时间：2023-03-28 15:10:05
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房地产投资信托论文，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
投资信托制度起源于1822年的荷兰，当时只是用以筹集社会游资，作为开发煤、铁、纺织及其他产业的基金。房地产投资信托以在美国的发展最为典型。1883年美国首先成立了波士顿个人财产信托(BostonPersonalPropertyTrust)，1920年，美国投资事业才有了划时代的发展，其原因是美国在战后涌现出大量富豪所持有的过剩资金。1929年纽约股市崩溃后，美国SEC开始规范投资公司。为确保投资人的权益，美国展开了一系列联邦证券交易活动，先后制定了1933年证券法、1934年证券交易法、1935年公用事业控股公司法、1939年信托契约法，并于1940年制定了投资公司法及投资顾问法，这些都成为日后投资公司经营业务管理规则的基本框架。依据美国1940年投资公司法第4条，投资公司可分为：面额证券公司(Face-AmountCertificateCompanies)、单位信托公司(UnitInvestmentTrust)和经理公司(ManagementCompanies)三类。其中，经理公司在三种投资公司类型中运用最为普通。
马塞诸塞商业信托是目前REITs的前身，由于经济利益的驱动，最初以信托作为规避公司形式是为了规避州法中禁止公司以投资为目的持有不动产的规定，随后因其逐渐发展成为规避公司所得税的不动产投资组织，而被美国最高法院认定为商业信托与公司相似，并视同联邦公司组织加以课税，导致其发展一度停滞。但是，随着投资信托法规不断健全、经济发展态势良好，美国投资信托的发展又日益壮大。1960年，在艾森豪尔大总统任期的最后几个月前，签署了《内国岁人法》的856条～859条的法条，该条文规定具有一定条件的房地产投资信托可以免征所得税和资本利得税，这就是最初的房地产投资信托法。
为了提供房地产市场所需的资金和为广大中小投资者提供理想投资渠道的双重目的，美国于20世纪60年代初期推出了第一只上市交易的房地产投资信托。房地产投资信托基金(RealEstateInvestmentTrusts，简称REITs)是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金制度。从本质上讲，REITs是一种信托投资基金，它通过组合投资和专家理财实现了大众化投资，满足了中小投资者将大额投资转化为小额投资的需求，并在一定条件下可以免交企业所得税。同时，REITs又类似于一个产业公司，它通过对现存房地产的获取和经营来获利，在不改变产权的前提下提高了房地产资产的流动性和变现能力，因此它是一种证券化的产业投资基金。
美国房地产投资信托的发展历程，经历了20世纪60年代初的兴起和60年代末期的一度繁荣，70年代的重创和低靡，80年代的复苏渐进以及90年代中后期至21世纪后的迅猛发展。截至2003年底，美国房地产投资信托股票的总市值达到2242亿美元。40多年来，美国房地产投资信托得到了长足的发展，具有了相当的规模。
在亚洲，REITs最早出现于日本。日本REIT的发展始于1984年，其第一笔土地信托是由住友信托开始办理，其后业务量逐年成长。截至1988年，有关REIT的各案已超过900件。当前，日本是亚洲REITs发展最成熟的地区。日本REITs的收益率在3％～5％左右，而该国的长期国债收益率在1．5％左右，2％的收益差足以吸引追求低风险的投资。日本市场上已有22项REITs，市值达209亿美元，5年来已扩大1倍。可以说，日本此轮房地产价格上扬在很大程度上是因为REITs的激活。不过，日本的多数REITs仍以办公大楼与公寓资产为主，与美国REITs的多样化经营相比，还存在一定差距。新加坡紧随日本，修改了相关法律，允许其他国家的REITs在新加坡挂牌。作为仅次于日本的亚洲第二大房地产信托基金(REITs)市场，新加坡共有5只REITs在新加坡交易所挂牌，总市值约95亿新元。新加坡政府的相关部门比较早就确定了新加坡做金融中心的发展方向。在发展REITs市场的过程中，对规则、税务处理都作了相关的调整。比如，REITs的税收透明制度规定，不在REITs的层面征税，即派发股息给REITs单位持有人的时候不征收所得税，等等。中国香港第一只房地产投资信托基金(REITs)——领汇基金(0823HK)于2006年6月25日挂牌上市，目前正广受瞩目。
据不完全统计，目前有200只REITs在纽约交易所、美国交易所或者纳斯达克上市，市值超过2000亿美元；有50只左右REITs在澳洲上市交易，市值超过300亿美元；有7只REITs在新加坡交易所上市交易，市值超过100亿美元。
二、国外房地产投资信托发展的主要经验
