地产价格房地产经济周期土地储备制度
中国当前房地价格快速增长，将会严重影响了国民经济的发展，为了防止金融危机的出现，必须适当控制房价增长的速度。同时，控制房地产价格已成为政府的重要工作部分，各项政策陆续出台，但效果不是很明显。论文主要从成本和供求关系两个方面出发，结合房地产价格的影响因素和中国当前的房地产现状，得出房地产价格的快速上涨的主要原因，并提出了一些对策建议。
一、中国当前房地产价格上涨的基本情况
自2001年起，中国房地产市场进入了新一轮增长周期，房地产开发、投资、销售均以20%以上的速度高速增长，远远高于同期GDP的增长速度。伴随着此轮增长周期，全国房地产价格迅速攀升。据国家统计局的数据，2002年全国商品房平均销售价格为2226元/平方米，2003年则迅速增长到2379元，增长了6.9%。2004年，全国房地产价格一路飙升，全国商品房平均销售价格高达2714元/平方米，比2003年上升14.08%，与2002年相比，上涨幅度达21.92%。2005年，办公楼平均销售价格同比增长13.2%；商业营业用房平均销售价格增长15.2%。2006年继续快速增长，6月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.8%，环比上涨0.7%，同比和环比涨幅均与上月持平。
二、中国房地产价格上涨的主要原因分析
影响房地产价格的因素多而复杂，其中，经济因素包括经济发展状况、物价、居民的收入水平、银行利率。社会因素包括人口状态、家庭结构、社会福利、城市化。政策因素包括土地政策、住房政策、规划政策、房地产价格政策、税收政策、特殊政策。
价值决定价格，商品价格又受到供求的影响，成本和供不应求是导致商品价格快速上涨的主要因素。结合房地产业的特殊性和我国现实情况，可以知道，房地产价格快速上涨主要原因如下。
1.城市化高速推进导致刚性需求的增加
目前，我国的城市化水平保持在每年提高1个～1.5个百分点的水平上，是改革开放以来城市化演进速度最快的时期。据世界银行统计，我国2005年底城市人口达到5.62亿，城市化水平达到43%，2010年我国城市化水平将达到50%左右，城镇人口会达到6.5 亿人左右。如果新增城镇人口中有60%需要解决住房，人均居住面积按28平方米计算，（6.5人～5.62人）*60%*28=14，得出2005年～2010年共需住房面积14亿平方米，年需住房2.8亿平方米。
2.房地产经济周期
房地产价格是由客观经济规律决定的，我国所处房地产业经济周期注定房地产价格的快速增长。我国房地产第一个波峰是1993年，当时在局部地区出现了过热现象，1993年下半年，国家对房地产市场进行宏观调控，房市跌入波谷。相隔四年，到1998年又进入复苏与增长阶段。这就可以解释1995～1999年左右房地产市场一直低迷，当前我国处于房地产增长阶段，客观经济规律决定了房地产价格的增长。
3.土地储备制度实施和“经营城市”观念的偏差
土地储备制度实施以后，通过拍卖、竞标获取土市场上最高价的土地。而政府为了获取更多的建设资金，一味公开拍卖土地，加上政府对住宅用地拍卖最高价不加限制，使得房地产商竞相争抢住宅用地，造成土地价格的飞涨，但开发商作为一个商人不愿意自己的预期开发利润因此而降低。加之，开发商争相“圈地”进一步抬高了地价，加剧了土地供应紧张的矛盾。
4.按揭售房方式的推出与大量运用
这些年国家在金融信贷上对房地产业给予极大的支持，房地产信贷业务规模逐年增大，种类不断增加。就全国来讲，房地产信贷从1998年的800多亿，猛增到2003年的1.2万亿，2004年上半年更达1.7万亿，净增长21.25倍。
按照需求是购买欲望和购买能力的统一的说法，按揭购房其实是将潜在的购买能力转化为现实购买能力的过程，其实质是将未来几年乃至几十年的购买能力提前释放，由此激发出来的自然是对商品住房的爆发式的需求。
5.投机炒作
我国近几年股市持续低迷，民间投资渠道的单一，银行利率不断下降，而经商投资又有一定的风险，对比各类投资的收益率，部分民间资本和居民把住房当作保值增值的良好的投资品，投资性购房大增。在上海，投资比例达到16.6%，长沙市的住房投资比例为16%写字楼则高达40%。“温州炒房团”的出现，就是这种投机性住房投资现象的集中体现。
市场投机炒作导致房价上涨幅度和周期长度增加。房地产投机炒作尽管不属于对房地产的真实需求（居住需求或投资需求），但它依然是市场需求的重要组成部分。更重要的是，它构成了巨大的宣传效应，特别是经过媒体和房地产开发企业的宣传，其对人们的心理预期的“雪球效应”来强化这一过程，增大了供需矛盾，造成了价格的上涨。
6.钢材、水泥等原材料的涨价
2003年，我国的钢材市场快速升温，供需增势强劲，价格高位攀升，钢材的平均价格比上年同期相比增长30％～40%，水泥平均价格上涨10%左右。进入2004年后，这两种材料的价格仍继续攀升，特别是居高不下的钢材价格并没有出现市场预期的回调，反而延续了2003年的上升态势，2005年和2006年建材价格更是全面提升，致使建造成本增加。
7.大规模的城建拆迁
近几年来各地政府加大了城建投入，大规模的城市建设、老城改造，使大量拆迁居民要重新购房，形成大量“刚性需求”。同时，随着我国房地产市场的不断培育，居民的房屋财产意识显著增强，这使城市房屋拆迁逐步由地方政策定价过渡到市场定价为准，不仅大幅度提高了房屋拆迁补偿费用标准，也拉长了房屋拆迁周期，房屋拆迁成本急剧提高，致使房地产开发成本的上升。
三、对策研究
针对上述主要原因，可以得出积极的调控措施，国家建设部、银行等部门和很多地区也采取了一些措施，也起到一些效果，但也存在一些不足。通过对房地产价格快速上涨的原因分析，我们可以知道，房地产价格的上涨是多方面原因造成的，要想很好控制房价也要从多方面入手，对于当前的房地产市场的情况，我们给出一些对策建议。
1.搞活股市，开辟多种投资渠道，以减少炒房投机行为
股市与房地产是中国当前社会资金寻求回报的两条主要渠道。由于资金流向取决于投资回报率，决定了这两条渠道在吸纳资金上具有相互排斥的特点，股市赢利率高，社会资金就往股市流，反之，社会资金就往房地产领域流。
2.加强对原材料供应市场的宏观调控
在材料供求关系紧张，价格快速持续上涨，并波及到全社会物价水平的情况下，政府应采取必要的措施，对钢材、水泥等原材料的出厂及销售价格进行适当的调控，防止囤积居奇、哄抬价格。
3.提高首付比例和降低贷款的期限
这样可以缓和商品住房供需的严重不平衡，有效地降低需求，对降低房价有一定的作用。最近，不少地方的商业银行不约而同地提高了房贷的门槛。
4.对土地使用制度要进行适度的宏观调控，以发挥其应有的功效
严禁开发商囤积土地，严格按批准文件与合同约定开发建设。经营城市是政府对土地资源的市场化运作，因此，正确认识和把握哪些应有市场运作，哪些是市场无能为力而由政府来操作的。
四、结束语
当前政府已经在以积极的姿态对待我国的房地产业的现状，果断采取各种有效措施以达到平抑房价的目的。虽然很多措施没有达到预期的效果，但我们只要坚持探索，在不远的将来中国的房地产市场会走向一个良性的循环。由于我国房地产价格上涨过快的现象是多种原因造成的，所以在实践中我们应该多种措施综合运用，打“组合拳”，加强对于政策的执行力，才能使各种措施更好的发挥其功效，更好的控制房价。
参考文献:
[1]黄贤金陈龙乾:房地产企业经营管理[M].上海:上海财经大学出版社，2000
[2]杨继瑞:2005年:我国房地产走势预测与对策解析[J].决策咨询通讯,2004（2）：17～21
Abstract： This paper aims to study the correlation between the real estate cycle and the business cycle in China. We choose one basic indicator group and two auxiliary indicator groups. We can draw two conclusions. Besides， the research also finds two very interesting strange phenomena listed below. The two strange phenomena are the issues that we need to perform further research in the future.
