时间：2023-04-14 08:18:43
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房地产税务管理，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
【关键词】房地产业 税收制度 税收征管
国内在房地产业的税收征管上也做了很多相关性的研究，很多研究都是集中于对于房地产税收管理体系中实体法的分析上去进行的，而很少是与房地产税收征管方面的研究有关系的。邓子基（2007）指出，税收工作的主要内容是税收征管，要保证税收职能的发挥要靠税收征管，良好的税收征管能有力保障税制的贯彻实施，税收工作水平的高低要用税收征管来衡量。龚爱平、林芳华（2007）以房地产开发企业的视角上去分析，认为由于房地产开发企业的账簿设置和凭证不够规范、虚增成本、乱摊费用、收入核算不准确，从而加大了税收征管的难度。
一、我国房地产业税收征管中存在的问题
（一）税收制度层面的问题
我国房地产业税收的诸多问题根源于我国税收制度的不完善，这既包括税法层面的不完善，也包括税收部门日常执法的不严谨。
我国现行房地产税收制度“重流通，轻保有”。现行的房地产税制设计的主要税种集中在房地产的流通交易环节，而在房地产保有环节的相关税种非常少。现行中国房地产税制基本上是作用在销售环节上一旦租售，则数税并举造成房地产保有和使用环节税负畸轻而流转环节税负畸重。对房产而言保有环节的房产税对所有非营业用房一律免税失去了以财产税调节收入分配的作用。而在房地产流转环节，企业的实际平均税负达到40%以上，高于世界多数国家和地区的水平。
以费代税现象严重。房地产开发一个项目的运作需要经过若干个主管部门审批、把关。因此，以房地产为载体的行政收费也随之出现，各种收费不仅名目繁多，而且极不规范，税少费多现象比较突出。过多的行政收费项目削弱了税收的宏观调控功能降低了税收的严肃性，加重了房地产开发企业的负担，积压了企业的利润空间。
相关政府部门协作力度不够。房地产业运行过程中需要多个部门的审批和许可，其中包含国土、建设、规划、房管等多个部门。然而，政府机构中还没有组建房产税收的互动平台，各相关政府部门各自为政，信息交流不畅，导致想要及时获取房地产业税源的准确信息非常有难度的。政府必须协调好这些部门的关系，从源头上加强合作，并且实现资源信息的共享，这样才能够使房地产税收透明化，才能够提高房地产税收征管的效率。
房地产业税收征管配套制度不完善。我国还没有建立统一完整的房地产登记系统和房地产价值评估体系。我国计算房地产税收，一般也不是以房地产评估价值作为计税依据，而是以房地产的账面价值和原值计税。在房地产价值变动频繁、幅度较大的市场经济中，税务管理部门亟需建立可靠的房地产价值评估体系。与此同时，在房地产流通阶段和保有阶段，涉及到的多项权属交易、变更登记等操作，只有建立在一个完善的房地产登记制度，才能消除房地产不做登记而随意交易和出租的严重现象，杜绝辅税收流失。 受制于我国还没有建立一套有效的纳税评估体系，这两套系统迟迟不能付诸实践之中，税收征管效率大打折扣。
二、完善房地产业税收征管的措施和建议
（一）完善相关税收政策
我们要针对房地产税收政策的一些缺陷，加大改进力度，力求每项政策科学、合理、可操作性强，不留漏洞。
进一步完善我国房地产税制结构。改变现有“重流转，轻保有”的状况，在税制设计上，要坚定“重保有、轻流转”的原则；在税种设置上，坚持“宽税基、少税种、低税率”的基本原则，尽量在房地产税收方面建立科学合理的制度，好整体提升房地产税收征收管理的水平和质量。
逐步消除以费代税现象。要尽快规范房地产开发过程中所涉及的收费项目，降低收费的额度。把这些收费项目归并到同一个部门管理，纳入政府的预算管理。这样既简化房地产管理程序又有利于减少房地产审批过程中产生的权力寻租现象，对防止腐败的产生也有重要意义。
（二）税务管理当局层面的优化
完善房地产业税收一体化管理。房地产税收涉及多个部门的系统工程，牵涉的部门广、落实的困难多、协调的难度大，仅靠地税部门的努力是很难达到预期效果的。首先，各级地方税务、财政部门应与房地产管理部门建立紧密的工作联系，充分利用房地产交易与权属登记信息，建立、健全房地产税收税源登记档案和税源数据库；定期将税源数据库的信息与房地产税收征管信息进行比对，查找漏征税款，建立催缴制度，及时查补税款。其次，政府要加强考核检查，加大对协税护税的奖励力度。同时要完善管理制度，在原来“先税后证、以证控税”的基础上，强化“以票管税”，凭房地产开发涉税事项转办单、分户销售不动产发票、房屋销售办证明细表办理权证手续。
完善房地产税收征管配套制度。首先，强化房地产产权登记制度。完备的房地产产权登记制度是房地产税收顺利实施的重要保障。发达国家大都具有十分完善的房地产产权登记制度并辅之以高效的信息管理手段这样就能避免房地产私下交易，打击房地产市场的违法交易行为。其次，完善房地产价格评估制度，建立房地产评税机构。一方面，要加强对房地产价格评估理论和方法的研究，逐步形成一套符合我国国情的房地产估价理论、方法体系，为房地产税收计征提供科学的依据；另一方面，要在税务部门内部建立评税机构和专职评税人员，加大房地产税收征管的力度。
参考文献：
[1]邓子基.建立和健全我国地方税系研究[J].福建论坛人文社会科学版，2007，（1）.
[2]杨继瑞.房产税征管系统完善与现实把握：源自偷沪试点[J].财政金融，2011，（3）.
[3]崔志坤. 中国开征物业税（房地产税）的路径选择[J].财政研究， 2010，（12）.
[4]杨华勇.“一体化”后的房地产税收现状[J].宏观经济，2009.
关健词：房地产税收改革建议
Abstrict:Realestatereformistheprocessofrelatedeveryonemutuallyfightfortheirownbenefits.Thistextpassesestablishmentmodelcombineastoit''''scarryonanalysistherealestatetaxsystem''''sreformwantssomeproblemsfornoticingcurrently,forexampletheworthvaluationofhousepropertyandcontrolthecostofcollectstaxetc.,andputforwardsomesuggestions.
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自国家实行土i地有偿出让、转让制度以来，房地产市场发展非常迅猛，私人拥有房地产的数量不断上升，全国房地产开发投资增长强劲，2000－2003年间房地产开发投资年均增速20%以上，远远超过同期GDP的增长速度。2004年全国房地产完成投资13158亿元，占当年GDP的9.64%，而与此相关的房地产税收虽然绝对量增长较快，始终维持在4.4%左右，与房地产业发展不成比例，说明我国现行房地产税制存在许多不合理的方面。
中国房地产业的迅速发展使房地产税收日益受到重视，国内目前对房地产税讨论激烈，然而改革房地产税收制度，特别是建立适应社会主义市场经济要求的新型不动产税，是一项十分复杂艰巨的任务，牵涉到亿万群众，涉及各方面利益的调整，从博弈论的角度出发房地产税制改革是参与各方利益的博弈过程，房地产改革能否达到预期效果，取决于双方的力量对比和策略选择。
一、模型分析
博弈论基本假定人是有理性的，从理性经济人前提出发，各博弈参与方都会考虑自身的目标和利益。从自身利益最大化角度做出选择。从利益相关度出发，房地产税制改革博弈的参与人包括：政府、房地产开发商、消费者。政府出于发展经济的目的，针对房地产市场发展现状，积级推动房地产税制改革，通过税收调节，对纳税人的利益进行合理分配，对稳定市场物价，防范房地产开发潜存的泡沫风险，促进房地产市场健康发展；改革整顿房地产行业市场，抑制过高房价，减轻了居民的购房负担，所以他们是改革的最大受益者和和宏观调控的决策者；从短期来看，房地产税制改革以及各配套措施的实施抑制房产开发商操纵、炒作价格，压缩了他们的利润空间，因此房地产纳税人是改革的利益受损者。政府处于强势地位，他对纳税人的不合作行为可以施以惩罚，督促他们进行合作。消费者作为房价的承受方没有太大的发言权，但他们人数众多，当房价超过一定程度就会产生消费者逆向选择，如个人集资买地合伙建房，或放弃购买意愿，使开发的房地产束之高阁，长期闲置，造成资源浪费。
（一）模型假设
政府出于经济长远发展的目的推行房地产税制改革，抑制房价的过度攀升，缓解购房负担，为了简化分析，我们假设政府与消费者为改革博弈中的推动方，推动方的策略是检查或不检查，而检查会促使纳税人依法纳税，但也会产生检查成本，博弈的接受方则根据时局相机选择纳税或不纳税策略。
如果推动方采取检查策略。在改革初期，开发商依法纳税，政府财政收入增加，同时房地产税收作为一种良税发挥其作用，推动房地产行业乃至整个国民经济的发展，同时消费者走出购房困境，有利于整个社会稳定。假设此时推动方收益为R，检查成本为C，且R＞C；政府对纳税人进行征税，使其利润减少，若其采取纳税的策略，其福利损失为T；若其采取不纳税的策略，隐匿收入，逃避纳税，当这种行为被税务机关发现，将对其进行罚款，金额为F，则开发商福利损失为T+F；通过对接受方进行惩罚可以弥补推动方部分损失，弥补的这部分损失为M，想当然M＞T。
如果推动方采取不检查策略，当接受方选择纳税时，其福利损失为T，推动方的收益为R，检查成本为0；当接受方选择不纳税时，其福利损失为0。
（二）博弈分析
在完全信息条件下，博弈双方知道对方面临的选择以及相应的收益，并根据对方的策略作出最优的选择。这意味着博弈双方都可能以一定的概率选择策略，实现自身利益最大化，这唯一的概率组合即混合博弈的纳什均衡解。
现设推动方选择检查的概率为p1，则其选择不检查的概率为1-p1，接受方选择纳税的概率为p2，其选择不纳税的概率为1-p2，双方的期望收益分别为E1，E2，则：
二、结论及建议
如前分析，房地产税制改革的过程是一个改革的推动方和接受方竞合博弈的过程，要想使改革达到最佳效果，控制政府部门在检查中所耗用的财力、物力、人力，同时对违反新税制的行为处以严厉惩罚。近年来学术界对房地产税改革的争论如火如荼，全体改革的实施还必须做好有关基础准备工作，搞好各项配套改革措施，尤其要注意以下几个问题：
1、建立公告、公示制度
上述博弈分析的前提是市场信息透明，而事实房地产从开发、流通各环节都存在信息不对称的问题。比如，政府部门对开发商的利润和开发商手中的土地储备量究竟有多少并不清楚，因此，政府部门应当从消除信息不对称的角度对房地产管理体制进行制度性改革，减少房地产行业私人信息拥有量，增加房地产开发建设的信息透明度，建立一个集土地供应信息、住宅开发信息、市场交易信息、政府政策信息等信息为一体的信息平台，并定期向社会公告、公示，以引导房地产市场持续、稳定发展。
2、建立完善的价格评估制度
房地产征税的基础是对不动产价值的评估。如果采用单个不动产评估的程序和方法，成本将很高昂，而且耗费时间，我们可以借鉴美国的整体评估（massappraisal）方法，这是运用经济计量模型和计算机系统进行评估的一套办法，要求有完整的土地和建筑物资料并且计算机数字化，而且要求有训练有素的专业人员，我国这方面的条件还不具备，这也是房地产税制改革滞后的原因之一。
3、控制税收征管成本
房地产的征税包括评估与征管，针对征管工作，美国各级政府征税不是由税务人员上门征收，而是由纳税人通过银行系统将支票直接寄到税务部门。目前我国已经广泛实行银行存款实名制，银行也已经实现全国联网，可以提供高效的个人支票服务，提高税务部门征税效率，降低税收征管成本。
4、征收房地产税要遵循“纳税受益”原则
房地受益论是指税收收入主要为纳税人服务，地方政府通过房地产税收收入提供地方公共产品和服务供给，使纳税人直接体会纳税受益，降低纳税人对交纳房地产税的抵触，有利于改革的顺利实施。
参考资料：
1.易加元税费改革中竞合博弈分析及其治理税务研究2006.3
2.丁成日改革和发展中国房地产税：理论问题与现实挑战财政与税务20063
3.王诚尧房地产税收要进行区别征税的重大制度改革财政与税务20063
4.郭松山黄绍华我国现行房地产税制的博弈分析税务研究20055
1、相关的税收法规制度不完善
据了解，我国现行的有关房地产税收方面的权威大法还是1951年颁布实施的《中华人民共和国城市房地产税暂行条例》，尽管后来根据不同的历史时期做过各种各样的补充和修改，但作为上位法已经不能满足现实社会的变化和需求，尤其是我国财产评估制度、财产登记制度不健全，而私人财产登记制度还没有明确的法律规定。房产、土地、户籍等有关管理部门与税务机关的协作配合不够，影响了税收征管的力度，造成财产税收的流失。同时目前在土地使用权的出让和房地产开发、转让、保有诸环节涉及到的税（费）种有10多个，相关的税收政策正在不断的修订完善中，政策变化快难以掌握。
2、房地产企业纳税意识不强
一方面，有些房地产开发企业的财务人员对税收政策学习不够、理解不透。房地产开发企业大多数都是在取得土地开发权后，注册登记的，财务人员就地聘请，开发企业的股东也只是房地产行业的行家里手，对税收法规和政策了解不多、学习不多，加上工程开发前期投入较大，资金周转较紧，造成了企业欠交税款情况较为普遍。另一方面，房地产开发企业一般具有一定社会背景和社会活动能力，他们为了追求高额利润，利用其自身影响力和拥有的各种社会资源干扰和影响着房地产税收的征管。因此，他们在税收上往往是能偷则偷，能逃则逃，“勇”于以身试法，纳税意识比一般的纳税人更差。
