时间：2023-05-06 16:10:55
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇经济适用管理办法，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
第一条(目的和依据)
为了建立和完善本市住房保障制度，改善中低收入住房困难家庭居住条件，根据国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发〔20xx〕24号)，参照原建设部等七部门《经济适用住房管理办法》(建住房〔20xx〕258号)，结合本市实际情况，制定本试行办法。
第二条(适用范围)
本试行办法适用于本市行政区域范围内经济适用住房的建设、供应、使用及监督管理。
本试行办法所称的经济适用住房，是指政府提供政策优惠，按照有关标准建设，限定套型面积、销售价格及租金标准，面向本市城镇中低收入住房困难家庭供应的具有保障性质的政策性住房。
第三条(管理部门)
市政府设立市住房保障领导小组，负责经济适用住房的制度、政策、规划和计划等重大事项的决策和协调。区(县)政府负责组织实施该行政区域内经济适用住房的建设、供应、使用及监督管理。
市住房保障房屋管理局是本市经济适用住房工作的行政主管部门。区(县)房屋管理部门是该行政区域内经济适用住房工作的行政管理部门。
市和区(县)发展改革、城乡建设、规划国土、财政、税务、民政及监察等部门按照职责分工，负责经济适用住房的相关管理与监督工作。
市住房保障房屋管理局、区(县)房屋管理部门、街道办事处和乡镇政府分别设立住房保障机构，承担经济适用住房的事务性工作。
第二章 经济适用住房的建设
第四条(规划和计划编制)
区(县)政府应当根据本区(县)住房保障需求、城市规划实施和土地利用现状等情况，组织编制区(县)经济适用住房的建设发展规划和年度实施计划，经市住房保障房屋管理局会同市发展改革、城乡建设等部门综合平衡，报市政府批准后，纳入本市经济适用住房的发展规划和年度实施计划。
经济适用住房建设用地纳入土地利用年度计划管理，市和区(县)规划国土部门应当在安排年度用地指标时单独列出，并确保优先供应。
建设用地紧缺的部分中心城区政府可以向市政府申请统筹安排经济适用住房建设用地;经批准统筹安排建设用地的经济适用住房，由提出申请的区政府组织实施供应，并按照有关规定承担土地占用补偿等费用。
第五条(项目选址)
经济适用住房建设项目的选址应当根据经批准的城市和镇规划，做到统筹规划、合理布局，充分利用储备土地、闲置土地、产业结构调整土地。项目选址应当符合经济适用住房的发展规划和年度实施计划，由市和区(县)规划国土部门会同房屋管理、城乡建设等部门予以落实。
第六条(项目认定)
经济适用住房建设项目由区(县)房屋管理部门等单位向市住房保障房屋管理局申报。项目申报应当明确用地范围、规划参数、建筑面积、套型面积和比例、配套条件、建设项目招标价格和开发建设方式等事项。
市住房保障房屋管理局应当组织市发展改革、城乡建设、规划国土等部门进行项目认定，并对符合要求的项目作出批复。土地供应由市规划国土资源局组织实施。
第七条(建设方式)
经济适用住房的开发建设按照下列方式进行：
(一)单独选址、集中建设经济适用住房的，由区(县)政府通过住房保障机构采取项目法人招投标方式，确定具有相应资质和良好社会信誉的房地产开发企业实施开发建设;也可以由区(县)政府直接组织实施开发建设。
(二)在普通商品住宅建设项目中配建经济适用住房的，由土地管理部门采用国有土地使用权出让招标、拍卖或者挂牌方式，确定房地产开发企业实施开发建设。区(县)每年度配建的经济适用住房面积，原则上不低于该行政区域内商品住宅建设项目开发建设住宅总面积的5%;区(县)政府可以根据实际条件和需要，按照年度实施计划统筹平衡设定。
第八条(建设项目管理)
经济适用住房项目法人招投标文件和国有土地使用权出让的招标、拍卖、挂牌文件，应当明确建设用地范围、规划条件、建设要求和建设方式等内容。
建设单位确定后，住房保障机构应当和建设单位签订经济适用住房建设项目协议书。项目协议书作为国有土地使用权划拨决定书或者出让合同的附件，并由住房保障机构报市住房保障房屋管理局备案。
经济适用住房建设纳入政府投资计划管理。建设单位应当按照有关规定，向发展改革部门办理项目核准或者备案手续。
第九条(主要建设要求)
经济适用住房的建筑设计必须符合节能、省地、环保要求，综合考虑住宅使用功能与空间组合、家庭人口及构成等要素，在较小的套型内满足家庭基本居住生活要求。
单独选址、集中建设的经济适用住房建设项目应当按照规定建设相应的公建配套设施。公建配套设施应当与经济适用住房同步建设、同步投入使用。
用于出租的经济适用住房，出租人应当按照有关标准进行室内装修;用于出售的经济适用住房，可以按照家庭基本居住使用的要求进行室内装修。
第十条(优惠政策)
经济适用住房建设项目，享受以下优惠政策：
(一)建设用地的供应方式采取行政划拨;
(二)免收建设中的行政事业性收费与政府性基金;
(三)建设项目外的基础设施建设费用由政府负担;
(四)按照规定不宜建设民防工程的，免收民防工程建设费;
(五)按照规定申请经济适用住房开发贷款，取得行政划拨土地使用权的，可以用于贷款抵押;
(六)按照规定享受税收优惠政策;
(七)国家和本市规定的其他优惠政策。
第十一条(缴费登记卡)
建设单位应当向住房保障机构办理经济适用住房建设项目缴费登记卡。有关单位向建设单位收费时，必须在缴费登记卡上如实填写信息，并不得以押金、保证金等名义变相收费。价格管理部门应当进行监督检查。
第十二条(价格管理)
经济适用住房建设项目结算价格以保本微利为原则。住房保障机构应当依据经济适用住房价格管理的有关规定，在综合考虑建设、财务、管理成本、税费和利润的基础上，制订建设项目招投标的价格评定标准。
经济适用住房销售基准价格和浮动幅度以经济适用住房建设项目结算价格为基础，兼顾相邻区域、地段内经济适用住房项目价格平衡等因素，由组织出售经济适用住房的区(县)住房保障机构拟订;经济适用住房基准租金和浮动幅度，由组织出租经济适用住房的区(县)住房保障机构参照相同地段、质量的普通商品住房市场租金的一定比例拟订。拟订的销售基准价格和浮动幅度、基准租金和浮动幅度，经区(县)价格主管部门会同房屋管理部门审核后，报区(县)政府批准，并报市价格主管部门和市住房保障房屋管理局备案。市价格主管部门和市住房保障房屋管理局应当加强指导，做好价格协调平衡工作。
经济适用住房销售价格不得高于销售基准价格及上浮幅度;经济适用住房租金不得高于基准租金及上浮幅度。住房保障机构应当明码标价，向社会公布。
第十三条(收购)
经房屋所有权初始登记后满一年尚未出售的经济适用住房，按照项目协议书约定由住房保障机构收购，继续用于经济适用住房的供应。
第三章 经济适用住房的供应
第十四条(申请条件)
符合下列条件的本市城镇家庭，可以申请购买或者租赁经济适用住房：
(一)家庭成员之间具有法定的赡养、抚养或者扶养关系，且共同生活;
(二)家庭成员具有本市城镇常住户口达到规定年限，且户口在提出申请所在地的区(县)达到规定年限;
(三)住房面积低于规定限额;
(四)可支配收入和财产低于规定限额;
(五)在提出申请前的规定年限内，任何成员未发生过住房交易行为;
(六)市政府规定的其他条件。
符合下列条件的本市单身人士，可以申请购买或者租赁经济适用住房：
(一)具有本市城镇常住户口达到规定年限，且户口在提出申请所在地的区(县)达到规定年限;
(二)年龄符合规定标准;
(三)具有完全民事行为能力;
(四)住房面积低于规定限额;
(五)可支配收入和财产低于规定限额;
(六)在提出申请前的规定年限内，未发生过住房交易行为;
(七)市政府规定的其他条件。
本条第一款、第二款规定申请购买、租赁经济适用住房的具体条件，由市政府确定并向社会公布。
第十五条(申请人及申请程序)
家庭申请经济适用住房的，全体成员为共同申请人，应当推举一名具有完全民事行为能力的成员作为申请人代表。单身人士申请经济适用住房的，本人为申请人。
申请人代表和单身申请人(以下合称申请人)应当向户籍所在地的街道(乡镇)社区事务受理服务中心如实填报申请文书，提交户籍、身份证、房地产权属证明、租用公房凭证、收入和财产证明等资料，并签署同意接受住房和经济状况核查且核查结果予以公示的书面文件。
第十六条(审核)
经济适用住房的审核，实行两级审核、两次公示。
街道(乡镇)住房保障机构负责初审，其中，申请人的收入和财产状况由上海市居民经济状况核对中心核查，住房状况由房屋管理部门指定的专门机构核查。经初审符合条件的，应当在申请人的户籍所在地和实际居住地进行公示。公示期间无异议，或者虽有异议但经审核异议不成立的，应当报区(县)住房保障机构复审。
经区(县)住房保障机构复审符合条件的，应当通过指定媒体向社会公示。公示期间无异议，或者虽有异议但经审核异议不成立的，应当以户为单位(以下简称申请户)予以登记，出具登记证明，并报市住房保障机构备案。
第十七条(建立轮候名册)
区(县)住房保障机构应当结合经济适用住房的供应情况，采用公开摇号方式对在规定时限内登记的申请户进行排序，并建立轮候名册。
区(县)住房保障机构在轮候选房前应当对已登记的申请户进行随机抽查和定期核查，发现不符合申请条件的，应当取消其登记资格。
经登记的申请户，在轮候选房前申请资料填报情况发生变化的，应当在变化发生之日起30日内，如实向区(县)住房保障机构报告。
第十八条(供应标准)
经济适用住房的供应标准由市政府根据本市城镇居民家庭住房困难面积标准与申请家庭原有住房面积之间的差额等因素确定，并向社会公布。区(县)住房保障机构应当按照供应标准，审核批准申请户购买或者租赁相应的经济适用住房。
经区(县)住房保障机构同意，申请户将原有住房交政府指定的机构按照合理价格收购的，可以适当提高购买或者租赁经济适用住房的套型。
第十九条(供应程序)
区(县)住房保障机构应当按照有关规定及时经济适用住房供应信息。
区(县)住房保障机构根据房源类型和轮候次序，分期分批通过摇号等方式组织申请户购买或者租赁经济适用住房。
申请户购买、租赁经济适用住房的，应当先与区(县)住房保障机构签订选房确认书，然后签订《经济适用住房预(出)售合同》或者《经济适用住房租赁合同》。
第二十条(合同文本)
本市经济适用住房供应合同的书面形式使用统一的《经济适用住房预(出)售合同》和《经济适用住房租赁合同》，其主要内容包括经济适用住房合理使用、限制处分、回购、收回及违约责任等。
经济适用住房供应的合同文本由市住房保障房屋管理局、市工商局制订。
第二十一条(轮候序号的调整)
申请户因当期供应房源的套数或者房型等有限而未能购买或者租赁经济适用住房的，其轮候序号排列在下期房源供应的轮候序号之前。
申请户在当期房源供应的规定期限内不签订选房确认书，或者不签订《经济适用住房预(出)售合同》、《经济适用住房租赁合同》的，视为放弃选房权利，其轮候序号排列在届时已登记的申请户之后;两次放弃选房权利的，5年内不得申请经济适用住房。
第二十二条(房地产权利人和承租人的确定)
家庭购买经济适用住房的，申请人可以协商确定房地产权利人。经协商一致，由部分申请人作为共同共有的房地产权利人的，全体申请人应当形成书面意思表示，并将房地产权利人以外的申请人明确为同住人。申请人之间达不成一致意见的，全体申请人为共同共有的房地产权利人。单身人士购买经济适用住房的，本人为房地产权利人。
家庭租赁经济适用住房的，全体申请人为承租人;单身人士租赁经济适用住房的，本人为承租人。
第二十三条(购房优惠政策)
购买经济适用住房可以按照规定，申请住房公积金购房贷款或者商业性购房贷款。
购买经济适用住房可以按照规定享受税收优惠政策。
第二十四条(租金的支付)
承租人应当按照《经济适用住房租赁合同》的约定支付租金。
承租人可以按照规定申请提取住房公积金账户余额用于支付租金。
第二十五条(租售转化)
经批准租赁经济适用住房的申请户，可以在签订《经济适用住房租赁合同》时，向区(县)住房保障机构申请采取租售转化方式购买该套经济适用住房。经批准的，承租人在按照经济适用住房总价款的一定比例支付购房款后，可以按照该经济适用住房原销售价格，在规定期限内予以购买。购房款付清前，承租人应当按照规定支付租金。
第二十六条(房地产登记)