美国的房地产投资信托在几经波折后，进入健康发展的轨道，是多种因素共同作用的结果。在诸多决定因素中，关键因素主要有以下三个方面。
(一)创造必要的法律环境
1960年的美国税法修正案，在给予房地产投资信托公司税收优惠待遇的同时，对其股东构成、分配比例、收入来源、资产构成和经营方式等方面也作出了明确的规定。如：股东人数在100人以上且前5大股东持股不能超过50％，总收入中直接来源于房地产的收入不得低于75％，每年须至少将其应纳税收入的90％分配给股东，总资产的75％必须是房地产资产、现金和政府债券等。这些规定是房地产投资信托运行的规范，使得在随后的40多年里，房地产投资信托的发展，尤其是重创后的复苏以及20世纪90年代中后期的突飞猛进，主要归功于相关法律法规的不断改革所带来的大力支持。
(二)房地产投资信托自身的改革
房地产投资信托自身的不断改革和创新也推动了房地产投资信托的发展。其主要内容包括：(1)所有权形式的改革。从最初的成立时惟一的权益投资信托到抵押投资信托和混合投资信托，之后推出参与型抵押房地产投资信托，专项贷款、联合物业投资等多种形式，以适应市场的不同要求。(2)结构形式的创新。为有效应对来自房地产有限合伙公司(RELP)和业主有限合伙公司(MLPs)的竞争，及时推出了有限期房地产投资信托(FREIT)；为了给私人房地产投资的证券化开辟道路，创立了与房地产经营合伙公司合作的伞形房地产投资信托(UPREIT)结构。(3)专门化程度的提高。专门从事投资某一类型物业，如住宅、办公和工业物业、商业中心等的房地产投资信托的数量不断增加，提高了管理效率和盈利能力。(4)管理结构的改革。随着相关法律规定的调整，大部分房地产投资信托公司，由以往必须采用的外部管理转变为内部管理，避免了外部管理的各种利益冲突，有效提高了经营业绩。在这种转变过程中，熟悉房地产自身的特点、熟悉公开市场运作的程序和方法的专业化的管理人员队伍发挥了积极的作用。(5)规模经营意识的增强。许多REITs认识到了规模经营的优势，使20世纪90年代中期REITs规模扩展的案例不断增加。规模扩展的优势表现在：提高经营效率及经营资金流动性；实现规模经济，降低资本费用；金融分析师关注程度的日益提高，增加了对资本吸引力；提高股份流动性，吸引机构投资者的关注；有助于REITs获得较大的市场份额等。(6)经营战略的转变。主要体现为积极调整所持有的资产结构，注重资产的流动性；积极调整债务结构，使用较低的财务杠杆；规避风险，实施稳妥的投资策略等。
(三)机构投资者的广泛参与
初始设立REIT的目的之一是为小型投资者投资房地产提供方便。1981年，美国机构投资者所持有的REIT股票的交易量，大约占全部交易量的10％；截至到1999年，这比例则上升到了39％，这表明机构投资者对REIT股票越来越关注。
大量实证分析结果表明，在REIT股票市场中，随着机构投资者参与程度的提高，REIT#5司的经营业绩不断提升，REIT股票市场的表现也越来越好。具体表现在：促进REIT股票价格的形成；提高REIT公司管理决策的质量；提高REIT的社会知名度和认可程度；提高REIT股票的绩效，减少反常的价格波动；提高市场的透明度和效率。
三、中国REITs发展的可行环境及发展意义
(一)可行环境
房地产业的融资需求作为REITs发展的基础行业，房地产业在中国随着国民经济的发展和人民生活的改善逐步成为经济发展的主导产业之一。同时，近年来房地产贷款在金融机构及新增资产中的比重呈上升趋势，中国房地产业已成为与银行业高度依存的行业，约70％的房地产开发资金来自银行贷款的支持，这将对银行产生很大的压力。为防止房地产市场的隐患最终转嫁给商业银行，抑制可能产生的泡沫，中国人民银行在2003年出台了新的房产信贷政策(银发[2003]121号)，对房地产开发商的开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款及个人住房公积金贷款等七个方面提高了信贷门槛。而众多房产商对银行严格房贷政策的惶恐，更是突出反映了中国房地产融资渠道极其单一的现状。构建渠道多元化、高效且利于风险分散的房地产金融成为中国房地产发展一个亟待解决的问题。目前，房地产行业迫切需要银行外的融资渠道，以解决开发和经营的资金问题。
从资金供给角度看，改革开放为中国积累了巨大的社会财富，而在社会财富不断积累的过程中，伴随着的是民间资本的力量日益强大。截至2005年底，中国城乡居民储蓄存款突破14万亿元，达到141050．99亿元，人均储蓄超过1万元，如此巨额的“民间资金”，必然需要相应的释放渠道。
此外，随着中国保险市场的发展和中国养老保障制度的改革，中国的机构投资者也已经成型。目前股市行情尚不稳定，银行利率过低，民间个人资本和机构投资者投资渠道极为狭窄，民间资本资源没有得到有效运用。而目前中国证券市场的产品结构存在两大缺陷：一是风险结构不合理，风险结构倒置，高风险产品占主要地位，目前在中国证券市场上的可交易品种大约80％为风险较高的股权类产品；二是低风险产品品种单一，不但市场规模小，而且品种单调，只有少量流动性较差的国债及少量企业债、金融债、可转债等，不能满足广大投资者的投资理财需求。因此，有侧重地发展低风险市场产品，使中国证券市场的产品结构趋于合理，是证券市场发展的重点之一。
