时间：2023-05-05 09:51:06
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房地产投资合作模式，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
[关键词]房地产投资信托基金(REITs) 路径选择
房地产投资信托基金 (简称REITs)作为一种新兴融资工具,它既能拓宽房地产融资的渠道,让只有少额资金,或对房地产市场的知识和经验不足的投资者参与到大型的房地产项目投资中去,从而满足了广大中小投资者对房地产业的投资需求,同时又降低金融业的系统性风险,大大促进房地产业的发展。
本文将结合我国实际国情,对我国未来信托与房地产的合作的途径之一即房地产投资信托基金做简要的分析。
一、我国房地产投资信托基金发展的背景
房地产投资信托(Real Estate Investment Trusts)属于房地产证券化的一种,是指信托机构面向公众公开发行或者向特定人私募发行房地产投资信托受益凭证来筹集资金,然后将信托项目投向房地产项目、房地产相关权利或房地产证券等,投资所获得的利润将按比例分配给投资者。它源于上世纪60年代的美国。继美国之后,REITs概念也逐步出现在欧洲、非洲及大洋州,但在亚洲的发展却很晚。虽然第一家REITs公司1989年成立于马来西亚,但绝大多数亚洲国家或地区都是在经历了“金融风暴”于2000年之后发展起来。近年来,日本、新加坡、韩国纷纷建立了REITs公司的市场,而中国的香港和台湾地区的REITs市场也在快速发展过程之中。
我国房地产投资信托基金的发展经历了很长的时间,最早是在建国以前,一战后,中国各家商业银行相继成立。随着的爆发,房地产价格也一落千丈,从而使当时的房地产信托业走入低谷。1979年以后,中国的房地产信托也随着金融信托业的恢复而在全国发展起来。我国的信托业正处于快速发展中, 信托财产的运用多集中于金融投资,房地产信托也得以快速发展。
二、房地产投资信托的制度优势
与一般的信托合同、证券投资基金相比,REITs制度具有很大的优势,这主要体现在以下几个方面。
1.REITs面向中小投资者。意味着一般中小投资者即使没有大量资本也可以用很少的钱参与房地产业的投资,这为小额投资者提供了一种通过低成本、低风险以及最低投资额度最小化的专业理财工具,显然有利于实现中小投资者的投资理财愿望。
2.REITs具有较高的流动性和变现性。它是一种房地产的证券化产品,一般采用股票或受益凭证的形式,从而使得使房地产流动起来。投资者可以通过金融市场自由买卖,这与传统的房地产投资相比,具有相当高的流动性。同时,这也使得REITs与一般封闭式基金相比,能够让广大投资者迅速退出,具有较高的变现性。
3.REITs是一种有效的保值增值投资工具,能够有效抵御通货膨胀。作为REITs价值基础的房地产,具有很强的保值功能。在通货膨胀时期,伴随着物价的上扬,房地产物业的价值也会升值得很快,但在同时,以房地产物业为资产基础的RETIs股票价值也会随之上升,因而RETIs的收益水平也会比平时高,能够在一定程度上抵销通货膨胀的影响。因此,房地产投资信托是一种很好的保值增值投资工具。
三、我国发展房地产投资信托的路径选择
1.国外的REITs立法模式
目前国外对REITs的立法模式主要分为两种类型:一种是美国的分散立法模式,REITs的相关规定体现在不同的法律领域中;一种是集中立法模式,对REITs进行专门的立法规定,以亚洲各国和地区为代表。亚洲的REITs在结构、投资范围、收入分配等方面都与美国的规定十分相似,但亚洲各国和地区普遍采取了统一制定REITs专项法规的立法模式。造成这两种立法模式的原因主要有以下两点。
首先,美国由于最早独立发展REITs,面对这种全新的投资理财产品,只能通过“摸着石头过河”的方式,在出现新问题的时候不断的出台新规则或修改以前的规则,最终通过不同的法律规则形成对REITs的规制。而亚洲各国和地区则充分利用后期发展REITs国家的优势,可以借鉴美国发展REITs立法模式的成功经验,从一开始就进行专门的统一立法。
其次,这也是由两大法系的立法特点所决定的,在美国等英美法系国家,主要依靠判例法或者单个的法案对REITs进行规范,成文法在法律体系中则处于次要地位。而亚洲各国则属于大陆法系国家,一直采用成文法的形式进行立法,不具备英美法系判例法那样的灵活性,而采用统一立法却可以更好的为REITs参与者及法院提供守法和司法方面的的法律基础。
2.我国发展REITs的路径选择
我国应当充分利用后发展国家的优势,借鉴亚洲其他国家的做法制定专门的REITs法律法规,即采用统一立法模式,这样的操作具有巨大的优越性。
首先,制定REITs专项法能够减少立法冲突,克服目前存在的法律制度的局限。正如前文所述,我国目前的各项法律制度存在着一些局限甚至自相矛盾的问题,制定REITs专项法则显然减少了这些法律制度之间的冲突,同时,统一的立法模式可以使REITs的过程及各种规定一目了然,从而在适用这一REITs专项法的时候有利于投资参与人以及裁判人员的实际操作,尤其对于我国现在的情况,对于大多数人来说,REITs是一种新生事物。这就从法律法规上保障了REITs的发展。
其次,制定REITs专项法可以维持法律的稳定性,节约立法成本。REITs所涉及的法律部门比较多,如果对所有涉及的法律部门都进行修订,一方面立法成本很高,费时费力,另一方面现有法律都进行修改不利于维持法律的稳定性,而采取统一立法的模式则完全避免了上述弊端,也发挥了后发展国家的优势。
1、应用概况。融资难一直是房地产行业的发展的瓶颈,房地产证券化的出现不仅提高了房地产投资的灵活性和安全性,也解决了房地产市场的融资难题。发达国家的房地产投资信托已经相对成熟,而我国还处于初步探索阶段,还没有真正意义上的房地产投资信托,这便限制了我国房地产行业的发展。不过,经过房地产业界的努力和国内外金融机构的支持,我国已经出现了类似于房地产投资信托的业务运作模式。如,房地产投资基金和中外合资的房地产投资基金。
2、国内信托产品与国外房地产信托产品的差别。我国产业基金法目前还是个空白,这导致我国现有投资基金全部属于证券投资基金。因此,我国证券市场上的房地产信托产品与国外的房地产投资信托产品差别很大,我国的房地产信托产品还无法通过投资组合来有效分散投资风险,只是一种不成熟的、初级的、过度的金融产品。
二、我国发展房地产投资信托面临的问题
目前,我国发展房地产投资信托面临以下一些问题:
1、金融市场不成熟。发达国家有具有发达的金融市场,而中国的金融市场仍然不成熟。房地产投资信托基金需要在短期内以私募方式形成规模巨大的资金。显然目前中国的金融市场还无法做到这一点。另外,国内封闭式私募基金的流动性差,难以进行多项目投资,这就不利于发挥房地产投资信托风险分散功能。
2、法律制度不够完善。各种房地产信托经营业务的政策法规以及具体实施细则,在我国的现有的法律制度环境下还是一个空白。关于房地产投资信托如何运作、享受的税收优惠,相关的税收财务和证券交易的法律法规迟迟未出台,这些都是房地产投资信托在我国的发展的瓶颈。
3、专业人才缺乏。美国的成熟房地产投资信托与其吸收和利用人才有很大的关系。吸收优秀的复合型人才,这对房地产投资信托的发展起到了重要作用。而我国目前房地产投资信托的专业人才比较缺乏。
4、难获得税收优惠。房地产投资信托在美国之所以盛行,是因为其得到了税收优惠。然而,在中国现行税收上,存在双重征税的问题。依照我国现行公司法,房地产投资信托要先交纳公司税,投资者还要纳所得税,重复征税,使得房地产投资信托的资金回报优势不明显。我国现有的税收政策严重制约着中国房地产投资信托的发展。
三、我国发展房地产投资信托的对策建议
1、加大房地产投资信托的法律和监管力度。完善的法律环境是房地产投资信托业务健康发展的保证。因此,尽快制定符合我国国情的《房地产投资信托基金法》,同时借鉴国外经验,在投资基金法基础上,制定《投资者保护法》、《中外合作基金管理办法》等相关法律。房地产投资信托的发展离不开有力的监管。既要加强监管机制又要增强信托行业自律机制,还要引入委托人和受益人监督机制。因为投资公司与资产管理公司可能因追求自身利益而伤害客户利益,所以引进委托人和受益人对受托人的监督是必要的。
2、积极借鉴国际发展经验。我国的金融相对不发达、房地产市场规模巨大、税制税法改革的滞后等经济金融现状,决定了我国不能照搬其他国家的现有模式,因此,我国房地产投资信托基金发展需要充分借鉴国际房地产投资信托基金发展经验并结合我国的国情,加强对房地产投资信托的规范和金融创新。
3、建立、健全政府支持体系。房地产投资信托主体需要政府出面组建,这不仅提高了房地产信托投资的信用等级,又为房地产投资信托交易提供了制度保证。政府还应制定相关支持政策。如合理的税收政策就能够避免房地产投资信托被双重征税,降低房地产投资信托业务的融资成本。最后,政府应加强资信评估机构建设,重点扶持或者专项建设确立一批权威评估机构。
4、注重培养房地产投资信托专业人才。房地产投资信托既是金融新品种又是大规模的运作资金,所以,一支精通金融业务,深入了解房地产市场的专门人才必不可少。首先,可在高校可设房地产投资方面的相关课程,还可采取在职培训的方式,对房地产或金融领域的相关人员进行培训。其次,房地产投资信托对基金管理者的要求较高,在人才培育方面,要更多的引进竞争机制,既要培养国内人才,又要注重引进国外管理人才。另外,还要注重培养相关配套人才的支持,如会计师、律师、资产评估师等专业人员。这些配套的相关人才对于我国房地产投资信托业务的成熟和专业化具有关键作用。
【关键词】 房地产 投资项目 风险管理 风险控制
一、研究背景及私募房地产投资基金介绍
中国房地产业经过十几年高速发展之后，已经成为我国经济的支柱产业之一。中国房地产业的资金主要来自银行信贷，近期由于国家持续对房地产市场进行宏观调控，银行对房地产风险评估趋严、信贷趋紧，这都导致房地产项目融资渠道变窄、资金回笼压力增大。房地产业过分依赖银行信贷的发展模式正在改变，其它渠道的融资逐渐发挥重要作用。私募房地产投资基金在我国作为一种创新的房地产金融产品，在房地产市场转型升级中发挥重要作用，促使房地产业慢慢步入金融化时代。
房地产投资基金首先出现在美国，是指从事房地产的收购、开发、管理、经营和营销获取收入的集合投资制度。房地产投资基金通过发行基金证券的方式，募集投资者的资金，委托给专业人员专门从事房地产或房地产抵押贷款的投资，投资期限较长，追求稳定连续性的收益。基金投资者的收益主要是房地产基金拥有的投资权益收益和服务费用。私募房地产投资基金是房地产投资基金中的一个分支，是指通过非公开方式，面向少数个人或机构投资者募集资金而设立，以房地产为投资对象的投资基金。
我国私募房地产投资基金的基金管理机构按背景分主要有三类：PE背景类、产业背景类、开发商背景类。房地产投资基金的组织形式可以采用以任何一个合法的集合制度形式存在，如股份公司、有限合伙公司或契约型基金。房地产基金投资方式主要分为对房地产公司进行股权、债权或股债结合投资。但不论哪种方式，均应对目标房地产公司进行调研及评价，对投资项目进行可行性分析、财务分析以及风险评估，从而做出是否投资的决策。目前我国私募房地产基金受基金的存续期及规模所限，以项目导向型为主，也就是先有项目再募集资金。本文主要探讨私募房地产投资基金在投资项目选择阶段如何进行风险管理。
二、私募房地产投资基金在项目选择阶段面对的风险种类及风险管理
私募房地产投资基金按投资对象可简单分为住宅和商业地产两类，住宅可按档次分类，如公寓、别墅等；商业地产可按用途分类，如写字楼、酒店、零售地产、仓储等。由于投资对象的特性不同，在投资策略上会有差异，但在投资项目选择阶段，结合房地产项目开发过程要系统考虑风险的共性。