《经济适用住房预(出)售合同》签订后，房地产权利人持选房确认书、身份证明等材料，到经济适用住房所在地的区(县)房地产登记机构申请办理房地产登记。经审核准予登记的，房地产登记机构应当在预告登记证明和房地产权证上注明房地产权利人、同住人姓名及其身份证号码、产权份额，并注记经济适用住房(有限产权)，5年内不得转让或者出租。
《经济适用住房租赁合同》签订后，应当按照规定申请办理租赁合同登记。经济适用住房租售转化家庭在支付全部房屋价款后，按照本条第一款的规定办理房地产登记。
第二十七条(与廉租住房政策的衔接)
购买或者租赁经济适用住房的家庭属于享受廉租住房保障家庭的，区(县)住房保障机构应当自入住通知送达后三个月届满之日起，停止发放租金补贴、收回配租房屋。
第四章 经济适用住房的售后管理
第二十八条(有限产权)
经济适用住房的房地产权利人拥有有限产权，其产权份额为购买经济适用住房时购房价格占相同地段、质量的普通商品住房市场价格的一定比例，在《经济适用住房预(出)售合同》中约定，并在房地产登记信息中予以载明。
经济适用住房的房地产权利人、同住人不得将经济适用住房擅自转让、出租、出借、赠与或者改变房屋使用性质，不得设定除经济适用住房购房贷款担保以外的抵押权。
第二十九条(经济适用住房的回购)
取得房地产权证未满5年，经济适用住房的房地产权利人、同住人购买其他住房的，该经济适用住房应当由原批准购买该经济适用住房的区(县)住房保障机构(以下简称原住房保障机构)予以回购，回购价格为原销售价格加同期银行存款利息。
取得房地产权证未满5年，但确因特殊情况需要转让经济适用住房的，房地产权利人、同住人之间应当达成一致意见(单身人士购房的除外)，并向原住房保障机构提出申请。经审核同意后，由原住房保障机构予以回购，回购价格为原销售价格加同期银行存款利息。
第三十条(经济适用住房的转让)
取得房地产权证满5年后，需要转让经济适用住房的，房地产权利人、同住人之间应当达成一致意见(单身人士购房的除外)，并征询原住房保障机构的意见。原住房保障机构可以行使回购权，回购价格按照相同地段、质量的普通商品住房市场价确定;原住房保障机构决定不予回购的，房地产权利人方可向他人转让。经济适用住房向他人转让后，转为商品住房。
按照前款规定，经济适用住房由原住房保障机构回购或者向他人转让的，房地产权利人按照其拥有的有限产权份额获得总价款的相应部分，其余部分上缴原住房保障机构所在区(县)的财政部门。
第三十一条(禁止再次申请)
经济适用住房按照本试行办法第二十九条、第三十条规定被回购或者转让的，原房地产权利人及其同住人不得再次申请经济适用住房。
第三十二条(经济适用住房的继承)
经济适用住房依法发生继承的，房地产权利人、同住人依据本试行办法、《经济适用住房预(出)售合同》等法律文件所确定的其他权利义务关系不变。
第三十三条(维修资金)
经济适用住房的维修资金应当按照本市商品住宅维修资金的有关规定缴纳。
第三十四条(物业服务费)
经济适用住房的前期物业服务，由建设单位采取招投标方式选择物业服务企业，按照约定提供物业服务。
集中建设的经济适用住房前期物业服务收费，按照本市住宅物业服务收费管理有关规定执行。业主大会成立后，由业主大会与物业服务企业协商确定物业服务收费标准。
配建经济适用住房的物业服务收费执行所在住宅小区的物业服务费标准。
第五章 经济适用住房的租赁管理
第三十五条(权利限制)
承租人不得将经济适用住房擅自转租、出借，或者改变房屋使用性质。
第三十六条(违反租赁合同行为的处理)
承租经济适用住房期间，承租人违反《经济适用住房租赁合同》约定使用承租房屋，区(县)住房保障机构应当按照规定取消其租赁资格;原承租人5年内不得申请经济适用住房。
第三十七条(续租)
租赁合同期限届满前3个月内，承租人可以向原批准其租赁经济适用住房的区(县)住房保障机构申请续租;经审核符合条件的，可以续签租赁合同;不符合条件或者承租人已在租赁合同期限内购买其他住房的，租赁合同到期终止。
第三十八条(维修资金和物业服务费)
经济适用住房用于出租的，由出租人按照本办法第三十三条、第三十四条规定支付维修资金和物业服务费。
第六章 监督管理
第三十九条(行政监督)
市住房保障机构对经济适用住房申请审核档案和住房需求档案实行备案抽查制度。抽查发现不符合规定的，应当提出整改意见，由区(县)住房保障机构作出相应处理。
市和区(县)的房屋管理、发展改革、城乡建设、规划国土、财政、税务、民政及监察等部门应当加强对经济适用住房建设、审批、供应、售后和租后管理工作的监督，依法查处违法违纪行为。
第四十条(社会监督)
经济适用住房建设、申请审核、供应、售后和租后管理工作接受公民、新闻媒体和其他社会组织的监督。有关部门应当及时处理违纪违法行为，并向社会公开处理结果。
第四十一条(工作人员的责任追究)
在经济适用住房建设、申请审核、供应、售后和租后管理过程中，有关行政管理部门和住房保障机构工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法追究有关单位和工作人员的行政责任;涉嫌犯罪的，移送司法机关处理。
第四十二条(申请人弄虚作假的处理)
当事人弄虚作假，隐瞒家庭户籍、人口、收入、住房和财产状况及伪造相关证明申请经济适用住房的，区(县)住房保障机构应当如实记录当事人的不良信用记录，并按照规定纳入上海市个人信用联合征信系统，供有关社会主体依法查询使用;当事人已取得的申请资格应当取消，并禁止其5年内再次申请。当事人已骗取购买或者租赁经济适用住房的，区(县)住房保障机构应当按照规定予以收回，并追究其法律责任。
第四十三条(出具虚假证明主体的处理)
个人或者单位为他人申请经济适用住房出具虚假证明材料的，区(县)住房保障机构应当如实记录个人或单位的不良信用记录，并按照规定纳入上海市个人或者企业信用联合征信系统，供有关社会主体依法查询使用，并追究其法律责任。
第四十四条(登记限制)
经济适用住房的房地产权利人擅自转让经济适用住房，或者经济适用住房的承租人违反《经济适用住房租赁合同》约定擅自转让和抵押原有住房的，房地产登记机构不予办理转移登记。
第七章 附 则
第四十五条(筹措经济适用住房房源的其他渠道)
政府鼓励社会机构和居民将可用于出租的自有住房交由住房保障机构经租，出租给符合经济适用住房申请条件的家庭。
政府指定机构可以收购符合要求的普通商品住房或者存量住房作为经济适用住房的房源。经济适用住房房源收购执行国家规定的税收扶持政策。
第四十六条(特殊家庭的政策适用)
经市政府认定的其他特殊困难家庭，可以申请经济适用住房，具体办法另行制定。
第四十七条(配套文件的制订)
市发展改革、城乡建设、房屋管理、规划国土、财政、税务、民政及监察等部门根据职责分工，负责制订本试行办法的配套文件。
第四十八条(具体应用问题的解释)
本办法的具体应用问题，由市住房保障房屋管理局负责解释。
第四十九条(试行的范围和日期)
本办法自印发之日起试行。试行的具体范围及其时间由市住房保障房屋管理局确定。
经济适用住房出售闲置1以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的经济适用房。
2住房面积超过省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准，或者违反规定利用公款超标准装修，且超标部分未按照规定退回或者补足价款及装修费用的。
3处于户籍冻结地区并以列入拆迁公告范围内的经济适用房。
4产权共有的房屋，其他共有人不同意出售的经济适用房。
5已经抵押且未经抵押权人书面同意转让的经济适用房。
6上市出售后形成新的住房困难的经济适用房。
各区县房地局（土地局）、开发区房地局：
为保证我市已购公有住房和经济适用住房上市交易的顺利进行，依据国家和本市的有关规定，结合本市实际情况，现就实施《北京市已购公有住房和经济适用住房上市出售管理办法》的有关具体问题通知如下：
一、关于办理上市出售手续的程序
（一）凡申请上市出售已购公有住房和经济适用住房的房屋所有权人，须持房屋所有权证；身份证或其他有效身份证明；房屋所有权共有的，还要持其他房屋共有人同意出售的书面意见，到房屋所在地的区县房地产交易管理部门申领《已购公有住房和经济适用住房上市出售申请表》和《已购公有住房和经济适用住房上市出售征询意见表》。
（二）自当事人将上述证件及填好的表格递交到交易管理部门之日起，交易管理部门须在15个工作日内完成审查工作并作出批准或不予批准的书面决定。
（三）经批准上市出售的房屋达成买卖合同的，买卖双方须持买卖合同和相关证件及材料到交易管理部门办理立契过户手续。卖方须提交房屋所有权证或确权证明；身份证或其他有效身份证明；房屋所有权共有的，其他房屋共有人同意出售的书面意见；交易管理部门批准上市出售的书面决定。买方须提交本市的身份证或其他有效身份证明；外省市个人还须提交有关部门批准的购房证明。
（四）交易管理部门自收齐买卖双方的买卖合同和相关证件及材料之日起即为受理，工作人员须在25个工作日内完成审查工作（含对申报的买卖成交价格明显低于届时正常市场价格水平的，采用两种以上评估方法进行的评估）、按《北京市城近郊八区已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理暂行规定》〔（99）京房改办字130号〕、《转发财政部、国家税务总局关于调整房地产市场税收政策的通知》〔京财税（1999）1201号〕的规定，计收有关税、费、收益等工作，完成立契过户手续。
（五）交易管理部门对于缴纳的分成或超标收益，要按财政管理的有关规定分别开具单据并记帐，城近郊八区的交易管理部门收缴的收益应按月度统一上缴市局计财处；其余区县按本区县的规定办理。税费收缴手续仍按现行规定办理。
（六）各区县交易管理部门完成立契过户手续后要及时将相关材料（评估材料除外）输入联网的电脑，并报送到市局信息中枢。
（七）已购公有住房和经济适用住房所占土地是以划拨方式取得的，买方须持买卖合同、立契过户的相关材料、卖方的房屋所有权复印件到区县土地行政管理部门申请办理土地出让手续。属于该栋楼房内第一套房屋首次上市出售的，应签订《国有土地使用权合同》；属于上述同一楼房内的其他各套房屋上市出售时，只须开具《房改房或经济适用住房上市土地出让金缴纳通知单》。
已购公有住房所占土地是以出让方式取得的，土地行政管理部门只须开具注明土地转让字样和原出让合同编号的《房改房或经济适用住房上市土地出让金缴纳通知单》。
买方办理上述手续时应按房屋买卖的成交价的3％交付土地出让金。
（八）土地行政管理部门对于缴纳的土地出让金，要按财政管理的有关规定分别开具单据并记帐。城近郊八区的土地行政管理部门收缴的土地出让金按月度统一上交市局计财处，其余区县按本区县的规定办理。
（九）买方办完上述手续后，持立契过户、土地出让金已缴纳的证明等文件及规定的其他证件，到房屋所在地区县权属登记部门申办房屋所有权证。
权属登记部门收齐上述证件之日起即为受理，并应于受理之日起60日内完成登记、发证手续。权属登记部门可不再进行房屋测绘和现场勘察，但须在房屋所有权证的附记栏中注明土地出让金缴纳情况和土地使用年期并加盖印章。
二、关于土地出让年期的确定
已购公有住房和经济适用住房所占土地是以划拨方式取得的，从该栋楼房的第一套房屋首次上市交易之日起核定其土地出让年期，即以根据房屋建筑结构确定的土地最高使用年限减去该栋楼房自竣工之日起至首次上市交易之日止已实际使用的年期；同一楼房的其他各套房屋上市出售时，其土地出让年期分别依其上市交易日期按上述规则逐一核定，最终保证同一宗地上的土地出让年期终止日相同。
钢筋混凝土结构、砖混结构的房屋，其土地使用年期最高不超过70年；砖木结构的房屋，其土地使用年期最高不超过50年。
已购公有住房所占土地是以出让方式取得的，其土地使用年期仍按原《国有土地使用权出让合同》或转让合同和《国有土地使用证》规定的出让年期减去已使用的年期计算。
三、关于国有土地使用证问题
论文关键词 政策性住房 经济适用房 房管秩序
一、经济适用房的特殊性
2007年11月19日由建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局的《经济适用住房管理办法》（以下简称《经济适用住房管理办法》）第二条规定：“经济适用房是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房”。由此可知，经济适用房是政府为照顾无住房的中低收入居民而组织建设的具有福利性和保障性的住房，其与一般意义上的商品房相比，具有以下三点特殊性。