(二)发展意义
1．引入房地产投资信托基金有利于完善中国房地产金融架构。作为具有金融机构特征的房地产信托投资基金，发挥着市场信用的作用，是对银行信用的补充；房地产信托投资基金在国外既参与房地产一级市场金融活动，也参与二级市场活动，是房地产金融发展的重要标志，也是促进房地产金融二级市场的重要手段。房地产信托投资基金直接把市场资金融通到房地产行业，是对以银行为手段的间接金融的补充。因此，推出房地产投资信托基金，能够提高房地产金融的完备性，是房地产金融走向成熟的必然选择。
2．引入房地产投资信托基金有助于分散与降低系统性风险，提高金融安全。银行和市场对于风险的分担方式是不同的。银行对风险进行跨时分担比较有效，容易将风险在未来和现在之间合理地分配；市场跨空间风险分担能力较强，可以在不同主
体之间进行分摊。跨时风险分配意味着银行承担的风险主要是信用风险，其资产的交易性较差，同期的调整难度较大，无法在当期解决风险积累的问题，在某一时期的风险一旦超过了警戒线，危机必然爆发。市场对风险的跨空间分散是指在不同的主体之间进行风险分配，可以有效地解决当期的风险累积。因此，从房地产金融的角度来看，引进具有市场信用特征的房地产信托基金，将在一定程度提高房地产金融当期的系统风险化解能力。
3．引入房地产投资信托基金有助于疏通房地产资金循环的梗阻。房地产的固有特性决定了其具有保值增值的能力，可以减弱许多非系统因素的影响，因此房地产投资的收益相对比较稳定。房地产与股票是可供公众投资者选择的两种主要对象，当股市价格下跌时，以及物价持续上涨、货币迅速贬值时，房地产往往成为保值增值的主要追求对象。当前中国城市化进程加快，住房商品化日益深入，商品住房消费需求占消费总需求的比重持续提高，城市房地产的需求也不断增长，这决定了在房地产投资总量不盲目扩大的前提下，房地产投资的长期预期收益较高，房地产投资信托基金的收益也相应较高。因此，房地产投资信托基金的引入，可以避免单一融通体系下银行相关政策对房地产市场的硬冲击，减缓某些特定目的的政策对整个市场的整体冲击力度，有助于缓解中国金融体系的错配矛盾。
四、中国房地产投资信托之借鉴与启示
(一)重视法律法规建设的基础作用
税收的优惠政策是房地产投资信托竞争力的主要源泉，而相关的制度规定是其经营灵活性的来源。任何金融产品的创新，必须在法律规范下进行。
在美国，REITs能够获得有利的税收待遇，REITs不属于应税财产，且免除公司税项，避免了双重纳税。中国目前法律尚未对信托收益的纳税作出明确规定，现有的信托计划发售时的信息披露对项目的收益和风险结构“轻描淡写”。如在谈及风险时，通常表述为因国家政策，如财政政策、货币政策、税收政策等发生变化，将可能导致本信托计划收益的相对变动。《资金信托管理办法》对资金信托计划有200份的限制，普通投资者一般资金在二三十万元、三四十万元，但因为房地产融资额大，有的需要一两亿元的资金，有了200份的限制，单笔金额很大，给融资造成困难。此外，要建立完善的法律体系，仅仅靠颁布单一的《信托法》、《投资基金法》是远远不够的，必须将法律制定工作细化、完备化，要达到此目标还必须配备一些其他的相关法规。首先应进一步完善《公司法》或制定专门针对投资基金发展的《投资公司法》、《投资顾问法》等法规。其次，制定出REITs的专项管理措施，如投资资格的审定、投资方向的限制及投资比例的确认等，以促进基金的规范发展。除此之外，还应逐步完善证券场外交易市场和产权交易市场，使基金的资金收入与回收机制更为完善。
因此，为了在中国尽快推出真正意义上的房地产投资信托，必须加大能与国际接轨的相关法律法规和已有法律中适应条款的研究。通过对房地产投资信托的规范，避免利用投资基金进行房地产投机和炒作，切实保障投资人的利益，真正实现拓宽居民投资渠道、为房地产市场提供资金的目的。
(二)重视机构投资者的参与和支持
机构投资者的参与，在吸引金融机构和广大投资者参与房地产投资信托方面具有重要的作用。在美国REITs的资金来源中很大一部分是机构投资者的资金，只有在一个机构投资者占主体的市场上，才能保证有一个稳定的市场供给方，保证REITs这一金融产品的每次发售能够快速、足额的发售出去。中国目前已有大量的机构投资者或准机构投资者，如何通过制定相关的鼓励政策，将机构投资者吸引到房地产投资信托市场上来，是需要研究的问题。
(三)创新和发展是永恒的主题
国外的房地产投资信托，尤其是美国的房地产投资信托，一直是在变化中求生存、求发展。从所有制形式创新到组织结构改革和经营战略转变，标志着房地产投资信托在适应市场变化，提高自身竞争力方面的不断成熟和完善。目前，中国的房地产信托还只是房地产投资信托的一种雏形，还没有真正体现出房地产投资信托规模较大、投资多样化、有效分散风险、流动性较好、管理人员专业化程度较高以及机构投资者踊跃参与的优势，因此需要在这些方面加大研究的力度。
