时间：2023-05-16 11:14:20
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房地产企业税务管理，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
房地产企业税务管理是房地产企业财务管理的重要组成部分，房地产企业涉及多个纳税环节，与其他行业企业相比，税负较重，税负大小直接影响着企业利润的多少，所以如何降低企业的综合税负是房地产企业比较关注的问题。
一、房地产业财税特征
房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业，是国民经济活动中的具有综合性的行业。其主要财税特征如下：
1.房地产开发跨越生产和流通两个领域，其经营内容广泛，投资主体复杂，需要复杂而精细的管理流程和财税管理模式与之相适应。房地产业的主要经营活动包括：规划设计、征地拆迁、房产建造、工程验收、经营销售、物业管理、维修服务等。因此，精细而复杂的财税管理模式才能适应多样化业务的需要。
2.房地产业资金筹集的多源性，房地产业现金流转复杂化。
3.房地产业成本、费用结构复杂。
4.房地产业经营周期长，会计核算方法对损益的影响直接而明显。
由于房地产开发周期长，我国商品房的平均经营周期约为4年，这一特点决定了会计核算的跨期摊配较为常见，收入、成本的确认、摊销直接影响着各期损益的计量。
二、房地产业涉税分析
房地产企业涉及多个纳税环节，与其他行业企业相比，税负较重。
主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加，土地增值税、房产税、城镇土地使用税、印花税、企业所得税、个人所得税以及契税等。其中营业税和土地增值税是房地产企业交易环节涉及的重要税种。对于一个企业来说，它的综合税负大小直接影响着企业的利润的大小，所以如何降低企业的综合税负是房地产企业比较关注的问题。税务筹划的关键是在不减少收入的前提下，通过划定合理的收入项目，降低税率、减少税基，达到降低税负的目的。
1.营业税分析
（1）房地产企业出售经过装修的房屋，如果将房屋售价和装修价款一同包括在售房收入中，那么装修价款就无法按照建筑业3%的税率计算营业税，计算土地增值税时装修价款也会成为增值额的一部分。因此，企业应当将房屋售价和装修价款分开核算，分别与购房者签订两份合同，一份是房屋销售合同，另一份是房屋装修合同。在总收入不变的情况下，就房屋销售价款缴纳5%的营业税，就增值额缴纳土地增值税；装修价款属于劳务收入，只需按建筑业3%的税率计算营业税，不需缴纳土地增值税。同时还可以减少购房者应缴纳的契税。
（2）房地产开发企业销售的房屋中如果包括一些设施，应当将能单独计价的部分，如房屋内部的办公设备、电器等，从整个房地产价值中分离出来。与购买者签订一份房屋销售合同，同时再签订一份附属设施的购销合同，降低房屋销售价款，减少应纳的营业税和土地增值税。
（3）房地产开发企业与购房者签订设备安装合同，根据现行营业税法，若设备价值作为安装工程产值的，应将设备价款包括在营业额中缴纳营业税。企业可与接受劳务方协商，由接受劳务方购买设备，只就安装的劳务费用签订合同，这样，企业只需要就劳务费用缴纳3%的营业税。
2.利用土地增值税起征点优惠政策进行筹划
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的免缴土地增值税。这一特殊的起征点为土地增值税的税务筹划提供了条件。利用此政策进行税务筹划应注意三点：
（1）企业所建造的房屋必须是符合当地普通住宅标准的居住用住宅。（2）出售房屋的增值额占扣除项目的比率不得超过20%，增值额占扣除项目的比率在20%左右时税负将出现大幅度的跳跃，企业应高度关注税收成本对利润和现金流的影响。（3）对于房地产企业既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额；如果不能分别核算或者不能准确划分增值额的，其建造的普通住宅标准不能享受税收优惠。
3.其他有关税种的分析
（1）房地产业的税金除上述营业税和土地增值税外，还有城市建设维护税和教育费附加，以营业税等流转税为计税依据，分别适用7%、5%、1%的城市建设维护税率，3%的教育费附加率。
（2）城镇土地使用税按年计算，分期向土地所在地税务机关缴纳。房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付的次月起计征城镇土地使用税和房产税。
三、房地产企业税收筹划技术
房地产企业由于其业务范围广，经营活动复杂，因此采用的税收筹划技术也是多种多样的，根据其行业特点和经营业务，其筹划技术可以归纳如下：
1.税基筹划技术
房地产企业占用资金量大，需要不断筹措资金维持其开发能力。资金筹集中的税收筹划，集中于如何降低税基。银行贷款筹资、发行债券筹资等都是债务融资方式，可以利用利息抵税效应降低税负。而发行股票筹资则属于权益资金模式，只能按税后利润分配，不能有效降低税基。
2.实现技术
主营业务收入的筹划，其切入点是运用实现技术，合理控制和确认收入的实现，降低税负。对于房地产企业来说，税收政策对其收入的约束是相当严格的，预售收入也要按预计利润率调增应纳税所得额，预缴企业所得税。房产定金、预售款都要纳入收入缴纳营业税。
3.摊销（分摊）技术
房地产企业的项目一般跨年度经营，所以如何实现摊入成本的最大化，贯彻权责发生制原则和配比原则，就成为重要的筹划内容。工程成本要尽早足额计入，可以采取预提方法或其他分配方法；对于费用应尽量实现转化，突破税前列支限额的限制；能够当期列支扣除的损失应及时确认。
4.转化技术
房地产企业除了开发、销售房产这一传统经营模式外，还可以采用合作建房、代建房等形式多样的经营模式。转化就是一种灵活的变幻，其效果非常显著。
5.规避平台筹划
土地增值税适用四级超率累进税率，存在着明显的税率跳跃临界点。可以利用规避平台筹划规律进行筹划节税。其关键性的操作是控制增值率，可以通过价格、扣除额的调节来实现。
关键词：“营改增”；税务风险；影响因素
一、基本理论
（一）“营改增”的基本理论
2011年，经国务院批准，财政部、国家税务总局联合下发营业税改增值税试点方案。目前，“营改增”在我国全面推进，并在我国落实中，财政部门及税务部门颁布了有关政策法规，对改革行业及计税方法进行了明确规定，同时还对税种税率进行计算。
（二）房地产企业税务风险基本理论
（1）房地产企业税务风险定义。房地产企业税务风险隶属于风险范围内，税务风险实际上就是税务责任所具有的随机性，在企业所作出的涉税行为内，没有按照税法规章制度，可能遭受到的利益损失。（2）如何降低房地产企业税务风险。“营改增”税收政策在落实前后，房地产企业需要面对税务风险。“营改增”在房地产企业内开展，必然对房地产企业运营管理活动造成影响，不断是“营改增”税收政策所起到的何种影响，都会产生不同程度税务风险，进而对房地产企业价值最大化目标造成影响。所以，房地产企业对税务风险进行管理，提升对税务风险防范意识。
（三）将税务风险管理归纳到公司治理层面上
调整企业治理结构，提高税务风险管理能力构建专门税务风险管理机构，可以有效对“营改增”之后房地产所应对的税务风险进行管理。房地产企业决策在制定中，必须从企业战略层面进行研究，充分认识到税务风险管理在房地产企业发展建设内重要性，将税务风险管理归纳到企业战略层面内，设置税务风险专门管理机构，承担起对税务风险管理制度监督职责。按照我国房地产企业原有部门结构，笔者认为房地产企业在董事会下面应该设置税务风险管理机构，主要承担税务风险监督管理职责。
（四）完善税务风险管理人员结构
（1）税务风险管理委员会内人员构成。房地产企业税务风险管理委员会内人员主要由两部分构成，分别为企业内部税务风险管理工作人员及社会内专家。首先，税务风险管理委员会和审计委员会相似，全部隶属于董事会直接管理，对经理层决策制定起到监督作用。因此，税务风险管理委员会内成员必须包含企业董事会成员，并且其中具有“营改增”税务方面专业管理人员；其次，为了能够对税务风险管理规章制度进行完善，提升税务风险管理质量，房地产企业税务风险管理委员会需要积极了解企业运营实际情况，听取不同人员意见。所以，房地产企业税务风险管理委员会在具有企业内部税务管理人员情况下，还可以向社会内聘请专业税务风险管理人员。（2）税务筹划科人员。税务筹划科是税务风险管理落实主要机构，需要对企业涉税事项进行全面管理，进而税务筹划科工作人员必须了解税法内容，进而才能够开展日常管理工作。首先，房地产企业税务筹划科需要具有掌握税务有关知识的管理人员，改名管理人员还需要对税务风险管理工作有着一定了解，直接由房地产企业税务风险管理委员会进行统一管理；其次，房地产企业可以借助人员培训或者是外聘等方式，提升自身复合型人才数量，分配到税务筹划科不同税务岗位上面，从源头对房地产企业所存在的税务风险进行管理。
（五）明确税务风险管理岗位职责