房地产基金的投资风险和被投资房地产项目风险之间有着紧密的联系，当开发商投资一个项目，明确项目定位后，该开发项目70%～80%的风险其实已经确定，房地产投资基金需要从自己的专业角度，对开发商风险评估的标准、风险控制的措施进行判断，尽量减少信息不对称带来的风险，只有在投资决策阶段对项目进行风险识别、风险评估，制定风险控制的措施，才能客观、有据地进行投资决策。
房地产项目按开发过程分为以下四个阶段，分别是投资决策阶段、前期阶段、建设阶段、销售和物业管理阶段，各阶段都存在特有的风险。以下将根据房地产开发过程的四个阶段，分别对房地产基金公司在投资项目选择阶段面对的风险及风险管理策略进行探讨。
第一，房地产项目投资决策阶段存在风险如图1所示。
针对此阶段风险，基金公司主要对政策风险、时机风险、区位风险、类型风险等进行风险识别和评估。基金公司要建立经常性信息收集和处理机构，建立分区域房地产景气分析和监测系统，建立房地产市场定期分析报告制度，对城市化、城市圈进行深入研究，着眼于存在长期发展机会的区域，进行多业态的投资布局。通过上述研究，评估政策风险、投资时机风险，建设区位风险、投资类型风险等，制定自身的投资策略。投资策略中明确投资区位、投资物业偏重类型，例如区位是以低风险的一、二线城市为主，还是以发展潜力大的三、四线城市为主，投资物业偏重类型是住宅还是商业地产。按投资策略选择投资项目区位及类型，分析后确定是否符合自身的经营策略和风险承受度。同时要重视投资项目可行性研究，减少投资项目的盲目性，谨慎做出投资决策。
第二，房地产项目前期阶段存在风险如图2所示。
针对此阶段的风险，基金公司根据进入的不同阶段主要对置地风险、融资风险、合同风险等进行风险识别和评估。通常地产基金介入项目都比较早，投资期限较长，期间如果国家宏观调控政策、货币政策发生变化，都可能导致房地产开发的工程进度节点得不到保障，进而导致现金无法按照预期回笼。如果是拿地前进入项目，基金公司要详尽调查前期拿地工作的进展情况，落实相应节点，基金投入项目后何时可以取得土地证，完成土地抵押。此阶段要开展调查，了解开发商在当地的信誉，积极同当地国土局、房地产交易中心等部门沟通，及时了解置地过程中除资金外是否存在其它未尽事宜。同当地金融机构联系，了解投资项目在当地取得开发贷及按揭贷款的难易程度，有无其他特殊问题，按揭贷款申请的难易程度，对项目销售及现金流回笼有直接影响。
第三、房地产项目建设阶段风险如图3所示。
针对此阶段风险，基金公司在投资阶段要综合评判开发商的操盘能力，可根据开发商以往开发项目的实际成果、开发商在当地的市场接受度等进行预判，也可借鉴银行等金融机构要求开发商具备二级开发资质的参考标准。投资项目决策通过、执行投资后，此类风险的管理将贯穿投资项目投后管理的始终，并且是项目投后管理的重点内容。
第四，房地产项目销售及物业管理阶段风险如图4所示。
房地产项目销售及物业管理阶段风险
针对此阶段风险，基金公司应根据融资期限的长短，预估投资项目的现金流回笼，拟定项目快销、慢销的营销策略，同开发商达成一致，预先约定开发商应满足基金退出时间要求，操盘过程中根据项目实际销售情况，适时调整项目销售策略。
私募房地产投资基金公司除对前述贯穿房地产开发过程的风险进行管理外，还有其自身不同于开发商的特有风险管理。房地产基金本身的投资风险包括：经营风险、财务风险、流动性风险、通货膨胀风险、管理风险、利率风险、政策法规风险和环境风险等。房地产投资基金在项目选择阶段的风险主要是由信息不对称引起的，这一时期的风险管理应建立在如何保证房地产投资基金公司能够尽可能得到来自被投资项目管理层关于其自身及被投资项目的完整、准确信息，只有被投资项目管理层值得信任，才能使房地产投资基金获得最大利益。下面列示几点笔者认为基金公司在项目选择阶段需特别进行的风险管理。
其一，对被投资项目实际控制人和管理团队进行考察，预先识别风险，审慎选择交易对手。基金公司可建立合作开发商档案，针对开发商特质进行分类，可分为稳健型开发商、高成长开发商、机会型开发商，针对不同类型的开发商构建多元的项目合作平台。着重考察交易对手的契约精神、信用记录、操盘能力等，被投资项目管理层的素质是决定一个投资项目成败的关键因素，基金投资成功与否除了项目本身的质量外，很大程度上取决于被投资项目管理层是否值得信任，在未考察管理层前，不应投资其资产。
其二，调查被投资项目法律关系是否清晰，识别法律风险。基金公司应开展法律尽职调查，调查被投资项目公司是否存在未决诉讼，未决诉讼的性质是否会影响到基金交易；土地取得是否附条件，满足该条件是否会影响基金交易；项目公司股权结构是否清晰，如发生过股权转让是否存在股权转让对价支付上的瑕疵；原始投资是否存在非法集资等情况。基金公司依据调查结果及相应的法律意见书，根据自身风险承受能力，结合投资客户的风险承受度及风险预算，评判是否投资。
其三，了解、评估开发商融资真实意图是否合理。基金公司针对房地产开发项目的投资应用于项目本身开发，若开发商仅以项目土地做抵押，融资所得资金外调用于其它高风险投资，则基金投资的风险则不可控。基金公司在投资项目选择阶段即应明确资金的使用用途，并告知开发商投后将会执行何种程度的监管，例如基金投资资金将监控支付，只可用于支付项目开发建设费用；项目销售回款在未归还基金投资前也将严格监控，只能用于项目本身建设等。资金用途和投后监管方式在基金签约前和开发商达成一致，方能促成投资项目顺利进行。
其四，被投资项目是否存在其它硬伤，如土地未完成动拆、土地抵押物价值不能覆盖基金投资额、开发商自有资金投入比例不能满足公司投资政策要求等。如存在上述问题则要结合公司的投资政策，根据对风险的识别和评估，选择是否放弃项目。
三、结论与展望
本文就私募房地产投资基金在投资项目选择阶段的风险管理进行了初步的探讨，试图从房地产金融从业者角度给出实际项目选取、操作中不同风险类型对应的风险管理、控制措施与需要引起重视的关键点，有利于投资人清晰认识到各种风险和相应关注点及对策。
私募房地产投资基金的未来很广阔，它将会改变整个房地产的行业格局，提高房地产业内的市场化资源配置效率，促进房地产行业的健康成长，成熟的私募房地产投资基金应该最终实现真正的资本与产业的融合。可以预见在未来的几年中，私募房地产投资基金在开发环节的参与度将会继续提升，同时还将伴随部分房地产开发商的金融化转型，基金的风险管理措施将不断随着创新方式的出现而改进，希望通过对私募房地产投资基金在投资项目选择阶段风险管理的探讨，为私募房地产投资基金行业在我国的健康发展起到一定的促进作用。
【参考文献】
[1] 任纪军：房地产投资基金-组织、模式与策略[M].经济管理出版社，2006.
关键词：房地产投资；风险分析；防范措施
1.我国房地产投资中存在的风险
1.1政策风险
政府在市场经济中担当着“守夜人”的角色，根据对国家宏观经济状况的分析，其会制定相应的政策来促进经济的发展。其中很多政策都与房地产行业的发展有着密切的联系。因此，在进行房地产投资之前，就需要对当前的政策环境进行充分的了解。第三产业政策、租金政策、设备材料政策、土地出让政策、环保政策等都会对房地产行业的发展产生影响。只有对我国的政策环境进行充分地认知，才能对比风险，达到理性投资的目的。
1.2供求风险
在进行投资之前，就需要对供求关系进行必要的风险，在房地产投资的过程中，供求关系是难以进行科学地把握的。一般来说，房地产项目施工需要一个比较长的周期，先前的预测可能会随着市场的不断变化，而导致供求关系受到很大的影响。诸如，如果在房地产项目的建设中发生了通货膨胀或者通货紧缩的现象，人们的购买力就会相应变化，目标人群也会发生转移，这样就会存在供求的风险。
1.3土地风险
在整地拆迁这个过程中，也存在着一定的风险。这主要包括以下几个方面：
1.3.1安土重迁观念的影响
我国的居民有着安土重迁的观念，在进行拆迁的过程中，可能存在着一定的抵制行为，这样这需要进行大量的思想工作，来劝导这些居民进行搬迁。这使得拆迁的时间难以保证，难以进行成本控制，增加了项目的进度风险。
1.3.2投机主义的影响
随着我国的土地拆迁不断进行，人们在遇到拆迁的时候，抱着从中获得更多拆迁款的想法，成为了“钉子户”。这种情况影响了拆迁进度，为了使得工程建设尽早进行，投资方需要花费比计划更多的成本，这样就使得企业效益难以保证。
1.3.3极端行为的影响
在进行整地、拆迁的过程中，一些极端的行为也时有发生，诸如自焚、爆炸等，这些方式不但使得拆迁工作面临了很大的问题，同时也将拆迁队伍放到了法律和舆论的风口浪尖。在社会各界的共同影响下，整地拆迁工程受到了巨大的阻碍。
1.4建设风险
项目建设阶段涉及到市场把握、人员协调、材料的采购、机械的租赁、合同关系维度、进度管理等诸多方面的内容，在整个房地产项目的建设中，其是最复杂多变的一个过程。在这个过程中主要存在以下几个方面的风险：
1.4.1进度风险
由于施工过程中存在不可知因素，一旦工程的工期无法保证的话，那么预售的房屋就要进行必要的赔偿，并且严重影响企业的信誉和形象。此外，延长工期不但会带来额外的成本支出，还将使得管理更加复杂。
1.4.2质量风险
建筑的质量对于房地产投资也存在一定的影响，如果质量不合格就难以进行竣工验收，那么房地产就难以预期投入使用，这样不但会造成诸多损失，还会使得房屋的购买率下降。
2.房地产风险防范措施
2.1科学决策
为了预防房地产投资风险，就需要对房地产市场进行详细的调查分析。调查分析不但要涉及到政策的政策因素，还需要对房地产的供求状况以及发展趋势进行必要的调查。在对国家和社会双重因素的把握之下，需要对房地产建设方面的信息进行收集并建立必要的分析系统，其中要包括类似项目开发方案与收益状况、周边配套设施建设状况、政府规划情况、产业布局等，这样才能在把握大局的情况下，进行细致分析，才能有效地规避风险。
2.2风险转移
房地产施工的周期比较长，其间很可能会遇到各种各样的特殊情况，为了规避损失，在订立合同的时候，需要对相关的责任进行明确。诸如，如果工程的工期超过合同规定期限的话，那么施工企业要负担这部分责任，这样就能减少开发商的损失，起到很好规避风险的效果。除了合同措施之外，还可以进行保险转移，现在的保险行业也逐渐完善起来，为了防止建筑工程中面临的风险，可以将保险费作为一部分预防性支出，一旦发生突况，就能降低风险。
2.3多元投资
投资的目的就是为了获得效益，每个行业的投资都有着自己的特点，有的行业投资效益比较低，但是相对安全，有的行业的投资效益比较高，但是也面临着高风险。投资者在进行投资的时候，应该采用多元的投资方式，这样能够增加防范风险的能力。
2.4加强质量监管
工程质量的好坏对于房地产投资来说至关重要，如果其质量不合格，将很难配合营销策略、预售策略的展开，对于房地产的效益有着直接的影响。为此，应该加强对于房地产工程的质量监管。这不但需要开发商、监理方的作用，还需要施工方严格要求自身。只有在施工的设计阶段、招投标阶段、施工阶段、竣工阶段都能进行良好的监控，才能保证房地产工程的质量，进而减少质量问题带来的风险。
2.5创新营销
为了有效地降低房地产投资的风险，现在很多房地产开发上都在营销方面进行了创新。现在分期付款、预租预售等方式已经成为很多房地产销售的主要模式。这样的销售模式不但将大量的资金回笼有效地规避了风险，还将房地产开发与金融服务联系在一起，在很大程度上降低了房地产开发的风险。
3.总结
目前，我国的房地产投资比较热，本文分析了我国房地产投资中存在的风险因素，并提出了相应的防范措施，旨在能够更好地促进我国房地产投资领域的发展，使我国的房地产行业逐步走向科学化、理想化。
参考文献：
[1]刘斌，王冲.房地产投资风险与防范的分析和研究[J].商场现代化，2009（01）.