(四)完善专业管理队伍建设是必要的前提
没有专业化的房地产投资信托管理队伍，就不可能有房地产投资信托的规范发展和壮大。国外的房地产投资信托发展得益于庞大的、专业化的管理队伍。这些管理人员熟悉房地产自身的特点，熟悉公开市场运作的程序和方法等。中国的房地产投资信托的发展，必须加强专业人员的培养，研究建立相关的职业资格认证制度和职业道德规范，尽快建立起一支既精通基金业务，又了解房地产市场、熟悉业务运作的专门管理人才队伍，为房地产投资信托行业的发展提供高质量的人力资源。
(五)正视房地产投资信托的作用
一、房地产企业融资模式现状
目前，房地产企业融资的模式中，最常见的是银行信贷，此外还有房地产企业上市、发行公司债、房地产信托，以及正在讨论、试点中的房地产投资信托和保险基金等。
1.银行信贷模式
银行信贷是银行将自己筹集的资金暂时借给企事业单位使用，在约定时间内收回并收取一定利息的经济活动。房地产开发贷款的规范体系相对比较完整，相关的规范性文件主要包括：中国人民银行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（银发[2003]121号）；中国银行业监督管理委员会《关于进一步加强房地产信贷管理的通知》（银监发[2006]54号）；以及中国人民银行、中国银行业监督管理委员会共同制定、颁布的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（银发〔2007〕359号）及其补充通知（2007 年12 月5 日，银发〔2007〕452号）。从现状来看，银行信贷仍是房地产企业融资最主要的模式，房地产企业存在过度依赖银行信贷的现象，截至2012 年末，主要金融机构人民币房地产贷款余额12.11 万亿元，同比增长12.8%，全年增加1.35万亿元，同比多增897亿元。
2.资本市场模式
房地产企业通过资本市场进行融资是一种比较传统的方式，其最大的优点在于可以最大程度的吸收社会闲散资金，但是中国境内对公司上市、发行公司债的条件限制非常严格，因此，资本市场融资在目前中国房地产企业融资总额中比重较小。就房企发行股票来说，由于受政策限制，房企上市比较困难，大多数房企很难达到相关要求。因此，上市的房地产企业基本都是国内知名的大型房企，且大多数选择在境外上市。与之相比，房企发行公司债融资更是少见，主要原因有：一是中国对发行公司债券的主体要求非常严格；二是中国债券市场相对规模较小，发行和持有的风险均较大。
3.房地产信托模式
《中华人民共和国信托法》第二条规定，信托是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，进行管理或者处分的行为。关于房地产信托，中国银行业监督管理委员会于2004 年10 月18 日《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法（征求意见稿）》（以下简称“《征求意见稿》”），《征求意见稿》第二条规定，房地产信托业务，是指信托投资公司通过资金信托方式集中两个或两个以上委托人合法拥有的资金，按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，以不动产或其经营企业为主要运用标的，对房地产信托资金进行管理、运用和处分的行为。
《信托投资公司资金信托管理暂行办法》规定，信托投资公司可以集合管理、运用、处分信托资金，但接受委托人的资金信托合同不得超过200 份（含200 份），每份合同金额不得低于人民币5 万元（含5 万元）。
《中国人民银行关于信托投资公司资金信托业务有关问题的通知》进一步规定，具有相同运用范围并被集合管理、运用、处分的信托资金，为一个集合信托计划。
2005 年9 月银监会公布《加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》（212 号文），房地产信托的门槛大幅度提高：自有资金超过35%、“四证”齐全、二级以上开发资质三个条件全部具备才能融资。这一规定的严格程度超过了银行，也不利于房地产信托业务的发展。
二、房地产企业融资模式的发展方向
结合中国房地产企业融资的特点，传统的、过分依赖银行信贷的房地产企业融资结构显然是不合理的。房地产企业融资量大、市场对房地产融资的关键作用，大大降低了国家金融体系的稳定性和抗风险能力；同时，由于房地产企业融资深受宏观经济政策的影响，使房地产企业在整体上脱离市场，造成在房地产领域，“国家政策先行、市场规律作用被弱化”的现实状况。令人欣慰的是，中国房地产企业融资的模式正处于转型期，从单一、过度依赖银行信贷的融资结构，转型为以银行信贷为主，结合资本市场的多元化融资结构。