3、财务管理比较混乱
在房地产企业，不做账、做假账、记流水账、账务混乱等现象普遍存在。还有些房地产公司不按规定设置账簿；将部分收入或预收账款直接存入老板私人账户，不及时在会计上反映该部分收入，或将其混入其他往来账户；将预缴的营业税、土地增值税等记入预缴年度的扣除项目，违背了配比原则，减少了企业当年的利润；与往来单位交叉摊计费用，将对方成本费用在本企业账上反映，虚增成本费用，偷逃税款；多头开户，隐瞒收入。这些不规范的会计核算，为其偷漏税提供了方便，加大了税务稽查的难度。
4、房地产经营项目难以管理
房地产企业对房屋的开发，要涉及规划、国土、建设、房管等部门。但是目前这些部门相互之间的合作只处于相互约定和协商的状态，遇到问题不能及时解决，必须召开部门问的协调会议才可解决，缺乏相应的激励制约手段，未能实现信息共享，难以实现房地产行业税源的源泉控制。使得一些房地产企业有机可乘，造成国家税款的大量流失。
5、税务征管能力不强
一是稽查人员配备不足，业务水平有待提高，稽查工作效率不高，查处力度不强，违规违法行为得不到及时纠正，也在一定程度上助长了违规者的侥幸心理。其次是税务部门出于扶植企业发展、维护税源的考虑，征管力度较弱，对于发现的违法违规行为，持“仁慈”心理，处罚较弱，以补代罚，以罚代刑，处罚决定得不到严格执行，往往流于形式。第三是行业征管手段滞后。目前，许多地方对房地产行业的税收征管还处于“粗放”阶段，特别是征管手段上还不能适应科学化、精细化管理的要求，信息共享难、操作处理慢。
二、加强我国房地产企业税收征管的措施
1、完善相关税收政策
我们要针对房地产税收政策的一些缺陷，加大改进力度，力求每项政策科学、合理、可操作性强，不留漏洞。对自用没有同类可比价开发产品的房地产企业，要求其提供法定评估机构的评估证明严格界定拆迁补偿费，建立拆迁补偿费列支的管理和审批制度；制定房地产开发企业建筑安装计税成本的基准定额，加强审核、管理力度，有效堵塞偷逃税漏洞。
2、提高纳税意识
一个良好的纳税企业服务体系和精心策划而有目标的税法宣传活动，对促进纳税企业守法至关重要。为了促进自觉守法。税务机关必须通过良好的宣传方法向纳税企业提供持之以恒、公正、礼貌和快捷的服务。宣传方法应该是通俗简明，达到即使是没有受过多少教育的纳税人也能够理解。同时税务人员对不同的纳税人应采取不同的方法来宣传税法、规章、规定和通告，以便提高其遵章守法水平，从而减少对税收的误解。把申报纳税变成公民的自觉行为。还有加强税务的信息化建设。随着现代信息技术产业的发展，税务机关不但可以通过网络获取企业和个人房地产方面的信息，为税收征管其他环节提供基础，而且可以通过与银行等其他相关部门的联网了解纳税人的收入及经营情况。而纳税人也可以通过网络获得多数纳税相关信息。尤其是电子邮件的广泛使用可大大缩小征纳双方之间的交往成本。可见，实现信息化管理对于税收征管的各个环节，都有促进作用。
3、加大房地产税收稽查力度
为了防止房地产企业的偷税漏税，稽查人员在对房地产业开展检查时，应做好以下工作：第一，实行主查人责任制，明确职责，加大考核力度。第二，每年都应重点安排若干户房地产开发企业作为重点检查对象，在开展全面性的税收检查基础上，分析、剖析加强税收管理的对策和措施，提出有效的办法和建议。第三，加大对存量房交易完税凭证的检查力度，依法追缴应纳税。对违法行为，要加大曝光和惩罚力度。第四，各税种检查相结合，加强对实行核定征收方式的纳税人的稽查力度。国税、地税、财政、金融、审计等机构应加强联手配合，互通营业税、所得税及其他税种的纳税评估情况，相互印证，联合开展对房地产的重点、交叉稽查。
4、实现房地产税收一体化
在房地产税收征管工作中，各级地方税务、财政部门应以存量房交易环节所涉及的税收征管工作为切入点，主动与当地的房地产管理部门取得联系，建立有效的协作机制，加强信息沟通，整合征管资源，优化纳税服务。首先，各级地方税务、财政部门应与房地产管理部门建立紧密的工作联系，充分利用房地产交易与权属登记信息，建立、健全房地产税收税源登记档案和税源数据库，并根据变化情况及时更新税源登记档案和税源数据库的信息；定期将税源数据库的信息与房地产税收征管信息进行比对，查找漏征税款，建立催缴制度，及时查补税款。其次要开展科技创新，开发“房地产税费一体化管理”软件，多方采集房地产企业的涉税信息。同时建立健全部门间的协调与配合机制，明确部门职责。
5、提高税务征管能力
一是要提高稽查人员的业务水平和政治素质。要在人员录用上力争吸收一些专业水平较高的人才，并定时组织培训和学习，提高工作效率；同时对稽查人员加强服务意识和职业道德方面的教育。二是改进征管手段，提高科技含量。要不断提高房地产税收征管的科技含量，在税务机关之间、部门之间、税企之间充分实现网络互联、信息共享。可由房地产税收一体化管理领导小组或政府信息管理部门牵头，在政府共享平台上搭建“房地产税收一体化管理信息共享系统”，规划、国土、房管、财政、税务等部门相关信息要实现共享。同时加大以票管税力度，全面推广使用电脑版建安、不动产发票。
【参考文献】
[1]赵晋林：当前我国房地产税制中存在的主要问题[J]．涉外税务，2004（4）.
[2]韩雪：我国现行房地产税制的博弈分析[J]．税务研究，2005（5）.
一、统一思想，进一步提高对推进我区房地产税收一体化管理工作重要性认识。
加强房地产税收管理，是中央实施房地产宏观调控政策的一项重要举措，也是贯彻落实建设部等八部委《关于开展房地产市场秩序专项整治的通知》（建稽[]87号）的重要举措。实施房地产业诸税种间的有机衔接，是落实科学发展观在税收征管中的具体体现。财政、规划（房管）、国土资源、工商、国税和地税等部门都要紧紧围绕服从和服务于侨区经济建设大局，共同推进房地产税收一体化管理工作的实质性进展，以促进我区房地产市场规范、健康、持续发展。
二、加强配合，明确职责，建立健全房地产税收管理协税保税网络。
财政、规划（房管）、国土资源、工商、国税和地税等部门要明确工作职责和任务，积极沟通，加强配合，建立健全协税护税网络，大力推进我区房地产税收一体化管理。
（一）国土资源、房管部门在办理土地、房屋权属登记时，应按照《中华人民共和国契税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》的规定，实行“先税后证”制度，在纳税人出具完税（或减免税）凭证后，再办理土地、房屋权属登记手续；对于未出具完税（或减免税）凭证的，不予办理相关的手续。办理土地、房屋权属登记后，应按完税（或减免税）凭证一联与权属登记资料一并归档备查。
财政部门、国税、地税机关应及时办理完税或减免税手续并开具完税或减免税凭证。在开具完税凭证、减免税凭证或证明时，应注明申请标的权属证号或特征。对申请人申请土地或房屋的产权登记事项不属于纳税范围的，由申请人出具不属于纳税范围的相关证明材料。
（二）健全信息共享制度。房地产税收一体化管理的核心是信息的一体化应用，关键是建立部门信息定期传递机制，通过房地产诸方面、诸环节信息的顺畅收集、传递和共享，为税源监控、申报审核以及税务稽查服务。因此，各部门要建立完善的房地产信息资源提供的正常通道和信息共享平台，实现对地籍资料、基准地价资料、房屋产权资料、房地产开发、交易登记信息、房地产税收征收情况等的信息共享。具体而言：
国土资源部门应向财政、国税、地税部门提供：土地出让信息，包括项目名称、供地批复文号、项目用地批准日期、受让人名称、供地面积、土地用途、供地方式、出让金价款等；土地使用权转让信息，包括转让方和受让方名称、转让方式、转让价款、原土地使用权取得方式、土地用途、使用年限、取得费用等；基准地价、出让土地最低价标准等；地籍登记信息。
规划（房管）部门应向财政、国税、地税部门提供：房地产开发项目基本信息，包括项目名称、坐落、开发企业名称、联系方式、项目总建筑面积、容积率、建筑用途、施工单位、开工时间、预计竣工时间等；房屋交易信息，包括商品房预售许可证信息，含项目名称、坐落、建筑用途、批准预售面积、批准预售时间等；交易标的房屋情况，包括坐落、建筑面积、权利来源、合同价格等。
财政部门应向地税部门提供：纳税人交纳契税的信息，包括转让方、中介方和承受方的名称、识别号码（组织机构代码或身份证号），房地产的转让价格、转让时间、面积、坐落地等信息；存量房交易过程中纳税人的房屋价格评定表。
国、地税务机关对从以上有关部门取得的信息资料，只能用于征税目的，并有责任按有关部门的要求予以保密。同时，根据有关部门的管理工作需要，提供房地产税收征收情况等信息。
三、整合资源，创新方式，扎实推进我区房地产税收一体化管理工作。
财政、规划（房管）、国土资源、工商、国税和地税等部门要在开发区房地产市场秩序专项整治领导小组统一领导下，积极主动地加强与开发区管委会的汇报沟通，合力构建部门配合、司法保障、社会参与的综合治税网络，不断创新管理方式，全面加强和落实我区房地产税收“一体化”管理。
（一）加强组织领导。定期召开财政、国土资源、规划（房管）、工商、国税、地税等部门专题会议，研究制定加强房地产税收征管的具体措施和解决实施过程中遇到的问题，建立部门间的协作配合长效机制，形成“政府监督、部门配合、财税征收”的税收协作管理模式。同时，各部门要明确分管领导和牵头单位，加强内部各职能部门协作与配合。
（二）整合社会资源。财税部门应建立涉税信息内部传递制度，应将定期从国土、规划（房管）、工商等部门取得的信息资源进行整合，传递至税源管理部门和征管部门，全面运用于日常管征、税收分析和纳税评估工作。同时，地税部门应加强销售不动产发票管理，实现“以票控税”；全面落实存量房地产交易相关税收政策，加快“一窗式”征收模式进程。
（三）创新管理方式。开发全区统一的房地产税收管理软件，充分运用部门信息资源和相关信息，建设“集中管理、相互依托、数据规范、信息共享”的综合数据库，通过应用功能模块细化商品房销售、二手房交易、土地使用权转让、房屋出租、房地产保有等各个环节的房地产税收管理，实现房地产税收一体化、房地产交易计税价格、土地增值税清算以及纳税评估等管理功能。
四、明确房地产一级、二级市场交易契税、营业税计税价格。
（一）房地产一级市场交易。房地产一级市场交易，以实际成交价（购房合同和售房发票为准）计征，成交价明显偏低的，以房地产指导价计征。
引言
房地产行业是各级政府税收收入增长的重要来源，国内外都对房地产税收征管非常关注。在我国房地产税收征管中，存在由于在房地产税务征收过程当中，征收链条过长，税种繁多，涉及部门复杂，信息不共享等问题。为了提高房地产税收管理的精细化、科学化水平，促进房地产业的健康发展，进一步发挥税收的调控职能，国家税务总局专门下发通知，要求通过整合现有资源，实现涉税数据跨系统、跨部门共享，使各征管环节无缝连接，对房地产税收实施一体化管理。文章试图通过采用数据集成技术，构建房地产税收共享平台解决异构系统之间的共享问题。
1数据集成技术简介
数据集成是指将不同格式、特性、来源的数据有机的结合在一起，以达到实现异构数据间的资源共享的目的，它是实现资源共享的核心技术。数据集成具有完全兼容、开放性等特点，能够接入各种异构接口，满足国际标准，能对接各种常见数据载体，支持XML标准并提供异构数据访问能力。通过该技术，能够实现累加软件模块的方式来完成数据集成和数据交换。目前常用的数据集成技术主要由中间件技术来实现，文章使用WebLogic中间件。
2房地产税收共享平台总体架构
房地产税收共享平台把安全和可管理监控作为数据交换平台的应具备的基本功能。安全和管理监控贯穿整个平台的各个层次。管理监控主要负责对交换节点、交换链路的状态的监控，同时可以对部署在交换网络上的各种数据交换实例的运行状态进行监控。整个系统从实现的角度分为三层，分别为支撑层、基础层和应用层：支撑层包括消息中间件、路由引擎和数据集成中间件。消息中间件主要完成部门与部门之间、上级与下级之间跨网段的消息的可靠传输；路由引擎主要完成消息在内网的流转策略，同时也通过它保证消息的可靠送达；数据集成中间件主要完成基础的数据集成功能，包括对大数据量的比对、数据的组装、转换等基础服务。基础层包括数据交换服务、数据共享服务、交换建模引擎以及外界的接口调用。数据交换服务主要完成数据在抽取、转换、装载等服务；数据共享服务主要完成对共享数据的管理，包括数据的管理、查询、搜索等基本的服务；交换引擎主要完成对数据交换模型的解析和执行服务；接口包括支持各种语言调用的接口，包括JAVA、C++、.NET、COM+接口等。应用层的主要目标是完成用户与数据交换平台的交互，方便用户快速、灵活定义需要执行的数据转换逻辑。它包括以平台为基础的各种数据交换组件，它们包括抽取组件、转换、装载、编排、清洗、传输、比对、调度组件，同时也支持用户根据业务需要进行二次开发的自定义组件。
3结束语
文章在分析当前房地产税收问题的基础上，构建了基于数据集成的房地产税收共享平台，并进行了详细的系统总体架构设计，实现了房地产税收资源共享的功能。下一阶段，我们将进行房地产税收共享平台的开发与实现，并运用到实际中去。
作者：李满玲 单位：湖南汽车工程职业学院信息工程系
【关键词】 房地产 税收征管 问题 对策
税收征管是指国家税务部门根据相关的税收法，对纳税人应缴的纳税金额进行组织入库的行政活动。房地产行业是一个利润相对较大的行业，该项税收已成为各地政府的主要财政收入来源之一。近些年来，由于政府或者行业的具体问题使得一些偷税漏税的不法分子得逞，扰乱了社会秩序和市场环境，所以政府要加强对房地产税收征管的重视，并且积极采用科学的方法和手段对此进行管理，使房地产行业的税收征管步入规范的行列。