一是经济适用房是政府组织建设的。商品房是房地产开发经营企业为了出售而建设的，商品房的建设者以营利为目的，是一种商人行为。而经济适用房则是政府组织建设的，其目的是保障中低收入群体有房居住，具有福利性和保障性。根据《国务院关于深化住房制度改革的决定》、《国家安居工程实施方案》、《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》等有关住房制度政策的规定，各级政府在组织建设经济适用房时，都给予了许多特殊的政策支持，如经济适用房的用地一般实行无偿划拨。
二是经济适用房不能自由买卖。商品房是面向社会公开出售的，任何人都可以购买，而经济适用房则不能在市场上公开出售。首先，经济适用房不是社会上任何人都可以购买的，而是面向特定群体，并由政府按照一定的规定分配购买的，如政府对经济适用房的购买实行申请、审批制度。其次，买受人转让此类房屋时，也有许多限制性规定，如经济适用房上市出售，应缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价款。因此，经济适用房不是具有完整意义上的商品房。
三是经济适用房的价格不是由市场决定的。商品房的价格是由市场决定的，而经济适用房的价格则是由政府决定的。根据国务院关于经济适用房的有关政策，经济适用房的销售价格，实行政府指导价，按保本微利原则确定，其利润控制在3%以下。
正是鉴于经济适用房的诸多特殊性，如果按照商品房的处理原则解决经济适用房买卖中发生的纠纷，不仅有违公平原则，而且不利于经济适用房的开发建设。基于以上考虑，由于涉及诸多政策因素，经济适用房买卖纠纷不宜单纯地依仗诉讼途径来解决，而应当由经济适用房主管部门依据国家有关住房政策进行规范调整，《经济适用住房管理办法》第三条、第五条明确规定，县级以上地方人民政府建设或房地产行政主管部门负责本行政区域内经济适用住房的建设、供应、使用及监督管理工作。那么，如果发生经济适用房私下交易行为，我们将如何具体处理呢？下面，我们首先了解现行法规和国家政策对经济适用房的交易是如何规定的。
二、经济适用房上市交易之限制规定
从以上论述可知，经济适用房不是商品房，而是有限产权的政策性住房。因此，经济适用房的上市交易受到严格限制。2007年1月1日施行的《山东省经济适用住房管理办法》第三十三条规定：“购买经济适用住房的居民取得权属证书一定年限后，方可按市场价格上市出售或者换购。上市出售的，应当按照届时同地段普通商品房与经济适用住房差价的一定比例向政府缴纳土地收益以及其他已减免和由政府承担的费用，并依法办理有关手续；换购的，必须以不高于届时经济适用住房的价格出售给经济适用住房主管部门确定的符合购买条件的居民后，方可再次申请购买。具体年限和比例由设区的市、县（市）人民政府规定。未满规定年限确需出售的，必须以不高于届时经济适用住房的价格出售给经济适用住房主管部门确定的符合购买条件的居民。经济适用住房购买人以市场价格出售经济适用住房后，不得再次购买经济适用住房”。
之后，2007年11月19日《经济适用住房管理办法》对此作出了更严格的限制，其第三十条规定：“经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。上述规定应在经济适用住房购买合同中予以载明，并明确相关违约责任。”
2010年4月22日《住房和城乡建设部关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》第（十一）条规定：“经济适用住房上市交易，必须符合有关政策规定并取得完全产权。住房保障部门应当对个人是否已缴纳相应土地收益等价款取得完全产权、成交价格是否符合正常交易、政府是否行使优先购买权等情况出具书面意见。房屋登记、租赁管理机构办理房屋权属登记、租赁备案登记时，要比对住房保障部门提供的有关信息。对已购经济适用住房的家庭，不能提供住房保障部门出具的书面意见的，任何中介机构不得买卖、出租其经济适用住房；房屋租赁备案管理机构应当暂停办理其经济适用住房的租赁备案，房屋登记机构应当暂停办理该家庭购买其他房屋的权属登记，并及时通报住房保障部门。”
综上，按照现行规定，经济适用房的限制交易期为5年，不满5年的私下交易是严格禁止的行为；满5年交易的，购房人必须向政府交纳土地收益，政府享有同等条件下的优先回购权。同时，作为一种社会保障性质的住房政策，经济适用房政策是为了解决占城镇人口比重很大的中低收入者的住房问题，是以公共利益为其价值取向的。城镇低收入家庭的住宅问题既是经济问题，也是社会问题，特别在城镇化加速发展时期，低收入家庭的住房问题是一个严峻的社会问题，关系到社会的稳定和国家的长治久安。从经济适用房的目标群体来看，经济适用房政策是为了解决城镇中低收入的住房要求，从而实现居者有其屋的理想。在市场经济环境下，经济适用房作为一种特殊制度安排，具有明显的公益性。由此而产生的法律纠纷也必然会引起公共利益的保护问题。维护公共利益是我国民法的一项重要原则，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，“有下列情形之一的合同无效：（二）恶意串通损害国家、集体、第三人利益的；（四）损害公共利益的；”因此，私下交易经济适用房不仅违反了法规的强制性规定，而且损害了社会公共利益，从法律上应当认定无效，但现实情况纷繁复杂，我们不能简单地从法律视角看待经济适用房私下交易问题，而忽视背后的社会因素、政治因素，否则很难稳妥解决这一问题，保障社会的稳定。
三、经济适用房私下交易的主要类型
从现实情况来看，经济适用房私下交易主要有以下两类：
一是顶名买房，指房屋的实际出资人利用他人专属的分房资格购买经济适用房，被顶名人或为此收取费用或无偿。房产证上的所有权人系名义上的购买人，而实际出资的则是他人。对于这种行为的性质，有三种认识：一种是合同的概括转移，即经济适用房购买权利人通过合同方式将购房合同中的权利义务概括转让给第三方；一种是买卖合同，即顶名者与被顶名者之间法律关系的标的物最终为房屋，双方实际为房屋买卖关系；另一种则是委托合同，即被顶名者受顶名者的委托签订房屋买卖合同，被顶名者是名义上的合同当事人和房屋权利人，顶名者系实际上的合同当事人和房屋权利人。
二是现房买卖，是指房屋所有权人已实际占有使用房屋的情况下又将房屋出卖给他人。该种类型可因交易行为是否发生在5年限制交易期内分为两类，本文主要讨论发生在5年限制交易期内的交易类型。
结合第二部分的论述，我们可以得出，无论哪种交易类型，其实质交易的标的物都是经济适用房，在行为的法律效力上都应被认定无效。但如果这样处理，就会产生以下后果。
首先，保护了“不诚信”。随着经济的发展，河口的房价逐渐攀高，卖方看到房屋升值，故意毁约，或者拒不配合买方过户产权，在认定无效的情况下，买方必须返还房屋，多数情况下，买方已居住房屋多年，而卖方仅需返还购房款和补偿利息损失，房屋的升值部分就可能由违约方获取，导致双方的利益失衡，变相保护了不守诚信的一方。另外，利益失衡的情况下，受损的一方如果无法从正常途径得到保护，必将采取过激的行为，扰乱社会秩序。
其次，诱发不稳定因素。从现有掌握的情况看，河安小区就有三百多套经济适用房涉及私下交易，一旦无效判例出现，就会引发“示范效应”，卖方受到利益的驱使，故意毁约的动机增强，这样一来，个案恶化为群体性事件，六百多个家庭的切身利益受到影响，处理不当，必将危害社会稳定。
最后，扰乱经济适用房管理秩序。《经济适用住房管理办法》第二十四条、第二十五条、第二十六条、第二十七条、第二十八条对经济适用房的购买者作了严格的资格限制。但因客观条件所限，并不是所有的适格者都能享受到优惠，经济适用房的私下交易损害了政府的优先回购权，进而侵犯了这部分人的利益，违背了国家设立经济适用房制度的初衷。2007年11月19日《经济适用住房管理办法》第三十一条规定：“政府回购的经济适用住房，仍应用于解决低收入家庭的住房困难。”
四、防范和处置经济适用房私下交易的建议
第一，经济适用房主管部门应强化使用监督。建议经济适用房主管部门对河安小区经济适用住房使用情况（包括自住、闲置、出租、出借、出售以及住房用途等）进行检查。对违规出售、出租、闲置、出借经济适用住房的，依据2007年1月1日施行的《山东省经济适用住房管理办法》第四十四条、2010年4月22日《住房和城乡建设部关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》第（十六）条的规定做出处理。
第一条为规范市区经济适用住房的建设和管理，推进城镇住房制度改革和城市建设，改善居民住房供应结构，保障低收入家庭的住房需求，根据国家建设部、发改委、国土资源部、人民银行颁发的《经济适用住房管理办法》、《省经济适用住房管理实施细则》、《省经济适用住房价格管理办法实施细则》等文件精神，结合市区实际，制定本办法。
第二条本办法所称经济适用住房是指由政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。
第三条市区经济适用住房建设坚持政府组织、统一规划、市场运作、保本微利、限价销售、规范管理、公开公正公平的原则。
第四条市房产管理局是市区经济适用住房建设管理的行政主管部门，负责市区经济适用住房的实施和管理工作，市发改委、规划局、国土局、建设局、财政局、地税局、物价局、审计局、监察局等部门和金融机构各司其职，负责市区经济适用住房的相关工作。
第二章计划和建设
第五条市房产管理局会同市发改委、规划局、国土局、建设局、物价局根据土地利用总体规划、城市总体规划，编制市区经济适用住房中长期发展规划，报市政府批准后实施。
第六条市发改委会同市房产管理局、市规划局、市国土局等部门结合城市建设和城市低收入住房困难家庭住房需求等因素提出市区经济适用住房年度建设计划方案，并报市政府确定后实施。经济适用住房年度建设规模原则上不低于市区当年商品住房竣工面积的10%，单套住房建筑面积原则上不超过90平方米。
根据需求，每年在新建经济适用住房小区中安排建设一定比例的廉租住房和公共租屋。
第七条经济适用住房建设用地在预先合理确定销售价格的前提下，采用“招、拍、挂”的方式供应土地，也可以按国家有关规定以行政划拨方式供应。以划拨方式供地的，由市房管局负责市区经济适用住房开发项目的招投标工作,择优选择开发单位。
第八条市区经济适用住房开发项目的规划设计、工程施工、建设监理、材料供应、物业管理均实行公开招投标，严格执行国家有关技术规范和标准进行建设。项目竣工时，按照国家和省、市的有关规定进行验收。
第三章优惠政策
第九条依据国家有关政策，市区经济适用住房建设和经营中的行政事业性收费减半征收。
第十条市区经济适用住房建设项目小区外基础设施建设费用由政府负担。市财政部门按经济适用住房销售所征收营业税70％的比例同额拨付相应资金给市经济适用住房主管部门，并纳入城市住房解困基金。
第十一条市区经济适用住房开发建设单位应在指定银行设立项目专户，可以以在建项目作抵押向商业银行申请住房开发贷款，贷款利率可下浮10%。
市区各商业银行和市住房公积金管理中心在同等条件下，应优先向符合经济适用住房购房条件的个人发放个人住房贷款和政策性贷款。个人住房贷款利率执行中国人民银行公布的贷款利率，不得上浮。
第四章供应和管理
第十二条市区城镇居民（不含乡镇）且符合下列条件之一的可申请享受经济适用住房政策：
1持有年发放的《市区低收入家庭住房困难户认定证》的家庭；
2符合市区廉租住房保障政策的家庭；
3城市建设拆迁项目中夫妇双方至少有一方具有市区常住户口3年以上、家庭人均年收入低于7440元（以当年市劳动和社会保障局向社会公布的最低工资保障线为准）、无自有住房或家庭人均住房建筑面积低于17平方米的被拆迁人；
4市区仅有一处房屋且拆迁补偿款低于15万元的家庭。
第十三条经济适用住房供应对象中的无自有住房是指未按房改政策购买过公有住房，未购买过解困房、安居房、经济适用住房、中低价位商品房（拆迁定销房），未领取过单位发放的购房补贴和市区经济适用住房货币补贴，未参加单位集资建房和未享受单位资助购建住房的住房困难家庭。承租公有住房的，在购买经济适用住房后，应退出租住的公房。
第十四条购买市区经济适用住房实行申请、审批和公示制度。经济适用住房供应对象经调查登记、核实认定和社会公示后，由市房产管理局发给《市市区经济适用住房准购证》，经济适用住房销售办法由市房产管理局另行制定。
第十五条经认定，符合市区经济适用住房保障条件的对象，购买经济适用住房或领取经济适用住房货币补贴，只能选择其中一种，不得重复享受。