房地产企业为了能够保证税务风险管理工作顺利开展，提升税务风险管理质量，就必须对税务风险管理不同工作岗位职责进行明确。（1）税务风险管理委员会职责。税务风险管理委员会作为房地产企业税务风险整体管理部门，必须从企业战略层面上，对房地产企业税务风险进行管理，提升房地产企业经济效益。首先，税务风险管理委员会需要参与到企业决策制定上面，为房地产企业管理活动运营提供税务风险管理数据，帮助房地产企业获取更高价值；其次，房地产税务风险管理委员会需要对税务风险管理制度进行制定及完善，定期对有关管理人员进行培训，构建完善税务风险管理制度，自动对房地产企业税务方面所存在的风险进行识别及评估，进而采取针对性解决措施。（2）税务筹划科岗位职责。税务筹划科岗位工作人员需要提升对税务风险管理工作重视程度，积极参与熬税务风险管理制度编制内，并且向税务风险管理委员会递交有关运营情况及处理结果，为税务风险管理委员会提供有关数据依据，同时对税务风险管理委员会进行监督管理。明确税务筹划科不同工作岗位职责，从源头对税务风险进行防范管理，增加税务筹划科与不同部门之间的关联，听取房地产企业内其他部门的意见。
房地产企业土地增值税是该产业独有的税务种类，对房地产企业土地增值税核算进行合理的制度化管理，可以尽力让房地产企业的利益最大化，但纳税成本却最小化，这不仅仅可以推动房地产企业的管理水平，更可以推动整个房地产产业的发展，使其更能适应当前激烈的市场竞争。同时，税务机构也可以提高其工作效率，更好地为国家服务。
二、房地产土地增值税管理研究
土地增值税极容易被制度和国家宏观政策影响，为此相关单位机构做出了一系列要求，比如要求房地产企业明确房地产开发前征税范围，对项目建设费用支出作出明确的规划管理等，以此为房地产土地增值税管理的有效进行打好基础。
而房地产土地增值税管理在房地产建设各个环节中对于征?范围及项目有不同的规定。比如建设之前对土地使用权和房产产权均不会征收税务，建设进程中不符合规定的环节及项目也不能逃避税收，在建设后期，更是要对相关项目进行针对性管理等，这一系列的明文规定都是为了房地产企业土地增值税核算的有效管理，为了房地产行业的健康发展。这些管理办法尽管带来了一定的好处，但也存在着不少弊端。
三、房地产企业土地增值税核算管理中的问题
1.成本支出不明确
税务相关机构在征收税务的时候不按实际情况进行，对应该要扣除的项目不予以扣除，要扣除的项目扣除的又太多。同时有些房地产企业核算过程中时常有作假行为，夸大或缩减项目建设成本支出的情况时有发生，不仅给税务机构的工作带来不便，一经查出更加给企业自身带来麻烦。所以，建立一套明确的核算管理制度来提高土地增值税核算管理水平及解决成本支出费用的问题是非常有必要的。
2.房地产企业收入不均一
国家相关条例明确指出房地产评估价格应该高于转让房地产的成交价格，但这却引发了计税价格偏低的问题，也对房地产企业的收入问题造成了影响。同时，税务机关在建筑物销售价格的问题中，征税时不按实际征收，也造成了计税价格偏低的问题。同时，各企业通过网络签订销售合同，这在无形中也为土地增值税核算管理带来了不便，所以应该要采取措施对其进行管理。
四、房地产企业土地增值税清算的核算管理改善建议
1.明确房地产企业土地增值税清算条件
国家相关条例指出，房地产企业工程已完成以及未完成却被转让出去的工程，其法定纳税人应该将土地增值税清算清楚，已完成或已转让的项目，相关税务人员可以按规定进行税务缴收。同时税务机关应该严格按照规章制度办事，符合条件的房地产项目一定要按时按量征收税务，税务机关与房地产企业要及时沟通，及时传达相关信息，提高税务清算效率。
2.明确房地产企业土地增值税征收项目
房地产企业应该对企业本身需要扣除的税收项目作出统一管理，明确的规定出应该扣除税收的项目，并且附上相关的审核证明。同时，相关检查机构应该严格检查房地产企业所出示的文件证明，避免违规扣除项目的税收情况对国家总体的税收情况造成影响。有些房地产企业会通过各种途径逃税漏税，这就更加需要税务人员明确自己的职能，明确土地增值税征收项目及其规定，准确有效地做好税收工作。
3.严格管理税务发票
部分房地产企业在各环节的项目建设实施中，会为了谋取一些不合法利益，利用一些手段开出一些假发票，所以税务人员应该更加重视这一方面，在房地产企业支付各项工程款时，税务人员要严格检查发票的真假，以防房地产企业作假；另一方面，税务机构可以在工程建设前期对相关项目的发票作出前期规划，方便及时做出调整和处理。
4.合理定价
房地产企业在销售阶段要建立出一套合理的价格系统，各企业要根据实际情况确定出要增加税收的的项目以及可以被国家优惠政策照顾的项目，合理缴纳税费，合理进行定价。在销售过程，企业可以根据实际销售情况对价格适时合理地进行调整，在满足国家土地增值税清算管理的同时提高自身的销售利益。
5.完善房地产企业土地增值税核算管理制度
完善房地产企业土地增值税核算管理制度，提高房地产企业土地增值税核算管理水平，需要房地产企业和税务机构两面的共同努力：
第一，房地产企业首先要有属于自己的一套完整的管理体系，对土地增值税核算的计算方法，要有自己的符合情况的一套算法，对不同的项目要有不同的处理方式，但同时要做到统筹兼顾，各项目结合起来，提高企业核算效益。
第二，税务机构对不同的税收项目要区别开来，按实际情况对税收项目做出处理，不仅在工程建设中要对房地产企业进行监督，工程完工后也要进行复查，避免有所遗漏。
关键词:房地产企业 税务管理 避税措施 涉税管理
我国的经济高速发展带动了房地产业的成长，房地产业经过近二十几年的发展已经较为成熟，追逐暴利的时代已经过去了，为实现企业价值最大化，就必须不断提高企业经营管理水平，降低企业经营成本。有效的税务管理能够优化资源配置、降低税负、防范纳税风险，提高企业获利能力，提升企业的综合实力，从而推动企业的可持续发展。因此，加强房地产开发企业的税务管理工作尤其重要。
一、房地产企业税务管理的原理及现状
企业税务管理是企业在遵守国家税法，不损害国家利益的前提下，充分利用税收法规所提供的包括减免税在内的一切优惠政策，达到少缴税款或递延缴纳税款，从而降低税收成本、实现税收成本最小化的经营管理活动，是一种合理、合法的纳税、节税行为。
从国税发[2003]83号、国税发[2006]31号到新企业所得税法实施后的国税发[2009]31号、国税函[2009]342号、国税函[2010]201号文件等所得税政策，以及1993开征、2006年从严征管的土地增值税政策，这一系列为房地产企业量体裁衣的政策，让诸多房地产企业“财富巨人，纳税侏儒”的“形象”成为历史。税收成本平均达房产销售收入的17%。税收成本成为房地产企业除土地成本、建安成本之外的第三大成本。有些地方房地产业的税收占到了地方财政收入的20%以上，个别地方达到40%。房地产业成为地方财政的重要支柱，多年来都被列为税收专项检查对象。
新国十条、限购、限贷、限外等一系列的调控施压，2012年3月住建部重申房地产调控绝不会松动，严控地方微调，房地产企业面临更严峻的考验。另外，很多老总对企业税收管理的重视程度不够，大多数企业都是由财务人员兼做办税人员。有的认为只要跟税务部门搞好关系，就能应付企业的税收问题。在一些大型企业，由于部门之间、岗位之间缺乏有效沟通，致使有些业务发生时，企业的税务人员并不知道，无法进行涉税分析与纳税管理，加之具体办理业务的人员对税收政策不一定能掌握到位，使应税事项不能及时有效地处置，给企业带来涉税风险。因此，进行有效的税务管理，合理控制税收成本，对降低企业运营成本尤其重要。
二、房地产企业常用的避税措施
房地产企业相对繁重的税负，促使房地产企业不断寻求避税措施，常用的避税措施是建立很多避税链公司，财务可能都在一个办公室，有的形成公司共聚一堂。利用关联企业转移利润。随着经济发展，房地产开发企业也在向集团化方向发展，有的房地产开发企业发展到一定程度后，利用建安公司、销售公司、物业公司等关联企业来转移利润，达到少缴企业所得税的目的，即利用自己的亲戚朋友注册成立一些相应的建筑安装公司、销售公司、物业管理公司，使其成为控股公司或全资公司，然后将开发商品房的建安工程交由关联的建筑公司承建；将房地产的销售业务分离出去，经营其房产开发企业的销售业务、广告业务等。这些关联企业通过订立各种假合同等手段，相互调控收入及利润，以达到少缴税款的目的。综合起来，就是以下几种方式：
(1)利用关联建筑公司多开发票，加大成本。同时资金回流，避免个人所得税。
(2)在国内设立咨询公司、设计公司、绿化公司多列费用。
(3)在国外设立设计公司加大成本，尤其是香港等地。
(4)设立关联的新办商业企业，运用甲方供材以加大成本。
(5)设立关联的装饰公司，销售精装修房的筹划。
(6)设立关联的公司，进行流程再造。
(7)设立销售公司，分解收入，降低增值率。
企业与关联方之间的业务往来，不符合独立原则而减少企业或者关联方应纳税所得额的，税务机关有权按照合理方法调整。税务机关可参照当地建设工程造价管理部门颂的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定开发成本的单位面积成本标准，并据以计算扣除。房地产企业应审核目前集团内关联交易定价政策、改善不合理的地方，并以此制定合理的收费，同时根据税务机关规定准备相关证明文件。
