时间：2023-05-24 14:35:03
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇不动产登记规划，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
《不动产登记暂行条例》（以下简称《条例》）对不动产统一登记工作提出了新的要求，主要体现在以下三方面：一是更好地保护不动产权利人合法财产权，保障不动产交易安全，维护正常的市场交易秩序；二是提高政府治理效率和水平；三是方便企业、方便群众，减轻当事人的负担。信息平台的统一和建设面临着更加艰巨和复杂的任务。
1.相关上位法对登记结果提出了更精准的要求
《条例》用了整章篇幅对不动产登记簿（登记结果的体现）做出了规定，要求不动产基本单元及编码、主体自然状况、主体权属状况及权利事项等必须准确无误。目前，重庆市正在拟定的《重庆市不动产登记条例》将进一步细化以上要求。因此，新系统建设须从登记业务的“收、审、登、发”主要环节全面考虑，以登记业务的法律特征和合理流程再造为驱动、信息技术为手段来确保电子登记簿中的登记结果准确无误，进而维护不动产登记簿的核心地位。
2.农村不动产的纳入对信息平台的兼容性和高效性提出了更高要求
一是农村区域广阔，我市农村区域占全市幅员总面积超90%，人口多，涉及登记的数据量将更大；二是原有基础薄弱，数据格式不规范，数据衔接难度大；三是由于原多部门分别登记发证，已发权利证书存在权利重叠的现象，矛盾较多，情况复杂；四是农村区域广，交通不发达，权利人多跑路，办事困难；五是基层工作力量薄弱，乡镇办理点少，通常一个片区国土所要辖2-4个乡镇。
3.相关部门及社会公众对登记信息共享提出更精细、更便捷的新要求
随着不动产统一登记的社会关注程度不断增强，政府相关部门和社会公众对登记信息共享利用的要求逐渐精细化、便捷化。以渝中区为例，2016年前三季度受理的登记案件数量为54563件，而受理的档案查询申请数量为88081件，不动产登记信息查询的社会需求已经超过了不动产登记办件的需求；另一方面，对登记信息利用的精细化程度要求不断提高，金融机构在办理抵押、注销抵押时，税务部门在办理核税、减免税费时，公检法纪部门在办理司法协执、线索查询时，均对登记信息查询的精细化程度提出了更高的要求。
4.“互联网+”“大数据”等概念对登记信息的安全提出更高的保密要求
随着“互联网+”“大数据”等概念深入人心，互联网资源、信息通信技术、数据挖掘技术在信息利用、社会资源配置上的优势日益明显。这些新兴的信息化形态在解决登记各方信息不对称上、提供便捷化服务上、收集办事群众行为反馈上、辅助管理上凸显了巨大的便民作用，但同时对登记信息的保密工作却提出了极高的要求。
二、当前信息平台建设取得的成效
我市自推进不动产统一登记工作以来，市国土房管局充分利用原有成果基础，按照国土资源部相关要求和我市“先城市，后农村”的工作思路，目前在原“地房籍信息系统”基础上顺利完成了初步升级改造，及时满足了城镇不动产登记的需要。
1.信息平台的建设总体规划构建完成
于2015年10月完成制定的《重庆市不动产登记信息管理基础平台建设总体方案》（以下简称《总体方案》），构建了该行业平台信息化建设的总体规划。从背景、目的、内容、计划等多个方面规划了我市不动产登记信息平台的建设蓝图，后续的平台建设工作将按照《总体方案》的设计有序推进。
2.实现了城镇区域国有土地上不动产登记信息平台的统一
我市房地产交易管理、登记确权、权籍调查等信息系统，在历史上存在各行政区域各自实施、标准不一、缺乏互通的情况。于2011年至2012年上线实施的“重庆市地房籍管理信息系统”，使相关各类信息系统在使用上完成了统一；2015年至2016年，在“地房籍系统”基础上上线实施的“重庆市不动产登记系统”，实现了信息平台的整合和集中。
3.满足了城镇区域国有土地上不动产登记的主要业务需求
以“不动产登记系统”为代表的现有信息平台，实现了对城镇区域国有土地上的不动产登记、房地产交易管理、权籍调查管理三个部分的信息化支撑，初步搭建了宅基地、农林不动产登记的雏形，并在长寿、丰都开展试点。现有信息平台基本满足了城镇区域国有土地上不动产登记的主要业务需求。