一、房地产税收征管存在的问题
1、偷漏税现象严重
（1）纳税人纳税意识不强。由于税法宣传力度不够，其内容大都不被人们知晓。一些企业家，尤其是民营企业家只有在创建企业以后，才接触纳税，这导致有些企业家对自己的纳税责任并不是十分清楚，或者知道自己要纳税，但是纳税金额、纳税程序并不是十分了解。企业都是以利润最大化为企业经营的最重要的目标，纳税会降低利润，所以有些企业家就有了投机取巧、偷税漏税的不良思想。这都表现了纳税人的纳税意识薄弱、法制观念不强。
（2）企业的财务管理制度混乱。房地产行业是一个特殊的行业。从开发到销售一般需要1―2年的时间。客观上时间跨度大、业务复杂、会计科目多，主观上会计制度不规范，不及时记录收支情况、不按规定开具发票、隐瞒收入等情况，这一系列的行为都在加大税收核算的难度以及税务部门的监管困难。
2、税务人员征管漏洞较多
（1）税务人员管理不到位。由于现在过于强调纳税人自行申报纳税，税务人员的工作量有所减轻，认为自己的工作职责就是负责案头申报资料的整理归档，很少深入企业内部，了解企业财务信息，核实企业纳税金额的准确性。这客观上给企业留下了钻空子、投机取巧的机会和可能性。
（2）税务人员素质有限。正是由于房地产这个特殊行业，会计核算相对复杂，就增加了税务人员的难度。由于知识有限或者其他原因造成税务人员不能准确判断出企业会计核算是否存在漏洞，从而给进一步的税收征管工作带来影响。
3、税收征管制度的不完善
（1）税制结构不合理。房地产行业从土地使用权的转让到土地开发、转让、保有等环节涉及的税种达12种，其中流转环节税负重，持有环节税负轻，这就给流通环节的纳税人造成了很重的负担，并且不认可该税率，给其偷税漏税造成了貌似合情合理的借口。在整个过程中不同的税种交由不同的部门征收，政府在税额的计算方法、计税依据、口径不一致，造成了重复计税，给原本税额就很高的房地产投资者又增加了负担。同时由于其征管部门不同，纳税人自行纳税时比较麻烦。
（2）税收征管力度不够。税务部门征管手段落后，在工作过程中只注重当期征收、当年税收任务的完成，不注重回头检查，这造成了本来可以弥补的漏洞成为了漏网之鱼。主要表现在：税务人员偏重于营业税的征管，忽视了企业所得税的监管；对营业税管理不当。
（3）对偷税漏税行为惩罚力度不够。企业纳税是履行自己正常的法律义务和责任，对于那些不履行法律责任的企业就要严惩。如果企业每次逃避履行责任后，社会和法律对他并没有制裁，或者惩罚力度小，这就给这些不法分子一个提醒：违法的成本低于收益，那么把利润看作企业最终目标的企业就会继续不履行纳税的义务。
（4）部门之间沟通较少，缺乏合作意识。对房地产征税责任是税务部门的，可是在征管过程中会因为信息缺失而不能掌握房地产企业的真实销售情况以及运作情况，这就给管理带来了难度。比如有些房地产企业的运作信息房管、土地局等部门有所掌握，由于这些部门与税务部门不属于同一范围，而且没有相关法律约束彼此之间有义务进行信息交换或者信息传递，这就导致税务部门在工作时没有充分的信息了解企业的真实情况，不能很好地监督企业的纳税行为。
二、房地产企业税收征管的建议
1、加强纳税人与税务人的管理
（1）加强纳税人的纳税意识，规范企业纳税行为。政府要加大力度宣传企业纳税的责任与义务，从思想上入手让企业明白其应履行的法律责任。只有企业明白了自己的责任，他才有意识去履行。另外，要引导企业完善会计制度，为更好地完整地履行纳税义务提供数据支持。首先，企业可以加强基础财务工作的管理，建立健全的财务部门，完善内部监督控制制度，适度做到信息的透明化，信息化。其次，推行税收制。由于房地产的税种比较多，程序复杂、手续繁多、时间较长，企业可以委托税收机构，让其代表自己向税务机关纳税。这要求企业必须完全向机构出示自己的财务信息，同时税收机构也要保持客观、公正、中立的立场。
（2）加强税务人员的业务素质，强化税收管理。首先，税务机关要对刚工作的职员进行入职培训，对在职人员进行业务培训。培训内容包括：纳税人的资质、纳税金额计算、如何能找到企业的相关会计信息、对偷漏税的惩罚等。只有有了相关的业务知识才能够有专业的工作效率。其次，加强税务人员的职业道德。要培养税务人员法律面前人人平等的工作操守，不因房地产企业背后的政治势力和经济势力而有所区别，以全心全意为人民服务为宗旨，谨慎使用手中的权力，决不。再次，对纳税人的管理上有新策略。由于房地产行业是一个极容易发生偷漏税行为的行业，所以在征收税收的时候要加强人力、物力、财力着重对这些企业进行监管。尤其对以前有违法行为的企业进行重点管理，这样有的放矢才能够使有限的资源最大化，并且达到税收征管的目的。
2、完善房地产企业的税制及管理
（1）建立完善的税收制度。房地产行业的在税收过程中出现这样那样的问题关键是因为没有一套完善的税收体系，更没有形成市场约束机制。税制改革时要在统一内外税制的基础上，简化税制，扩大税基，降低税率的总体思路，改革房地产行业过于混乱、粗放的制度体系。同时，适当调整房地产行业的税率结构，使得流转环节和持有环节的税率更加合理。只有当市场中形成了一套有效的、有约束和促进功能的机制时，市场才能发挥其作用，促使行业的健康稳定的发展。
（2）简化办税工作程序，提高征收效率。税务部门应该根据现实状况，找出问题，并分析其原因，针对具体原因提出解决问题的方法。一是要建立快捷的网上申报缴税制度。利用先进的互联网与计算机技术，开发一个适用于纳税人使用的缴税系统。设计系统时要考虑到方便企业查询自己的应交金额，并对其信息进行保密设置，节省纳税人的时间成本和精力，真正为纳税人做实事。二是全面推行“一站式”管理。对转让或承受房地产应缴纳的税收，如营业税及附加、个人所得税、土地增值税、印花税等，根据业务的相关程度、简易程度尽量合并窗口，这样较少纳税人的排队时间。以上这两种管理方法都会加大税收征管的效率。
（3）加强对房地产行业的监管力度，加大对偷税漏税行为的惩处力度。只有税务部门做到了严惩不法行为的决心和制度，才能及时制止违法行为的发生率。一是加强对稽查人员的业务水平的培训以及职业道德的教育。二是加大对房地产涉税案件的处罚力度。对在规定时间内没能正常缴税的企业进行警告，依法催缴入库；对在警告期限内仍没成功缴税的企业要按照法律程序移交司法部门，追究法人代表和财务人员的法律责任，不仅让其尽管补足税金，更要对其不负责任的行为进行经济制裁。
（4）加强票据管理。健全票据的领、用、存制度。税务机关因针对房地产行业的特殊性以及某些活动的特殊性规定其使用专业票据，实行统一印制和发放，对这些票据的使用进行严格的规定，并视同发票进行规范管理。
3、加强部门间协调配合
房地产行业的税收管理需要多部门的共同支持，因此要建立健全的部门之间相互协调、相互合作的制度，共同监督管理房地产行业的税收动态。要想对房地产行业从土地转让、开发、建设、销售、二手房转卖等信息全部掌握涉及到多个部门，如：土地管理局、工商局、房产管理等，由于这些部门不归统一领导管，这就造成了信息的隔绝，使得每个部门之掌握了部分信息，只看到了房地产企业的局部面目，不能对其整体情况有深入的了解。所以要加强部门间的协调合作机制，建立一个数据库或者系统，系统里记录了房地产企业在在获得土地一直到销售出房屋为止的所有信心，使每个部门都能够在需要的时候提取相关的信息，而且税务部门在征收税的时候有所依据，在追查偷漏税企业的时候也能找到相关资料。总之，政府部门也要开始利用先进的现代技术。
三、结束语
房地产行业是一个特殊的行业，从获得土地使用权到开发建设再到销售，期间时间跨度比较长，涉及的业务比较多，一直是税收征管的一道难题。本文从企业本身、税务部门、税制三个方面谈了现存房地产行业在税收征管方面存在的问题，并就这些问题，提出了相应的解决方案，包括：加强纳税人和税务人员的专业素质和道德情操，完善税制改革，架起那个部门之间的合作等。其中，利用先进的计算机技术建立信息系统方便部门之间进行信息的传递和提取，以及利用计算机建立网上申报缴税的系统都是非常实用且可行的。房地产行业的税收问题是一个复杂难于管理的任务，税务部门应该持之以恒，坚持到底，为建立健全房地产市场的有效机制做出努力。
【参考文献】
[1] 韩雪：我国现行房地产税制的博弈分析[J].税务研究，2005（5）.
[2] 税法[M].中国税务出版社，2007.
[3] 税收综合征管制度汇编[M].包头市国家税务局，2006.
关键词：房地产税制房地产税收体系房地产保有
一、国外房地产税制的特点
各国房地产税制涉及的税种贯穿了房地产的生产开发、保有使用和转移处置等各环节。由于各国的经济发展水平不同、房地产行业的发展状况各异，因而各国的房地产税制无论在课税体系上，还是在税制要素设计上都存有一定的差异。但总体来看，各国的房地产税制还是具有一些共性的。
（一）房地产税收制度体系完整，且以房地产保有税类为主
目前，许多国家都建立了比较完整的房地产税收制度体系，广义地看，国外房地产税收体系主要分为三大类：
第一类是房地产保有税类。房地产保有税是对拥有房地产所有权的所有人或占有人征收，一般依据房地产的存在形态—土地、房产或房地合一的不动产来设置。在该阶段，世界上通行的主要税种是财产税，包括一般财产税和个别财产税。
一般财产税是将土地、房屋等不动产和其他各种财产合并在一起，就纳税人某一时点的所有财产课征。美国、英国、荷兰、瑞典等国都采用这种将房地产归为一般财产税课税的房地产税制度。
个别财产税是相对于一般财产税而言的，它不是将所有的财产捆绑在一起综合课征，而是按不同财产分别课征。国外对房地产课征的个别财产税，依征收范围可分为三类：一是单独对房屋或土地课征的房屋税或土地税。如法国的房屋税、英国的房屋财产税等都是仅对房屋课征的。土地税有地亩税（面积税）和地价税两种形式，韩国的综合土地税属地价税的形式、巴西的农村土地税则属于地亩税的范畴。二是只对土地和房屋合并课征的房地产税。如墨西哥、波兰的房地产税，泰国的住房建筑税等。三是将房屋、土地和其他固定资产综合在一起课征的不动产税。如日本的固定资产税，芬兰、加拿大的不动产税等。
第二类是房地产取得税类。房地产取得税是对取得土地、房屋所有权的人课征的税收，一般根据取得方式而设置税种，房地产取得的法律事实主要分为原始取得和继承取得。现今各国设置的房地产取得税类的税种主要包括遗产税（继承税）或赠与税、登录税和印花税等。如在房地产发生继承或赠与等无偿取得行为时，各国一般要征收遗产税（继承税）或赠与税，只不过各国选择的遗产税征收形式不同，有的采用总遗产税制模式，有的采用分遗产税制模式，有的采用混合遗产税制模式。赠与税也分为赠与人税制和受赠人税制。
第三类是房地产所得税类。房地产所得税是对经营、交易房地产的个人或法人，就其所得或增值收益课征的税收。从税种来看，主要有公司所得税、个人所得税、土地增值税。如美国、英国、法国等国家，将房地产转让所得并入法人或个人的综合收益，征收公司所得税或个人所得税。意大利对房地产转让收益直接征收土地增值税。
各国对房地产税收设置的三大征收体系，在税收实践中相互配合，较好地发挥了税收对房地产经济的调节作用。但是，在房地产税收体系中，各国相对更重视对房地产保有税类的征收。该环节的房地产税征收范围较宽，征税对象明确，税率设计合理，因而来自房地产保有税类的税收收入占总税收的比重较高。如英国，来自房地产保有的不动产税、经营性不动产税收收入占总税收的30%左右。将房地产保有环节作为课税的重点，既可以鼓励不动产的流动，又能够刺激土地的经济供给。与此同时，通过对保有房地产采取较高的税率，还可以避免业主空置或低效利用其财产，刺激交易活动，从而使房地产各要素达到优化配置，推动房地产市场的发展。
（二）房地产税制涉及的税种多属于地方税，是地方财政收入的主要来源
各国房地产税制涉及的税收种类较多，如土地税、房屋税、不动产税、不动产转让税、登记税、印花税、土地增值税等，税种设置覆盖了房地产的保有、取得、转让和收益各个环节。从各国的税收实践看，凡是实行中央与地方分享税制的国家，房地产税收基本划归地方，构成地方税收的主体税种，而且其主体税源的地位也比较稳定。如美国的一般财产税（主要是对房地产征收），从一开始就是州和地方政府的税收，并构成地方政府财政收入的主要来源，约占全部地方税收的80%左右。日本的房地产税收体系中，地价税、登录许可税归中央政府；不动产取得税、固定资产税的一部分归道府县；特别土地保有税、都市企划税、固定资产税归市町村，房地产税收基本划归地方政府。20世纪90年代后，房地产税收作为各国地方政府财政收入主体税源的地位进一步加强。因此，各国政府，尤其是地方政府都十分重视房地产税收。
（三）税率形式灵活、税率水平合理
各国的房地产税收，在税率形式上主要是采用比例税率，不过在对房地产转让收益和房地产交易行为课税时也常采用累进税率，仅有少数国家采用定额税率。对于税率水平的确定，各国通常采用较为灵活的方式，尤其是保有环节的税收，其税率既有按法定标准（中央统一制定的税率标准）设计的，也有地方政府根据本地需要自行决定的具体税率。一般说来，国家级和州级政府征收的财产税多依法按固定税率或按价值的一定百分比来征收，如澳大利亚各州征收的土地税。美国一般财产税（包括不动产财产税）的税率，由地方政府根据各级预算每年的需要确定，税率水平并非固定，而是每年都有变化。日本、法国中央政府对地方政府征收的税率都规定了固定限额或最高限额。与此同时，许多国家对房产和地产设计了不同的税率，一般是对土地的课税重于对房产的课税。这主要是基于两方面的考虑：一是为体现社会财富公平分配的基本原则，达到地利共享的目的；二是充分发挥土地税特殊的调控作用，达到保护土地资源、优化土地利用结构、抑制土地投机的目的。