关键词:房地产投资信托问题完善
作为一个新兴的金融品种,房地产投资信托在我国出现不过两三年的时间,其热潮始于2003年6月央行出台《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》,简称“121号文件”,这一文件对商业银行向房地产项目贷款做出了严格的限制,房地产投资信托一度成为开发商解决资金问题的新渠道,截止2004年6月底,全国房地产投资信托募集资金已高达150亿元。然而,银监会于2005年国庆前的“212号文件”——《加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》却使得信托业也遭遇了政策的“坚冰”。此时,对我国房地产投资信托进行再审显然已成当务之急。
房地产投资信托的含义和基本特征
房地产投资信托是从众多的投资者筹集资金投资运用到房地产市场,把所获得的收益,几乎全部以红利的形式分配给投资者,而且投资受益证券可以在证券市场进行买卖的一种组织形式。符合规定条件(包括资产构成、收入来源收入分配等)的房地产投资信托公司可以免缴公司所得税和资本利得税(房地产投资信托的投资项目不属于应税财产,且免除公司税项)。与其它筹资方式不同,投资信托具有以下几个特征:
稳定的高收益。由于它必须把90%的应税收入作为比例分配,因此它的收益率比其他股票综合收益率都要相对高一些。一般来说,它的年收益率波动范围在10%到17%之间,相对稳定。
流动性强。由于多数房地产投资信托像其他股票一样,可以在证券交易所上市交易,与传统的以所有权为目的的房地产投资相比,因此它的流动性相对较强。
能够抵御通货膨胀。作为房地产投资信托价值基础的房地产,具有很强的保值功能。一方面,通货膨胀来临时物价上扬,房地产物业的价值更是升值得很快,以房地产物业为资产基础的房地产投资信托股票价值也会随之上升;另一方面,在通货膨胀时期,房地产投资信托的收益水平也会比平时高,能够在一定程度上抵消通货膨胀的作用。因此,房地产投资信托是一种很好的保值类投资工具。
面向中小投资者。由于房地产投资信托将投资者的资金集合起来投资于房地产,通过其特有的运行机制,使得一般中小投资者即使没有大量资本也可以用较少的钱参与房地产业的投资。是一种较为理想的投资工具,也符合国家的经济和产业政策。
我国房地产投资信托发展过程中存在的问题
房地产投资信托作为有效的投资手段可以活跃和刺激金融市场,作为融资手段又可以推动房地产业的发展,对于我国房地产业乃至整个国民经济都具有非常积极的意义。但是,由于我国相关的法律法规还不完善,再加上房地产投资信托在我国还是一个新生事物,所以在我国房地产投资信托发展还存在诸多问题。
法律法规尚不健全
目前我国信托业主要是按照《信托法》、《信托投资公司管理办法》、《信托投资公司资金信托业务管理暂行办法》的规定来开展业务。从目前国内的法律环境看,房地产投资信托产品无法进行公募、无法上市流通、无法突破200份的上限,只能采用私募形式,不能像国外那样,真正做到证券化,能够让投资者像买卖股票一样,随时选择买进、持有、卖出。同时,在募集资金的使用上,虽然产品设计了贷款给房地产经营企业、投资于房地产经营企业股权、购买商业用途楼房和住宅等组合运用方向,但实际上还是只能用于短期贷款和要求对方回购的短期物业投资行为,无法长期或永久性地购入商业物业,进行租赁、经营等商业运营。
道德风险问题
房地产投资信托在我国还没有形成完善的运作模式,对受托人的有效约束和激励机制尚未形成,容易发生受托人的道德风险。在这种情况下,由于存在信息不对称,信托投资公司在经营管理过程中往往会利用各种机会牺牲投资者的利益为自己谋取好处。因此,如何创造一种环境或制度,尽可能使信托投资者的利益与受托人的利益相一致,对房地产投资信托的发展就显得非常关键。虽然银监会《暂行办法》中规定“房地产信托资金的受托方、保管方和使用方不得为同一人,且相互间不得存在关联关系”,但是由于缺乏完善成熟的监督机制,信托公司仍有可能会降低委托人的投资要求而投资于和自己相关联的房地产企业,违背投资收益最大化的原则。
项目自身及市场风险
房地产信托的市场风险主要来自于项目本身的风险,对项目的选择是房地产信托首要工作,如果项目本身存在市场销售前景、内部法律纠纷、建设资金短缺等方面的问题,则信托产品无论怎么设计控制风险,项目本身的先天缺陷是无法避免的。
进一步完善房地产投资信托的建议
从上述分析可以看出,我国房地产投资信托业务的发展,因为受到政策等多方面的限制,在我国还需要更进一步完善。
建立相适应的政策和法制环境
加快我国相关政策和法律法规制定的进度,为房地产投资信托的发展建立完善的政策和法制环境。这方面,海外的立法和实践能给我国很多的借鉴,政府可以借鉴美日等经济发达国家的做法,根据房地产投资信托的特点制定出相应的法律、税务、财务和证券交易等相关法律法规,保证和维持整个市场的公平、公正、公开和透明,来推进房地产投资信托业健康、理性地发展。一方面,要防止它与银行等房地产金融机构的过度竞争;另一方面要鼓励其资金运用,实行专业化投资组合,并保护投资者的利益。
道德风险问题的防范
作为专业从事经营性信托业务的非银行金融机构,信托投资公司受到国家金融监管机构——中国银监会的严格监督和管理,严格按照信托业“一法两规”进行经营活动。在产品架构设计上,信托公司可邀请商业银行、律师事务所、房地产专业服务机构及会计师事务所等中介机构参与,对信托计划进行资金、法律、收益状况方面的监督。信托公司内部,应建立和完善业务评审及风险控制流程,按照审慎的原则运用信托资金,各部门分工协作,交叉监督,以最大限度地防范风险。借鉴美国经验,我国可以考虑在开展房地产投资信托业务的信托公司中建立类似的受托人委员会,负责制订房地产信托的业务发展计划,并且要求受托人与投资顾问和相关的房地产企业没有利益关系。
项目自身及市场风险的防范
信托公司在进行项目选择的时候,可以聘请有市场公信力的房产专业机构对项目进行可行性分析及评估,对项目的市场定位及前景有一个独立、真实的认识;深入调查了解开发商实力、财务及资信情况,选择与开发经验丰富、实力雄厚、资信状况良好的开发商进行合作;落实土地房产抵押、第三方保证、质押等担保措施,在项目运作过程中,加强资金监控,做到“封闭运行,专款专用”。通过这一系列的手段,信托公司能将项目风险控制在最小范围之内,最大限度地保证信托资金的安全,保护委托人和受益人的利益。
就目前的市场状况而言,房地产商也好、投资者也好、信托机构也好,距理性认识房地产投资信托,在心态上还有一定差距,尚不成熟。例如从投资者来看,投资者投资具有盲目性,很多购买房地产信托的投资者都认为购买信托与在银行存款或购买国债没有什么区别,而且收益更好。而信托产品的流动性很差,缺少转让平台,也存在较大的流动性风险。因此,只要出现一个信托产品不能兑付,有可能导致信托业受到致命的打击。这不仅需要信托机构、房地产商不断调整心态,投资者在投资过程中也应加强金融知识,提高风险意识。
参考文献:
1.刘晓兵.美、日房地产投资信托发展及启示.金融理论与实践,2003(10)
关键词：房地产业 REITs 金融创新 发展模式
房地产业具有资金密集度高、风险高、投入高、产出高的特性，保证充足的资金是房地产业持续发展的基础（万容，2010）。在2008年中央出台的“金融国九条”房地产政策措施中，首次将房地产投资信托基金（REITs）作为一种国家层面上企业融资渠道方式提出来，被认为是一种创新的融资形式。由于我国房地产基金制度环境较国外有许多不同，而且REITs在我国也只是处于初步发展的阶段，因此，亟需加强对REITs的理论和实践研究。从而更好地完善我国的房地产投融资体系（徐云松，2010）。
实施REITs的重要意义
首先房地产行业是一个资金投入高的行业，一般需要大量资金注入，REITs的出现，可以使民间众多小额资金有效集聚并投资房地产领域，通过较少的资金获得较高的收益，从而激发投资者的投资热情。其次从国外的发展经验上来看，引入REITs还可以有效保护中小投资者的权益，并能够有效分散和降低房地产企业的投融资风险，从而提高金融系统的安全性。同时REITs可以像股票一样在交易市场上上市，可以以证券化方式体现不动产的价值，并且发行后能够在一些次级市场上进行买卖，而且买卖地点也不受限制。从而，消除地产不动产的顾虑，改变以地产所有权为目的的投资方式，获得较高的流动性。
国外房地产投资信托基金的发展经验
（一）发展历程解析
房地产投资信托是美国国会1960年参照共同投资基金的形式立法创立的。截止目前，美国已经有300多个REITs正在运作中，其中有60%以上的基金是通过国家证券交易所进行交易的，招募资金已经达到了3000亿美元。据相关数据显示，截至2006年底美国共有183只REITs在证券交易市场上市，总市值达到4000多亿美元（李骏，2010）。
在亚洲国家，REITs发展速度也是惊人的。在2000年左右，REITs在亚洲就已经有了突破性的发展：自2000-2007年之间，在新加坡就已经出现了腾飞基金、新达城、嘉茂信托、致富产业信托和佳康五个优秀的REITs。到目前，这五个REITs的市场价值已达到了100亿新币，折合人民币近800亿元。同时在日本，REITs也得到了迅速的发展。到目前为止，已经有30多家REITs在东京证券交易所上市运行中（赖雄传，2008）。
（二）比较经验借鉴
1.以权益型为主导：在欧美发达国家中，权益型REITs的发行量是最大的，市值和数量都分别占到了80%以上。围绕REITs所开展的业务包含“收购、租赁、整修、维护和管理”等，而且偶尔也会销售房地产，直接投资不动产；根据美国的《基金管理办法》的规定，发展权益型的REITs可以不受法人级别的制约，而且在法人级别上还具有不纳税的优惠。同时，还规定了该种基金对投资者的收益回报要求，认为应将至少90%的净收益作为给投资者的收益回报。从而大大提高了投资者的投资热情。
2.适度规模经营：无论是在欧美发达国家还是在日、韩、新加坡等发达国家的经验中都可以看出，REITs的规模效益是比较明显的，发行越多的REITs就会降低销售的平均固定成本，更容易吸引较多的投资者参与投资，从而获得较多的资金支持。但是，当发展规模达到了REITs的最佳效益点以后，也可以产生规模不经济，从而会诱发信息阻碍、募集资金线的波动、甚至停滞等，会由规模经济转向规模不经济。因此，对于我们国家来说，也应做好REITs的发展计划，不可以盲目市场扩大化，从而就会有可能诱发房地产金融风险的产生。
3.严格的设立条件：欧美和亚洲部分国家等针对REITs都设有专项立法体系（见表1），有专项法律支持，对REITs的运作设定了严格的条件，所有体系的运作都必须要满足这些条件后才能成为法律意义上REITs，并受法律规定的约束和享受法律规定的税收优惠政策。这些约束范围包含收益分配、资金投向、持股限制、地区限制、存续期限、收入来源、上市要求、地区限制等（张红等，2007）。