1.房地产投资信托基金REITs（RealEstate Investment Trusts）
房地产投资信托基金是指，由房地产投资信托基金公司对外发行受益凭证（股票、商业票据或债券），向投资大众募集资金，用以投资、经营、管理房地产及房地产相关产业，所获利润在扣除一般房地产管理费用和买卖佣金后，由受益凭证持有人分享。
房地产投资信托基金是一种不动产投资工具，也是房地产企业融资的一种方式。房地产投资信托基金实际上是将“不动产证券化”，借助资本市场，改变不动产的价值形式，将有形的、固定的不动产转化为可以流通、变现有价证券，从而将不动产市场和资本市场有机结合起来。这也是房地产投资信托基金和房地产信托最显着的区别，前者是不动产价值证券化的产物，而后者是基于合同而建立起来的信托法律关系。
2009 年3月18日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合《关于进一步加强信贷结构调整促进国民经济平稳较快发展的指导意见》（银发〔2009〕92 号），标志着房地产投资信托基金及其立法和试点工作将在我国推广。
2.保险资金
新《保险法》对保险资金的运用形式进行了修订，允许保险公司运用保险资金投资不动产，所以保险资金也成为房地产企业一种新型的融资方式。目前，《保险资金投资不动产试点管理办法》正在制定中。
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作者简介：欧雯诗（1981-），女，广东广州人，本科，会计师。研究方向：企业管理（财务与投资）。
【摘要】近年来，中央和地方政府越来越强调公共租赁房的重要性。自国家住房城乡建设部等七部门联合制定的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》正式后，各地政府依据本地的实际情况科学制定出公共租赁住房的发展规划及年度实施计划，有计划、有步骤地开始实施公共租赁房的建设工作，根据重点城市2008～2012年的住房建设规划，公共住房所占住房供给结构比例将达到约30%。但是建成这些住房需要大量的资金支持。面对公租房建设庞大的资金需求，如何将政府宏观调控与市场机制的有机结合，积极探索创新融资模式，满足其建设需求，将成为制约公租房健康快速发展的关键性问题。
【关键词】公共租赁房；融资模式；G-REITs
保障性住房建设具有投资规模巨大、建设周期长、建设资金难在短期内回收、资金回报率低等特点，决定其建设的资金来源主要为政府财政资金。然而，政府相关机构复杂、财政资金审批流程过多而导致的低效率和低回报率一直是保障性住房建设融资面临的障碍。同时，单靠政府财政资金投入与保障性住房建设庞大的资金需求相比远远不够，还需要银行信贷的大力支持，但在实际情况中，公租房的信贷大部分来自于政策性银行，商业性银行却按兵不动，究其原因在于现行的公租房银行信贷模式从商业性银行的角度来说，其收益和风险是不匹配的。一是我国公租房的融资体系不完善，公租房的产权不能以贷品抵押给银行。二是收益率较低。由于公租房的公共保障属性，目前的收益率定在6%―7%，贷款利率较低，同时依靠租金作为还款源存在预期的不确定性，使得公租房贷款对于商业性银行来说具有较大的风险。三是资金回收周期长。回收期过长，会长期占用资金，让企业无法承受，特别是近两年，国家为了促进房地产市场平稳健康发展，抑制房价，出台了各项政策打压房地产，房地产资金链紧张。四是退出困难。如果政府能够解决民营企业资金退出问题，相信即使无利可图民营企业也不会排斥加入公租房建设。因此，我国如何建立以政府为主导的融资体系，将政府与市场结合起来，开辟其有效的融资渠道势在必行。
具体的解决的路径，是通过G-REITs――政府主导下的房地产投资信托基金模式来实现的。它是指以政府或国有大型房企为开发主体，通过公共租赁房建设运营计划，吸引设计资金参与公共租赁房投资，将融得的资金用于公共租赁房建设及物业管理的融资方式。与一般的REITs不同的是，这种房地产投资信托基金是以政府支持为主导，在REITs的设计和运营过程中比较大程度地发挥政府的各项支持作用，包括资金支持、政策支持等。
公共租赁房具有天然的公共品性质，因此其开发运营应该以政府为主体。与此同时，国有大型房地产企业也可以成为开发主体，因为其本身的经营管理本来就具有一定的政府干预的特性。以政府机构或国有企业为主体的公共租赁房G-REITs，将会大大增强其信誉度，对国家政策的执行能力也会较强，对投资者来说是一种资金的保障。从具体操作上说，可以以国家开发银行等政策性银行和大型国有房地产企业为共同开发商。既可以体现政府意志，又可以以市场化的模式进行运作，避免过于浓厚的政府色彩。除了成为公共租赁房G-REITs的开发主体外，中央和地方政府还应该对公共租赁房的开发和运营进行不同程度的资金支持和政策支持，以提高公共租赁房的收益率。