关键词： 房地产周期；经济周期；相关关系；实证研究
Key words： real estate cycle；business cycle；correlation；empirical research
中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2013）03-0145-05
0 引言
我国房地产的发展，始于80年代初期，在短短的十几年间里，就取得了巨大的成就。90年代以后，房地产得到了快速的发展，尤其是2000年以后，其发展更是迅猛。房地产业作为一个具体产业，其实践性较强，理论的发展对于产业的实际发展起到积极的指导作用。房地产周期与经济周期间互动关系的研究更是市场经济发展的现实需要，研究我国房地产周期和经济周期的关系，发现其中的规律，有着十分重要的意义。
1 文献综述
1.1 国外相关研究 国外学者对房地产周期和经济周期关系的研究开始得比较早。二战前后，大萧条引发了人们对经济周期的关注。房地产周期也成为人们的研究对象，例如Burns（1935）[1]率先利用官方数据描述了美国房地产建筑的长周期，这可视为房地产周期研究的起源。
随后发展起来的对房地产周期和经济周期关系的研究有比较多的成果。Grebler和Burns（1982）[2]分析了美国1950—1978年房地产总体建筑、公共建筑、私人建筑和住宅建筑，发现了6个住宅周期和4个非住宅的房地产周期，并且发现GNP（经济周期）领先房地产周期11个月达到峰值。Brown（1984）[3]考察了1968—1983年美国家庭住宅的销售情况，在消除了季节影响和趋势影响之后，发现房地产周期依然存在，并且与国民经济周期具有很强的相关关系。Hekman（1985）[4]检验了1979—1983年美国14个城市的写字楼市场，并将写字楼租金对GNP、城市就业率、城市失业率、城市写字楼建设许可数量等进行了回归，发现写字楼租金不仅依据本地的经济情况进行调整，而且与国民经济周期密切相关，特别是与通货膨胀相关，从而证实了美国全国写字楼具有很强的周期特征。Born和Pyhrr（1994）[5]将经济周期中的基本变量和房地产价值联系起来进行研究，考察了价格水平波动、通胀水平波动和房地产生命周期等变量对房地产收益和价值的影响，从而确立了基本经济变量在房地产周期模型中的基本地位。Davis和Heathcote[6]（2005）采用了一个联合了建筑业、制造业和服务业，经过校准的多部门增长模型去研究住房和经济周期的关系。
1.2 国内相关研究 国内对于房地产周期和经济周期关系的研究，由于其研究时间短，加上中国房地产业发展的历史原因和中国的现实统计数据不健全，相对来说比较落后。但是国内的学者们还是克服困难在这方面作了一些现实的研究工作，取得了一定的成果。
何国钊、曹振良和李晟（1996）[7]对1981—1994年间我国房地产周期进行了实证分析，并对我国房地产周期与宏观经济周期的关系及房地产周期波动的原因进行了考察。他们认为，房地产业发展与国民经济发展一样，在其发展过程中呈现出由复苏、繁荣、衰退和萧条四个阶段构成的周期循环波动。王勉和唐啸峰（2000）[8]研究了房地产投资增长率与国民生产总值（GNP）增长率的关系，并试图去解析国民经济波动与房地产投资波动的关系。沈悦和刘洪玉（2002）[9]以统计描述和图示的方法，通过房地产价格与物价指数、房地产价格与居民收入、房地产价格与国民收入等方面对比研究了我国房地产价格和宏观经济变量时间序列的关系，并将我国与日本的情况进行了对比分析。李海波（2006）[10]分析了我国经济周期与房地产发展的相关性，并且探析了房地产调控与宏观调控的微妙关系。
与国外相比，国内对房地产周期和经济周期关系的研究工作还处于起步阶段，还存在许多问题。这与我国的经济发展以及房地产业的发展背景相关，同时还受我国的经济理论水平的限制。由于没有较扎实的相关学科理论基础，房地产周期和经济周期关系的研究工作就比较缺乏，房地产和经济周期研究更是理论基础薄弱，研究者较少。另外，由于长期以来有相当一段时间在中国房地产业的发展中断甚至消失，这一特定历史条件也成为国内房地产和经济周期研究滞后的一个重要原因。
2 指标选择、数据与研究方法
2.1 关于指标的选择 由于我们研究的是中国房地产周期和经济周期的关系，因此在指标选择方面，就涉及到一个个指标组，所选指标组中的两个变量必然是要各自能够代表房地产周期和经济周期的特征。在此，笔者选择了一个基本指标组和两个辅助指标组去研究这一问题。基本指标组就是对于研究最具代表性的指标组，辅助指标组就是作为对研究有参考性意义的指标组。
2.1.1 基本指标组 对于能够反映宏观经济周期的变量，自然会想到每年GDP的增长率。这是因为每年GDP的增长率是一个比较综合的变量，能够很好地反映出当年经济相对于往年增长的情况，是扩张还是衰退。
关于房地产周期的概念，由于目前还没有一个公认的标准，因此不同文献有自己关于周期的定义和衡量指标，如房地产投资率、房屋空置率、房地产价格、房地产投资回报率等等[11]。国外许多房地产学者的研究发现标识周期的最优变量是空置率。通常，在建造循环衰退阶段，空置率达到很高的水平，在扩张阶段逐渐下滑，在循环的顶峰达到最低点。但是在我国，由于房地产市场的统计数据非常缺乏，还没有建立起像空置率、吸纳率、收益率等指标体系，或指标的时间序列都很短，因此目前为止，空置率、吸纳率、收益率指标并不适用于作为我国房地产周期的指示指标。而在国内，关于房地产周期指标选的研究并不多见，不同学者有不同的看法。有的学者主张用单项指标来研究，例如曲波、谢经荣和王玮（2003）[12]选用商品房销售面积年增长率作为中国房地产周期的指示指标，张晓晶和孙涛（2006）[11]则以房地产投资增长率为衡量指标来划分中国的房地产周期。也有些学者主张用综合性指标来研究，例如尹惠媛（2007）[13]用国房景气指数作为我国房地产周期的变量。从表面上看来每个指标都有一定的可行性，但是具体到本文中我们该如何去选择指标时，仍然需要经过多方面的考虑后才能够作出决定。
综合考虑数据的可获得性和指标的重要性（这样做确实是不得已而为之），最后笔者决定效仿曲波、谢经荣和王玮（2003）[12]的做法，采用商品房销售面积年增长率作为指示指标。虽说这一做法带有一定的局限性，但是按照他们的说法，这一指标相对于其他单项指标来说还是有着以下几个好处：一是销售面积增长率与综合指标的指示效果基本一致；二是销售面积增长率具有较好的代表性；三是销售面积增长率与宏观经济波动指标具有可比性；四是便于和同类研究作比较；五是统计数据质量较好。
2.1.2 辅助指标组1 对于第一组辅助指标，我们可以选择房地产开发企业每年完成投资额代表房地产周期，国内生产总值（GDP）代表宏观经济周期。这一指标组中的两个指标，属于价值类指标。考察房地产开发企业每年完成投资额，能够直观地看出，每年的房地产投资的波动情况。考察GDP，能够直接反映出宏观经济的年产出是多少。把这两者放在一起，就能看出，哪个的波动比较大，相关程度如何，以及房地产投资额能够在多大程度上解释GDP的变动。
2.1.3 辅助指标组2 我们可以把平均房屋价格增长率与GDP增长率作一下对比。在这里，我们希望去观测，是平均房屋价格增长得快一点，还是GDP增长得快一点。除此以外，我们也希望看到房价增长率是否会大幅度偏离GDP增长率，以及两者间是否存在着一定的内在联系。考察这样的指标组，是一件非常有趣的事情。综合辅助指标组2和辅助指标组3来看，可以发现，这是从两个不同角度去考察房价高低的问题的。指标组2对比的是物价水平与房价水平，而指标组3对比的则是GDP增长速度与房价增长速度。
2.2 数据的筛选 在我们进行研究前，必须要获得可靠的数据，而且数据必须是易获得的、可用的、完整的，这样才有可能进行研究。我们所研究的是周期性问题，选取的有关指标所涉及的数据均属于时间序列方面的内容，因此必须先确定好数据的时间范围。本文所用到的数据，均来源于中国统计局网站公开的统计数据库。考虑到有些官方统计数据的不足，特别是关于房地产方面的统计数据，为了便于研究，笔者效仿邱兆祥和王涛（2009）[14]的做法，把数据起点定位于1993年。这是因为按照他们的说法，1993年以后，是房地产市场化程度有了实质性提高，且有了比较完善统计数据和指标体系的阶段。
2.3 具体的研究方法 在研究方法这一问题上，由于研究的都是一个个指标组，指标组涉及到的都是两个的变量，为了直观地两个变量的相关性、变化趋势、波动情况等问题，可以采用图形的方法。要考察两个变量之间的数量关系，由于所涉及的均是时间序列方面的数据，因此首先必须对时间序列数据进行平稳性检验，所用到的方法是ADF单位根检验。若是非平稳时间序列数据，则需要作进一步的协整检验，接下来才能够进行进一步的分析，如冲击反应分析。在必要时，我们还可以引入简称HP滤波法对时间序列数据进行趋势分解。
3 实证结果
3.1 商品房销售面积年增长率与GDP年增长率 对于商品房销售面积年增长率与GDP年增长率这一基本指标组，数据的范围是从1993年到2009年，其中商品房屋销售面积增长率=（本年度商品房销售面积/上一年商品房销售面积-1）×100%。这样，可得到我们所需要的数据。我们可以先作出两者的散点图如下：
