时间：2023-04-10 11:05:00
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇农村承包经营合同，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
简称乙方
甲乙双方根据《中华人民共和国农村土地承包法》、《江苏省农村土地承包经营权流转办法》和《中华人民共和国合同法》及其他有关法律、法规的规定，就农村土地承包经营事宜经甲乙双方协商一致，特订立此合同。
一、承包地点：
二、面积：
三、承包期20xx年4月25日至20xx年4月25日止。
四、承包价格：每年交200元。
五、交款方式：20xx年至20xx年交1000元;20xx年至20xx年交1000元。
六、合同到期后续议。
此合同一式两份，甲乙双方各执一份，签字后生效。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
法定代表人(签字)：_________ 法定代表人(签字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
农村土地承包经营合同范文2发包人(甲方)：
承包人(乙方)： 身份证号码：
按照市政府统一工作和部署，根据《中华人民共和国物权法》第十一章有关规定，经村委会讨论通过，甲方将集体所有制农用土地经营权以公开协商方式发包。甲、乙双方就有关承包经营事宜，经平等、自愿协商，并经甲方各村村民依照“一事一议”程序议定，现依据《农村土地承包法》、《物权法》、《合同法》有关规定签订本合同以资信守：
第一条 发包标的物，承包用途：
1.甲方各村委会作为共同发包人将分别属于各村村民集体农用地 亩发包给乙方。土地四至为东至 ，西至 ，南至 ，北至 。土地交接时，甲方向乙方交接清楚。
2.标的物地上现有附着物依照土地交接时双方制作签署的交接单为准。乙方仅与甲方交接，如有村民提出异议均由甲方予以解决，解决不了对乙方造成损失的视为甲方违约。
3.乙方承包之地作为苗圃用地，乙方可根据市场需要种植其它农作物，承包经营期间不得改变为非农用土地性质。不得改变为诸如各类市场、农家乐、农业旅游用地等非农用土地性质。
4.承包期间，允许乙方在承包地上建筑少量存储生产资料、生产工具的临时建筑性质的库房，允许进行与经营规模相适应的水利、电力配套设备建设，但不得破坏或改变现有水利、电力设施，影响农民生产、生活用水用电。对在该承包土地上建设住宅、宾馆市场、物流仓储地等与苗圃经营无关的建筑物一概不允许，对苗圃经营有关的临时搭建库房、宿舍及食堂，乙方在建设建筑物前须向甲方提交书面建筑方案，写明建筑的面积、用途、预算，经甲方根据实际需要核定后，乙方方可开工建设，对因政府性征用拆迁时不予任何经济等形式的补偿。乙方所报批之建设项目只要符合本合同约定的范围，甲方应于批准。
5.本合同签订后10日内，甲方将标的物土地交付与乙方：甲方清楚交待土地四至范围，双方清点地上有价值之附着物(建筑物、林木等)登记在册。交接手续办妥后，乙方即有权进入土地行使承包经营权。
第二条 承包经营期间、承包费标准及缴纳方式
1.承包经营期间为十五年，自 年 月 日始至 年 月 日止。承包经营期届满，同等条件下乙方享有优先经营承包经营权。
2.承包费标准为1500元/亩，每年租金总计为 元。乙方需在承包期第一年即20xx年足额缴纳两年的20xx年--20xx年的土地承包费，从20xx年起每年的3月1日前一次、足额将承包费缴纳至喀什市夏马勒巴格镇人民政府农经站，由农经站统一出具收款收据并视为乙方足额缴纳承包费的凭据。乙方迟延缴纳的，须依照应缴未交额*3‰日之标准向甲方赔偿违约金。农经站收取承包费后，依照甲方各村土地面积向各村分配。
第三条 承包经营权流转
乙方采用转让方式(包含名为转包、出租实为转让)流转部分承包经营权的，不得违背本合同规定的条款，其土地农用地的性质不得改变。
第四条 土地征收、征用的处理
1.承包经营期间，若遇政府对承包地全部或部分征收，或者征用，则本合同全部或者部分立即予以解除，乙方交回被征收或征用的土地。乙方应积极配合征收、征用工作的顺利开展。甲方得知征收、征用事宜的，应提前 个月告知乙方拟征收、征用的时间、土地范围、征收、征用原因等信息，以利于乙方提前处理地上苗木减少损失。
2.征收征用的补偿解决：依照届时有效的国家法律、行政法规依法处理。对承包地上属于乙方的青苗以及经甲方许可建设的地上附着建筑物由土地征收人、征用人依法补偿直接损失，间接损失不予补偿或者赔偿;对未经甲方书面许可，乙方擅自建设的地上附着建筑物乙方无权要求补偿或者赔偿。
第五条 合同解除和终止
1.乙方未经甲方许可，擅自改变农用土地使用性质，经甲方制止，乙方拒不改正的，甲方有权解除合同并无需承担任何责任;
2.乙方迟延缴纳租金达三个月以上的，甲方无需催缴，有权解除合同并无需承担任何责任;
3.甲方人为设置障碍，导致乙方不能行使承包经营权时，乙方有权解除合同，并要求甲方赔偿损失;
4.本合同履行期限届满则自行终止，双方未新定承包经营合同的，乙方就与合同到期日将土地交还甲方，地上新增附着物全部无偿归甲方所有，地上原有甲方地上附着物完好交回，毁损的照价赔偿，因时间原因自然损害的乙方免责。乙方拒不交回的，甲方有权强制收回。
第六条 其他约定
1.甲方应予以协调解决乙方用电用水事宜，所产生的费用及电费、水费由乙方自行缴纳;
2.乙方应本着团结互助、有利生产、方便生活的原则妥善处理与周边村民相邻关系，搞好民族团结。乙方与村民发生利益冲突并无法妥当解决的，应及时通报甲方，由甲方协调解决，以避免事态扩大;
3.乙方应善意开发利用土地，保障土地增值，保护土地周边植被，不得进行掠夺式开发;
4.甲方支持乙方自主、合法经营，对乙方经营范围、方式等，只要符合本合同约定的农用土地使用性质，甲方不得干预;
5.本合同甲方盖章、乙方签名后即行生效，合同文本一式六份，甲方各执一份，乙方执一份，报喀什市夏马勒巴格镇人民政府三份。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
法定代表人(签字)：_________ 法定代表人(签字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
农村土地承包经营合同范文3发包方(甲方)：
承包方(乙方)：
根据农村土地承包法律法规和政策的有关规定，订立本合同，双方共同遵守。
第一条：甲方将坐落在 ，面积 亩的土地(良田)承包给乙方从事农业生产，承包期限三年(自20xx年1月4日至20xx年11月30日)，承包金每年每亩660元整，合计人民币(大写) 元整，付款方式为每年1月10日前付清当年租金。
第二条：承包期内，乙方享有生产经营自主权，产品处置收益权的权利，并接受发包方依法管理和监督。
第三条：承包期内，乙方承担维持土地的农业用途，不得用于非农建设;依法保护和合理利用土地，不得给土地造成永久性损害和不改变农田现状。
第四条：承包期内，乙方承包甲方的农田各项政策性补贴归甲方所有，乙方做好配合。
第五条：承包期最后一年，乙方不得种植午季作物，否则造成的一切损失，由乙方自己承担，甲方不予任何补偿。
第六条：承包期满，乙方应保证承包的土地达到承包时土地等级和质量。
第七条：因土地承包经营发生纠纷的，双方当事人可以通过协商解决，也可以请求镇土地承包经营权流转服务中心调解解决。当事人不愿协商、调解或者协商、调解不成的可以向农村土地承包纠纷仲裁机构申请仲裁， 也可以直接向人民法院起诉。
第八条：乙方在签订合同时缴纳保证金壹万元整，保证金抵交最后一年承包款。
第九条：本合同自签订之日起生效，合同一式四份，甲乙双方各执一份，鉴证机关和镇农村土地承包经营权流转服务中心执一份。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
农村土地承包经营权转让合同范本一
[县简称]土让字第[年份] 号
转让方(以下简称甲方)：_____________________________
受让方(以下简称乙方)：_____________________________
甲乙双方依据《中华人民共和国农村土地承包法》等有关法律、法规和国家有关政策的规定，本着平等、自愿、有偿的原则，就土地承包经营权转让事宜协商一致，订立本合同。
一、转让标的
甲方将其承包经营的__________乡(镇)__________村__________组__________亩土地(地块名称、等级、四至、土地用途附后)的承包经营权转让给乙方从事(主营项目)__________生产经营。
二、转让期限__________ 日起至__________年__________月__________日止。
三、转让价格
转让的土地承包经营权的转让金为__________元人民币。甲方承包经营相关地块时对该地块实际投入资金和人力改造的，可收取合理的补偿金。本合同的补偿金为__________元(没有补偿金时可填写为零元)。两项合计总金额为__________元人民币。
四、支付方式和时间
乙方采取下列第__________种方式和时间支付转让金和补偿金：
1.现金方式(一次或分次)支付转让金和补偿金(无补偿金时可划去)，支付的时间为__________。
2.实物方式(一次或分次)支付转让金和补偿金(无补偿金时可划去)，实物为___________________(具体内容见附件)。时间为__________。
五、土地承包经营权的交付时间和方式
甲方应于__________年__________月__________日前将转让承包经营权的土地交付乙方。交付方式为__________或实地一次性全部交付。
六、承包经营权转让和使用的特别约定
1.转让土地承包经营权必须经发包方同意，并由甲方办理有关手续，在合同生效后甲方终止与发包方的承包关系。
2.甲方交付的承包经营土地必须符合双方约定的标准。
3.乙方必须与发包方确立新的承包关系， 变更土地经营权证书，签订新的土地承包经营合同，方能获得土地承包经营权。
4.乙方获得土地承包经营权后，依法享有该土地的使用、收益、自主组织生产经营和产品处置权。
5.乙方必须按土地亩数承担农业税费和国家政策规定的其他义务。
6.乙方必须依法保护和合理利用土地，不得掠夺性经营，不得给土地造成永久性损害，并负责保护好承包土地上的林木、排灌设施等国家和集体财产。
7.乙方不得改变土地的农业用途，不得用于非农建设。
8.其他约定：_________________________________。
七、违约责任
1.甲乙双方在合同生效后应本着诚信的原则严格履行合同义务。如一方当事人违约，应向守约一方支付违约金。违约金的数额为______________________________。
2.如果违约金尚不足以弥补守约方经济损失时，违约方应在违约金之外增加支付赔偿金。赔偿金的数额依具体损失情况由甲乙双方协商或土地承包仲裁机构裁决，也可由人民法院判决。
八、争议条款