第十六条市区经济适用住房价格实行政府指导价，以保本微利为原则，按照《省经济适用住房价格管理办法实施细则》（价服\[\]450号）的有关规定执行，具体由市物价局会同市房产管理局依据相关政策提出意见，报市政府批准后实施并向社会公布。
第十七条经济适用住房购房人在办理权属登记时，房屋所有权证加盖"经济适用住房"印章，以行政划拨方式取得建设用地的经济适用住房，土地使用权证加盖"划拨土地"印章。
第十八条市区经济适用住房在取得《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》5年后方可上市出售。以“招、拍、挂”方式取得建设用地的，上市出售时不再向政府补交土地出让金，以行政划拨方式取得建设用地的经济适用住房，上市出售时按照经济适用住房与届时同地段普通商品住房差价的50%向政府补交土地出让金，纳入城市住房解困基金，专项用于市区住房保障。购买人以市场价出售经济适用住房后，不得再申购经济适用住房。
第五章监督管理
第十九条市审计局负责对经济适用住房建设情况进行审计。
京国土房管征[2003]606号
各区、县国土房管局、各拆迁单位、各房地产价格评估机构：
根据《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》（市人民政府令第124号）第十四条规定，我局制定了《北京市宅基地房屋拆迁补偿规则》，现予印发，自2003年8月1日起施行。
二三年七月十日
北京市宅基地房屋拆迁补偿规则
第一条、根据《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》（市人民政府令第124号）第十四条规定，制定本规则。
第二条、拆迁集体宅基地房屋的补偿价（以下简称房屋拆迁补偿价），按照本规则计算。
第三条、房屋拆迁补偿价，由宅基地区位补偿价、被拆迁房屋重置成新价构成；计算公式为：
房屋拆迁补偿价＝宅基地区位补偿价×宅基地面积＋被拆迁房屋重置成新价
宅基地面积按照《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》第十八条确定；宅基地区位补偿价由区县人民政府以乡镇为单位，依本规则第四条的规定确定并公布，报市国土房管局备案。
第四条、宅基地区位补偿价按下列公式计算：
当地普通住宅指导价，由区县人民政府参照一定时间、一定区域内普通商品住宅均价、城市规划等情况综合确定。
房屋重置成新均价，是指一定时间、一定区域内的被拆迁宅基地房屋重置成新平均价，具体标准由区县人民政府按照前述区域内农村房屋建设情况在400～700元/平方米幅度内确定。
户均安置面积，按照100~150平方米控制，具体安置标准由区县人民政府根据当地农村经济发展水平、农民居住情况确定。
户均宅基地面积，原则上暂统一按0.3亩（200平方米）计算。
与国有土地相邻的集体土地，其宅基地区位补偿价，可以参照《北京市城市房屋拆迁管理办法》（市人民政府令第87号）确定。
第五条、按照《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》第十五条规定，以经济适用住房或其他房屋定向安置被拆迁人的，依本规则计算拆迁补偿时，当地普通住宅指导价分别为经济适用住房价、定向安置房屋价。
第一条为保障城镇低收入家庭的基本住房需求，规范经济适用住房建设、交易和管理行为，根据《省经济适用住房管理办法》和《市区经济适用住房管理办法》有关规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条本办法所称的经济适用住房，是指政府提供优惠政策，限定建设标准、套型面积、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。
第三条本办法适用于本市行政区域内经济适用住房的建设、交易和管理。
第四条市住房改革委员会办公室（以下简称“市房改办”）作为经济适用住房主管部门负责本市行政区域内经济适用住房的管理工作。
市发改（物价）、建设、国土资源、财政、民政、工商、劳动保障、纪检（监察）、审计、统计、公安、住房公积金中心等职能部门以及镇、街道和金融机构根据各自职责，负责经济适用住房的相关工作。
第五条经济适用住房的建设、交易和管理工作，应坚持公开、公正、公平的原则。市房改办应设立投诉举报电话，接受公众监督。
第六条严格经济适用住房准入条件审核，加大住房保障制度实施力度，逐步扩大覆盖面，实现经济适用住房供应对象与廉租住房保障对象的衔接。
第七条市政府定期编制经济适用住房发展规划。市房改办会同发改、建设、国土资源等行政主管部门根据城市总体规划、土地利用总体规划和经济适用住房发展规划，编制经济适用住房年度建设投资计划和用地计划，其中建设用地计划应当列入全市年度土地供应计划。
第二章开发建设
第八条经济适用住房建设用地以行政划拨方式供应。禁止以经济适用住房名义取得行政划拨土地，变相开发普通商品房。
第九条经济适用住房建设项目免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。经济适用住房项目以外的基础设施建设费用，由政府承担。
第十条经济适用住房建设单位可以按照国家规定以在建的经济适用住房项目作抵押，向商业银行申请住房开发贷款，贷款资金专项用于经济适用住房建设。
第十一条经济适用住房购买人可以按照国家规定向商业银行申请个人住房贷款。对于缴存住房公积金的购买人，可提取个人住房公积金，符合住房公积金贷款条件的，可优先办理住房公积金贷款。
第十二条市房改办根据经济适用住房发展规划确定经济适用住房项目建设任务。
经济适用住房项目建设应以集中供地、集中开发、集中配套建设模式为主。
第十三条经济适用住房以中小套型为主。小套型住房建筑面积一般控制在60平方米左右，中套型住房建筑面积一般控制在80平方米左右。
第十四条经济适用住房建设必须严格执行国家有关技术规范和标准，坚持标准适度、功能齐全、经济适用、便利节能的原则，优选规划设计方案。
第十五条经济适用住房建设单位对其开发建设的经济适用住房工程质量负最终责任。建设单位应向经济适用住房购买人出具《住宅质量保证书》和《使用说明书》，并按合同约定承担保修责任。
第十六条经济适用住房小区内的配套基础设施、公共设施应当与主体工程同时设计、同步建设、同期交付使用。
经济适用住房的施工和监理，应当采取招标方式，选择具有相应资质和良好社会信誉的建筑企业和监理公司实施。
经济适用住房小区应按规定实行物业管理。
第三章供给、买受和管理
第十七条经济适用住房的销售价格按照保本微利的原则，实行政府定价。销售经济适用住房应当实行明码标价，除物业维修基金等规定代收代交的费用外，不得在明码标价之外收取任何未予公布的费用。
第十八条经济适用住房的购买价款，在保障面积标准内的，按照物价部门核定的经济适用住房销售价格计算；超过保障面积的，超过部分的销售价格由物价部门会同市房改办参照同地段同类型商品住房平均价格确定。
经济适用住房开发所得收益由市政府作为住房发展基金，专款专用。
第十九条经济适用住房保障面积标准：
（一）家庭成员3人及以下的，保障面积标准为建筑面积60平方米；
（二）家庭成员4人及以上的，保障面积标准为建筑面积80平方米。
第二十条市房改办根据年度全市经济适用住房建设和销售计划，及时对符合销售条件的经济适用住房房源组织申购。
第二十一条申请购买经济适用住房，必须同时符合下列条件：
（一）家庭成员至少有一人具有本市常住城镇居民户口（不包括学生户口）三年以上（含符合本市安置条件的军人）；
（二）已婚［含离异（或丧偶）带子女］或年龄在35周岁及以上的单身者；
（三）申请家庭房产总建筑面积小于48平方米（含）；
（四）申请家庭成员无商业用房，未以批建人身份参加过批地建房；
（五）申请家庭年度人均可支配收入低于市统计局每年向社会公布的上年度城镇居民人均可支配收入的80%（审核时市统计局尚未公布上年度城镇居民人均可支配收入的按照其公布的前一年度数据确定）。
第二十二条经济适用住房以一对夫妻为一户申请家庭，与申请人同一户籍内的直系亲属可作为申请家庭成员。除未成年子女外，已作为申请家庭成员的，以后不得再申请经济适用住房。离异（或丧偶）带子女或年龄在35周岁及以上的单身者视作一户申请家庭。
一户家庭只能申购一套经济适用住房。
第二十三条申请家庭成员现有或三年内曾有过的通过购买、赠与、继承、离婚析产等方式取得的所有住房，均纳入该家庭房产建筑面积的核定范围。
第二十四条申请购买经济适用住房，由申请人向户籍所在地镇、街道提出购买经济适用住房书面申请，并提交以下材料原件或复印件：
（一）申请成员身份证明、户籍证明和婚姻状况证明（提供复印件并校验原件）；
（二）申请家庭成员收入状况证明材料（原件）；
（三）申请家庭成员房产情况证明（原件）；
（四）其他有关证明材料（原件）。
第二十五条购买经济适用住房实行申请家庭户籍所在社区（居委会）受理申请并公示，镇、街道初审，民政、建设、国土资源、房改等部门复审并公示的多级审核公示制度。
第二十六条经济适用住房按以下程序进行申购：
（一）根据经济适用住房项目建设情况，市房改办在市内主要媒体和房改网上申请公告，公告内容应包含房源地址、数量、准入条件、申请期限、申请受理部门、销售价格等。
（二）申请家庭根据公告，到户籍所在社区（居委会）领取、填写《市经济适用住房申请表》，在规定的时间内递交申请表及相关证明材料，经社区（居委会）公示无异议后交镇、街道初审，镇、街道审核后出具初审意见并连同相关材料一并交市房改办。
（三）市房改办会同民政、建设、国土资源等相关部门对经济适用住房申请家庭成员收入、住房等基本情况进行复审。其中，民政部门负责审核申请家庭的收入情况；国土资源部门负责审核申请家庭的批地建房等情况；建设（房地产管理）部门负责审核申请家庭的登记房产情况；房改部门负责审核申请家庭的房改情况，并分别出具相关证明。
（四）市房改办将经相关部门复审后符合经济适用住房准入条件的申请家庭名单在市内主要媒体和房改网上进行公示，公示期为十个工作日。公示后有异议的，市房改办会同有关部门依据各自职责进行调查核实。
对不符合申购条件的家庭，退还申请材料，并以书面形式予以告知。
（五）市房改办根据当期推出的经济适用住房房源数和符合申请条件的家庭，组织公开摇号，确定申购家庭名单及选房顺序。
（六）市房改办将申购家庭名单及选房顺序号在市内主要媒体和房改网上进行公告。购房人凭身份证到市房改办领取《市经济适用住房准购证》（以下简称《准购证》）。
（七）购房人按《准购证》所注明的选房顺序号，在规定时间内到指定地点办理购买经济适用住房手续。
第二十七条对符合经济适用住房准入条件的申购家庭若在规定期限内未领取《准购证》或领取《准购证》未按规定办理购房手续的，视作自动放弃申购资格，核发的《准购证》作废。
第二十八条申请人购买经济适用住房后，应当依法办理权属登记。房屋权属登记部门在房屋所有权证“附记”栏中注明“经济适用住房”、“保障面积”及相关内容。
第二十九条购买人对经济适用住房拥有有限产权。购买的经济适用住房在取得房屋所有权证之日起满五年的，购买人在交纳土地收益等价款取得完全产权后，可上市交易；购买的经济适用住房不满五年的，不得直接上市交易。
第三十条购买人未取得完全产权前，因继承、离婚析产而发生房屋所有权转移的，经市房改办核准后，可提前办理过户手续，但经济适用住房性质不变，限制上市交易期限从原房屋所有权证填发之日起计算。
第三十一条在本办法施行之日（含）后购得的经济适用住房，在上市交易时，保障面积部分按照届时同地段普通商品住房价格（或评估确认价）与当时经济适用住房购买价差价的55%向政府交纳土地收益等价款。本办法施行之日前已购得的经济适用住房，按市政府有关规定交纳土地收益等价款。具体办法另行制定。
第四章法律责任
第三十二条经济适用住房在限制交易年限内不得出租，不得改变使用性质。除购房按揭外，经济适用住房在未取得完全产权前不得进行任何抵押。
第三十三条相关行政主管部门应当依据《省经济适用住房管理办法》，加强对下列违法违纪行为的查处：
（一）对未经批准，擅自改变经济适用住房用地用途的；
（二）擅自提高经济适用住房销售价格的；
（三）在未领取住房预售证前，收取房款以及任何预定性质费用的；
（四）擅自向未取得资格的家庭出售经济适用住房的；
（五）弄虚作假，隐瞒家庭收入、住房及其他相关情况骗购经济适用住房的；