透过图表，我们可以发现，代表房地产周期的商品房屋销售面积增长率的波动幅度比代表宏观经济周期的GDP年增长率的波动幅度要大。这一点也可以从通过分别计算两者的标准差可以看出，前者的标准差为17.37%，后者的则是1.89%，前者为后者的9.2倍。从这一点来看，房地产周期的波动比宏观经济周期的要大很多。与此同时，从图1初步判断，商品房屋销售面积年增长率与GDP年增长率之间扩张和衰退的变动趋势大致接近。但透过计算两者之间的相关系数，只有0.16，初步来看，两者间的相关程度是比较低的，为什么会这样？对于两者之间的相关性问题，需要作进一步的研究。
由于两者都是时间序列数据，因此先对两个时间序列数据进行平稳性检验。在5%的显著性水平下，经过试算，发现GDP年增长率是非平稳的，为1阶单整序列。对于商品房销售面积年增长率，则发现其是平稳的。由于各自的单整阶数不同，GDP年增长率与商品房销售面积增长率并不协整。由这一结果看来，房地产周期和宏观经济周期之间好像不存在相关性，进一步验证了两者的相关系数比较低的结论。这看起来，好像与经验不符，为什么会这样？难道我国的房地产周期和宏观经济周期真的不存在相关关系？对于这一个问题，我们需要作出进一步的研究。
为了进一步考察商品房销售面积年增长率与GDP年增长率两者之间的在长期所表现出的关系，于是我们可以考察时间序列中的趋势成分，把时间序列中的波动成分剔除，对这两列时间序列数据分别进行HP滤波处理。对数据进行HP滤波处理（平滑参数λ=100）之后分别对两者经行平稳性的ADF检验，在给定的5%的显著性水平下，可以得出经过HP滤波后的商品房销售面积年增长率（用HSCBG表示）与GDP年增长率（用HGDPG表示）都是1阶单整序列。进一步地，对两者采用Johansen协整检验来检验它们之间是否协整，可知HSCBG和HGDPG有且仅有一个协整关系，即在时间序列的趋势成分方面，房地产周期和宏观经济周期存在着长期均衡关系。
为了考察HSCBG与HGDPG之间的动态关系，我们可以建立ECM模型来分析。首先是建立两者的长期均衡方程，估计结果为
HGDPGt=■+■·HSCBGt+■t
其中，括号内数值为t值，R2=0.635，■t为残差项。长期均衡方程中HSCBGt的系数为0.65，表明两者在长期是一种正向关系。接下来令ecmt=■t作为误差修正项，建立下面的ECM模型
？驻HGDPGt=■-■·ecmt-1+■·？驻HSCBGt
其中，括号内数值为t值，R2=0.629。在这个模型中，差分项反映了短期波动的影响，误差修正项的ecmt系数大小反映了对偏离长期均衡的调整力度。从系数估计值0.34来看，当短期波动偏离长期均衡时，将以0.34的调整力度将非均衡状态拉回到均衡状态。
可见在对两个时间序列数据进行HP滤波处理前后，我国的房地产周期和宏观经济周期所表现出的相关关系是截然不同的。对于上述实证结果，笔者可以从以下两个方面去解释。一是考察原始数据时，由于包含了时间序列的波动成分，房地产周期波动幅度明显大于宏观经济周期波动幅度，宏观经济由一国许多产业部门组成，其中也包括房地产业，具有综合性。房地产业则是国民经济中一个独立的具有特殊性质的行业。它具有鲜明的区域特征，其产品的固定性和一致性使它的周期性波动与国民经济周期波动不同，往往带有地区性的特点，在一国房地产市场不发达的条件下，这一特点更为明显。通常，房地产产品是与地产结合在一起的，地产是不可再生的稀缺资源，它的供给从长期看具有刚性，而需求随着经济的发展和人口的增加处于不断上升过程中。地产因此具有保值和增值的功能，既可以作为耐用消费品，又可作为投资品，而且回报率很高，当然风险也很大。这些特点决定了在一定条件下，如法制不健全和国家宏观调控乏力、市场供求矛盾突出以及地价猛涨时还会诱发过度的投机行为，甚至出现泡沫现象。二是有可能受到样本容量的限制，两个变量所表现出的实证结果不太明显。但这一问题确实是受到现实的限制，因上文已提及，故在此不一一赘述。
我们对房地产周期和宏观经济周期关系的研究，必须首先用是原始数据，在考虑两者在长期趋势所表现出的相关关系时，才能够使用HP滤波之后的数据。由于两者的样本原始数据不存在协整关系，因此我们只能够从图1中去描述房地产周期和宏观经济周期所表现出的提前与滞后的关系。
根据图1可看出，结果与理论基本一致，从整体上说，我国的房地产周期和经济周期在长期是一种正相关关系。但是，房地产业的发展与国民经济周期并不是亦步亦趋的简单互动关系，房地产业的波动比宏观经济周期的波动要大得多（从原始数据考察）。具体地，可以从复苏、高涨、衰退、萧条这四个时期分别来描述。从复苏阶段看，房地产业复苏要稍滞后于宏观经济（如2000年到2002年）。从高涨期来看，房地产业的高涨期要比宏观经济高涨期来得迅速（如2004年到2005年）。从衰退期看，房地产要早于和快于宏观经济（如2005年到2006年）。从萧条期来看，房地产要滞后于宏观经济（如1994年到1995年）。
3.2 房地产开发企业每年完成投资额与GDP 研究完了基本指标组后，我们接下来就开始研究辅助指标组1中的两个变量，房地产开发企业每年完成投资额（下文用REI表示）与GDP。对于这两个变量所涉及的数据，可以作出两者之间的散点图如下：
透过图表，首先发现，房地产开发企业每年完成投资额与GDP每年都在增加，但前者增加的幅度不如后者，这主要是因为GDP由多个部分组成。分别计算两者的标准差，得出房地产开发企业每年完成投资额的标准差为10768.681亿元，GDP的标准差为90118.206亿元，GDP的波动要比房地产投资的波动要大。
考察完两者的波动情况后，我们就考察一下两个时间序列的平稳性。为了消除变量可能存在的异方差的影响，我们可以考察取自然对数以后的lnGDP与lnREI。通过ADF检验，在5%的显著性水平下，可发现lnGDP是不平稳的，为1阶单整序列，而lnREI也是不平稳的，为2阶单整序列。由于单证结束不同，lnGDP与lnREI并不协整，因此无法建立起两者之间的回归方程。即使对GDP与REI分别进行HP滤波处理，再取自然对数值，也是发现两者的单整阶数是不同的，于是亦不协整。对于此，笔者认为很正常，这主要是因为，对比起REI，GDP由多个部分组成。另外一个方面是，REI受到房地产投资商的控制比较多，而GDP受到人们控制的程度相对来说比较弱。这一点由图3中也能看出来，REI每年上升的幅度并不是太大，房地产开发商的投资好像比较谨慎。
3.3 住宅平均销售价格增长率与GDP增长率 在第二个的辅助指标组里，我们继续考察房价增长速度的问题，研究住宅平均销售价格增长率与GDP增长率的关系。我们希望看到，以国民经济的增长速度为参照，我国的房价增长速度会高多少，实际偏离的程度有多大，还有就是房价增长率和GDP增长率之间是否存在着一定的联系。两者的散点图如下（由于住宅平均销售价格指数数据难以收集，故数据区间到2008年为止）：
根据图3，不难发现，住宅平均销售价格增长率的波动确实比GDP增长率的波动大，前者高于后者最大的差距出现在1995年，数值为15.48%。至于两者之间的相关性如何，需要作进一步的讨论。由于是两个时间序列数据，因此我们先对其稳定性进行单位根检验。经过了ADF检验后，在5%的显著性水平下，发现两者都是不平稳的，为1阶单整序列。分别以RPG代表住宅平均销售价格增长率，GDPG代表GDP增长率，接下来再进行两个变量的Johansen协整检验，结果表明GDPG与RPG协整，也就是存在着长期的均衡关系。笔者觉得这是个奇怪的现象，基于以下两点理由。一是住宅平均销售价格增长率比GDP增长率的波动确实要大很多，这跟基本指标组里的情况相类似，但在此GDPG与RPG却存在协整关系。二是一般来说，房价的高低，受到供求关系的影响，更多的是受到房地产商的操纵，我国的房地产价格存在着一定的泡沫，其增长率与GDP增长率居然有着长期均衡关系，好像不太正常。
既然两个时间序列数据GDP和RPG存在着协整关系，那它们的趋势值的情况呢，是否也一样？接下来就考虑这问题，由于我们要考虑两者在趋势方面变动的相关性，所以可以对两个时间序列数据进行HP滤波处理，把时间序列数据中所包含的波动成分剔除。经过HP滤波处理后（平滑参数λ=100），作图如图4。
由图4中的住宅平均销售价格增长率与工资增长率各自的趋势走向图形来看，两者表现出非常的相似。两者都呈现出U型的走势，其最低点大概是出现在2001年，这是本文发现的另外一个奇怪的现象。根据图4，我们初步推断，两者在长期必然存在一定的关系。
对两者进行平稳性检验，通过ADF检验，在5%的显著性水平下，两者都是非平稳的，为1阶单整序列。再对两者进行协整检验，结果表明两者是协整的。根据这一结果，再结合图4来看的话，笔者认为，未来我国的房价的变动趋势是很有可能随着GDP趋势值的增长而上升的。对于它们的趋势成分表现出的长期均衡关系，笔者觉得这是可以理解的，这一点跟上文不同。因为房地产业是一个基础性产业，在长期趋势方面，其价格增长率的趋势必定和GDP增长率的趋势呈大致相同的走向。否则的话，这有可能表明房价泡沫非常严重，这在长期会影响到国民经济的稳定。
4 基本结论与研究展望
