时间：2023-04-21 08:15:18
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇建筑设计合同管理，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
当前我国建筑设计企业的合同管理体系和配套制度对强化企业经营管理，提高企业经济效益，发挥着重要作用。但也应看到，我国建筑设计企业合同管理工作中，在市场公平竞争、合同权益维护、合同管理职能、合同制度完善、合同内容、合同履行等方面还存在许多亟待解决的问题。
1、合同管理人员业务素质不高，合同管理中的法律意识不强（1）合同管理人员业务素质不高建筑设计企业的合同管理工作涉及合同洽商、草拟、签订、履行、变更、终止等过程，涵盖了设计规范、责任、权利、技术、财务、法律等专业领域。这就要求合同管理人员必须具有较高的综合技能，各个职能部门必须密切配合，才能真正发挥合同管理的积极作用。然而，许多建筑设计企业的合同管理人员没有接受过相关的法律教育，缺乏系统的合同管理知识，素质不高，业务不精，无法对合同进行有效管理。项目合同签订后，将合同束之高阁，未能在合同履行过程中积极与各职能部门沟通交流，造成合同管理与相关职能部门脱节，不能及时处理合同实施中出现的问题，导致合同目标不能全面实现，给企业造成损失。（2）合同管理中的法律意识不强建筑工程项目的特殊性和重要性要求必须选择合格的建筑设计单位。市场经济秩序日益完善的今天，在建筑工程项目设计的招标、投标、中标、谈判、签约、结算、缺陷维护等一系列过程中，合同是维系项目各参与方之间关系的重要纽带，也是约束各方主体行为的法律准绳，更是规范建筑市场秩序、促进市场公平竞争的法律依据。但是大部分建筑设计企业对合同管理工作的重视程度不够，对企业效益与合同、合同与合同管理的认识程度不够，缺乏合同风险防范意识和维权意识。建筑市场活动中，一些业主钻法律的空子，打球。抓住建筑设计单位拓展市场、获取高额回报的心理，要求建筑设计单位违反设计规范，违规变更设计内容。在双方签订的合同中设置陷阱，或者在支付设计费的过程中百般刁难，迫使建筑设计单位违约。由于合同管理中法律意识不强，对合同管理工作不够重视，建筑设计企业在市场经营活动中往往处于被动的地位，给企业造成不应有的损失。
2、合同管理制度不健全，重合同签订轻合同管理（1）合同管理制度不健全建筑设计合同在合同当事人志愿的前提条件下，按照公平、公正、诚实信用的原则，对业主、设计单位等合同主体的权利、责任、义务作了明确规定。按照市场经济规则，建筑设计企业必须组织人财物等资源全面履行自身义务，完成合同约定的设计任务，确保项目合同完全履行，确保工程项目顺利实施。当前建筑设计企业合同管理制度普遍不够完善，未建立系统的合同资格审查、合同评审等程序。合作对象的选择随意性较大，不能按照规范化、法制化、科学化的要求实施合同管理工作。合同管理制度的不健全，导致了合同管理职能发挥不到位。在建筑设计企业内部常常好事大家抢，权利大家争，责任大家推，问题久悬未决。甚至由于惯性思维和习惯势力的影响，对仅有的合同管理制度也不执行或执行不到位，有章不循的现象时有发生。（2）重合同签订轻合同管理工程项目设计工作应围绕合同履行全面展开，合同管理作为工程项目设计管理的核心，贯穿于工程项目设计的全过程，对项目的实施起总控制和保障作用，对企业经济效益发挥着重要作用。在建筑设计过程中，建筑设计企业往往重视合同的签订，轻视合同的管理。注重工程设计的实施，忽视合同管理在企业管理中的重要性和积极作用。合同管理粗放，重干轻管，先干后算、干而不算等现象屡见不鲜。干赢了工程设计，却输了经济利益。
3、履行过程监督不力，合同履行效果不佳在现代市场经济条件下，建筑行业的工程项目越来越大，项目实施过程中涉及的问题越来越多。合同作为约定各方主体责权利关系的重要文件，是对合同当事人争议判定的法律依据。建筑设计合同对合同当事人的一般责任、工期、质量、款项结算等都有明确的规定，对设计内容变更、合同争议、违约、索赔等都有明确界定。建筑设计企业在合同签订过程中，一般直接采用标准建筑设计合同范本，却忽略了工程项目本身的特点，未能结合项目实际情况在专用条款中约定合同双方的权利和义务。合同条款在责任约定上不明确、不规范，用词不准确，给合同的正常履行留下了漏洞，埋下了祸根。在合同履行过程中，业主或其他相关责任单位基于自身利益的考虑，往往对合同约定事项消极履行、不完全履行、预期不履行。由于合同文本存在缺陷，建筑设计企业对合同难以实施有效监督和管理。导致建筑设计企业索赔过程艰难，经济利益受损。工程项目实施的不确定性因素较多，施工条件、工程量变化、合同主体变化都会造成工程项目设计变更，变更过程难免引起合同主体权利、责任、义务的变化。往往会因此出现合同争议，处于弱势地位的建筑设计企业经济利益也会遭受损失。
二、加强建筑设计企业合同管理工作的对策
在建筑市场竞争日益激烈的情况下，建筑设计企业的合同管理不是简单的要约邀请、发出要约、做出承诺、合同签约等过程。而是一种全过程、全方位、科学的管理工作。充分挖掘合同潜力，实现信息化合同管理，全面履行合同义务，依法维护合法权益。企业才能保持良好信誉，规避市场风险，顺利实现经营目标，不断提高经营管理水平和经济效益。
1、提高合同管理人员素质，增强合同管理中的法律意识在市场状况日益复杂的情况下，建筑设计企业应设置法律咨询部门或聘请法律顾问，参与重大项目合同的起草和谈判工作。定期或不定期对工作人员进行相关法律法规培训，将合同管理工作纳入日常性基础管理工作之中。建筑设计企业可利用计算机网络建立合同管理局域网，开通合同管理服务专线，用合同管理论坛、QQ群、微信群等方式普及合同管理知识。树立合同管理理念，提高全员合同风险管理水平。加强法制宣传教育力度，全面学习《合同法》、《招标投标法》、《建筑法》、《质量管理条例》等法律法规。增强工作人员合同法律意识，提升企业风险管理水平，及时有效地处理合同纠纷，减小企业损失。
2、完善合同管理制度，明确合同管理职能随着建筑市场的飞速发展，建筑设计企业现行的合同管理制度已不能适应现代企业发展的需求。合同管理工作应主动适应新常态，奋力开创新局面。建立有效的合同管理体系，明确界定合同管理职能，配备高素质的合同管理人员，推动合同管理工作高效运行。设置专门的合同管理部门，统一进行日常合同管理工作。按照“统一领导，归口管理，分类管理，专项管理，责任追究”的原则，建立招标投标管理制度、合同管理制度、合同评审程序、合同专用章管理制度、法人授权委托制度、合同档案管理制度、合同管理实施细则等制度。完善合同管理体系，明确界定合同管理职能，配备高素质的合同管理人员，推动合同管理工作高效运行。并通过行政监察、纪检监督、审计等办法加大制度执行力的检查，明确责任追究机制，确保各职能部门切实履行职能，使合同管理制度行之有效。
3、动态监控合同履行过程，确保合同内容顺利实施建筑设计企业合同管理工作涉及合同洽商、草拟、签订、履行、变更、终止等过程，涵盖了设计规范、责任、权利、技术、财务、法律等专业领域。合同管理人员必须结合工程项目实际选择标准合同文本，做好合同日常管理工作，才能充分发挥合同管理工作的积极作用。合同管理职能部门要完善合同管理档案，分类分级建立合同登记管理台帐。对涉及工期、款项结算、质量登记、业主特殊要求等管理要素进行系统归类，设置合同管理要素预警线。在合同项目实施过程中及时与作业、财务、法律咨询等相关部门沟通，动态监控合同履行全过程。一旦发现进度延误、质量缺陷、款项结算等要素有突破预警线的征兆，合同管理部门应及时会同有关部门采取积极有效纠偏措施，确保合同内容顺利实施。工程项目建设是一个复杂的系统工程。行业政策环境变化、施工条件变化、工程量变化、合同主体变化都会造成工程项目设计变更。建筑设计企业要充分研究项目合同的有关条款，正确认识合同变更的利弊。按照《合同法》的规定，及时落实合同变更相关工作，为合同变更索赔准备事实依据。
三、结论
关键词：信息化技术， 项目管理，图纸电子档案，无纸化办公
Abstract: This paper describes the development and application of information technology in the field of architecture design. A detailed description of how to design the enterprise to realize the information management, the advantage and importance of information management.
Key words: information technology, project management, electronic drawing files, paperless office
中图分类号：C931.6文献标识码A 文章编号
当今社会，随着计算机、网络技术的迅猛发展，信息化技术也在各行各业得到应用和普及。进入新世纪，我国 开始了第三步战略目标的奋斗历程，国家提出了“以信息化带动工业化，以工业化促进信息化”的战略举措，提出了我国国家信息化宏伟蓝图。现代社会是一个信息高度发达的社会，无论是企业、工厂，还是机关、学校，由于与外界的联系越来越广泛，所获得的信息量也会越来越多。然而，如何从错综复杂的数据中获得最有效的信息，如何在最短的时间内获得最重要的信息，这就需要信息管理系统大显神威了。
信息化技术在建筑工程领域的应用显得尤为重要。上世纪90年代末，由于计算机的普及和计算机辅助设计软件的应用，建筑设计领域实现了甩图板的革命，把设计人员从繁重的手工绘图中解脱出来。充分发挥了计算机精确、易修改的优点，大大提高了生产效率。现在建筑设计领域又面临着一次企业管理的革命，即从传统的企业管理模式向现代化信息化管理模式的转变。随着工程量的增加，图纸量的加大，信息化管理在企业管理中显得迫在眉睫。怎样在最短的时间里查询到最有用的信息，怎样在海量的图纸中找到你需要的图纸，怎样及时地了解你的客户信息，如何跟踪你的项目进展……这些功能的实现都需要一个强有力的信息化管理系统。信息化管理对于企业规范化、精确化管理，提高企业管理效率都将起到促进作用。
如何实现信息化管理呢？这就需要计算机硬件设备的升级、计算机软件的开发等两方面的工作。首先对计算机网络设备进行更新换代，以适应海量数据库的需要。服务器选用机架式服务器HP PROLIANT DL 380 G8，2个CPU，2G主频，八核心16线程的运算速度，大大提高了网络海量数据的运算处理能力，智能阵列4个1T热插拔硬盘，为信息化管理软件提供了足够的存储空间。4端口千兆网卡为数据的迅速传输，提供了保证。计算机也进行了更新换代，选用DELL工作机系列，CPU为酷睿I7，主频3.4G，内存32G，硬盘1T，大大提升了计算机的运行速度和存储容量，以适应海量信息数据的处理和大量建筑工程信息数据的运算、处理。
硬件平台搭建好了，接着需要进行计算机信息管理软件的开发、调试与应用。计算机信息管理软件的开发需要进行充分的用户调研，需求分析，系统体系结构的设计准备工作。对建筑设计企业管理流程进行梳理，总结，能够在信息管理系统中运行，已实现无纸化办公。
一个以从事建筑设计为主业的企业的信息化管理系统一般需要设计像企业门户管理、人力资源管理、综合办公管理、项目管理、知识库管理、技术质量管理等几大管理模块。每个管理模块又分许多子项。
企业门户管理模块包括新闻中心、通知公告、生产管理等子模块。新闻中心包括综合新闻和中标新闻的子项，综合新闻主要包括文体活动，会议简介等，中标新闻主要是新中标的工程项目进行及时公布。通知公告是企业制定的政策，规定等条文。