因本合同的订立、效力、履行、变更及解除等发生争议时，甲乙双方应协商解决，协商不成的按下列第__________种方式解决：
1.提请村民委员会、乡(镇)人民政府、农村土地承包管理机关调解;
2.提请____________________仲裁委员会仲裁;
3.向有管辖权的人民法院提起诉讼。
九、生效条件
甲乙双方约定，本合同须经双方签字、发包方同意并经__________乡(镇)政府农村经营管理机构备案(或鉴证)后生效。
十、其他条款
本合同未尽事宜，可经双方协商一致签定补充协议。补充协议与本合同具有同等效力。
本合同一式四份，由甲乙双方、发包方和鉴证、备案单位各执一份。
甲方代表人(签章)：__________
身份证号：____________________
住址：________________________
乙方代表人(签章)：__________
身份证号：____________________
住址：________________________
签约日期：____ _______________
发包方(签章)：______________
法定代表人身份证号：__________
鉴证单位(签章)：____________
鉴证日期：____________________
安徽省农村土地承包经营权转让合同范本二
甲方(出让方)：
地址：
乙方(受让方)：
地址：
根据《中华人民共和国农村土地承包法》及相关规定，经 村 村民小组同意，本着自愿、平等、有偿、诚信的原则，经甲、乙双方协商，就承包土地经营权、林地转让事宜达成一致意见，并订立以下条款。
一、土地转让期30年，甲方共出让土地经营权1.4 亩，出让金250元/年;
付租方式：一年付一次，每年农历12月30日前一次性付清。
二、在承包区域内，如乙方需在耕地上建房，甲方不得干涉，待承包期满后，甲方有权要求乙方将其恢复;
三、承包期满后，如果乙方需要再继续承包，甲方只能要求在土地承包金上按当年土地流转的市场价格调整而定，不得以任何理由阻碍继续承包。
四、在承包期内，如果乙方因经营不善无法继续经营，乙方在付清当年承包金后可随时撤出;
五、假如遇到国家或其他特殊原因需要征用承包区域内的土地，土地征用补偿费以及原有未采伐的林木补偿费归甲方所
有，凡是乙方承包后修建的设施及种植的植物补偿费都归乙方所有。
六、承包区域内的任何东西，在乙方同意的情况下，甲方方可进入采集使用。
七、本合同一式两份，甲、乙双方各一份，自签字之日起生效。
甲方：
接包（承租）方（以下简称乙方）：
甲乙双方根据《中华人民共和国农村土地承包法》等有关法律、法规和国家政策的规定，本着平等协商、自愿、有偿的原则，就土地承包经营权转包（出租）事宜协商一致，订立本合同。
一、转包（出租）面积
甲方将其承包经营的 乡（镇） 村 组亩土地（地名、面积、等级、四至、土地用途附后）转包（出租）给乙方从事（主营项目） 生产经营。
二、转包（出租）期限
转包（出租）期限为年，即自 年 月 日起至 年月 日止。
三、转包（出租）价款
转包（出租）土地的转包金（租金）为每年 元人民币（其中包括、不包括依法向国家和集体缴纳的农业税费等）。
四、支付方式和时间
乙方可以采取下列第 种方式和时间支付转包金（租金）。
1、现金（一次或分次）支付转包金（租金）的方式，支付时间为。
2、实物（一次或分次）支付转包金（租金）的方式，实物为： ，支付时间为 。
五、交付时间和方式
甲方应于年 月 日前将转包（出租）土地 或一次性全部交付乙方。
六、权利和义务的特别约定
1、甲方与发包方的承包合同仍然有效。甲方作为承包方应履行的义务仍应由甲方承担。但如因乙方不向甲方履行转包（出租）合同义务而造成甲方不能履约时，乙方应与甲方一起承担连带违约责任。
2、甲方有权监督乙方经营土地的情况，并要求乙方按约履行合同义务。
3、甲方有权在转包（出租）期满后收回土地承包经营权。
4、转包（出租）期限内遇自然灾害，上级给予甲方核减或免除相关土地上的税费义务和核发的救灾款，甲方应及时如数转给乙方。如需甲方办理手续的，甲方应负责及时办理。双方另有约定的除外。
5、乙方有权要求甲方按合同的约定交付转包（出租）土地承包经营权并要求甲方全面履行合同义务。
6、乙方获得土地承包经营权后，依法享有该土地的使用权、收益权、自主组织生产经营和产品处置权。
7、乙方不得改变转包（租用）土地的农业用途，不得用于非农建设。
8、乙方依法保护和合理利用土地，增加投入以保持土地肥力，不得从事掠夺性经营，不得给土地造成永久性损害。
七、合同的变更或解除
在本合同有效期内，遇下列情况之一者，可以变更或解除合同：
1、国家、集体建设需要依法征用、使用转包（出租）土地的，应服从国家或集体需要。
2、乙方在转包（出租）期限内将转包（出租）合同约定其享有的部分或全部权利转让给第三者，需经甲方和发包方同意，并签订书面补充协议。
第一条 为积极引导和规范农村土地承包经营权流转，加快农业产业化进程，提高农业综合生产能力，根据《中华人民共和国农村土地承包法》、农业部《农村土地承包经营权流转管理办法》、省政府《关于农村土地承包经营权流转若干问题的意见》，结合我区实际，制定本细则。
第二条 本细则所称农村土地，是指农民集体所有和国家所有依法由农民集体使用的耕地、林地、草地等其他依法用于农业的土地。
本细则所称的农村土地承包经营权，是指通过家庭承包取得的农村土地承包经营权或通过招标、拍卖等方式取得的农村土地承包经营权。
本细则所称农村土地承包经营权流转，是指农村土地承包方依法将取得的农村土地承包经营权的部分或全部按照约定条件让渡给受让方的行为。
第三条 农村土地承包经营权流转应遵循以下原则：
(一)平等协商、依法、自愿、有偿，任何组织和个人不得强迫或者阻碍承包方进行土地承包经营权流转;
(二)不得改变承包土地农业用途;
(三)流转的期限不得超过承包期的剩余期限;
(四)不得损害利害关系人和农村集体经济组织的合法权益;
(五)受让方须有农业经营能力;
(六)在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。
第四条 区农业行政主管部门依照区政府规定的职责负责本辖区内农村土地承包经营权流转及合同管理的指导。各镇人民政府负责本辖区内的农村土地承包经营权流转及合同管理工作。
第五条 各镇应将土地承包经营权流转工作纳入镇政务服务中心(以下简称中心)全程的服务内容，为流转双方当事人提供“一站式”便捷服务。
第二章 流转方式
第六条 承包方依法取得的农村土地承包经营权，可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他符合有关法律法规的方式流转。
第七条 转包是指承包方将其农村土地承包经营权，在一定期限内按照约定条件让渡给本集体经济组织成员的流转行为。转包后原承包方与发包方的承包关系不变。
第八条 出租是指承包方将其农村土地承包经营权单独或者随同地上附着物租赁给其他单位、个人经营的流转行为。出租后原承包方与发包方的承包关系不变。
第九条 互换是指承包方之间为方便耕种或者各自需要，对属于同一集体经济组织的土地承包经营权交换。互换后承包双方对互换土地享有的承包权利和承担的义务也相应互换，当事人应办理农村土地承包经营权证变更登记手续。
第十条 转让是指承包方经发包方同意将其农村土地承包经营权及原承包合同规定的权利义务一并让渡，受让方与发包方确定新的承包关系的流转行为。
第十一条 入股是指实行家庭承包方式的承包方之间为发展农业经济，将土地承包经营权作为股权，自愿联合从事农业合作生产经营;其他承包方式的承包方将土地承包经营权量化为股权，入股组成股份公司或者合作社等，从事农业生产经营。
第十二条 抵押是指承包方将其通过招标、拍卖、公开协商等方式承包的农村土地，经依法登记取得经营权证或者林权证等证书的，可以依法将农村土地承包经营权抵押给第三方的流转行为。抵押后原承包方与发包方的承包关系不变。
第十三条 依法取得的农村土地承包经营权，在承包期或租赁期内承包人死亡，其继承人可以依法继续承包。
第十四条 集体的荒山、荒丘、荒滩等土地可以直接通过招标、拍卖、公开协商等方式实行承包经营，也可以将土地承包经营权折股份给本集体经济组织成员，再实行承包经营或者股份合作经营。
第十五条 通过转让、互换方式取得的土地承包经营权经依法登记、变更后，仍可依法采取转包、出租、互换、入股、转让或者其他符合法律和国家政策规定的方式再次流转。
第三章 流转程序
第十六条 承包方自愿委托发包方或中介组织流转其承包土地的，应当由承包方出具土地流转委托书。委托书应当载明委托的事项、权限和期限等，并有委托人的签名或盖章。
第十七条 农村土地承包经营权流转的受让方可以是承包农户，也可以是其他有关法律法规允许从事农业生产经营的组织和个人。在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。受让方应当具有农业经营能力。
第十八条 农户可以将土地承包经营权委托村集体经济组织或土地流转中介服务组织集中流转。在集中流转、连片开发过程中，对少数不愿流转的农户，镇村集体经济组织可以出面协调，在承包方自愿的基础上，可以用集体经济组织内其他愿意流转的农户承包地或集体经济组织的机动地进行调换解决，妥善平衡互换双方利益。
第十九条 承包方需要将承包的农村土地承包经营权通过转包、出租、互换或者其他方式流转的，承包双方经协商，并由承包方告知发包方，发包方提出的合理 意见建议，承包方应予以接受。承包方与受让方签订合同后，应将合同文本等有关材料报发包方备案。
第二十条 承包方有稳定的非农职业或者有稳定收入来源，拟将全部或者部分农村土地承包经营权转让的，应当向发包方提出书面申请，经同意后，与受让方协商签订合同。发包方应当在接到申请之日起，七日内做出同意或者不同意的决定，并告知当事人，不同意的要书面说明理由。
第四章 流转合同
第二十一条 农村土地承包经营权流转，双方当事人应在协商一致的基础上签订书面流转合同。农村土地承包经营权流转合同一式四份，流转双方各执一份，发包方和镇农村经营管理部门各备案一份。
第二十二条 承包方委托发包方或者中介服务组织流转其承包土地的，流转合同应当由承包方或其书面委托的人签订。
第二十三条 农村土地承包经营权流转合同一般包括以下内容：
(一)流转双方当事人的名称、住所;
(二)流转期限和起止日期;
(三)流转土地的座落、四至、面积和质量等级;
(四)流转方式;
(五)流转土地用途;
(六)流转价款和付款方式;
(七)双方当事人的权利和义务;
(八)合同的变更与解除及违约责任;
(九)约定的其它条款。
第二十四条 农村土地承包经营权流转合同应使用统一格式文本。
第二十五条 农村土地承包经营权流转当事人可以向镇农村经营管理部门申请合同鉴证或公证机关公证。
第五章 流转管理
第二十六条 镇农村经营管理部门应当建立农村土地承包经营权流转情况登记册，及时准确记载农村土地承包经营权流转情况。以转包、出租、入股或其他方式流转承包土地的，及时办理相关备案手续;以转让、互换方式流转承包土地的，应及时到镇农村经营管理部门办理承包合同和土地承包经营权证变更手续。