4.1 关于商品房销售面积年增长率与GDP年增长率 在我们的研究中，把商品房销售面积年增长率与GDP年增长率分别作为房地产周期和宏观经济周期的代表性指标。就时间序列的趋势成分而言，两者在长期呈现出大致正的相关关系。我国房地产周期和宏观经济周期并不是简单的同步关系，有时房地产周期会比经济周期提前，有时却会滞后与经济周期。具体来说，从复苏阶段看，房地产业复苏要稍滞后于宏观经济；从高涨期来看，房地产业的高涨期要比宏观经济高涨期来得迅速；从衰退期看，房地产要早于和快于宏观经济；从萧条期来看，房地产要滞后于宏观经济。
4.2 关于房地产开发企业每年完成投资额与GDP 在本文中，房地产开发企业每年完成投资额与GDP是不存在协整关系的。对此，笔者认为，房地产开发商每一年的投资计划都是根据上一年的情况而制定的，经过多发考虑之后，他们才会制定计划进行投资，这就是比较审慎的做法，因此房地产投资额会受到一定的控制。而GDP则不同，它不可能受到很大的操纵，确实能反映国民经济的波动情况。房地产投资与GDP不存在长期均衡关系，可以从上述角度去解释。
4.3 关于住宅平均销售价格增长率与GDP增长率 在研究住宅平均销售价格增长率与GDP增长率的原始数据时，发现它们存在协整关系。脉冲响应函数图也表明，两者会逐渐趋于稳定的状态。至于为什么两者会有长期均衡关系，笔者认为这是第一个发现的奇怪的现象，目前尚未能给出解释，这在今后需要作进一步的研究。
在只考虑趋势成分时，即把数据进行HP滤波处理之后，可以发现，两者也是协整的，而且高度相关（相关系数大约为0.94）。以上的事实说明，我国的房价在未来很有可能继续上升。但有趣的是两者的趋势成分都呈现出U型的走势，曲线的最低点出现在2001年，这是第二个奇怪的现象。对于此，也是今后需要进一步研究的问题。
4.4 研究展望 总体上看，本文只是选择了几个指标来研究我国房地产周期和宏观经济周期的关系。实际上，应该有更多的变量被考察，对房地产周期进行一个全方位、多角度的研究，但在此由于文章篇幅的限制，笔者并没有选择更多的变量去考察房地产和经济周期的相关性。在今后的研究里，可以考虑把更多的变量，例如租金房价比、房屋租赁价格指数、土地交易价格指数、房屋空置率等多个指标考虑进去，争取根据我国的实际去构造一个多因素的房地产周期模型，以不断完善我们的研究。
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关键词：房地产项目；绿色管理；全寿命周期
根据国际绿活组织提供的数据，空气“霾害”有三大来源，一是建筑及生活排放约40%，二是工业排放约30%，三是交通排放约30%。我国每年新建建筑中95%属于高能耗建筑，单位建筑采暖能耗为发达国家新建建筑的3倍以上。传统的房地产业对生态环境和能源的消耗造成了很大的压力，是节能减排的重点行业。发展绿色地产是我国房地产业转型的重要途径，发展绿色地产是大势所趋，未来房地产项目实施绿色管理将获得更多发展机会。房地产业可持续健康发展必须走绿色管理的道路。
一、绿色管理的含义
绿色管理就是将环境保护、可持续发展的理念应用于企业或项目的经营管理之中，它涉及企业或项目管理的各个层面、各个领域、各个环节，要求在企或项目业管理中全过程、全方位、全面考虑环保和可持续发展，体现绿色。与传统的其他管理理念相比，绿色管理具有过程整体性、消费者绿色意识提前、全过程绿色产业化、统一的绿色标志等特征。
二、房地产项目绿色管理的必要性
目前房地产项目的高能耗、高污染涉及材料生产、施工建造及后期运行、拆除等各阶段。
1.耗能过高。传统的建筑产品在建造过程与使用过程中的耗能比约为1∶3，而房地产产品价格即房屋的售价，无法体现房屋在运行与维护阶段的使用成本，因此大部分开发商在开发过程中优先考虑降低建造成本，很少顾及运营与维护阶段的使用成本，由此造成造成建筑耗能过高。
2.建筑垃圾多。传统的建筑产品及房屋多采用现浇的钢筋混凝土体系，施工现场多采用手工作业，在建造过程中大量能耗水、混凝土、钢材等，并产生大量的建筑垃圾。
3.二次装修。当前绝大部分建筑产品与房屋都以毛坯房形式验收并交付使用，消费者不得不进行二次装修，据中国建筑装饰协会行业发展部测算，住宅装饰装修平均一户可能产生两吨垃圾，其中有85%是可以回收再利用的资源，全年如果有2000万户进行装修改造，一年有4000万吨垃圾污染环境。二次装修问题，是我国建筑能耗高于国际平均水平的一个重要因素。
4.材料及土地浪费。我国的建筑物平均寿命不到30年，大部分建筑材料为不可再生材料，目前建造的建筑未来将产生大量不可再生的建筑垃圾，这不仅浪费了大量资源，而且废弃物在垃圾处理过程中还会形成二次污染，成为棘手的环境问题。传统的房地产项目对生态环境的破坏和不可再生能源的消耗日趋严峻，房地产业必须转变现有的生产方式，房地产业可持续发展必须走绿色管理的道路。
三、房地产项目绿色管理模式的核心特征
将绿色管理理论应用于房地产项目开发管理，在科学发展观的指引下，抓住房地产项目绿色管理的核心特征，对房地产项目绿色开发与管理的价值与途径具有重要的现实意义。
1.可持续发展。房地产项目的绿色管理就是要尽最大可能节约资源与能源消耗，通过项目整体的优化设计，采用被动式能源使用策略，充分利用各种可再生能源如太阳能、地热等和循环利用水资源，实现房地产项目在全生命周期内实现再利用、再节约、再循环与“四节”（节地、节能、节水、节材），尽量降低对项目周围生态系统的影响，保护自然生态环境系统，努力实现人、建筑与自然和谐共存。
2.全寿命周期管理。对房地产项目实行绿色管理要从全寿命周期的角度出发，不仅考虑建造过程，更多的还要考虑使用过程，引导人们自觉将眼光放到整个项目生命周期，将可持续发展的长远发展眼光与房地产项目建造过程中的现实项目条件有机结合，强调在项目全寿命期内的环保型、可持续发展、布局合理性、功能完整性，强调环境宝华同时兼顾经济利益，最终使房地产项目目标达到在项目所在地的资源环境下所能达到的最优经济目标与环保目标。
3.信息共享。通过全寿命周期绿色管理，可以充分发挥数据信息共享的优势，通过富有前瞻性的决策，实现资源节约和项目增值。如果大量处于设计使用年限的建筑被拆除，是建筑资源和社会财富的巨大损失；拆除这些建筑不但要消耗大量的人力、物力、财力，同时也会产生大量的粉尘和废弃物，造成环境污染，加重了环境压力负荷，这不符合可持续的科学发展观。究其根源主要是建筑设计的前瞻性差和城市规划的随意性，开发商们只想降低成本增加利润，所以质量越来越糟糕。若在决策阶段就充分考虑到项目全寿命周期内各种可能的使用模式，为功能改变预留工作接口，尽量减少设计、施工中的大量重复劳动，就可大大降低上述浪费。
四、房地产项目绿色管理模式应用实例
沈阳亚泰城项目按照绿色管理模式的理念进行设计、施工和运维管理。亚泰城项目由沈阳亚泰金安房地产开发有限公司开发建设，2011年9月开工，2013年12月建成第一期。项目位于蒲河大道与盛京大街交汇处西南侧200米，占地面积500000平方米，建筑面积150万平方米，周边有盛京医院、天和综合门诊部、辽宁大学、沈阳航空工业学院、沈阳师范大学等。
1.绿色设计。绿色设计即将绿色管理理念融入到房地产项目的规划设计中，是房地产项目在规划设计阶段进行绿色管理的核心内容。沈阳亚泰城项目在设计过程中引入绿色管理的理念，采用装配式结构体系，采用预制叠合楼板、梯梁、楼梯等构件，预制率约10%，减少模板的使用，减少现场垃圾排放，起到保护地球环境的效果。虽然房地产项目的规划设计只是消耗极少的资源，却决定了建筑产品存在几十年内的能源与资源消耗特性。在设计阶段就将环境因素和预防污染的措施纳入房地产项目的规划设计之中，将环境性能作为房屋的设计目标和出发点，力求使房屋对周围环境的影响为最小。
2.绿色施工。绿色施工是指工程建设中，在保证质量、安全等基本要求的前提下，通过绿色管理和技术进步，达到保护环境和节约资源（节材、节能、节水、节地）目标的施工活动，包括施工策划、材料采购、建筑施工和工程验收四个环节。沈阳亚泰城项目在施工过程中由于使用预制构件，大部分结构已经在构件厂生产完毕，在现场只需吊装到施工层即可，模板钢筋等工种可以减少一半劳动力，还可以采用无外架施工，减少了脚手架等高空作业，减少安全隐患。绿色施工作为建筑全寿命周期中的一个重要阶段，施工阶段是将设计成果转化为实物的阶段，也是对生态环境的影响最直接的阶段，是实现建筑领域资源节约和节能减排的关键环节。开发商对建筑产品及生产过程提出绿色建造的要求，将引导承包商的施工行为，对于提高承包商开展绿色施工的积极性，促进其加强管理，提高技术，改善绿色施工的经济性具有重要作用。所以实施绿色施工并非仅仅是施工单位的任务，绿色施工与开发商同样密切相关。开发商对绿色施工的控制贯穿于房地产项目发包阶段和施工阶段的各项管理活动中。绿色施工将环境保护置于施工过程的首位，将整个施工过程作为一个微观系统进行科学的绿色施工组织设计，以便在建造过程中对环境、资源造成尽可能小的影响。其中包括减少场地干扰，尊重基地环境，结合自然条件施工，节约水、电、物等资源或能源，环保的施工工艺，不使用有害原材料，减少填埋废弃物的数量，对废弃物进行恰当处理，以及实施科学管理，保证施工质量等。绿色施工技术因其降低施工噪音、减少施工扰民、减少材料的损耗等作用而在大多数施工现场都会引起重视。