人力资源模块包括基础信息管理、绩效考核管理、请销假管理等子项。基础信息管理主要是建立企业人才档案库，对企业的人才信息进行详细登录，包括年龄、籍贯、毕业院校、特长、学历、进修、业绩等。及时跟踪维护。从以前繁琐的人工档案管理解脱出来。
综合办公管理模块包括印章管理、资产借用管理等子项。印章管理、资产借用管理可以实现在局域网上进行用章、资产借用审批流程，节省了时间和纸张，使工作简洁高效。
项目管理模块包括客户信息维护、项目备案管理、投标项目管理、设计项目管理、设计合同管理、合同收付费管理、项目过程管理等子项。客户信息维护主要是建设客户信息电子档案库，对企业的重要客户进行详细登录，包括企业名称、地址、网站、联系电话、主要联系人姓名、职务、联系电话等。并进行及时跟踪维护。项目备案管理模块，主要对未正式立项的项目进行信息备案管理，包括项目名称、项目概况、建设规模、建设单位、建设地点、项目进展情况、项目管理人等信息进行动态跟踪维护。投标项目管理模块建立工程项目投标信息档案库，包括投标结果、投标编号、投标项目、投标部门、客户名称、建设规模、投标开始日期、投标截止日期、投标方式、层数、资质要求、奖励方案、评标方式、实际奖金、投标分析、合作部门、标书日期、标书约定方案费、已收费方案费、剩余方案费、方案审核人、备注等条目进行录入维护。设计项目管理模块主要是对进入施工图阶段的已经立项的工程项目建立数据档案库，包括项目编号、项目名称、建设单位、建筑面积、实际建筑面积、项目类型、工程地点、项目负责人、经营经理、本地项目、外地项目、是否投标项目、设计部门、项目计划开始时间、项目计划完成时间、合同金额、结算金额、累积到款额、项目实际开始时间、项目实际结束时间、备注等条目进行录入维护，以便于以后检索、修改、查询、统计等。设计合同管理模块主要包括合同信息管理和外包合同管理等子项。合同信息管理主要是建立合同信息档案库，主要包括合同名称、合同编号、项目编号、项目名称、客户名称、项目类型、项目负责人、合同金额、建筑规模、工程地点、合同形式、项目开始日期、项目完成日期、设计证书等级、附加条款、合同分类、签订部门、签订日期、合同经办人、流程状态、等字段。合同收付费管理模块主要包括合同收费科目维护、合同收费通知、合同到款登记、外包合同收款等子项。合同收费通知主要包括项目名称、项目编号、合同名称、项目负责人、经营经理、收费科目、本次应收金额、经办部门、经办人、票据类型等字段。由收款人负责填写、发起，财务人员接收收款申请、并开具发票。合同到款登记子项包括收费通知单编号、合同编号、合同名称、项目编号、项目名称、到款金额、到款日期、合同累积到款、合同余额、建设单位、收费说明、经办部门、项目负责人、经营经理、合同金额、收费科目、摘要、甲方经办人、甲方经办人电话、票据类型、发票欠款、发票号码、发票金额、开票日期、收据号、收据金额、开具日期、流程状态等字段。款项到账后，由财务人员负责录入项目到款的信息录入。项目过程管理包括设计评审通知、设计方案评审记录、初步设计评审记录、专业提资记录、设计校审记录、专业会签记录等子项。设计评审通知由项目经理填写发起，包括项目名称、项目编号、方案评审日期、初步评审日期、项目负责人、填表人、填表日期、部门、流程状态、评审进度、接收人等条目信息。设计方案评审子项包括项目编号、项目名称、评审参加人、流程状态、评审日期、专业、评审主持人、评审秘书等字段信息专业提资记录、设计校审记录、专业会签记录等子项，是设计人员互相沟通，提条件图和校审记录的一个电子平台，能完整地保存设计过程中的数据资料，使沟通顺畅、快捷，节省了纸张。打图管理、晒图管理模块通过实时自动统计打图、晒图成本，统计结果准确高效。
知识库管理模块包括档案管理、知识资料等子项。档案管理子项是建立工程项目设计图纸电子档案库，主要包括项目编号、项目名称、建设单位、图号、图幅、版本、专业、项目负责人、专业负责人、设计人、校对人、审定人、归档人、归档日期 等字段信息。由设计人员对项目图纸提出归档申请，图纸电子档将自动存入指定的服务器归档目录。每张图纸的图签信息将自动录入档案管理模块的相应字段。当今中国正进行大规模城镇化建设的过程中，工程量越来越多，图纸量越来越大，面对堆积如山的图纸，要想快速找到需要的图纸档案，成了一件非常困难的事。建立电子档案库，既节省了空间，又节省了时间。技术质量模块主要包括技术资料管理、外派培训管理、获奖管理等子项 。技术资料管理子项主要包括技术资料的登记和发放记录。获奖管理模块主要建立获奖的工程项目的信息档案库。以便进行获奖信息检索、查阅。
一个企业信息管理系统的大体框架构建好后，需要书写详细的信息化管理软件设计说明书，描述实现具体模块所涉及到的主要算法、数据结构、类的层次结构及调用关系，需要说明信息管理软件系统各个层次中的每一个程序(每个模块或子程序)的设计考虑，以便进行编码和测试。应当保证信息管理软件的需求完全分配给整个软件。详细设计应当足够详细，能够根据详细设计报告进行编码。
在信息管理软件编码阶段，根据《信息管理软件系统详细设计报告》中对数据结构、算法分析和模块实现等方面的设计要求，开始具体的编写程序工作，分别实现各模块的功能，从而实现对目标系统的功能、性能、接口、界面等方面的要求。
信息化管理软件编码完成后，将进入信息管理软件的系统测试阶段。将逐个模块进行测试，确认每个模块功能满足实际需要。总之，信息管理软件测试同样是信息管理软件研发中一个相当重要的步骤，因为永远都会又不可预料的问题存在。完成信息管理软件测试后，还要编写信息管理软件用户说明书。信息化管理软件进入上线应用阶段，仍然会有许多问题需要不断修改、补充、调整。
在建筑设计企业里，一个好的信息化管理软件会使企业管理更加规范化、精确化。能够大大提高企业的生产效率和市场竞争力。
参考文献
信息可视化：交互设计（原书第2版）/（英）斯彭思（Spence, R.）著；陈雅茜译. —北京：机械工业出版社，2011.12
关键词：设计阶段；住宅项目；风险管理
中图分类号：F287.8文献标识码：A
住宅是人们日常生活必需的栖身之地、休闲娱乐之所。随着家庭人口的增长、经济条件的改善、工作地点的变动等，人们需要调整自己的住房，住宅项目的设计就越发显得重要。对设计阶段进行风险识别，并进行风险分析和评估，然后提出相应的风险应对策略，能促进设计人员更自觉、更系统地管理设计过程中存在的风险因素，增强设计阶段的风险意识，提高风险管理水平。
一、设计阶段的风险识别
风险识别是风险管理的基础，是指风险管理人员在收集资料和调查研究之后，运用各种方法对尚未发生的潜在风险以及客观存在的各种风险因素进行系统归类和全面识别。
1、住宅项目设计阶段的划分。住宅项目属民用建筑项目，根据建设部建质［2003］84号文件《建筑工程设计文件编制深度规定》的有关要求，民用建筑工程分为方案设计、初步设计和施工图设计三个阶段。
2、设计阶段的风险因素。通过对住宅项目设计阶段的各个划分阶段可知，设计阶段的风险因素有：
B1开发商引起的风险：C1开发商提供的设计基础资料不规范或不能及时提供引起的风险；C2开发商不遵循设计的客观规律风险；C3开发商对设计的干预风险；C4开发商的不规范行为风险。
B2设计单位引起的风险：C5设计人员职业责任；C6设计单位和设计人员的不规范行为；C7技术风险；C8图纸的审核把关风险。
B3其他风险：C9政策变更风险；C10开发商与设计单位之间的交底风险；C11开发商和政府部门之间的交底风险。
二、设计阶段的风险分析与评估
风险分析和评估采用定性与定量相结合的方法，即在具有比较完备的统计资料的条件下，把损失频率、损失程度以及其他因素综合考虑，找出有关变量之间的规律性联系，作为分析预测的重要依据。
1、本文在进行风险分析与评估的过程中主要采用层次分析法
（1）层次化的划分：根据上述分析，将设计阶段的风险因素进行层次化的划分（A为设计阶段存在的风险因素）。
（2）建立反映两两之间重要程度的比较矩阵（数据来自德尔菲法的调查结果）。计算过程如下：
（3）按近似算法算出W值填入上述矩阵表中。最后计算风险C1， C2， C3，…， C10，C11对于A的重要性，见表1。（表1）
（4）成对比较矩阵的一致性检验。查表2有R.I为1.12，由A-B矩阵得出U1＝（0.5710.2860.143）T，从而求出：
同理，我们可以得出其他矩阵的一致性比率均小于0.1，说明矩阵中各参数具有满意的一致性，用层次分析法求解的结果才是有效的。
2、计算结果分析。设计阶段中主要的风险因素依次为：开发商不遵循设计的客观规律，开发商的不规范行为，图纸的审核把关，开发商对设计的干预，开发商和政府部门之间的交底风险，技术风险。我们应该对这些风险因素重点考虑。
三、设计阶段的风险因素应对策略
风险应对就是对项目风险提出处置意见和办法。上面计算结果可知，住宅项目设计阶段存在的风险因素主要来自于开发商和设计单位，我们可以通过改进和完善设计合同、设计单位自身的审查等方法来降低其产生的可能。
1、改进和完善设计合同。合同中没明确设计雇佣双方的责任，在设计过程中，经常出现开发商干预或是不遵循设计的客观规律等，导致设计人员不能很好地控制设计进度和质量等方面，从而拖延了整个住宅项目的顺利进行。
（1）明确工作界面。建立一个合理的设计合同构架，明确说明哪些项目由设计总包，哪些由专业设计单位进行分包。
（2）明确合同调整价格范围。一个设计管理到位的工程项目和合同管理到位的工程项目，其成本基本上是一个定数，可以预防合同价格调整方面引起的风险。
（3）明确进度控制要求。对工程项目设计过程中什么时候设计到哪个阶段及每个阶段具体需要多少时间应有严格的明确，使设计阶段严格控制进度。
（4）明确付款办法。如果把设计进程的控制点列入合同管理中，那么付款的方式也就变成按照控制点来支付所有设计费的某个百分比。这样，当设计发生问题时，设计方就不会承受一部分本不该由自己承受的风险。
（5）对于违约情况的处理。在订立合同过程中，应详细说明有关违约情况的处理，对双方都严加规范，使设计过程不出现违约情况。
2、设计单位自身的审查。主要审查内容如下：（1）严格审查设计单位及其设计人员的资质资格：政府部门要严格按照相关法规对设计单位及人员、技术管理能力、注册资金等方面进行严格的审查；（2）规范设计阶段的招投标：设计招投标保证的是面对特定工程环境、在具备资质资格的单位和人员中选择出最具有风险控制能力的设计单位和设计人员进行设计活动；（3）严格审核把关设计图纸：设计图纸的审核包括初步设计的审核和施工图设计的审核。审核过程中相关工作人员必须严格按照有关条文进行，不能有一丝的放松；（4）对设计成果进行设计评审：所有项目设计均应进行设计评审，在评审过程中，所有的评审人员必须具有优秀的职业操守，评审完后应形成文件。
四、总结
本文通过对设计阶段的风险因素进行识别，并利用层次分析法进行分析与评估，找出了主要的风险影响因素，并提出了针对性的解决方案。希望通过这些风险应对策略，能够帮助设计单位在设计过程中对这些因素加以防范与控制，使设计阶段能够顺利地完成，并不影响整个住宅项目的建造实施。
（作者单位：重庆大学建设管理与房地产学院）
主要参考文献：
[1]曹文春.项目设计管理的要点[J].中国科技信息，2006.4.
[2]丁香乾，石硕.层次分析法在项目风险管理中的应用[J].中国海洋大学学报，2004.1.
[3]刘冬梅，陈志勇.建筑工程项目施工中的风险管理[J].福建建筑，2003.3.
[4]卢有杰，卢家义著.项目风险管理[M].北京：清华大学出版社，1998.
[5]成虎.工程项目管理[M].北京：中国建筑工业出版社，2001.
[6]丛培经.工程项目管理[M].北京：中国建筑工业出版社，2003.