第二十七条 镇农村经营管理部门应当及时向达成意向的承包方提供统一文本格式的流转合同，并对农村土地承包经营权流转合同及有关文件、文本、资料进行归档并妥善保管。
第二十八条 镇农村经营管理部门在指导流转合同签订或流转合同鉴证中，发现流转双方有违反法律法规约定，要及时予以纠正。
第二十九条 从事农村土地承包经营权流转服务的中介组织，应当向区农业行政主管部门备案并接受其指导，依照法律和有关规定提供流转中介服务。
第三十条 农村土地承包经营权流转发生争议或者纠纷，当事人应当依法协商解决。当事人协商不成的，可以请求村民委员会、镇人民政府调解。当事人不愿协商或者调解不成的，可以向区、镇农业承包合同仲裁委员会申请仲裁，也可以直接向人民法院起诉。
对仲裁委员会的仲裁不服的，可以在收到仲裁书之日起三十日内向人民法院申请起诉，逾期不起诉的，裁决书即发生法律效力。
第三十一条 任何组织和个人利用职权强迫、阻碍承包方进行土地承包经营权流转，给承包方造成损失的，承担损害赔偿责任;情节严重的，由所在单位或者上级机关依法给予直接责任人员和行政主管负责人行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十二条 任何组织和个人截留、扣缴土地承包经营权流转收益的应当退还。
第六章 附 则
第二条农村土地承包经营权证是农村土地承包合同生效后，国家依法确认承包方享有土地承包经营权的法律凭证。
农村土地承包经营权证只限承包方使用。
第三条承包耕地、园地、荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地从事种植业生产活动，承包方依法取得农村土地承包经营权后，应颁发农村土地承包经营权证予以确认。
承包草原、水面、滩涂从事养殖业生产活动的，依照《中华人民共和国草原法》、《中华人民共和国渔业法》等有关规定确权发证。
第四条实行家庭承包经营的承包方，由县级以上地方人民政府颁发农村土地承包经营权证。
实行其它方式承包经营的承包方，经依法登记，由县级以上地方人民政府颁发农村土地承包经营权证。
县级以上地方人民政府农业行政主管部门负责农村土地承包经营权证的备案、登记、发放等具体工作。
第五条农村土地承包经营权证所载明的权利有效期限，应与依法签订的土地承包合同约定的承包期一致。
第六条农村土地承包经营权证应包括以下内容：
（一）名称和编号；
（二）发证机关及日期；
（三）承包期限和起止日期；
（四）承包土地名称、坐落、面积、用途；
（五）农村土地承包经营权变动情况；
（六）其他应当注明的事项。
第七条实行家庭承包的，按下列程序颁发农村土地承包经营权证：
（一）土地承包合同生效后，发包方应在30个工作日内，将土地承包方案、承包方及承包土地的详细情况、土地承包合同等材料一式两份报乡（镇）人民政府农村经营管理部门。
（二）乡（镇）人民政府农村经营管理部门对发包方报送的材料予以初审。材料符合规定的，及时登记造册，由乡（镇）人民政府向县级以上地方人民政府提出颁发农村土地承包经营权证的书面申请；材料不符合规定的，应在15个工作日内补正。
（三）县级以上地方人民政府农业行政主管部门对乡（镇）人民政府报送的申请材料予以审核。申请材料符合规定的，编制农村土地承包经营权证登记簿，报同级人民政府颁发农村土地承包经营权证；申请材料不符合规定的，书面通知乡（镇）人民政府补正。
第八条实行招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地的，按下列程序办理农村土地承包经营权证：
（一）土地承包合同生效后，承包方填写农村土地承包经营权证登记申请书，报承包土地所在乡（镇）人民政府农村经营管理部门。
（二）乡（镇）人民政府农村经营管理部门对发包方和承包方的资格、发包程序、承包期限、承包地用途等予以初审，并在农村土地承包经营权证登记申请书上签署初审意见。
（三）承包方持乡（镇）人民政府初审通过的农村土地承包经营权登记申请书，向县级以上地方人民政府申请农村土地承包经营权证登记。
（四）县级以上地方人民政府农业行政主管部门对登记申请予以审核。申请材料符合规定的，编制农村土地承包经营权证登记簿，报请同级人民政府颁发农村土地承包经营权证；申请材料不符合规定的，书面通知申请人补正。
第九条农村土地承包经营权证登记簿记载农村土地承包经营权的基本内容。农村土地承包经营权证、农村土地承包合同、农村土地承包经营权证登记簿记载的事项应一致。
第十条农村土地承包经营权证登记簿、承包合同登记及其他登记材料，由县级以上地方农业行政主管部门管理。
农村土地承包方有权查阅、复制农村土地承包经营权证登记簿和其他登记材料。县级以上农业行政主管部门不得限制和阻挠。
第十一条农村土地承包当事人认为农村土地承包经营权证和登记簿记载错误的，有权申请更正。
第十二条乡（镇）农村经营管理部门和县级以上地方人民政府农业行政主管部门在办理农村土地承包经营权证过程中应当履行下列职责：
（一）查验申请人提交的有关材料；
（二）就有关登记事项询问申请人；
（三）如实、及时地登记有关事项；
（四）需要实地查看的，应进行查验。在实地查验过程中，申请人有义务给予协助。
第十三条乡（镇）人民政府农村经营管理部门领取农村土地承包经营权证后，应在30个工作日内将农村土地承包经营权证发给承包方。发包方不得为承包方保存农村土地承包经营权证。
第十四条承包期内，承包方采取转包、出租、入股方式流转土地承包经营权的，不须办理农村土地承包经营权证变更。
采取转让、互换方式流转土地承包经营权的，当事人可以要求办理农村土地承包经营权证变更登记。
因转让、互换以外的其他方式导致农村土地承包经营权分立、合并的，应当办理农村土地承包经营权证变更。
第十五条办理农村土地承包经营权变更申请应提交以下材料：
（一）变更的书面请求；
（二）已变更的农村土地承包合同或其它证明材料；
（三）农村土地承包经营权证原件。
第十六条乡（镇）人民政府农村经营管理部门受理变更申请后，应及时对申请材料进行审核。符合规定的，报请原发证机关办理变更手续，并在农村土地承包经营权证登记簿上记载。
第十七条农村土地承包经营权证严重污损、毁坏、遗失的，承包方应向乡（镇）人民政府农村经营管理部门申请换发、补发。
经乡（镇）人民政府农村经营管理部门审核后，报请原发证机关办理换发、补发手续。
第十八条办理农村土地承包经营权证换发、补发手续，应以农村土地经营权证登记簿记载的内容为准。
第十九条农村土地承包经营权证换发、补发，应当在农村土地承包经营权证上注明“换发”、“补发”字样。
第二十条承包期内，发生下列情形之一的，应依法收回农村土地承包经营权证：
（一）承包期内，承包方全家迁入设区的市，转为非农业户口的。
（二）承包期内，承包方提出书面申请，自愿放弃全部承包土地的。
（三）承包土地被依法征用、占用，导致农村土地承包经营权全部丧失的。
（四）其他收回土地承包经营权证的情形。
第二十一条符合本办法第二十条规定，承包方无正当理由拒绝交回农村土地承包经营权证的，由原发证机关注销该证（包括编号），并予以公告。
第二十二条收回的农村土地承包经营权证，应退回原发证机关，加盖“作废”章。
第二十三条县级人民政府农业行政主管部门和乡（镇）人民政府要完善农村土地承包方案、农村土地承包合同、农村土地承包经营权证及其相关文件档案的管理制度，建立健全农村土地承包信息化管理系统。
第二十四条地方各级人民政府农业行政主管部门要加强对农村土地承包经营权证的发放管理，确保农村土地承包经营权证全部落实到户。
第二十五条对不按规定及时发放农村土地承包经营权证的责任人，予以批评教育；造成严重后果的，应追究行政责任。
第二十六条颁发农村土地承包经营权证，除工本费外，不得向承包方收取任何费用。
农村土地承包经营权证工本费的支出要严格执行国家有关财务管理的规定。
第二十七条本办法实施以前颁发的农村土地承包经营权证，符合《农村土地承包法》有关规定，并已加盖县级以上地方人民政府印章的，继续有效。个别条款如承包期限、承包方承担义务等违反《农村土地承包法》规定的，该条款无效，是否换发新证，由承包方决定。
未加盖县级以上地方人民政府印章的，应按本《办法》规定重新颁发。重新颁发农村土地承包经营权证，土地承包期限应符合《农村土地承包法》的有关规定，不得借机调整土地。
第二十八条农村土地承包经营权证由农业部监制，由省级人民政府农业行政主管部门统一组织印制，加盖县级以上地方人民政府印章。
一：土地承包经营权的概念
在党的以来的农村改革实践中，人们对农民使用土地的权利形成了一个通行且己被法律认可了的叫法-土地承包经营权。然而，在法律、法规、政策及学术者述中，对土地承包经营权概念。内涵与外延的表述有诸多不同，归纳起来主要有以下几种：
（一）称之为土地承争经营权，定义为：公民集体对集体所有或国家所有由全民所有制或集体所有制单位使用的国有土地的承包经营权。该项权利的权利主体为公民或集体；权利客体为集体所有土地或国家所有由全民所有制单位或集体所有制单位使用的国有土地；权利内容由合同约定。主要依据是该定义是根据宪法所规定的，由我国民法通则和土地管理法明确规定的，并综合《农业法》等法律法规规定而得出的。宪法修正案第6条肯定了“家庭联产承包为主的责任制”《民法通则》第80第2款规定：“公民、集体依法对集体所有的或者国家所有由集体使用的土地的承包经营权，受法律保护。承包双方的权利和义务，依照法律由承包合同规定。《土地管理法》第12条规定”集体所有的土地，全民所有制单位、集体所有制单位使用的国有土地，可以由集体或者个人承包经营，从事农林牧副渔生产，承包经营土地的集体或者个人，有保护和按照合同规定的用途合理利用土地的义务。土地的承包经营权受法律的保护“。其它法律如《农业法》《担保法》中的相关规及其它一些行政法规、规章司法解释和政策中也多使用土地承包经营权的概念，并作了类似于上述含义的规定。在诸多学者的学术著作中使用的也是”土地承包经营权“仍不失为一个最恰当的概括，因为具体的农用土地使用权利大多仍是根据承包经营合同而设立的。而且土地承包经营权是已被广大农民认可了的称谓。
（二）称之为农地使用权。一些学者主张用“农地使用权”一语取代现今使用的土地承包经营权概念，并以物权关系固定农地使用关系。农地使用权是指农业经营者在集体经济组织所有的或国家所有由集体经济组织长期使用的土地上进行耕作，养殖或畜牧等农业活动的权利。它是一种真正的用益物权，具有用益物权的全部性质。他们认为联产承包合同，属于债权关系，基于承包合同所取得的农地使用权，属于债权性质。债权效力比物权弱，债权原则上不能对抗物权。改革开放以来，各地经常发生发包方任意撕毁承包合同，严重侵害承包方合法权益的事件，主要是因为农户所取得的使用权属于债权。此外，债权属于有期限的权利，致使临近合同到期农户对土地不愿投入，甚至进行掠夺式经营以及重新签订合同时引起农村秩序动荡等现象。如果采用物权关系和物权制度，基于物权的效力，可以对抗所有权人，据此可以避免任意侵害农户利益的现象。还有的学者认为，我国的土地承包经营权经历了一个债权物权化的过程。而土地承包经营权物权化的一个形式上的结果，就是在农村土地用益物权体系中，不再使用“承包经营权”这一带有债权特点的概念，“为了避免与债法上的‘承包经营’相混淆，在物权法上还是不用这一概念为好”。还有的学者认为，为了实现中国法制的现代化，在法律术语上应与各国通行做法一致，故应用农地使用权代替土地承包经营权。