我们一定要注意逃税和税务筹划的界限问题，合理、合法的税务筹划和税务管理才是有效的。
三、房地产企业涉税管理
房地产企业的税务事项始终贯穿于土地取得、立项、建设、销售、出租、项目清算等各环节之中。房地产企业涉及的税费主要有十种：营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、契税、印花税、企业所得税、房产税、耕地占用税、城镇土地使用税。本文浅要地分析房地产企业的几项经营业务涉及税务处理。
(一)代收款项的税务处理
1、营业税
根据《营业税暂行条例及其实施细则》的规定，房地产企业转让土地使用权或者销售不动产，营业额为向购买方收取的全部价款和价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、违约金、延期付款利息、罚息、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费，但不包括符合条件代为收取的政府性基金或行政事业性收费。准确区分代收代付费用是否纳税，可以从三个方面理解：
关键词：房地产企业 税务筹划 经济效应
随着房地产市场的竞争日益加剧，房地产企业需要灵活运用税务筹划手段，在合理承担自身税负的前提下，尽可能地降低经营成本和资源浪费。学术界和实业界都对房地产企业税务筹划做出了较为系统而全面的研究，在制度安排和技术创新方面都有所突破[1]。然而，随着市场环境的变化和经营条件的转变，房地产企业税务筹划面临着两大问题需要去解决：一是新税制的颁布和实施对房地产企业税务筹划带来的影响分析；二是紧缩性的房地产调控政策对房地产企业税务筹划带来的影响分析。
鉴于此，本文在充分分析新的市场经济环境条件的基础上，分别从理论和实践两个角度，全面而深入地分析了房地产企业税务筹划的经济效应，为房地产企业在新的政策条件下合理税务筹划提供有力的思想指导和技术支持。一方面，本文运用理论工具对房地产税务筹划的经济效应做出了深入解析，探求房地产税务筹划的内在经济规律；另一方面，本文分别对开发建设环节、交易环节和保有环节中的税务筹划经济效应做出全面分析，从实践环节增强房地产税务筹划的执行效果。
1 房地产企业税务筹划的经济环境分析
随着商品房市场机制的不断发展和完善，房地产企业也正在经历着市场化的变革。税务筹划的兴起，既是房地产行业市场化的重要表现，也是企业积极参与市场竞争的必然选择。因此，宏观的经济环境和行业特点，无疑对房地产企业的税务筹划起着十分重要的作用。本文将从房地产行业发展特点的角度，充分说明税务筹划的必要性和可行性。
房地产企业的经营特点主要表现在以下几个方面：
1.1 资金密集型 房地产企业属于资金密集型经营模式。也就是说，在所有资源配置的过程中，资金要素对房地产企业的发展起着决定性作用。由于房地产企业对资金的市场需求巨大，加之投资回报周期较长，资金链的安全性成为房地产企业首要考虑的问题。
1.2 生产复合性 从生产过程角度看，房地产企业属于生产复合型的经营方式。换句话说，房地产企业的经营过程十分复杂，涉及到的生产环节众多，需要从宏观层面和微观层面恰当的处理好资金的分配关系，以保证各个环节的工作正常进行，减少不必要的经营风险。
1.3 产业带动性 从产业角度分析，房地产企业属于产业带动型经营模式，在整个产业系统中起到引领的作用。房地产企业的发展壮大，将会促进地区娱乐、餐饮、公共服务等社会服务体系的建立和完善，形成产业互动机制。
正是基于房地产企业的经营特点，我们不难发现，税务筹划已经成为影响房地产企业资金周转和经济效益的重要因素之一。税务筹划在房地产企业的不同经营阶段具有不同的特点，需要纵观取得环节、交易环节和保有环节的经营特点来合理安排税务筹划工作。
在此基础上，本文分别从取得环节、交易环节和保有环节的税务特点出发，由理论分析和实践经验相结合，全面而系统地分析税务筹划对房地产经营产生的经济效应。
2 税务筹划经济效应的理论分析
税务筹划是市场经济的重要组成部分，不仅不是对市场经济的效率性造成负面作用，相反可以提高整个社会的资源配置效率，增强社会福利，是市场主体主动运用市场机制实现自身利益最大化的有效工具[2]。
从博弈论角度看，税务筹划有助于实现微观市场主体和公共政府部门的“纳税均衡”，促进社会福利的最大化。之所以如此，是因为微观市场利益与公共利益之间存在着相对均衡的博弈关系，税务筹划可以有效矫正资源配置的非效率性，使得在保证政府征税需求的情况下，纳税主体选择理性的调整方法，降低自身的税负水平。从利益相关者角度看，税务筹划有助于协调企业的经济责任和社会责任之间的利益关系。税务筹划是企业积极参与市场活动的重要表现，一方面可以充分自身内部资源，以最少的成本投入实现最大的经济利益；另一方面可以在承担纳税的社会责任的基础上，理性降低纳税数额，有利于促进市场机制的资源配置效率的提升。从社会契约论角度看，税务筹划有助于规避微观市场主体在纳税方面的道德风险。由于税收是在公共产品需求的情况下而产生的，市场主体需要按照既定的契约要求承担自身的税负责任。税务筹划则为市场主体在处理公共产品服务和自身经济增长之间提供了有效的调整工具，减少了道德风险的可能性。
以上分析，不难看出，税务筹划是市场机制充分发挥作用的重要表现，有利于提高市场主体的经济利益，增强社会福利。在此基础上，本文要分别对房地产企业各个环节的税务筹划经济效应进行分析。
3 房地产企业开发建设环节中税务筹划的经济效应分析
在开发建设环节中，筹资方式是影响房地产企业税务筹划的经济效应的重要因素[3]。选择合理的筹资方式，充分利用筹资方式的税收优惠条件，有助于降低房地产企业的资金占用，为税务筹划提供较大的空间和手段选择。
筹资方式一般由融资筹资和银行贷款两种形式。而确定利息费用扣除方式筹划的临界点是选择融资方式的关键。如果利息费用扣除方式的筹划临界点小于企业的利息费用，那么，房地产企业的理性选择就要按照转让房地产项目计算分摊利息支出；如果利息费用扣除方式的筹划临界点大于企业的利息费用，那么，房地产企业就不能按照转让房地产项目计算分摊利息支出。只有这样，房地产企业才能在开发建设环节中尽可能地降低自身的税负承担水平，避免不必要的税收支出，以便提高企业的整体市场竞争力。
4 房地产企业交易环节中税务筹划的经济效应分析
房地产企业的交易环节涉及到的税收种类繁多，税务筹划技术安排较为丰富。本文将从定价策略和利用税收政策两个方面分别解析税务筹划的经济效应。在定价策略方面，房地产企业首先要解决的问题是税收临界点的确定[4]。税收临界点的合理确定，有助于房地产企业准确评价房屋售价和被扣除项目数额的大小关系。经验表明，如果房屋售价约为被扣除项目数量的1.285倍，那么，房地产企业的定价策略是具有经济性的。在这种情况下，房地产企业可以享受营业税的优惠政策，起到降低自身税负的目的。在利用税收政策方面，房地产企业需要充分理解新税法的具体做法。一方面，房地产企业可以充分利用现金折扣的促销方式，减少财务报表中的房屋销售数量，起到降低税基的作用；另一方面，房地产企业可以通过赠送劳务服务的优惠方式，降低房屋销售收入，减少自身应该承担的税负水平。
5 房地产企业保有环节中税务筹划的经济效应分析
保有环节中的房地产企业税务筹划的经济效应因经营方式的不同而存在差异。一般而言，房地产企业在保有环节中的经营方式主要分为对外租赁和自行经营两种方式。房地产企业对外租赁房屋，则会增加租赁收入；如果采用自行经营方式，可以获得投资利益[5]。税务筹划则在两种经营方式下产生不同的经济效应。如果房地产企业对外出租房屋，那么在获得租赁收入的情况，也要承担因为租赁而产生的税负义务。这样的话，房地产企业自身承担的税负水平就会增加，对财务工作产生了较大的成本支出。如果房地产企业通过合理的投资渠道自行经营房屋，将租赁业务转换为投资业务，那么不仅可以获得数量客观的投资收益，与此同时，也可以有效规避因为租赁而产生的各种税负，从而在很大程度上减少自身承担的税负水平[6]。合理的税负筹划可以使得房地产企业获得良好的经济收益。
6 小结
通过以上分析，本文得出以下结论
6.1 税收筹划可以有效减轻房地产企业的税负水平，起到积极的经济效应。无论从理论角度，还是从技术操作角度，税收筹划积极的经济效应是不可否认的，不仅可以有效降低房地产企业的税负水平，而且，也可以有效提高社会资源的配置效率，增强整个社会的民众福利。
6.2 税收筹划在不同环节中的经济效应存在差异。由于房地产企业的经营过程分为开发建设环节、交易环节和保有环节，该三个环节各具生产经营特点，而且涉及到的税收结构也存在差异，所以，税收筹划对于减轻房地产企业的税负水平也就不同，则产生的经济效应则存在程度上的差异。
参考文献：
[1]李大明.论税收筹划的税收理论依据[J].税务研究.2003，（05）.
[2]曲晓辉.论长期股权投资财务决策的税务问题[J].税务与经济.2006，（01）．
[3]张英明.纳税筹划与企业战略[J].经济与管理.2006，（09）．
[4]黄黎明.税收筹划理论的最新发展——有效税收筹划理论[J].涉外税务.2004，（02）.