【关键词】建筑工程设计；质量控制
1 建筑工程设计质量的含义
建筑工程项目设计质量就是在严格遵守国家技术标准、规程的基础上，正确处理和协调费用、资源、技术和环境等条件的制约，使设计项目满足业主所需功能和使用价值。
1.1 设计质量的目标是指设计的项目应该符合业主投资意图，满足业主所需功能和使用价值；
1.2 设计质量的约束因素有资金约束、资源约束、技术约束和环境约束。具体包括：资金限额及其来源的可靠性；所需资源（材料、设备和动力）的充足程度；技术的复杂性和可行性；工艺和设备的先进性、配套性；社会和自然环境对项目建设、营运的利弊等；
1.3 设计质量的基础指所应遵守的国家技术标准和规程，包括城市规划、环境保护、防灾抗灾、安全等方面。
2 影响建筑工程设计质量的因素
2.1 设计市场管理不规范
目前，设计市场管理较混乱，许多以集体名义成立的设计单位实际上是个人的或者出卖公章很多设计任务不是通过设计招标等正常渠道进行分配，而是通过个人临时搭班子进行设计的，由于设计人员的资质等难于保证，所以，设计质量就很难控制。
2.2 建设单位因素
2.2.1 建设单位对工程设计的要求多变。建设单位据用房人的要求经常对已经正式出图的施工图纸进行反复修改，或重新出图，这样大大影响了设计人员的积极性。
2.2.2 建设单位压低设计取费。目前，基本建设行业正处在低谷时期，设计任务基本上是卖方市场，这样大大挫伤了设计人员的积极性和设计热情，不利于设计质量的提高。
2.2.3 建设单位不按基本建设程序办事，采用边设计、边施工、边办理手续的方法，设计人员必须赶图才能供上施工用。因此，根本没有时间认真研究和推敲设计方案及技术经济分析，以及各专业之间的协调工作，这样就直接影响了设计质量。（4）建设单位图纸要的太急。工程一旦定下来，建设单位根本不按设计周期要图，这样设计人员只好加班加点赶图，图中的错误较易出现，设计质量较难保证。
2.3 设计单位因素
2.3.1 设计人员自身业务水平和责任心设计人员。现在大都是从大学、大专毕业后直接到设计单位从事工程设计的，由于缺乏工程实践经验，对现有的规范、规定掌握的不够准确，所以在设计中对施工是否便利等方面考虑的较少，至使施工起来较困难，不得不进行设计变更。
2.3.2 设计单位的管理水平及设备、设计单位的管理水平，直接影响设计人员的工作积极性和业务水平的提高，以及各专业之间的相互协调配合先进的设备、工具是提高设计质量必不可少的、因此，现代化的管理水平及先进的设备、工具对设计质量的影响较大。
3 建筑工程设计质量控制的几点措施
3.1 提高设计人员的质量意识
加强质量意识教育，激励对质量的责任感，使设计人员必须懂得所从事工作的重要性，严格执行岗位责任制、图纸校审制和奖惩制，决不能让不合格的设计图纸流出单位。设计单位可定期举办技术专题讲座和设计质量实例分析会，总结经验，吸取教训。同时，设计人员还应积极参加有关专业学会举办的技术知识培训和讲座。设计单位可以分批组织设计人员对先进的建筑科学技术成果和优秀的设计工程项目进行调研、考察和学习。
3.2 规范设计市场，加强设计合同管理
根据《建筑法》和建设部最近发出的要求，建筑行业主管部门应严格控制设计单位的审计，狠抓设计单位资质管，取缔无资质设计，禁止私下组织的设计业务活动；对已取得设计证书的，但实际力量和资质不相符的应坚决取缔或降级。同时，坚定实施工程设计合同的管理，要在工程设计合同中明确设计所承担的责任和业务，实行贵任追究；对设计合同的各项条款应严加审查，督促建设单位和设计单位双方认真履行设计合同，从而避免频繁改图、赶图等所造成的设计质量问题；对因设计问题造成的工程浪费，延误工期及其它损失，由设计单位或设计人员按合同承担经济责任，进行赔偿；对那些无视合同签订或签订合同不履行职责义务的，决不能放任不管，对设计市场中的一切违规违法行为决不能心慈手软，要借助这次整顿和规范建设市场的强劲东风，积极依法行政、依法查处。
3.3 健全建筑工程设计质量管理保证体系
3.3.1 建立法人挂帅的组织机构。成立监督机构，即法人亲自挂帅，专家起主导作用的全方位的有机结合体，同时设立质量检查小组，每个项目均设质检员。以专家为主导是为了掌握专业技术的高标准高质量，法人挂帅是保证质量管理体系顺利运行。
3.3.2 健全可操作的规章制度。主要包括以下方面：一是规章制度的制订要结合实际情况，一定要具体化、细化、量化，特别是要具有可操作性，以保证其运用的经常性和可检查性，以其达到预定目标。二是规章制度要量化，做到可以制成表格分门别类填写打分。三是设计人员行为要规范，原则性要强，只有我们自己有效地规范了行为，才能使我们的服务对象满意。四是跟踪服务、反馈信息及时更正与处理。五是事前计划要具体，事中控制有措施，事后总结有效果。
4 实现设计过程的有效控制
4.1 做好设计策划，使设计有个良好的开端。按照《标准》要求，在项目开始设计之前，应该进行设计策划并形成项目设计计划。结合设计行业特点，策划后形成的项目设计计划应包括：项目组人员及职责分工；设计总进度及各工种专业协作进度安排；确定接口关系以及信息传递方式；设计评审时机和评审方式；设计所需的CAD软、硬件；适用的其它设计验证方式和要求。
4.2 保证设计输入的正确性，进行适宜性的输入评审。按照《标准》对设计输入的要求，设计输入应形成文件，并评审其是否适当，避免未经评审的设计输入，导致设计输出满足不了要求。设计输入文件的内容主要是用户的需求，以及相应的法规要求。设计输入文件通常包括：设计依据（包括顾客提供的设计基础资料）、合同要求、设计文件质量特性、该项目适用的社会要求、特殊专业的技术要求等。
4.3 组织好设计评审，以评价设计满足质量要求的能力。实施设计评审这个分要素，重点要掌握设计评审的时机和方式。在设计的适当阶段，应有计划地对设计结果予以评审，并形成文件。方案设计阶段是决定建筑设计质量的最重要阶段，故在方案设计成果出来后，应组织设计评审，并应事先安排好设计评审的时间。设计评审的方式一般以会议方式，对参加设计评审的设计人员，除项目组成员外，还应包括与被评审阶段有关的所有职能部门代表。设计评审是对设计结果的正式评审，应做好评审记录。
4.4 及时设计确认。使顾客对所设计的产品进行确认，检查设计产品能否满足顾客使用要求。由业主政府主管部门、施工单位以及有关各方参加设计评审，由客（业主）对设计结果予以确认，以文件形式记和保留。需要强调的是设计确认记录签署要全，确保其有效性。
4.5 做好设计更改，使之符合规定要求。由于顾客市场、设计评审、设计验证、设计确认等验证活动因，进行设计更改是正常的质量改进措施。设计更要按标准要求进行控制，按程序文件中设计更改程运作。更改必须经授权且形成文件，更改后的设计件，应按原审批程序校审和批准，以确保不因设计改而带来新的设计质量问题。
参考文献：
【关键词】业主；设计管理；投资控制；研究
笔者根据自身多年的工程实践经验总结出，设计的好坏对于建设项目的影响巨大，它贯穿于项目整个过程，对于建筑的质量、投资、进度、项目建成后的运营维护成本、投资效益等都起到了至关重要的作用。为了减少和防止项目设计中存在的问题，避免造成业主的投资失控，因此，业主要重视设计阶段的管理，增加设计阶段的投入，要加强对设计分阶段的监督和管理，特别是组织对设计方案的选择、论证、优化、评审工作，另外也鼓励某些专业水平高的施工企业对施工图设计进行适当的修改和完善，这对业主加强整个项目的投资控制都有着重要的意义。
一、业主加强设计管理在投资控制中的重要性
根据有关资料分析，设计费一般不足建设工程全寿命期费用的1%，但这1%的费用对工程造价的影响程度却很大。不同建设阶段对投资的影响程度情况，如下：
在可行性研究阶段，影响投资的可能性为95-100%；在初步设计阶段，影响投资的可能性为75-95%；在技术设计阶段，影响投资的可能性为35-75%；在施工图设计阶段，影响投资的可能性为5-35%；在施工阶段，影响投资的可能性仅为10%。
我们知道，投资随着工程建设阶段的进行不断累加（施工阶段迅速累加），而节约投资的可能性则随着工程建设阶段的进行而不断降低（设计方案完成即迅速降低），所以投资控制要及早介入（最迟要从设计阶段开始），越早介入，节约投资的可能性就越大、效果越好。
因此，作为建设项目的业主，笔者认为控制投资的关键在于施工以前的投资决策阶段和设计阶段。而在项目做出投资决策后，控制项目投资的关键就在于设计阶段。所以说，设计是控制工程投资的关键环节，从业主的角度来说，就必须加强对设计阶段各项工作的管理与控制，这是业主正确确定工程造价、控制投资的有效手段和管理措施。本文就是站在业主方的角度，具体阐述如何通过有效的设计管理措施，来达到为业主节约投资的目的。
二、业主应重视对设计单位的择优选择
根据某研究数据显示，设计费一般只相当于建设工程全寿命费用的1%以下，但正是这少于1%的费用却基本决定了几乎全部随后的费用。由此可见，对于建设项目业主而言，选择一家优秀的设计单位，对提高整个建设开发项目的投资效益都非常重要。所以，作为业主首先必须重视对设计单位的择优选择，具体表现在以下几个方面：
（1）设计发包方式
为了充分体现公开、公平、公正，业主应根据项目特点，采取设计招标方式或设计方案竞选方式，并组织评标专家组对设计投标方案进行综合评比、打分。评委在选择设计方案时，还可以运用价值工程方式进行择优选择，这是控制工程造价比较有效的方式。
（2）投标人资格条件和业绩要求
在设计招标公告或者设计招标文件中，业主应明确对投标人的设计资质、业绩，以及项目设计负责人的设计经历和经验、设计能力和思路，设计团队人员的技术力量、专业配置等的具体要求，并在招标文件中约定对这些要素的评分细则。
（3）设计成果的综合质量和设计周期的保证
设计成果的质量决定了设计的经济性和合理性，设计周期的保证决定了工程是否能够按计划顺利实施。因此，在选择设计单位时，一方面需要考察设计单位的内部审核机制，另一方面也需要按照工程实际需求与设计单位做好约定，把项目的设计方案构思、总体思路，项目设计的重难点，项目设计质量、进度的保证措施等作为招标时重要的考量因素。
（4）选择设计单位其他需要考虑的因素
设计单位是否有类似项目业绩，是否有类似项目的获奖经历，设计收费标准，设计服务方式等因素也是需要在选择过程中考察的重要方面。
总之，在设计招标过程中，业主应坚持公开、公平、公正的原则，在设计造价合理较低的基础上，使招投标双方能达到双赢。
三、业主应加强对设计过程和设计成果的制度化管理
从前面的内容可知，通过设计招投标，可以为业主对设计单位的单位资质和人员资质、设计方案、工程投资、设计标准、深度要求、出图质量、考核指标、过程控制、成果检验、设计服务要求等方面的管理控制提供条件。但是，对于业主来说，只有对设计单位加强全面的、合同化的、制度化的管理，才能保证对业主的设计及服务的质量。因此，业主需要在以下几个方面加强制度化管理：
（1）加强对设计合同条款的明确
合同管理作为投资控制的一项重要措施，应该引起业主的足够重视，譬如设计合同里关于设计范围、与其他设计的界面划分、设计质量、设计周期、设计收费、设计付款方式，设计内容的调整、收费，违约责任等等，都会对工程的造价产生影响。所以，业主要重视设计合同条款的编制质量，也是为了对设计单位进行适当的约束。通过双方签订合同，明确双方的责任，分担风险，特别是对变更的约束进行量化，明确范围，以避免或减少因设计深度不够、设计服务不到位、达不到基本设计标准要求的图纸造成的不良后果。设计合同里需要明确的通常包括以下几点：
1）设计委托范围
业主需要对设计合同包的划分进行策划，并对各设计单位所承担的设计任务和责任范围进行详细的界定，以便在工程实施过程中规范有序的管理和协调各设计单位，进而保障工程施工的顺利推进。对于较复杂的综合性项目将设计合同包可分为以下三类：
总体设计：包括所有专业的方案设计、初步设计和绝大部分专业的施工图设计；
专项设计：对专业性较强的分部工程进行专项设计，如市政道路、装饰、景观、厨房、标识等等；
深化设计：不同材料/设备的技术特点不同，施工工艺和方法不同，这就决定了在施工单位中标后，必须至少进行节点深化设计，方能使图纸达到施工图深度，如幕墙、智能化等。
2）设计出图控制
业主对设计进度控制的主要任务是出图控制，就是通过采取一些有效措施使工程设计者如期完成方案设计、扩初设计、施工图设计等各阶段的设计工作，并提交相应的设计文件（设计说明、图纸、计算书等）。所以业主需对各阶段完成的设计成果和提交份数需要详细约定，如效果图、设计概算、计算书、设计说明性文件等对工程决策、图纸审查、成本控制影响较大的设计成果的提交阶段和深度要求，在合同中应作出特别说明。