（三）称之为永佃权。有的学者提出我国的农用土地使用制度应实行永佃权制度。有的则认为，目前我国的农村土地承包权就是一种新的永佃权。在社会主义制度下仍是一种用益物权，它是指土地经营者（永佃权人）以支付佃租，长期在集体所有或国家所有但由集体使用的土地上耕种的权利。他们认为永佃权从权利性质内容到权利期限（30年甚至更长）都是与现行关于土地承包经营权的规范接轨的必要实行永佃权制度。实行永佃权，不仅可以使土地所有权与经营权分离，而且可以使土地经营权得以流动，形成规模经营，并为土地投资提供内在动力，可以有效地克服家庭承包经营责任制的土地均包而引起的土地经营规模较小，承包地流转困难，产业结构调整受阻等问题。且永佃权的长期性可以避免农户对土地的掠夺式经营。他们有的还认为可以而且应该用“永佃权”代替“农地使用权”“永”表明该权利为一种长期的权利，“佃”字表明永佃权反映租佃关系，简洁明了，内涵确定。而“农地使用权”系生造的概念，以“使用权”概括，易生歧义，因为对土地承包经营的权利不仅限于使用权，因而，如果我国将来物权立法采取一种与永佃权制度基本一致的制度，在名称上应采取永佃权，总之，目前，在美土地承包经营权的名称、内涵及外延上尚有不同的认识。我们认为各种主张均有一定的合理和可取之处。但我们还认为
二、土地承包经营权的性质。
关于土地承包经营权的性质，理论界的代表性观点主要有物权说和债权说：
（一）物权说
大多数学者认为土地承包经营权是一种用益物权性质的民事权利。但理由不尽相同。1：承包经营权表现为对土地等物的直接支配的权利。承包人基于承包合同而实际占有、控制、使用土地，对土地行使直接支配的权利。2、承包经营权具有排他性。集体组织在与农民签订承包合时，不能就同一标的设定两个承包权，承包人对于其承包标的可以按照合同的约定，自主地行使使用和收益的权利，排除任何人的非法干涉。任何人都负有不得侵犯承包人的承包经营权的义务，3、承包经营权具有优先性、追及性。承包合同都是有期限的，期满后，再次签订承包合同时原承包人在相同条件下享有优先权。承包人根据合同占有承包标的后，任何人都不得妨碍其权利的行使，不管承包的土地被谁占有，承包人都有追索权。4、《民法通则》将承包经营权规定为“与所有权有关的财产权”，而不是规定在债权部分，至少说明立法原意也是把它排除在债权之外的。5、承包经营权是根据承包合同设定的，但并不能据此认定承包经营权为债权。物权和合同并非互相排斥，相反合同往往是物权产生的主要原因。在承包经营关系中，承包人根据合同请求集体将土地交由自己承包经营的权利是一种债权，而承包人依据合同直接对土地承包经营的权利则是物权，是对物的直接支配权，可以对抗任何人。
学者们还从革除实践中的弊病出发，认为应将土地承包经营权界定为物权农业生产本身的特性决定了农业生产的周期性需要经营者作长期投入，而长期投入的决定性因素是土地使用关系的长期稳定及土地使用权利的自主流转，而这只能在土地经营权物权化的基础上才能统一起来，我国的第二轮土地承包与第一轮相比有一个明显的不同，就是非常强调稳定土地使用关系的稳定突出“30年不变，及对土地的频繁调”透过30年不变的制度安排；赋予农民长期而有保障的土地使用权，以促使农民增加对土地的长期投入，避免掠夺式经营，实现农村土地的可持续利用、“增人不增地，减人不减地”。土地承包经营权的物权化，一方面可以控制农村人口的出生率，另一方面可以实现土地承包权的自主流转，实现土地资源的市场化配置，提高土地资源的利用效率，以克服土地均包模式所导致的土地资源利用效率不高和土地规模狭小的弊端，同时也杜绝乡村级干部在土地调整中的侵权行为。只有确定土地承包经营权的物权性才有利于维护农民的生产积极性，才有利于农用土地使用权的流转，才有利于农用土地的合理利用。
（二）债权说
近年来，有观点认为土地承包经营权为债权，其主要理由如下：1、从土地承包经营权的连带性上看，土地承包经营权连带于联产承包，不是一个独立的物权。“联产”意味着承包人必须达到“承包指标”，发包人对作为承包经营权标的物的土地，仍有相当大的支配力，2、从承包人与土地所有者的关系上看，联产承包合同关系是发包人与承包人之间的内部关系，因此而取得的承包权实际上只有对人而无对也的效力。3、从土地承包经营权转让的条件来看，承包人不能自主转让承包权，而须经发包人同意，这种转让方式完全是普通债权的转让方式。4、依《民法通则》第80条第2款；就会出现土地所有权上设定土地使用权，又在土地使用权上设定土地承包经营权的梯次结构，这时的土地承包经营权是否物权，不无疑问。5、在土地转包关系中，转包人取得的权利也是土地承包经营权，若该权利性质为物权，这显然违背一般物权法原理，若为债权，则立法上和实践上不得不区别物权性质的土地承包经营权和债权性质的土地承包经营权。
（三）对土地承包经营权的性质分析。
1、物权说失依体系解释方法；将土地承包经营权认定为物权，并又从实践的需要方面论述了土地承包经营权为物权的必要性。债权说则是从现行规范经过实证分析得出土地承包经营权为债权的结论。而在土地承包经营权推行的十多年中，随着农村生产力的发展，土地承包经营权具备了由债权向物权转化的物质条件，而在生活实践中更多地具有债权属性的土地承包经营权，对土地承包人极为不利，因此多数学者认为土地承包经营权为物权。
2、物权和债权说两种不同的见解，表明了我国对土地承包经营权现行规范的冲突，依体系解释方法，民法通则将农村土地承包经营权规定膦“与所有权有关的财产权”，则土地承包经营权性质为他物权自属无疑。从《民法通则》第80条第2款，《农业法》第12条，农村土地承包经营权系基于合同约定而产生的权利，当事人双方的权利义务由合同约定，显然与物权法定原则相违背。此外，非经发包人同意，土地承包经营权人不能转让土地承包经营权。不能转包承包土地，这表明土地承包经营权只有对人效力而不具有对物效力，因而性质当为债权而非物权。正是因为存在这些规范的不一致才使得立法者旨在规为物权性质的土地承包经营权，在低价位的具体规范中，表现出许多债权特征，从而就有了物权说与债权说的不同见解。
三：关于土地承经营权流转的问题
现阶段我国实行的是社会主义市场经济制度。流转达是市场的基本特征之一，土地使用权流转就是土地使用权权利主体的转换或变更。关于土地承包经营权的流转，学者们主要对以下问题进行了探讨。
（一）土地承包经营权流转的必要性问题
关于土地承包经营权流转的必要性学者们的观点比较一致，即土地承包经营权确有必要进行流转，但流转的原因学者们有不同的看法，可归纳为以下几种。1、我国现在实行的是社会主义市场经济。市场经济的主要特征就是市场化、社会化农业生产要素是土地。如果不能实现土地资源的市场化配置，市场经济在农村的建立将是一句家话。现有的是将集体所有土地按人口平均分包到一家一户，如果不允许土地承包经营权流转，土地将被凝固在分散的一家一户上，根本无法实现土地资源优化配置。客观上阻碍了我国的土地资源向种田能手集中不利于农村产业结构调及土地的适度规模经营，无法实现土地的市场化配置，那只有仍继续原来的准行政性分配土地的制度。这种准行政性分配导致的缺点很多，否定了土地流转的经济因素和效益原则，事实上阻碍了农业生产力的阻碍了农业生产的进上步发展。农地的市场化配置将是进一步深化农村改革所必需的。2、农业生产自身的特点要求对土地的长期投入。为了确保农户对工地长期投入的利僧必须要稳定的土地使用制度并允许土地使用权自主流转，为此必须建立和健全我国的土地承包经营权流转制度。3、土地承包经营权流转制度的建立是解决农村劳动力的市场化、社会化的需要。我国现行的土地制度很大程度上禁固了农村劳动力。土地的承包经营权基本是该集体的成员才能使用，这样使农村的劳动力只能禁固在特定的集体所有的土地上。并且承包垢收入多寡直接关系到农户收入的多寡，家庭的主要任务就是必须种好承包地，因此，家庭主要成员在农忙时必须回到土地上，仍摆脱不了土地的禁固。再者因为视行土地管理制度和其他以属地原则相关的制度，如户口等，使得农村剩余劳动力即使转化到其他方面，户口仍在农村“农民永远是农民”这种禁固与土地有密切关系要解除土地对农村劳动力的禁固，第一步必须从改革现行土地使用制度入手，建立农村土地承包经营权可流转制度。使农村劳动既能通过这种制度取得土地承包权，又能通过这种制度将其转让出去同时搞好综合改革，如户籍制度改革等，4、土地承包经营权的可流转制度是农业生产进上步发展，规模化、产业化经营的需要，现行的按人口平均分包土地的模式。使我国一家一户的承包地不但面积小而且过于分散不仅制约了大型、先进的农业机械的有效使用，而且耗费人力多、物力多，又使统一规划，统一施工的水利建设难以进行，从而影响了农业机械化、水利化工作的全面推进。一方面会种田的种能能手得不到大规模土地供其耕种，另一方既使不会耕种者，无法耕种者也拥有一份土地使土地资源得不到有效利用，从而造成土地资源的极大浪费。为了改善这种状况，实现土地的规模化经营，必须确立农地可流转制度，使会经营土地者得到较大规模的土地，而不善经营者将土地承包经营权转让出去搞其他经营，实现农村产业结构的调整。5、是完善的土地法律制度的需要。《土地管理》第2条第3款规定，土使用权依法转让。然而除城市国有土地使用权转让已形成系统的法律规则和市场运行机制外，农村集体土地使用权的汉转尚无成形的法律法规。而早在建立之初，土地承包经营权就不同程度地自发进入了市场。随着农村经济的进一步发展，这种自发进入市场所带来的纠纷和混乱表明，完善土地法律制度，依法规范土地流转，它是当务争。
（二）上地承包经营权流转制芳设计
虽然学者们论述了应建立土地承包经营权的依法右流转的制度，但现有的法律规定却不是很充分《土地管理法》第12条规定了土地使用权可依法转让。第14条规定：“农民集体所有的土地由集体经济组织的成员承包经营，从事种植林、林业、畜牧业、渔业生产”。第15条规定，“农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或个人承包经营的，必须经村民会议三分之三以上成员或三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准”。可见土地承包经营权原则须受让人具有社区成员的身份，非社区成员的个人或组织受让集体土地使用权作为例外受到严格限制。农业部1994年12月《关于稳定和完善土地承包关系意见的通知中指出：“在坚持上地集体所有和不设土地农业用途的前提下，经收包方同意，允许承包方面承包期间。对承包标的物依法转包、转让、互换、入股、其合法权益受法律保护”。《农业法》第13条规定：“在承包期内经收包方同意，承包方可以转让所承包的土地岭、草原、荒地、滩涂、水面，也可以将农来承包合同的权利和义务转让给第三者。”1986年最高法院在《关于审理农村承包合同纠纷案件若干问题的意见》中规定，承包人未经发包人同意私自转达、转达包承包合同的。承包合同无效。《担保法》第37条规定：“下列财产不得抵押……（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权”以上这些规定构成了土地承包经营权流转的主要的法律渊源，此外还有一些根据这些规定而制定的行政法规，地方性法规规章。从以上这些规定可以看出：土地承包经营权可以在集体组织成员内，经发包方同意，以转包、转让、互换、入股的方式流转，集体经济组织以外的成员受让土地承包经营权则很来格。土地承包经营权不可以抵押。多数学者认为如此规定的土地承包经营权流转制度，流转范围封闭，社区成员的身份因素对汉转有很大影响，采取债权的汉转方式，使得我国土地承包经营权流转并不顺畅。另有学者认为之所以要限制土地承包经营权的汉转范围，是因为农村生产水平不高，而且为了维护农村社会的稳定有必要这样限制。