具体操作可概括为以下几点：第一，转变土地观念，制定科学的土地规划。其重点是规定土地供应的流向――土地资源应该进一步向公共租赁房的供应倾斜。第二，加强政府的财政支持。一是政府应该不断提高资本金在建设公租房总成本所占的比例，降低公共租赁房需要向社会融资的资金缺口。二是，应该同时对公共租赁房进行供给补贴与消费的补贴。第三，提高政府的政策支持。政府的政策支持包含很多方面，包括在构建G-REITs过程中的税收减免，审批支持；也包括构建好的金融环境，有利于公共租赁房G-REITs上市流通；还包括公共租赁房G-REITs相关法律法规的完善。可见，要多元化地利用公共租赁房，将公共租赁房与商业房产打包集体融资，以提高其复合租金收入，从而提高其上市后获得的投资回报率。
当然，在解决好建设融资问题的同时，我们也应该清楚的认识到“欲速则不达”。建立公租房是一个系统工程，需要一套完整的体系，虽然融资为其建设过程提供了血液，但只有后续良好的经营管理才能保证血液循环的畅通。因此，公租房的建设过程必须循序渐进，由于目前我国公共租赁房的起步较晚，成熟的经验较少，目前其融资模式的运转效果和缺陷还未很好的显现出来。这就需要我们进一步拓展和大量的后续研究。
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内容摘要：随着经济体制改革的不断深入，国家有关部门就加强金融宏观调控作用、促进房地产市场持续健康发展出台了一系列措施。因此，在房地产投资风险分析和风险防范方面作一些思考，具有特定的现实意义。本文分析了房地产投资的风险，揭示了房地产金融投资风险的成因，并提出了银行房地产信贷的风险防范措施。以期在房地产金融风险防范方面能引以借鉴。
关键词：房地产投资风险信贷防范
金融业是国民经济中一个十分重要的行业，通过它的融资和支持功能，一直产生着加速各行各业和国民经济发展的巨大作用。房地产业目前是我国国民经济中的一个重要的支柱产业。它的发展，对于发展经济和提高生活，拉动相关行业发展，扩大内需，促进国民经济的发展，都产生着极为重要的作用。房地产业是资金密集型的产业，房地产的发展离不开金融业的支持和投入，而房地产业存在着资金需求量大和自我积累有限的局限性，给金融投资带来巨大风险，因此如何规避金融风险，积极促进房地产业持续健康地向前发展将是我国当前十分重要的任务。
房地产投资现状及存在的问题
中国房地产业经过十多年的发展已逐步走向理性，但是房地产投资的收益与风险并存。在房地产投资过程中，政治环境风险、经济体制改革风险、产业政策风险、房地产制度变革风险、金融政策变化风险、环保政策变化风险和法律风险等，均对房地产投资者收益目标的实现产生巨大的影响，从而给投资者带来风险。
房地产业的发展需要金融业的支持。房地产开发投资数额巨大。投资回收周期较长。占用的资金及支付的利息多，企业的自我积累根本不可能保证连续投入资金的需要，如果没有金融支持，企业就会发生资金周转困难甚至发生财务危机。房地产个人住房消费也需要金融业的大力支持。国际上房价收入比约为三比一至六比一，而我国这个比率要更高一些，平均大约为八比一至十二比一，个别城市有的甚至更高。这意味着，我国城市一个家庭要在禁绝一切消费的情况下，积累至少8-12年才能买得起一套住房。但是借助于住房消费信贷，家庭的积累过程就会大大缩短，住房消费可以提前实现。对于房地产企业来说，这无异于缩短了销售时间加快了资金周转，减少了资金占用和利息支付，从而增加了利润。
房地产信贷是金融业的一项重要内容。房地产金融一般可分为开发信贷和消费信贷，据世界各国统计，住房金融有两个“三七开”之说，一个“三七开”是国内各项贷款中大约有30%是给房地产业，另一个“三七开”是房地产业贷款中的70%是贷给个人买房的，另外30%是贷给开发商。中国房地产金融从无到有，从小到大，发展十分迅速，而且发展空间非常大。
统计数据显示，房地产开发和个人住房消费信贷增长逐年上升。1998年房地产开发贷款余额为2028.92万元，2003年扩大到6657.35亿元，是1998年的3.2倍。同时，个人住房消费信贷也快速增长。2003年与1998年相比，个人住房消费贷款增加了11353.58亿元，增长了26.64倍。尽管如此，目前我国的房地产金融市场发展还很不充分，存在着明显的滞后和不均衡现象。主要表现为：
房地产融资渠道单一，房地产开发资金过多依赖于银行贷款，使房地产投资的市场风险和融资信用风险集中于商业银行。中国房协副会长顾云昌把房地产与银行业过去5年紧密合作的时光比作“蜜月”，他说：“我们和银行之间的这种蜜月太舒服了，所以没有想到第三者或其他更多渠道，银行业也乐意为我们服务，但银行确实也因此承担了巨大风险。”据估算，80％左右的土地购置和房地产开发资金都直接或间接来自商业银行信贷。在目前的房地产市场资金链中，商业银行基本参与了房地产开发的全过程。通过住房消费贷款、房地产开发贷款、建筑企业流动性贷款和土地储备贷款等，商业银行实际上直接或间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险。有关方面资料表明，四大国有商业银行剥离的1.4万亿不良资产30%是与房地产相关。