我国REITs的发展的现状及问题
适宜我国国情的运作模式还有待于探索。由于中国REITs基金发展较晚，再加上中国房地产的特殊环境，中国REITs的融资模式表现出不同的发展特征。总结我国的REITs运作模式可以有三种类型，即信托计划模式、产业基金模式、上市公司模式，这些模式的出现大都是根据房地产企业自身需求的情况而衍生出的，具有自身的环境特性。因此，我国的REITs在法律规程、发展规则和标准化程序还有待于进一步的完善，这些因素同时也会制约其发展壮大。
还未建立起长期盈利的商业模式。国外发达国家已经建立了比较完善的、标准化的REITs制度，具有较为成熟的商业化运作模式，一般都是通过投资于抵押贷款和租赁物业来直接进行参股和买断。而我们国家还存在REITs投资管理上的混乱，部分企业片面追求利润最大化，往往采用房地产项目开发的方式进行控股投资方式的合作，对于租赁物业和抵押贷款领域还较为少见。这样虽然一定程度上可以规避风险，但是融资方式较为单一，再加上目前我国依然还存在基金法律和制度的不完善、市场秩序的不规范等制约因素，整体上不利于建立长期盈利的商业模式，从而阻碍了我国REITs的有效扩张。
缺乏相应的法律法规的支持。从目前现状上来看，虽然我国已经出台了《信托法》、《信托投资公司资金信托业务管理暂行办法》与《信托投资公司管理办法》等基金管理法规，相关的基金管理运作也是按照这些规定来开展业务的，但是还缺乏关于针对REITs的各类专项法律规范，而且有些已经出台的相关法规与规范中也缺乏对REITs业务的实施细则，如REITs如何具体运作、税收管理制度如何制定、房屋信托办法中的产权变换、变更细则等问题都急需进一步强化和完善。总体上，法律规范的滞后制约了我国REITs的发展。
案例实证分析—越秀REITs的发展之路
（一）越秀REITs的发展历程
2003年底，“越秀投资”吸纳了广州城建集团的260多亿元的优质资产后，成为了广州城建集团下面的一个控股公司。为了扩大融资力度，“越秀投资”开始谋划奔赴海外上市发行REITs。2005年底，在中国香港挂牌上市发行了“越秀REITs”（香港联交所代码0405），主要是将广州的估值40亿港元的4个优质商业房地产项目进行“打包”，实行联合海外上市融资策略。这4个商场房地产项目都地处广州市区的黄金地段，总建筑楼面面积为16万平方米，为办公楼、零售及其他商业用途的投资收益型物业地产项目。
在基金单位上市后，“越秀投资”收购了其旗下的若干位于广州市区的多个商业楼宇与甲级办公楼，并向“越秀REITs”授予优先购买权；在融资策略上，为吸引投资者，越秀开出的年息回报率高于领汇的收益率，高达7％；这样在优质的物业条件和较高的预期投资回报率基础上，越秀REIT吸引了众多投资者的积极认购。据2006年越秀REIT基金公布的招股结果显示：国际配售及香港公开发售额分别获得74倍及496倍认购，募集资金高达17.92亿港元，发行价格也达到了其招股书预测价格区间的最高价格3.075港元。
（二）越秀REITs的发展启示
“越秀REITs”在中国香港的成功上市，开辟了内地房地产企业海外融资的全新之路，将国内房地产企业走向世界；“越秀REITs”不仅成功地实现了海外融资，而且通过海外融资平台为未来的物业变现和再融资开拓了一条崭新的通道；通过“越秀REITs”，“越秀投资”开始了其从纯粹的房地产开发到房地产投资管理、从经营项目到经营企业、从物业驱动到资本驱动的战略转型之路；“越秀REITs”的成功发行是中国房地产企业战略经营模式转型的成功案例，它对中国REITs制度的完善建立具有重要的触动作用、启发和借鉴意义。
发展我国REITs的建议
完善房地产金融市场。第一，要尽量避免政府意志对房地产基金投资方面的市场过度干涉，保障决策的自主性和独立型；第二，我国的REITs市场还不够完善，达到发达国家水平还需要一段时间，因此，需要建立一套完整的退出机制，保障和提高房地产金融市场的流动性、便利性、安全性，从而保证投资者最终回收收益，并促进房地产金融市场的和谐发展。
创造必要的法律环境。第一，应完善与REITs相关的法律法规体系，不仅要制定专门的REITs法律规范，还应该用《基金法》、《合同法》、《证券法》、《公司法》、《信托法》等相关法律来共同规范、协调。尤其是和REITs发展最为相关的《信托法》、《基金法》更需要与REITs的专项法律进行同步统筹协调；第二，制定关于REITs的专项法规。应借鉴亚洲国家的REITs专项立法模式，结合对REITs的内涵、设立条件、体系结构、经营模式、运作程序、产权转移、税收制度以及变更登记等进行法律规章，从而创造一个有利于我国REITs健康发展的法律环境（郭建鸯等，2009）。
加强投资基金的监管。第一，应建立完善的REITs信息披露审查制度。规避我国证券投资基金信息披露流程中所存在的不够详细全面、信息只局限于募集基金时向投资人承诺的披露范围的问题，从而保障投资者获得可靠的信息价值；第二，应加强金融监管部门的职责和监管机构的优化建设。设立专门REITs监管部门，或与REITs相关的监管一起加强监管部门职责建设，与时俱进地改进监管技术和规章制度，从而完善REITs的金融监管体系，不断强化REITs的风险管理意识，切实保障金融安全稳定。
加强人才环境建设。我国REITs基金的运作要想获得较高收益和较低风险效益，就必须要强化专业管理人才的建设。我国REITs基金管理人才还比较匮乏，而REITs体系的运作从本质上来看，比较偏重市场融资活动与房地产资产运作的有机结合，只有拥有一批既具有战略投资眼光、懂财务、通法律的专家，及对房地产业整个行业有比较全面的把握的专项REITs人才，才能更好地保障REITs体系的顺利运作。REITs专项人才的培养是一个比较缓慢的过程，因此，在目前的发展初期阶段，尤其需要强化国内房地产企业和国外企业的联合合作培养人才模式，通过与国外REITs管理团队的合作、交流，加快我国REITs管理团队的建设。还可以加快国外REITs人才的引进，从而建立起一支精通REITs和房地产市场的专门管理人才队伍；此外还应该加快培育与REITs相关的律师、会计师、审计师、资产评估师等服务型人才队伍建设，从而形成REITs人才智慧团队，为我国REITs的顺利发展提供人才智力保障。
1.万容.构建中国房地产业的新型融资方式—房地产投资信托基金探析[J].经济问题，2010（3）
2.徐云松.房地产信托投资基金（REITs）在我国发展的若干思考[J].中国证券期货，2010（8）
3.李骏.房地产信托投资基金运作功效及其启示[J].国际经济合作，2010（5）
4.赖雄传.基于房地产企业角度的房地产投资信托（REITs）实践操作研究[D].重庆大学硕士学位论文，2008
5.张红，殷红.房地产金融学[M].清华大学出版社，2007
[关键词]房地产信托融资REITs 可行性
房地产信托融资分为资金信托融资和财产信托融资,我国的房地产信托产品大部分属于贷款类,存在较大风险,缺乏流动性,REITs是在美国等国家运作较为成功的房地产信托融资方式,对于我国有很强的借鉴意义。从资金供给、需求而言,REITs在我国存在很大的市场,在我国发展REITs必须考虑完善REITs发展所需要的金融和配套的体制环境
一、 REITs与我国房地产信托融资的基本情况
1.房地产信托的种类及特点
(1)房地产资金信托投资。房地产资金信托投资是指信托投资公司通过发行资金信托募集资金,然后信托投资公司以自己的名义将所募集资金运用于房地产企业或房地产项目。根据资金运用方式的不同,房地产资金信托融资又可以分为权益融资、债务融资和混合融资三种模式。
其中权益融资是指房地产企业向信托投资公司增资扩股,或者直接向信托投资公司出售房地产项目的产权进行融资,信托投资公司成为房地产企业的股东或房地产项目的所有者。经营性权益融资这种融资方式比较接近于房地产投资信托(REITs)。
(2)房地产财产信托融资。
财产信托融资是指房地产企业将开发建设的房地产项目委托给信托投资公司,设立财产信托,房地产企业取得信托收益权,并将收益权分级为优先收益权和普通收益权,其中的优先收益权转让给投资者。信托投资公司作为受托人,将信托财产所得优先支付给投资人。
2.我国房地产信托特点
(1)资金运用方式以贷款为主。 信托投资公司以金融中介的角色将所募集的资金贷给房地产项目的开发,贷款利率基本围绕银行同期贷款利率上下浮动,约为年息4%―8%,一般要求贷款方提供贷款抵押或担保来提高资金的安全度。其中大部分为“过桥贷款”,在很大程度上是银行贷款的变种,而信托公司在这方面的监控、管理经验不如商业银行,因而存在较大的信用风险。
(2)资源配置策略单一化。资源配置的不合理表现在两个方面:一是期限配置多为中短期,资金没有形成良好的运做、流通机制,容易引发流动性风险。二是投资项目的单一化。房地产信托计划大多投资于单一项目,不能分散化解金融风险,反而将市场风险再次引进了信托业。
(3)信托产品的流动性差。我国目前的房地产信托计划不是标准化的产品,其收益权凭证不具备证券的性质,不能在证券交易所上市流通他,投资人转让收益权时存在诸多不便降低了信托计划的吸引力。
3.房地产信托投资基金(REITs)的介绍
(1)REITs的含义、特点和种类。 房地产信托投资基金(Real Estate Investment Trusts,简称REITs)是一种以发行受益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金,由专门的投资机构进行投资经营管理,并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金制度。不同的房地产信托投资基金根据投资人的要求和基金章程会有不同的物业类型(如住宅、写字楼、仓库、零售等)和地理区域的侧重,属于信托业务中的资金信托,实质上是一种证券化的产业投资基金。
房地产投资信托基金的特征主要是:REITs是资金信托和财产信托的结合,其他的投资基金一般需要投资者支付货币资金来交换受益凭证,而REIT除了接受货币资金外,还接受房地产;REITs持有者只享有收益权和知情权,这是与股票普通股的投资者最大的区别;REITs价格形成依赖于其所拥有房地产的基础价值。
(2) REITs的优点:与债务融资类房地产信托相比,REITs具有以下优点:①高度的流动性;②收益平稳,受房地产总体市场的影响较小,波动性小;③由房地产专业人士管理;管理层在房地产投资信托中占有很大的股份,能有效防止管理层与股东之间的利益冲突;④投资者能借助管理层开拓良好的融资渠道;物业类型多样化;物业所处地区的多样化;资产多样化。
那么,我国是否具备发展REITs的条件呢?