（一）企业内部问题。
从企业内部来看，其税务筹划存在的问题主要体现在以下几个方面。首先，很多的房地产企业对于企业税务筹划的认识尚处于起步阶段，在很多认识上的不清晰直接影响了后续工作的开展。其次，还有的企业在进行税务筹划的模式不专业，有待优化。最后，还有部分房地产企业的风险意识薄弱，不具有抗击风险的能力。特别是近年来，我国的房地产行业迅猛发展，其在操作过程中存在的风险也越来越大。虽然国家也已经出台了一系列的调控政策，但是行业内总体风险意识淡薄的现象还需要一段时间才能得以解决。
（二）外部环境问题。
首先，由于受到我国税率制度的影响，客观上使得房地产企业在进行税务筹划的过程中存在一定的局限性。其次，从行业的大环境来来，我国的房地产企业的税务业务能力整体较差。
二、房地产企业做好税务筹划的必要性
当前形势下，房地产企业进行税务筹划工作十分必要。首先，通过税务筹划，企业能够合法减少税务开支，减轻企业的税务负担，提升利润空间。其次，通过税务筹划等相关手段，还能够让房地产企业的税务风险得到最大限度的控制。
三、解决房地产企业税务筹划问题的对策
（一）认清税务筹划，建立预警机制。
我国的房地产企业要想解决税务筹划过程中出现的种种问题，认清税务统筹，建立科学的预警机制是前提。房地产企业在进行税务筹划时，应该将优惠力度大且具有伸缩性的税种作为工作对象。需要注意的企业税务风险主要包括企业重大战略事件、企业财务报表的编制、最新涉税政策等。这些都是在建立税务筹划工作预警机制应该重点关注的内容。
（二）统筹税务筹划工作。
税务筹划本就是一项内容复杂，涉及面很广的财务管理活动。想要做好税务筹划，需要工作人员具备多方面的素质。只有这样，才能让税务筹划的各个环节具有可操作性，也才具有实际的意义。
（三）灵活运用税收政策。
首先，房地产企业常见的税种为土地增值税和房产税，在对这类税种进行税务筹划的时候，政策的差异化条款就能派上用场。其次，企业还可以选择成本最低的税种进行纳税，在合理科学的情况下降低企业的税收负担。最后，在进行税务筹划的过程中，要及时关注国家的各项税种政策，在税务筹划时选择具有最大优惠的税种。
（四）完善税收法律制度。
首先，国家应该结合实情，加大对于税收制度的改革力度，对于政策中出现的漏洞和空白予以及时的修正和补救。其次，国家相关部门应该加大执法力度，对于在执法过程中发现的偷税、漏税企业给予严惩，加大处罚力度能够有助于遏制不法行为的发生。
结束语：
一、中小房地产企业税收筹划的重要性
1.有利于企业优化经济资源，实现企业利润最大化
中小房地产企业在涉税事项发生之前，根据现有的或将来的经营管理情况，在税收法律法规的许可范围内，对企业经济资源科学的测算、分析和比较，从中选择最优的纳税方案，优化企业的经济资源，实现企业利润最大化。通过税收筹划，让企业的经营状况和财务状况相结合，使企业运营的整个过程，在充分考虑税收影响的同时考虑企业的成本费用最优化，使企业财务收益最大化，最终达到整合企业经济资源的目的。
2.有利于企业财务人员业务水平的提高
要想做好税收筹划，及时、密切关注国家税制法规和最新税收政策的出台是保证。中小房地产企业财务人员除了必备的财务管理专业知识和全局管理能力外，必须高度重视国家的税收政策变化及相关行业政策变化，对税收的变化趋势要有敏锐的洞察力。一旦国家相关税收政策变化，财务人员应从企业最大财务利益出发，采取行动，趋利避害，把税收的意图迅速融入到企业的经营管理活动中去。因此，税收筹划客观上促进了中小房地产企业财务人员业务水平的提高。
3.有利于促进税收法律法规的健全
税收筹划可以及时发现税法中的不成熟、不完善以及税法在实际应用中的不合理等缺陷。中小房地产企业税收筹划人员在通过对税法的“边际”效应获取企业利益的同时，也将税法在实际应用中的缺陷反馈给征税机关和相关的税法研究人员。从而推动相关部门在立法和征税管理中权衡轻重，修订和完善税法，促进着税法的健全。
4.有利于提高企业管理水平和规范财务核算
企业管理决策层和相关人员对税收筹划的认识程度，会计核算和财务管理水平，涉税诚信等方面是做好税收筹划的基础条件。部分中小房地产企业管理决策层对税收筹划不了解、不重视；企业会计核算不健全，账证不完整，会计信息失真，甚至有的企业还存在偷逃税款等违反税法的行为。由于房地产企业生产周期的长期性，工程成本的复杂性，成本发生的置后性，销售政策的特殊性，更加要求企业的管理水平专业化，财务核算规范化。
5.有利于企业减少或避免税务处罚，提高税收合作与信任
中小房地产企业通过税务筹划实现涉税零风险，即账目清楚，纳税申报正确，税款缴纳及时、足额，不出现任何关于税收方面的处罚，在税收方面没有任何风险，或风险极小可以忽略不计等措施，可以减少和规避税务处罚；中小房地产企业在税收筹划的过程中，为争得税务机关的认可，规避筹划风险，不断与税务机关的联系与沟通，提高了税收筹划的效率，增进了企业与税务机关的合作与信任。
二、中小房地产企业税收筹划的现状
1.财务人员业务水平良莠不齐和欠缺房地产业财务管理经验
房地产企业作为国家的一门新兴产业，有其生产周期长、成本发生复杂、涉及税种繁多、销售方式特别等很多与工业、商业、建筑业、服务业等不同的特殊性。其账务处理周期长，核算要求高、所需的税法知识多。而在中小房地产企业从事财务工作的财务人员多数缺乏房地产企业财务核算和管理经验，部分企业存在会计核算不健全，账目设置零乱，账证不全，其财务管理水平低下，无法实施对项目的长远规划和统筹管理。
2.管理层对税收筹划的意识不够重视，决策层不够民主
企业管理决策层和相关人员对税收筹划认识程度是税收筹划的基础条件之一。在中小房地产企业中，管理决策层和相关人员对税收筹划不了解，甚至认为税收筹划是高水平的财务造假，通过造假大肆进行偷税、漏税和骗税等。此外，中小房地产企业管理决策层缺乏民主决策，普通员工参与管理和决策的机会难得，财务部门等财税专业人员参与企业决策的力度不够等。
3.会计核算基础薄弱
部分中小房地产企业日常会计核算不健全、成本费用归类不正确、账目设置不规范、台账登记不完整、账证不清、会计信息失真、收入确认不规范、未按税法规定缴纳税款；内控制度欠缺，如不经领导审批签字支付款项、现金管理未做到日清月结、限额库存、大额现金支付、购买贵重物品及办公用品未建立登记保管领用制度、记账凭证上记载的后附原始单据张数与实际不符等；预算管理缺失，房地产企业的特殊性决定了税收筹划必须以规范详细的预算作基础，如土地增值税的筹划等。
4.税收筹划欠缺操作的可行性和全局性
税收筹划决策关系到中小房地产企业生产、经营、投资、营销、管理等所有活动。税收筹划只有满足特定的条件才能成功。虽然不少中小房地产企业管理层注意到税收筹划的巨大作用，开始着手强调税收筹划，但是在实际运用中，往往忽略了税收筹划的许多前提条件和环境，或者忽略了税收筹划的可操作性。如中小房地产企业在运用土地增值税中有关普通住宅，土地增值额低于20%免征土地增值税这一条款进行税收筹划时，如果在设计阶段忽略了当地的普通住宅标准这一规定，后期的筹划就会化为乌有。
5.税收筹划忽视筹划成本
税收筹划需要成本，包括显性成本和隐性成本两方面，显性成本是税收筹划中实际要发生的成本，隐性成本是税收筹划中可能要失去的机会成本。而中小房地产企业在税收筹划中，基于税收筹划技术和筹划水平等多种原因，往往会割舍成本效益原则和综合平衡原则。如不计成本的聘用专业的税务专家为其税务咨询和策划；在筹划土地增值税税收优惠时，不计成本地增加成本支出，无限制地降低售价；在日常税收筹划中，花费于分析测算等的人力、物力、财力远大于税收筹划收益等。
6.中小房地产企业税收筹划易割裂税种之间的内在联系
简单看每一税种，似乎都是独立的，有单独的条例和实施细则。但事实上，每一种税都通过某一经济业务载体，联系在一起。如中小房地产企业在做土地增值税筹划时，易忽略准予扣除的成本、费用、损失中营业税、城建税、土地增值税、教育费附加以及土地增值税税收筹划所能增减的成本费用及土地增值税缴纳的多寡等对企业所得税的影响。
三、完善中小房地产企业税收筹划的对策建议
1.提高全员对税收筹划的认识水平
中小房地产企业应从企业管理层出发，提高全员对税收筹划的认识水平，如聘请权威人士（专家）到公司作全员讲解等。财务核算是税收筹划的基础，财务核算不健全，账目混乱，成本费用归类不清，项目预算不够精细，都会给税收筹划带来障碍，房地产企业税种繁多，税收政策的变化无穷，都需要财务人员及相关人员及时把握。
2.加强税收合作与信任
一方面要求纳税人应按照税务机关的决定及时缴纳税款，并信赖税务机关的决定是公正和准确的；另一方面也要求税务机关有责任向纳税人提供完整的税收信息资料，征纳双方应建立起密切的税收信息联系和沟通渠道。中小房地产企业在做好税收筹划的同时，应加强与税务机关的联系与沟通，服从税务机关管理，力争企业的税收筹划得到税务机关及相关人员的认可，任何单方的行为都会给企业埋下隐患。不服从税务机关的管理将会引发和税务机关的矛盾与冲突，为企业的税收筹划工作开展带来阻碍，增加企业的筹划风险。
3.重视筹划成本，务实税收筹划的可操作性