此外学者们还认为我国的土地承包经营权流转程序不规范，操作无章可循，自发流转现象多，没有统一规范的程序，有很多“口头协调”，纠纷隐患多，影响农村正常的经济秩序。而且汉转管理是落后，（1）缺乏一部规范土地承包经营权流转的基本法，（2）没有专门负责农地管理的职能机构，（3）农村土地地籍制制芳尚未全面建立，有的学者认为我国土地承包经营权流转应采取登记原则。不动产物权的变动必须依法登记。这样做：（1）可以强化土地承包经营权的物权效力。（2）可以维护交易安全。但具体深入的登记机关的设置、登记的程序和方法等并救济化述。此外还应对土地承包经营权流转作一不定期的限制1：不得改变土地用途。2：禁止炒卖土地承包经营权。3：规定最低流转面积，避免农地过于分散化。总之，学者们对这一部研究无论的深度，还是从广泛上讲，都需做进上步的努力。
四：土地承包经营的行政管理
（一）农村承包经营公司的管理
农村改革之初，土地所实行的家庭承包责任制是一种粗放型的改革方案，未能建立规范化农村土地管理制度。目前，农村承包合同从签订、履行到解除常处在无人管理的状态。依法签订，履行到解除常处在无人管理的状态。依法签订，履行这类关系着集体利益与承包者合法权益的大量合同，对于当前稳定社会大局，稳定农村经济有着举足轻重的作用。如何加强对这类合同的管理，已成为当前及今后农村经济建设中亟待解决的头号题。一、农村承包合同形成与发展过程中（即发包、签订、履行三个阶段）存在着诸多方面的问题1：发包阶段（1）“标的”违法（2）“拉黑牛”现象严重。（3）重叠发包等，2：签订阶段（1）自己。（2）权利义务关系失衡。（3）违法条款明显。3：履行中存在的问题。（1）对承包合同缺乏签订后的管理。（2）用行政命令与行政手段的方法随意解除合同。（3）发包方主要领导的更换造成合同中止或无法履行，（4）短期行为严重。（5）“转包”现象严重而大都违法。为解决现行土地承争经营合同中存在的问题，对土地承包经营合同的管理及其机构设置，学者们有以下设想：1、利用现有的行政机构在不增加编制的条件下，调整业务部门，专设农村承包经营管理部门。2、公证机关对土地承包经营合进行管理提出该观点的学者对公证机关提前介入的可能性与必然性作了论述。为保证公证机关正确发挥职能作用。严肃执法应赋予公证机关以下权力（1）对合同进行公证的必须权。（2）公证机关经审查以后不合法，不真实，不可行的合同有决定中止履行的权利以及其他有关的权利。
（二）农用土地的用途管理制度。
如前述。土地承包经营权为物权，这意味农民将获得更大程度的自，在此情况下如何保护土地资源将是一个严重的问题，对此，学者提出了一些方法。土地用途管理，是拗国家采取必要的法定形式，使农村土地各种现有性质固定化，土地用途变更程序化。土地承包经营权物权性质一个重要的制芳条件是建立健全土地产权登记制度。土地产权登记制度，一方面以法定形式明确土地产权的归属；另一方面以法定形式固定土地登记之用途。国家土地用途管理主要是对土地登记之用途。国家土地用途管理主要是对土地登记之用途的管理。在设立、转移或行使土地承包经营权时，如果擅自变更土地用途，政府土地主管机关可对此行使强恢复原状或行政处罚的权力。
五：关于土地承包经营权保护的问题
第一条保护土地承包当事人合法权益，为加强农村土地承包经营权流转管理。根据《中华人民共和国土地承包法》农业部《农村土地承包经营权流转管理办法》结合本区实际，制定本办法。
第二条农村土地承包经营权流转应当在坚持农村家庭承包经营制度和稳定农村土地承包使用关系的基础上。遵循平等协商，依法、自愿、有偿的原则。
第三条农村土地承包经营权流转应当规范有序。依法形成的流转关系受法律保护。土地流转不得改变农业用途。
第四条区农工委负责本行政区域内的农村土地承包经营权流转及合同管理的指导。街道农村土地流转服务中心具体负责对农村土地承包经营权流转合同的管理，指导土地流转双方的合同签订，负责流转合同的鉴证工作。
第二章流转当事人
第五条承包方流转农村土地经营承包权，必须依法取得《农村土地承包经营权证》承包方有权依法自主决定承包土地是否流转、流转的对象和方式。任何单位和个人不得强迫或者阻碍承包方依法流转其承包土地。
第六条承包方自愿委托发包方或中介组织流转其承包土地的应当由承包方出具土地流转委托书。委托书应当载明委托的事项、权限和期限等。
第七条农村土地承包经营权流转的受让方可以是承包农户，也可以是其他按有关法律及有关规定允许从事农业生产经营的组织和个人。受让方应当具有农业经营能力。同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。
禁止改变流转土地的农业用途。受让方在流转期间因投入而提高土地生产能力的土地流转合同到期或者未到期由承包方依法收回承包土地时，第八条受让方应当依照有关法律、法规的规定保护土地。受让方有权获得相应的补偿。具体补偿办法可以在土地流转合同中约定或双方通过协商解决。
第三章流转方式
第九条承包方依法取得的农村土地承包经营权可以采取转包、出租、互换、转让或者其他符合有关法律和国家政策规定的方式流转。
双方享有的权利和承担的义务不变。第十条承包方依法采取转包、出租、入股方式将农村土地承包经营权部分或者全部流转的承包方与发包方的承包关系不变。
第十一条同一集体经济组织的承包方之间愿意将土地承包经营权进行互换，双方对互换土地享有的承包权利和承担的义务也相应互换，互换时，当事人应当签订流转合同。
第十二条采取转让方式流转农村土地承包经营权的承包方应当向发包方提出申请，经同意后方可转让。
第十三条承包方以入股方式流转土地承包经营权的应当在发包方和街道农村土地流转服务中心备案。成立农地股份专业合作社的其章程应当符合相关法律规定，并报街道农村土地流转服务中心和区委农工委备案，还应向区工商部门申请登记。
第十四条通过转让、互换方式取得土地承包经营权的,当事人应向街道农村土地流转服务中心申请办理土地承包经营权流转登记，取得农村土地承包经营权证书。
第四章流转管理
第十五条社区（村）设立农村土地承包经营权流转信息员，定期搜集农村土地流转供需信息，并及时将所搜集、汇总的流转信息上报街道农村土地流转服务中心。农村土地流转服务中心将信息筛选分类后挂牌，同时上传到江宁区农业信息网。街道农村土地流转服务中心应对自己提供的土地承包经营权流转信息负责。
第十六条承包方与受让方应就流转方式、期限和具体条件等进行自愿平等协商，达成流转意向。发包方受承包方书面委托，可代表承包方统一与受让方进行协商。
第十七条流转合同签订前，农村土地流转管理部门应对受让方情况进行审查（同村同组承包户相互间转包、租赁、互换土地的不审查）流转面积100亩以下的由街道农村土地流转服务中心审查，其中单宗15亩以上的报区农工委登记备案；100亩以上的由区农工委会同街道组织审查。审查内容包括：法人资格、注册地址、信誉度、资金实力、技术水平、经营管理能力、履约能力以及土地流转实施项目是否符合国家的法律法规、产业政策、区位总体规划要求和项目的预期效益及经营风险等。
第十八条发包方或中介组织受承包方书面委托，可代表承包方与受让方订立合同。农村土地流转合同必须包含流转的面积、位置、期限、价位以及合同签订双方的权利、义务和所承担的法律责任等要素，当事人还可约定其他内容。土地流转的期限不得超过二轮承包的剩余期限，流转合同一式四份，流转双方各执一份，发包方和街道农村土地流转服务中心各备案一份。
第十九条为了预防和减少因承包合同签订不当或其他原因而造成的纠纷，农村土地流转合同签订之后，鼓励流转当事人到发包方所在地的农村土地流转服务中心进行鉴证。街道农村土地流转服务中心对经其办理鉴证的农村土地承包经营权流转合同，办理鉴证后一个月内，可以派员回访当事人一次，以了解承包合同的履行情况。
第二十条农村土地流转地价评估应依据流转地块的流转方式、使用年限、地质、利用率、区位、农业基础设施状况、获利能力等情况确定。不得损害农民经济收入权益。
第二十一条本区区域内，实行农村土地流转指导价。土地流转指导价根据区位差异分为三类：一类片区通常不低于700元/亩；二类片区通常不低于600元/亩；三类片区通常不低于500元/亩（均不含二次分红，对以前生效的土地流转合同，属于流转期限长、价格显失公平的约定，流转双方可从实际出发，共同协商，签订相应价格补充协议。
第二十二条街道农村土地流转服务中心应当建立农村土地承包经营权流转档案，主要包括农村土地资源信息库电子档案、土地流转状况电子档案；农村土地承包经营权流转过程中形成的当事人申请、委托流转书、土地承包经营权流转评估报告、流转合同以及流转合同纠纷调处（仲裁书）等文书档案。应以年度为顺序，按村组类别、流转五种形式进行立卷。对流转面积15亩以上的实行大户登记备案制度，报区委农工委汇总、备案。
第五章纠纷调处与仲裁
第二十三条区农村土地承包纠纷仲裁机构行使农村土地承包经营权流转纠纷调解、仲裁职能。街道农村土地流转服务中心具体负责其辖区范围内农村土地承包管理和流转纠纷调处工作。
第二十四条土地流转引发的纠纷，本着调解为主、仲裁为辅的原则。调解可以简化程序，尽快疏导解决纠纷；仲裁必须按法定程序进行，确保仲裁依法、公正、合理、规范。
第二十五条适用本办法调解、仲裁的土地承包经营权流转纠纷是指当事人之间因承包土地的承包经营权（转包、转让、租赁、互换、入股）流转过程中，其合同的履行和解除等事项发生的争议。
第六章违规处理
第二十六条有下列行为之一的其流转合同依据《合同法》由农村土地承包纠纷仲裁机构认定合同无效，变更或撤销流转合同：
（一）发包方违反民主议定原则越权流转的
（二）依法应当经发包方同意而未经其同意擅自流转的
（三）一方以欺诈、胁迫等手段订立农村土地承包经营权流转合同，损害对方利益的
（四）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的
（五）违反法律法规有关不得收回、调整承包地等强制性规定的
（六）没有取得合法土地承包经营权而与其他单位或个人签订流转合同的
（七）强迫承包方进行流转的
（八）擅自改变流转土地农业用途的
第二十七条发包方有下列行为之一的应当承担停止侵害、返还原物、恢复原状、排除妨害、消除危险、赔偿损失等责任：
（一）借流转之机收回、调整承包土地的
（二）强迫或者阻碍承包方进行土地承包经营权流转的
（三）假借少数服从多数名义强迫承包方放弃或者变更土地承包经营权而进行土地承包经营权流转的
（四）以划分"口粮田"和"责任田"等为由违法收回承包地搞招标承包的