3.绿色运维。目前，对房地产项目运行维护管理阶段所实施的绿色管理还停留在“只要有绿化、保持环境清洁就达到绿色管理”的初级阶段，这就使房地产项目运维阶段的绿色管理表面化。很少有物业公司专门制定并实施节能、节水、节材与绿化管理制度以及具体措施。在物业管理阶段，要遵循“以人为本”的基本原则，积极宣传绿色物业管理和绿色运维的理念，包括建立绿色物业管理机构，制定绿色物业管理制度，制定环保准则，举办绿色消费、环保教育及宣传活动。沈阳亚泰城项目运维由吉林亚泰物业管理有限公司承担，该公司是国家一级资质物业管理企业，始终坚持以优质服务提升业主的生活质量为服务宗旨，奉行科学管理优质服务美化环境争创一流的质量方针。公司全面贯彻“服务心贴心，情谊长久远”的服务理念，公司在发展的过程中始终着眼未来，从培育市场出发，奠定核心竞争力，规范企业运作，不断追求创新，在基础管理、房屋管理、共用设备设施管理、公共秩序安全管理、清洁绿化管理等方面形成了“学习+工作”、“环境+文化”的管理模式。2014年以来，房地产开发投资总量与增长速度下行趋势明显，房地产业步入下行周期。受宏观经济发展进入调整期的影响，2015年房地产下行态势持续，但是从长期发展看，房地产业对其他行业具有显著的波及效应，仍然是拉动经济增长的重要因素，房地产项目开发管理采用绿色管理模式，符合房地产业健康可持续发展的要求，才能更好地为经济增长做贡献。
参考文献：
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【论文摘 要】施工阶段是材料耗费最大的时期，因此本文就施工阶段的成本及控制问题进行分析，力图为房地产企业提供一些建议，促进中国房地产企业的健康发展。
前言
上世纪90年代以来，我国的房地产业逐渐放开，房地产市场也逐渐升温，时至今日可以说几近疯狂。房地产开发项目在国内处处开花，虽然在目前疯狂的形势下房地产企业基本都有盈利，但是随着国家调控的开始，其火爆程度必将下降，房地产业也将重新洗牌，竞争力比较强的企业会继续下去，没有竞争力的企业则会被淘汰，所以，及早的提高企业的竞争力才是企业生存的王道。提高企业竞争力，从成本控制开始，因为成本是项目建设中最为敏感的因素之一，成本得以控制的话企业就可以具有盈利的机会，成本控制不好一切免谈。施工阶段是材料耗费最大的时期，因此本文就施工阶段的成本及控制问题进行分析，力图为房地产企业提供一些建议，促进中国房地产企业的健康发展。
1 房地产企业项目工程成本管理的现状
目前国内房地产企业的项目工程成本管理处于发展阶段，具体表现有以下几点：
1.1 工程成本管理工作不被重视
工程项目成本管理是房地产企业经营管理的核心内容之一，但目前许多的房地产企业并没有充分意识到这一点，工程成本管理工作只是留于表面，并没有真正体现成本管理在企业中的重要作用。
1.2 工程成本信息不准确导致成本管理工作偏离实际
工程成本信息在成本管理中起着非常重要的作用，企业的成本预测、成本决策、成本计划、成本控制、成本分析和成本考核都是建立在企业成本信息的基础之上的。但目前许多房地产企业的工程成本信息并不能反映企业成本的真实情况，从而导致了工程成本管理工作偏离了实际。
1.3 责任成本制度不健全导致项目工程成本浪费情况严重
责任成本制度是现代成本管理的重要思想之一，把成本与责任相结合可以使成本处于受控的状态，出现异常可以找到相关的责任人落实原因。但目前许多房地产企业的工程成本管理并没有引入责任成本的管理思想，工程成本与管理人员利益无关。
在以上问题存在的情况之下，存在于房地产项目之中的各阶段的成本控制就显得很有必要，下面本文就施工阶段的成本控制做简要研究。
2 施工阶段成本控制的主要工作
2.1 施工组织设计的审查
施工组织设计是承包方进行施工作业的纲领性文件外，还是发包方质量、工期、成本目标控制的主要依据，也是承发包双方正确处理索赔、工程变更的重要依据。
2.2 严格控制工程款的支付
2.2.1 当工程进度达到合同规定的付款要求时，工程师也要根据工程计量的结果，扣除不合格的工作量，及时支付进度款。
2.2.2 当工程进度没有达到合同规定的付款要求时，不能提前支付工程款，尽管提前支付对缓解承包商的资金压力有好处，但这样就会造成开发商投资控制的失控。
2.2.3 当工程进度达到合同规定的付款要求，工程师也出具了付款依据时，开发商不能拒绝或拖延付款，否则，将会对承包商的积极性产生负面影响，而且承包商有权向开发商请求延期付款索赔。
2.3 工程变更的控制
建设工程具有成本高、工期长、技术复杂等特点。一方面可能是由于勘察设计工作粗糙，以至在施工中才发现许多事先未考虑的因素，不得不改变设计，从而引起工程量变化；另一方面也可能是由于许多事先无法估计到的因素变化，带来了设计修改、原材料更换、工期延误等。无论是什么原因引起的设计变更，都将带来投资变动的后果。
2.4 工程索赔的控制
认真研究合同中索赔条款，减少索赔情况发生；熟悉相关法规的规定，运用法规综合处理索赔事件；加强反索赔管理。
3 施工现场成本控制措施
现场成本控制也就是项目从开始施工到工程竣工全过程的成本控制，整个项目开发过程中可以创造商品价值的基本活动。在这个环节上成功地进行成本控制可以提升本项目在市场上的重要的核心竞争力，因此施工过程成本在整个项目的成本控制中的一个主要的工作。
3.1 施工期间成本影响的因素
在施工建设期间，找出影响现场成本控制的因素是对工程进行成本控制的关键所在。
一般说来，主要影响施工期间建设成本的因素有以下几点:
3.1.1 规章制度不健全以及管理组织不落实，在施工过程中对施工图纸和施工合同以及各项计划的执行情况监督检查不及时，造成成本失控。
3.1.2 由于没能很好的控制设计变更，导致合同工程量增加经济洽商大量出现，致使了成本的失控。
3.1.3 对施工过程中可能出现的各种将要影响工程质量、施工进度风险估计不足，当风险一旦发生之后，形成了工期延误、质量事故等等损失，引起施工企业的索赔，造成工程成本加大。
3.1.4 对工程质量和施工进度控制不力造成工程返工、工期的拖延，以致造成延误了最佳的施工季节使得整个项目周期加长，资金回笼周期加长，资金投入成本加大。
3.2 工程施工成本控制的实际操作
工程施工期间的成本控制目前一般分为两种情况进行实施操作:
3.2.1 建设项目在建设的过程中，事前控制比事中控制和事后控制意义更大。工程项目也是一个动态的投资，在做好事前控制的同时，做好事中和事后的控制，尤其是工程量增加的洽商、变更的控制也是不能放松的。施工过程中，对招投标、合同、采购的管理应该都算是事前控制的内容，同时作好施工图纸核查校对以及做好技术交底，也是进行事前控制的重要一环。这是现场成本控制的重要一步，也是进行事中控制和事后控制的重要基础。
施工过程中按照进度计划、设计图纸以及工程的资金计划进行监控，随着工程进行中发生的突况洽商或者变更进行成本投入的调整和控制，这是现场成本进行的事中控制和事后控制的内容，也是整个项目在施工建设期间进行成本控制的重要工作。
3.2.2 主动控制和被动控制
主动控制是预先分析目标偏离的可能性，并拟订和采取各种预防措施，以使计划目标得以实现。主动控制是一种事前控制，它必须在事情发生之前采取控制措施。主动控制的具体措施体现在管理人员预先制定出的各项保障成本控制的一些计划、规章制度、组织保障体系，落实制度和计划的执行情况进行监督和检查。
被动控制是指当系统按计划进行时，管理人员对计划的实施进行跟踪，把它输出的项目信息进行加工、整理，再传递给控制部门，管理人员从中发现问题和偏差，提出并确定解决问题和纠正偏差的方案，然后再回送给计划实施系统付诸实施，使得计划目标一旦出现偏离就能得以纠正。
参考文献
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[2]王建中.项目管理在房地产开发程实践中的应用［J］.《福建建筑》.2008年6期
一、销售收款环节的税收筹划
1、房地产销售环节涉及到的税收种类
房地产销售环节涉及到的税种包括营业税、土地增值税、房产税、企业所得税、印花税、营业税金及附加、城建税和教育费附加等。其中,营业税是按照房地产企业向购房者收取的全部价款和价外费用为基数计税的,它又是城建税、教育费附加计税的基础,同时也能影响契税、印花税以及土地增值税,因此,销售环节最重要的税收筹划种类是营业税。同是,土地增值税的超额累进税率与销售阶段的定价密切相关,因此它是销售环节税收筹划的关键环节。
2、营业税的筹划策略 3、土地增值税的税收筹划 二、整体层面的其他税收筹划
房地产行业涉税项目和种类都较多,在整个管理和经营工作中各个环节都需要注意,进行合理的税收筹划,才能保证企业整体税收的有效规避。
1、企业所得税的税收筹划
企业所得税的计算过程中,会有一些相关的抵税项目以减少企业税收,但是房地产行业一直是我国政府宏观调控的重要对象,因而在企业所得税的征收方面享有较少的优惠。企业应该谨慎分析相关政策,合理调整企业销售业务组成,借用时间价值或者费用的合理安排争取尽量的税收优惠。例如,很多房地产企业将人防工程作为车位出售给业主,并确定收入,就需要与当年缴纳相应的所得税。而其实人防工程不可出售,企业可以将其租给业主,然后分期收取租金,这样将这部分的收入划分为多个年度,有效降低了企业所得税的额度。
2、保有房产的房产税筹划
房地产企业都留有部分房源作为投资性房地产,用于出租或者暂时闲置。这部分房产都需要缴纳房产税,用于出租的房产还应该缴纳5%的营业税。企业在安排出租业务的具体细节时,也应该区分房屋租金和代收的水电费、网费、清洁费等。同样,这部分如果由物业公司进行收取可以避免缴纳营业税;但是如果为方便出租,打包收取租金,则需要按照总额缴纳营业税。