（六）未满规定限制年限和未补交土地收益等价款擅自转让的。
第三十四条对在经济适用住房建设和销售交易管理工作中的违规、违纪行为，由纪检（监察）部门依法追究责任人员的相关责任。
第五章附则
【关键词】经济适用房制度；经济适用房
近些年来我国一般商品房的价格上涨过快，房价节节攀升，居高不下，使原本刚性需求的必需品已变成遥不可及的奢侈品。普通老百姓买不起房，即使是中等收入群体也不堪重负。因此，加快建造经济适用房以满足广大的中低收入者的需求，改善他们的生活，是维护社会稳定的必然选择。经济适用住房作为我国住房保障制度中的重要组成部分，在缓解住房压力、配合住房改革、平抑房价和调整房地产市场结构等方面都起了重要作用。经济适用房制度出台的初衷是好的，政策设计思路也是对的，但在实施发展过程中也存在许多问题。本文从经济适用房的概念，发展历程出发，揭示其现存的问题并提出完善的措施。
一、经济适用房制度发展历程
（一）经济适用房概念
在我国，所谓经济适用房一般是指由政府出资扶持的具有经济性和适用性两方面特点的社会保障性住房。所谓经济性，是指住房的价格相对同期市场的商品房价格来说是较低的，适合中低收入家庭的负担能力；所谓适用性，是指在房屋的一般建筑标准上不得削减和降低，强调住房设计和建设标准的使用效果，以“满足基本住房需求”为原则，体现经济适用住房的保障功能。建设这种经济适用房一般由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定。
（二）制度发展历程
自1991年国务院《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》起，“经济适用房”概念开始走进大众的视野；1994年国家原建设部出台了《城镇经济适用住房建设管理办法》，明确了经济适用房是“以中低收入家庭为对象，具有社会保障性质”的住房，同时也对经济适用房的对象认定、资金来源、成本和价格以及管理等进行了相应的规定。2004年原建设部、国土资源部和中国人民银行联合下发中国第一部《经济适用住房管理办法》，对经济适用房的开发建设、销售、管理作了规定。但2005年-2006年，经济适用房出现了一系列问题，例如户型过大、标准过高；寻租现象严重，富人抢占了穷人的福利等等。2007年8月，国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，对经济适用房进行了重新定位，将经济适用房由过去的政策性商品住房转变为保障性质的政策性住房，并将供应对象严格限定在低收入住房困难家庭。在2007年11月新修订的《经济适用住房管理办法》中，详细规定了经济适用房的建设管理、价格管理、准入及退出管理、监督管理等。强调了经济适用住房供应对象要与廉租住房保障对象相衔接、经济适用住房购房人拥有有限产权，此外还用更多的细则限制了经济适用房用于投机。
二、我国经济适用房制度现存主要问题
政府推出经济适用住房是为解决中低收入家庭住房困难，体现它的社会保障性。该制度的确解决了一部分中低收入家庭的住房问题，在一定程度上发挥了让利于民、造福于民的功效，但仍存在着一些不容忽视的问题。这些问题主要包括建设方面、销售方面、供求方面和退出机制方面。
（一）建设方面存在的问题
首先，经济适用住房建设面积偏大。国家对经济适用住房的单价和面积都有规定和限定。如建房[1994]761号规定“经济适用住房是按国家住房建设标准（不含别墅、高级公寓、外销住房）建设的普通住房”，“经济适用住房建设要体现经济、适用、美观的原则，使用功能要满足居民的基本生活需要”；建房[1998]154 号进一步明确“在进行市场调查的基础上，合理确定经济适用住房套型和标准，以满足目前中低收入家庭的实际消费需要”。但从市场的实际供应情况来看显然不是这样的，有不少地方打着经济适用房的幌子开发豪宅，致使经济适用房的户型越来越大，严重超出了《经济适用住房管理办法》的规定。建筑面积过大，超出了购买对象的实际能力范围，早已没有了经济适用房本应具备的“经济性”的特点。
其次，部分经济适用住房质量方面存在安全隐患。一些开发商为了牟取巨大利润，在建设过程中选用质次原料，甚至偷工减料，而由商品房转化过来的经济适用住房多半是一些“半拉子”工程，存在较大的安全隐患。
第三，经济适用住房布局不合理，经济适用度不高。很多经济适用房选址位置过于偏远，周围环境不理想。因经济适用住房建设是面向中低收入家庭，其突出的特点是价格相对较低，大部分开发企业为降低成本，一般把其建在远离市区的地段。另一方面，也有开发单位把它建在较为繁华的地段。这两种选择都有失偏颇，前者若不解决配套的交通设施，将增大购房者生活、工作等方面的不便。后者因价格较高，大部分中低收入者难以负担，最终造成新建经济适用住房出现滞销现象。
最后，缺乏统一的多部门管理机制。经济适用住房实施全过程涉及发改、规划、国土、财政、建设、房产、物价等多个政府部门，程序繁多，缺乏密切合作使经济适用住房整体实施进度缓慢。
（二）销售方面存在的问题
建设部等部委于2007年颁布的《经济适用住房管理办法》中规定经济适用住房的销售对象为城市低收入住房困难家庭。但我国缺乏完整的居民收入汇总统计数据库，居民收入来源又是多渠道的，年均家庭总收入较难确定，因此在经济适用房销售过程中就出现了许多违规行为，使不符合经济适用房购买条件的购买者进入，挤占中低收入家庭本就不多的供应量。例如西安市某经济适用住房小区的调查中发现，经济适用房的出租率高达27%，小区内停放私家车占到总户数的62%。种种的现象表明，在目前对经济适用住房购买家庭的经济收入缺乏有效地统计，造成了对经济适用房购买者的信息难以甄别界定。
（三）供求关系方面存在的问题
经济适用住房供不应求的现象十分严重。根据国家主管部门测算和有关规定， 70%以上的家庭应当享受经济适用住房，与此相适应，经济适用住房的供应或建设的规模，也应当占到 70%以上。而实际上，经济适用住房的建设规模远远小于社会需求量。由于经济适用住房的价格低于市场均衡价格，出现了经济适用住房倒卖现象。一些不法分子利用制度的漏洞，通过伪造亲属关系进行交易或者伪造拆迁户身份向社会高价倒卖房号。
（四）转让制度方面存在的问题
目前各地没有设立专门的经济适用住房管理机构、合理的收入检测机制与有效的住房供给循环机制。除了出现住房建设与供给管理，销售管理等问题外，且因为购房人动态信息管理不足与经济适用住房产权不清，不但令经济适用住房退出的依据缺乏，还将引发退出收益纠纷，降低经济适用住房供给循环的有效性。
三、完善经济适用房制度的对策措施
（一）完善住房公共财政体制
按照目前法律规定，用于经济适用住房建设的土地，地方政府将减免土地出让金，并给予配套建设等一系列优惠政策。我国的经济适用住房用地属于地方政府划拨范畴，商品房用地属于土地使用权的出让，地方政府收取土地出让金，两者比较而言，地方政府的财政收入差距显而易见，不同地区的土地财政收入也会有差距，这里存在一个公共财政分配体制问题。我国应从中央财政上作补贴，提高经济适用住房建设的效率，达到对中低收入家庭的住房保障目的。
（二）明确经济适用住房供应对象
经济适用房制度的建立其目的是为了解决经济适用房销售对象对住房的需求，达到“居者有其屋”的最终理想。要想更好的发挥出经济适用房的经济性，使国家的惠民政策真正落到实处，首要的问题就是要正确界定经济适用住房购买对象，严格经济适用住房购买人的资格审核。结合我国国情及各市经济发展水平，科学地制定出整套完整明确的购房者资格审核标准。为保证审核结果的准确有效性，可分两个方面来衡量一个家庭的年总收入：一方面是家庭货币收入，另一方面是家庭住房面积。家庭的货币收入包括一个家庭全体成员的工资收入、工资外的其它兼职劳务收入及金融证券投资资产的价值。家庭住房面积包括该家庭拥有的不动产，其中涵盖自己居住的房产价值等。因居民家庭收入是一个变量，且存在各地区的经济差异，所以在制定审核标准时要充分的结合各地的具体情况。而家庭人均住房面积也要结合各地的实际情况，根据低收入家庭的合理需要来确定，人均住房面积应适当高于当地的水平，并随时根据社会的发展进行调整。此外，对已经经过资格审核的经济适用住房购买人，要进行公开公布，成立经济适用住房公众监督组织，重视投诉举报等工作，一旦发现其提供虚假资料，立即取消其购买经济适用房的资格，并限制其在一定年限内申请购买经济适用房的资格。制定适合各市经济适用房的配套地方法规，由专门的部门对经济适用房的申购对象、房屋购买、使用管理、后期买卖等问题进行全方位的管理。建立中低收入家庭住房保障机制，用来与住房供应体系相互配合，真正做到“公开、公平、公正”。
（三）加强对经济适用房建设环节的监督
为了防止开发商将用于建设经济适用房的划拨土地使用权用于普通商品房开发，应该加强对土地出让的监督，可采取以下措施：
首先，在经济适用房开发商的确定上，采取招投标的方式，并在一定范围内，向申购此待建经济适用房的购房者及公众公开，使开发商的行为置于社会公众的监督之下，将政府部门的监管与社会的监督有效结合起来。另外，在设计环节中，应由相关部门严格审批其建筑面积，不能允许有超标面积的房屋出现，严格控制各个标准建筑面积房屋的比例。在开发建设楼盘的期间，由政府组织相关部门定期进行核查，有违设计、施工标准的房屋在建房初期就会被有效制止。合格完成建设任务后，相关部门要对楼房进行质量、布局、面积等多方面进行竣工验收。发售环节也要置于政府专门机关的监督下，这样有利于切断开发商直接获取暴利的渠道。
（四）制定严格的经济适用住房退出制度
城市低收入家庭是一个动态的概念，在一定的时期内是在不断变化的，所以建立科学的、合理的经济适用住房退出机制非常必要。政府的相关管理部门可对购房者实行动态管理，经济适用房购房者每年必须向有关部门上交家庭收入情况等资料，每5年左右对其进行一次家庭收入状况审核，特别是要深入社区入户调查，对于符合退出条件的家庭，应提前通知住户限期退房，以便住户有较为充裕的时间做好退出准备。
（五） 建立健全法律保障
我国经济适用住房发展至今出现了较多的问题，其中有些问题已涉及到法律层面，政府应尽快地建立健全法律、法规来规范保障性住房市场，使其健康运作。我国也应该尽快出台《住宅法》或《住宅保障法》等相关法律来规范和引导我国保障性住房的开发建设。具体来说，这部法律至少应该包括对象范围的清晰界定；申请者的公示和监督；建设、价格方面的监管；进入和退出方面的监管；各个参与经济适用房项目的单位各司其职，互相监督，对其中出现的和监管失职行为进行处罚等内容。
经济适用住房对解决社会低收入人群的住房问题和维护社会稳定起着重要的保障作用。政府应不断完善其实施发展，使经济适用房真正做到利民、惠民、安民，“经济”又“适用”。
参考文献
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【关键词】保障房；退出模式；多元化模式
【项目】天津市2012年度哲学社会科学规划课题“关于我市保障性住房后续管理问题研究”（项目编码：TJGL12-014）阶段性成果。
【中图分类号】F8 【文献标识码】A
【文章编号】1007-4309（2013）03-0121-3
保障性安居工程建设是“十二五”期间满足城乡居民基本住房需求，完善中国住房保障体系，实现“居者有其屋”目标的核心工作。现阶段，中国保障房建设的关注焦点主要集中在如何通过加大保障房的增量供给，满足保障房的现实需求。但相对而言，对于被保障人从保障房体系当中退出问题的关注程度还较低，相关政策也尚待完善。退出机制的运转不畅导致存量保障房良性周转效率低下，资源再配置体系失灵，间接加大了对于保障房增量供给的过度依赖和国家的财政负担。因此，完善中国保障房退出政策是缓解保障房供需矛盾，节约社会资源，提高资源利用效率的关键。
一、现有保障房退出模式
现阶段，中国保障房体系主要由经济适用房、廉租房和公共租赁住房三部分组成，相关的退出政策主要体现在2007年颁布实施的《经济适用房管理办法》、2004年颁布实施的《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》和2012年颁布实施的《公共租赁住房管理办法》，以及相关地方性法规之中。