房地产金融市场结构单一，没有形成完整的房地产金融体系。缺乏多层次的房地产金融市场机构体系，缺乏多元化、规范化的房地产金融市场体系，缺乏独立、有效的房地产金融市场中介服务体系，没有形成完备的房地产金融一级市场，尚未建立房地产金融二级市场。据央行研究局的报告，2002年房地产上市公司的股权融资占全部房地产企业的资金来源不足0.5%；房地产债券融资所占房地产开发企业的资金来源中的比重也由1999年的0.21%，下降到2002年的不足0.01%；近年来，房地产资金信托较为活跃，据不完全统计，2003年上半年推出的房地产资金信托计划也不过20亿元，微乎其微。房地产信托起源于美国20世纪60年代，经历了迅速发展、衰落、复苏、稳定发展的过程，现在美国大约有300个房地产投资信托，他们的总资产超过3000亿美元，大约2/3在国家级的股票交易所上市，已成为美国房地产证券化的主要形式。由于其在产权、资本、经营上具有的优势，其发展已为世人所瞩目，英国、日本等发达国家也纷纷效仿。
对房地产金融市场的监管和调控机制还很不完善。目前，我国房地产金融市场的法规建设相对于房地产市场发展而言还是相当滞后的，除《商业银行法》中有关银行设立和资金运用规定外，还没有专门的房地产金融监管框架，房地产金融业务的有关规范也有待制订。
我国个人征信系统尚未建立，商业银行难以对贷款人的贷款行为和资信状况进行充分严格的调查监控，个人住房消费信贷的发展可能存在违约风险。目前，中国商业性个人住房贷款不良贷款率不到0.5％，住房公积金个人住房贷款的不良贷款率仅为0.24％，这对改善银行资产质量起到了十分重要的作用。但按照国际惯例，个人房贷的风险暴露期通常为3年到8年，而中国的个人住房信贷业务是最近3年才开始发展起来的。一般来讲，个人信贷业务会给银行带来以下风险：一是信用风险，即借款人由于某种原因（如失业或突发事件）而不能按期足额偿还银行贷款的情况；二是流动性风险，即由于银行资金过度集中投放于期限较长的个人房贷业务，从而使商业银行面临流动性危机；三是操作风险，是指由于不完善或失灵的内部程序、人员、系统或外部事件导致损失的风险；四是利率风险，即由于利率的变化而使商业银行遭受损失的情况；五是市场风险，即由于整个房地产市场大幅下滑，从而波及商业银行并给银行造成损失的情况；六是政策风险，即由于有关房地产市场或个人房贷业务相关政策的出台而使商业银行受到影响的情况。
银行房地产信贷风险防范措施
政府要增强对房地产宏观调控的前瞻性和科学性，改善对房地产市场的监督管理，完善调控手段，提高调控能力，促使房地产业稳定、健康、有序地均衡发展，防止大起大落，防范房地产泡沫的产生。为此必须首先加强房地产市场统计工作，完善全国房地产市场信息系统，建立健全房地产市场预警预报体系。通过全面、准确、及时地采集房地产市场运行中的相关数据，并对影响市场发展的相关数据进行分析、公布，政府可以全面、及时、准确地掌握我国房地产市场运行情况，加强对房地产市场的监控和指导，以实现对我国房地产市场运行情况的预警和对房地产投资、消费的引导。其次政府要设计合理、严密的房地产税制，引导土地持有者合理提高土地使用效益，抑制土地的过度投机。比如对土地空（闲）置征税，以鼓励持有人积极投资开发，提高囤积投机的成本；征收土地增值税，土地增值税能有效地抑制土地投机，且能将由社会引起的土地增值通过增值税的形式部分返还给社会，体现了社会公正；征收土地保有税，以刺激土地供给等。
银监会应加快发挥在社会信用基础和市场诚信制度建设中的重要作用，完善监管手段，提高监管能力，充分发挥其监管作用和服务功能。激励诚信行为，促使各经济主体在日常信用活动中养成守信习惯，彼此建立起互信、互利的信用关系，确立失信成本递增的违约制裁机制，严惩欺骗和违约行为，在全社会范围内营造起诚实守信的氛围和环境，促进金融稳定。
我国应当大力发展多元化的房地产金融市场，形成具有多种金融资产和金融工具的房地产二级金融市场，以达到分散银行信贷风险的目的。房地产对于银行依赖性过大，不利于自身发展，同时商业银行过度的房地产贷款，有悖于商业银行的“三性”原则。因为商业银行的资金主要是吸收社会存款，投向期限较长的房地产项目，不符合银行资产的流动性、安全性的要求，容易造成清偿危机，产生金融风险。在成熟规范的市场中，房地产开发和经营的融资不仅应有债权融资和股权融资两种基本形式，在一级市场以外，还应存在着发达的证券化二级市场。在这个二级市场上，各种房地产金融工具同时存在，包括投资基金、信托证券、指数化证券等等。房地产证券化可以促使房地产经营专业化，导致资源的合理配置。