作为服务营销基石的服务概念．营销学者一般是从区别于有形的实物产品的角度来进行研究和界定的。非利普科特勒把服务定义为一方提供给另一方的不可感知且不导致任何所有权转移的活动或利益。而美国市场营销学会则将其定义为主要为不可感知却使欲望获得满足的活动而这种活动并不需要与其他的产品或服务的出售联系在一起。生产服务时可能会或不会利用实物而且即使需要借助某些实物协助生产服务，这些实物的所有权将不涉及转移的问题。一般而言，与有形产品相比无形性是服务最为显著的一个特征．它可以从三个不同的层次来理解。首先服务的很多元素无形无质。其次顾客在购买服务之前往往不能肯定他能得到什么样的服务。最后顾客在接受服务后难以对服务的质量做出客观的评价。
中国房地产营销的发展经历的是一个从局部剑全局从单～到综合的这样一个过程。随着中国房地产开发环境的变化、市场竞争的加剧．以及房地产营销本身所存在的不足房地产营销必将继续向前不断发展。其主要的发展趋势表现为服务营销的思想将逐步深入到房地产的营销过程中。一直以来，房地产业都属于第三产业．即服务业的范畴，房地产业具有一些显著的服务特征。
随着服务营销理念在中国的广泛传播服务营销中的相关思想和营销方法将被房地产业普遍接受。全程整台营销将是未来房地产营销的主流。将整合营销的理念运用到房地产开发的全过程营销中．这是未来房地产营销的主流。
二、基于服务营销的房地产营销组合模式构建
服务业的营销是服务营销研究的传统领域服务营销的相关理论自然可以用来指导属于服务业的房地产营销。同时．房地产产品具有很多服务产品的特性．所以服务营销的很多理论可以应用到房地产营销的理论探讨和实践应用之中。基于以上观点本文试图从服务营销的营销组合策略体系出发．来构建房地产的营销组合策略模式。在充分考虑到房地产产品的无形性及消费者感知对房地产营销的影响的情况下．从房地产开发的全程出发，以服务营销的理论为基本出发点，借鉴服务营销的7PS策略．笔者认为．房地产营销组合模式应该包括产品策略、价格策咯、渠道策略、沟通策略、人员策略、有形展示策略和过程策略
1产品策略。根据房地产整体产品概念．房地产产品包括了其所提供的空问、户型，小区的规划、景观、建筑风格建筑质量配套公共部分装修，楼盘的区位品牌、社区文化物业管理服务和购买过程服务，楼盘的升值潜力和楼盘所在区域的规划等。因此．产品策略便是在项目开发之前．确定以上内容的框架。其工作内容包括了建筑策划品牌构建、物业管理服务内容的确定等。
2价格策略。房地产楼盘的定价必须科学地根据楼盘造价、利润．税金、地段，朝向，楼层房地产市场利息率物价指数和商品房的市场竞争状况、供求状况市场反应周期曲线并结合楼盘的消化过程的规律性进行价格战略性决策及过程控制。在房地产定价中，一是要控制好销售前期、中期、后期的销售比例和价格二是要利用期房和现房的销售各自优势控制好预售阶段．使现房能热销．以获取项目的最大效益。
3沟通策略。在接受了多年房地产广告等促销方式而进行的教育后．消费者日益成熟老练对楼盘综合素质的高下有着自己明确的评判标准普通的广告说辞概念设计已难以让他们动心。
开发商们不能再局限于单方面的销售促进而应该注重与消费者的有效沟通．彻底摒弃过去教师爷式的强加于人的促销行径，以积极的方式适应顾客情感建立基于共同利益上的新型关系。
房地产营销中的沟通策略包括传统的促销策略．如广告销售促进和公共关系同时，顾客关系管理己成为刀几发商与顾客有效沟通最有成效的策略。
4渠道策略。营销渠道是将产品山生产者转移给消费者的途径。在房地产营销中．主要有三种主要的营销渠道开发商直销、委托商销售和房地产经纪人销售。开发商可以根据自身的实力、房地产市场结构、楼盘素质等因素选择适当的渠道策略。
5有形展示策略。所谓有形展示，是指服务市场营销管理的范畴中．一切可传达服务特色及优点的有形组成部分。由于房地产产品具有无形性特征．并且该特性对购房者产生了种种特殊影响．房地产开发商可以借鉴服务营销理论中的有形展示策略．充分展示房地产产品的质量及开发商的良好形象．从而规避房地产无形性带来的不利影响。房地产营销中的有形展示策略包括环境展示、人员展示品牌载体以及信息沟通展示四大部分。
论文关键词：房地产；品牌;建设
目前，我国房地产市场发生了很大改变，使得房地产竞争愈益激烈。以前依靠价格和质量的竞争手段已经适应不了眼前的需要，那么在新的形势下，房地产企业如何在激烈的市场竞争中该如何表现自己，造就企业的核心竞争力呢?无疑，品牌将是一个重要的法宝。
1 加强房地产品牌建设的意义
1.1 获得品牌溢价
品牌给商品开创了一个新的竞争维度。好的品牌可以增强房地产商品的不可代替性，从而客户对房地产的价格的敏感程度会降低，这就使得具有优质品牌的楼盘可以按更高的价格销售。据调查，在地理位置等条件近似的情况下，北京万科“城市花园”的房子要比没有品牌的房子售价每平方米平均高20-30%。
1.2 加快产品的销售速度
房地产的利润与销售速度直接相关，房产销售的速度直接影响开发成本。销售速度越快，回款速度越快，资金流动的也越快，开发的成本也就越低，相应的利润就会增加。据不完全统计，那些具有较高品牌知名度的发展商所开发的物业，如万科、中海地产、碧桂园、合生创展、富地地产等楼盘都往往比周边类似楼盘销售速度快三分之一以上，比如碧桂园开发的楼盘：广州碧桂园和碧桂园凤凰城在预售阶段就基本销售一空。
1.3 有利于跨地域经营
为了获得规模效应和竞争优势，当企业品牌形成以后，就会向外延伸、扩散，而强势的房地产品牌因为具有高的知名度、美誉度，更容易被消费者接受。例如：和记黄埔自进入大陆市场以来，已迅雷不及掩耳之势在上海、广州、深圳、珠海、重庆、西安等城市开发了大量的项目。
1.4 提升企业的融资能力
房地产业是资金密集型行业，房地产开发项目具有周期长、投资额大、收益高的特点。当前，我国大多数房地产企业自身筹资能力不强，资金问题在很大程度上成为制约房地产企业开发的瓶颈，特别在经济周期低谷时更是如此。目前，我国房地产企业融资的渠道主要有房地产信贷、上市融资和房地产信托融资三种。有较高知名度品牌的企业，由于其良好的品牌声誉，在同银行等金融机构的融资中就处于更加有利和主动的地位。此外，房地产品牌企业又具备了到资本市场直接融资的机会。显然，品牌知名度不高的房地产企业很难获得这样的机会。如：2008年，我国实行紧缩的金融和货币政策，对房地产实行了调控，房地产企业资金极度短缺，房地产品牌企业纷纷通过发行债券进行融资。保利地产、新湖中宝、万科、北辰实业、中粮地产分别发行43亿元、14亿元、59亿元、17亿元、12亿。
1.5 提高客户对于楼盘缺陷的承受能力
任何东西都是不完美的，即使是品牌楼盘也会存在缺陷。一方面可能是楼盘本身存在某些问题，另一方面是由消费者挑剔的眼光所致，因为购买房地产是影响消费者一生的重大决策，所以，消费者会以更加挑剔的眼光看楼盘。但品牌楼盘可以凭借其品牌影响力来减轻客户对于楼盘缺陷的不满，因为优质品牌对房地产后验性品质因素的担保可在一定程度上抵消某些缺陷。如深圳万科在上海开发的城市花园，虽然其位置在七宝这个曾经比较偏僻的地方，但凭借公司的强大品牌影响力，还是成功了。
2 房地产品牌建设的现状 1 强势房地产品牌已初步建立，领导品牌凸现
目前，在我国近70%的房地产开发企业都己拥有自己的品牌，在我国房地产行业己经出现了一批知名度高，品牌信誉良好，具有较强的市场竞争力的强势品牌。万科地产公司和中海地产凭借品牌强度和品牌经济上的绝对优势，品牌价值超过95亿，成为行业品牌之首。合生创展、碧桂园、富力地产、绿地地产、金地地产、保利地产分别以66.36亿元、62.29亿、61.73亿元、58.12亿元、55.17亿元和51.52亿元分列第二集团。 2 房地产行业品牌建设水平低
2008年6月2日，由世界品牌实验室公布的“2008中国500最值价值品牌”揭晓，中国移动以1206.68亿元名列榜首，地产行业老大万科品牌价值181.23亿元，位居44位，地产行业只有7个品牌入选，占整个品牌数量的0.014%。 3 品牌建设初具雏形
由于房地产企业间的竞争加剧，房地产商开始从别的竞争手段中摆脱出来，有意识地进行了品牌建设，并初具雏形。2001年，万科地产也通过系统地调研、分析后，将品牌核心定位于“以您的生活为本”，提出“建筑无限生活”的品牌口号，重塑了品牌形象和品牌架构，并启动了品牌战略制定、vi系统设计、整合营销传播等的一系列工作。 4 房地产品牌号召力低
目前，我国房地产业的品牌竞争格局比较初级，品牌价值含量很低，生命力还很脆弱，品牌号召力不高。在中国民意调查网的一项行业品牌号召力的调查中，经过统计折算，房地产的品牌号召力在所有行业中最弱，只有0.21个系数。服装行业最高，达到了0.87。
3 房地产品牌建设存在的问题 1 品牌意识淡
薄，不重视品牌建设
现今,由于房地产业的不成熟，房地产门槛低。从某种程度上说，只要能获得地皮，就可以进行房地产开发。再者，房地产的利润很高。加上目前国内旺盛的需求，为房地产公司提供了生存的空间，使得大部分房地产企业品牌意识淡薄。“搞房地产当务之急是做销量”、“做品牌是大企业的事”、“做房地产品牌就是做概念、做卖点”、“做房地产品牌就是做明星楼盘，只有楼盘项目才有品牌”等等品牌意识淡薄的想法漫天飞。品牌意识淡薄，这在国有房地产行业最得以集中体现。以中国最大的国有房地产企业“中房”集团为例，中房集团在北京的项目多达30多个，其知名度反而不如soho。 2 品牌定位单一