（四）房地产税计税依据明确
各国保有环节的房地产税是房地产税制体系中的主体内容，大多数国家选择了以房地产的价值为该环节房地产税收的计税依据，也就是以房地产的资本价值或评估价值为基础。如加拿大、美国、日本等都将土地和建筑物的资本价值纳入税基。英国对包括楼房、公寓、活动房和可供居住用的船只等，以其估定价值为计税依据。以资本价值或评估价值为核心确定计税依据的方法，既能够准确反映纳税人的房地产状况，又会使房地产税收收入随经济的发展、房地产价值的提高而稳步增加。
（五）房地产税制内外统一
综观国外房地产税收的发展状况，各国的房地产税制都同时适用于内外资企业。
（六）房地产税法完善，普遍建有财产登记制度和财产评估制度
各国都非常重视房地产税收的立法，一般都制定了规范、严谨可行的房地产税法体系。如日本制定了几十个关于房地产方面的法规。同时，相关的税法条文规定得非常具体、明确，可操作性很强。另外，大多数发达国家和一部分发展中国家还建立了财产登记制度。同时，由于各国对房地产课税一般都以其评估价值作为计税依据。评估业在国外发展非常迅速，目前已形成了一套较完善的财产评估体系，如美国1935年成立了房地产评估师协会。
二、对我国的启示
我国房地产市场正处于培育和调整阶段，房地产税制还存在许多问题。一段时间以来，有关房地产税制改革的呼声一直很高，新近又提出征收物业税，从而将房地产税制改革的呼声进一步明朗化。笔者认为，此次拟开征的物业税，可以理解是进行房地产税制改革的一个试探，但最后结果如何目前尚不好评价，这是因为物业税制度本身也有其缺陷。其一，物业税的指导思想是对房地产所有者征收，即将物业税作为一种财产税。而我国目前很多企业、部门、事业单位的产权不清，产权与使用权分离的情况非常严重。有很多房屋只有使用权，根本没有产权，现阶段要明晰产权关系尚有相当大的困难。其二，从我国目前的购房状况看，买房者大多是用于自己居住，“买房出租”作为投资的情况毕竟还是少数。对于买房自住的居民来说，即使居住的房屋升值，通常也不会卖掉房子，征收物业税等于“居者有其税”，增加了居民的居住成本。另外，现今个人拥有的房产中，大部分是通过低房价补偿方式由公房转化为私有的，用房改方式转换成私有产权的住房中，大量住房条件较差，而且拥有这些房产的家庭中，有很多仍属于较低收入和尚未改变生活质量的，对这些房产和家庭征收物业税也存在一个公平问题。其三，一般说来，物业增值中有很大一部分是土地增值，建筑物本身随着使用年限的增加，维修成本逐渐上涨，建筑物有可能贬值。而我国目前实行的是土地国有制，一般的物业只有几十年的土地使用权，期满后国家可以无偿收回土地或在土地上建房子。因此，有关“物业增值”的说法，是含有水分的。
当前，我国正处在经济高速发展时期，税制改革的目的首先要促进经济的发展，考虑我国现阶段的实际，笔者认为，开征物业税的时机还不成熟，在缺少相应的配套措施，缺乏相关制度来限制物业税制度本身缺陷的情况下，匆忙出台物业税有可能造成新的“制度性不公平”。为此，针对我国房地产税制存在的问题，应在借鉴国外房地产税制经验的基础上，先进行一系列的改革，而后待时机成熟再适时推出统一的物业税。目前，应着重做好以下工作：
（一）建立规范、合理的房地产税收体系，并将房地产保有税类作为课征的重点
我国现行房地产税收制度是随着我国经济的发展和税收制度的改革先后颁布实施的，涉及房地产的税种很多，应逐步对税种加以规范，构建一个合理的房地产税收体系，该体系应包括：
1.房地产保有税类。我国房地产税制构成的明显特点是：房地产开发流通环节税费多、负担重，房地产保有环节课税少，负担轻。如房地产开发、销售过程中就涉及营业税、印花税、房产税、契税、城乡维护建设税、土地使用税、耕地占用税、所得税等。收费就更多，各地也不相同，多达80～150种。而在房地产保有阶段，只有城镇土地使用税、房产税、城市房地产税。这种税制设置不但造成土地闲置、浪费严重，而且在进入流通时由于土地承受过高的税负，造成大量的土地隐形交易，偷逃税现象严重。
为此，应借鉴国际惯例，以房地产保有环节作为课征的重点，将房地产开发环节的一些税费，转移到房地产保有环节征收。
房地产保有税类可以设置以下税种：（1）房产税。即以房产为征税对象，对房屋产权所有人征收。（2）地价税。即以土地的评估价值作为计税依据，向土地的实际占有者征收，取消现行的土地使用税。（3）空地税。即以闲置未用的土地为课税对象，对空地的实际持有人征收。（4）定期土地增值税。主要是对自用商业性房地产征收。采用规定的税额标准每年征收。
2.房地产取得税类。房地产取得税类的税种主要应包括契税和遗产赠与税。遗产赠与税对财产拥有人的财产流向有着明显的导向作用，有利于调节、分配社会财富。
3.房地产收益税类。房地产收益税类的税种主要应包括：（1）法人所得税。即对法人取得的房地产开发经营收入（指利润所得）征税。（2）个人所得税。即对个人在房地产经营中取得的收入（指利润所得）征税。（3）土地转移增值税。主要是在土地使用权转移、房地产买卖时征收。（4）土地租赁增值税。主要是在土地使用出租、房地产出租时征收。
（二）扩大征收范围，逐步确立房地产税收在地方财政收入中的主体地位
借鉴国际惯例，我国房地产税收的征收范围应扩大到所有的由国家和集体拥有与控制的房地不动产，包括农村用于种植、放牧和其他农业性活动的土地和房屋，包括城镇居民拥有的房屋，也包括闲置未用的土地和房屋。当然，在将农村的土地和房屋划入房产税的征收范围后，相应地应降低农业税的税负。另外，考虑到房地产税基非常稳固，税源充沛，且税源具有稳定性和持续性的特点，应着手将房地产税培植为地方税体系中的主体税种。
（三）合理确定计税依据
现行房地产税涉及的一些税种的计税依据既不科学也不合理，计税依据既有按价值、也有按租金、面积征收。如，按照我国现行房产税暂行条例规定，房产税的计税依据有两种：一种是以房产账面原值扣除一定比例后的余值；另一种是房产出租租金收入，凡房屋出租的，房产税须以租金收入作为计税依据。土地使用税则是以土地面积为计税依据的。从房产税看，随着社会生产力的不断发展，人口的增加，房地产需求日益增长和物价指数的变动，房地产的价格从长期来看，一般会不断上涨，房产的原值不能代表现实的市场价格。如果仍沿用房产原值作为计税依据，既不适应经济发展的要求，不利于公平竞争，也不符合国际惯例。对出租房屋按租金收入作为计税依据，同一个税种，有两种计税依据，不够规范，再则租金收入已征收了营业税，再按租金收入计征房产税，是重复征税。而且，租金的确定，也有一定难度。从城镇土地使用税看，以占地面积为计税依据比较陈旧，因为面积不会随着地产的价格上涨而扩大。如此确定的计税依据使得房地产收入不能随房地产增值而增加。因此，改革后的房地产税应以房地产的评估价值为计税依据。因为这种计税方法比原值作为计税依据合理得多，又是多数国家的一般做法。
（四）灵活设置税率
在税率设计上，应借鉴国际上一些国家的经验，在保证中央一定宏观调控权的前提下，赋予地方政府一定幅度范围内的自。在适当考虑地方政府年度预算支出的基础上，应按照房地产的地理位置和用途规定不同的税率。可由中央政府规定一个税率幅度，各省、自治区、直辖市再根据本地区情况和房屋等级确定本地区的税率，这样，既可以调节房地产方面由于地理位置不同而产生的级差收入，又能够根据用途对使用结构不同的房地产实施调节。
另外，还应考虑降低房地产转移环节的税率，提高房地产保有环节的税率，从而有利于将课征重点从房地产流转环节转向房地产保有环节，优化税制结构。
（五）统一内、外资两套房地产税制
现行房地产税收制度采取的是内外有别的政策，仅在房地产保有阶段就存在许多差异。如对内资企业和个人的房产征收的是房产税，对土地征收的是城镇土地使用税；对外商投资企业、外国企业和个人的房产征收的是城市房地产税，涉外企业和个人使用的土地缴纳的是土地使用费（或称场地使用费）。内外两套房地产税制在征收范围、税率税费、计征依据方面都存在差异，违背了市场经济公平竞争原则，增大了税收征管难度，破坏了法律的严肃性和公平性。而且，城市房地产税是20世纪50年代的产物，房产税虽然是1986年颁布开征的，但基本内容很多是承袭了城市房地产税的规定，已有不少内容不适应经济发展的要求。城镇土地使用税暂行条例颁布的时间虽然较晚，但近几年来，随着我国房地产业的飞速发展，该条例也已暴露出许多不足，也需加以改革。
建议在房地产保有阶段征收统一的房产税和地价税，将外资企业和外籍人员也纳入统一的房产税和地价税的征收范围中，废除现行对外资企业和外籍人员征收的城市房地产税，改城镇土地使用税为地价税，实现房地产税制的内外统一。
（六）建立健全财产登记制度和财产评估制度
目前，由于我国尚缺乏严密的财产登记制度，致使征管资料信息来源不畅，房地产私下交易不予注册登记的现象相当普遍。而且，我国房地产评估制度刚刚形成，评估机构、评估人员的素质及评估政策法规等，还难以适应税收征管的需要。为了保证房地产税收的有效实施，必须建立一套规范化的房地产管理制度，这主要包括：（1）建立房地产产权登记制度。首先，要核查土地，在全国范围内开展一次土地清查，建立土地台账。其次，建立房地产产权登记制度，为税务部门掌握房地产税源提供条件和依据。（2）建立房地产评估制度。合理的计税依据是房地产税收制度贯彻公平税负的一个重要内容。随着我国财税体制的不断改革和完善，对房地产的税收要求逐渐采用以房地产的评估价值来征税。国务院于1991年颁布了《国有资产评估条例》，并在1994年颁布的《城市房地产管理法》中进一步明确了房地产估价的作用。我国在房地产的评估方面还处于起步阶段。从世界范围来看，凡是实行市场经济的国家，在对房地产课税时均以评估价值作为计税依据，很多国家在税务机关内部设有相当的人员和机构进行评估工作。为完善我国房地产税制，提高我国房地产税的征收管理水平，应该借鉴国际先进做法，建立我国的房地产评估机构和管理制度。制定房地产评税法规和操作规程，配备评税或估价专业人员。
参考文献
（1）李进都《房地产税收理论与实务》，中国税务出版社2000年版。
（2）邓宏乾《国外房地产税制介绍与借鉴》，中国家庭网2001年7月9日。
关键词：房地产税制 房地产税收体系 房地产保有
一、国外房地产税制的特点
各国房地产税制涉及的税种贯穿了房地产的生产开发、保有使用和转移处置等各环节。由于各国的经济发展水平不同、房地产行业的发展状况各异，因而各国的房地产税制无论在课税体系上，还是在税制要素设计上都存有一定的差异。但总体来看，各国的房地产税制还是具有一些共性的。
（一）房地产税收制度体系完整，且以房地产保有税类为主
目前，许多国家都建立了比较完整的房地产税收制度体系，广义地看，国外房地产税收体系主要分为三大类：
第一类是房地产保有税类。房地产保有税是对拥有房地产所有权的所有人或占有人征收，一般依据房地产的存在形态—土地、房产或房地合一的不动产来设置。在该阶段，世界上通行的主要税种是财产税，包括一般财产税和个别财产税。
一般财产税是将土地、房屋等不动产和其他各种财产合并在一起，就纳税人某一时点的所有财产课征。美国、英国、荷兰、瑞典等国都采用这种将房地产归为一般财产税课税的房地产税制度。
个别财产税是相对于一般财产税而言的，它不是将所有的财产捆绑在一起综合课征，而是按不同财产分别课征。国外对房地产课征的个别财产税，依征收范围可分为三类：一是单独对房屋或土地课征的房屋税或土地税。如法国的房屋税、英国的房屋财产税等都是仅对房屋课征的。土地税有地亩税（面积税）和地价税两种形式，韩国的综合土地税属地价税的形式、巴西的农村土地税则属于地亩税的范畴。二是只对土地和房屋合并课征的房地产税。如墨西哥、波兰的房地产税，泰国的住房建筑税等。三是将房屋、土地和其他固定资产综合在一起课征的不动产税。如日本的固定资产税，芬兰、加拿大的不动产税等。
第二类是房地产取得税类。房地产取得税是对取得土地、房屋所有权的人课征的税收，一般根据取得方式而设置税种，房地产取得的法律事实主要分为原始取得和继承取得。现今各国设置的房地产取得税类的税种主要包括遗产税（继承税）或赠与税、登录税和印花税等。如在房地产发生继承或赠与等无偿取得行为时，各国一般要征收遗产税（继承税）或赠与税，只不过各国选择的遗产税征收形式不同，有的采用总遗产税制模式，有的采用分遗产税制模式，有的采用混合遗产税制模式。赠与税也分为赠与人税制和受赠人税制。
第三类是房地产所得税类。房地产所得税是对经营、交易房地产的个人或法人，就其所得或增值收益课征的税收。从税种来看，主要有公司所得税、个人所得税、土地增值税。如美国、英国、法国等国家，将房地产转让所得并入法人或个人的综合收益，征收公司所得税或个人所得税。意大利对房地产转让收益直接征收土地增值税。
各国对房地产税收设置的三大征收体系，在税收实践中相互配合，较好地发挥了税收对房地产经济的调节作用。但是，在房地产税收体系中，各国相对更重视对房地产保有税类的征收。该环节的房地产税征收范围较宽，征税对象明确，税率设计合理，因而来自房地产保有税类的税收收入占总税收的比重较高。如英国，来自房地产保有的不动产税、经营性不动产税收收入占总税收的30%左右。将房地产保有环节作为课税的重点，既可以鼓励不动产的流动，又能够刺激土地的经济供给。与此同时，通过对保有房地产采取较高的税率，还可以避免业主空置或低效利用其财产，刺激交易活动，从而使房地产各要素达到优化配置，推动房地产市场的发展。
（二）房地产税制涉及的税种多属于地方税，是地方财政收入的主要来源