中小房地产企业在税收筹划时应遵循成本效益原则与从实际出发原则相结合。例如，税法规定企业的利息实际支出允许在计算其应纳税所得额时按规定扣除。因此，理论上一般认为负债融资对企业具有节税效应，有利于提高权益资本的收益水平，可以优化企业的资本结构。然而，在实操中如果该项目的预售收入资金回笼到位，支付所发生的成本费用税金还绰绰有余的情况下，企业再做项目贷款，筹划利息抵税的效应显然是不成功的。企业进行税收筹划，必须把各种实际情况和前提条件综合考虑，税收筹划才能取得成功。
4.注重税种之间的内在联系，坚持合理性与综合平衡
每一税种虽有单独的条例和实施细则，其实任何一个税种都通过经济行为这一载体，联系在一起。企业所得税与流转税之间的关系足以说明税种之间的关系密不可分。税收筹划应坚持合理性与综合平衡，把各税种联系起来，综合考虑，用足行业里的所有税收优惠政策。此外，税收筹划还应坚持合理性与综合性平衡。例如，在实际操作中，一个分期开发的项目，不少中小房地产企业都将人防工程和景观工程分割于相关的期数，规划如此，工程合同的签订也是如此，符合税法规定的能明确划分归属的成本费用按归属归集的规定，但是景观和人防是作为整个项目的配套工程，是整个项目的“卖点”之一，是整个项目所有业主都享有的“权利”，这种划期施工的做法不利于企业的税收筹划，割裂了合理性原则，损失了企业利益。
一、房地产建设企业税务筹划的可行性与必要性分析
1.可行性分析
税务筹划对房地产建设企业的重要意义在于它的可行性，所以我们必须从它的可行性出发，研究其存在的问题。
首先，在企业确定筹划方案前，要对建筑成本、预期所得利润及其所需的资金这三个要素进行定性和定量分析，以此为依据做出相应的、风险较小的筹划方案，使得企业的运营在不超出法律规定的合法范围内最大程度的节约运营成本，保证企业税务筹划得以平稳进行；其次，企业进行税务筹划应该从全局出发，建立全局观念，限制于税务筹划之中通常会引发其他费用是增加，从而使税务筹划成本增加，不利于税务筹划的进行，所以为了避免出现以上问题，企业应该遵守成本最佳的原则，提高企业经营水平，利用降低税务成本来提高企业运营的整体效益；最后，企业进行税务筹划需要一个很长的周期，且其中存在着较多的不确定因素，如收益、资金流动等，这对房地产企业执行税务筹划方案有很大的影响，所以在执行税务筹划方案时，需要注重执行的风险以及因周期长而产生的资金价值问题。
2.必要性分析
（1）在房地产的日常运营中，资金流动性较大，所以相应地税务筹划空间较大。在房地产建设过程中有许多的税收项目，其中包括：土地增值税、城市维护建设税以及教育附加税等，这些税收项目不仅税额大，且对企业税收筹划有着重要的影响，贯穿了房地产建设的整个过程。随着税收制度的实施，税务机关对房地产企业税收监控力度越来越大，所以做好税务筹划对房地产企业建设具有实际意义，只有很好税务筹划才能最大限度地降低房地产企业的税负压力，是企业获得更大的效益。
（2）我国针对房地产企业制定的税收政策较多，由此可知房地产行业受我国宏观调控的影响较大，通常情况下，国家为了实现调控目标会根据房地产的大体情况制定更多的法规政策，且制定的法律法规会越来越详细，所以为了应对国家的政策变动，房地产的税务筹划必须跟上国家法规的更新，针对国家最新法律法规做出相应的调整，以增强企业自身的竞争力，在房地产行业中脱颖而出。
二、房地产建设企业税务筹划的一般性方法及发展趋势
1.准备环节的税务筹划
税务筹划是当下最先进的企业管理手段，它从企业的整体出发，根据房地产企业的税务提出降低企业运营成本这一观点，要求企业在进行财务决策时考虑税赋对企业运营的影响，还考虑企业成立的最初条件，包括：注册地、企业性质等企业经营前期情况，从根本上减少企业的税赋。
2.房地产建设企业资金筹划环节的税务筹划
由于房地产企业在运营过程中的所需资金较大，且流动性高，所以企业时常需要进行资金筹集，一般来说，资金筹集要考虑很多因素，比如：筹款成本、企业的还款能力、方案的可行性以及存在的风险等；所以企业必须降低筹资成本，尽可能地平衡债务资本和股权资本，运用合理、科学的方法，合理搭配各资本比例，使筹资成本最低，更好地规避风险。
3.房地产建设企业产业开发环节的税务筹划
由于房地产企业运营过程中涉及众多税收方法，如房地产企业开发费用扣除方法就有两种，这两种方法不仅在计算方面存在差异，在最后的计算结果也是存在着一定的差异的。所以房地产企业要合理的选择税赋计算方法，从而降低房地产企业的税赋压力。
4.房地产建设企业经营销售环节的税务筹划
销售环节是实现房地产最终目标的重要一环，销售环节对税务筹划的主要影响在于企业法人在层次上的设置，房地产企业可以通过建立子公司以及独立核算的企业法人，使用子公司或者独立核算企业法人有着适用于子公司的税收优惠政策的权利转移与房地产企业联系不强的业务，这样就可以通过不同的税收政策把部分的税赋转移出去，减轻房地产企业的税赋。
三、房地产建设企业税务筹划的注意事项
1.国家和地方政策对税务筹划的影响
降低成本是所有企业在经营过程中都需要面对的问题，只有成本得到降低才能提高企业在所属行业的竞争力，尤其是在房地产行业，房地产行业的税收项目较多且涉及金额较大，对当地政府的影响也相应较大，所以在确定税务筹划时需要充分考虑到整个的各个职能部门，这样才能使职能部门的审批权得到充分的运用，除此之外，税务机关的执法能力对房地产行业的税务筹划也有着巨大的影响。
2.兼顾税务筹划的两面性
税务筹划是房地产企业税务的一小部分，但从税务筹划方面降低税赋是不全面的，这只是抓住了企业税务其中的一个关键而已，并不能使企业税务得到最小化，还应该在考虑企业影响因素的情况下，从房地产行业的整体出发，利用全局观使之相结合，使之发挥最大的作用得到更大的效益，这样的税务筹划方案才是最为有效、合理的，反之，只考虑税务筹划一个方面是一个及其不明智的做法。
3.税务筹划方案应有极强的适应性
税务筹划方案的制定应该根据企业自身的情况而量身定做，有非常强的适应性，在房地产这个千变万化的市场上能够使税务筹划充分与税务制度相结合，不局限于现有模式，发掘潜在投资者，让其从企业的注册地、注册金额、投资方式等了解到企业的运营、盈利情况，吸引更多的投资者，也发挥其应有的作用。
一、房地产税收流失原因分析
(一)房地产企业利用行业特殊性偷逃税款是房地产税收流失的直接原因
房地产企业开发环节多,时间过长,流动性大,成本核算方法复杂,监督难,房地产产品销售方式又多种多样,取得收入方式灵活。纳税人利用行业的以上特点,想方设法虚增成本、隐匿收入,达到偷逃税款的目的。主要表现为:
1、利用特殊的开发方式偷逃税款
房地产的开发形式多种多样,针对不同的开发形式,政策规定及执行方式和力度上存在差异,给房地产企业偷逃税留下了可乘之机。主要表现在:一是以经济适用房为名,利用减免税政策偷税;二是采取虚假立项,造成“委托开发”的假象,逃避销售不动产有关税金;三是自建房产销售后,不申报缴纳建安环节的税金;四是回迁房部分不按销售不动产缴纳相关税费。
2、开发环节成本核算混乱,房地产企业趁乱“混水摸鱼”
一是利用虚假购货发票,虚列建筑开发成本;二是借支付拆迁安置费之名,大肆以白条虚列拆迁安置费。房地产企业的拆迁安置费大部分是支付给了个人,无法提供合法的发票或收据给房地产企业。这也为房地产企业虚列开发成本提供了便利。三是不分项目设立成本明细,造成项目成本计算混乱,使成本无法在完工项目和在建项目中合理分摊;四是不按期结算项目成本。有的企业滚动开发,虽然房屋已全部售完,但迟迟不进行工程结算,不结转收入,成本也不及时结转,不能真实反映企业盈亏情况,影响企业所得税正确、及时、足额缴纳。
3、房地产销售环节,利用一些特殊的经营方式隐匿收入
如房地产企业采用预收房款方式经营房地产,企业在收到预收房款时不入账,而是通过借款方式计入“应付账款”科目核算,以假拆借资金来隐瞒真实销售收入。又如:采取银行按揭方式销售开发产品的,应按销售合同或协议约定的价款确定收入额,其首付款应于实际收到日确认收入的实现,余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。某些房地产公司利用金融按揭贷款售房方式的特殊性,将银行按揭款项记入其他应付款,不作预售收入处理, 从而隐瞒收入、偷逃税款。
(二)房地产税收征管、监控不到位是税收流失的间接原因
1、税收源头管理困难、税收有效管理滞后
通常开发一个房地产项目,必须经过规划、国土、房管、财政、建设等多个行政部门的审批、许可与监督。由于没有建立有效的信息交换制度,这些行政部门掌握的房地产开发信息难以共享。房地产开发项目的土地购置、项目立项和施工许可等信息,都是在税务管理和纳税申报事项之前发生的,由于目前对房地产业的社会化综合协调管理水平尚处于较低层次,这些重要的涉税信息不能有效实现部门共享和信息互换,客观上导致了税收源头管理困难的实际问题。