二 、我国引入REITs的可行性分析
1.房地产行业资金需求问题
房地产业的融资需求是发展REITs的基础,房地产业在我国随着国民经济的发展和人民生活的改善正在逐步成为经济发展的主导产业之一。同时,我国房地产业已成为与银行业高度依存的一个行业, REITs方式作为房地产开发企业融资的一条有效途径,可以间接地将房地产资产证券化,为房地产公司开辟一条全新而稳定可靠的融资渠道,并且可以降低房地产公司的整体融资成本,节约财务费用,在不提高公司资产负债率的情况下优化公司资本结构,利于公司的持续发展。
2.资金来源问题
改革开放以来,我国居民的个人金融资产迅速增长,居民储蓄存款增长迅猛;虽然我国股市已经运行十余年,但其投资的系统风险较大;国债市场近年也有所发展,但目前市场利率一直处于较低水平,投资风险也逐渐增大,个人投资者非常需要更高收益的投资渠道。
由于房地产投资对资金需求量大,一般个人投资者根本无力问津,而随着商业银行开始提高对房地产开发项目贷款门槛,一些正常的房地产投资项目也无法顺利实施。而REITs的引入正好可以协调房地产开发资金供给不足和国民经济增长之间的矛盾,使我国居民储蓄有效分流,提高这部分资金的使用效率和预期回报率。所以从资金供给角度来看,REITs 在我国的发展不会遇到资金方面的巨大困难。
三 、发展我国REITs的政策建议
1.解决REITs的流动性问题,如与银行、担保公司等金融机构合作,为信托投资者提供质押和担保服务。当REITs发展成熟后,就可以在证券交易所公开交易,最终解决其流动性问题。
2.为我国REITs进入实施运作创造必要的法律环境。
3.培育REITs组织机构的建设,加快培养大量的机构投资者。
4.完善人才培养和信息公开化制度。加强房地产投资信托基金的人才培养,需要尽快建立起一支既精通基金业务、又了解房地产市场、熟悉业务运作的专门管理人才队伍。
关键词：产业地产 信托基金REIS 股权融资 债权融资 供应链融资
一、产业地产的概念和特点
产业地产通常是“X+房地产”模式，如体育地产、旅游地产、养老地产、教育地产等，它是一种将产业运营和地产开发相结合的房地产开发模式。它脱胎于工业地产、商业地产，既与工业地产、商业地产有一定的类属性，又具有其自身特征。
产业地产与普通房地产开发最大的区别在于，它是以产业发展为主导的房地产开发，在产业研究和规划方面具有非常专业的开发要求，它的开发周期较长，短则三至五年，长则七八年，甚至十余年，项目投资额巨大，少则几个亿，多则几十亿、上百亿，传统房地产，往往重开发，而产业地产项目，除开发环节之外，它的后期运营也显得更为重要。
二、产业地产项目融资要重点考虑的因素
根据项目开发周期安排，确定分阶段的资金需求。确定项目科学合理的开发周期，考虑项目的实际情况，以及自有资金和市场行情状况，根据每一期的建设规模，计算出总的资金需求量，在分析企业内部可用于项目建设的自有资金后，再提出该阶段的融资需求计划。
在每一期的开发计划中，对项目的现金流量进行合理预测。要区分出售物业与自持物业的比例，测算项目现金流量的大小，及对资金需求规模和使用期限的长短，以便于进行融资时，确定是选择采取债务融资，还是权益融资的方式，如选择债务融资，则应考虑是短期性或者长期性资金需求。
对项目未来的盈利能力及发展前景进行评估。如果未来项目的盈利能力越强，财务状况好，资产变现能力强，承担财务风险的能力就强，且项目未来的投资利润率高于债务融资成本，负债越多，项目的净资产收益率就越高，对企业发展及权益资本所有者就越有利，这种情况下，债务筹资是一种不错的选择。
当项目盈利能力低，财务状况差，发展前景欠佳，这种情况下，有条件的话，应采用权益融资，而尽量少采用债务融资方式，以规避财务风险，缓解资金偿付压力。
要考虑不同融资方式的融资成本和风险。进行项目融资，首先要符合国家的法律法规，满足合法性原则。另外，不同融资方式有不同的资金成本，应分析和比较各种融资方式资金成本的高低，尽量选择资金成本低、融资风险小的融资方式。
三、产业地产的融资现状分析
2006年以前设立的开发园区，在项目资金短缺问题上，中央政府给予了政策性扶持，上市公司指标和申请开发贷款也给予倾斜，同时赋予了园区的一些投融资能力。2006年以后，工业用地及一般的产业项目用地，均实行招拍挂方式公开出让土地，保证金交付及限期支付土地款，加大了开发商的资金压力。
目前，国内产业地产的主要融资渠道，还局限于债权融资和股权融资的传统融资方式。债权融资，通常是向银行借得所需的信贷资金，从产业地产的长期发展来看，以长期持有物业的产业地产项目，在长期资本支持的资金保障方面，还存在很大问题。股权融资，通常是向原始股东募集股本资金，这种方式取得的资金无到期还本付现的压力，但在项目投资回报率高时，会降低企业自有资金收益，且在项目初期，融资难度又较大。
四、产业地产项目融资方式探讨
现阶段，国内的产业地产项目采取了多元化融资手段，但多数都没有摆脱债权融资的范畴，这种融资方式，存在到期还本付息的压力，与产业地产长期持有物业，稳定经营的发展模式不太匹配，产业地产应当找到与其经营模式相适应的长期稳定可循环的融资方式。
鉴于债权融资存在的对产业地产项目的一些限制性因素，由于权益性融资无固定的还本付息压力，且满足企业长期使用资金的优势，在当今产业地产融资多元化发展的情况下，更多地涉及权益性融资的领域。
（一）在实践中，产业地产项目常用的融资策略分析
权益性融资（股权融资）。考虑到产业地产项目一般开发周期长，资金投入量大的特点，在对项目运作前，就应进行项目融资的统筹安排，尤其是对权益性融资应重点考虑。
以初始发起人为主体的融资方式。通常，产业地产项目公司是以控股股东，或者少数发起人为主体，组建新的法人实体，项目的资金，也往往来源于少数原始股东的资本金。
引进项目战略投资者。产业地产项目的开发过程中，在其产业价值链中，总要涉及与项目有关的各种战略合作伙伴。以开发专业市场集群和总部商务区的产业项目为例，项目合作伙伴可能包括：上游产业产品供应商，商业配套产品合作者，专业的总部商务区开发者，以及投资公司、基金公司，或者当地有实力的房地产开发商，均可以邀请他们成为项目开发公司的股东，这样既发挥各自优势，达到资源的整合，同时，又一定程度上，解决项目融资问题。
引进大量上市公司股东作为项目公司原始股东。对于母公司是上市公司的开发企业，在项目公司注册初期，就引进上市公司的中、小股东作为原始股东，这样的好处在于，可以很好地利用他们在行业内部的人脉资源，有利于项目的经营和发展，又达到融资的目的。
债务性融资（债权融资）。债务性融资是项目融资的重要方面，解决项目的短期性资金需求，项目进行债务融资有如下几个方面的考虑。
银行借款。在债务性融资性融资中，银行借款是最主要的部分。与普通商品房开发项目所不同的是，有一些产业地产项目属于国家扶持的产业，如三农产业、流通行业及高新技术产业，由于符合国家的产业政策，很容易获得金融企业的信贷政策支持，所以对国家产业政策和信贷政策扶持的有关规定，要进行深入的理解和分析。
银行借款，分成几个部分，一是争取国家开发银行的产业专项资金贷款，二是争取地方商业银行的项目贷款，三是在项目销售环节和运营环节争取地方商业银行的消费信贷。
内部融资。一些具有上市公司背景的项目开发公司，集团内部往往有大量的股份解禁的中小股东，他们大多是上班族，无专门的投资渠道，也无专业的投资知识。与这些股东合作，他们的资金，会是项目债权融资的补充来源。
供方信贷或叫供应链融资。项目公司及其战略合作伙伴，有大量的产业链上游供方客户，利用多年的合作关系和甲方的强势地位，在他们为项目提品或服务时，与他们约定延迟支付货款或佣金（在价格条款或者资金利息方面予以考虑），甚至可以约定以项目开发的物业或者某项专业服务作为合同标的支付手段，可以解决项目一些方面的短期资金需求。
信托基金或产业基金（债权模式）。近年来，国内信托基金或产业基金得到长足发展，特别是产业基金，项目公司可以与他们合作。这两类基金，短则一两年，最长可以解决三至五年的资金需求，而且基金规模也能满足一般项目的要求
（二）创新性的融资方式
近年来，产业地产创新性的权益性融资主要有两种方式，一是建立房地产投资信托REIS，二是境内、外资本市场上市。
房地产投资信托基金REIS。房地产投资信托REIS能够很好地解决产业地产在债务性融资方面所遇到的到期还本付息的问题，在国外的商业地产项目中，房地产投资信托REIS发挥着极其重要的作用。
这种融资模式既可以在国内成立新的房地产投资信托基金REIS，也可以依赖已发行的房地产投资信托基金REIS，这些年来，一些国外的房地产投资信托基金REIS，也陆续进入国内产业地产领域，如美国普洛斯投资苏州物流园项目，新加坡丰树物流信托投资西安海星物流配送中心。
境内、外资本市场上市。很多产业地产项目往往是符合国家产业政策导向，也是受地方政府欢迎的产业，因此，对于具备上市条件的项目，可考虑在国内资本市场上市，或者到境外上市，特别是在一些重点城市的开发园区内，还可以直接上新三板。
（三）争取中央和地方政府的专项财政资金支持
为了促进经济转型和产业升级，从中央到地方，均出台了许多财政扶持政策，与产业地产开发有关的专项资金，大致有如下几种：文化创意产业专项资金，促进商业服务业发展专项资金，促进产业集聚区及专业园区发展专项资金，重点项目扶持资金，促进服务外包产业发展专项资金，旅游产业专项扶持资金，产业园项目利用新能源、新技术补贴，三农扶持专项资金等等，还有享受低息甚至贴息的政府各种产业基金、专项贷款等。
开发企业要认真研究政府各种财政扶持政策的文件规定，领悟政策精神，了解具体的申请操作流程，同时，完善自身的软硬件条件，充分准备各种资料。必要时，可以聘请这方面的专业中介机构。
融资难，融资渠道单一，融资成本高和融资风险大等问题，一直困扰着我国产业地产的开发。面对高歌猛进的产业地产发展态势，开发企业如何及时解决融资问题、找到资金来源、拓宽融资渠道，降低融资风险，将成为在新时期如何把握产业发展机遇的关键问题。