4.为统一不动产登记的业务标准提供了手段
现有信息平台依照《不动产登记暂行条例》和《不动产登记暂行条例实施细则》的要求，实现了部分不动产登记业务标准的统一。一是统一了登记程序，实现了申请、受理、审核、登簿、发证的程序统一；二是统一了登记业务类别，设置完成了城区域国有土地上不动产登记的10个登记大类和69个登记小类，借助信息化手段明确了登记的业务范围；三是统一了登记簿，实现了国有土地及其定着物的电子登记簿。
三、新形势下信息平台优化建设总体思路
为达到不动产统一登记的真正目的，信息平台建设须以“便民、高效”为宗旨，不能出现因统一登记反而办事困难，时间更长甚至给权利人带来不必要的损失等情况。因此，在全市国土房管系统信息化建设总体规划下，考虑到不动产统一登记所面临的新形势和新要求，“不动产登记系统”应按照“总体控制、业务独立”的区分模式单独进行打造。由于此项工作参与人数多、设备投入大，故工作推进中，应以《总体方案》为指导，管理上认真划分信息化管理机构、信息化建设机构以及登记机构等参与各方的职责边界；技术上要根据登记业务的类型、流程及要求，突出以满足登记业务需求为主导、信息技术为手段的思路进行系统设计；应用上要以登记信息的合法应用需求为驱动不断优化和升级系统，同时，使用先进技术手段做好登记信息的安全保密工作；保障上要充分考虑全市区域大、区县基础不一的实际特点，采取登记数据集中汇交管理下的分片区业务数据管理的模式。
四、信息平台建设中参与各方的职能设置
要进一步厘清平台建设过程中各个环节的职能划分，承担平台建设职能的具体单位要各取所长、分工合作。考虑将平台信息化建设职能划分为三个层级，即信息化领导、监督职能，基础平台信息化建设职能，专业平台信息化建设职能。
1.信息化领导、监管职能
承担国土房管行业的信息化建设领导职责，制定行业信息化总体规划，制定信息技术标准，开展信息技术指导、监督与培训，提供信息化咨询，指导信息安全工作等。体现为统一规划，集中管理。
2.基础平台信息化建设职能
承担国土房管行业基础平台信息化的建设职责，开展行业内通用领域的信息化建设。如基础设施建设、“互联网+”服务、云计算、大数据及数据分析、数据汇集、对外公示一致性、数据管理等。体现为标准统一，集中建设。
3.专业平台信息化建设职能
是指国土房管行业内，与具体职能业务相关的一系列信息平台的建设职能。如不动产登记、土地利用、执法监察、公积金、公租房等。体现为统筹安排、分部建设。
不动产登记机构作为具体的登记职能单位，需要在上级信息化建设部门的领导、监督下，在基础平台信息化建设成果的支撑下，开展不动产登记信息平台的建设工作。
具体到不动产登记信息平台的建设，主要需要支撑不动产登记行业的相关业务，如城镇区域不动产登记、农村区域不动产登记、不动产登记信息查询利用、房地产交易管理、不动产权籍调查等业务范围。
五、健全登记业务为主导、信息技术为手段的建设机制
不动产登记具有法律专业性，登记工作涉及到众多专业技术领域，登记信息利用的精确化要求也非常高。在建设信息平台时，需要坚持登记业务为主导，充分发挥信息技术的优势，登记机构同信息化建设机构分工协作、加强交流，健全平台的建设机制。
1.登记业务主导，开展平台的业务分析、需求分析、系统设计
在建设信息平台时，应当按照“先摸清业务规则，再开展需求分析，最后设计信息系统”的步骤来进行。登记机构作为业务的具体承担机构，应当在这部分工作中发挥熟悉业务的优势。
首先，政策法规和办件需要是信息平台建设的业务依据，登记机构应当着力于这两方面的研究工作，一方面开展政策法规研究，确保系统的合法合理，另一方面整理日常办件过程中的业务需要，实现系统对登记办件、信息利用、权籍调查、市场监管、管理决策等业务的支持。