关键词：土地承包经营权 抵押 物权说
农村土地承包经营权的流转在我国法律和法学界都已经达成共识,都是支持土地流转,但对于土地承包经营权的抵押一直存在争议,本文将做具体分解。
一、土地承包经营权的性质
土地承包经营权是指权利人依法对农民集体所有和国家所有的耕地、林地、草地等享有占用、使用和收益的权利,有权从事种植业、林业、畜牧业等农业生产,是农民对土地的一项基本权利。在法学界,对土地承包经营权有两种争议,分为债权说和无权说。(1)债权说。此种认为土地承包经营权是依据土地承包合同成立土地承包关系,承包合同的发包方和承包方受承包合同的约束,承包人未经发包方的同意,不能转包,有债权的形式;另外承包合同不能对抗善意第三天人。债权说不能对抗社会第三人,反介入的权能低,不能对承包人进行很好的保护。(2)物权说。大多数学者认为:土地承包经营权依据法律规定,以承包合同的形式确立,承包人对承包的土地享有在法律和合同规定范围内直接控制,利用的权利;土地承包经营权是具有排他性质的财产权;不能以承包经营权产生的基础是合同来否定其物权属性。我国《物权法》第一百二十五条的规定:“土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利”。土地承包经营权规定为物权,能更好保护承包经营人的权利,可以对抗一般人和所有权人。能更好的稳定承包关系,能让承包经营人更放心安心的经营土地。我个人认为土地承包经营权规定为物权更合适。
二、土地承包经营权抵押的困境和可行性
土地承包经营权的抵押,是指抵押人(即承包方)通过农村土地承包方式承包取得物权性质的土地承包经营权有效存在的前提下,为担保自己或他人债务的履行,不转移土地占有,将物权性质的承包经营权作为债权担保的行为。抵押人不能按照约定履行债务时,抵押权人(即债权人)依照担保法规定,拍卖、变卖该承包经营权,并从所得价款中优先受偿。在我国土地承包经营权的抵押一直存在争议,对于争议将做具体的分解。
(一)禁止土地承包经营权抵押的理由
我国国内对有许多学者反对土地承包经营权抵押,原因如下:(1)土地保障说。在中国,土地不仅是生产资料,而且具有社会保障功能,农民的生产生活主要依赖土地。一旦允许土地承包经营权流转,农民离开了土地没有了土地承包经营权,社会又不能对农民提供保障,这将会使农民丧失基本的生活保障。(2)保护耕地说。农村土地承包经营权抵押的实现,将导致权利的流转,可能引起大量农用地转化为商业开发用地,不利于耕地的保护。(3)土地兼并说。土地承包经营权的抵押会导致土地的大量兼并,很容易造成农村的两极分化,导致很严重的社会问题。
(二)土地承包经营权抵押的可行性和可能性
1.以上的理由不成立。我国现阶段的发展状况是人多地少,在许多农村,土地是无法养活整个家庭,大部分家庭都是靠外出打工,才能生活,他们的生活保障不是靠农村的土地,而是依靠自己的劳动力来生存。保护耕地说更是无理由了,《物权法》和《土地承包法》严格禁止非农建设,不会存在商业开发的问题。土地兼并说发生的可能那时封建社会时生的事情,我国是社会主义时期,土地属于公有制的,土地承包经营权的抵押只是一个融资方式,不是一个兼并的方式,在农民不能到期付款的时候,可以与银行协商继续承包,或以其他方式保留使用土地承包经营权,让农民在有能力的时候再还款,不可能出现大量兼并的问题。
2.承包经营不存在法理障碍。我国宪法1988年修正案以及《中华人民共和国土地管理法》都规定“土地使用权可以依法转让”,《中华人民共和国农村土地承包法》第32条、第41条规定家庭为单位承包取得的土地承包经营权可以依法转让。法律允许以家庭为单位承包取得的土地承包经营权可以依法转让,而设立在土地承包经营权上的抵押权的实现方式则是通过拍卖、变卖等方式将土地承包经营权转让后就所得的价款优先受偿。而《中华人民共和国担保法》却禁止对耕地进行抵押。虽然以家庭承包取得的土地承包经营权抵押存在法律障碍,但并不存在法理障碍。因为,如前所述,无论是《农村土地承包法》,还是《物权法》,都允许该类土地承包经营权以转包、互换、转让等方式流转。土地承包经营权转让的后果是转让方失去土地承包经营权,而土地承包经营权抵押的后果是抵押人并不一定失去土地承包经营权。
3.法律规定不公平。《物权法》和《担保法》都对四荒取得承包经营权的土地可以进行抵押。而对于取得土地承包经营权的土地,不属于四荒就没有权利进行抵押,有违法律公平的价值。
4.土地抵押有现实基础。在东南沿海的许多省市的农民都愿意进行抵押。现实中,一份《农民希望土地权利的权能内容调查表》中显示,希望拥有抵押权的达到三成,而在江苏省个别市区,已有近六成的农户愿意拥护土地承包经营权设立抵押,事实上,农村土地承包经营权的转让已经成为一种大量发生的客观现象。在中国的许多农村,土地的收入严重减少,很难养活一个家庭,大部分农民的生活主要还是靠外出打工生活,农民对土地的依赖性正在降低。另外,土地承包经营权的抵押只是给农民一个融资的途径,农民按时还款不会出现土地兼并的问题。在许多试点的地区,大部分的农民都按时还款,所以,土地抵押有较强的现实基础,有很大的可行性。
三、土地承包经营权抵押制度的设计
由于农户利用土地承包经营权抵押贷款而获得的资金,其投向具有周期长且利润低的特点,因此,土地承包经营权抵押的制度设计只能借鉴国外的经验,建立由政法特设的类似国外土地银行的金融机构,由其提供抵押贷款。土地经营承包经营权抵押制度设计除了设立政策银行外,还要考虑其它因素,制度具体内容如下:
一、创设土地承包经营权流转制度的必要性
任何一种制度的设定都有着深厚的经济基础和社会需要。在我国农村土地制度发展、变革的过程中，国有土地所有权与使用权分离的冲击、家庭承包经营制的成熟、农业生产的现代化、小城镇的建设，孕育了农户对经营权处分的必要；这种必要反映到国家制度构造上，就必然地产生土地承包经营权的流转制度。
具体的讲，创设土地承包经营权流转制度的必要性主要在以下两个方面：
1、社会学意义。土地承包经营权流转的有利于农村土地资源优化配置和充分利用农村土地，有利于农村劳动力向二、三产业顺利转移，反映了生产要素的合理流动和优化配置，是农业生产向规模化、产业化经营深化的需要。
（1）农业规模化经营是我国农业现代化的基础。一九七八年的家庭承包责任制的推行，极大地调动了我国农村生产积极性，调和了生产力和生产关系的不协调，促进了农户对土地的投入，制度上的刺激功效得到了全面发挥。但农村改革实行的第二步，即通过统分结合的双层经营和合作经济还显不够。仅仅将土地承包经营再延长三十年不能从根本上刺激促进生产力发展，也不能适应农村发展的需要。创设农村土地承包经营权的流转制度，可以为农户提供土地经营扩大再生产主要条件，刺激农户对土地投入的积极性，在农户解决温饱的基础上向更高层次跨越。
（2）农业产业化经营是我国农业逐步走向现代化的现实途径之一。个体农村土地承包经营市场竞争力低下，很容易挫伤农户种植的积极性，加上农产品储存期短，加剧了买方市场的特点，使得农户个体经营势单力薄。农业产业化经营作为生产经营的社会化组织方式，其实质就是以家庭经营为基础，以市场为导向，以企业为龙头，实行生产、加工、销售一体化，使企业与农户形成利益均沾、风险共担的利益共同体。随着农村改革的逐步深入，我国农业产业化经营的进程也在逐步推进。创设土地承包经营权流转制度为农业生产的深层次发展提供了充足空间。
（3）促进农村小城镇建设。农村发展、变革改变了农户的未来发展方向，将使相当数量的农户脱离他们祖祖辈辈依附的土地，成为新生的生产力。但是现在许多地方的农村劳力依然是外出打短工，土地还是他们最基本的社会生活保障，家庭其他成员不放弃低水平的土地种植，。造成这种情况的原因除了户籍管理之外，更主要的还在于农户粮田的限制，农田收入还是农户最基本的生活必要保障，农户一旦离开了农村就丧失了集体土地的那部分份额，断却了后退之路，这限制了农户迈出农村；从根本上限制了我国小城镇建设的推进。创设土地承包经营权流转制度，允许农户在流转土地经营权的同时取得收益并保留土地份额，减去了农户的后顾之忧。
（4）完善我国土地使用权的全面流转。国有土地使用权可以通过划拨、出让或承租等形式获得，而对集体土地使用权的严格限制流转造成了我国土地市场发展的不平衡和不完善。土地使用权流转的完善将刺激一个符合市场经济规律的土地使用权流转市场成熟。
2、法学意义。我国目前实行的家庭承包责任制，是通过农户家庭与集体经济组织签订承包合同的方式，使农户获得农村土地的使用权。在这一土地所有权与使用权相分离的过程中，承包合同表现为一种债权关系，而农户基于这一合同所获得的土地使用权，也便具有了债权的属性。也正是因为如此，法律对农户行使使用权设立了诸多限制。如《最高人民法院关于审理农业承包合同纠纷案件若干问题的规定（试行）》（1999年7月8日起施行）第十四条规定：“承包方未经发包方同意，转让承包合同，转包或者互换承包经营标的物的，人民法院应当认定该转让、转包、互换行为无效”。《河南省农业承包合同管理条例》（1994年1月2日施行）第十二条规定：“承包方的权利义务：……（三）在承包期内，经发包方同意，可以依法把自己承包的项目和权利、义务的部分或全部转包、转让给第三人、原合同仍然原效”。这种法律上的“非经同意，不得怎样”的规定，极大的对抗了物权的基本属性。因此，在对农户享有的承包经营权进行法律保护时，也只能以债权的方式进行保护，而未能予以物权属性的保护。但是，对农户享有的土地承包经营权的性质加以分析，我们可以看出，农户获得的承包土地并因此享有的土地使用权应当是一种地上权，属于一种用益物权，它具有物权的诸多特征。对这种权利以债权保护显然背离了物权法的规则。在现实生活中，发包方任意处置合同的事件时有发生，而发包方之所以敢于且能够撕毁承包合同，破坏合同关系，主要是因为双方建立的只是一种"合同关系"而非物权关系、农户获得的只是债权而非物权之故，而债权的对抗与排它的效力远不及物权强。《土地承包法》规定的土地承包经营权流转的几种方式，实质上赋予了农户的土地的用益权，而这种用益权的行使相对摆脱了发包方的限制。土地承包经营权流转制度从法律制度上对农户的土地承包经营权给予了物权保护，这有利于促进以家庭承包经营为基础，统分结合的双层经营体制不断完善和发展，保障农村经济体制改革不断深入，保持农业和农村经济的可持续稳定发展。
二、土地承包经营权流转的法律属性
所谓的土地承包经营权流转就是在以家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制的前提下，坚持土地集体所有和不改变土地农业用途，允许承包方对承包合同或承包经营标的物依法采取转包、出租、互换、转让、入股及其它方式的流转，其处分收益权、获得补偿权等合法权益受法律保护。依照《土地承包法》、《中华人民共和国农业法》的相关规定，土地承包经营权流转应当具有以下法律特征：
1、流转的主体是享有承包经营权的农户。依照《土地承包法》的规定，对土地承包经营权的流转的主体是享有承包权的农户，农户得依自己的意思对享有的承包经营权以转包、互换、出租、转让或者其它方式流转，任何组织和个人不得强迫或者阻碍。