在理论和实践总结的基础上，笔者提出了几种产业地产融资的创新模式，如REIS融资模式、供应链融资模式、项目融资模式等，希望能对产业地产的融资和开发起到抛砖引玉的作用。但是，必须认识到，产业地产的开发是一个非常具有实践性的领域，其融资过程又往往牵扯到诸多主体，乃至地方政府部门，因此，如何正确选择和运用创新融资模式，还有待于从理论和实践两个方面，进行更深入地研究和探讨。
参考文献：
论文关键词：公司房地产规模经济集权化管理房地产战略
论文摘要：一直以来．公司房地产仅仅被视为是一般建筑，但是往往对公司的发展甚至生存起着非常重要的作用。随着(跨国)公司的快速增长和改革的不断深入．公司房地产投资得到了不断的增长。为了有效管理公司的房地产投资组合，公司成立了专I"1部门．组织了专业人员对这些资产进行管理，文中对此作出了分析除了对公司房地产发展历史进行了概述，还为目前正面临着相似增长路径的公司提供了可供参考的历史经验和教训．并提出了建议
1什么是公司房地产
公司房地产(CorporationRealEstate．CRE)指的是非房地产公司所拥有的土地和建筑物在当今的市场环境中．很多非房地产公司出于经营．投资或者公司发展的目的而投资于公司房地产在很多情况下．公司房地产已经成为很多公司最大的资产项目自20世纪初．公司房地产相关的活动已不仅仅是企业活动．而开始慢慢在经济管理和学术界有了独立的地位同时．公司的不断增长．以及相应公司房地产开发项目的不断增多和投资组合的不断扩大．引发了对公司房地产进行专业管理的迫切需要
自20世纪80年代初．企业对公司房地产管理的角度有所改变。一方面．企业尽量合理化自身的公司房地产投资组合．外包相关的工程和建筑活动．另一方面．企业对公司建筑的架构和形象越来越重视。大多情况下．部门地位的转变会引发公司房地产角色的转变。曾经许多企业拥有很庞大而集权化的公司房地产管理部门．而如今大部分的公司都将房地产责任和相关活动分散化，只保持数量有限的工作人员，负责企业、区域或国家房地产资源和能力的管理。本文将对公司房地产历史进行系统的研究和分析。
2从大规模生产时代至20世纪70年代
早期的公司．企业家拥有企业的所有资源，需要自己雇用人员去实现其企业目标。企业并不需要复杂的组织结构．足以达到控制传统生产线的目的。在工业革命期间．以及20世纪初大规模生产时代起初阶段，大多数公司都对自己的增长前景相当看好．管理的重点都放在如何提高生产机制的效率上。公司成长的优势主要在于大规模的生产，即规模经济。而机械化的生产过程正为公司迅速发展创造了机会。因此，为了扩大生产。许多传统的、家族式企业不得不进行外部融资，以筹集所需资金。
20世纪初在荷兰．大多数企业不是由荷兰政府创建就是由家庭创办．其生产规模和活动内容局限于单一的产品或者市场．并且基本只在本国国内运营。由于企业规模和生产活动范围的局限．企业的组织结构基本是扁平的。集权化的结构，企业的战略基本定位于生存和扩大组织规模。由于环境相对稳定的，对组织的结构没有太大的要求。很显然．功能性的组织架构使很多公司的生产、销售和相关工程有了紧密的联系，企业领导者／创始人能够控制几乎所有的企业活动。为了进一步扩大企业的规模。公司十分重视对产品的研究和开发。以及相关工程支持。随着组织整体的增长，一些企业活动的功能被独立划分出来，形成了企业的独立部门。
鉴于对公司房地产的需求不断的增长，同时又缺乏一个专业的公司房地产市场．企业不得不自己管理房地产以及其他资源。20世纪3O年代初，已有不少工业企业建立了设备齐全．人员配备完整的房地产部门。在大多数情况下，这些部门涉及很多技术学科，雇用专业的建筑师以及工程师。关于成立专门公司房地产部门．最有名的论点如下：
(1)从技术上和财政上控制所有建筑相关的活动；(2)标准化的建筑设计；(3)保证人力资源的供给：(4)通过公司建筑物的结构设计创造并维持一个公司的形象
3经济体系的重建
第二次世界大战后，公司规模不断增长，商业活动在地域上不断得到蔓延和扩张．导致了越来越多样化的公司房地产投资组合。为了适应企业的地域性扩张．公司开始由传统的功能型组织结构转变为地域型组织结构。与此同时．公司开始将企业总部及其工作人员的职责下放到各个当地组织和分／子公司企业的不断扩张．不但导致了总部对房地产的进一步需求．同时也需要对企业总部以及各职能部门的作用进行再思考。总部存在的重要性．并不是体现在为各工程部门提供技术支持。而是建立内部服务机构，提供各种所需服务以及场所。比较集权化的总部相关部门通过授权当地执行部门作出投资决策．或者决定建筑的设计以及施工方案．但越来越多的业务活动均由当地有关部门自行作出决策。房地产相关事宜往往由相关工程师支持当地公司管理者进行处理。因此，对当地公司的房地产及其管理都提出了更高的要求。而公司总部的房地产部门的职责越来越多的局限于规则的制订以及投资的审批上．并且这些部门的作用正不断减弱。
直到20世纪60年代．希望扩大自身建筑面积的公司不得不自己动手建造．雇用所需工作人员进行设计与施工过程的管理。同时，随着持续的扩张。需要大量的资金投入到公司房地产，这引发了企业对现行公司房地产战略的重新审视。由于缺乏替代性融资手段。
企业被迫收购物业的所有权。为了取得收购所需要的资金，企业不得不动用股本或者从金融机构借人资金。然而企业的重点在于发展．集中有限的资源应用于其核心经济活动．这就引发了对租赁的需求．并因此促成了专业的公司房地产市场的出现
420世纪80年代至今
直至2O世纪8O年代．房地产部门通过有效管理其房地产项目及投资．不断得益于租金收入的增加和资产的增值．公司房地产对企业的贡献是显而易见的。然而自80代后期以来，这一地位完全改变了。20世纪8O年代引发了房地产管理方法的新突破(Ebert，1993年)。20世纪80年代后期。房地产资产价格不断上涨．资产价格被市场歪曲反应。最终导致了“日本的泡沫经济”翻。
1991年．日本泡沫经济破灭。房地产价值大幅下跌，同时也影响了美国房地产市场。除了房地产价值被高估以外．房地产市场还面临着供过于求的严峻挑战。结果。由于过剩的供给。在1986年至1993年间，资产贬值最高达到了50％(Louargand和lambert，1996)。公司重组．员工下岗，企业开支计划重新制订。激烈的竞争和改革的潮流迫使企业重整其业务流程。降低经营成本结果导致了数千名员工被裁员．数以千计平方米办公楼和生产车间被处置压缩人力资源成本后．作为企业第二高成本的房地产引起了很高关注。公司房地产价值可高达企业总资产的20％～25％，而花在房地产上的相关费用更是高达总收入的5％～8％(Vea1e．1989)八十年代初无疑是公司房地产投资管理的一个真正的转折点企业战略思维的转变和房地产需求的变化都改变着公司房地产管理的原则。20世纪80年代以来．公司房地产业界一直被企业内部设置所影响国际化不仅开辟了新的机会．也使企业面临着众多困难．如何管理全球性的房地产投资组合是一个新的问题兼并、危机和重组都要求公司不断反思其内务活动。
1980年代至1990年代间．一大批房地产对外转移．无疑给公司房地产转型提供了很好支持越来越大的赢利压力、来自股东和金融市场的压力．以及被收购的危险．都对企业高层管理人员提出了很高要求．如何最大化股东收益成为十分严峻的挑战增加盈利能力也意味着必须降低成本为了实现保底收益．企业不得不裁减大批管理人员和行政人员．削减库存，增加设备使用率，出售回报率低的资产，再造生产过程。
在所过去的几十年里．公司房地产业界经历了很大的转变房地产市场的专业化、公司设置的过渡和转型．以及相应的职员和支持部门角色和职能的变化．促使企业重新思考如何管理其房地产。
5公司房地产的未来
通过观察众多公司的转型过程．不难发现：非房地产公司已经越来越重视对其房地产投资的管理．纷纷建立内部房地产管理部门(CREM)，并制订房地产策略[61。通过公司房地产部门的建立．加强同外部各方的合作．企业加强了对房地产资产的管理此外．对于房地产资产的管理．企业往往从4个不同的角度人手转变对房地产的认识．平衡四个角度之间的关系．为企业获得最大的增值．这同时也影响了房地产管理部门在企业中的地位和作用．
1980年代至1990年代间．一大批房地产对外转移．无疑给公司房地产转型提供了很好支持越来越大的赢利压力、来自股东和金融市场的压力．以及被收购的危险．都对企业高层管理人员提出了很高要求．如何最大化股东收益成为十分严峻的挑战增加盈利能力也意味着必须降低成本为了实现保底收益．企业不得不裁减大批管理人员和行政人员．削减库存，增加设备使用率，出售回报率低的资产，再造生产过程。
在所过去的几十年里．公司房地产业界经历了很大的转变房地产市场的专业化、公司设置的过渡和转型．以及相应的职员和支持部门角色和职能的变化．促使企业重新思考如何管理其房地产。
5公司房地产的未来
通过观察众多公司的转型过程．不难发现：非房地产公司已经越来越重视对其房地产投资的管理．纷纷建立内部房地产管理部门(CREM)，并制订房地产策略[61。通过公司房地产部门的建立．加强同外部各方的合作．企业加强了对房地产资产的管理此外．对于房地产资产的管理．企业往往从4个不同的角度人手转变对房地产的认识．平衡四个角度之间的关系．为企业获得最大的增值．这同时也影响了房地产管理部门在企业中的地位和作用．
公司房地产技术支持的主要工作就是协调处理与外部服务提供商的关系．把握内部房地产资源和能力发展的方向企业经营者应该在内部房地产部门和外部服务提供商提供的高质量服务之间作出慎重的选择。公司房地产部门应有计划地利用房地产为企业创造价值．作为核心业务的一个补充而公司房地产技术支持．作为平衡企业整体协同和部门自治的有效武器，应承担起自己的责任，为企业的高效率运作作出贡献综上所述．总结公司房地产的发展趋势如下：