3）明确设计响应时间
在设计合同范本中，一般对方案设计、初步设计、施工图设计等阶段性成果都有了明确的约定，但是对于施工过程中因种种原因出现的变更、洽商的答复时间没有明确约定，造成在施工过程中，经常因为变更图纸的不及时造成工期的拖延，所以在合同中需要约定在项目实施过程中，设计单位对建设单位所提出的设计要求/变更限时进行响应，以确保设计进度按计划完成，避免由于设计单位在施工过程中而引起的协调不畅，效率低下，节奏拖沓的弊端。
4）明确设计驻场服务的有关要求
大型工程由于功能复杂，专业较多，建设周期较长，在建设过程中，由于政策调整、需求变化等种种原因，出现设计变更的几率非常大，对设计单位驻场服务的需求也越来越突出。所以对于大型工程，为了保证施工过程中的顺利有序，建议对合同范本中有关驻场服务的描述进行修改，对设计代表的人员要求、工作要求、驻场时间、食宿安排、工作报酬等进行明确约定。
5）明确对设计单位进行量化考核和过程跟踪
在设计变更中，可以看到有些变更属于设计质量可以控制的范围，由于设计深度不够导致的现场变更，不仅延误工程进度，还会带来损失。通过责任分担，量化考核，避免不符质量要求的设计图纸流入现场，减少损失，提高设计服务质量，都是十分必要的。
（2）业主需要建立完善的设计管理制度
众所周知，“不以规矩，不成方圆”，制度管理，是宏观层次的管理，是基础性的和根本性的管理，对质量、进度和投资的目标管理起着指导和保证作用。因此业主应该首先是建立完善的设计管理制度，能够保证设计管理的标准化，从而保证管理的效果。
1）引入设计全过程项目管理制度
目前大部分项目从前期的概念设计、初步方案设计到施工图设计等，每个设计过程的设计优劣无人认定与评价。缺乏纵向的有效控制，资源浪费严重，协调成本高，难以发挥设计的主导作用，建设周期延长，提高了工程造价。因此业主可以实行由一个项目管理公司主导全过程项目管理，能够实现一个专业主体下服务的采购和协调，从而实现机制和专业储备上的资源有效整合，这样不但牵制监管了设计的投资管理，并且在设计阶段就可以通过经济评价和综合评估择优选择设计方案。如此不但提高了工程设计质量，还能对整个工程的造价进行有效控制，大大提高资源利用效率。
2）建立设计总体院管理制度
为了加强设计的协调管理，对于大型综合性项目在进行设计合同包划分时，应明确建筑设计院为总体院，并在合同中注明：由设计总体院进行其他设计单位的设计界面控制、设计进度配合和设计质量控制；发挥建筑设计院技术实力强，专业人员齐全，项目经验丰富的优势，参与到专业性较强的设计技术管理中，如装饰设计，钢结构设计，幕墙设计等。
3）建立设计单位成本控制制度
业主应要求设计单位加强成本控制意识，提高服务质量，一切以业主利益为出发点。加强各专业之间的沟通，对各专业设计人员严格贯彻限额设计的要求，防止过度设计。严格控制设计变更，对于现场施工过程中非发生不可的设计变更，应尽量提前，以减少返工对工程造成的损失。对影响工程造价的重大设计变更，更应采取先预算后变更的办法解决，以使工程造价得到有效控制。在施工过程中严格审核工程洽商和技术核定单。
4）采用限额设计制度
所谓限额设计就是建设单位按照投资主管部门可行性研究报告批准的投资估算额度，严格要求设计单位按照“概算不突破估算，预算不突破概算”的方式进行各阶段设计，最终确保总投资限额不被突破的一种设计方式。业主在委托设计时，就应与设计单位达成限额设计协议，并在设计合同中予以明确。设计单位应根据建设单位下达的投资限额进行设计，若因设计单位的责任突破投资限额，设计单位必须修改、返工，并承担由此造成的损失。实行限额设计的有效途径和方法是投资分解和工程量的控制，在设计过程中进行多层次的控制和管理，通过对投资进行分解，层层限额设计，实现对投资限额的控制与管理。
5）实行图纸会审制度
在工程建设中，一般对施工图纸的会审实行“三方”会审（即设计单位的设计人员、建设单位的工程技术人员和施工单位技术人员参加审查），参加图纸会审人员应该是技术和施工方面有丰富经验的专业人才，而他们往往重视的是技术、施工等有利于加快工程进度和保证工程质量方面的问题，图纸审查的焦点往往都集中在技术的可行性上，忽略了经济的合理性。建议：①由单一的专业工程技术人员参加的图纸会审，变为由设计工程技术人员及造价管理人员参加的多专业化的图纸会审制度。②在施工图会审中，应综合考虑技术、经济、施工及结合现场的地理环境因素，合理选择经济技术参数，提高设计质量，减少设计变更。③施工图设计方案争取“先算账后定案”，提高建设项目的投资效益。
四、结束语
建设项目投资控制的核心内容是对造价进行动态、全过程控制和管理，设计阶段是仅次于决策阶段的工程造价控制的重要阶段，对项目工程造价控制起到至关重要的作用。因此作为业主，我们要将项目设计管理作为投资控制的重要内容，采取各种有效措施对工程造价进行有效控制，从而最终达到提高投资效益和社会效益的目的。
参考文献
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[3]张英 主编.建设工程计价与投资控制[M].北京：机械工业出版社，2010
关键词：业主方；工程变更；设计变更；签证
中图分类号：TU712 文献标识码：A
收录日期：2014年3月20日
一、引言
由于工程项目具有独立性、复杂性、长期性和动态性等特点，工程变更几乎是无法避免的。工程变更可能导致增加合同金额、工期延长，还会影响其他相关工作，产生“多米诺”骨牌效应。美国有关部门研究认为一般工程变更费用约占合同原价格的10%～25%，加拿大一些研究机构认为工程变更是投资、进度超计划的主要原因。在我国，业内统计研究一般认为工程变更对工程造价的影响约在5%～15%之间，有的甚至达到30%左右。所以，加强建筑工程变更控制十分重要。
业主方是工程变更管理相关方的关键部门。但相对于索赔经验丰富的承包商而言，其变更及索赔的管理水平落后很多。所以，对于业主方，加强变更管理显得尤为重要。
二、工程变更的含义
《建设工程监理规范》中对工程变更作了明确的说明：在工程项目实施过程中，按照合同约定的程序对部分或全部工程在材料、工艺、功能、构造、尺寸、技术指标、工程数量及其施工方法等方面做出的改变。
FIDIC条款中工程变更的内容为：1、增加或减少合同中任何项目工作的数量；2、删减合同中所包括工作任何部分的性质、质量和类型；3、改变工程任何部分的高程、基线、位置和尺寸；4、任何工作的删减，但要交他人实施的工作除外；5、永久工程所需的任何附加工作、生产设备、材料或服务，包括任何有关的竣工试验、钻孔和其他试验以及勘察工作；6、实施工程的顺序或时间安排的改变。
另外，正确理解工程变更内涵，必须注意工程变更与索赔的关系。工程变更是施工索赔的主要原因之一，但不是发生了变更就要索赔。工程师与承包商对变更共同认可时按合同支付；存在分歧时，承包商才进行施工索赔。
三、工程变更的分类
按提出工程变更的各方当事人，可分为：1、承包商提出；2、业主方提出；3、监理工程师提出；4、第三方提出；5、设计方提出。按照FIDIC，不管由哪一方提出的任何变更，都应交由监理工程师处理，并报业主批准备案。
按照变更内容，可分为：1、技术类，一般是施工组织设计方案的具体化和有效补充；2、经济类，是指在工程施工期间由于场地或环境变化、业主要求等可能造成实际造价与合同价产生差额的，主要包括业主违约、非承包商引起的工程变更、合同缺陷等；3、技术经济混合类。根据不同的类型，应建立专业的签认制度。这种分类方法对于变更管理的业务授权有借鉴意义。
从工程变更审查和控制的角度，可分为：1、差错的变更，即在设计过程中应避免出现的，而出现后又不得不纠正的变更；2、局部有利但可能影响全局的变更，如新材料的使用，可能会节约投资、提高质量，但也可能会因对工艺更高要求而影响工期、导致索赔等；3、真正有益的变更，如优化设计，既保证工程质量和安全，又节约投资，缩短工期。不同的变更应结合实际进行相应处理，从整体上权衡利弊。一般来讲，只要不是合理和必需的，就应该否定，不予执行。
四、工程变更产生的原因
工程本身具有的不可预见性，是工程变更产生的根本原因。在项目实施全过程中，主要原因有以下方面：
（一）勘察。由于勘察技术水平有限及深度和广度不够等，有时会出现勘察结论与现场实际不符。如：地基开挖后发现地下管道、电缆、或其他地下障碍物，桩基础施工碰到大块孤石、大面积填石等。
（二）设计。1、业主在工程前期往往会缩短设计周期，造成施工图设计深度不够，各专业间脱节，局部细节达不到施工要求等较多缺陷；2、审图不严出现设计错误，各工种之间未及时协调、配合、衔接，出现互相矛盾现象；3、建筑设计较前卫、过于突出效果，在施工图设计阶段通常考虑不周全，施工可行性差；4、施工图设计与专业二次设计脱节，造成专业间矛盾、冲突：弱电智能化、幕墙、室内精装修等专业配套及二次装修工程往往在主体工程快完工时才进行，经常发生与主体结构、其他专业冲突，导致工程变更；5、设计合同对设计方约束不够：设计合同大都采用通用条款，缺乏具体细节，设计单位承担的责任不清晰，特别是对设计失误引发的责任条款不明确。
（三）业主。1、有时为尽快审批，搞所谓的“钓鱼”工程，有意压低设计概算，项目实施后缺项漏项增加；2、前期可行性研究深度不够，功能需求调查不明，开工后新增需求；3、盲目追求整体进度，搞“三边工程”（边设计、边施工、边修改）；4、盲目追求豪华，提高装修标准或扩大功能；5、业主内部沟通协调不到位，或建筑专业知识局限，在房间布局、智能弱电等细节方面，与使用目标要求不一致。
（四）施工单位。1、低价中标后，施工过程中想方设法以工程变更形式增加费用；2、主观仅考虑施工方便或追赶进度而不顾业主利益，提出现场变更签证；3、依据施工现场具体条件和自身技术、经验、设备等条件，提出对图纸和技术文件的某些修改要求，如钢筋种类代换，基础开挖边坡系数的修改等；4、依据丰富经验提出更合理、更优化的方案。
（五）材料、设备。1、品牌、设备厂家、型号规定不明确，有时即使是同厂家、同品牌因其不同规格、型号的价差都比较大；2、市场调研不够，掌握资料不全，导致设计与市场供应存在差异。
（六）工程量清单计算不准确。在工程量清单计价模式下，招标工程量清单一般由业主委托专业咨询机构编制。由于清单编制人员对施工图纸的理解和掌握工程量计算规则水平的不同，很多时候存在计算偏差。
（七）工程施工组织的改变。1、承包商的配合问题引起的施工中断；2、甲供材料/设备延迟或其他业主原因引起施工中断等。
（八）不可预见的附加工作。未能预见的施工现场条件和不利的自然条件，如地质条件发生变化、土方施工中遇见文物等。
五、当前工程变更管理存在的问题
（一）业主方管理人员业务能力有限。1、很多业主都是组建临时班子进行工程管理，人员素质参差不齐，人力投入有限，有时仅有业主代表一人；2、业主委托监理机构的工程师大多从设计、施工、质监等岗位转职而来，比较熟悉设计、施工、质量验收规范，适合质量和进度的监理，但对造价管理存在不足，对工程变更的造价控制力度有限；3、专业工程师对合同内容或工程量计算规则不清楚，造成变更与合同重复。
（二）时间性、准确性差。1、根据现行规定，承包商在工程变更确定后14天内应提出报告给监理/业主工程师确认，14天内若不提，则视为不涉及价款变更。在工程实践中，施工方（尤其小型施工队伍）合同管理意识淡薄，总认为“我做了，就该拿钱”，没有严格按程序提出工程变更价款的报告。而业主则认为该变更不涉及合同价款，变更工程不予计量，合同价款不增加，因此造成双方发生结算争议；2、“及时性”要求双方代表当场记录现场实际，准确测量、描述，并及时办理签证手续。但有时双方因各种原因当时仅口头确认，事后靠追忆补办或拖至结算时才办，导致文件与实际不符，数据不准，在结算和审计过程发生争议。
（三）工程变更计增不计减。施工方往往积极处理增项变更，对减项却不做，在竣工图中也不反映减项内容。业主工程师审查不严，忽略变更中的措辞，变更内容与实际实施不同。
（四）提高施工用材档次。未经设计同意提高用料要求，造成不必要的投资。
（五）文件用词模糊、操作性差。变更文件记载不详，含糊不清，计算依据不足。如描述挖运土石方200m，却未说明是土方还是石方、人工挖土还是机械挖土等信息，导致变更无法计算。
（六）文档管理不规范。资料原件缺乏保管，记录不完整。如原件由承包商保管，业主却没有底稿，结果承包商擅自涂改以追求利益的最大化，一旦发现有疑问却无据可查。
（七）虚假签证。目前工程现场变更签证工作中依然存在不正之风，如施予恩惠，有好处就办，以少签多，高估冒算，弄虚作假；没好处就不办，或故意刁难，以致出现行贿受贿现象。
六、建议与对策