2、流转的客体是承包方承包权依附的承包合同或合同标的物。承包经营权的流转实际上是对地上权的处分，其包含有两种模式，一种是对承包合同的处分，即是农户将与集体经济组织签订的承包合同有条件地转让给第三人，从而解除与集体经济组织的承包关系；一种是不改变原与集体经济组织的承包关系，而是将承包合同的标的物转由第三人使用、控制。
3、流转的目的是为了为了处分收益或获得补偿。依照《土地承包法》的规定，农户流转承包经营权后可以依法取得转包金、租金、转让费等，这种流转收益归承包方所有，任何组织和个人不得擅自截留、扣缴。
三、土地承包经营权流转制度的基本内容
1、前提与原则：
《土地承包法》规定通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。但是，土地承包经营权的流转必须以家庭承包经营为基础的、统分结合的双层经营体制为前提，同时应当遵循以下原则：
（1）平等协商、自愿、有偿，任何组织和个人不得强迫或者阻碍承包方进行土地承包经营权流转。平等协商、自愿、有偿是民事交往的基本原则，将其做为土地承包经营权流转的原则就使得农户与集体经济组织之间的地位趋于平等，杜绝了集体经济组织干扰农户生产经营的可能。
（2）不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途。流转做为土地使用权的变宜，其不能改变农业生产原素的基本属性。因此，承包权流转不能改变土地的所有权性质，更不允许假借流转将土地用于非农业用途。
（3）流转的期限不得超过承包期的剩余期限。流转的标的是土地的承包经营权，因此流转的期间必须受到承包期的限制，即要以剩余的承包期为限。
（4）受让方须有农业经营能力.规定受让方须有农业生产能力，是为了确保农业生产的稳定与发展。
（5）在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。
2、方式。农村土地经营权流转是以市场为导向，以优化配置土地资源为目标。根据《土地承包法》的规定及各地不同情况，当前农村土地经营权的流转的方式主要包括有：
（1）转包：是指承包方将其土地经营权在承包期内转包给新的承包人，仍由承包方对集体履行原承包合同规定的义务。这种情况多数是原承包户已有非农就业门路，不以土地为生，转让的是土地经营权，保留承包权，土地仍然作为他们生活的一种保障。
（2）出租：是指承包方已有稳定的非农收入，在其承包期限内，将做为土地承包经营权标的物的土地出租给第三方，收取租金，并保持对集体经济组织的承包关系，履行承包合同义务。
（3）转让：是指承包方有稳定的非农职业或者有稳定的收入来源，将未到期的土地承包经营权的全部或部分一次性转移给第三方，原承包合同解除，由集体经济组织与第三方重新签订承包合同。由于转让涉及到与土地所有权主体的关系，集体经济组织与第三方间确定的是一种新的承包关系，而承包方与集体经济组织在该土地上的承包关系即行终止。因此，这种流转形式实际上是承包合同的转让，其必须得到所有者的许可，并接受其监督。
（4）互换：是指承包方为了便于耕作或者各自需要，对属于同一集体经济组织的土地互换土地经营权的行为。这种互换行为改变地块零碎，实现农户的土地集中使用具有直接意义。
（5）入股：是指承包方为发展农业经济，将其拥有的土地承包经营权以折股与其他生产要素结合，在自愿的基础上组建土地股份制或股份合作制企业、农场或股份合作社，凭其所拥有的股权参与权益的分配并共同承担风险。
（6）四荒使用权拍卖（或租赁）：四荒经营权拍卖是指集体组织通过公开竞价拍卖方式出租集体所有的荒山、荒滩。租赁期较长，是一种特殊的土地产权流转方式，由于期限长，手续完备，责权利明确，调动了农民开山造林的积极性，使长期闲置的自然资源转化为生产性资产。
（7）反租倒包：即农户在保留土地承包权的前提下，由镇、村集体经济组织把农民承包的土地反租过来，集体将集中后的土地出租给种田大户或其他经营单位，形成规模经营。
3、流转限制。
依照《土地承包法》的规定，土地承包经营权流转要受到以下限制：
（1）土地承包经营权流转，当事人双方应当签订书面合同；版权所有
（2）采取转让方式流转的，应当经发包方同意；
（3）采取转包、出租、互换或者其他方式流转的，应当报发包方备案；
（4）土地承包经营权采取互换、转让方式流转，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请登记。未经登记，不得对抗善意第三人；
一、明确登记与信息化管理工作目的
开展农村土地承包经营权登记与信息化管理工作，是健全社会主义市场经济体制的必然要求，是巩固农村基本经营制度的客观需要，是维护农民土地承包经营合法权益的根本要求，是解决农村土地承包现实问题的迫切需要。通过登记，进一步把承包地块的面积、空间位置和权属证书等落实到户，建立健全农村土地承包管理信息化平台，全面提升信息化管理水平，把中央关于现有土地承包关系稳定并长久不变的要求落到实处，强化对土地承包经营权的物权保护，依法保障农民对承包土地的占有、使用、收益等权利。
二、明确登记与信息化管理工作原则
开展农村土地承包经营权登记与信息化管理工作，要坚持以下原则：一是确保承包关系稳定。登记工作是对农村土地二轮承包工作的进一步规范和完善，在保持现有土地承包关系稳定、保证农业生产正常的前提下开展登记工作，严禁借机调整和收回农民承包地。二是依法规范。严格执行《物权法》、《农村土地承包法》有关土地承包经营权登记的规定，参照农业部《农村土地承包经营权证管理办法》规定的登记内容、程序开展登记工作。三是民主协商。充分动员广大农户积极参与登记工作，清查、确权、登记等重大事项均应由本集体经济组织成员民主讨论决定，不得强行推动。四是因地制宜。区别不同地区的不同情况，按照确地、确权、确利相结合的办法，认真开展农村土地承包经营登记工作，依法保障农民对承包土地的占有、使用、收益等权利。五是提升信息化管理水平。在进一步补充、核准、完善已有档案的基础上，通过信息化网络平台建设，实现农村土地承包信息市镇村三级联网共享。
三、明确登记和信息化管理工作内容
（一）全面落实“四到户”。把承包地块、面积、合同、证书落实到户，标明承包地块的空间位置是登记的关键环节。登记中着重查清承包地块面积和空间位置。在对土地承包情况进行摸底调查的前提下，以第二次全国土地调查成果为基础，以承包清册、已签订的土地承包合同、发放的土地承包经营权证书和集体土地所有权确权登记成果为依据，因地制宜开展土地承包经营权权属调查勘测，逐块查清承包地块面积、四址和空间位置。对与现有土地承包档案记载的土地承包状况有较大误差且农民群众要求实测的，应采取科学简便的方式测量查实。查清承包地块面积和空间位置，并确保准确。实测结果经镇、村（居）公示后，作为确认、变更、解除土地承包合同以及确认、变更、注销土地承包经营权的依据。承包地块面积、合同、证书不明确的在查明情况的基础上，根据相关规定和要求予以明确。未签订承包合同的，补签承包合同；因承包合同丢失、残破等原因需要补订承包合同的，补订承包合同。未向农户颁发土地承包经营权证书的，颁发证书；因证书遗失、污损等原因需要补换发的，予以补换；因承包地被国家全部征收等原因需要注销土地承包经营权证的，予以注销。土地流转后无法明确农户承包地“四址”的，可以通过明确整个流转地块或整个村组承包地的“四址”，再以确股、确权、确利的方式，依法落实农民的土地承包经营权。有条件的地方，要把基本农田进证入户工作与开展土地承包经营权确权登记有机结合起来，对照已设立永久保护标志的基本农田区块，探索做好基本农田进证入户工作。
（二）建立健全土地承包经营权登记簿。登记簿由市政府农村土地承包管理部门依据农业部《农村土地承包经营权证管理办法》建立。已建立登记簿尚不完善的，结合登记工作进一步健全；未建立的，在现有土地承包合同、证书的基础上，结合经依法确认的承包地块、面积和空间位置等登记信息，予以建立。积极探索规模流转土地承包经营权确权、确股登记管理办法。
（三）建立健全农村土地承包经营信息化管理系统。各村（居）要应用农村土地承包信息管理系统，将登记信息录入到计算机，实行市镇信息联网统一管理。土地承包经营权登记信息资料实行市镇村共享。
四、明确工作部署
根据南通市统一部署，结合我镇实际，2014年确权登记与信息化管理工作在宁通居、黄建村试点的基础上，在所有村有序推开。2014年在全镇全面开展，全面完成我镇确权登记与信息化系统建立工作。开展农村土地承包经营权登记与信息化管理工作，一般应分三个阶段进行：
（一）前期准备阶段。各村（居）在调查了解、初步摸清基本情况的基础上，制定登记工作实施方案，分解任务，落实责任，提出解决相关问题的预案，明确工作进度和保障措施。并采取多种形式向农民宣传开展土地承包经营权登记的重要意义、内容和工作要求。要组织登记工作人员培训，准确理解和把握政策，明确具体操作规程。
（二）登记实施阶段。各村（居）要认真组织清理登记村的土地承包方案、承包清册、承包合同、流转合同、流转台账、征地协议、统计报表等有关文件资料，做到帐册相符、承包合同与证书相符，健全土地承包档案。把承包地块、面积、合同和基本农田落实到户，把土地承包经营权证书发放到户。以现有土地承包档案为基础，结合现有土地承包实际情况，建立健全土地承包经营权登记簿。根据当事人的申请，按照《农村土地承包经营权证管理办法》的有关规定，开展土地承包经营权初始登记和变更、注销登记。并做到一户一套土地承包经营权登记材料，一组一本登记簿，一组一张地籍图（地块空间位置图），电子信息管理系统联通。
（三）总结验收阶段。各村（居）要认真总结登记经验，分析存在的突出问题，形成登记工作总结报镇农经服务中心，进一步完善我镇土地承包经营权登记制度。
五、工作要求
（一）切实加强组织领导。镇成立确权、登记工作领导组。
各村（居）要成立以党支部书记为组长，村会计为副组长的登记工作领导小组，负责组织实施登记工作。村会计要做好领导小组日常工作，加强对登记工作政策指导与工作协调，编制实施方案，分解任务，落实责任，明确进度，定期检查，抓好落实。其他村干部要积极参与，协同配合，支持和帮助解决工作中遇到的困难和问题，确保登记目标任务圆满如期完成。镇农经服务中心及相关业务部门要加强政策宣传与业务辅导。
（二）加强土地承包档案信息化管理。在全面清理土地承包档案的基础上，全面建立健全农村土地承包基础资料信息电子管理平台，实行统一规范化管理；文本档案实行分类管理、集中保管的原则。要在档案管理部门的支持和指导下，做好土地承包经营权登记文件材料的归档工作。农村土地承包经营权登记档案由土地承包经营权登记机关负责集中保管，建立健全整理立卷、分类归档、安全保管、公开查阅等制度，并依法按期移交同级综合档案馆。
（三）严格把握政策界限。严格执行农村土地承包法律政策规定，在现有土地承包合同、证书和集体土地所有权确权登记成果的基础上，开展土地承包经营权登记工作。登记面积不与二轮承包面积确定的农业补贴基数挂钩，不与农民承担费用、劳务标准挂钩。未经承包农户同意，不得强行按实测结果变更、解除土地承包合同和变更、注销土地承包经营权证。登记工作中可对二轮承包面积、实测面积同时登记并加以备注说明。对土地承包经营权权属未确定或有争议的，先依法解决，再予以登记确权。