(1)随着企业地域的不断扩大．产品的不断多样化．地方企业业务活动和总部战略／金融活动逐渐开始分离。(2随着总部和地方企业空间和管理层次上距离的不断增大．当地区域的工作人员和支持部门不断增加。(3)统筹规划房地产活动、实现规模经济是建立房地产部门至关重要的目标．而企业经济活动的规模和范围就很大程度上决定了房地产部门建立在企业总部或者是当地子／分公司。(4)企业活动的国际化以及相应的公司房地产的全球化地理分布．需要更加广泛的知识体系和更加专业的技术支持．也同时需要跟更多的外部服务提供商进行合作。(5)集中的公司房地产管理使公司房地产能够更加有效地被利用．也因此为企业增加了盈利能力。(6)一个组织扩张的模式，无论是通过自然发展还是被接管，都会影响到公司房地产管理(CREM)。(7)公司房地产管理(CREM)最初被引用的原因和公司房地产(CRE)部门最初的角色和地位．依旧影响着公司房地产管理(CREM)当前的组织结构和发展策略。(8)随着时间的推移．公司房地产管理(CREM)经历了一个很长的转型期．从中央集权式管理．到地方分散化管理．再到如今的统筹规划式管理(9)随着时间的推移．房地产活动的重点也从建筑转到了使用．再到如今的协调及规划企业资源使用显然．在公司房地产领域．没有一个最好的解决方案任何一个组织都必须在业务响应能力和规模经济优势中找出一个平衡点有效的公司房地产管理．就是在最大化房地产投资组合收益和最大化房地产对企业核心业务的价值中找到合适的平衡点每个平衡点都是针对组织设置而确定的．都有自身的缺点和优点。
当我们错过了中国房地产初期发展的大好时机，请千万不要感到遗憾，蒙古有机会。
近期记者的若干个企业家朋友，不管原先是做矿业的，还是做旅游的，都纷纷跑去蒙古。仔细一问，都说去投资(或者考察)房产去了。其中一个拿到了蒙古政府的一小块地皮，在乌拉巴托市中心，打算做商业地产。而那个做旅游的朋友，则拿到了两栋住宅楼的开发权。而且这几位朋好友都告诉记者，韩国、日本在当地开发得更早。
据了解，蒙古国政府自2005年开始启动了为普通市民提供住房的“4万户住宅项目”(相当于中国的经济适用房)，这标志着蒙古房地产业进入快速发展期。据不完全统计，截至2008年底，蒙古全国注册的建筑公司超过1000家，仅乌兰巴托就有新的在建住宅小区150多个。这些项目所需建材大部分从国外进口，中国建材以品种齐全、价廉物美成为蒙古房地产市场的主流产品。
记者的这位朋友(出于上市公司的考虑，他不愿意公布姓名以及公司名字)现在公司依然主业是矿产。他因为早年(以及现在)投资蒙古矿业，所以在当地和蒙古执政阶层熟识，较早地拿到了这些信息。他认为现在投资蒙古地产是一个黄金时期，也对国内饱和的房地业也是一个较有回报的流向。他认为，投资蒙古房地产的理由：
其一：房地产投资有三个大的环节，土地、建设、销售回款，在国内由于房地产发展已经进入成熟阶段，无论是拿地，还是建设成本的投入，都需要充足的现金流。而在销售回款的环节，政府越来越趋向于现房销售。因此，资金的杠杆作用越来越小。如果说中国房地产曾经造就过许多以小博大的传奇，造就了如今众多的地产大鳄。那么今天的市场将会毁灭那些仍然做着地产暴富梦的后来者，因为时代不同了。
反观蒙古的现状，我们可以发现中国房地产发展初期的所有特点在这里一一重演：由于蒙古土地资源已经归私人所有，而个人的资金十分有限，再加之缺乏房地产开发的经验，因此资金的杠杆作用十分明显。对于曾经失去中国房地产投资机会的企业，这里无疑给了―次重演房地产发展历史的机会。许多项目的数据也解释了这一观点的现实性。房地产投资的回报是呈几何曲线的，它将迅速造就新的地产大鳄，对于投资者来讲，需要的仅仅是行动。
其二：由于蒙古的土地私有化制度，使得房地产开发一般都通过和蒙古土地方合作的形式来进行。由于蒙古缺乏现金，因此蒙方合作者只能以土地入股的方式进行合作。这给投资者带来的最大好处是：土地不用现金投入，而且由于拥有土地的蒙方合作者一般来说均是有一定的社会地位和资源，因此可以在项目开发上弥补投资者对当地政策环境不熟悉的弱点。一旦形成模式，将会带来大量的项目资源，形成快速发展的机会通道。
其三：由于蒙古房地产处于刚刚起步，因此他们还没形成类似国内2－3个月完成楼盘销售的现象。一般来说，蒙古房地产销售时间为1－2年。但和中国不同的地方在于蒙古的房地产利润较高，一般公寓的建筑成本为400美元／平方米，售价为700－800美元／平方米，远远高于国内25％的利润。而韩国投资的蓝天大厦，售价高达8000美元／平方米，目前售出2套。如果用中国的房地产营销手段做市场推广那在蒙古会出现怎样的房地产暴利呢?这就有待于有勇气的投资者来回答。即便按照蒙古市场的现状，年平均35％至50％的毛利，那也是一个既安定有稳妥的投资方向。
另外，可能也有些企业朋友关注蒙古的矿业。大家知道，蒙古矿权长期捏在西方一些大公司手里不开采，坐等矿权升值，这让一些投资无门的企业很是焦虑。现在有一个好消息，记者获知，蒙古今年已经决定将同一地区的矿权集中起来，以国家的名义重新招标，寻找开采商。这也相当于变相剥夺了那些捏几十年之久却不去开采的矿权所有者想坐收渔翁之利的想法。
而记者这位朋友，也提醒国内房产业投资者，投资蒙古房地产业不能按照国内的习惯来做，建议效仿韩国、日本人在当地的做法。他也建议很多想去投资的企业，可以将房地产和矿业结合起来做，这也是对当地环境的一个贡献。
事实上，这家专注于房地产市场的投资机构――长富汇银基金已投资了多部影片。2015年12月24日，长富汇银发起的长富星汇影视基金1期成立，到现在已成功发行4期，投资了《翡翠恋人》《澳门风云3》等影片。其中，2016年春节档的《澳门风云3》是澳门风云系列的收官作品，由博纳影业操盘。
长期以来，长富汇银留给人们的印象更多是一家专业的房地产投资基金，为何频频现身影视界？“并不是说我们追求热点，而是依据团队具备的基础，进行相应的能力匹配。在投资方面长富汇银始终恪守一点，不熟的不懂的坚决不碰”。长富汇银基金董事长张保国对此作出解释。
放眼市场，房地产转型在业内已成普遍。从10多年前成为中国经济快速上涨的重要推手，到2014年后房地产终于迅速降温，大类资产配置面临方向调整。长富汇银在这场转型中可谓运筹帷幄，为房地产基金转型开创了新的可能。
地产投资变局
回顾近几年房地产市场的风云变化，张保国坦言，2013年底已经预测出这个行业会有些困难，“为保证投资安全性，当时要求我们的团队尽量规避一些2014年到期兑付的投资项目。”宏观调控是决定房地产行业沉浮变化的按钮，而媒体宣传又一定程度上加剧了市场的震荡。
“其实，中国房地产市场更趋向于一个信心市场，大家对这个市场信心的丧失，导致市场开始有所冷却”。此外，这几年融资成本也持续下降。“今年更不可同日而语，一部分优秀房企的海外发债的融资成本只有百分之三点几，这在以前不能想象。”在房企融资成本下行的背景下，私募基金的收益也在缩水，“必然需要寻找其他方面的配置。”
伴随着房地产政策调整、大资管格局、城镇化战略等新形势的出现，2015 年，房地产基金行业也随着房地产市场的转型而大幅调整。各大房地产私募基金收缩在房地产领域的投资，有些甚至干脆转向PE。
张保国说，从募集种类来看，并购基金从 2015 年开始愈演愈烈。从投资方式来看，大多数基金已从传统的债权投资成功过渡到“股权+债权”投资。从投资领域方面来看，随着房企多元化发展趋势的需求，房地产基金的投资领域也从传统的住宅、商业地产转向养老、工业园区等领域。同时，随着国内监管政策的逐渐开放，加上人民币贬值预期和国内资产投资收益率下降，海外资产配置成为关注的焦点，海外房地产基金的募集数量也出现新的增长。从退出形式来看，不再仅仅限于股东回购和股权转让，以 REITs 为退出方式已渐渐被认知。
经营性物业的资产并购是长富汇银一直在筹谋的一块业务。2014年底，长富汇银开始规划在一二线城市的核心区位收购写字楼，然后在香港或新加坡进行资产证券化。过去两年房地产私募基金的爆发，更多地应该归因于国内房地产市场融资在银行限贷和房地产信托收紧之后的转向，而非房地产基金管理行业的崛起。REITs 的推出将使得房地产的金融属性更加彰显，张保国预测，“野蛮生长”起来的房地产私募基金将逐步转向为专业的资产管理机构。
在这一轮转型大浪中，长富汇银是为数不多的依然坚守的私募基金，在此基础上，开启了多元化资产管理的拓展之路。2014 年，长富汇银开始从房地产私募基金扩展为“以房地产基金业务为核心的多元化资产管理集团。”
“实际上也是根据长富汇银的长期定位来做资产配置的，而不是只做某一方面的投资。一个行业受影响，就必须要有相应的配置来对冲风险。”张保国进一步解释，长富汇银希望形成多元资产管理集团，但在房地产投资的核心优势不能放弃。“衡量我们的业务核心指标，在于盈利能力。”他认为，公司的战略转型是主动因素和被动因素的结合。
进军影视投资
长富汇银进军影视投资的一个基本出发点是团队具备相应匹配的能力。
对于影视领域的投资，张保国分析认为，未来 5～10年将是中国电影发展的黄金周期，到2020年，电影票房有望突破1000亿元，超越北美跃居世界第一。
随着经济的发展和居民收入的提高，我国居民消费结构中的文化消费比重将不断提升。电影作为文化产业中最为大众熟悉和接受的一种，更将迎来持续高速的发展。2002年以来，我国电影票房已连续十多年实现大增长，年均增幅 30%以上。张保国判断认为，影视产业正在成为高净值投资者眼中的新蓝海，大量的民间资本正通过影视基金掘金电影市场。“一群中产阶级正在快速崛起。大家的消费模式和理念已经发生改变。以前觉得花一百块买一张电影票不划算，但是现在已成为普遍情况。”张保国通过观影人数变化来观察影视市场的发展。跟韩国等国家比，我们的观影人数比例明显偏低。“另外，影视剧的投资期限相对比较短，也比较符合我们的投资需求。”
和房地产投资一样，投资影视，关键依然在于能不能找到好的项目，团队是否有能力控制相应风险。“如果不具备这个行业的操盘能力，我们绝不进入。从2014年开始我们在影视领域投资布局，2015年开始加大投资，并成立了长富星汇影视基金。进入影视投资，阶段不能说早，应该是时间点合适，我觉得挺好。”张保国说。
长富汇银投资影视的总基金规模约 20 亿元，首期预计 5 亿元。目前，公司已经与一壹传媒集团达成合作，后者是中国第一支人民币影视投资基金的发起人，在熟悉资本逻辑的同时，他们保持了7年来持续的投资频度并获得了优秀的业绩，得到了业内的广泛认可和关注。通过这次合作，长富汇银一方面梳理了对新兴行业的认知和投资逻辑，一方面获得了一手的最优质项目资源。