（一）项目运作全过程，业主方应深入调研，加强内部沟通，尽早明确功能定位与需求。1、本着实事求是的原则，按照实际申报预算，不搞“钓鱼”工程；2、遵守客观规律，先设计后施工，不搞“三边工程”；3、深入进行可行性研究，加强内部沟通，明确功能需求，从开始设计到工程施工阶段的各个环节定期邀请各相关部门查看并签字确认，一经确认后，不得随意变更；4、定位清晰，不盲目追求豪华而提高标准或扩大功能，综合考虑经济、美观、适用、协调。
（二）提高勘察结论的全面性和准确度。1、业主方应主动联系相关部门，全面搜集地下水、电、气等管线资料，提交勘察单位进行核实、补探，摸清建筑物选址位置及周边相邻地理、地貌、地下障碍物等情况；2、选择正规的符合资质要求的地质勘察单位进行现场勘察，严格按照规范要求布置钻孔及钻探深度，在合同中明确规定经济处罚办法及可操作性条款，如提交质量保证金，在基础工程结束后，质量信息反馈无缺陷，再结清勘察费等；3、参考周边建筑的工程地质资料，根据实际情况采取针对性措施。如加密勘探孔以探明填石和孤石等分布情况，为基础选型设计提供资料。
（三）加强设计管理，做好源头控制，尽量减少设计变更。1、选择符合资质要求、资信好的设计单位，妥善安排工程建设计划，给予充分合理的设计周期；2、设计委托书详实、明确，准确描述功能要求、建设标准、外线配套等，切实反映建设单位的想法。业主可根据历史经验，制定一系列设计技术规范模板，据此可有效提高设计委托书的质量；3、设计过程专人管理，全程跟踪，不能将质量把关全部寄托于施工图完成后的图纸审查环节。现在多数设计单位实行“以完成工程量多少计酬”的方法，设计人员只对新设计任务感兴趣，而对修改已完成的设计投入不足。所以，业主方可采用“专人负责、专家咨询、全过程管理”的方法，全过程参与和监督设计管理，帮助设计方最大限度地理解掌握业主要求，同时也能随时了解设计的进展，以免造成设计方案和需求发生偏差，导致功能性变更的出现；4、专业配套及二次装修工程要与整体建筑设计统一考虑。业主方可提前请专业设计配合设计单位充分磋商，与整体工程一并考虑。如果因项目招投标运作流程等原因不能整体考虑，也可要求加强施工图设计深度，达到编制专业施工招标工程量清单的要求，减少二次设计对工程量的变更；5、采用有约束力的设计合同，明确设计方的责任承担，合理确定支付方式，如待主体施工完工后再付尾款等。
（四）施工招标注意的问题。1、评标时慎重处理“特低标”，其似乎可为业主节省投资，但也往往是引起索赔的一个根本原因。商务评审时认真分析各项清单单价，确认是否有严重低于成本的不合理单价；并仔细进行“不平衡报价分析”。如某一投标人大部分报价不合理，则不应被选定中标；2、在合同谈判时防止投标人修改合同条款的要求。承包商在投标时发现招标文件的某些问题有时不在投标前澄清，而在合同谈判时提出要求修改，业主方应从变更及索赔管理角度进行仔细分析。
（五）重视图纸会审。工程开工前，业主方都要组织施工图纸会审，由各相关单位的专业技术人员对已经过图审机构审查的施工图设计文件进行全面细致的熟悉，将发现的问题及解决办法汇总成会审纪要。图纸会审是对施工图纸进一步的完善和补充，是工程开工前最为重要的技术交底，是减少工程项目变更的关键环节。1、查看使用功能是否符合要求，尤其是易发生变更的环节，如：建筑平面图中的各个房间是否满足使用要求，建筑物的标高、尺寸、管线、道路等交叉连接是否相符，材料设备的规格、型号、数量与材料表是否一致，是否符合实际，对于建筑物的“通病”是否标明了预防措施，吊顶标高是否能遮住所有的梁和管线等；2、审查经济性是否合理，对易影响工程造价的尤其注意，如：标注材料来源有无保证、能否代换、所要求的条件能否满足，新结构、新材料、新设备、新工艺、新技术在技术、机具和物资供应上有无困难，特殊工程处理方法是否合理，建筑与结构构造是否存在不能施工、不便于施工的技术问题，容易导致质量、安全、工程费用增加等方面的问题；3、若一个项目由多个设计单位共同设计完成，一定要查看图纸相互之间有无矛盾，专业图纸之间、平立剖面之间有无冲突；工艺管道、电气线路、设备装置、运输道路与建筑物之间或相互间有无矛盾，布置是否合理等。
（六）组建业主方项目管理机构。1、完善项目管理各专业人员配备，技术类变更有时对造价有重大影响。需要由专业人员进行确认把关，必要时组织专项论证；还需配备既懂技术又懂经济法律、具有实践经验的复合型人才，如造价工程师；2、邀请造价咨询机构介入施工过程的变更审核与控制；3、重视监理单位的管理作用，监理人力配备与投入需满足项目专业需求，特殊工业项目建设配备专业高级工程师负责技术总体管理。
（七）变更签证管理制度化、规范化。1、业主应根据工程管理的组织模式制定工程变更、签证管理的实施细则，具体内容包括：工程变更签证应遵循的原则，工程变更、签证的操作程序、确认、审核、批准、支付、实施，编制流程图，逐个环节签证把关；2、规范文档管理，明确统一出口，统一编号。目前普遍方式是承包商、业主、监理、设计等单位均可提出变更，如此易造成管理混乱，特别是大型项目有变更较多时。建议明确各种变更由监理工程师统一归口，总监签字发出后生效；文件编号必须连续，避免承包方只报变更增加的签证，隐匿变更减少的签证；文件份数建议一式四份，各方均保留原件，避免结算时出现争议；变更下发及时，并在送审时加盖“送审资料”章，确保时效性；3、实施授权签证。根据签证费用的大小，建立不同层次的审核和审批制度。明确单项变更超过一定金额（如5万元）、累计变更超过一定金额或比例（如15万元或合同金额的15%）时，需提高授权签证的级别。特殊或重大变更由业主召开专题会议，形成会议纪要，必要时以补充合同的形式予以确定；4、限制业务权限。按照技术类、经济类及技术经济混合类不同类型的区分，由不同专业，采取不同方式进行审核。技术类首先由相应专业人员审核，经济类由造价管理审核，技术经济混合类由技术主管人员与造价主管人员共同商讨后再签署。
（八）加强合同管理和对变更内容的审查。业主工程师应熟悉各项合同内容，结合合同全面审查变更内容，包括：工程变更的部位、名称、原因及方案；工程变更的技术要求是否符合有关规定，施工条件是否具备；新工程量及原工程量单价在工程决算时如何确定；变更实施后对工程造价和工期有何影响，如工期可能延误，采取何种补救措施；工程变更是否与招标文件、投标文件、合同条款有矛盾或不符之处，若有应如何重新认定；工程变更可能引起当事人合同责任或风险责任的分担情况。
（九）材料、设备的清单及报价管理。1、前期阶段业主应在设计单位、监理单位的协助下深入市场调查，积累有关材料、设备方面的信息资料，向厂家索取有关材料、设备的明细资料及报价，会同造价咨询单位，图纸或清单上注明所有推荐的厂家、品牌、型号等详细信息。这样在材料进场报验时，核对起来比较清晰明确，可杜绝承包方质次价高，偷工减料。2、合同管理中约定对与品牌更换的操作细则；施工过程承包商提出品牌变更时，应详细了解更换原因，确认市场供应情况和现场实际是否与所提理由相符合，并对报价进行核对。
（十）重视工程变更事后分析。对工程变更进行整理、对比、分析，并按照专业、变更原因、变更金额等分别归类汇总分析，建立控制工程变更的指标体系，可以更清楚工程变更费用产生的原因、专业、系统，有利于提高再建工程各阶段、各专业管理水平。
主要参考文献：
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原则，详细描述了在各个阶段的造价控制措施，供大家参考。
关键词：建筑工程；工程造价；施工方；承包方
中图分类号：TU45 文献标识码： A文章编号：2095-2104（2012）01-0020-02
Abstract: This paper analyzes the importance of cost control and management of the construction project, the management of the construction cost of basic
In principle, a detailed description of the measures of cost control in each stage, for your reference.
Keywords : construction project; project cost; construction; contractor
1、 前言
近几年，随着市场经济形势的不断变化，建设工程施工企业的竞争越来越激烈。降低工程项目成本，获得最大利润已成为大多数建筑施工企业追求的目标，也是其生存和发展的根本保证。在工程建设中既能确保工期、质量，又能注重成本管理，控制和把握合理的造价，以最小的成本换取最大的效益，就能在竞争中获取主动、走向成功。要使整个建筑工程造价控制在合理的范围内，必须加强对工程项目生产全过程的技术管理和经济管理。
2 控制与管理建筑工程造价的重要性
建设工程造价管理是基本建设管理的重要组成部分，要使整个建筑工程造价控制在合理的范围内，必须加强对工程项目生产全过程的技术管理和经济管理。建筑工程造价管理工作的优劣，直接影响项目投资的经济效益。由于建设项目规模大，建设周期长，技术复杂，人、财、物消耗大，考虑到投入使用后的经济效益等因素，一旦决策失误，将造成无可挽回的巨大经济损失，为了合理确定造价，必须在建设全过程，按照不同阶段的特点进行多次计价，即按建设程序合理确定不同阶段的造价精度，以充分体现造价的合理性，进而保证工程造价的有效控制。
3 管理建筑工程造价的基本原则
3.1 正确处理工程造价与工程质量的关系
工程造价就是完成一个工程所必须消耗的人工、机械、材料等的综合费用，不同性质的单位可对同一工程提供不同的工程造价。工程质量是指竣工的工程应达到图纸的技术要求，符合国家规范和标准要求的特性。正是由于工程造价与工程质量的密切关系，也使工程项目的寿命周期随着工程造价与工程质量的变动而变动.投资建设工程项目不能一味强调降低造价而忽视使用费用，否则势必降低项目的使用功能，这对业主来说损失更大。
3.2 引入价值工程概念，采用价值管理手段
价值工程又称价值分析，是以提高产品价值为中心，对其各项功能进行分析评价，使之以最低的总成本，实现必要的功能。建筑设计中如何将工程项目的功能要求与投资有机结合，根据工程的实际情况既不单纯追求降低成本，也不片面追求提高功能，而是力求提高成本与功能的比值，获得最佳的设计方案
4 各阶段的造价控制措施
4.1 项目投资决策阶段的工程造价控制
在可行性研究阶段做好基础资料的收集，保证翔实、准确。要做好项目的投资预测，需要很多资料，造价人员要对资料的准确性、可靠性认真分析，保证投资预测、分析的准确。
做好方案优化是控制工程造价的关键。要真正有效地控制工程造价，就应该把工作重点放在前期工作上。在完成市场研究以后，结合项目的实际情况，在满足使用要求的前提下，遵循“效益至上”的原则，进行多方案比选。
4.2 项目设计阶段的工程造价控制
推行设计招标。积极推行建筑方案与经济方案相结合的设计招标方法，组织有关专家综合评比，这样既可优选出好的设计单位，又可促进设计方在项目整体布局上开拓创新，在降低工程造价上下功夫。
开展限额设计。设计人员应熟悉掌握建筑工程定额及材料预算价格，然后按项目投资估算控制初步设计及概算，再用该概算控制施工图设计。合理分解和使用投资限额，将施工图设计和施工图预算为一体，把技术和经济有机结合起来。
采用合同措施。应在设计合同经济条款上，增加设计变更及修改的费用额度限制条款，如设计变更费超出施工合同价的某一比例时，则罚一定比例的设计质保金。
4.3 招投标阶段的工程造价的控制
工程招标投标包括材料采购招投标和施工招投标两个方面，通过招投标建设单位选择施工单位或材料供应商，这对项目投资乃至质量、进度的控制都有至关重要的作用。在招标过程中成本控制，业主方应注意与加强以下几点：
招标工作应遵循公平公开、公正诚信的原则。招标前，应严格审查施工单位资质，避免“特级企业投标，一级企业转包，二级企业进场”等不正常现象，这对项目成本控制非常不利。
做好招标文件的编制工作，造价管理人员应收集、分析和总结各类有价值的数据资料，对影响工程造价的各种因素进行分析评价，然后编制招标文件。对招标文件中涉及费用的条款要反复推敲，尽量做到“知己知彼”，以利于日后的造价控制。
合理低价者中标。目前推行的工程量清单计价报价与合理低价中标，作为业主方应杜绝一味寻求绝对低价中标，以避免投标单位以低于成本价恶意竞争。
4.4 施工阶段的工程造价的控制