各国房地产税制涉及的税收种类较多，如土地税、房屋税、不动产税、不动产转让税、登记税、印花税、土地增值税等，税种设置覆盖了房地产的保有、取得、转让和收益各个环节。从各国的税收实践看，凡是实行中央与地方分享税制的国家，房地产税收基本划归地方，构成地方税收的主体税种，而且其主体税源的地位也比较稳定。如美国的一般财产税（主要是对房地产征收），从一开始就是州和地方政府的税收，并构成地方政府财政收入的主要来源，约占全部地方税收的80%左右。日本的房地产税收体系中，地价税、登录许可税归中央政府；不动产取得税、固定资产税的一部分归道府县；特别土地保有税、都市企划税、固定资产税归市町村，房地产税收基本划归地方政府。20世纪90年代后，房地产税收作为各国地方政府财政收入主体税源的地位进一步加强。因此，各国政府，尤其是地方政府都十分重视房地产税收。
（三）税率形式灵活、税率水平合理
各国的房地产税收，在税率形式上主要是采用比例税率，不过在对房地产转让收益和房地产交易行为课税时也常采用累进税率，仅有少数国家采用定额税率。对于税率水平的确定，各国通常采用较为灵活的方式，尤其是保有环节的税收，其税率既有按法定标准（中央统一制定的税率标准）设计的，也有地方政府根据本地需要自行决定的具体税率。一般说来，国家级和州级政府征收的财产税多依法按固定税率或按价值的一定百分比来征收，如澳大利亚各州征收的土地税。美国一般财产税（包括不动产财产税）的税率，由地方政府根据各级预算每年的需要确定，税率水平并非固定，而是每年都有变化。日本、法国中央政府对地方政府征收的税率都规定了固定限额或最高限额。与此同时，许多国家对房产和地产设计了不同的税率，一般是对土地的课税重于对房产的课税。这主要是基于两方面的考虑：一是为体现社会财富公平分配的基本原则，达到地利共享的目的；二是充分发挥土地税特殊的调控作用，达到保护土地资源、优化土地利用结构、抑制土地投机的目的。
（四）房地产税计税依据明确
各国保有环节的房地产税是房地产税制体系中的主体内容，大多数国家选择了以房地产的价值为该环节房地产税收的计税依据，也就是以房地产的资本价值或评估价值为基础。如加拿大、美国、日本等都将土地和建筑物的资本价值纳入税基。英国对包括楼房、公寓、活动房和可供居住用的船只等，以其估定价值为计税依据。以资本价值或评估价值为核心确定计税依据的方法，既能够准确反映纳税人的房地产状况，又会使房地产税收收入随经济的发展、房地产价值的提高而稳步增加。
（五） 房地产税制内外统一
综观国外房地产税收的发展状况，各国的房地产税制都同时适用于内外资企业。
（六）房地产税法完善，普遍建有财产登记制度和财产评估制度
各国都非常重视房地产税收的立法，一般都制定了规范、严谨可行的房地产税法体系。如日本制定了几十个关于房地产方面的法规。同时，相关的税法条文规定得非常具体、明确，可操作性很强。另外，大多数发达国家和一部分发展中国家还建立了财产登记制度。同时，由于各国对房地产课税一般都以其评估价值作为计税依据。评估业在国外发展非常迅速，目前已形成了一套较完善的财产评估体系，如美国1935年成立了房地产评估师协会。
二、对我国的启示
我国房地产市场正处于培育和调整阶段，房地产税制还存在许多问题。一段时间以来，有关房地产税制改革的呼声一直很高，新近又提出征收物业税，从而将房地产税制改革的呼声进一步明朗化。笔者认为，此次拟开征的物业税，可以理解是进行房地产税制改革的一个试探，但最后结果如何目前尚不好评价，这是因为物业税制度本身也有其缺陷。其一，物业税的指导思想是对房地产所有者征收，即将物业税作为一种财产税。而我国目前很多企业、部门、事业单位的产权不清，产权与使用权分离的情况非常严重。有很多房屋只有使用权，根本没有产权，现阶段要明晰产权关系尚有相当大的困难。其二，从我国目前的购房状况看，买房者大多是用于自己居住，“买房出租”作为投资的情况毕竟还是少数。对于买房自住的居民来说，即使居住的房屋升值，通常也不会卖掉房子，征收物业税等于“居者有其税”，增加了居民的居住成本。另外，现今个人拥有的房产中，大部分是通过低房价补偿方式由公房转化为私有的，用房改方式转换成私有产权的住房中，大量住房条件较差，而且拥有这些房产的家庭中，有很多仍属于较低收入和尚未改变生活质量的，对这些房产和家庭征收物业税也存在一个公平问题。其三，一般说来，物业增值中有很大一部分是土地增值，建筑物本身随着使用年限的增加，维修成本逐渐上涨，建筑物有可能贬值。而我国目前实行的是土地国有制，一般的物业只有几十年的土地使用权，期满后国家可以无偿收回土地或在土地上建房子。因此，有关“物业增值”的说法，是含有水分的。
当前，我国正处在经济高速发展时期，税制改革的目的首先要促进经济的发展，考虑我国现阶段的实际，笔者认为，开征物业税的时机还不成熟，在缺少相应的配套措施，缺乏相关制度来限制物业税制度本身缺陷的情况下，匆忙出台物业税有可能造成新的“制度性不公平”。为此，针对我国房地产税制存在的问题，应在借鉴国外房地产税制经验的基础上，先进行一系列的改革，而后待时机成熟再适时推出统一的物业税。目前，应着重做好以下工作：
（一）建立规范、合理的房地产税收体系，并将房地产保有税类作为课征的重点
我国现行房地产税收制度是随着我国经济的发展和税收制度的改革先后颁布实施的，涉及房地产的税种很多，应逐步对税种加以规范，构建一个合理的房地产税收体系，该体系应包括：
1.房地产保有税类。 我国房地产税制构成的明显特点是：房地产开发流通环节税费多、负担重，房地产保有环节课税少，负担轻。如房地产开发、销售过程中就涉及营业税、印花税、房产税、契税、城乡维护建设税、土地使用税、耕地占用税、所得税等。收费就更多，各地也不相同，多达80～150种。而在房地产保有阶段，只有城镇土地使用税、房产税、城市房地产税。这种税制设置不但造成土地闲置、浪费严重，而且在进入流通时由于土地承受过高的税负，造成大量的土地隐形交易，偷逃税现象严重。
为此，应借鉴国际惯例，以房地产保有环节作为课征的重点，将房地产开发环节的一些税费，转移到房地产保有环节征收。
房地产保有税类可以设置以下税种：（1）房产税。即以房产为征税对象，对房屋产权所有人征收。（2）地价税。即以土地的评估价值作为计税依据，向土地的实际占有者征收，取消现行的土地使用税。（3）空地税。即以闲置未用的土地为课税对象，对空地的实际持有人征收。（4）定期土地增值税。主要是对自用商业性房地产征收。采用规定的税额标准每年征收。
2.房地产取得税类。 房地产取得税类的税种主要应包括契税和遗产赠与税。遗产赠与税对财产拥有人的财产流向有着明显的导向作用，有利于调节、分配社会财富。
3.房地产收益税类。 房地产收益税类的税种主要应包括：（1）法人所得税。即对法人取得的房地产开发经营收入（指利润所得）征税。（2）个人所得税。即对个人在房地产经营中取得的收入（指利润所得）征税。（3）土地转移增值税。主要是在土地使用权转移、房地产买卖时征收。（4）土地租赁增值税。主要是在土地使用出租、房地产出租时征收。
（二）扩大征收范围，逐步确立房地产税收在地方财政收入中的主体地位
借鉴国际惯例，我国房地产税收的征收范围应扩大到所有的由国家和集体拥有与控制的房地不动产，包括农村用于种植、放牧和其他农业性活动的土地和房屋，包括城镇居民拥有的房屋，也包括闲置未用的土地和房屋。当然，在将农村的土地和房屋划入房产税的征收范围后，相应地应降低农业税的税负。另外，考虑到房地产税基非常稳固，税源充沛，且税源具有稳定性和持续性的特点，应着手将房地产税培植为地方税体系中的主体税种。
（三）合理确定计税依据
现行房地产税涉及的一些税种的计税依据既不科学也不合理，计税依据既有按价值、也有按租金、面积征收。如，按照我国现行房产税暂行条例规定，房产税的计税依据有两种：一种是以房产账面原值扣除一定比例后的余值；另一种是房产出租租金收入，凡房屋出租的，房产税须以租金收入作为计税依据。土地使用税则是以土地面积为计税依据的。从房产税看，随着社会生产力的不断发展，人口的增加，房地产需求日益增长和物价指数的变动，房地产的价格从长期来看，一般会不断上涨，房产的原值不能代表现实的市场价格。如果仍沿用房产原值作为计税依据，既不适应经济发展的要求，不利于公平竞争，也不符合国际惯例。对出租房屋按租金收入作为计税依据，同一个税种，有两种计税依据，不够规范，再则租金收入已征收了营业税，再按租金收入计征房产税，是重复征税。而且，租金的确定，也有一定难度。从城镇土地使用税看，以占地面积为计税依据比较陈旧，因为面积不会随着地产的价格上涨而扩大。如此确定的计税依据使得房地产收入不能随房地产增值而增加。 因此，改革后的房地产税应以房地产的评估价值为计税依据。因为这种计税方法比原值作为计税依据合理得多，又是多数国家的一般做法。
（四）灵活设置税率
在税率设计上，应借鉴国际上一些国家的经验，在保证中央一定宏观调控权的前提下，赋予地方政府一定幅度范围内的自主权。在适当考虑地方政府年度预算支出的基础上，应按照房地产的地理位置和用途规定不同的税率。可由中央政府规定一个税率幅度，各省、自治区、直辖市再根据本地区情况和房屋等级确定本地区的税率，这样，既可以调节房地产方面由于地理位置不同而产生的级差收入，又能够根据用途对使用结构不同的房地产实施调节。
另外，还应考虑降低房地产转移环节的税率，提高房地产保有环节的税率，从而有利于将课征重点从房地产流转环节转向房地产保有环节，优化税制结构。
（五）统一内、外资两套房地产税制
现行房地产税收制度采取的是内外有别的政策，仅在房地产保有阶段就存在许多差异。如对内资企业和个人的房产征收的是房产税，对土地征收的是城镇土地使用税；对外商投资企业、外国企业和个人的房产征收的是城市房地产税，涉外企业和个人使用的土地缴纳的是土地使用费（或称场地使用费）。内外两套房地产税制在征收范围、税率税费、计征依据方面都存在差异，违背了市场经济公平竞争原则，增大了税收征管难度，破坏了法律的严肃性和公平性。而且，城市房地产税是20世纪50年代的产物，房产税虽然是1986年颁布开征的，但基本内容很多是承袭了城市房地产税的规定，已有不少内容不适应经济发展的要求。城镇土地使用税暂行条例颁布的时间虽然较晚，但近几年来，随着我国房地产业的飞速发展，该条例也已暴露出许多不足，也需加以改革。
建议在房地产保有阶段征收统一的房产税和地价税，将外资企业和外籍人员也纳入统一的房产税和地价税的征收范围中，废除现行对外资企业和外籍人员征收的城市房地产税，改城镇土地使用税为地价税，实现房地产税制的内外统一。
（六）建立健全财产登记制度和财产评估制度
目前，由于我国尚缺乏严密的财产登记制度，致使征管资料信息来源不畅，房地产私下交易不予注册登记的现象相当普遍。而且，我国房地产评估制度刚刚形成，评估机构、评估人员的素质及评估政策法规等，还难以适应税收征管的需要。 为了保证房地产税收的有效实施，必须建立一套规范化的房地产管理制度，这主要包括：（1）建立房地产产权登记制度。首先，要核查土地，在全国范围内开展一次土地清查，建立土地台账。其次，建立房地产产权登记制度，为税务部门掌握房地产税源提供条件和依据。（2）建立房地产评估制度。合理的计税依据是房地产税收制度贯彻公平税负的一个重要内容。随着我国财税体制的不断改革和完善，对房地产的税收要求逐渐采用以房地产的评估价值来征税。国务院于1991年颁布了《国有资产评估条例》，并在1994年颁布的《城市房地产管理法》中进一步明确了房地产估价的作用。我国在房地产的评估方面还处于起步阶段。从世界范围来看，凡是实行市场经济的国家，在对房地产课税时均以评估价值作为计税依据，很多国家在税务机关内部设有相当的人员和机构进行评估工作。为完善我国房地产税制，提高我国房地产税的征收管理水平，应该借鉴国际先进做法，建立我国的房地产评估机构和管理制度。制定房地产评税法规和操作规程，配备评税或估价专业人员。
参考文献
（1）李进都《房地产税收理论与实务》，中国税务出版社 2000年版。
（2）邓宏乾《国外房地产税制介绍与借鉴》，中国家庭网2001年7月9日。
关键词：房地产税 去库存 税收征收 稳定房价 投机
一、房地产库存现状
针对房地产库存现状，我们选取了全国70个城市从2010年1月至2016年7月共计五年又七个月的库存数据，并对其进行了一线、二线、三线、四线的分类，一线城市共计4个，二线城市共计32个，三线城市共计27个，四线城市共计7个。
1.各省库存普遍回落。从时间上纵观来看，各省库存规模出现下降趋势，去库存化周期缩短。从70个城市整体的库存绝对数来看，各省的库存规模大多处于下降趋势。但也有例外，库存不降反升的省份主要是河南、山西等数个北方省份。
2.“北高南低”分化较为明显。从各个城市之g的比较横向看，库存北高南低的分化较为明显，从选取的70个城市中的库存同比数据来看南京的库存同比减少62%，厦门同比减少37.7%等，库存同比减少的44座城市中超过三分之二的城市均为南方城市。太原同比增长35.3%，大连同比增长25.8%，库存同比增长的26座城市，超过半数的为北方城市。这也与南北方经济，生活条件，环境条件等因素息息相关。
3.一二线库存较低，三四线库存依然偏高。整体而言，一线城市去库存化的效果还是挺不错的，一线城市中的北京同比减少25%，上海同比减少44%，广州同比减少12%，深圳同比增长20%。北京、上海、广州去库存，深圳库存回补。过去几年以来，一线城市中北京、上海、广州这三个城市，商品房库存从高点持续回落。而深圳则恰恰与此相反。