其次，在进行业务分析的基础上，开展系统建设的需求分析工作。主要包含三方面的工作：一是需求调研、收集工作，制定需求调研计划，完成《软件可行性研究报告》；二是需求评审工作，不动产信息平台的相关使用单位、建设单位建立联系机制，对需求分析报告进行评审，降低因需求调研不到位、分析有误、人员理解不一致等原因带来的风险，形成“软件需求说明书”；三是需求管理工作，在系统试运行时、局部调整时、革新换代时，不断收集因需求变化带来的系统问题，并建立机制对这些变化的需求进行管理，确保系统生命周期的延续。
最后，在建立起需求分析机制的前提下，开展平台的设计工作。一是逻辑模型设计，分析设计信息平台的关系数据模型（如受理要件、审批流程、登记簿），以及非关系数据模型（如一张图）；二是功能设计，对信息平台将要实现的目标进行明确，划分系统与子系统的功能边界，接口方式，形成“系统功能说明书”；三是部署设计，充分利用现有的基础信息资源（网络资源、虚拟主机资源、存储资源、数据灾备资源等），划分集中部署与分部部署的模块，开展数据安全管理。
信息平台的系统设计，既涉及业务，又涉及信息技术，登记机构与信息化建设机构需要在该环节上加强沟通，将业务优势与技术优势有效结合。
2.发挥技术优势，运用软件工程的思想开展信息系统建设与运营
尽管信息平台的建设应当由业务进行主导，但最终仍会落足在信息技g上。信息化建设机构应在该环节中发挥知识优势，合理运用先进的技术手段，提高系统的科技含量。建设一套系统是实现统一不动产登记信息平台的起点，而运营好这套系统才是实现平台价值的体现。
运用软件工程的思想，开展系统版本迭代，通过机制不断完善系统，实现系统生命周期的延续。
六、坚持登记信息合法利用、确保信息安全的原则
不动产登记产生的数据信息既要服务于社会利用，又要保障信息安全，这两者看似一对矛盾体，但能通过合理地建设信息平台来兼顾。
一方面，要发挥登记机构熟悉业务的优势，仔细研究法律法规对于登记信息查询的要求，认真分析登记机构查询办件的业务实际，合法合理地开展信息平台的设计与优化工作。
“四个统一”依托信息平台
作为不硬登记的主要责任部门，温州市国土资源局所肩负的，就是如何更好地完成不动产登记“四个统一”的部署。为此，温州市国土资源局开展了不动产登记的职责机构整合、人员划转、数据整合、平台建设、流程再造、窗口改造等一系列工作，为办理不动产统一登记业务，准备各项基础条件。
其中，不动产登记信息平台的建设成为重中之重。温州市国土资源信息中心郭为人主任明确表示，“不动产登记要实现登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台的四个统一，不动产登记信息平台的建设势在必行。”
对此，郭为人主任已胸有成竹。由于温州市国土资源局一直十分重视国土资源信息化工作，并逐步搭建了以地籍系统、档案影像、执法监察、地质灾害、国土“一张图”等为核心的业务系统，这些系统不仅为国土资源的高效管理、科学决策、依法行政和政务公开提供了重要手段，也为建设不动产登记信息平台奠定了良好的基础。
巧借东风，推动云计算落地
不动产登记这一新的行革举措，给温州国土资源信息化发展带来了一个新的切入点。
“以建设不动产登记信息平台为契机，依托云计算数据中心，分阶段、有目标地推进温州市级国土资源云的建设。” 郭为人主任十分清晰地规划出了建设思路。
明确目标之后，温州市国土资源局迅速开展行动，并组织了多个设备供应商进行国土资源云环境测试，最终选择了由新华三云平台、虚拟化软件、网络和服务器组成的解决方案，着手搭建温州国土资源云，为不动产登记信息平台提供支撑。
经过一系列紧张有序的工作，温州国土资源云建设取得了可观的效果。郭为人主任对此也十分满意：“通过原有平台基础设施平台化的改造和升级，初步完成基于云计算平台的双活数据中心的建设，实现了数据中心、存储、数据库、应用、网络等层级的双活，实现了应用级的双活，无感知切换、业务0终端、数据0丢失。”
面向未来的智慧国土
关键词：不动产管理 课程内容 教学方法与手段 创新培养模式
中图分类号：G642 文献标识码：A 文章编号：1673-9795（2014）04（b）-0023-03