品牌定位是为了在市场上树立一个明确的，有别于竞争对手品牌的、符合消费者需要的形象，其目的是在消费者心目中占领一个有利的位置。目前大部分开发商在创品牌的过程中，定位为高档房地产，以为占领高档次的房产才能营造品牌，经济适用房、普通住宅不需要创品牌。实际上，高档房产不等于强势品牌房产，任何档次的房产，无论是高档的、中档的、还是低档的，都应注意打造自己的品牌，大众化的住宅更容易创知名品牌。因为品牌的重要特征之一，就是具有较高的知名度和市场占有率，是否有众多的消费者才是创名牌的首要条件。例如，海南省、广西北海均不乏高档楼盘，但却无人问津。相反，北京回龙观居住区倒以其经济适用房誉满京城。 3 重视房地产项目品牌建设，忽视房地产企业品牌建设
房地产业的品牌有企业品牌和项目品牌之分。企业品牌反映的是企业整体形象，企业品牌的塑造是对企业整体资源的整合，强势企业品牌地位的取得可以带动企业整体价值的提升，是企业的重要资产。而项目品牌是房地产企业单个项目的品牌，项目品牌的塑造只能带动项目本身的销售，对企业整体形象与价值提升作用有限。两者之间是整体与个体的关系。
目前我国房地产业并没有认识到企业品牌塑造的重要性，片面重视对产品的宣传，忽视品牌长远的发展，将产品案名和品牌混为一谈，企业品牌塑造乏力。翻开报纸，楼盘广告铺天盖地，而企业品牌广告少之又少。提到蓝堡国际公寓、东方银座、北京公园5号、星河湾等楼盘，我们往往耳熟能详，但却没有多少人能知道其背后的企业品牌。 4 房地产企业的品牌缺乏企业文化内涵
品牌不仅仅是反映不同企业及其产品之间差别的标识，还体现一个企业的内在价值和文化内涵。卓越的企业与平庸的企业之间的最大的区别在于，平庸的企业不重视企业文化的建设，不对本企业的价值观进行深入的思考，没有形成一套健全的信念。如今，企业文化已经是一个企业所拥有的不可替代的资本，优秀的企业文化将给企业带来持久的竞争力。一个企业如果丢掉了优秀的企业文化，就等于失去了生命。目前，我国房地产行业的企业文化从行业的整体上还没有在新经济的短暂历史下沉淀下来，还没有一种相对成熟、稳定的现代企业文化。品牌建设，实际上是将一种企业文化充分展示的过程，当企业开始建立品牌时，文化必然渗透和贯穿其中，并发挥无可比拟的作用。但是许多房地产企业并未重视这一点。造成品牌没有深层明确、具体的内涵，难以给顾客留下深刻印象。在这种情况下，其他的配套战略就显得盲目，缺乏针对性，当然也谈不上保证品牌营销的有效实施。 5 忽视品牌的维护
房地产品牌建设是一个系统工程，知名品牌的创建并非一朝一夕，需要长期的维护。一个房地产品牌建立起来之后，对它的维护是必不可缺的。好的品牌需要要有精心的维护，否则会导致品牌的退化和价值的流失。大多数开发企业在短时间内借助传统的营销手段迅速拉开知名度，却不注重持续管理。因此，不能维持长期的品牌领先地位，无法实现品牌资产的积累。
4 加强房地产品牌建设的措施 1 进行准确的品牌定位
品牌定位在品牌经营和市场营销中有着不可估量的作用，好的品牌定位是品牌经营成功的前提，为企业进占市场，拓展市场起到导航作用。但如果不能正确地对品牌进行定位，树立独特的消费者可认同的品牌个性与形象，不仅会给企业带来巨大的损失，也会使产品淹没在众多产品质量、性能及服务雷同的商品中。华远集团的“深蓝华亭”就是一个很好的反面教材，由于前期的品牌定位错误，造成了后来房子卖不出去，大量积压，幸亏2008奥运的到来，才使其解套。房地产企业本身受土地资源、区位及政策等因素影响比较大，而来自于市场的诱惑无处不在，企业要根据自身的资源优势、条件和能力进入新选定的目标市场，这是创建房地产品牌的前提。
房地产企业品牌定位应遵循如下原则:①差别化原则；②个性化原则；③延续性原则。 2 引入cis,树立企业形象
cis战略（corporation identity system，简称cis）即企业识别系统，其含义是：运用视觉设计，将企业理念与本质视觉化、规格化、系统化。它以商标或企业标志的造型与色彩的设计作为表达核心，将企业的经营理念、管理思想以及生产经营战略与策略等，通过视觉
艺术再现技术传播给企业职工和社会公众，以塑造良好的企业形象，使公众对企业产生一致的认同感，从而赢得社会大众及消费者对企业的肯定和信赖，有效地塑造企业形象，提高企业的市场竟争能力。cis是花，品牌是果，房地产企业导入cis，能成功地推行企业形象战略，塑造企业产品形象。cis包括理念识别（mi）、行为识别（bi）和视觉识别（vi）。 3 房地产品牌的维护
房地产品牌发展到一定规模后，就进入房地产品牌维护期，也就是典型的守城阶段。在品牌的发展过程中，管理维护是至关重要的，管理、维护决定着品牌的兴衰成败。创立一个品牌难，维护和发展一个品牌更难。如果一个为社会所公认的品牌，没有很好地加以维护，则有可能前功尽弃，将品牌毁于一旦。企业作为使用、保护品牌的主体，应当增强对品牌的自我保护意识，树立对品牌整体主动保护的观念，并在品牌战略整个实施过程中，采取全方位动态的保护措施。只有这样，品牌战略才有可能顺利进行。
房地产品牌维护应从以下方面入手：
（1）做好客户关系管理，培养品牌忠诚度。
（2）对房地产品牌进行定期检测。
关键词：房地产；项目管理；管理问题；措施
中图分类号： F293.33 文献标识码： A 文章编号：
1前言
由于我国经济发展的飞速，所用的时间较短，有许多行业的模式和经验相比国际先进水平还有很大差距，其中房地产开发企业的项目管理历史较短，缺乏经验，尚未形成一个科学有效的管理模式。本文试图通过对当前我国房地产开发项目管理的初步探讨，结合分析房地产开发项目管理存在的问题，提出了具体的项目管理措施。
2我国房地产开发项目管理存在的问题
2.1业主方项目管理自身存在的问题
1)由于项目实施的一次性，房地产开发企业大部分属于项目公司，使得业主方自行进行项目管理往往存在很大的局限性，项目管理缺乏系统的管理模式与经验。
2)资金短缺，融资能力不足，建设资金难以保障，工程款拖欠严重。由于房地产开发投资额巨大，建设用地大多为竞拍所得，地价款必须在三个月内支付，且建设周期长，故多数房地产开发企业资金短缺。房地产开发企业融资基本上是土地抵押及在建工程抵押贷款，贷款额度为60％～70％，融资能力较差。因此工程承包多为垫款建设，工程款拖欠严重。
3)技术、管理人才素质较差。根据《房地产企业资质管理规定》，房地产企业应配备有相应职称的建筑、结构、房地产及有关经济类的专业管理人员，工程技术负责人应具有相应专业中级以上职称。
4)工程发包多为邀请招标，未实行真正意义上的公开招标。因此选择的施工队伍，多数由包工头组成，挂靠有资质的施工企业，施工管理人员也是临时聘请的。施工单位缺乏建设经验，没有完整有效的管理制度，建筑水平较差。
2.2委托监理存在的问题
目前建设监理制与业主方项目管理并行时，存在以下一些问题：
1)权责不明，责任不清。房地产开发采取委托监理与业主方项目管理并行的管理模式，仅将施工阶段委托监理。且为了确保其利益、便于造价控制，不将设计变更与投资控制的权力授予监理，以致监理单位与建设单位和承建单位关系错综复杂，管理混乱。
2)建设项目监理缺乏独立性、公正性。因建设单位配备有齐全的管理队伍，包括设计部、造价部及工程部等，各专业管理人员配备齐全，各司其责，且掌握了投资控制权。因此，建设单位常直接向施工单位指令，在很大程度上影响了监理的积极性和责任心。
3)甲供材料的质量难以控制。房地产开发企业出于节约造价考虑，对于某些大宗材料，采取低价招标竞买等方式采购。由于房地产企业是投资建设者，对于材质有最终决定权，且监理是受房地产开发企业委托的，因此对于甲供材料，常疏于管理，或是勉强放行。由于材料是低价购进，故材质往往有偏差，质量难以控制。
2.3前期策划及市场调研不到位、调整不及时
有些开发商不重视前期的项目详细可行性研究，项目市场定位不准确，浪费了项目的时机、时间。由于没有详细、“可行”的项目可行性研究报告，导致决策犹豫不决。决策高层“犹豫”了一段时间后，大多会匆忙决策，这样的决策确定的项目产品基本不科学、不系统、不全面，也不完全可行。项目决策阶段的问题在项目实施过程中会造成项目管理的诸多困难。
2.4设计单位和开发商普遍忽视项目设计阶段的投资控制
从功能，技术，审美的角度来评估设计投标，是否符合设计方案的标准，有重技术轻经济的倾向，较少考虑方案的经济指标一一项目投资，这显然不得项目成本控制的要领。同时，现行设计费计取方式不甚合理，因为目前设计费的多少取决于工程总造价的高低或建筑面积的大小，费用本身只反映了设计的程度，而没有考虑造价的合理性和经济效益的因素。
2.5项目收尾阶段，业主分包工程的分包商与工程总承包商之间的矛盾突出
在前期土建施工阶段，工作单一，项目管理简单，包括那些已包含在总包合同内的业主指定分包或专业分包，监理方及业主管理人员在此方面的项目管理工作较易完成，难度较大的是与业主独立签订施工合同的分包工程。在工程招标时关于工程配合、交接口界定不够详细，签订的工程施工合同不严密，合作意识“较差”的总承包商对业主分包工程配合问题“过于认真”、“斤斤计较”，使业主项目管理困难重重，总是在工程接口、配合方面纠缠不清，这是造成工期拖延的重要因素。