房地产开发过程中,其他部门对房地产开发的管理基本上都是事前管理,审批手续不办理,前期费用不交齐,房地产就不能开发,企业追求利润的目标就无法实现,而税务部门的管理是一种事后管理,现行税收政策是在房地产开发企业发生了销售收入时,才对确定收入时间、成本扣除及成本分摊作了相应的规定的,税务机关征管是一种事后介入。税务部门的管理所处的阶段和时限决定了其虽然是依法管理但力度却弱化于其他部门的管理。一些许可的办理及成本费用的支付都是在税务管理和纳税申报事项前发生的,税务机关不能有效监控、不能准确掌握房地产开发企业在房地产开发过程中形成的成本费用信息。
2、房地产税税种多,税源的可变性和流动性较大,税收征收难
首先,在房地产业的链条中,从土地使用权的出让到房地产的开发、转让、保有等诸环节涉及的营业税、企业所得税、土地增值税等10多种税种,由于房地产税税种多,各税种的征收环节和计税依据各不相同,征收机关不同,征收难度大。其次,房地产企业开发多为跨年度、跨地域滚动开发,税源的可变性和流动性较大,税源控管难。第三,税务工作人员对房地产企业经营特点、会计核算不熟悉,再加上纳税人会计核算复杂,加大了税收机关征收稽查的难度。
(三)对偷漏税处罚力度弱,打击力度不够是难以遏制房地产企业偷漏税另一重要原因
稽查人员在查处各类涉税案件过程中受到各种因素的干扰,常常是以补代罚、以罚代刑,导致行政处罚力度弱,客观上助长了偷逃税行为的蔓延。企业偷逃税如果不被发现,必定大赚一笔,即使被发现了,查处了,也只是补足税款,缴纳少量的罚款和滞纳金而已。收益与成本的巨大反差,助长了部分房地产企业偷逃税的主观故意。偷逃税成本不高,是房地产企业偷逃税款屡查屡犯、屡教不改的重要原因。
二、房地产税收流失治理对策
(一)加强对纳税人的服务引导
对房地产开发企业的进行个性化宣传和服务,开展有针对性的办税辅导,帮助企业健全财务核算,综合分析评估开发商纳税情况,对有涉税疑点的税户,要及时开展约谈,详细宣传税收政策、办税知识和法律责任,促进开发商知法、懂法、从而自觉守法;进行专项的税收情况检查,督促房地产开发企业按照规定进行财务核算,加强财务管理,为税收征管营造一个良好的财务基础。
(二)规范部门协作
提请政府制定各环节相互衔接的房地产税收一体化管理制度,明确各部门需承担的职责,以制度规范和加强国土、规划建设、房管、招投标中心、银行、税务等各相关部门的协作,及时传递项目立项、规划设计、土地使用、房产证办理及资金走向等信息,通过资源共享完善税源监控。
(三)建立健全项目档案管理,完善日常监管
一是在开发初期,要求房地产开发企业上报项目立项书、项目规划图、建房方式、主要材料供应方情况、与建筑公司的承包合同、项目总投资额等,总体掌握工程的开况,及时登记掌握房地产企业税源状况,为后期的监管打下基础。二是项目竣工后,要求企业及时上报成本费用分摊办法,了解并掌握房地产开发商发生的房地产开发成本、费用情况,防止企业私自转移利润,逃避纳税。同时,要求企业按月上报销售合同和发票清单、《存量房产盘点表》等涉税资料,监控商品房的存量变化等措施,跟踪监控商品房的销售进度,对其销售情况实施过程监督。建立房地产企业监控管理动态台账,逐户分季度反映与有关部门的联系情况、预售收入纳税情况、账面收入、成本、利润情况及税务机关调整情况。对存在问题的企业进行检查调整,对应缴未缴的税款进行补征。
(四)加强涉税资料审核,提高征管质量
一是加强发票的审查。检查发票的领购、开具和取得是否符合规定;成本列支中的大额发票是否属实;有无使用假发票、白条入账等情况。此外,房地产业的税收主要体现在销售环节,税务机关在销售环节上应加强票据的领、用、存管理,最大限度地掌握房地产开发企业的收入情况,据此审核企业纳税申报的真实性。
二是加强合同的审查。对购销合同内容、真实性、合法性进行审查。通过审查开发项目合同,核实房地产开发方式 ,防止房地产企业“张冠李戴” 偷逃税款;通过审查购货(原材料等)合同,核实成本的实际开支情况,防止利用假合同、假信息虚增成本;通过审查房地产销售合同,掌握销售收入、付款方式等情况,防止纳税人取得收入不及时或不入账的行为。
三是是加强收入、成本核算的审查。加强对待摊费用、预提费用、管理费用、销售费用、材料费用等账目的审查,审查成本费用的真实、合理、准确、合法,以杜绝企业多列费用,虚增成本,偷逃企业所得税;加强对预收帐款、应收帐款、其他应付款、应付帐款等往来帐目的审查。规定所有房地产企业每月必须将预收帐款等往来帐目的全部数据形成情况报告、及增减变化原因上报主管税务机关,以杜绝企业利用往来帐目调节税收的不法行为。此外,在书面资料审核的基础上,还要经常通过实地走访获取有关信息,避免征管上的盲点。
(五)加大处罚力度,打击偷逃税行为
首先对经查实的偷税行为,税务机关应严格按照法律规定,该处罚的处罚,该曝光的曝光,该移送司法机关的移送司法机关,杜绝以罚代刑,从而消除纳税人在偷税时的侥幸心理,充分发挥税务稽查的威慑作用。其次实行偷逃税企业定期公告制度,房地产企业担心被公告后影响其诚信度和企业形象从而不敢肆意偷逃税款。最后出台相关配套规定,对凡是偷逃税款达到一定数额的企业不得办理银行贷款,已办理的取消其贷款资格。
(六)提高征管人员业务水平,培养高素质的征管人才
【关键词】 房地产企业 纳税处理 风险控制
一、房地产企业各环节的纳税处理
1、企业准备环节的纳税处理
在房地产企业设立的过程中，由于新税法颁布后，原来通过注册地和企业性质选择进行纳税处理的道路已经行不通，企业应重新选择另外的方式进行纳税处理。房地产企业可以通过选择企业的组织形式和组织结构等方面进行纳税处理。组织形式上的选择主要有：独资企业、合伙企业、股份制企业等。依据我国现有税法规定，独资企业和合伙企业只需缴纳个人所得税，而股份制企业既要缴纳个人所得税还需要缴纳企业所得税。企业在组织结构上的纳税处理选择主要是指房地产企业集团在分支机构的设立上，是采取设立子公司还是分公司的形式。依据现行税法的规定，分公司不是独立的法人机构，与总公司合并计算所得税。而子公司作为独立的法人机构，与总公司分开计算所得税。房地产企业集团可以在初期先设立分公司，等分公司有了盈利之后再变更子公司。房地产企业在筹资过程中，可以通过选择合适的资本运作方式进行纳税处理。企业应结合自身的资产结构，合理利用负债的筹资方式，充分发挥利息税盾的作用。企业应合理利用融资租赁方式进行纳税处理，因为这种方式既可以通过计提折旧抵扣应纳税额，也可以起到利用利息税盾抵税的效果，实现了双重抵税。
2、企业开发环节的纳税处理
房地产企业在开发建筑环节中，可以通过开发项目的合作与转让进行纳税处理。我国现行税法规定：企业以不动产作为投资入股的，其参与接受投资方利润及共同承担风险的行为，不征收营业税。比如，房地产企业可以采取自己以土地使用权出资、合作企业以货币出资的合作方式共同开发建房。房屋建成后，双方可以采取利润共享、风险共担的利益分配方式对房屋进行分配。这样，企业在合作过程中以土地使用权出资的部分即视为不动产投资入股，按照税法规定，即可不用缴纳营业税，合作获得的利润分成也不用缴纳营业税，达到节税目的。房地产开发项目转让主要有资产转让和股权转让。依据现行税法规定，股权转让无需缴纳营业税、增值税和契税。而资产转让则要缴纳营业税、增值税和契税。因此，房地产企业应尽量采取股权转让的方式进行开发项目的转让。
3、企业销售环节的纳税处理
房地产企业在房屋销售过程中，可以通过对销售收入分解和选择合适的促销方式进行纳税处理。比如，房地产公司可以设立装修公司或者物业公司，对销售收入进行分解，将房屋销售收入部分转移给装修费用或物业费用。因为依据现行税法规定，对装修费用、物业费用实行营业税征收，其税率低于土地增值税，实现企业节税的目的。企业在进行房屋促销时，可以通过采取赠送家具、家电，附赠装修，现金折扣，赠送一定时间的物业费等多种促销方式进行纳税处理，每种促销方式涉及的税种不同，都有比较大的节税空间。因此，企业应采取合理的促销方式进行纳税处理。
4、企业持有房地产环节的纳税处理
在房地产持有环节上，房地产企业可以通过分解租金、利用房地产投资和选择投资性房地产计量模式进行纳税处理。利用房地产进行投资，是指房地产企业把闲置的房地产作为不动产投资入股，与其他企业合作组成利润共享、风险共担的共同体。这样企业闲置的房地产就不缴纳营业税、也不缴纳房产税，只需缴所得税，实现节税效果。分解租金是指企业把物业费、水费、电费等从租金中分离出来以实现节税目的。而投资型房地产计量模式主要有公允价值模式和成本模式，企业可以选择成本模式进行纳税处理。因为成本模式下，企业可以通过计提折旧抵扣应纳税额，实现节税效果。
二、房地产企业纳税处理面临的风险
1、缺乏正确的纳税处理意识
由于我国企业起步晚，发展时间较短，很多企业对如何进行纳税处理并不清楚，有些企业将纳税处理用于打税收法规政策的球，增加了企业的纳税处理风险。一些企业没有树立正确的纳税处理意识，以为纳税处理就是跟税务征管部门搞好关系以争取减免税收，千方百计与税务部门套关系，有些甚至通过行贿的违法方式以获取企业少缴税的机会。有的企业沾染了不良的社会风气，挖空心思钻税收政策法规的漏洞，增加了税务征收工作的难度。有些房地产企业存在偷税漏税的错误思想，为达到少缴税的目的，采用部分收入不入账或不计入往来款项、多计提折旧分摊费用、以合作建房名义掩盖开放房地产的事实等法律不允许的方式隐匿企业真实的经营活动信息，进行逃税漏税。这些行为给企业带来了极大的法律风险，一旦被查出很有可能面临巨额的处罚，其相关负责人也会被追究相应的法律责任。有些企业管理层缺乏正确的纳税处理意识，对国家税收政策理解不到位，喜欢闭门造车、想当然，从而导致纳税处理方案缺乏可操作性，纳税处理人员在工作中失去依据而无从下手，甚至会引来法律风险。