抓好施工合同管理，减少工程索赔。在施工阶段成本控制的关键是对工程设计变更和现场签证实行有效控制。针对目前工程量清单报价，施工单位往往采取“低价中标，索赔赢利”的方式承揽工程。作为造价管理人员，首先要做到事前把关，主动监控，严格审核工程设计变更，计算各项变更对总投资的影响；其次要严格现场签证管理，许多工程由于现场签证的不严肃性，给工程结算带来非常大的麻烦，甚至给业主方带来不少经济损失。
从技术措施上展开项目投资的有效控制。对主要施工技术方案做好论证的基础上，广泛应用新工艺等等，想方设法在技术上实施项目投资的有效控制。技术措施是实施项目投资的必要保证。
从经济措施上展开项目投资的有效控制。加强对材料及设备的采购督管，控制住材料价格。材料费用是构成工程造价的主要因素。选用材料是否经济合理，对降低造价起着十分关键的作用。同时对大宗材料或大型设备按合同要求可直接进行甲供，以达到降低造价之目的。
5 结束语
工程造价的控制是一项集管理、技术、质量、施工于一体的综合性的系统工程。因此要求各专业人员从各自的范围着手，有效控制资金投入，才能解决建设资金的需求与有限供给之间的矛盾。加强工程造价控制的重大意义就是在于合理使用人力、物力、财力等，从而取得最佳的经济效益和社会效益。
参考文献
[1]周述发。建筑工程造价管理 武汉：武汉大学出版社。
关键词：大型商业中心；项目管理；风险控制；对策
一、研究背景
近三十年来中国经济高速发展，人们的生活质量大幅提高。在中国主要大城市中，第三产业已经超过制造业成为城市经济的第一大产业，其中零售和餐饮业占第三产业的1/4。第三产业上升的结果是，商业中心作为服务业的空间载体而受到各国城市政府和市场的共同重视。自20世纪90年代以来，国内的零售业增长非常迅速，商业活动非常活跃。由于过去多年商业地产开发没有被足够重视，商业配套不足且结构不合理，现有的商业设施中很多已经老旧，不能满足人们的购物需求，所以商业地产的发展空间很大。同时由于城市经济转型、社会变化、科技进步等原因，现代的生活方式发生改变，人们已经不再满足于“获得性”消费或“真实性”消费，还需要“体验性”消费，购物、休闲、娱乐活动丰富了城市人的现代生活，现代综合性购物中心满足了人们这种新生活方式的需求。在市场的层面，面对全球市场中商业、娱乐业、餐饮业越来越强烈的竞争，开发商、商业界、娱乐界等社会机构也热衷于对商业中心的新建和改、扩建进行投资。现代购物中心已经被当作城市经济发展的发动机，受到政府、市场和社会的共同欢迎。
但另一方面，在我国，对购物中心的开发建设还没有积累足够的经验，也缺少相关的理论研究，目前还处于初期的探索阶段。很多购物中心的开发建设只是模仿其他成功的类似项目，一些开发商盲目投资、盲目建设，缺少专业指导和技术支持，导致一些项目中投入的巨额资金无法收回，造成大量资源浪费。因此，一个购物中心项目从最初期的选址、策划定位到最后的建成开业，整个开发建设过程中甲方工程人员起着非常大的作用，如何尽量避免这些问题的发生，或者将损失降到最低是所有工程建设人员的目标，打造出更有效益的购物中心。
二、购物中心的发展及特点
（1）发展阶段。20世纪90年代，现代综合性购物中心的建设来临，现代综合性购物中心的功能涵盖了人们休闲出行的主要目的――即购物、娱乐、餐饮。其提供的服务为多样化的商业、休闲、娱乐、餐饮，专业服务、健身保健，甚至包括教育、小型医疗服务、政府行政服务等，即所谓“一站式服务”。在城市，综合性购物中心是当代城市更新的主要内容之一；在郊区，出现了综合性购物中心与高科技产业园区相结合，再加上住宅区，形成郊区的“边缘城市”，即所谓的“新城”或“卫星城”。
（2）购物中心的类型。以美国的购物中心为例，购物中心大致分为三种类型：1）邻里购物中心服务半径2公里左右，顾客可步行到达，开车5～10分钟，平均可出租面积5000平方米，以提供食品及日常生活用品、日常生活服务为主，主力店往往是超市或综合性药房。2）社区购物中心服务半径5～8公里，开车10～20分钟，服务人口4～15万人，平均可出租面积15000平方米，以一个超市或初级百货商店为主力店，加上一些小型日用品商店，如服装店、鞋店等。3）区域购物中心服务半径15～20公里，开车25～30分钟，服务人口15万人以上，一般区域购物中心平均可出租面积45000平方米，有2个主力店，超级区域购物中心平均可出租面积90000平方米，有3个以上主力店，主力店可以是百货商店，也可以是美食街、大型折扣店、室内游乐场、电影院等，区域购物中心提供的商品齐全、服务内容丰富，适合购买那些比较贵重的物品。
（3）购物中心的特点。购物中心有以下特点：1）项目由统一的组织进行策划、建设和经营。2）产权统一不分割出售，以适应管理的需要。3）提供综合的购物服务。4）拥有大的停车场。5）拥有良好的购物环境，提供娱乐、休闲等特色综合服务。6）统一经营策略。7）能够创造新商圈或使地区得到更新。购物中心通常有一个或几个主力店，以及若干个较小的商店。主力店可以是百货商店或超市，也可以是主题公园或游乐场、文化中心、电影院或剧院、运动中心，甚至是赌场（如美国拉斯维加斯的赌场购物中心）。由于购物中心的综合性特征，其建筑内部有多种使用功能同时存在，所以其对结构、设备设施的要求也比较多。为了保证一定的安全性和舒适度，除了一般公共建筑都有的上下水、冷风、暖气、新风、排风、照明、电源、电话、消火栓、消防喷淋、消防排烟、加压送风等设备外，整栋商场还需要有线电视、互联网、POS机收银系统、监控、报警等等多种设备，除此之外，根据其自身特点各种类型的商户还有特殊要求。例如，餐饮需要用上下水、燃气和较大的电量（西餐厨房用电的设备比较多），还需要单独的排风系统（普通零售区域的回风可以通过空调机房处理会进入送风系统，而厨房排出的风不能循环使用）；一些餐饮如烧烤、火锅餐厅因设备散热量大，需要在冬天送冷风；厨房通常要做地面垫高，且各种厨具设备多，所以结构要预留较大荷载；电影厅需要做升起的观众席，对结构荷载要求高，要求室内空间比较大，且电影厅需要隔音效果好，则其上下层及贴邻的房间不能有震动的设备，相邻两个电影厅之间需要双层墙；电影放映室需要单独的排风设备，因为放映设备会有有害气体排出；美容和美发商户需要用水；游乐设施可能需要较高大开敞的空间，需要预留较大的结构荷载，需要上下水和较大的电量……
三、购物中心项目开发建设过程的特点
购物中心项目与传统意义上的商业项目不同：业态不同，购物中心是集合了不同的业态，而传统商业往往只有单一的业态；盈利模式不同，传统商业地产大部分为短期回收投资项目，而购物中心项目回报要看后期经营，属于战略投资项目；消费群体不同，购物中心涵盖消费群体更广，单次消费时间更长。商业不同于住宅，住宅开发可以不断复制，商业却要因地制宜，以求汇聚人气，提高收益。因此，商业地产前期策划和规划设计都复杂得多。购物中心住宅的不同于之处还在于，住宅可以卖掉迅速回笼资金；而购物中心开发则不能再以回款滚动开发，且耗资大、开发周期长，需要自身准备好充足的现金流，或具备较强融资能力。另一方面，如果购物中心项目开发、运营比较成功，可以提升项目整体价值并提升项目周边地块的价值，则开发商可将购物中心作为固定资产进行融资。购物中心的复杂性：因地制宜，不能复制；功能复合，业态多；调研、定位、设计更复杂；策划、运营能力要比较高；建设和运营过程中商户和业态不断变化翻新；招商、策划、设计同时进行。购物中心的风险性：开发周期长；不能快速回笼资金；投资大，见效慢；长期持有型物业，其经营状况易受市场波动的影响。在商业地产开发暴增的背景之下，在资金、招商、运营、管理、培训等方面，只要其中一环出现问题，都可能导致项目烂尾或死盘。这就要求开发购物中心的开发商要具有较雄厚的资金实力和融资能力、较高的机会把握能力、较强的分析决策水平。
四、实际案例分析
（1）项目规模。以笔者全过程参与开发、建设、运营的项目为例：用地面积：9547m2。总建筑面积：94087m2（其中：地上53925m2，地下40162m2）。建筑高度：38.1米。建筑层数：地上六层，地下三层。结构形式：地下：钢骨混凝土框架结构。地上：钢框架结构。
（2）大型购物中心项目设计阶段主控点。开发商的建筑师首先要选择设计单位，设计项目包括：规划设计；建筑设计；室内设计（方案、施工图）；专项设计（包括幕墙、虹吸雨水、市政、广场及绿化、标识导视系统、空调、变配电、弱电系统、中水系统、消防、人防、停车管理系统等）。建筑师要配合合同预算部进行设计单位的招标、遴选、评标，编制设计任务书，谈设计合同。设计工作开展之后，开发公司的建筑师要跟进设计过程：监督设计进度完成情况、设计成果完成质量、提出设计修改意见、接受设计成果（图纸、电子文件等）；配合设计院与政府部门沟通，完成图纸报审、报建等流程；确认设计单位的合同完成情况，按设计合同的约定付款进度为设计单位请款。不同的商业业态对建筑、结构、机电设备会有不同的需求，即使相同的业态，不同品牌、不同档次的商户的需求也会不同。这就需要建筑师从项目最初的策划定位阶段开始就与项目的市场招商部保持密切沟通，直到项目开业前。建筑师需要了解项目的业态构成，商户的档次、规模、品牌，了解各种商户的特殊需求，以便在进行建筑设计时做出充分的预留。
一个购物中心项目工程设计涉及很多专业，设计图纸量很大，在实施之前这些图纸应该经过多重校审，在设计院里首先是制图人员自校和互校，然后是各级别的负责人分别进行核对、审查，发现问题及时修改。设计院完成图纸校审和修改后，开发单位会委托审图公司对图纸进行审核，开发单位设计部的建筑师也要对图纸进行核查（同时也是熟悉设计内容的过程）。只有通过认真负责的多重校审，才能在施工实施之前尽量避免设计失误，减少损失。而该项目经过反复多次的设计调整，又因为赶工期建筑师没有足够的校审时间，所以设计图纸存在诸多错误，埋下很多隐患。
（3）大型购物中心项目建设阶段主控点。一个购物中心的建成开业，不仅需要很多公司单位的参与，在开发公司内部也需要各个部门之间的密切配合，因为设计部要负责或协助所有与建筑技术相关的工作，所以设计部的建筑师需要与各个部门互相配合，当其他部门的配合工作没有到位的时候，设计应该提醒或催促其做好配合工作。由于没有及时提醒合同预算部在施工图完成前确定设备厂家，导致一些问题：电梯订货、确定参数滞后造成一些土建预留的电梯门洞宽度不够，需要扩大洞口，重新做洞口边的构造柱和过梁；屋面冷却塔管道与预留的钢结构基础的位置冲突，切除多余的钢梁给管道让位，此时施工电梯已拆除，钢梁运输复杂；部分设备没有预留设备基础，部分预留的设备基础不符合设备需要。
因未及时与招商部沟通，以获取租赁商户的特殊需求，也出现一些问题：家乐福需要独立的排水出户，没有提前预留，只好后增加地下室开洞，需要结构加固和防水修补；影院的影厅上方不应有产生噪音的设备，实际影院VIP厅上方有空调机房，噪音过大，需要增加减震设备；H&M品牌商户需要内部一层之间的楼梯和电梯，原设计没有预留，后进行结构改造；Sephora品牌商户需要冬季供冷，原设计空调系统没有此项功能，只好让商户增加独立的空调设备。没有及时与市政设施部门沟通，获得相关专业深化设计，一层室外吊顶内增加燃气管道需在吊顶增加大量百叶，吊顶增加百叶后原吊顶内保温材料失去保温作用，需在一层外墙吊顶以上部分增加保温材料。
（4）大型商业地产项目风险控制。1）前期决策风险控制对策。商业地产项目不同于住宅项目，而具有投资风险大、收益高的特性。因此，在项目实施前必须进行周密的可行性分析，项目实施过程中必须有各方面的专家密切配合，项目建成投入使用后还要进行专业性的后评估并配合实际情况进行局部改造。由于购物中心功能的综合性和运营方式的特殊性，就更需要项目开发团队中商业经营管理专家与建筑师的紧密配合，并且这种配合应该从项目运作一开始持续到项目最终开业以后。2）建造阶段风险控制对策。房地产开发项目建造阶段的合同与信息管理，项目进度、成本、质量与安全控制等方面是工程建造过程中的重要组成部分。对以上这些风险进行有效的控制，可以有效规避风险，保证建造阶段的顺利进行。包括进度、成本、质量、现场安全及合同管理。3）开业后风险控制对策。有不少商业项目，前期开发推广都非常成功，但项目建成后的收益不如预期，项目的实际收益无法满足开发商对于资金回收的要求，经营非常艰难，从而造成投资者信心丧失。因此，聘请著名的商业管理机构已经成为我国目前商业地产开发的主要模式。同时，中短期的租金收益不是商业地产开发商的追求目标，其核心能力在于通过城市运营获得土地增值收益，并通过与国外基金合作解决前期资金的问题。大面积的主力店虽然造成了租金收入低，但能实现稳定、连锁化发展。
参考文献：
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21-23.