经济适用房的主要保障对象是家庭收入符合当地政府划定的低收入家庭收入标准，且无房或现住房面积低于当地政府规定住房困难标准的城镇居民。购买经济适用房之后，购房人将拥有经济适用房的有限产权。一般情况下，购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易。经济适用房的现行退出模式主要有两种：其一，政府回购，主要针对购买经济适用房之后又购买其他住房的购房人，以及购买经济适用住房满5年，并补齐届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的购房人；其二，购房人拥有完全产权，主要针对按照政府所确定标准向政府交纳土地收益等相关价款后的购房人。现行经济适用房退出路径如图1所示。
廉租房的主要保障对象是符合当地政府规定的住房困难的最低收入家庭，其保障方式以发放租赁住房补贴为主，实物配租、租金核减为辅。享受廉租房保障的承租人不拥有房屋的产权。《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》规定了六种住房保障机构收回廉租房的行为，可归纳为三种退出模式：其一，超出收入标准退出，即因家庭人均收入连续一年以上超出当地廉租住房政策确定的收入标准不再享受廉租房政策；其二，居住面积超出标准退出，即因家庭人数减少或住房面积增加导致的人均住房面积超出当地廉租住房政策确定的住房标准不再享受廉租房政策；其三，违规退出，即因将承租的廉租住房转借、转租，擅自改变房屋用途，未如实申报家庭收入、家庭人口及住房状况不再享受廉租房政策。现行廉租房退出路径如图2所示。
公共租赁住房的保障对象是经济能力高于廉租房但低于经济适用房的家庭，以及在当地稳定就业并达到一定年限的外来务工人员。与廉租房相似，公共租赁住房的承租人也不拥有房屋的产权。公共租赁住房现有三种退出模式：其一，以其他形式获得住房退出，主要包括租赁期内承租或者承购其他保障性住房或者租赁期内通过购买、受赠、继承等方式获得其他住房；其二，期满解约退出，即租期届满不在申请或者因收入水平增加不再符合续租条件的承租人；其三，违规退出，即因转借、转租或者擅自调换所承租公共租赁住房，改变所承租公共租赁住房用途，破坏或者擅自装修所承租公共租赁住房，在公共租赁住房内从事违法活动及无正当理由连续6个月以上闲置而退出。现行公共租赁住房退出路径如图3所示。
二、保障房退出政策的现存问题
（一）“鼓励性”退出条款导致“奖懒罚勤”。保障性住房是主要针对生活困难的低收入群体的临时性住房保障措施，政策的根本还是应当鼓励被保障人通过自身努力提高收入退出保障房体系，实现保障房的存量循环。现行政策制定了相应的“鼓励性”退出条款，如《经济适用房管理办法》和《公共租赁住房管理办法》分别规定了被保障人购买其他住房之后，政府有权回购经济适用房，或要求承租人腾退公共租赁住房。《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》也对家庭收入超标家庭须退出廉租房保障做出了详尽规定。但是，现行“鼓励性”退出条款最终将导致被保障人行为上的“逆向选择”，客观上产生“奖懒罚勤”的作用。也就是说，被保障人努力程度越高，退出福利保障的可能性就越高，其努力程度与自身实际被保障程度成反比。现行政策可能导致两个结果：被保障人要么放弃努力使自己长期停留在保障房福利体系之内，要么隐瞒真实收入或其他房产，免于退出保障房福利体系。
（二）“惩罚性”退出条款未能规避“道德风险”。所谓“道德风险”是指在信息不对称条件下，契约的乙方（通常为人）利用其信息优势采取契约的甲方（通常为委托人）无法观测或监督的行动，导致甲方利益损失的现象。“道德风险”是行为人基于逐利动机最大限度增进自身效用而损害他人利益的行动。在存在“道德风险”时，即使均衡是存在的，行为结果对于社会也是无效率的。为了避免被保障人“道德风险”行为的发生，现行廉租房和公共租赁住房政策都明确规定了“惩罚性”退出条款，经济适用房政策也将违规出租等行为明确界定为违规。但关键问题是，即使被保障人的违规行为可被观测和监督，但如果其成本超出住房保障机构能够通过阻止被保障人违规行为所获得的收益，那么，政府也完全可能基于成本考虑放弃监督行为。例如，2011年中国之声相关报道显示，北京市部分小区有将近7成经济适用房被出租，租赁双方仅仅过签订租住双方协议便可完成经济适用房出租行为。由于根本无需北京市建委备案，政府相关部门也就无从监管，只能任由被保障人“道德风险”行为的发生，造成住房保障资源的极大浪费。即使一种较好的情况，住房保障机构能够通过监管发现被保障人的违规行为并迫使其退出保障体系，大量资源也会浪费在监管和后续诉讼过程中。因此，现行保障房所规定的违规退出模式在理论上是成立的，但在现实中是较难实现的。
（三）退出标准规定不明引致“租值耗散”。“租值耗散”是指本来具有价值的资源或财产，由于产权安排不明，导致其价值下降并引起社会福利损失的经济现象。从经济学角度分析，保障房制度的本质是对资产进行的价格管制。其中，经济适用房是对房屋售价的管制，廉租房和公共租赁住房是对房屋租金的管制。因此，经济适用房购置价格必然低于市场出清条件下的均衡价格，均衡价格与管制价格之差就形成了经济适用房的“非专有收入”。同理，廉租房或公共租赁住房的实付租金必然也低于市场出清条件下的均衡租金，二者之差就形成了廉租房或公共租赁住房的“非专有收入”。现行保障房退出政策试图对这部分“非专有收入”进行明晰界定，如《经济适用房管理办法》规定了对于购买期满5年的经济适用房，被保障人须按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后取得完全产权。但是，在实际操作层面，须补足的价差标准如何界定并未形成统一标准。北京市和天津市经济适用房管理办法的退出条款规定：“购买经济适用住房满5年的，出售时应当按照届时同地段普通商品住房和经济适用住房差价的一定比例交纳土地收益等价款”；上海市的退出条款规定：“原住房保障机构可以行使回购权，回购价格按照相同地段、质量的普通商品住房市场价确定，原住房保障机构决定不予回购的，房地产权利人方可向他人转让”。关键问题是，房屋价格具有不可比较性，即使是相同地段的住房由于朝向、楼层等方面的差异也是“一房一价”。因此，保障房退出时间点上的“普通商品住房”参照标准如何选择，“一定比例”以多少为合适等关键问题都难以清晰划定。当事双方必然都想对这部分“非专有收入”进行争夺：被保障人必然采用寻租等行为期望尽可能低估参照标的价格以占有更多“非专有收入”；住房保障机构如果没有被寻租，也必然期望高估参照标的以保障自身权益。其结果将引致租值消散，进而产生福利损耗。
三、多元化退出模式的改革构想
保障房退出政策现存问题产生的根本原因在于其特殊的产权属性。制度经济学观点认为，即使在完全竞争市场条件下，也只有在对产权进行明确界定后，市场配置资源的效力才能有效发挥。一旦产权被置于公共领域（公共物品问题），或部分被其他产权主体所占有（外部性问题），资源的配置机制就会失灵。正如前文分析，被保障人对经济适用房仅拥有部分产权，剩余产权归属住房保障机构，且剩余产权的购买金额尚缺乏统一度量标准，从而为寻租行为的出现提供了空间。租赁廉租房和公共租赁住房的被保障人对承租住房无任何产权，基于逐利的行为动机自然倾向于对于承租住房的过度甚至损害性使用。并且，基于信息不对称和交易成本等考虑，住房保障机构也很难做到对被保障人行为的完全监管。因此，问题的解决可从产权视角着手，通过建立多元化的保障房退出模式实现保障房产权的合理让渡，最终实现住房保障机构与被保障人之间关系上的激励相容。
（一）经济适用房多元化退出模式的改革构想。经济适用房退出模式改革的基本构想是在将经济适用房产权进行等额划分基础上，以经济适用房建设开发成本为最低产权支付点，通过容许被保障人在特定时间范围内根据自身实际通过逐步购买房屋剩余产权形式，实现经济适用房产权由住房保障机构到被保障人的逐步让渡。被保障人拥有完全产权后，经济适用房性质自动转化为普通商品房，可自由上市流通。
例如，某套经济适用房的建设开发成本为T，开发当期同地段商品房的售价为S，必然存在S>T。以m（如1万元）作为产权分割基准，则该套经济适用房的产权被分割为■等份。被保障人至少需要支付该房屋的建设开发成本T，才能够获得房屋的居住权。当然，被保障人亦可支付一个大于的购买价格T′（T≤T′≤S），T′越大，被保障人拥有的产权份额就越高。对于一个首次支付购房款的经济适用房被保障人，剩余的■部分产权归属住房保障机构所有，此时的经济适用房不能流通。被保障人可以选择不同的分期付款方式在不同的时间期限内购买剩余产权，每年支付金额越高，获取完全产权的时间就越短。
如图4所示，线①表示被保障人初始支付了一个高于经济适用房建设开发成本的房款，并且之后每年支付一个较高的分期付款金额，可在较短时间内获得经济适用房的完全产权。线②意味着被保障人支付了一个与线①一样的初始房款，但之后每年支付一个较低的分期付款金额，将在稍长的时间内获得完全产权。线③意味着被保障人选择在支付初始房款之后延迟t年开始支付剩余房款，将在更长的时间内才能获得完全产权。线④意味着被保障人仅支付了最低的经济适用房建设开发成本，并延迟t年开始分期支付剩余房款购买剩余产权，将在相当长的时间内获得完全产权。线⑤意味着被保障人仅选择支付最低的建设开发成本T，并不再支付剩余房款，将不能获得经济适用房的完全产权，也就不能转化为商品住房进行流转。
被保障人可依据自身实际，自由选择经济适用房完全产权获取方式。同时，由于完全产权价值在购房之初已明确，且通过产权分割和被保障人自身选择将产权关系在被保障人和住房保障机构之间予以清晰界定，因退出标准规定不明导致的“租值消散”问题可有效解决。同时，住房保障机构获取的经济适用房产权让渡收益可作为新建保障房的资金来源，间接实现了存量资源的有效流转。
（二）廉租房和公共租赁住房多元化退出模式的改革构想。廉租房和公共租赁住房退出政策改革的基本构想是设计多元化租金支付模式，解决房屋供需双方由于激励不相容而产生的“奖懒罚勤”和“道德风险”问题。具体来讲，对于生活确实困难且未来亦无改善可能的被保障人，将继续维持原有廉租房政策。除特殊原因，其租赁的廉租房将不产生退出问题。对于具有一定现期或即期支付能力的廉租房和公共租赁住房被保障人，可借鉴融资租赁模式，设计多元化的租金支付标准和退出模式供被保障人选择。被保障人选择的支付租金越高，其获得租住住房完全产权的年限也就越短。
例如，保障机构以S的金额收购某套住房作为公共租赁住房的房源。对于生活确实困难的被保障人可选择支付最低租金H，H大致相当于当前廉租房或公共租赁住房的一般租金。此时，被保障人将不能获得承租住房的任何产权。对于具有一定支付能力的被保障人，亦可选择高于H的租金L，其可在第■年获得房屋的完全产权。该被保障人如果选择支付租金nH（n>1），则其可提前■年获得承租住房的完全产权。
多元化的租金支付模式使得被保障人自身利益与承租住房的使用行为紧密结合，即可缓解被保障人因产权不明导致的“道德风险”，也可减少现有退出政策所引致的“奖懒罚勤”现象。同时，由于多元化退出模式下住房保障机构收取的租金高于现行政策租金收益，也可在一定程度上缓解保障房建设资金不足问题。
本质上讲，多元化的廉租房和公共租赁住房租金支付和多元化的经济适用房购买模式都是以激励相容为目标，以明确房屋产权为手段的保障房退出模式的改革。在完善房屋的折旧、资金的时间成本、多元化退出模式之间的转换等细节工作的基础上，辅之以其他相关政策配合，可有效提高保障房退出效率，进一步实现存量资源的优化利用。
【参考文献】
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一、建章立制，设置机构。
20__年初，我市根据国务院转发建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（[20__]37号）中关于“有步骤地解决低收入家庭的住房困难”的要求，结合__的实际，拟定了《__市经济适用住房管理办法》和《__市城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》，3月，市政府分别以36、37号政府令颁布实施，同时成立了由市长和分管副市长挂帅的“市经济适用住房领导小组”和“市廉租住房领导小组”，领导小组分别下设了办公室。罗市长亲自主持两次专题会议，听取汇报，研究问题，指导工作的开展。各县、市、区参照市级的做法，在5月底前，均相继建立了住房保障工作领导小组和日常办事机构，全市共设有专兼职工作人员35人，市本级、达县、通川区、万源、大竹等财政还为工作机构解决了专项办公经费。为使经济适用住房和廉租房制度落到实处，针对经济适用住房房源不足问题，我市研究制定出台了《__市开发楼盘配建经济适用住房暂行办法》，规定今后凡有土地拍卖，都要增设附加条件，即由开发商按不低于报建住房总套数7%的比例配建户型在60平米以内的经济适用住房，从而保证了经济适用住房的多渠道供应。针对通川区域内市、区、县三家同处一城，廉租房补贴标准必须统一的问题，我市进行了为期半个月的市场调查，后经市政府批准同意确定了城区内统一按每月每平米2元补贴的标准。针对国家将住房保障对象由中低收入家庭调整为低收入家庭的政策，我市对通川区城区内的20__—20__年低收入线进行了认真测算，并经市政府第72次常务会确定为家庭人均月收入为450元及以下为低收入。