加快住房按揭贷款证券化进程，降低银行按揭贷款风险。随着我国住房商品化加快，个人住房贷款将迅速增加。当到一定规模时，商业银行会面临较大的资金缺口，以及资金来源的短期性与住房贷款资金需求长期性矛盾，这无疑会带来新的金融风险。从国际经验看，一旦经济不景气，呆坏帐比例容易升高，而实施住房贷款证券化，可以分散该业务面临的金融风险。通过实施住房贷款证券化，使整个住房金融市场与资本市场有机互动，可以扩大商业银行的融资规模，同时还会带来良性的连锁效应，提高银行资产的流动性、降低银行开展住房贷款业务成本。
9月21日，日本央行公布货币政策决议，维持利率-0.1%水平不变，但表示为达到通胀目标，决定引入“配合收益率曲线控制的QQE政策”。新公布的“配合收益率曲线调控的QQE政策”意味着日本央行的QQE货币政策框架发生了改变，由过去的购债量目标改为锁定十年期国债收益率的价格目标。“通胀超调承诺”则意在增强市场信心。至此，日本央行的四大政策工具转变为：短期政策利率、长端利率（当前设定为0左右）、资产购买（ETF＼REITs）、基础货币的扩张。
日本央行货币政策框架转变
日本新型QQE政策主要由两部分组成：收益率曲线调控和通胀超调承诺。收益率曲线调控是指调节短端以及长端利率，继续购买日本国债直至10年期债券收益率在0附近，并且放弃了持有国债的平均剩余期限指引；通胀超调承诺是指央行承诺扩大基础货币水平直至CPI超过2%并且稳定在2%的上方（通过加速基础货币的扩张实现）；维持其他资产购买规模不变，维持交易所交易基金（ETF）和房地产投资信托基金（REITs）购买每年6万亿和900亿日元。这意味着日本央行的QQE货币政策框架发生了改变，由过去的购债量目标改为锁定十年期国债收益率的价格目标。通胀超调承诺在日本央行今年的几篇工作论文中可见端倪。
日本央行在今年8月的两篇工作论文中得到的结论分别为：提升通胀目标和降低名义利率下限在生产率增长缓慢的背景下也仍有助于防止通胀滑向零通胀均衡，而且有助于解决发达国家的低通胀。日本央行对通胀的预测对私人部门的预期有重要影响。这两篇论文的主要结论分别指向日本央行在今年1月实行的负利率政策和本次会议的提高通胀容忍度。至此，日本央行的四大政策工具转变为：短期政策利率、长端利率、资产购买（ETF、REITs）、基础货币的扩张。日本央行公布决议时，日元汇率大幅波动，先是贬至102.6水平，而后便掉头回升，9月21日美元兑日元收于100.3，距离突破100大关仅一步之遥，日元出现先贬后升的趋势。
目前，日本央行担心长期利率目标略高于当前水平、抛弃购债量目标会给市场传递收紧的信号，对日元汇率造成影响，因此量价目标暂时均予以保留。本次货币政策决议虽然改变了政策框架，但并没有扩展资产购买、债券购买的范围，对于过去市场担心的日本可购国债有限、负利率的负面效应严重等问题仍然是突破不了的边界。如果政策调控的要求使得日本央行不断接近购债量的极限，市场可能预期日本央行将不得不放弃其政策目标，从而再度对日本央行失去信心，带来日元的升值和长端利率的反弹。
虽然通胀超调承诺旨在向市场传递信心，但日本央行过去一直坚持2%的通胀目标，日本却依然通缩已久，这可能使得“通胀超调承诺”对于信心和预期的带动非常有限和脆弱。
日本央行的政策意图
其实，对长期收益率目标的使用并非没有先例，第二次世界大战期间，美联储也曾经采取过以长期收益率为目标的货币政策框架。1942年4月，为了降低战争所需资金的融资成本，美联储将短期国库券（treasury bills）收益率锁定在0.375%，将长期国债收益率的上限定为2.5%，对短期收益率的锁定结束于1947年，对长期国债收益率的调控则一直持续至1951年。
而日本央行本次的政策意图则不尽相同。9月21日，日本央行在发言中曾提到，收益率曲线过于平坦可能对经济不利。而早在9月初，日本央行审议委员樱井真就曾发言称，将考虑采取措施改变国债收益率曲线的形状，因为国债收益率相比预期趋平。这样来看，此次日本央行设置长期利率目标、提出控制收益率曲线的重要意图之一可能是希望通过锁定长端，使得收益率曲线能够更加陡峭，不过这使得日本央行加大了未来进一步实行负利率的可能性。
理论上讲，国债收益率曲线的不同形态包含了未来利率走势、通货膨胀率和宏观经济变动的信息，反映了宏观经济周期的运行情况，但QQE政策不断压低长端利率，使得收益率曲线更加平坦。简单而言，当经济增长时，收益率曲线呈现陡峭态势；而当经济衰退或下滑时，收益率曲线呈现趋平态势，过于平坦的收益率曲线实际向实体经济传递了衰退预期，短端利率的调控作用也有所下降。而且，负政策利率与QQE使得金融机构受到了明显伤害，在东京证券交易所等上市的83家日本地方银行2016财年第一财季（4～6月）财报显示，贷款差额利润减小，62家银行净利润下滑，占比70%。对收益率曲线的控制和陡峭化有助于改善以上问题。日本央行的政策决议公布后，日本10年期国债收益率一度升至0.005%，为3月11日以来最高。
另一方面，转向利率目标、放开购债期限的限制意味着购债量的硬约束有了转圜的余地，这对于在过去大规模使用QQE的日本央行来说，无疑增强了其操作的灵活性和可持续性，但对资本市场来说，以价格本身为调控目标，实际上缩小了对于流动性宽松和向金融市场溢出的想象空间。