2、企业纳税处理机制不健全
房地产企业面临的纳税风险都具有很大的不确定性，会给企业带来经营的不稳定性，造成损失，甚至导致企业面临倒闭。因此，企业有必要建立健全税收管理机制。科学合理的税收处理机制对企业有效防范纳税风险，实现节税目的起着至关重要的作用。但目前许多房地产企业内部缺乏有效的税收处理机制，风险管控薄弱，企业面临很大的纳税处理风险。首先，不少房地产企业对自身面临的各种纳税风险考虑不全，事先不经过必要的风险分析与评价，准备工作不充分，上来就直接开展纳税处理工作，导致在实际开展纳税处理工作中面临这样那样的问题。其次，企业缺乏动态的风险监测机制，没有形成有效的风险预警体系，无法对纳税风险来源的主体情况、动向进行追踪，导致企业无法及时相应纳税风险的变动，增加了企业风险应对的难度。再次，企业没有建立相应的纳税风险应对机制，对已发生或未来可能发生的纳税风险缺乏有效的处理与应对措施，缺乏风险应对预案，或是备选方案和应对措施缺乏操作性，无法降低企业面临的纳税风险。
3、房地产企业的行业性风险
房地产开发企业所处的行业特点决定了其面临的特殊行业风险。首先，目前我国房价的过快上涨导致国家在房地产行业的宏观调控上频频发力，房地产行业面临政策的不稳定性。其次，各种游资的炒作、地方政府的土地财政政策、地产开发商的恐慌性销售等导致商房价上涨过快，房地产行业存在泡沫危险，整个行业前景不明。而房地产企业的发展前景与行业的发展前景是息息相关的。再次，房地产开发初期资金投入巨大，企业不得不采取多种渠道进行融资，导致企业债务成本上升。很多房地产企业的债务规模过大，资产结构极不合理，给企业带来极大的风险隐患。一旦资金周转发生问题，企业将面临短期债务无法偿还的风险而陷入财务危机，甚至走向破产倒闭，也就无法完成既定的纳税处理目标。
三、加强房地产企业纳税处理风险控制
1、树立正确的纳税处理意识
企业应该树立正确的纳税意识，端正心态，不走偷税漏税的歪门邪路。因为纳税风险的客观性，企业和纳税工作人员应当正视纳税处理活动可能产生的风险及危害，在心理上引起足够的关心和重视。纳税处理在国家法律法规限定的范围内具有合法性，企业在制定纳税处理方案时要正确解读国家的政策法规，保证制定的方案顺应国家税收政策的发展趋势，并且与现行的法律法规相合拍，不会导致违法违规。企业在具体操作过程中，要时刻关注税收政策的变动，深刻理解税法的内涵，在学法、知法、懂法、守法的前提下合理运用相关政策进行纳税处理。
2、建立科学的纳税处理机制
房地产企业应建立健全的纳税处理机制，以有效应对纳税风险，合法实现企业节税目标。首先，企业应建立纳税风险的检测与评估机制，从税收稽查、税法、会计处理等各个方面开展评估分析，对企业可能面临的纳税风险进行鉴识与评估，并以此设定风险衡量标准，建立有效的风险预警机制。其次，企业应完善纳税风险的动态追踪机制，对各种纳税风险的源头主体情况、动向实现动态监控管理，对税收政策的发展情况与变动实现实时掌握，对企业生产经营活动涉及的纳税环境实现动态把握，及时调整和更新企业的会计政策，将企业面临的潜在纳税风险有效降低。再次，建立快速灵活的纳税风险应对机制。企业应针对企业可能面临的纳税风险，制定具备可操作性的风险应对预案。风险应对预案还应能及时根据企业纳税环境的变化及时作出调整和变动，以帮助企业有效遏制风险事态的恶化。
3、加强与税务部门的沟通
税务部门与企业之间由于各自的工作性质、行业特点、所处环境不同，对彼此都不太熟悉，难免出现互相理解上的分歧。企业应主动去了解熟悉税务部门的工作流程，与税务部门保持长期有效密切的沟通，以达到两者在政策解读和实施上的高度一致。房地产企业取得税务部门的认可，并保持合理、合法的良好关系，是纳税处理方案顺利实施的必要条件，也可以帮助企业有效规避纳税风险，顺利通过税务部门的征管要求，有利于纳税处理工作的高效发展。
四、结论
房地产企业能通过有效的纳税处理带来巨大的经济效益，但企业也必须正视自身面临的纳税风险，树立正确的纳税观念，通过建立完善的纳税管理机制、提高纳税管理人员的素质、加强同税务部门的沟通，及时防范纳税风险，实现企业自身的健康持续发展。
【参考文献】
[1] 方焰飞：房地产企业需防范哪些税务风险[N].中国税务报，2011-09-28.
关键词：房地产；财务管理
一、引言
我国房地产行业历经二十多年的持续发展，在社会经济发展中具有较强的支撑作用。房地产开发涉及到资金投入金额巨大，属于资金密集型行业，房地产项目开发涉及产业板块多、资金投入时间长、财务风险和管控风险大，由此也使房地产企业财务管理业需要依照房地产开发的项目特点和企业管控模式，借助信息化管控体系，将可能出现的风险消灭在萌芽状态，来实现房地产企业的持续健康快速发展。
二、房地产财务管理的内容
传统意义上的财务管理是对资金的使用和分配，结合房地产资金投入大、周转期限一般较长的特点，房地产财务管理的核心是资金的筹集和使用，也就是房地产融资和房地产资金的投放，房地产开发项目的利益分配重点体现在对项目的管控程度和开发节奏的把控上。房地产企业财务管理特色显著，在遵守国家法律和会计规章的前提下，做好成本控制和核算、提高房地产开发项目的周转效率、减小房地产项目的资金占用成为财务人员，甚至是房地产企业管理者的重要内容。房地产企业的财务管理，不仅仅要在成本核算上做上功夫，还要在税务风险管控、提高资金回报率上做好前置性考虑。从而才能充分发挥财务管理的分析指导功能，为房地产企业的发展保驾护航。经过二十多年的充分竞争和持续发展，房地产企业的规模越来越大，房地产企业集团化运营、规模化发展特点越来越突出，其财务管理可以概括为以下几个方面：
(一)房地产财务管理效率和管理水平持续提高
随着社会文化水平的提高，财务人才队伍对房地产项目开发投资长、资金大的行业特点和周期属性的认识程度不断成熟，伴随着房地产开发全过程的越来越规范，贯穿房地产开发建设经营整个阶段的管理水平稳步提高，特别是随着信息化水平的引入，整个房地产企业财务管理效率逐步提高，财务管理水平上升到前所未有的高度。
(二)房地产财务管理挑战越来越高
房地产开发项目从土地获取到竣工交付，至少需要两到三年的时间、甚至更长，项目开发涉及到跨地域情况居多，同时随着房地产行业规模集中程度越来越高，千亿级的房地产企业不断增加，行业呈现集中化趋势，强者恒强的时代已经来临。规模化、集中化、跨地域的生产经营特点，使得房地产财务管理面临的管理难度和管理挑战越来越多，不同地域的政府收费政策不同、监管特点有所区别，对财务人员的要求也越来越高。整体性上，房地产财务管理的困难程度增加。
(三)房地产财务管控风险越来越高
房地产企业开发周期长，面临的各种不确定性会有所增加。房地产财务管理水平的高低直接影响了开发项目的经济效益，甚至直接决定了投资项目的成败，所以在整个项目投资和开发建设运营过程，预防各类财务风险，提供财务管控水平，成为各个房地产企业面临的重大难题。另一方面，伴随着房地产的快速发展，房地产企业公开市场融资越来越多，政策监管风险和公开市场财务披露也客观上提高了对房地产财务管控的要求。因此，房地产财务管控风险越来越高。
三、当前房地产财务管理的特点
房地产行业经过近十年的黄金发展期，房地产企业规模扩大。而随着房地产政策调控的不断多元化，房地产财务管理也呈现出独有的特点。
(一)房地产企业资金管理方面
中央政府对房地产监管日趋严格，地方政府对房地产的调控措施越来越丰富和密集多。在土地获取阶段增加的自有资金要求、开发前期阶段支付各项规费和保证金、建设阶段要支付的材料款和工程款的结算等要求，给房地产企业的资金管理带来巨大的压力和风险。同时随着房地产行业限购、限贷、限售、限签、限价等政策的日益严格，同时伴随着房地产企业的集中化和规模化，房地产企业的资金优势越来越向大型房地产企业集中。无形当中给房地产企业的资金管理带来的风险。
(二)房地产企业资金筹集方面
2016年以来，人民银行、银监会等各个监管机构频频发文规范房企融资，公开募集资金不得用于土地款、开发贷款条件调高、信托融资通道被限制、房地产债券发行被叫停、资管新规暂停了房地产资管类产品、委托贷款新规出台、银行理财办法出台、房地产资产证券化窗口指导趋严、金融机构联合授信办法出台、监管层禁止房地产企业融资公司债与票据互还。当前房地产企业外部融资主要依靠银行开发贷款、信托融资、企业债券等渠道，客观上使得房地产企业面临的财务风险较大、财务成本偏高。如何取得成本低、额度高的外部融资成本房地产企业资金筹集面临的难题。
(三)房地产企业税费管理方面