关键词:合同网络架构图;必要性;管理作用
1引言
合同是当事人之间确定、变更、终止的民事关系的协议;是法人之间依据经济法规、明确双方经济权利、义务所形成的经济关系的协议。合同一旦签订就要求甲乙双方严格按合同办事。
在工程实践中,业主与承包商之间存在着复杂的合同关系。无论是主动还是被动;业主与众多的承包商、设备供应商之间都会签订许多合同,形成许多合同关系。这种合同关系,用图的形式表示出来,我们把它称为合同网络架构图。
2建立合同网络架构的必要性
对于一个复杂的大型公共建筑,极少实行由一家施工单位完全承担所有的施工业务,一般来说,总是存在着各种各样的分包和指定分包商。分包存在的原因有:
2.1总包单位不具备完成所有项目的资质。我国对于工程建设实行严格的施工资质制度,很少有一家施工单位,具有从土建、建安、消防、弱电、电梯等所有工程的施工资质。这样,客观上施工单位必须把一些专业性较强的分部分项工程分包给有相应资质的施工单位。
2.2完全的施工总承包的价格总是高于平行分包的工程。业主出于控制造价的原因,也往往不愿意把所有的工程交给一家施工单位,而往往是由一家承担土建施工,而机电安装交给另外一家,电梯、消防、弱电等再分包。
2.3业主一般对于影响工程质量、影响工程造价的特别重要的设备与材料实行业主供货。以上的分包模式,是目前国内常用的,在国际工程中也得到广泛的运用。对于工程管理搞的比较好的项目,这些总包、分包的合同关系是井然有序的,对双方的责、权、利规定的很明确,双方的配合工作也比较好,合同执行的也很顺利;反之,则是合同关系不清,双方的责、权、利规定的不明确,双方经常陷于扯皮和矛盾之中,业主时常发现一些合同没有涵盖的内容,一些事情没有人负责,由此带来工期的损失和造价的突破是普遍现象。例如一个五星级酒店的建设,由于缺乏建设项目管理经验,酒店与承包商分别签订了一系列合同,把一个完整的项目平行分解发包,造成了一系列的问题;业主的工程部成了三十几家公司的总包单位,陷于无休止的扯皮、调解,疲于奔命的地步。各个分包单位互相影响,工期无法控制,一拖就是五年;费用无法控制,一方面有的施工单位工程进展很快却没有给支付工程款,另一方面却出现付款超出,最后造成工程造价成倍增加,工程质量却不能令业主满意的后果。
由于建设单位忽略了合同网络架构的建立,造成合同关系不清的现象比比皆是,造成了建设单位的巨大损失。而通过合同网络架构图的编制,可以理清项目管理的思路,设计一个符合实际的切实可行的合同网络。在目前的工程管理的研究中,却很少有人讨论合同网络架构,往往是对合同本身的研究要远远高于合同架构的研究,这是当前工程管理中值得注意的问题。合同网络架构是合同关系建立的基础。对它的研究,有助于我们把握工程管理的主线,起到提纲挚领的作用。
3合同网络架构在项目管理中的作用
合同网络架构在项目管理中的地位,与项目管理中的WBS分解结构是密切相关的。合同网络架构是一种组织分析结构(OBS),它是用以展示工作要素已经分配给了具体的组织单位。在工程项目中,参与工程建设的各方,包括设计、施工、监理、材料供应单位是具体的组织单位。这些单位根据不同的情况,分别与业主管理部签订合同,其中最重要的合同是设计合同、监理合同以及施工总包合同;各分包单位与总包单位签订分包合同;业主、施工单位与供货单位签订设备、材料供应合同。对于业主,合同架构图就是合同的关系图。
建立这些关系有以下方面的作用:
(1)将整个项目划分为相对独立的、易于管理的较小的单位。
(2)将这些单位与参加项目的组织相联系,将这些组织要完成的工作用合同形式确定下来。
(3)对每一单位做出详细的时间与费用估计,形成进度目标和费用目标。
(4)确定项目需要完成的工作内容、质量标准和各项工作的顺序,建立项目质量控制计划。
(5)估计项目全过程的费用,建立项目成本控制计划。
(6)预计项目的完成时间,建立项目进度控制计划。
4如何建立合同网络架构
4.1理清管理思路,确定是采用总包负责制还是平行发包。大型项目中的分部分项工程,其专业性是很强的,如电梯工程,一般都要采用厂家安装,这样有利于分清责任,确保工程质量;消防工程因为受消防法制约,一般要由经过当地消防部门认可的施工单位承建;玻璃幕墙等工程也要拥有一定的建设资质。对于这些分包的管理,一种是采用由业主直接管理,一种是由总包单位管理。总包负责在大中型建设项目管理中应是必然的选择。总包一般是选择土建单位,他们在工程施工中有主导权,对于临时用水、临时用电、垂直运输、垃圾清运、安全与环境管理、现场保安等的协调方面有利。总包单位收取一定比例的总包服务费,向这些单位提供服务,可以很大程度的减少施工中的矛盾和问题。但在小型工程中,如果业主的管理能力很强,也可采取平行发包的管理方式。
4.2应该在工程的准备阶段即确定管理的方式问题,并应该在工程的指挥人员中形成共识,而不能在工程进行过程中朝令夕改。例如在一个五星级大酒店施工中,在土建结束后,开始时明确了一家香港公司为设备安装与装饰工程的总包单位,并签订了合同。但在施工过程中发生了与建设单位的矛盾,建设单位解除了原合同,改为平行发包管理。这样,原总包单位极为不满,造成整个工程停工一年多的损失,整个工程的建设资料、质量控制等方面造成的损失更是难以估计。
4.3对于设备、材料供货的管理。一些业主认为,设备、材料供货的大权一定要掌握在自己手中,这样可以降低工程的造价。这种认识是片面的。关键问题在于供货的范围、供货时间对于工程的影响程度。业主在做设备询价时,常常没有严格的采购范围规定,这样,很多时候一些辅助材料和设备没有采购,施工单位在安装时就会提出索赔要求,并影响建设工期。
在工程实践中设备材料的采购分为三类是合适的:A类,业主指定采购。必须与施工单位讨论,明确采购内容和交货时间。B类,业主指定采购。业主参与品牌与价格考察,但由施工单位签订合同。C类,施工单位在监理监督下的自行订货采购。
4.4对于设计,应实行总包负责制。设计单位实行总包负责制,目前国内是不多见的。但这也是非常必要的。国内的设计院,一般不承担弱电的施工图设计和精装修设计,而由业主确定弱电和精装修设计时,必须由工程的设计单位向承包单位提供资料,并承担指导责任。实行总包负责制,明确由总包单位对工程的所有设计负责,它就必须对二次设计进行认真的设计审查,这样可以大大减少设计中存在的问题。也不会出现常见的装修时乱改梁柱影响结构安全、变更防火分区影响消防报批等严重问题,对于弱电、消防工程中常见的与水电管线的矛盾、随意开孔开洞等问题也会得到很好的遏制。
4.5对于分包的数量控制。分包是社会化大生产的产物,但绝不是分的越细越好,尤其应该严格限制业主指定分包。因为业主插手过多,总包单位的责任感就会下降,施工界面增加,施工的配合也会出现问题。应该严格限制分包方的再次转包,避免因多级多次转包给工程质量、进度管理留下隐患。
5建立合同网络后的主要管理工作
建立合同网络架构后,我们还必须建立项目质量工作总控制计划、项目进度总控计划、项目投资总控制计划、项目环境与安全控制计划。
5.1质量总控计划质量控制计划应遵循的原则如下:
①工程质量控制应以合同管理为基础,通过科学的招投标选择优秀的设计单位、监理单位、总包、分包、材料供应商,以严谨的合同条件约束设计单位、承包商。
②质量管理应严要各执行质量保证体系的方法与程序。严格执行公司的质量手册、程序和作业指导书,确保工作质量,用优秀的工作质量去保证工程质量,从而保证项目的质量优良。
③质管理应该贯彻到工程的全过程。实行全要素的管理。在工程各阶段,认真落实事先、事中、事后各阶段管理措施,严格树立事先管理(即预控)的思想。采取组织措施、管理措施和技术措施相结合,形成先进、严格、可靠的管理,结合项目实际,重点抓好“施工组织设计,专项施工方案、施工技术交底”等三级施工技术、“自检、互检、交接检”和“检验批、分项工程、分部工程”等质量验收的管理。
5.2项目进度总控计划项目的进度控制分为三级:
①一级计划:由业主、监理、设计及施工总承包四方共同确认的项目进度总控制计划;内容涵盖项目开发整个过程所有影响进度的工作。突出业主及管理公司的职能工作,如前期手续、招投标工作等。
②二级计划:由各专业分包编制,并由总承包汇总,监理核定的专业工程施工网络计划(仅限一级分包),主要目的为划分流水、协调专业内施工内容与顺序。
③三级计划:即由总承包汇总各分包人编制的涵盖各专业施工内容的短周期施工计划,如《月/周工程综合计划》及《专项工程综合计划》,突出专业施工间的施工流动安排及对施工场地的占用。
5.3项目投资总控计划投资控制主要手段包括:
①采用积极的预前控制方法进行投资控制,根据建筑市场的成本经验数据,先根据项目设计的情况(类型、规模、标准等)将工程的主要成本构成按合同网络架构来进行分解,形成项目成本控制总计划,该计划及所有细化的成本预算估算指标将作为此后工程招标时的可承受报价的上限,对当时尚未完成施工图设计的工程,该指标可作为指导设计单位掌控设计标准的主要依据。超级秘书网
②采用合同(招投标)条件来控制工程洽商,采用此方法,有利于将承包商的索赔精力用于避免共同损失,减少承包商与业主的冲突。
③为便于掌握工程进度款的支付进程,进行筹资融资安排,在项目编制出项目成本总控计划的基础上,对照项目进度总控制计划的内容,并依据拟定各类合同付款的具体条件(分期支付安排)编制项目工程费用年度、季度或月度付款计划。
5.4项目环境与安全控制计划项目的环境保护与施工安全也是项目管理的重要内容。要求各施工单位建立安全生产责任制和环境管理责任制,建立与保持环境与安全工作程序,严格现场管理。
6结束语
合同是项目管理单位站在公正立场上,采取各种控制、协调和监督措施,履行纠纷调解职责的依据,也是实行三大目标控制的出发点。合同管理是进行投资控制、工期控制和质量控制的手段。合同的管理对于项目管理单位是非常重要的。采用合同网络架构的管理方法,可以对参与建设项目的各方建设单位起到控制作用,同时具体指导一项工程如何操作完成,能够较好地起到控制整个项目实施的作用。
参考文献
[1]袁永华《浅谈合同管理在项目管理中的作用》建筑设计管理.2003.03.