二线城市库存也普遍降低，除重庆（基本持平）、苏州（略反弹）外，大部分城市地产库存较15年底继续减少。例如，二线城市中的杭州同比减少32%，天津同比减少19%等等。
三线城市中温州同比减少6%，哈尔滨同比增长5%，呈现涨跌互现的现象。
四线城市中荆门同比增长23%，茂名同比增长45%。四线城市大部分则都处于高库存的状况。
库存普降，但三四线城市库存仍旧较高。结构性问题依旧存在，虽然三四线城市纵向来看略有减少，但去库存的效果和周期明显慢于一二线城市。
二、国内试点及国外房地产税征收现状
从国内试点来看，在国务院的支持下，重庆市、上海市于2011年分别颁布了《重庆市人民政府关于进行对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》、《重庆市个人住房房产税征收管理实施细则》和《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》，并于2011年1月28日正式开始试点，具体征收办法由试点省份人民政府制定。重庆房地产税税率为0.5%―1.2%，上海税率为0.6%或0.4%。从效果来看，两地改革试点是探索对个人住房在保有环节征税的宝贵经验，是符合房地产税制改革总体方向的。从试点执行情况来看，两地房地产税改革影响不大，问题主要有：
1.对房价影响不大。重庆及上海在房地产税试点后，在住宅成交量方面出现下降，然而成交的平均价格并未明显下跌；试点后第二年，两地成交量出现较大幅度的增长。随后年度，房产税改革对两地的作用越来越小。
2.对地方政府财政税收贡献不大。重庆和上海房产税试征税的金额占本地区政府财政收入的比例很小。
3.涉及人群有限。因为存量住房没有被包括，而且上海还有税收减免政策，使房产税试点的影响比较小。在重庆，重点主要在豪宅和别墅的房产税征收标准，对房屋的价格和面积做出了很严格的限制。
从国外的房地产税征收状况来看，首先，以美国为例，立法的内容包括穷人房产税可退；全民征收房产税，买卖双方都需要交纳房地产税；房屋出租，税率为租金的30%。这使得美国楼市逐步稳定，一定程度上抑制了房产投机的行为。
其次，英国征收条例包括楼房居民没有土地所有权；根据房屋面积和所处的地段分为A～H八个等级，按照等级每月纳物业税；国外居民出售在英国的房产，增值部分纳税。征收效果并不是特别明显，物业税逐年微调上涨，政府提供的服务和交纳的税款不成正比；房价的上升不降的实际情况也反应出贫富差距问题难以解决。
最后，以新加坡为例，征收条例包括政府对小户型和低收入家庭实行优惠的税收政策；高端住宅户尤其房产投机客户多缴税；补贴组屋购买者。这使得新加坡没有出现恶意炒房的现象，实现了国民财富的重新分配。
三、房地产税的征收对房地产市场的影响
（一）现行房地产税的构成及存在的问题
房地产税是一个综合性概念，与房产交易流通环节包括的全部税种都属于房地产税的范畴。
目前在房地产流转环节征收的税种主要有契税、土地增值税和城市维护建设税。而房地产保有环节的税收只是针对单位纳税人课征房产税和城镇土地使用税，对个人自主住宅仅在上海市、重庆市试点征收房产税。
房地产税在征收环节中存在“重交易，轻保有”的问题。从税收的种类来看，房地产税在流转环节中征收多个税种，相反在保有环节的税种较少。虽然试点时针对房产的保有环节征收了房地产税，但是许多税收优惠的存在使得房地产税实际征收得不多。此外2014年的经济数据显示，交易环节税收占总税收总额的11.86%，保有环节仅占2%-3%。在交易环节中的税收，很容易从卖方转到买方，从而使房产的价格升高，造成房地产市场过热的现象，不利于房地产的健康发展。
（二）房地产市场库存产生的原因
从供求方面来看，供给大于需求是房产库存产生的直接原因，深层次的原因我们将根据一二线城市以及其他城市的不同情况进行分析。
一二线城市：（1）政策因素。一二线城市的限购政策在一定程度上抑制了房产的需求。（2）工资水平的上涨与房价的上涨不成正比。这就导致许多在一二线城市工作的人无法承担房价的压力。
其他城市：三四线城市的居民由于大部分已经拥有一套住房，这就导致商品房的刚性需求下降，产生了库存。
（三）房地产税如何对库存产生影响
在冯源博士关于房地产税对房价的研究中，分别从房屋的供给和需求，基于VAR、VCR模型进行了分析，分析表明，房价、房产税、房屋供给、房屋需求四个变量存在长期稳定的均衡关系，并且，从房价的方差分解表明，房屋需求和供给对房价的影响较大，而房产税对房价的影响较小，这表明房地产税并非从以降低房价的方式来对库存产生影响。
（1）理论分析表明，房地产税的征收只能在短期内对房价产生影响，但是税收政策并不是抑制房价的根本措施。
（2）房地产税真正起到的作用应该是稳定房价，抑制投机者的需求，使投机者放弃保有房产，而让住房“刚需”可以得到满足。
（3）房地产税有利于推动二级市场的发展。投机者的投机需求被抑制，使得这部分房源流向二级市场，保证部分人对住房的需求得到满足。同时对于拥有两套房产的家庭来说，非经常居住的住房是否还有继续保有的必要，也会引起他们的思考。
四、我国房地产税立法面对的困难
房地产税的立法一方面可以稳定房价，另一方面也存在着不可避免的问题亟待解决，所以短期内是不会轻易出台的。
房产税立法存在的问题大致有如下几点：
（一）存在重复征税、税收征收和缴纳方式难题
（1）重复征税
房地产作为房地产行业保有环节征收的税种，与房产流通环节的税种容易重复纳税。例如，在开发交易的过程中，购房者已经承担了供水、供电、供气、道路建设、环境绿化等相关的费用，在保有环节又一次征收，造成重复征税，加重了纳税人的负担，不利于房产税的征收。
（2）税收征收和缴纳方式难题
房产税的征收将面临和个人所得税一样自主申报的难题，但是在现在国内税收观念相对缺失的大条件下，无法通过自主申报缴纳房地产税。
（二）房产税税率选择有待完善
税率的确定直接影响到房产税功能发挥，如果房产税税率设定过低，而房地产价格上涨率高于该比率则该税率对抑制房地产投机并无实质意义；如果税率设定过高，又会损害房地产行业的稳定发展。同时低税率对房价上涨并没有多大的抑制作用，房价一直在涨，炒房者将房屋转手后的利润远远大于其所缴房产税。因此，在未来的房产税立法的过程中，税率的选择更是个烦恼的难题。
（三）房产信息登记制度不完善
我国目前房产信息登记不完整，税源信息难获取。要合理的征收房产税，首先要清楚各地有多少套住房，并实行实名制，确定每套房归谁所有，这些需要房地产管理部门和税务部门等相关政府部门建立全面统一、实时动态的个人及家庭房屋持有情况的房产信息登记数据库，这样才能保证房产税立法的顺利进行。
（四）税收征收管理体系不健全
就以上海和重庆两试点为例，两试点都提出了以房产的评估价格来作为房产税的计税依据，但由于我国还没有专门的具有公信力的房产评估机构，这方面的专业人员比较缺乏，导致房产的评估价格作为房产税的计税依据难以落实。再加上试点之初我国《不动产登记暂行条例》还未出台，房产实名登记和管理制度尚未建立，税务部门掌握的税源信息明显滞后于房产的动态变化，无法及时去的征税房产的登记资料及变动情况，税收征管的难度较大，不利于房产税立法的进行。
五、政策建议
1.有关方面在政策制定时应明确房地产税立法的作用更多的是稳定房价而非打压房价。若以打压房价作为主要目标，容易造成政策制定的偏失，无法起到调节房地产市场的作用。此外，理论分析表明房地产税对房价的影响较小，因此从稳定房价的角度进行房地产税立法的制定效果更好。
2.我国应该逐步完善房产信息登记制度。参考贵州省贵阳市大数据产业发展的相关经验，逐步建立起遍及全国的房产信息数据库，通过大数据统计促进起“互联网+房产登记”等方面的发展。一方面使得“大数据”相关行业的发展，促进就业。另一方面可以建立实时动态的个人及家庭房屋持有情况的房产信息登记数据库，方便税务部门及其它相关部门进行管理的需要。
3.选择适合我国国情的税率。在房产信息完善登记的同时，详细记录对应家庭的工资水平、房产数量、其他收入状况等具体情况，针对不同家庭大致划分制定不同级别的累进税率。一方面保证税额在可支付的合理范内，不会引起公共利益的严重流失，避免社会公众的不满；另一方面有利于稳定房价，更加符合我国推行房地产立法的初衷。
4.健全税收征管体制。建立具有专业性和公信力的房产评估机构，培养专业全面的专业人才，更加专业系统的评估房产价格。加快房产实名登记和相关管理制度的建立，加快税收征管的网络化与信息化建设，能够及时了解房产登记变动的情况，从而加强税收征管在掌握税源信息的程度尽量与房产的动态变化一致，以改善税收征管在获取信息方面滞后性的情况。
参考文献：
[1]易居研究院智库中心《70城住宅库存报告》
关键词：房地产 税务筹划 现状 方法
对于房地产行业而言，属于我国重要产业。通过房地产行业不断发展，能够充分带动经济。基于此，税收筹划具体实施阶段，力求充分考虑国民经济实际，发展水平方面来说，才能实现彼此相适应。近年来，我国出台若干政策，宏观予以有效调控。房地产公司角度来说，要想实现自身行业发展，经济利润提升，筹划工作需要充分落实，只有这样，竞争力方面，才能得到不断增强，才能真正提高自身经济效益。
一、房地产税务筹划概述
关于税务筹划，对于房地产企业来说，财务能够得到优化，实现良好管理。对于企业纳税人来说，规范指导作用，降低税务支出，公司各项财务目标，能够得到充分实现。对于房地产公司，实际开展税务筹划环节，组成部分较多，比如说，避税如何开展，怎样实现节税。对于房地产企业，要想实现自身持续发展，需要充分做好税收筹划工作。通过开展税收筹划，缴纳税务意识方面，能够得到有效提高。与此同时，通过较为科学合理税务筹划，经济效益方面来说，能够实现不断增长。企业核心价值方面来说，能够得到充分凸显。经营管理模式角度而言，通过较为科学有效税务筹划，能够实现明显改善。从我国产业结构方面来说，得到优化升级，投资方向方面，实现更加合理。
二、房地产税务筹划现状
（一）专业性不足问题
税收筹划人员来说，普遍存在素质不高问题。房地产企业角度而言，难以实现较为良好税收筹划。税收筹划人员难以真正做到专业，能力方面，普遍需要不断提高。与此同时，税务筹划人员具体工作环节，税务规定存在不熟悉问题。这也就容易造成税收筹划难以真正实现良好开展，经常容易出现脱离实际状况。
（二）内容界定难以清晰
对于房地产企业来说，税务筹划实际阶段，筹划核心难以真正掌握。更有甚者，税收筹划概念难以清晰，偷税或者进行漏税，成为违法行为，社会难以实现和谐，税收筹划需和法律政策方面实现有效吻合。对于房地产公司，利益固然重要，但是需要避免不择手段。措施实施环节，税负高低尽管非常重要，但是同时应该考虑违规行为。比方说，企业所得税较为关键，税收筹划要想有效开展，需要严格控制所得税。然而，对于房地产企业，普遍容易予以忽视。从利润降低方面予以考虑，实质上，公司利润方面来说，反而得到一定程度降低。
（三）风险意识不强
对于房地产企业来说，要想真正实现较为良好税收筹划，筹划风险需要力求严格控制。税收筹划活动实施阶段，受到外部不良因素作用，实际收益难以达到目标，和预想收益之间对比，普遍存在一定出入。通常来说，内部各项事务管理方面存在风险，经营方面存在一定风险，同时税收政策方面存在一定风险。然而，税收筹划环节，普遍存在风险意识不足问题，重视程度不够，风险一旦出现，规避风险难以落实。
三、房地产税收筹划方法
（一）养成风险意识，加强风险预警
对于税收筹划来说，属于房地产企业较为重要工作，通过开展合理有效税收筹划，企业能够充分预测各项事务开展。然而，风险性问题不容忽视。尤其面对目前市场经济，经济形势方面，普遍得到，始终处于不断变化之中。法律政策方面，普遍处于不断完善阶段。房地产企业角度来说，风险普遍存在。基于此，风险意识方面，需要予以充分树立。风险预警工作等方面，需要充分贯彻落实。与此同时，风险监督机制方面，也应力求实现科学有效建立。
（二）税收筹划人员方面，不断提高综合素质
通过开展合理有效税收筹划，对于房地产企业来说，能够实现较为良好财务管理。税收筹划人员方面，需要具备良好专业技能，同时具备一定综合素质。企业人才招聘环节，专业技能方面，应该不断加强重视。专业技能培训应该充分到位，企业人员应注重加强这方面定期安排。只有这样，员工才能真正进步，税务筹划水平方面，才能得到有效提高。此外，职业道德同样较为关键，需要不断加强员工这方面培养。理财理念同样不容忽视，因而应引导其依法纳税，同时能够做到合法节税。
（三）关于税收筹划，应与时俱进
目前处于21世纪，信息呈现爆炸增长。房地产企业来说，需要充分关注当前经济形势，掌握当前出现变化。对于国家政策，需要充分了解存在何种变动。只有这样，税务筹划工作实施阶段，才能对其予以时刻调整。风险方面问题，才能得到充分减少。关于税收筹划，工作具体实施阶段，需要充分保障具备一定灵活性，税收筹划人员需要充分具备敏锐触觉，同时具备长远目光。只有这样，市场一旦发生重大变化，反应才能及时，税收筹划方案方面，才能得到充分及时调整。对于税务筹划风险，才能真正实现有效降低，从而充分促进企业不断发展，企业收益等方面，才能充分实现有效扩大。
四、结语
本文着重探讨税收筹划实施阶段，对于房地产公司来说，存在何种实际问题，同时阐述一定解决措施。对于房地产行业而言，属于我国重要产业。通过房地产行业不断发展，各个行业来说，能够充分带动经济。只有实现良好税收筹划，房地产企业才能充分保持旺盛活力，作为基础行业，房地产公司来说，才能真正实现提高自身效益，税务成本方面，也能得到充分节约。关键竞争力方面，也能得到不断提升。参考文献：
[1]穆北歌.房地产企业在税务筹划上的现状及防范[J].财经界，2014（29）：267-279.