房地产开发环节涉及的税种有契税、增值税、增值税附加(城建税、教育费用附加、地方教育费用附加)、土增税、所得税、土地使用税、印花税等多种，涉及的各类政策性费用更是种类繁多。如何在企业全面发展的基础上，统筹安排协调好税费对房地产企业现金流和成本的影响，提高企业内部竞争力，成为考验财务人员的重中之重。
四、房地产财务管理的建议
(一)培养专业的财务人员队伍
财务人员水平直接影响房地产企业财务管理水平。无论是校招生逐步培养、还是社会化高薪招聘，培养专业财务人才队伍，提高房地产财务人员专业素质并长期为企业服务是最终目的。专业、稳定、高效的财务人员队伍，不仅提高可以提高解决财务问题的能力，而且可以防范财务风险，甚至可以提出合理化的企业发展建议，实现房地产企业的长远健康发展。
(二)健全财务管控体系
随着房地产企业的规模不断做强做大，全国性房地产企业的财务信息化水平发展很快，财务业务一体化水平取得了长足的发展。对房地产财务工作者而言，具备的系统管理思维、优化财务逻辑关系、健全完善的房地产管理财务管理和控制体系，实现有效的财务管控成为克敌制胜的法宝。同时财务人员在实际业务开展中，还要统筹考虑人力资源、成本管理等协同业务内容，制定符合企业财务管理目标的实施方案，使得具体工作顺利贯彻落实，发挥财务管控作用，才能使财务工作成为房地产企业的核心竞争力。房地产企业外部政府关联单位多、合同合作方多的特点，客观上要求房地产企业不断提高财务管理风险防范水平，按照事前、事中、事后三个不同时段控制财务业务风险，缩小、降低、甚至避免因为财务管理带来的风险和损失。只有建立健全的财务管控体系、具备良好的风险管理理念，对房地产业务风险有充分的认识，才能真正防范财务风险。
(三)强化财务成本管理职责
房地产的成本管理水平直接影响房地产企业的经营业绩。作为房地产企业的财务工作者领导者，不仅要对项目的技术经济指标等整体情况有所了解，还要根据开发项目的开发进展情况，利用财务的反映和监督职责，通过控制手段实现地产企业的无效成本最低、有效成本最大化。在房地产合约规划和成本管理方面，发挥财务对资金流向的把控作用，建立独立、完善的成本管理制度和集中采购体系，避免税务风险、降低财务成本、延缓现金流出，为企业发展的形成强大的支撑。
(四)做好税务管理
房地产企业预缴预征税款比较多、金额比较大，对企业现金流的影响更是重要。税务管理是财务管理的重要组成部分。借助专业的税务咨询机构、房地产企业税务管理水平不断提高。随着国家减税降税措施和简化行政审批的不断推进，通过财务人员与税务部门的密切联系，越来越多的房地产企业实现了预缴税款的返还，促进了房地产行业的健康发展。
五、结束语
在实施“营改增”前，我国房地产企业在房地产开发过程中涉及到很多始终，存在严重的重复征税的现象，不仅加大了房地产企业的税负，也在无形中将企业的税负转嫁到不断攀升的房价上来。从长远的角度来看，这并不利于我国房地产企业的发展，更不利于我国房地产市场的健康发展。对于房地产企业而言，税制改革迫在眉睫，有效解决重复征税的问题更是税制改革中的重中之重。对于房地产企业而言，由于其特殊性使得“营改增”对于房地产产企业而言困难重重。在这样的大环境下，政府出台的政策、各项措施等都会对房地产企业产生巨大影响，特别是对房地产企业的税负影响更是直接关系到其生死存亡和未来的发展。
二、房地产企业营改增税负效应的影响因素分析
（一）“营改增”影响房地产企业名义税负变化的双重效应分析
从理论上看，增值税只是对每一个生产环节上的增值额进行征税，从而存在营业税重复征税的现象得到解决，完善的抵扣链条将有助于全面推进更为专业化的戏份，为促进和加快产业结构的调整奠定基础。但是，具体到不同的行业中，由于改革后税率、可抵扣的进项税额都不各不相同，因此，很可能在实施税制改革后出现某些行业税负增加的问题。例如：站在房地产企业外购产品与服务的可抵扣程度的角度分析，作为国民经济发展中的重要产业，房地产产业的链条较长，因此，房地产企业在发展的同时也带动了一大批相关产业的发展，如：处于房地产企业上游的土地提供者、承包商、其他服务提供者等，涉及到的行业包括：金融业、建筑业等不同的行业。同时，还涉及到钢铁、水泥、现代服务业等不同的行业发生业务上的往来。可见，我国房地产企业会对与其相关的产业产生影响，对经济起到拉动的效应。但同时也表明我国房地产业仍处于物质资本消耗的数量扩张阶段，还有待于进行产业的升级改造和服务化方向发展。对房地产行业实行“营改增”的基本前提主要就是为了房地产行业提供施工、劳务等服务，这些行业也是“营改增”的行业，否则房地产行业的营改增毫无意义。因此，据统计，房地产业营改增后，预计将有71.6%的中间投入能够形成进项抵扣额。从长远的角度来看，当增值税实现了对营业税的征税范围全面覆盖后，房地产业的大多数外购产品和服务中所含的 税款都能够获得抵扣。再例如：我们站在行业投入与产出的方面分析：房地产企业的增加值中的主要构成部分是固定资产的折旧，这部分内容已经占到房地产行业总投入的43.8%。
（二）房地产企业“营改增”的税负转嫁效应分析
首先，对税负后转效应的分析。房地产企业具有资金密集型、资源密集型的基本特征，目前我国的土地资源、贷款的额度都出现了资源紧张的问题，当供给弹性较大、而需求弹性较小的时候，房地产行业实施“营改增”后产生的税负很难转嫁到银行、政府、信托公司等金融机构。按照通常的做法来看，由于建筑工程企业与房地产企业之间存在着密切的联系，很多建筑企业为了获得建筑合同，经常不择手段通过低价中标、承诺垫资等方式来完成工程建设。很多建筑企业在同房地产企业的谈判中经常处于一种弱势的地位中。另外，有的房地产企业为了少缴、免缴土地增值税，经常和建筑企业实现协同避税的现象，并通过提高建安成本来实现对增值率的降低，这样做的结果就是讲房地产开发企业的部分税负转嫁到建筑企业中。在“营改增”实施后，建筑企业通房地产企业之间协同避税的动机将大大削减，供给弹性明显增加，房地产企业在短期内向上游转嫁税负的难度也就随之增加。其次，对税负的前转税负效应的分析。对于房地产企业而言，向下游转嫁增值税税负的主要对象就是广大的购房者，增值税作为流转税，从理论上看税负最终都是由购房者来承担的。在我国一二线城市中，房价在不断上涨，只要房价的上涨标准一直未超过购房者所能够支付的上限，在商品房整体处于供不应求的环境下，房地产开发企业就很容易通过“捂盘”的方式将“营改增”后的税负转嫁到不断上涨的房价中，从而转嫁给购房者。
（三）房地产企业“营改增”实际税负效应分析
如前所述，在实施“营改增”后，房地产企业税负的影响不仅体现在名义税负的提高与税负的转嫁方面，更痛税务机关对房地产企业的税制执行与监督的程度密切相关。由于税务征管因素的存在，房地产开发企业的实际税负在进行税负转嫁后有可能出现减轻。但从这一角度来看，我国在实行“营改增”的同事，不仅应该进一步简化税制要求、实现税率的统一，还应该加强对税控体系的构建。
三、“营改增”后房地产企业避免税负影响的有效对策
（一）应加强对发票的管理
如前所述，导致泛地产企业在实施“营改增”后税负上升的一个主要因素就是发票管理中存在的很难取得增值税进项税额抵扣发票。从理论上看，由于能够取得抵扣的项目而无法取得专用发票将无法实现抵扣。因此，房地产企业应针对这一问题加强对发票的管理，及时、准确地取得可以抵扣的专用发票。例如：房地产企业可以尽量选择一般纳税人作为供应商，对于那些无法提供专用发票的个体户等小规模纳税人尽量不要选择为合作伙伴。再例如：在房地产企业的油费管理中，可以通过记账、月结、同意购进充值卡等方式进行集中采购，尽量获得增值税专用发票。
（二）尽量延长进项税额的抵扣时限
就我国目前的税制改革现状来看，增值税的一般纳税人所取得的专用发票、机动车销售统一发票、海关缴款书等应该在开具之日起的180天内到相关的税务机关进行认证，在认证后可以在次月申报，并向主管的税务机关申报抵扣的进项税额。由于房地产企业的特殊性，有的房地产企业在获得土地后并不会立即进行开发，还有的会经过很长时间后才会正式进行开发，因此，如果仍然沿用180天的抵扣期限很容易使這类企业前期发生的成本不能在销项税额中进行抵扣。可见，应适当延长进项税额的抵扣时限。
（三）尽快提升地方主体税种体系的构建
从理论上看，各地方政府在重构各自的主体税种体系后将大大减轻由于房地产企业由于“营改增”而产生的一些负面效应。从长远的角度来看，房地产企业可以实行较低的税率，在提升当地经济水平与居民生活水平的同时，保持与上下游行业的税率的一致性，从而降低税收负担。
总之，“营改增”的实施将对房地产企业的税负产生一定的影响，各房地产企业、政府部门、税务部门必须共同努力，通过“营改增”这一契机，全面推进房地产行业运行环境的改善，并实现有效调节房地产企业税负水平、提升企业竞争力和投资信心的目的，为促进房地产企业的发展创造条件。
参考文献：
[1]彭晓洁，肖强.“营改增”对房地产企业税负的影响预测[J].财会月刊，2014，（22）：55-59.
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[3]陈玉娇.试论“营改增”对房地产企业财务管理的影响[J].现代经济信息，2015，（3）：265+267.