不动产管理是一门新兴的、应用性较强的专业课程，它坚持理论联系实际，把不动产管理的基本原理与我国不动产管理领域改革发展的实践密切结合起来，为学生分析不动产问题提供系统的理论知识和科学方法，提高学生在正确理论指导下研究解决实际问题的能力和方法，是自然地理与资源环境、人文地理与城乡规划（不动产管理）、土地资源管理、不动产经营等专业的专业基础课和主要特色课程。
近年来，随着经济社会的迅速发展，特别是市场经济对权属清晰、权责明确的产权制度要求越来越高，我国现行不动产管理制度产生了越来越多的弊端，难以适应经济社会发展的需要，引起了相关部门的高度重视。十八届三中全会提出转变政府职能必须深化机构改革，这在一定程度上也推动了国家层面建立不动产登记局的进程。2013年11月20日总理主持召开国务院常务会议，要求将分散在多个部门的不动产登记职责整合由一个部门承担，理顺部门职责关系，减少办证环节。会议明确一是由国土资源部负责指导监督全国不动产统一登记职责，基本做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。二是建立不动产登记信息管理基础平台，实现不动产审批、交易和登记信息依法依规互通共享。三是推动建立不动产登记信息依法公开查询系统，保证不动产交易安全，保护群众合法权益[1]。
我国不动产管理出现目前这种局面，也与现行专业设置有一定的关系，长期以来，忽视不动产管理方面的教学和研究，专业设置中没有不动产管理专业。根据调查了解，华南地区只有广州大学地理科学学院“资源环境与城乡规划管理”专业设置了不动产管理方向，开设了不动产管理及相关课程培养不动产管理专业型人才，目前已经培养六届毕业生毕业。社会对掌握不动产管理学基础知识和能力的复合型人才越来越紧俏，迫切需要能够灵活运用所学不动产管理理论和相关法律法规解决实践中出现的不动产市场、不动产经营和不动产管理等问题。要求不动产管理教学承担增强学生的理论知识水平，锻炼学生分析和解决问题的技能，树立可持续发展理念的教学任务，达到为社会长期输送不动产管理高级复合人才的教学目标。目前全国尚未编写统一的不动产管理教材，各高校往往结合自己的区位优势编写部分讲义或者专题材料。因此，尝试对不动产管理课程内容、教学方法与手段、教学实践、考核方式等方面进行改革与探索就非常重要。
1 不动产管理课程设置基本情况
1.1 课程的性质、地位、作用和任务
不动产管理是人文地理与城乡规划（不动产管理）、土地资源管理等专业基础课程。该课程是一门应用性课程，是在本专业理论和相关课程学习以后，以各种类型的不动产的经营服务管理为核心，研究不动产市场的特点、市场研究方法、不动产管理的内容、方法与技能。通过学习使学生了解不动产产权理论、不动产管理制度，不动产金融等基础理论；掌握不动产市场分析、不动产产权产籍管理、不动产税收与评估、不动产规划管理、不动产交易市场管理、不动产经营管理、不动产服务管理、不动产资产管理、不动产信息化管理等[2]。使学生对不动产管理有一个全面的了解，能胜任国土资源管理、规划、调查，房地产管理中资产经营管理、中介服务、物业咨询服务及不动产管理服务企事业的工作。
1.2 课程教学的目的和要求
（1）通过本课程的学习，使学生了解不动产的概念、类型、开发建设、区域分布特征，不动产管理的基本理论与研究方法，了解国内外不动产管理研究的前沿与发展趋势。
（2）通过本课程的学习，使学生认识不动产管理市场的特点与类型，掌握基本的市场研究内容与方法。
（3）通过本课程的学习，使学生掌握不动产管理的目的、基本内容、方法和要求。
（4）通过本课程的学习，使学生掌握不动产管理的技能技巧。
1.3 课时要求与安排
本课程需要安排56学时，其中32学时理论教学课时，24学时实践教学课时，最好同一学期进行，需要学生使用电脑上机练习不动产管理相关技术软件，要求配实验员一名。
1.4 课程与其它课程的联系
本课程的先修课程主要有：管理学原理、土地经济学、市场营销学、房地产开发与经营、房地产估价、物业管理概论、土地资源管理等。
2 课程内容的改革与创新
为打破不动产管理课程没有现成教材的局面，笔者联合华南地区多所高校教师初步完成《不动产管理》一书的编写，该书内容大致可以分为以下三个部分。