二、摸清基数，建立档案。
我市各县、市、区基本上都采取了自下而上、反复核实、公告公示的办法作了相关工作。即：先由各乡镇、社区审查应保对象的资格，统一上报所在地的廉租办、经适办进行核实，再进行公示，最后根据有无异议再行调查、核实、建档。经过各县、市、区的反复核实，我市20__年纳入廉租住房保障的对象实际户数为3190户，由于年初下达计划时省上没有要求将保障面扩大到低收入家庭，我市20__年仅对最低收入家庭实施了住房保障，全市还有约2.15万户（7.2万人）低收入无房户和住房困难户没有纳入07年住房保障范围，但已纳入“十一五”保障规划，拟从20__年开始逐步惠及。
三、酬集资金，落实土地。
年初，市委、市政府把住房保障工作纳入了全市“十大惠民行动”进行目标管理，各县、市、区按照目标任务积极筹集建设、补贴资金，落实建设土地，全年全市共计筹集廉租住房和经济适用住房建设、补贴资金1504.70万元（其中：市本级筹集土地出让金收益649万、公积金增值收益50万；宣汉筹集土地出让金收益70万；渠县落实财政预算资金83.48万；通川区落实财政预算资金33.3万；达县筹集土地出让金收益11.736万；开江筹集土地出让金收益18.36万；万源落实财政预算资金8.6976万；大竹筹集土地出让金收益223.117万，落实财政预算资金357万）；落实廉租房建设用地25亩，落实经济适用住房建设用地50.25亩，共计落实土地75.25亩（其中：市本级45.83亩，达县17.5亩，大竹2.72亩，万源5亩，宣汉3.2亩，开江1亩）。
四、分解任务，完成指标。
20__年，省上分别给我市下达了1万平方米经济适用住房竣工任务和廉租房保障覆盖面达到80%的廉租房任务。任务下达后，市政府及时进行了分解。各县市区根据目标分解任务，积极制定实施方案，想尽办法克服困难，全市面向社会销售经济适用住房竣工面积实际完成10885.15平方米，其他类型经济适用住房完成11386.32平方米，总计完成22271.47平方米，是省定目标任务的222.71%；通过发放租赁补贴、实物配租、租金核减、出售经济适用住房四种方式对最低收入家庭进行廉租房保障的覆盖面达到100%，超额完成省定目标任务的20%。全市实际发放廉租房补贴2272户，实物配租854户，租金核减30户，购买经济适用住房34户。
完整版北京市公共租赁住房管理办法第一章 总则
第一条 为完善我市分层次住房供应体系，调整住房供应结构，实行租售并举，多渠道满足部分中低收入住房困难家庭住房需求，根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发[20xx]24号)、《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》([20xx]131号)规定，结合我市实际，制定本办法。
第二条 本市行政区域内公共租赁住房的建设、分配、管理适用本办法。
本办法所称公共租赁住房，是指政府提供政策支持，限定户型面积、供应对象和租金水平，面向本市中低收入住房困难家庭等群体出租的住房。
第三条 公共租赁住房建设、分配和管理工作遵循以下原则：政府支持、市场运作;多方建设、统一管理;公平公开、严格监管。
第四条 市住房和城乡建设、发展改革、国土资源、规划、财政、税务、国资、金融、住房公积金等有关部门按照各自职责分工，做好公共租赁住房相关管理工作。各区县人民政府负责做好本区县范围内公共租赁住房的建设和管理工作。
第二章 房源筹集
第五条 公共租赁住房由市、区县政府所属机构或政府批准的机构通过新建、收购等方式多渠道筹集。
第六条 新建公共租赁住房采取集中建设或配建相结合的方式，户型以一、二居室小户型为主。
第七条 公共租赁住房建设用地实行有偿使用，其中对于政府所属机构或政府批准的机构建设的，其用地可采取租赁方式，按年缴纳土地租金。
第八条 金融机构通过多种方式支持公共租赁住房建设出租工作，有关单位可按规定条件申请商业银行贷款、使用信托资金、发行债券和申请住房公积金委托贷款等方式融资。此外，可通过投融资方式改革筹集社会资金、出租公共租赁住房及配套设施回收资金、社会捐助及经市政府批准的其它资金等方式多渠道筹措资金。
第三章 配租管理
第九条 公共租赁住房的供应对象为本市中低收入住房困难家庭，包括已通过廉租住房、经济适用住房、限价商品住房资格审核尚在轮候的家庭以及其它住房困难家庭。
第十条 已通过廉租住房、经济适用住房或限价商品住房资格审核正在轮候的家庭，可直接到户籍所在地街道办事处或乡镇人民政府申请轮候公共租赁住房。
第十一条 公共租赁住房实行公开配租制度，由产权单位编制配租方案报住房保障管理部门核准后组织配租。其中，符合廉租住房、经济适用住房、限价商品住房条件的家庭以及其它符合配租条件的家庭成员中含有60周岁(含)以上老人、患大病人员、残疾人员、复转军人、优抚对象或属重点工程拆迁的可优先配租。
第十二条 符合配租条件的家庭只能承租一套公共租赁住房。
第四章 租赁管理
第十三条 按照保本微利的原则并结合承租家庭负担能力和同类地段类似房屋市场租金一定比例下浮确定公共租赁住房租金。
第十四条 政府所属机构以及政府批准的机构按照规定的租金出租公共租赁住房凡符合国家有关税收规定的，可享受相关的税收优惠政策。
第十五条 公共租赁住房的维修、养护、管理由产权单位负责，产权单位也可委托专业服务企业管理。
第五章 监督管理
第十六条 公共租赁住房的租赁期限最长不超过5年，合同期满承租家庭应当退出住房。承租家庭需继续承租的，应在合同期满前3个月内提出申请，由产权单位会同相关单位复核，符合条件的续签租赁合同;承租家庭不符合承租条件暂时不能腾退承租住房的，租赁合同期满后给予2个月过渡期，过渡期内按同类地段类似房屋市场租金收取租金。过渡期届满后承租家庭仍不退出承租住房的，按房屋产权单位规定的标准收取租金，具体在租赁合同中约定;拒不退出行为记入信用档案。
第十七条 承租家庭有下列行为之一的，产权单位可与承租家庭解除租赁合同，收回住房：
(一)将承租住房转借、转租的;
(二)擅自改变承租住房居住用途的;
(三)连续6个月以上未在承租住房内居住的;
(四)连续3个月以上未按期交纳租金的;
(五)获得其它形式政策性住房保障的;
(六)其它违反租赁合同行为。
第十八条 违反本办法规定，不如实申报家庭住房等情况，骗租公共租赁住房的，由产权单位解除租赁合同，承租家庭应当退出住房并按房屋产权单位规定的标准补交租金;骗租行为记入信用档案，5年内不得申请政策性住房。
第十九条 产权单位在租赁合同存续期间不按规定的租金标准收缴租金或擅自向不符合条件的家庭出租公共租赁住房的,住房保障管理部门应当责令其限期整改，退回、补差租金或收回住房。
第二十条 管理部门相关工作人员利用职务上的便利收受他人财物或者其它好处的，或者不依法履行监督管理职责的，给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第六章 附则
第二十一条 经政府批准负责出租公共租赁住房的机构应当依据本办法制定申请审核、租金标准、配租管理等具体实施细则报市住房保障管理部门，由市住房和城乡建设会同市发展改革、规划、国土资源等部门审核同意后组织实施。
第二十二条 本办法自20xx年8月1日起施行。
【关键词】住房保障 经验 启示
住房作为人民群众的基本生活资料，具有一般商品和公共产品两种特征属性，是一种基本的社会保障品，也是实现社会公平的标志之一。中低收入群体由于受支付能力的限制而无力通过市场机制解决自己的住房，他们更加需要政府的政策性帮助。因此，要实现社会的公平与正义，构建和谐社会，必须切实做好中低收入人群的住房保障工作。经过多年来的改革与实践，我国已经初步建立起了以经济适用房制度、廉租房制度、住房公积金为主要内容的住房保障制度。自去年8月《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》颁布以来，住房保障问题被提到了空前的高度。国家接连出台了《廉租住房保障办法》、《经济适用住房管理办法》以及《经济适用住房开发贷款管理办法》。许多地方按照中央要求，制定并公布了住房建设计划，对保障性住房的建设规模做出了明确要求，力度颇大。除了国家所明确要求的廉租房和经济适用房，很多地方还积极尝试、创新经济租赁房、限价房等多种形式的保障措施。虽然住房保障政策受国家政治制度、经济发展水平等因素制约，但是其中规律性的先进经验对完善我国住房保障体系有重要的启示作用。本文选取了美国、日本、新加坡三个国家进行比较分析。
一、国外住房保障制度的经验及做法
1、美国
美国在住房保障方面最具特色的是通过立法保障来实施各项措施。为了解决低收入居民住房和贫民窟问题，先后通过了《住房法》、《城市重建法》、《国民住宅法》、《住宅与城市发展法》等，对住房保障做了相应的规定。
美国住房保障内容可以概括为六方面。一是扩大房屋抵押贷款保险。除少数富人家庭外，很少人能一次付清房款，通常支付房价25%现款，其余部分以房屋为抵押向银行和放款协会寻求贷款。二是提供较低租金公房。 《住房法》规定，政府必须为低收入者提供较低租金住房，其租金一般不到私有住房租金的一半。三是提供低息贷款建房。 《国民住宅法》规定，政府提供低利息贷款，鼓励私人投资低收入家庭公寓住宅建设，建成后的住房将优惠提供给因城市重建或政府公共计划丧失住所的家庭。四是提供房租补贴。家庭收入为居住地中等收入80%以下者均可申请此项补贴。五是帮助低收入家庭获得房屋所有权。六是禁止住房中的种族歧视。
发达的房地产金融是美国住房保障的制度基础。美国的各类金融机构积极地参与住房建设，其私人金融机构和政府金融机构都经营房地产贷款，特别是个人住房抵押贷款，大多数人购房往往通过向金融机构抵押贷款来支付房款。另外，美国政府还采取了一系列优惠措施鼓励个人买房，如对购买住房实行贴息贷款和贷款担保、采取减税政策等。
2、日本
二战结束后，日本住房短缺达420万户，约2000万人无房可住，占到当时人口的1/4。日本政府为了缓解住房短缺状况，先后制定了《住房金融公库法》、《公营住宅法》、《日本住宅公团法》。此后日本政府又陆续制定了一系列相关法规，通过建立健全住房保障的法规，日本住房保障制度逐步走向正轨，不同程度地满足了不同阶层的住房需要。
其住房保障措施主要包括三个方面。一是以低息贷款促进企业从事民间住宅建设。日本银行为促进企业建住宅，于1985年10月以后，将利率从8.88%降为7.35%，全国银行同期放款7789亿日元的住宅信用贷款。二是政府以低税和免税优惠促进私人住宅的兴建与购置。政府曾举办一种50万日元以内的免税利息的“住宅零存整取邮政储蓄”，在不动产税、固定资产税等方面对住宅用地实行优惠。三是建立健全公营住宅体系。日本公营住宅体系在解决低收入家庭住房问题上发挥了重要作用，其运作的核心在于一切建立在公营住宅法的基础上，合理界定受益对象的收入标准、制定多档次房租水平，以及国家对公营住宅保持相对稳定的资金投入。由于申请这种住宅的人比较多，而住宅数量有限，取得公营住宅需要相当长的时间。1996年日本对《公营住宅法》进行了修改，提出公营住宅房源新思路，即：由地方公共团体建设公营住宅，由地方公共团体收购民间住宅，由地方公共团体租用民间住宅。
3、新加坡
新加坡在住房保障制度方面的政府干预和介入程度很大，可以说新加坡的住房保障体制是计划和市场相结合的典范。