业主分包工程的分包商有了需沟通、协调的问题往往直接找业主，业主成了变相的“总承包”单位，业主的现场管理人员成了工程现场的“总协调”，而到了收尾阶段其有80％以上的工作精力和工作量都花费在了“协调”工作上，使得工程项目建设虎头蛇尾，留下诸多问题。一旦出现了工程质量和拖延工期问题后相互扯皮，各方都争相推诿责任。项目到了即将竣工、交付客户入住的阶段，业主的工程项目管理现场代表总是“求”完了这方，再去“请”那方，还要准备组织进行工程项目整体验收和交付等工作。在项目收尾阶段，业主的工程项目管理现场代表的工作压力、工作难度和工作量都很大。
3 房地产项目管理的措施
3.1 房地产项目管理中的成本控制
成本控制是一个项目最重要的部分，因为这关乎这个项目，企业能否更多获利的问题，在整个房地产开发过程中，从前期的土地开发一直到最后的房屋销售以及管理费等都可以通过采取合理措施降低成本。例如在规划设计环节，降低成本一方面体现在好的设计、较低的价格；另一方面也体现在找好的设计单位，避免所设计的产品一旦得不到市场认可而出现滞销等情况。但是，建筑安装成本依然是房地产开发项日中的重要部分，占整个房地产项目开发成本的 30％～40％，建筑安装成本能不能得到有效控制，是房地产项目成本控制的重点。其中尤应注意降低材料成本。
3.2 房地产项目管理中的进度控制
进度控制是项目中，最关键的部分，进度控制好坏与否，直接关系到整个工程的进度，房地产开发项目涉及进度控制的活动有：投资机会选择与策划、可行性研究、前期工作(包括土地开发、项目融资、规划设计、招投标、合同的签署等等)、建设阶段、租售阶段(还可能包括物业管理阶段)。做好房地产项目的进度管理，就应在这些环节上做好时问上的安排。1)应对参与各方进行范围管理，某一参与方何时介入、何时退出及其责任范围；2)研究项目各个工作的相关程度，有的是互不影响的并行工作，有的是完全相关的，有的rA0 是不完全相关的；3) 针对项目的情况，制定出房地产开发项目各个工作的先后次序及预计持续时间，并对项目的进展情况及时监控；
结语
由于房地产项目在我国还有很广阔的发展空间，所以我们要总结好房地产开发项目管理存在的问题，提出了具体的项目管理措施，为房地产的新发展提供更好的条件。此外，工程项目管理是一个动态的过程。业主方对工程项目的管理与造价的控制应贯穿于项目的全过程，在工程项目建设的各个阶段、各个环节，时时都要有控制投资的经济头脑。充分利用和认真分析建设周期中的重要信息．把握住市场经济的脉搏，减少或避免建设资金的流失，最大限度地提高建设资金的投资效益。
参考文献：
【关键词】房地产投资；投资风险；税收因素
1 引言
20世纪90年代以来，伴随着住房制度和土地使用制度的改革，我国的房地产业逐渐恢复和得到快速发展，已成为新的、十分活跃的经济增长点。同时，由于其对国家宏观经济形势和经济政策的敏感性使其成为国民经济的晴雨表。首先是政策对房地产市场投资和消费的拉动效应，国家先后出台的一系列税费、简化手续等政策刺激了住房消费；其次，房地产市场体系初步建立，为市场提供了交易场所和畅通的信息渠道。
但同时我们也应该看到，房地产业是一个高风险，盈利水平可能较高但又难以确定的行业。房地产投资虽然有着较高的投资收益，但同时也存在着较大的风险，房地产投资数量大、投资周期长，涉及的风险广泛复杂，而且很容易受到国家和地区经济情况的影响，难以预测市场未来的走势。另外房地产投资本身也存在着一些缺陷，如变现能力低、交易纠纷多、筹措资金困难等。这些都导致了房地产投资成败的极大不确定性。
作为一个理性的投资者，都希望以最少的投资获得最大的收益避免投资失败。因此，本文分析了影响房地产投资的主要要素：风险因素和税收约束，研究了这两者对房地产投资的效果影响。
2 房地产投资风险要素
风险的定义最初出现于1901年美国A.M.willet所作的博士论文《风险与保险的经济理论》中：“风险是关于不愿发生的事件的不确定性之客观体现”。目前，风险分析在国外房地产投资实践汇总已得到了广泛的应用，且日益系统化、规范化。我国是在20世纪80年代后期开始了风险的理论研究。在此之前，经济学界对社会主义经济风险问题一直都是否定和回避的。当前，房地产投资风险分析在国内已经得到了广泛的应用，但是很多房地产企业还未真正建立起完善的房地产投资风险分析系统[1]。
3 房地产投资的税收约束
住宅项目从取得土地使用权到销售及再次转让完结，需要经过土地征用、开发建设、交易转让、装潢和使用等诸多环节；涉及营业税、城市维护建设税、契税、耕地税、印花税、城镇土地使用税、土地增值税、企业所得税、个人所得税、教育费附加等相关税收。
住关人民的基本生存和生活需要，住宅产业在整个国民经济中具有特殊的地位和重要作用，因此住宅市场也是国家公共政策最为关注的焦点之一。除税收政策以外，还有其他的政策因素，例如经济适用性住房建设政策、个人住房信贷政策、利率调整政策和消化空置商品住宅政策等。这些政策因素都从不同程度上对房产供需双方的开发和购买决策行为产生着影响[2]。
4 房地产投资的风险控制
对房地产投资各个过程中的风险进行识别的基础上，提出针对性的风险防范和控制措施，使企业最大限度地减少风险损失，获得较高的安全保障。
4.1 投资决策阶段的风险控制
投资决策阶段需要考虑的风险因素最多，风险因素对项目的成败的影响也是最关键的。因此，企业应做好以下几方面的工作：
4.1.1 重视可行性研究，确保投资决策的正确性。
4.1.2 加强市场监测、提高决策的科学性。
4.1.3 采用房地产保险的方式来间接降低风险。
4.1.4 灵活运用投资组合理论。
4.2 土地获取阶段风险的控制
在土地获取阶段前，必须对地块自然属性、社会属性以及使用属性进行认真确认，一决定或放弃对某一项目的开发。在征地过程中，应主动争取有关部门和群众的理解、支持和帮助，以化解众多风险因素，减少来自各个层面的干扰；在拆迁和安置补偿问题，统一原则性和灵活性，以防止矛盾激化。
4.3 项目建设阶段风险的控制
强化安全意识，事前控制与事中控制动态结合，采取系统的项目管理方法使项目顺利进行，并在保证建筑质量的前提下，尽快完成开发项目，缩短建设周期，减轻开发商所面临的未来的不确定性。
4.4 经营管理阶段风险的防范和控制
在经营管理中，房地产商应关注市场的动态发展，了解需求状况，采取灵活合理的定价措施，避免或减轻因高价或低价带来的风险。为回避企业自身营销经验不足、营销手段不当的风险，可通过营销，以充分利用人丰富经验。采用灵活多变的营销方式，拓宽营销渠道，降低营销风险。
5 房地产投资的税收筹划
税收筹划是纳税人通过对投资、经营、理财活动的事先计划和安排，以达到合理合法减轻税收负担目的的一种管理方法。它是纳税人的一种积极、主动的经营筹划行为，它以国家法律为依据，采用经济学中常用的比较分析方法选择最佳的纳税方案，目的在于减轻税收负担，获得最大的税后收益。其基本特征是：合法性、超前性、目的性和方式的多样性[3]。
房地产开发投资涉及的税种很多，所以投资具有很大的税收筹划空间。主要的税种包括：营业税、土地增值税和企业所得税。
5.1 营业税的税收筹划
发生在房地产的交易环节，即销售房地产应以房屋售价5%的税率缴纳营业税。作为营业税的附加，城市维护建设税的纳税义务也相应产生。《营业税暂行条例》中规定：“销售不动产”税目的营业税，应在不动产所有者有偿转让不动产所有权行为或者单位将不动产无偿赠与他人的行为发生时，才进行征收。出售者可以通过合理推迟所有权转移时间达到税收筹划的目的。
5.2 土地增值税的税收筹划
进行税收筹划时，增值额是一个关键的因素。土地增值税实行四级超额累进税率。税率为30%-60%，增值额越高，需缴纳的土地增值税就越多。因此房地产开发企业在进行土地增值税筹划时，关键是要合理地控制、降低增值额。《土地增值税暂行条理》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，如果增值额没有超过扣除项目的20%，免征土地增值税。同时还规定，纳税人既要建造普通标准住宅，又有其他房地产开发项目的，应分别核算增值额；不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的不同标准住宅不享受免税优惠。因此，如果一个房地产开发企业既要建造普通住宅又搞其他房地产开发项目，分开核算与不分开核算税负会有很大差异。在分开核算的情况下，如果能将普通住宅的增值额占扣除金额的比例控制在20%以内，则可以免缴土地增值税，达到减轻税负的目的。此外，还可以通过增加可扣除项目的金额，使税基缩小，达到减轻税付的目的。
合理选择筹资方式也可以达到减轻税收负担的目的。根据制度规定，企业为开发房地产的借款利息，可记入房地产开发成本，并作为计算房地产费用的扣除基数，特别是房地产开发企业可加计20%的扣除，加大了扣除项目金额，从而增加企业的税后净收益。
参考文献：
[1]顾孟迪,雷鹏.风险管理.北京:清华大学出版社, 2005.98~99
[2]高慧琼.价格构成及形成因素对大城市商品住宅价格的影响分析[D]:[硕士论文].南京:南京农业大学 2005
[3]孟国鸿.运用税收政策调控房地产业健康发展的对策[J].中国房地产金融，2005
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