（四）落实工作经费。确权登记与信息化管理工作经费、人员经费、设备经费、耗材经费等由市镇财政适当补助，市镇财政按每村（居）五万元标准在验收合格后予以补助，不足的部分由村在村营收入中支出，确保登记工作顺利开展。开展农村土地承包经营权确权登记工作不得向农民收取任何费用。
（五）妥善解决突出问题。组织力量对土地承包问题进行摸底排查，妥善解决可能影响确权登记工作顺利开展的突出问题。法规政策有明确规定的，要严格执行；没有严格规定的，要依据法律政策的基本精神，结合当地实际作出规定。引导当事人依法理性地反映和解决土地承包经营纠纷，通过协商、调解、仲裁和诉讼等渠道予以妥善化解。
一、土地承包经营权的概念
要探讨土地承包经营权的法律属性，首先必须搞清土地承包经营权的概念与内涵。对于土地承包经营权的概念与称谓，许多学者提出不同的看法：有的主张称为“承包使用权”；有的认为应叫做“土地承包权”或“农地使用权”，有的主张改称为“永佃权”，认为目前我国的农村土地承包权就是一种新的永佃权；有的呼吁建立“地上权和永佃权”，取代承包经营权，认为土地承包经营权这个概念“混淆了地上权和永佃权之间界限，无法分清这样两个民事权利概念之间的法律差别”，“在司法实践中造成不应有的混乱”（杨立新《论我国土地承包经营权的缺陷及其对策》）。
笔者认为，要科学地界定土地承包经营权的概念，必须了解土地承包经营权的形成与发展。土地承包经营权是具有
。但其理由不尽相同，有的认为土地承包经营权类似于传统民法上的永佃权，永佃权属于用益物权类的民事权利，故土地承包经营权自然属于物权性的。有的认为土地承包经营权“是在农村土地等自然资源所有权与使用收益权分离的基础上产生的一类新型物权”（彭万林主编的《民法学》，
系。土地承包经营权一方面反映的是对集体土地的经营，另一方面反映农户对土地利益的分配。罗马法认为，他物权是积极地创设在他人之物上的权利。既然土地承包经营权涵有承包经营他人（集体）土地的权利和取得自己应得利益之内容，若以债权作为它的定位，是很难保证承包经营权人的利益实现的。所以，要切实保证承包人对土地承包经营及其权益的排它干涉与支配，唯一的保证是必须认可土地承包经营权是物权中的他物权。
罗马法上的永佃权和地上权都属于（他物权的）用益物权，体现的是非所有权人与所有权人之间的用益关系，是典型的财产所有权与其权能相分离的形式。在《法国民法典》、《德国民法典》和《瑞士民法典》中，将永佃权规定为用益权以便与地上权相区别。地上权是在法律对不动产实行“地上物属于土地”的附合原则情况下，为保护人们保有和享用建筑物和其他工作物的利益而设。我国对建筑物和地面工作物一向实行“谁投资、谁所有”的原则，对建筑物的所有权已给予充分保护，不存在以地上权设立附合原则。用益权赋予权利人对物的全部使用及收益的权利。我国《土地承包法》规定，承包方自承包合同生效时取得土地承包经营权，即取得对承包地的全部占有、使用和收益的权利。并规定“土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转”（《土地承包法》第32条）。
《日本民法》在物权法编中，规定专门的一章“永佃权”，规定永佃权人有支付佃租、而在他人土地上耕作或牧畜权利；永佃权人可以将其权利转让给他人，或者在其权利存续期间，为耕作、牧畜而出租土地；永佃权的存续期间为20年以上50年以下。《意大利民法典》在第三编“所有权”中专门规定第四章“永佃权”。永佃权人承担改良土地、向土地所有权人定期支付地租，对土地产生孳息、埋藏物以及对有关地下层的利用，永佃权人享有与土地所有权人同等的权利。意大利永佃权的期限可以永久或者附期限，所附期限不得少于20年。我国《土地承包法》规定：“耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十至五十年。林地的承包期为三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。”那种认为，由于承包经营权有一定承包期限、因而不是物权的观点，是站不住脚的。其实，是否有期限并不是物权的决定因素。如前述一些国家的物权法中的地上权或地役权、永佃权也都是有期限的。物权的根本特征在于对标的物是否有排他的支配权，而非是否长期享有该权利。
不论是德、法、瑞民法上的用益权还是日、意民法上的永佃权，其权利的内容，都是土地使用人租用土地，用以耕作或畜牧，在租用的土地上收获孳息，与我国的土地承包经营权（除了土地所有权制度不同外），其内容大致相同。我国土地承包经营权人在承包集体的土地上进行生产经营并取得自己应得的收益。所以土地承包经营权在本质上不仅是一种他物权，还是用益物权，具有用益物权之全部属性。但以前由于法律规范的不健全，使以承包合同形式形成的土地承包经营权具有了债权特征。虽然《民法通则》将土地承包经营权列入第五章第一节，但“民法通则赋予的物权性质在具体制度中的体现极不充分，在现实的具体法律关系中实现则是极不普遍的。这是毋庸讳言的。”（梁慧星主编：《中国物权法研究》，法律出版社，1998年版）。从《民法通则》第八十条第二款、《农业法》第十二条的规定看，农村土地承包经营权系基于合同约定的权利，当事人双方的权利义务由合同约定，显然与物权法定原则相违背。由于这些规范的不一致，才使得立法者旨在规定为物权性质的土地承包经营权，在低价位的具体规范中，表现出许多债权特征。故引起学者们“债权说”与“物权说”的理论纷争。
《中华人民共和国土地承包法》确立的土地承包经营权，从本质上说已经实现了物权化。例如《土地承包法》第十二条至第十七条，对土地承包双方权利义务的确定，是物权法定原则的体现；第二十三条规定在土地承包经营权进行流转时，未登记的不得对抗善意第三人，此乃物权变动的公示方式，采取登记对抗主义；第五十四条规定的发包方若有侵害土地承包经营权的八种行为之一的应承担的六种民事责任，完全是侵犯物权应承担的侵权责任；第五十三条“任何组织和个人侵害承包方的土地承包经营权的，应当承担民事责任。”这是关于侵权责任的规定。显然，《土地承包法》是将土地承包经营权作为一个绝对的权利即物权来保护的。
土地承包经营权虽然是由农户或其他承包人和村、组、集体通过签订承包合同产生的。从现实的角度看承包合同在一些地方仍然存在，且今后仍可能继续存在。但这个签订合同的过程不能说明承包经营权就是债权。罗马法上的永佃权一般基于与土地所有人订立永佃契约而产生。我国的土地承包经营权在获得物权法上的地位之后，承包经营合同只能充当设立承包经营权的一种形式，“因为此处的承包，是创设物权的行为，或者说是物权变动中的原因行为”（孙宪忠：《确定我国物权种类以及内容的难点》，《法学研究》2001年第1期）。也就是说，物权与合同并非互相排斥，相反合同往往是物权产生的主要原因。虽然承包合同仍然是合同的一种，遵循意思自治，但对于合同中的主要内容，例如确定承包人对于承包地的支配使用，由双方自由约定的空间很小，主要部分都是由《土地承包法》确定的。因此，即使在合同中规定了双方的权利义务，但这些权利义务在承包法中都有明确的规定，承包合同的约定只不过是把法律中的规定的权利义务进行“重述”，其本质上仍是法定的权利义务。所以，对承包经营权来说，这无疑是一个法定的权利，而不是约定的权利，这是物权法定原则的体现。
由于承包经营权的标的物是集体所有或者国家所有而依法由农民集体使用的土地，并且“农村土地承包后，土地的所有权性质不变。”（《土地承包法》第4条），所以土地承包经营权是属于他物权中的用益物权（用益权）。但与传统的他物权和用益权相比，土地承包经营权有其自己的特点：（1）具有“成员权”的内在含义。因为“在多数情况下，拥有社员权是取得集体土地承包经营权的必要条件”（王卫国：《中国土地权利研究》，中国政法大学出版社1997年版），并且受国家对农业、农村的政策影响较大。（2）承包经营权通常是以家庭所有成员的权利共同行使，从事生产经营。（3）承包经营权的标的物一般是用于农业生产经营的土地，非经批准不得改变土地用途。从这些特点看，我国的土地承包经营权是一种新型的用益权。
（一）农村土地承包经营权进一步落实。1998年以来，全市范围内开展了为期30年的第二轮土地承包工作，由村集体经济组织与农户签订了土地承包合同，县（区）统一发放土地承包经营权属证书。全市43个乡镇（管委会）518个行政村二轮土地承包合同应签214298份，3528654亩，已签2*973份，3431981亩，土地承包合同签订率96%；土地经营权属证书已颁发2*328份，土地经营权证书发放率97%。
（二）农村土地承包经营管理进一步加强。在土地承包30年工作基本完成后，及时将工作重点转移到土地承包的规范化管理上来，把加强制度化建设作为促进农村承包关系长期稳定的首要措施.一是规范土地承包档案管理。青铜峡市、盐池县对土地承包合同进行整理归档，统一编号，纳入县（市）一级统一管理，其他县（区）由乡镇统一管理，在此基础上，各县均制定了农村土地承包合同档案管理制度，明确责任，强化管理措施。二是妥善处理承包土地纠纷。以维护农民土地承包经营权为核心，建立和完善了农村土地承包纠纷定期报告、、调节、纠纷处理及反馈等制度，规范了农村土地承包纠纷处理程序，确保党在农村的土地政策得到切实落实。三是严格耕地保护，遏制违法违规征用农村土地行为。各县结合开展农村土地专项治理工作，有计划、有步骤地开展了土地承包自查和梳理工作。通过专项治理，土地承包规范管理得到加强，违法违规征占农村土地的突出问题得到明显遏制。同时，还通过强化征地补偿的审计监督工作，切实维护了农民利益。
二、土地承包经营权流转情况
（一）流转基本情况
目前，全市土地承包经营权流转总体上还处于初始阶段，规模较小。至20*年涉及农户19821户，流转总面积168611亩，占承包农户的9.2%，占承包面积的4.8%，其中：转包的4927户，91131亩，占流转总户数的25%，占流转总面积的54%；转让的797户，4300亩，占流转总户数的4%，占流转总面积的3%；互换的741户，12373亩，占流转总户数的4%，占流转总面积的7%；出租的13356户，6**亩，占流转总户数的67%，占流转总面积的36%。
（二）流转特点
近年，承包土地经营权的流转呈现出以下特点：
一是流转的规模逐步扩大。20*-20*年间，土地承包经营权的流转规模较为稳定，其中，20*年全市流转总面积只占到承包耕地面积的1.9%左右。近几年呈加快趋势，特别是到20*年末，全市农村土地承包经营权流转总面积达168611亩，比20*年增长71655亩，增幅74％，土地承包经营权的流转明显加快。
二是依法流转的意识明显增强。过去，农户间土地流转基本处于随意和无序状态，矛盾纠纷不断。《农村土地承包法》颁布实施后，各县（区）结合实际，在制定一系列管理制度的同时，加大宣传力度，提高了农民依法流转的意识。农户更信任以乡、村为中介的依法流转。去年以来，流转土地的农户大都签订了合同，部分过去随意流转土地的农户，也纷纷补签了合同，维权意识进一步增强。
三是流转对象呈多元化趋势。除农户之间流转外，近年来一些工商企业、龙头企业、农民专业合作组织、专业大户等规模经营主体作为受让方参与流转，并呈逐步增加趋势。