另一家影视公司大盛国际传媒，长富汇银也与其签订了合作协议。大盛国际传媒的团队操盘了《叶问》系列、《小时代》系列等现象级影片，对电影制作有卓越的管理经验，在影视圈内赢得良好口碑。目前，长富汇银也在接洽一些在线宣发企业和院线企业，希望通过全产业链的精准布局，完善在新兴行业的大额资产配置。
当前市场上，影视基金投资主要有两种运作模式：一种是投资影视文化公司股权，包括投资影视制作公司和投资播出渠道公司；另一种是投资影视项目，也是当前影视基金主要的投资方式。投资单个影视项目，不管是在前期筹备还是拍摄过程中，相关法律、财务风险都较大。不同的投资公司，选择风控效果较好、更适合本企业的投资模式尤为重要。
“考虑到单个项目的投资风险大，我们坚持对投资人负责的原则，选择优质的交易对手，选取一揽子标的项目，定制出相应的资产配置策略。”张保国说。
“这和我们的母基金配置差不多。我们很难建立一支比华谊兄弟、博纳等更强大的团队。”长富汇银所做的就是选择合适的战略合作伙伴，去做资产配置。
影视市场成为一块肥肉，机构的嗅觉都非常灵敏，各自都在做相应的布局，而长富汇银的策略是整合优势资源。
“在影视经营策略方面，我们更多的是去整合合作伙伴，来做相应的影视剧组合。”张保国对投资比例有严格的要求，“对每部剧原则上不超过30%总投，一只基金一定投多部影视项目。”
影视是一个生产要素十分有限的行业，近几年来中国上映的电影一直保持在每年300 部左右，即使市场非常成熟的美国市场也是保持在 600 部左右。但一个非常残酷的数据是，中国每年上映的 300 部影片，能够盈利的也就在 15%左右。
不同的投资阶段有不同的风险。“拿不到许可证、有的拍了一半拍不下去了、某些题材禁播，这都是风险。”长富汇银更偏向于后期参与，“虽然投资成本相对大了点，但是稳定性更高。”张保国强调说，“我们是基金管理公司，不是影视投资公司，所以诉求点不一样。我们不是追求最好的超额收益，而是在保证风险可控的前提下保证更大的收益，以稳健为主。”
公司团队曾经有意投票房冠军电影《美人鱼》，但是最终选择放弃，主要是经过风控的严格评估，从保底发行的合作模式来看现阶段存在一定风险。而投资《澳门风云3》，主要考虑到第一、二部的收益都比较可观，并且拥有较庞大的观众群体，“对此笔投资则相对更有把握。”张保国说。
虽然建立了投资影视的核心团队，但张保国依然保持谨慎。“任何一个行业都有自己的运行规则，不要轻易谈打破或者超越，要遵循行业逻辑。”
相对其它，文化行业的特点是自身竞争不充分，行业分散，市场缺乏巨头。但在这一大的判断前提下，大量的优质项目又掌握在少数具备资源整合调配能力的企业手上，如万达、华谊、光线、博纳等几大影视巨头，以及一些业内知名的独立制作人。在这其中，长富汇银的优势在于，有着准确的资本判断和专业的金融能力，再依靠合作伙伴具有的优势资源，完成完整的匹配。
影视投资对于长富汇银来说是一个新领域。成功的投资需要专业的判断和团队的合作。“我们的优势在于能够以‘最快的反应速度、最好的创新能力’满足融资企业和投资者的需求。我们未必有优势去拿最漂亮的项目，但我们的合作伙伴有这个能力，而我们有足够的资金运作能力，有大量的LP资源，可以让资金迅速落地，这就是双方的结合点。”张保国说。
资本加速行业整合
我国的文化产业发展步伐较慢，没有形成一批文化产业巨头。张保国认为，包括影视在内的大文化产业要取得大发展，就必须有资本推动。“房地产的快速发展，不就是一个典型例子嘛。”虽然有些是上市公司，但大部分公司都面临资金困境，需要更多的资本方进入。影视文化产业作为少有的超景气行业，拥有较高的利润回报空间，吸引着越来越多不同行业、不同资金的涌入和布局。
私募基金参与影视文化投资，可以为对方引入优质团队，补充完善产业链结构和业务构成，提升公司的核心竞争力，利于公司的长远发展，并带动整个行业的竞争，加速淘汰，促进行业快速发展。另一方面，也在加速行业的资源整合，改变文化产业高度分散的现状。
张保国认为，随着文化产业金融属性逐渐增强，票房收益权资产证券化也在逐渐兴起。出售票房收益权成为电影投资方在影片公映前保底收益、回收资金的常见运作模式。即影片上映前，将票房收益权进行资产证券化，通过发行票房收益权理财产品筹集资金。
通过一系列资本运作，制片方的权益可以提前收回，投资方也可以获得不菲收益。张保国观察指出，票房“资产证券化”是我国电影发展的大趋势，通过“电影+互联网+金融”的新型商业模式，以电影市场的投资回报连接金融产品的预期收益，有助于吸引大量闲置资金投资电影行业，解决影视产业融资问题，促进资本和影视更好地结合。同时，这种模式的创新也有助于形成营销系统化效应，有利于粉丝经济的互动以及粉丝流量的变现。
在宏观调控一直持续的情况下，我国房地产企业为了应对政策影响，获得新的生存和发展空间，尝试了多种融资创新模式。随着资本市场的深入发展，直接融资已经是房地产行业融资的大势所趋。但就目前而言，房地产业多渠道多元化融资模式的建立还存在诸多问题。
（一）法律法规不健全，影响融资渠道拓展相关政策、法规不完善，有关房地产金融等方面的政策法规仍未形成一套科学有效的体系，缺乏相互一致性与协调性，操作困难，直接影响房地产融资渠道的正常开展。如房地产投资基金被业内人士认为是较好的直接融资方式，房地产证券化的概念也被大多数业内人士接受，但是最关键的法律条件处于真空状态，使金融创新面临无法可依的困境。
（二）债权融资为主，债权融资比例高，形成高负债经营截至2012年末，房地产企业的平均资产负债率已达到75.2%，房地产企业总负债为2.6万亿元，总资产为3.5万亿元，总负债较去年年底增加5013亿元，资产负债率已达近十年的数值高峰。
根据证券交易所的数据，电子行业负债率均值为45.21%，化工行业负债率为32.12%，采掘业负债率为30.60%，交通运输业36.23%，传播文化业负债率为42.51%。可见，房地产业的负债率要显著高于其他行业。除了股市融资之外，房地产上市公司主要通过银行贷款来满足其资金需求，这也在一定程度上提高了房地产公司的负债率。房地产开发企业高负债率使得企业经营存在较高的财务风险。从交易费用理论的角度来分析，随着企业负债增加，企业在享受税收利益的同时其破产成本也会上升，企业的最优资本结构是企业负债的税收利益与破产成本之间权衡的结果。由于房地产开发企业良莠不齐，随着房地产市场竞争日益激烈，监管力度不断加大，开发贷款门槛提高，房地产开发企业资金链条日趋紧张，一旦资金链条断裂，风险的发生就会给房地产企业带来更多隐患。
（三）较高的融资成本，会加重房地产企业的融资负担近年来国家对房地产行业出台了一系列金融政策，房地产筹资成本不断增大。目前房地产信托的收益率一般在8%～10%之间，加上渠道费用占比3～4个百分点，大型开发商的信托融资成本在12%～15%左右，小型开发商的则一般在18%左右，有的甚至高达20%以上。有的开发商为了维持资金链的连续不断，甚至使用高于资本利润率的资金，房地产经营非常艰难，许多公司无奈选择被兼并。
（四）受宏观金融政策环境影响，房地产企业融资金融创新力度不够在国外房地产融资方式非常丰富，不仅有常见的股票、债券、信托方式，还有基金、期权等金融衍生品融资方式。对比来看，国内的房地产融资产品可供选择的并不多，还需要市场更多的金融创新，使房地产企业可以根据自身情况选择资金来源渠道。
二、对策与建议
（一）加快完善房地产金融立法，为房地产融资提供安全的法律保障房地产金融立法从两方面入手：一是修改完善现有的法律、法规，如《证券法》、《担保法》、《保险法》等不适应房地产金融发展与创新的地方；二是尽快出台相关法律法规。我国房地产基金的法律法规滞后，房地产投资基金的法律地位还没有完全确立，主要体现在迄今为止，我国任何一部法律都没有正式承认房地产投资基金（包括私募房地产基金、特定投向基金等）应当建立规范的法律条文如《房地产基金法》及涉及全行业全社会的信用立法等。我国的金融服务市场、房地产市场发育尚不完善，还存在诸多法律空白，房地产融资的多样化发展更需要法律的支持与保护，因此加强房地产金融业的法制建设具有更为重要的意义。
（二）房地产企业自身要确保财务稳健，降低经营风险和负债风险面对资金和库存的双重压力，强调销售和现金回款显得尤为重要。中国的债券市场不发达导致房地产开发企业债券融资水平很低。通过发行房地产公司债券可使房地产企业融资结构得以完善，并能使信贷政策对房地产融资的影响得以降低，降低对信贷融资的依赖。同时，发行公司债替代银行贷款，也能够降低财务成本，从而降低房地产企业过高的负债率。
（三）培养优秀的专业人才，建设专业化金融服务人才队伍随着直接融资的不断发展，房地产金融市场需要更多的专业化人才。加快、加强人才培养显得尤为重要。促进房地产融资渠道的多元化，需要尽快建立起一支既精通业务、又了解房地产市场、熟悉业务运作的专门管理人才队伍。一个专业的房地产融资运营机构或专业人员通常有较强的房地产项目操作能力，对市场的嗅觉灵敏，能在恰当的时点对恰当的项目进行恰当的投资；同时这种专业机构或专业人员也是证券市场上的分析家。同时，还需要积极促进律师、会计师、审计师、资产评估师等服务型人才的队伍建设。
（四）大力发展和完善资本市场的融资体系，发展以市场型金融为主，政策性金融为辅的房地产融资模式房地产企业的融资与金融市场体系的完善有很大的关系。从发达国家的经验来看，完备的房地产金融体系是由一级市场和二级市场共同构建的。房地产金融一级市场是指围绕房地产开发、流通以及消费整个环节进行筹融资所产生的资金初始交易市场，包括以银行为主的金融机构信贷、房地产企业证券、债券、信托、基金等筹融资活动；房地产金融二级市场是建立在一级市场之上，对一级市场中的产品进行再次交易流通的市场，主要指房地产抵押信贷资产证券化（Mortgage-backedsecurities，MBS）。
发达国家成熟的资本市场能为企业融资提供各种便捷而适宜的渠道，而中国房地产金融起步比较晚，目前仍处于初级阶段。首先应当健全一个完善成熟的房地产金融体系一级市场，加强对风险的防范，规范信用体系。同时，促进二级市场的蓬勃发展，加快培育壮大机构投资者，在强化社会监管的前提下逐步取消投资主体的资格限制，建立多元化的投资队伍引导社会理性投资，促进房地产资产证券化的繁荣发展。