其住房保障制度具有许多特色。一是制定长远规划，政府出资建房。1960年成立了房屋发展局，专门负责住宅建设的规划、开发和管理，并把实行“居者有其屋”当作国策。二是实行住房公积金制度。公积金制度是新加坡于1955年建立的一项强制性储蓄制度，经过发展和完善，中央公积金制度己经成为新加坡的基本社会制度之一，涉及到养老、医疗、住房、教育、投资等社会生活的各个方面，是一种综合的社会保障储蓄制度。三是分级提供公有住宅补贴，严格按家庭收入情况来确定享受住房保障水平。在住房短缺时期，政府规定只有月收入不超过800新元的家庭才有资格租住公用住宅。政府对购房补贴也采用分级的办法，例如：一室一套，政府补贴1/3；三室一套，政府只补贴5%；四室一套，政府不仅没有补贴，而且按成本价加5%的利润；五室一套，政府按成本价加15%的利润。四是公有住宅的合理配售政策。为确保公共住房的可承受性，房屋发展局根据中低收入居民的实际负担能力来确定组屋的价格，在社会发展的不同阶段，历经了低于成本价、成本价和略高于成本价的调整过程，并逐渐形成较为合理的定购制度。
二、对我国的启示
从以上住房保障制度的经验和做法来看，我国应在结合实际的基础上按照统筹规划、市场导向、适度保障、动态调整的原则，多渠道建立起覆盖广大中低收入家庭的住房保障政策体系。
1、尽快建立完善的住房保障法律体系
自2003年《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》中提出要“加快建立适合我国国情的住房保障制度” 以来，我国至今仅出台了《廉租住房管理办法》和《经济适用住房管理办法》两部全国性的政策法规文件，尚无全国性的住房保障法律法规问世，甚至连基本的《住房法》都没有颁布。因此，应尽快制定出符合我国国情的相关住房保障法规，从法律上对我国住房保障的目标、框架和保障对象、标准、范围、资金来源及机构设置等作出明文规定。各地方应当结合本地经济发展的实际，制定出地方性的住房保障法规，并针对住房保障的不同对象，提供多种不同方式的住房保障。
2、健全以政府为主体的住房保障体系
由于住房作为商品所具有的特殊性及住房市场所存在的缺陷，只依赖市场机制难以解决为数众多的中低收入群体的住房问题。政府作为一国宏观调控的主导者和政策的制定者，担负着促进社会全面发展的职责，理应成为构建住房保障体系的主体，并应自觉、主动承担起住房保障的各项职责。同时，改变当前的政绩考核机制，建立一个涵盖政府各项职能的科学的指标体系，着重凸现政府的公共管理与社会保障职能，住房保障制度的落实情况应该成为其中的一个重要指标。
3、建立健全廉租住房制度
从国际经验和我国当前的实际来看，廉租房的建设和制度完善应该成为当前我国住房保障制度的核心。在我国廉租住房制度实施中，存在着门槛过高、覆盖范围过低、资金瓶颈等问题。以国内廉租住房制度实施最早的城市上海为例，目前上海廉租住房制度采取的家庭人均住房居住面积和人均收入认定标准分别为7平方米和600元/月，累计受益家庭仅3万户左右，占家庭总户数比例不足1%。
首先，有必要加快放宽廉租住房政策标准，适当降低准入门槛，扩大廉租住房对象覆盖面，把更多的困难家庭纳入廉租住房保障范围，争取实现全部城镇低收入家庭的“应保尽保”。其次，拓展廉租房来源，拓宽廉租房建设资金融资渠道，解决资金瓶颈问题。其中，鼓励民营企业扩建廉租房也不失是种好思路。最后，建立和完善进入退出机制，加强廉租房分配的监督和管理。比如，原廉租住房的居民，收入提高到中等收入水平时，就应该立即搬出原廉租住房；未达到中等收入水平，也应该按照收入增长适当调整租金水平。
4、改进和规范经济适用住房制度
经济适用住房制度是解决困难家庭住房问题的重要途径，但目前在经济适用住房制度实施过程中还有很多亟待完善之处。如政策实施监管不力、享受对象界定不明、资格审查不严等等，出现“开宝马住经济适用住房”的怪现象，使政策实施效果大打折扣。必须针对当前我国经济适用住房制度实施中出现的问题，进一步完善政策措施。一是明确保障对象。要明确规定经济适用住房供应对象为城市低收入家庭，且要与廉租住房保障对象相衔接，购房人拥有有限产权。二是依法严格监管。关键要加大经济适用住房建设力度，提高供应和管理的透明度，严格执行经济适用住房供应审核、轮候、公示等各项制度，严格执行60平米左右的小户型建设标准，加强全社会监督。三是完善退出机制。鼓励条件改善的家庭在补交必要的土地出让差价后出售经济适用住房，政府优先回购用于补充经济适用住房房源。限价房可比照经济适用住房制度实施。
5、综合运用各种配套手段
（1）税收政策。即运用各种税收手段支持住房保障体系的建设。如适当减免廉租房和经济适用房建设中的相关税费，对个人购买经济适用房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税和适时出台物业税等，以期达到“正税、明租、清费”的目标。
（2）补贴手段。目前我国各地享有住房补贴的人口比例低，覆盖面窄。随着住房分配货币化改革的深入，应把对保障性住房的建设补贴逐步转化为对中低收入家庭的直接货币补贴，变暗补为明补，变补“砖头”为补“人头”。这样可以大大提高补贴资金效率，使补贴无法产生对高收入家庭的溢出效应，减少补贴额，能更有效地解决“夹心层”的住房问题。
（3）金融配套措施。在目前的住房公积金制度基础上完善政策性住房金融体系，加大住房金融对住房建设和住房消费的支持力度。适当提高公积金的缴存比例，提高公积金归集水平，增加公积金的归集总量；借鉴国外经验，吸收外资和民间资本组建住房银行，开办住房储蓄业务，为符合条件的居民提供低利率的住房贷款；积极推行个人住房抵押贷款证券化，建立住房贷款担保制度。
【参考文献】
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印花税自1988年开征以来，一直按照《中华人民共和国印花税暂行条例》（以下简称《条例》）的规定，实行由纳税人根据规定自行计算应纳税额，购买并一次贴足印花税票的缴纳办法。随着市场经济的不断发展，传统的印花税管理办法的征收方式在实施过程中暴露出了一些问题。
（一）《条例》与《合同法》不衔接，对应纳税凭证确认易产生争议，从而加大征管难度。
《条例》对应纳税凭证采用正列举法，合同名称基本是根据原来的《经济合同法》中的10类合同确定。随着经济的发展和法制的健全，1999年10月1日我国开始实施新的《合同法》。新《合同法》按照市场经济发展需要，共计列举了15类合同，与旧的《经济合同法》相比较，新增了6种合同，变更了合同名称5种。《条例》与新《合同法》所列举的合同之间有差异，与社会经济活动中签定的各类经济合同名称也不一致，导致就合同是否为应税凭证问题，征纳双方易形成争议，加大了征管难度。如中介服务中签定的合同、专业保养服务中签定的保养合同等，在经济活动中出现频繁，但由于无法与《条例》中已列举的合同对号入座，征收依据不充分，造成了税款的流失。
（二）征管难度大，合同等凭证应纳印花税的缴纳和征收不到位。
印花税征收面广，情况比较复杂。在一些企业中，由于合同所反映的经济业务不同，不同业务的合同分散在不同的管理部门，销售合同一般由销售部门保管，原料采购合同由采购部门保管，等等。作为应纳税凭证的合同其计税依据是合同所记载的金额，并不反映在纳税人财务会计帐簿、报表等会计核算资料当中。这样，客观上容易造成企业的办税人员不能全面掌握企业签定的全部合同，而导致不能准确计算印花税计税依据。在税务机关实施税务检查过程中，要求纳税人提供有关合同时，有些纳税人往往借故不提供或者不全部提供合同；而税务机关现有的管理手段也不能有效监控企业的合同签定行为，依靠税务检查人员在企业不同管理部门之间转，一个部门一个部门地检查，一份合同一份合同地计算、汇总，工作效率不高。
二、实行新的印花税计征办法及取得的成效
（一）按收入成本比例计征印花税办法的产生
在实际征管工作中，有些企业提出了以销售收入和成本的一定比例为计税依据缴纳印花税的办法。为不断完善印花税征收管理办法，××地税局高度重视纳税人的意见、建议，在广泛开展调查研究的基础上，肯定了在部分企业中实行按收入、成本的一定比例计征印花税办法的必要性。通过到100多户企业、规划局招投标办公室、外经委等相关单位了解合同签定情况及行业特点，及时召开企业财务人员代表座谈会，深入了解纳税人的具体想法和需求，确定了新的印花税计征办法，并从2003年8月份开始在部分企业中进行试点。
1、基本原则：以加强印花税征收管理为目的，本着企业自愿、逐级审批、简化程序、方便纳税人的原则确定按收入成本比例计征印花税的办法。
2、适用范围及计税依据：凡合同签定频繁，贴花不便的纳税人，可以按销售收入和成本的一定比例，确定计税依据计算缴纳印花税（以下简称印花税计征办法）。采用印花税计征办法的纳税人，对其工业、商业企业的购销合同、建筑安装业的建筑安装工程承包合同，原则上按照本办法的征收比例和计算公式计算缴纳印花税。
3、征收比例的确定：工业企业的购销合同，按照销售收入70%以上及材料采购成本50%以上的比例合并计算缴纳；商业企业的购销合同，按照销售收入20%以上及商品进货成本20%以上的比例合并计算缴纳；建筑安装企业的建筑安装工程承包合同，按照销售收入80%以上及材料采购成本的60%以上的比例合并计算缴纳。
4、计算公式：应纳印花税税额=收入×一定比例×适用税率+成本×一定比例×适用税率
5、申请审批程序：采用印花税计征办法的纳税人应填制《印花税计算缴纳申请表》（一式三份）——报经主管税务所——报局地方税管理科审核——报主管局长审批并加盖公章——地方税管理科返给主管税务所——送达纳税人执行。
6、审批时限：采用新办法的纳税人应于每年三月底前报请税务机关审批，一年审批一次。
7、缴纳方法及时限：采用印花税计征办法的纳税人，应于次月10日内缴纳上月税款，并使用原印花税申报表，于次年1月10日前申报。
（二）实行新办法取得的成效
新的印花税计征办法进一步简化了工作程序，方便了纳税人依法履行纳税义务，保证了税款及时足额入库，通过五个月的试点实施，取得了显著的成效。
1、理顺了征纳关系，促进了税收收入的较大幅度增长。2003年，××地税局共有116户纳税企业（其中：制造业67户，建筑安装业34户，商贸业15户）自愿提出申请按收入、成本的一定比例方法计算缴纳印花税，仅8、9两个月就入库印花税52万元，比去年同期的16万元增加了36万元，税款增收明显，同时也受到了企业的好评。
2、进一步简化了工作程序，极大地方便了企业财务人员计算缴纳税款。部分企业合同签订非常频繁，甚至每天有几十份订单，财务人员计算印花税工作量很大；有的企业合同不在财务部门管理，财务人员不掌握签订合同的情况，给印花税的完税带来很大不便。新办法的实行，从程序上堵塞了印花税征管漏洞，财务人员按自己掌握的数据就可以完成印花税的计算和缴纳工作，计算简单方便，工作量小，也有效避免了企业不按实际合同计算缴纳印花税和因企业财务人员工作疏忽造成企业罚款现象的发生。
3、印花税收入进度趋于稳定，收入预测有据可依。按照新办法计算印花税，税款与企业的收入和成本成对应关系，这样印花税的税基稳定，税收收入的稳定性有了一定的保证。同时，在进行收入预测时，也可以从企业的生产经营情况中找到依据，提高了预测的准确性。，
4、提高了印花税检查工作的效率。以前到纳税单位检查印花税，经常要与企业的几个部门接触，工作难度较大，实行新办法后，不用再到企业的采购、销售等部门去查找合同，避免了在税务检查过程中企业有些部门不提供合同等问题，使印花税的检查更方便，提高了检查工作的效率。
三、进一步完善印花税计征办法的建议
（一）制定完善的印花税计征办法。
通过总结试点阶段的经验，应尽快制定完善的印花税计征办法，充分考虑纳税人的各种需求和制度的可操作性。对有的企业在签订合同时由对方扣缴了印花税的问题，应尽快明确规定以避免重复征税；与合同的登记相结合，要求企业将全部合同在登记薄中进行序时登记；与税源监控及信息交换相结合，与有关单位建立定期信息交换制度，全面把握区域合同签定情况。同时，通过制度增强对个别不缴或迟缴税款企业的约束力和震慑作用。
（二）计征比例的确定还需进一步科学化、合理化。
目前，印花税新办法计征比例的确定还有欠缺，在以后的工作中需要进一步加强调研，把握行业合同签定的特点和规律，使比例的确定更加科学、合理。应进一步放宽计征比例上下浮动的范围，使更多的企业可以实行这一办法。同时，企业适用比例不能一成不变，税务机关要经常了解企业纳税情况和合同签订情况，定期调整适用比例，以使新办法的纳税情况更接近于实际合同签订情况。
（三）逐步扩大新办法的适用范围。
目前使用印花税计征办法需要在纳税人自愿申请的原则上进行，适用对象有一定的局限性，今后应逐步扩大新办法的适用范围。对不能按要求序时登记全部合同的企业，及税务检查中发现印花税缴纳存在问题的企业，税务机关应在进行充分调查的基础上，根据结果核定其按新办法计算缴纳印花税。