关键词：工程造价 造价管理
一、设计阶段的成本控制
设计阶段是房地产项目成本控制的关键与重点。尽管设计费在建设工程全过程费用中比例不大，一般只占建安成本的1.5%-2%，但对工程造价的影响可达75%以上，由此可见，设计质量的好差直接影响建设费用的多少和建设工期的长短，直接决定人力、物力和财力投入的多少。合理科学的设计，可降低工程造价10%.但在工程设计中不少设计人员重技术、轻经济，任意提高安全系数或设计标准，而对经济上的合理性考虑得较少，从根本上影响了项目成本的有效控制。例如：某高层住宅每层电梯井走廊仅十多米的距离，其间又无防火分区，就设了三只消防箱，而按消防规范要求，只要两支水枪同时到达室内任何部位即可。这种设计不合理，造成了一定浪费，显然是对工程的各种经济指标不够重视。因此，设计阶段对项目投资的影响是极其重要的。特别是扩初设计阶段对项目经济的影响达70 -%95%，实际上，当扩初设计批复之后，存在的技术问题、费用问题都很难解决，因此必须重视扩初设计，以避免“先天不足”。
1.推行设计招标，择优选择设计单位
积极推行建筑方案与经济方案相结合的设计招标方法，尽量将工程主体及配套的围护、绿化等均放在一起进行招标，采用多家竞投，组织有关专家综合评比，这样既可优选出好的设计单位，又可促进设计方在项目整体布局、建筑造型使用功能上开拓创新，在降低工程造价上下功夫。
2.开展限额设计，有效控制造价
积极推行限额设计，健全设计经济责任制。设计人员应熟悉掌握建筑工程预算定额及费用定额，熟悉建筑材料预算价格，然后按项目投资估算控制初步设计及概算，再用初步设计概算控制施工图设计及概算。因此，各专业在保证功能及技术指标的前提下，必须制定双赢策略，合理分解和使用投资限额，融施工图设计和施工图预算为一体，把技术和经济有机结合起来。严格控制设计变更，以保证投资限额不轻易突破。房地产开发企业的工程造价管理人员应与设计部门积极配合，及时提供可靠的工程基础资料。
当前普遍存在着设计不精、深度不够的情况。这是增加工程造价的不确定因素。由于设计频繁变更，给工程造价控制带来一定的难度。依据开发经验和投资估算的要求，必须有效地确定设计限额（造价、三材消耗指标等），并建立奖惩考核激励机制。对哪个专业或哪一段突破了造价指标，必须分析原因，用设计修改的办法加以解决。克服那种只顾画图、不顾算帐的倾向，变“画了算”为“算了画”。并利用同类建筑工程的技术指标进行科学分析、比较，优化设计，降低工程造价。
3.采用合同措施，有效控制造价
针对目前设计人迥经济观念淡薄，设计变更随心所欲。笔者认为应在设计合同经济条款上，增加设计变更及修改的费用额度限制条款，如设计变更费超出施工合同价的某一比例（如5%）时，则扣罚一定比例的>！
二、招标投标阶段的成本控制
1.项目招标过程中的成本控制
工程招标投标包括设备、材料采购招投标和施工招投标两个方面，通过招投标开发商择施工单位或材料供应商，这对项目投资乃至质量、进度的控制都有至关重要的作用。笔者认为，在招标过程中成本控制，业主方应注意与加强以下几点：
（1）招标工作应遵循公平、公开、公正、诚信的原则。招标前，应严格审查施工单位资质，必要时进行实地考察，避免“特级企业投标，一级企业转包，二级企业进场”等不正常现象，这对项目成本控制非常不利。
（2）做好招标文件的编制工作，造价管理人员应收集、积累、筛选、分析和总结各类有价值的数据、资料，对影响工程造价的各种因素进行鉴别、预测、分析、评价，然后编制招标文件。对招标文件中涉及费用的条款要反复推敲，尽量做到“知己知彼”，以利于日后的造价控制。
（3）合理低价者中标。目前推行的工程量清单计价报价与合理低价中标，作为业主方应杜绝一味寻求绝对低价中标，以避免投标单位以低于成本价恶意竞争。所谓合理低价，是在保证质量、工期前提下的合理低价。
2.做好合同的签定工作
应按合同内容明确协议条款，对合同中涉及费用的如工期、价款的结算方式、违约争议处理等，都应有明确的约定。在签定的过程中，对招标文件和设计中不明确、不具体的内容，通过谈判，争取得到有利于合理低价的合同条款。同时，正确预测在施工过程中可能引起索赔的因素，对索赔要有前瞻性、有效避免过多索赔事件的发生。此外，应争取工程保险、工程担保等风险控制措施，使风险得到适当转移、有效分散和合理规避，提高工程造价的控制效果。工程担保和工程保险，是减少工程风险损失和赔偿纠纷的有效措施。
三、施工阶段的成本控制
施工阶段是资金投入的最大阶段，是招投标工作的延伸，是合同的具体化。加强施工控制，就是加强履约行为的管理。房地产开发产业是随着国家住房分配供给体系的改革而产生的。虽然与基建项目具有共性，但也会不可避免地发生“三超”现象，但“三超”的超额必须由企业的赢利来弥补，如果控制失衡，会使企业经营亏本。因此，房地产企业的盈利目的决定了项目投资必须实现预期的目标。该阶段成本控制的主要工作为：
1.抓好合同管理，减少工程>！
在施工阶段成本控制的关键是对工程变更实行有效控制。针对目前工程量清单报价，施工单位往往采取“低价中标，索赔赢利”的方式承揽工程。作为业主方造价管理人员要做到事前把关，主动监控，严格审核工程变更，计算各项变更对总投资的影响，从使用功能、经济美观等角度确定是否需要进行工程变更，减少不必要的工程费用支出，避免投资失控；另外，对施工单位及材料供应商不履行约定义务及时提出反索赔，使成本得到有效控制。
2.从管理模式上着手，建立建设监理制，追求项目投资的有效控制按照监理规定和实施细则，完善职责分工及有关制度，落实责任，从工程管理机制上建立健全的投资控制系统。同时做好月度工程进度款审核，避免投资失控。工程进度款的审核，对经监理方确定的工程量，按合同约定的计价依据，套用材料单价及费用定额进行核价后支付相应的工程进度款。
3.从技术措施上展开项目投资的有效控制
对主要施工技术方案做好论证的基础上，广泛应用新材料、新工艺、新办法等等，想方设法在技术上实施项目投资的有效控制。技术措施是实施项目投资的必要保证。据统计，材料费一般占直接工程费的70%左右。同时，直接费的高低影响到间接费的高低，因此，选用新工艺、新材料，是提高劳动生产率和缩短工期的有力保证。
4.从经济措施上展开项目投资的有效控制
严格控制现场经费和总部管理费，合理使用广告策划费、销售费等，减少销售成本，最大限度降低静态投资。例如：占道费、绿化赔偿费和其他补偿费等，对大宗材料或大型设备按合同要求可直接进行甲供，以达到降低造价之目的。
甲供材料须根据工序及施工进度安排进料计划，尽量降低存储成本。另外，加强甲供材料的现场管理，合理堆放，减少搬运及损耗。
四、竣工阶段的成本控制
该阶段是成本控制工作的最后阶段。根据合同、预算及费用定额、竣工资料、国家或地方的有关法规，认真审核工程款。以政策为依据，对送审的竣工决算进行核实工程量，落实联系单签证费用，使审核后的结算真正体现工程实际造价。
【关键词】基建管理职能目标控制
随着社会主义市场经济的发展，国内大小企业竞争意识的明显增强，越来越多的企业注意到改善企业硬件设施、吸引人才眼球的必要性，纷纷采用扩建厂房、改善办公与员工居住环境等手段，来提升企业的硬实力，增强市场竞争力。而在一些传统的企事业单位里，经常存在不重视基建部门的现象，一般都不曾设立基建部门，除非有新扩建的基建项目上马，才匆匆组建，人员也多是临时凑合上的“草台班子”，相关的人员对基建项目综合性和专业性都很难适应，队伍也无法团结一致，这些因素都会造成投资上浪费和管理上的不顺畅，使基建项目的目标难以实现。同时企业的基建部门面临的问题也越来越多样化、复杂化。比如：项目进度与工程质量、造价的相互冲突；被指定的工程施工单位，不但缺乏绩效，还不听指挥；工程一旦发包，就无所事事，不知如何管理施工单位；利害关系人太复杂，太强势，很难控制局面；施工现场一片混乱，要么材料堆积，要么人员堆积；项目完工时，许多资料找不到，许多事不知是如何完成的。
由此可见，基建管理工作是一项综合性很强的工作，它要面临的工作环境、工作内容是纷杂多变的，不同于普通的企业管理，也不同于一般的施工管理和质量监督，身处建设项目的管理中枢，它要代表企业对建设项目实施全程监督。它就像一个浓缩的小型房地产开发公司，要面对多个协调部门、运筹多项资金，行使多种职能，进行“三控三管一协调”的反复循环。
要做好以上工作，解决种种难题，基建部门首先要有一个适合的管理团队，配备满足需要的专业技术人员。技术人员的合理设置，通常以建筑为主、水电安装为辅，还要加上预算审计人员。部门的领导应是“万能型”的负责人，对各种专业知识都有所了解，有坚毅的决策力，明确的目标性，最关键的是能组织起相关的管理团队，充分利用企业和社会的各种资源，带领团结全体工作人员，发挥所有人员的主动性和能动性，完成投资、质量、进度、安全的目标，实现项目社会效益和经济效益最大化。
本文以企业自建自用项目为例展开分析，企业自用项目与房地产开发项目的流程大同小异，从项目管理的角度来看，除可以不用考虑市场销售环节，也与房地产开发项目一样，主要包括：决策阶段、实施阶段和运营阶段。
一、项目决策阶段:
在项目启动伊始，基建部门就需要参与进来，确定项目名称，制定项目质量、进度、投资等目标，提出项目方案，编制项目建议书和可行性研究报告，为企业领导层提供决策判断的依据；办理项目立项等工程相关手续，包括规划用地许可证、规划许可证、施工许可证、计划委员会批文、规划、供水、供电、环保、消防、人防、气象、工程招标、质量监督等相关手续；与相关政府部门以及周边环境进行关系协调。这通常相当于房地产公司中开发策划部门的职能。还要签订设计合同、招标合同、监理合同、施工合同等，行使房地产公司中经营商务部门的职能。
二、项目实施阶段:
1、设计前准备、设计阶段
项目进入实施阶段，开始着手设计前期准备，基建部门要编制设计任务书，提供各项设计参数，审核工程初步设计，对项目设计进度管理，编制项目管理规划、项目总进度计划、项目实施用款计划，并对施工组织设计、监理规划、材料设备供应计划进行审批，这通常是房地产公司中工程管理部门的职能。还要根据设计方案编审投资估算、资金使用方案，对设计施工图组织各类技术、经济专家进行审核，编制施工图预算，确定图纸的功能合理、造价经济、技术先进。当设计方案与成本投资产生矛盾时，拿出解决办法供企业领导层参考，这在房地产公司中一般是成本预算部门的职能。
2、项目实施阶段中的施工阶段:
在企业中，基建部门既要履行工程管理部门，又要行使成本预算部门、经营商务部门及档案部门的多种职能，它的核心任务是保证现场施工项目的质量、资金使用的计划与审核、以及顺利竣工验收。
（1）运用“三控三管一协调”的控制手段对现场进行施工管理。
a、质量目标控制：主要是对施工单位、材料供应商的工作进行管理，工程的质量情况的检查，工程验收的监督，组织工程竣工验收，对不符合合同质量标准的行为进行纠正，确保质量目标的实现。
b、进度目标控制：包括对施工单位的总进度及分段进度计划进行审批，将项目形象进度与实际进度进行对比，指导并要求施工单位做好进度分析与纠偏，对影响进度的原因进行记录与分析，并责成施工单位提出下步整改方案。
c、投资目标控制：严格细致地进行成本核算，准确反映工程的实际造价，充分利用价值工程原理，提出可合理降低工程造价的建议。按照合同约定，对施工单位提出的工程款支付申请进行审查，确保工程款按合同拨付，避免出现拨付不合理费用或超拨工程款现象的发生。
d、职业健康安全与环境管理：严格按照有关规定，对整个施工过程进行安全、环境健康进行监管，坚持定期与不定期检查巡视，组织施工单位安全管理人员开碰头会，制定防范措施，监督施工单位的安全管理体系正常运行，确保安全施工、文明施工。
（2）对施工单位的管理：审查施工单位组织机构的人员相关资格，检查其管理体系的健全性。审查分包单位的资质、业绩以及总包单位与分包单位的分包合同。选择一个优秀的施工单位对项目建设来说具有事半功倍的效果，因为不论从具备强有力的施工管理还是准备了适合的施工方案和优秀的项目团队，这些都能使基建部门对施工现场的管理更加容易和顺利。
（3）对设备、材料供应商的管理：企业基建部门应编制初步的设备采购进度计划，将采购进度计划与施工进度计划衔接起来，协调设计、采购、施工进度计划之间可能产生的矛盾。以“同类产品比质量、同等质量比价格、同等价格比服务、同等服务比结算、同等结算比信誉”，优化选择供应商，签订供应商合同。实现节约投资，以最小资本实现效益。
（4）设计管理：在工程图纸确定以后，会同施工单位、设计单位、监理单位等相关单位对图纸进行各专业会审，以便及早发现图纸问题和缺陷，在开工前消化问题，避免质量差错和工期延误；在施工进行中，对施工单位、设计单位提出的图纸变更均进行技术、投资上的审查，确定设计变更的合理，降低工程造价。
（5）合同管理：必须以合同文件管理为主线，以招投标文件、施工合同为切入点进行管理。确保合同文件的权威性和严肃性，认真履行合同文件中约定的责任和义务。工程技术联系单的签发直接影响到项目建设工程动态投资的变化，因此，企业基建部门必须严加审核，特别审慎地办理工程技术联系单的签发事宜。加强索赔管理，提前考虑可能造成索赔的因素，严格按程序、合理办理工程签证。预防、杜绝施工单位、设备、材料供应商等的索赔；一旦施工单位提出工程索赔，及时按合同进行处理；对于施工单位的违约，应该编制索赔协议书，向施工单位提出索赔。
（6）手续办理：在项目施工过程中，与供水公司、供热公司、燃气公司、市政部门等进行接洽和沟通，协调各方面关系，办理相关供水、供电、供热、排污等相关手续。
（7）项目内部及周边关系协调：协调项目内部各单位的关系，并负责协调与周边、政府主管部门的关系。重要协调事项应事先向企业领导报告。
（8）项目后期管理(竣工验收后)：
a、协调组织各有关单位工程竣工验收，包括单项工程验收和整体验收，编制竣工验收报告，办理建设工程竣工备案手续。
b、整理工程档案材料，与城建档案馆交接工程相关档案资料。工程资料从项目开办前期就应着手收集；在施工阶段应督促配合施工、监理单位认真、完整、及时地整理汇总，才能在竣工后保证档案顺利递接。
c、进行工程结算审核。这一阶段是基建部门与施工单位的最后一个焦点，因为涉及双方经济利益，所以发生争执的情况很普遍，如果处理不好，很容易矛盾升级甚至演变到对驳公堂。此时妥善处理竣工结算的审计，也是项目实施阶段最后一项的关键工作。
d、在工程保修期间，对整个项目进行评估分析。
e、组织定期回访，处理工程交付使用后的新增问题。
三、项目运营阶段：
这也是项目竣工投产使用以后的阶段，经过投产试车正常运转后，基建部门应做好项目的跟踪调查，扎实做好项目日常维修及保养，确保项目经济效益与社会效益实现有效统一。
四、队伍建设：
企业基建管理部门从业人员的素质是项目顺利开展关键因素。要大力提高基建管理部门人员专业素质和管理水平，以适应项目工程建设的需要。
1、基建管理部门要全面提升从业人员的专业素质，要求投控和审计人员在工程造价方面不断深化学习，提升专业业务素质；现场技术人员必须熟悉建筑施工的相关规范、规程，不断提升在施工管理和技术水平。
2、不断提升基建管理部门人员的组织协调能力，基建项目要与政府相关部门以及施工单位、各材料厂商等各行业人群进行接触，因此要求具备很好的组织协调能力和应变能力，要在确保整个工程顺利进行、不损害和影响企业利益的前提下，采取灵活的工作方式方法。
3、要强化基建管理部门人员的思想道德素质和职业素质，增强主人翁意识、责任意识、廉政意识，目前基建项目市场市场紊乱，各种利益诱惑随时摆在基建管理人员的面前，因此要求他们要恪守职业道德素质，一切工作从单位整体利益出发，要自律、自重，自觉抵制各种诱惑，遏制腐败的苗头的产生。将为项目服务放大到为企业服务，将个人利益与企业利益绑定到一起，确保项目顺利进行，企业顺利发展。
参考文献：