[2]赵晓莉，赵德彦.利用税务筹划促进房地产行业经济发展的探究[J].山西建筑，2014（13）：257-258.
[3]尹传勇.房地产税务筹划现状及对策分析[J].现代经济（现代物业中旬刊），2013（6）：28-29.
税制改革不仅涉及税制本身的优化问题，而且与改革所面临的宏观经济环境紧密相关，既不能太超前，也不能太滞后，必须充分适应经济发展，又要促进经济发展，物业税改革也不例外。
有鉴于此，在当前这样一个经济转型，市场经济逐步完善的过渡时期，建立物业税制应当统筹规划，分步实施。
物业税建设涉及面广，要解决的问题既多又杂。它对房地产市场的健康、稳定持续发展，甚至对当前和今后一个时期我国宏观经济健康稳定发展都会产生重要影响；物业税制建设对财政收入和税制格局的变化，对地方税体系的建立和完善，对居民收入分配的调节，缩小贫富差距，对促进房地产的有效合理使用，对建立资源节约型、环境友好型社会都将产生较大而深远的影响。物业税制建设不仅要研究解决税权、税负、税费合并问题，还要研究解决征税范围（包括纳税人和征税对象）、计税依据、税率、减免税等税制问题，同时要研究解决物业税征收管理方法及配套措施，以确保物业税各项政策得到正确贯彻执行，不断提高物业税征收率问题。
物业税制规划和建设应当首先贯彻党的十六届三中全会决议提出的“简税制、宽税基、低税率、严征管”、“稳步推进税收改革”的原则；其次要贯彻“税制统一、税权下放、调节收入、节约资源、便于征管”原则。物业税制建设的目标应当是：将物业税制建设成国家税制体系中的重要税种，地方税体系中的主要税种，省以下地方政府财政收入的主要来源（超过50％），能发挥聚财和调节分配的税收职能作用，促进房地产市场持续健康稳定发展，提高房地产有效管理利用水平，节约资源，保护环境，既能与国际财产税制相衔接，又符合中国国情的税制。
物业税制建设的方法应当是研究规划，制定方案，进行试点，改进完善，全面施行。研究规划，就是要动员和组织财税理论界、财税部门、政府土地房屋管理部门和社会上关心物业税制建设的人员对物业税制建设中的问题从理论上、实践上进行研究，先做出总体规划，在此基础上对各个阶段要解决的专题问题进行专门研究。提出几套方案；制定方案，就是综合备方案的优劣制定一套比较可行的方案；进行试点，就是将上述方案选择部分地方进行试点，对试点方案进行检验；改进完善，就是根据试点的情况对试点方案进行修改、完善；全面施行，就是将通过试点修改和完善的方案在全国推广施行。推广试行也可先大城市及郊县，后中小城市及郊县、乡镇、工矿区，再到其他县、镇及农村。
物业税制建设的步骤应在统筹规划的基础上，综合考虑改革的轻重缓急、难易程度、国家宏观调控要求，社会各界及房地产拥有者和使用者对房地产税制改革的接受程度等各方因素，科学安排改革的步骤：
在税费的合并方面，目前，房地产涉及的税种有交易环节的营业税、城建税、印花税、契税、土地增值税；收益环节的企业所得税、个人所得税；保有期间的城市房地产税、房产税、城镇土地使用税。在收费上有税务部门征收的教育费附加以及规划，国土、建设部门征收的有关费用。物业税制建设在税费合并方面可以分四步走：
第一步，合并房地产保有期间的税种，将内外税种合并，房屋和土地税种合并，即把城市房地产税、房产税、城镇土地使用税合并建立新的物业税。
第二步，在第一步建设到位并正常运行一段时间后，将房地产交易环节的部分税种并入物业税，即将契税、土地增值税、印花税并入物业税，增加物业税收入规模，提高物业税收入在地方财政收入中的比重。
第三步，在第二步改革到位并正常运行一段时间后，将国家对房地产交易等行政事业性收费并入物业税（包括教育费附加），进一步扩大物业税收入规模，使物业税成为地方政府财政收入的主要来源。
第四步，停征房地产交易环节的营业税、城建税，或降低房地产交易环节的营业税、城建税税负，适当提高物业税税率，鼓励房地产流通，促进房地产市场发展，提高房地产利用率，减少空置房屋，节约土地资源。通过税费合并，达到整合税种、规范税制、稳定收入的要求，使物业税成为地方税体系中的主要税种。对物业经营所得征收的所得税是否并入物业税应当慎重研究，笔者意见是不拟将所得税并入物业税。因为，所得税是对物业经营所得的征税，有所得则征，没有所得不征，所得多多征，所得少少征，以物业税取代所得税，不利于发挥所得税的职能作用，不利于多环节调节收入分配、公平税负。物业保有期只有对外经营才有所得，如果把物业经营所得征税并入物业税，那么，对物业经营收入征收的营业税、城建税等是不是也应并入物业税，这样就混淆了物业保有和经营不同税收的性质作用，是不可取的。
在扩大征税范围方面。这里说的物业税征税范围包括物业税纳税人的范围和物业税征税对象的范围，以及物业所在区域的范围。现行房地产有关税种纳税人范围，是指在城市、县城、建制镇和工矿区拥有房地产的单位和个人。对行政事业单位房产和居民自行居住用房产免征房产税。物业税的征税对象范围主要是指征税区域范围内的土地和房产。物业税的地域范围是城市、县城、建制镇和工矿区。物业税制要发挥其聚集财政收入和调节分配的职能，就必须在现行房地产税制基础上扩大征税范围，增加征税覆盖面，以达到宽税基的要求。在物业税制建设过程中，应当考虑实际情况，逐步扩大征税范围。扩大征税范围也可考虑分三步进行：
第一步，取消现行房地产税对事业单位拥有的房地产和居民个人拥有的别墅等少数高档住房的免税优惠，征收物业税。从税收上配合国家宏观调控，控制建造别墅等高档住宅，提高高档住宅保有期的成本，节约土地资源，调节部分收入。
第二步，在第一步成功实施的基础上研究扩大对居民拥有普通住宅的征税问题，进一步缩小减免税范围，按照低税负的原则确立居民普通住宅的税负，同时使物业税收入规模得到扩大。这一步改革，要慎重处理好改革、发展、稳定的关系，要在大多数居民有负担能力、能承受、能理解的前提下进行，不能操之过急，不能因改革影响稳定，影响房地产市场发展。
第三步，实行由城市到农村的改革。把物业税征税区域从城市扩大到农村，这是由于一方面随着城市化进程的加快，城市在向农村延伸、扩展，卫星城镇在增多。另一方面，随着人们生活水平的提高更加注意健康和环保，农村的度假村、别墅和其它商品房将迅速发展，如对农村房地产不征税，将不利于节约土地资源和环境保护，不利于农村公共设施的建设，不利于统筹城乡协调发展，不利于社会主义新农村建设。
物业税征税范围在由城市向农村扩大的过程中，要稳步进行。农村、农民、农业问题不仅仅是经济问题，更是重大的政治问题，物业税范围扩大到对农村房产和土地征收，要坚持不能增加绝大多数农民的负担，不能增加农民种植业、养殖业成本，不能影响社会主义新农村建设的原则。因此，物业税征税范围扩大到农村，也应分为三步进行：
第一步，把物业税征税范围首先扩大到大城市郊区。因为这些大城市郊区房地产已发展到了相当的规模，房地产市场较为活跃，房地产价格到了一定的水平，郊区农民较为富裕，有一定的负担能力，加之宏观上要求对这些城市房地产市场进行调节，这些城市也是当前房地产宏观调节的重点。
第二步，将物业税改革由大城市郊区扩大推广到中小城市郊区和旅游风景区及周边地区，通过这一步改革扩大物业税规模，增强中小城市的财力，促进中小城市公共设施的建设。
第三步，由地方政府根据区域内房地产发展规模和房地产市场发展情况，综合考虑调节收入、节约土地资源等多种因素，确定物业税进一步扩大的区域。在这一步要慎重研究对农村哪些土地和房屋应当征税，对农村房地产征收物业税要与各地农村房地产的发展规模和市场发展相适应，要综合考虑农村、农民、农业问题，要有利于农村农业发展，合理界定农民拥有房屋征税范围。
在改进和完善计税依据方面。计税依据有多种选择，包括房地产建造原价、净值、租金、评估价或房屋土地的面积等。评估价一般又包括市场交易平估价、重置成本评估价、市场收益评估价等，我国房产税和城市房地产税计税依据为房屋建造原价，对用于出租的房屋以租金收入为计税依据，土地使用税的计税依据为土地使用面积。将现行房产税、城市房地产税、城镇土地使用税合并建立新的物业税后：
第一步，不论房地产是否出租还是自用，均以房地产原价为计税依据，对土地也不再另按面积征税。这样做继承了现行房产税对自用房产的征税办法，尽管不尽合理，但简便易行，征收成本较低。
第二步，要有计划、有步骤积极研究探索按评估价征税问题：
一是要总结当前模拟评税试点经验，不断完善模拟评税办法；
二是要学习借鉴国际上一些好的做法，根据各地不同情况和房地产不同类别，确定房地产价格的评估程序、方法和标准；
三是明确评税主体及评税主体在确定房地产评估值中的地位、法律效力及相关职责。房地产价值评估是一个专业性、技术性非常强的工作。
目前世界各国和地区在征收房地产税时，对房地产价值的评估主要有两种做法：
一是由税务部门直接评估并按自行评估的房地产价值征收房地产税，如美国、香港等。
二是由国土房产管理部门或由其委托中介机构——房地产专业评估机构进行评估，由土地房屋管理部门审核确定房地产评估价值，税务部门不从事房地产价值评估工作，直接依据土地房屋管理部门审核确认的房地产评估价值征税，如澳大利亚、新西兰等。
从我国现行体制来看，拟采用第二种做法来确定评估主体。这是因为，税务部门直接进行房地产价值评估需要成立专门机构，招聘房地产评估和信息技术专业人才，还要直接收集房地产市场信息，据了解，香港对房地产物业征收的差饷税由差饷署征收管理。差饷署直接隶属于财政司，是与香港税务局平行的独立单位，现有人员900多人，高峰时达到1300多人，而香港税务局也只有2000多人。我们在现行情况下要成立专门的机构管理房地产税，或在地税部门成立专门机构进行房地产价值评估难以做到，而地税部门就现有人员数量和素质都不能胜任房地产价值评估工作。因此，由国土房管部门或由其委托房地产评估专业机构评估房地产价值，然后由政府土地房管部门审查确认房地产评估价，税务部门依据这个评估价征收物业税，比较符合精简行政机构和人员的要求，使评估工作市场化、社会化，这种方法不惜为一种较好的方法。
房地产价值评估机制等有关问题解决之后，我们就可以进行物业税计税依据改革的第三步，即在条件具备的地方，按房地产评估价值征收物业税，使税收的增减与房地产价值的升降成正比，房地产税制更加公平、合理。
(一)房地产税收的内涵及目标
1.房地产税收调控工具｡房地产税收政策是调控房地产业的政策工具,目前我国房地产税收体系中有11个相关税种,主要分为两类:一类是直接针对房地产而设置的税种,如房产税､土地增值税､城镇土地使用税､耕地占用税和契税;另一类是与房地产相关的税种,如营业税､所得税和城市建设维护税(见表1)｡
房地产税收政策与行政调控手段相比,具有规范性､灵活性､基础性等特点,而且影响面比较宽｡可以从供求两个方面实现宏观调控的目的｡对于供给方面,可以提高房地产开发与经营阶段的成本,如土地增值税､土地使用税等;对于需求方面,可以提高二手房交易的成本,打击投机性房产交易｡税收调控与调控供应结构､金融信贷限制等调控手段相比也有其明显的优点,首先可以做到精确“打击”,在压制房地产投机需求的同时,尽量使其他行业受到较小影响,同时税收管理执行部门与房地产行业没有直接的利益关系,税收政策也相对容易得到贯彻实施｡
2.调控目标｡政府对房地产课税,目的主要包括增加政府收入､经济增长､物价稳定､收入均等和产业结构调整等｡根据丁伯根法则, 在不违反边界条件下当工具数大于或等于目标数,才能保证政策目标的实现｡由于政策目标呈现多元化,会出现目标之间的不相容｡房地产政策目标之间的冲突一是经济增长和物价稳定的矛盾,体现在当房地产行业处于高涨时期,房价高涨,为吸引大量社会投资进入房地产行业以及相关行业,银行信贷规模迅速扩大,于是出现物价上涨和通货膨胀｡而为了控制通货膨胀,货币当局紧缩银根,在建工程停工或半停工,经济增长速度开始下降,同时,由于房价过高超过社会购买能力,市场出现供过于求,房价开始下跌,物价趋于稳定｡二是经济增长和收入均等的矛盾｡为了加快住房销售,有关部门会采取各种政策鼓励购房,但大量优惠政策又会导致高收入者凭借自己经济实力和优惠政策大量从事房地产投资､投机,致使房产两极分化严重,间接影响普通百姓的住房需求｡[1]这两对矛盾在2004-2008年房地产运行周期中表现得非常突出｡
(二)回顾近年来我国房地产税收的调控政策
2005年以来,针对房地产投资规模过大和部分城市房地产市场价格上涨过快的问题,国家对房地产投资实施了一系列的宏观调控,其中,房地产税收政策和征管方式也进行了多项调整和规范｡其主要措施有:对营业税征收的3次调整,对个人住宅转手交易所得征收个人所得税,对房地产税收实行“一体化”征收管理办法,提高城镇土地使用税的征收标准和对房地产开发企业清算征收土地增值税｡具体来看:
第一,对房地产开发环节的税收调整,通过引导投资导向来调节供给｡比如2006年规定将房地产开发企业所得税按预售收入的预计营业利润率修改为预计计税毛利率征收,并且按开发项目的性质将开发产品区分为经济适用房和非经济适用房｡这项政策的主要目的是合理引导投资导向,不鼓励资金再进入房地产市场,同时也显示出调控政策针对住房供应结构的引导｡2007年规定房地产开发企业土地增值税实行清算式缴纳,取代以"预征"为主的缴纳法,这项政策使土地增值税恢复到房地产开发企业原有的应缴纳的税负水平,对压缩房地产开发企业利润空间有较大作用｡
第二,对房地产交易环节的税收调整,通过控制和引导需求来实现｡比如2006年国务院办公厅转发建设部等九部门《关于调整住房供应结构,稳定住房价格的意见》,规定从2006年6月1日起,对购买住房
二､房地产税收调控对房地产价格的影响
(一)理论分析
1.以房地产供给为核心的传导机制｡目前,我国采取的税收政策有三项都是作用于供给者的,直接对卖房人征收营业税､个人所得税以及对房地产开发企业征收土地增值税｡它的影响是:当政府对卖方增加税收时,直接提高了供给者的成本,在其他条件不变的情况下,供给者为了取得与征税前相同的利润,会将税收成本加在出售的价格上向需求方,即购买者索要更高的价格｡这样导致了供给曲线的左移,形成新的市场均衡点｡在需求曲线不变的假设下新的市场均衡中的供求表现为均衡价格的提高,同时市场数量的减少｡由此可见,税收政策从供给方对房地产市场调控的影响最可能的结果是引起房地产价格的进一步提高,而房地产的供给数量有可能减少｡这样,我国目前的房地产税收政策对抑制房价增长的效应是有限的,但对控制房地产规模扩张可能有一定作用｡
2.以房地产需求为核心的传导机制｡对供给方征税时,往往会引起税负向消费者转嫁,尤其在供给小于需求的状况下全部转嫁往往是比较容易实现的｡而向需求方征税税负几乎是不可转嫁的,这样税收不直接反映在房屋价格上,即房屋价格不会因为对需求方征税而上涨｡需求方税负的增加可能会引起需求下降,从而导致需求和供给的减少,这样可能会达到房屋价格和投资规模扩张得到双抑制的宏观调控目标[2]｡
(二)实证分析
2005年以来的房地产税收政策调整虽然取得了一定的成效,但与人们的预期还有很大差距,房价总体上呈现快速上升的趋势,虽然这种势头在2008年有所减缓,但并没有得到遏制｡以海南省为例,2004-2008年间,海南省房地产销售绝对价格逐年增长,由2004年的2404.9元/平方米上升到2007年的4268.2元/平方米;从海口市房地产销售价格同比增长指数来看,商品房和新建房同比一直呈上升趋势,虽然2008年第四季度后有所下降,但仍高于100;二手房变动呈稳定增长态势(见图1)｡
造成房地产价格持续上涨的原因是多方面的,单从税收政策的调控来讲,主要有几个原因｡
1.税收政策调控主要作用于供给方｡从我国房地产市场的供求状况来看,在房地产的开发和销售环节征税,只会提高房地产的价格,而不会降低开发商的利润,也不会对房地产商品的供给产生影响,反而使房地产的投资性需求上升｡
2.税收政策对新房交易缺乏应对措施｡税收政策的着力点主要是放在了房地产的二手房转让交易环节｡限制二手房的交易具有双重的作用:一是减少投机炒作,有利于抑制投机;二是增加二手房的囤积而减少房屋的供给,加剧了新房市场的供求矛盾,推动新房价格的上涨｡
3.租､税､费体系混乱｡租､税､费三个经济范畴,在理论上的区别十分明显,但在实践中,以税代租､以费改税､以税带费､以费挤税的现象十分普遍,限制和削弱了税收的宏观调控功能｡目前,我国涉及房地产税收占房地产开发成本比例约占10%,而各类收费却占到41%,这严重影响了房地产税收政策的顺利传导,严重阻碍了政府通过税收对房地产市场的调控｡
三､房地产税收调控对房地产业税收影响
(一)积极影响:增加了房地产税收收入
1.房地产税收快速增长,地方税收贡献能力和实现能力增强｡2004年以来,随着房地产业快速发展,与之相关的税收已成为地方税收收入的重要来源｡根据税务部门统计,2004-2008年海南省房地产地方税收从6.75亿元增长到34.68亿元,年均增长率 为45.76%,超过地方税收22.52%的年均增长率｡房地产税收占全省地方税收收入比重逐年提高,从2004年的11.81%增长到2008年的28.77%｡同时,从行业税收实现能力(每百元增加值实现的税收总收入)来看,房地产税收实现能力逐年增强,从2004年的48.96元提高到2008年的60.52元(见表3)｡
2.房地产税收弹性系数和协调系数较高｡从近年来房地产税收对房地产业增加值和房地产投资的弹性系数来看,海南省房地产税收增长高于经济总体增长｡除2006年房地产税收超常增长外,其余年份的房地产税收对房地产增加值弹性都大于1,均富有弹性｡2004-2008年,房地产税收对房地产业增加值(剔除2006年)和房地产投资的平均弹性分别为4.68和1.32,呈超经济增长现象(见表4)｡
从房地产税收协调系数(产业税收比重/产业GDP比重)看,海南房地产税收贡献也高于经济贡献,2004-2008年房地产税收协调系数平均为2.75(见表5)｡
3.房地产主要税种受政策调控影响较大｡我们以税收政策调整的主力房地产营业税､房地产企业所得税､城镇土地使用税､契税和土地增值税为例,分析政策的影响｡可以看出,城镇土地使用税税收政策效应最为明显,在2008年提高征收标准后增长迅猛,2008年一年征收额是2004-2007年征收额之和的2.52倍｡而土地增值税政策效应也较为显著,2004-2007年,财政部､国家税务总局多次下文敦促地方加强土地增值税征管,故其收入节节攀升,在2007年由“预征”改为“实际清算式”后,实现额上升至3亿元,而在2008年房地产市场下行和“个人销售住房可以免征土地增值税”的政策影响下,增速开始放缓｡房地产企业所得税在2006年“将预售收入的预计营业利润率修改为预计计税毛利率”政策影响下,收入是2005年的2.7倍｡2008年房地产企业所得税增长主要是由于2007年房地产市场热,房地产企业大幅盈利在2008年汇算清缴上年税收｡
相对城镇土地使用税､土地增值税和企业所得税,契税和房地产营业税的政策效应对税收完成的影响相对小一些｡契税的税基大体相当于土地和房产的交易总金额,我国对房地产开发企业在取得土地时要缴纳3%-5%的契税,而契税税收政策的调整仅在2008年11月份实行“个人首次购买90平方米以下普通住房的,契税税率暂统一降低到1%”,所以政策调整效应还未完全释放｡由于销售房地产营业税占到房地产营业税比重达到80%-90%,房地产营业税的增减主要受到房地产市场销售的影响,而对房地产营业税的税收调节政策主要集中在二手房转让环节,所以对房地产营业税影响并不大(见表6)｡
(二)局限性:房地产税收整体格局未变
可以看到,2004-2008年我国的房地产税收调控只是在现有的税种上变更税率或征管方式,并没有涉及到深层次的房地产税收体系的改变,使得房地产税收的实现仍然有其固有的局限性｡
1.在总量上,房地产税收占地方财政收入比重仍较小｡房地产税收被西方发达国家作为地方的主要税种,美国的房地产税收一般要占地方财政收入的50%-80%｡近年来,我国房地产税收在地方财政收入中比重也呈上涨趋势,但相比而言,房地产税收在地方财政收入中占的比重仍较小｡海南省2004-2008年房地产地方税收占地方税收收入比例平均为20.56%,房地产的资源性要素作用没有得到应有的重视,使得房地产税收对经济的调控作用仍显不足｡
2.房地产税收波动较大,增长缺乏可持续｡海南省房地产从2006年下半年开始升温,房地产税收在2007年增长到达顶峰,2007年1月､2月呈现开门红,达到了180.8%和172.46%的高增速,随后各月也基本保持100%以上的增长,2007年全年实现90.77%的增长｡这种增长一直延续到2008年第三季度,第四季度随着房地产市场疲软房地产税收开始急剧下降,到2009年2月,房地产税收已呈现负增长｡房地产税收受制于宏观环境的影响因素太大,房地产税收增长缺乏后劲,也可从房地产税收对房地产增加值弹性系数逐年下降得到证明(见图2)｡
3.从结构上看,房地产领域税赋结构仍不合理,重流转､轻保有｡房地产保有环节的税收目前只有城镇土地使用税和房产税,与房地产转让税率和收益税率相比较,保有税率较低,造成土地的供给不足进而影响市场的正常运行｡从数据来看,两税各年数额基本平稳,并没有随着房地产市场的波动而波动,涉及两税的政策性调整也很少,除2008年城镇土地使用税因为政策因素大涨外,2004-2008年两税所占房地产税收的比重分别为9.95%､6.49%､6.81%､3.68%和8.92%,基本呈逐年下降趋势,平均占比仅为7.17%(见表7)｡
四､进一步完善房地产税收调控政策的对策建议
(一)短期政策调整:着力发挥税收对房地产需求的调控作用
应充分发挥税收在房地产消费环节和保有环节的调控作用,控制房地产市场的投资需求｡当前税收调控的重点应该是区分房地产的消费性需求和投资性需求,在房地产消费环节和保有环节实行差别性的税收政策,鼓励消费性需求,抑制投资性需求｡在消费环节,可对居民的消费性购房给予减免契税的优惠政策,还可以给予抵扣减免个人所得税的优惠政策｡在保有环节,首先要改变房产税和城镇土地使用税的计税依据,按房地产评估价值作为计税依据,以客观反映房地产价值和纳税人的负担水平;其次,要对居民的投资性购房征收较高的房产税和城镇土地使用税和耕地占用税,提高其保有成本,降低其预期收益,从而抑制过高的投资性需求,促进房地产市场健康发展[3]｡
(二)长期政策调整:逐步将房地产税收重点由供给方征税转向需求方征税
按照征税环节的不同,可分为三个部分构建我国的房地产税收体系,即房地产取得税类､房地产转让税类､房地产保有税类(见表8)｡目前我国房地产在税种设计上缺乏系统性的考虑,使得某些环节存在税种之间交叉重叠,产生重复征税的现象｡改革的主要目标:征税环节后移,大幅度提高房地产保有环节和取得环节的税负水平,适当减轻交易环节税收｡[4]
1.房地产取得环节｡主要涉及耕地占用税和契税,税收调整一是提高耕地占用税税率｡建议对耕地进行测量,合理确定计税依据,改“从量计征”为“从价计征”,以体现耕地质量等级和物价水平的变动｡二是扩大契税征收范围,提高契税征收水平,取消对房地产交易产权交易征收印花税的规定,避免重复征税｡
2.房地产交易环节｡一是取消房产税和城镇土地使用税,由物业税代替｡现行税制中对房产从价或从租计税,对土地从量计税,对房产价值中所含地价既按价值征收了房产税,又按房屋所占土地面积征收了土地使用税｡所以可由物业税代替｡二是逐步取消土地增值税,由于土地增值税没有反映地价的动态变化,计征繁琐,征收效果差,建议将土地增值所得并入一般所得计征所得税｡三是完善企业所得税和个人所得税,税率根据所转让房地产持有时间的长短有所区分,时间越长税率越低,导致房地产短期投机行为｡
3.房地产保有环节｡对土地､房产开征统一的物业税,计税依据以各类房屋的重置价格为基础,参照当地市场价格水平确定,为了避免重复征税,对房屋的租金收入将不再征收新的物业税,由营业税､所得税来调整｡征收物业税使养房成本提高,会减少人们购买两套以上房子的需求,进而使房价下降｡养房成本高,房屋拥有者会考虑将多余的住房卖出,增加供给｡或考虑将房子出租以弥补养房的成本,增加出租量｡同时,物业税归属地方税种,有利于调动地方财政积极性｡开征物业税应循序渐进,首先对生产､经营性房地产实施新的物业税,同时废除原相关的房地产税;然后适时对非生产性､非经营性的高档居民住宅开征物业税;最后扩展到对所有非生产性､非经营性的居民住宅全面开征物业税｡
4.房地产租赁阶段｡房地产税收改革不能仅限于持有环节和交易环节,可以对房屋租赁､廉租房､经济适用房等制定相关的税收优惠政策｡目前,税收政策没有向租房倾斜,而地下出租又使征税变得十分困难,政府可以借鉴香港的做法,联合水电､煤气加强征缴力度,出台税收优惠,这样可逐步改变人们的住房需求弹性,购买者寻找到替代品,不买房就会选择租房,引导人们进行租房消费｡
(三)完善房地产相关配套制度,促进税收改革
房地产税收改革牵动着各方利益,单靠税务部门是难以完成的,需要由中央政府和地方政府统一协调好各个部门才能完成｡一是完善房地产登记制度,包括核查土地,进行土地清查,建立土地位置､权属及面积台账;强化房地产产权登记,尽快实行房屋和土地产权证书合一制度｡二是建立房地产估价制度,包括建立评估机构,探索评估方法,培养评估人员等｡三是完善房地产定价制度,实行房地产交易价格申报制度｡四是规范土地市场,加强政府对土地供应的调控｡五是尽快建立起全面准确的房地产信息资料和监控系统,为科学征税提供依据｡
参考文献:
[1]龚春荣.中国房地产税收政策[J].上海房地,2008,(6).
[2]翟晓强.房地产税收政策的传导机制分析[J].黑龙江对外经贸,2008,(11).