第一部分为不动产管理概述和理论基础。不动产管理概述的内容包括不动产的含义、分类和特点；不动产管理的含义、职能、特征及其发展；还具体介绍了土地管理，房产管理和其他不动产资源管理。不动产管理的理论基础包括区位理论、城市地租理论、资源配置理论、服务理论等，此外还包括不动产管理制度分析。
第二部分为不动产服务管理。内容包括不动产服务管理概述；房地产经纪与管理、物业设施管理与物业管理；不动产产权产籍管理、土地产权产籍管理、房屋产权产籍管理；不动产资源信息化管理，信息系统的建设、管理及开发。
第三部分为不动产经营管理。不动产经营管理概述，包括不动产租赁管理、投资管理和融资管理，还有不动产资本经营和不动产证券化；不动产资产管理，包括国有资产管理、组织资产管理（企业）、商业资产管理、个人资产管理和跨国公司的不动产管理；不动产资源的规划管理，内容包括不动产资源分析，评估与规划修编，目前主要涉及多规融合、规划实施评估与修改、房屋资源规划及其影响因素等；不动产交易市场管理[3]，内容包括不动产交易与不动产交易市场、不动产交易市场的分类与特点，土地市场交易管理时机的选择、持有的土地和市场的发展，房地产开发市场、销售市场和二、三级市场管理，资本交易市场管理；不动产市场分析，内容包括不动产市场概述、不动产市场调查、不动产市场需求与供给分析、不动产市场区位分析和不同类型不动产市场分析；不动产税费（收）与评估，内容包括我国税收制度的建立与发展与不动产税收对区域经济的影响，不动产税收的属性、功能，不动产投资环节、交易环节、占有环节、所得环节的课税[4]，介绍美国、法国、台湾及香港的不动产税收，不动产评估与方法。
教学内容的设置希望通过对不动产进行概述，同时介绍其管理理论，使学生能在学习之初对相关概念及其原理有较全面的认识，为不动产的学习奠定坚实的理论基础；然后阐述不动产服务的相关管理，在原有的理论基础上进一步深入学习，通过理论联系实际的学习，目的是为了培养和提高学生从基本的不动产知识上升到能够拥有较高层次服务管理能力的跳跃；最后讲述了不动产的经营管理，内容主要包括资产、市场、税收等，使学生了解不动产经营方面的相应知识。教学内容从概念入手，由表及里的阐述不动产的边缘知识，具有较强的实用性和可操作性，结构紧凑、层层推进，内容全面、到位，对于有意愿锻炼从事不动产管理方面能力的学生而言，具有很好的指导作用；对于非本专业的学生来讲，本书也可以起到提纲挈领的点睛之效。
3 课程教学方法与手段的改革与创新
3.1 传统教学与现代多媒体相结合
不动产管理课程采用传统教学与多媒体技术相结合的教学手段。对课程重点难点知识采用传统教学方法讲解，实行传统“黑板+粉笔”式教学[5]，增强学生对重点难点知识的理解与记忆；以多媒体教学方式丰富课堂内容，实行“多媒体课件演示+网络课堂互动”，拓宽学生知识面。根据不动产管理课程具体篇、章、节教学内容、特点和教学目标的设置，将两种教学手段有机结合起来，实现传统教学方法与多媒体技术的灵活转换使用，以多媒体教学促进传统教学的改革创新，全面优化课堂教学，充分带动学生的学习积极性，极大提高课堂教学的效率。具体实施环节，采用创新式的教学模式，即将传授式教学、互动式教学与研讨式教学相结合[6]。对于不动产管理相关概念知识与理论基础，主要采用传授式的教学；对于不动产经营管理、不动产交易市场管理、不动产市场分析等学生有较大的发挥空间的，可以采用互动式教学；对于不动产资源信息化管理，可以采用研讨式教学方式，教师课前布置任务，把学生分成若干小组，每个小组扮演不同角色，到课上从所扮演角色的利益出发阐述自己的观点，这样既可以使大家通入课堂，也可以让大家今后参与工作可以从多角度进行思考问题。此外，也可以用展示法就某个内容让学生用PPT进行讲解。
3.2 理论结合典型案例分析法
在不动产管理课程教学过程中，在原有传统教学的基础上，采用理论与案例相结合的方式[7]。这种方式不仅可以活跃课堂气氛，调动学生学习的积极性，而且促进学生积极思考，增强了老师与学生之间的互动性，使课堂教学不只是老师单方面的授课形式，而是一个充满学习乐趣的探讨过程。案例导入的使用可以充分吸引学生的好奇点，让学生带着疑问、目的去听课，既提高课堂效率也让学生记忆犹新；通过具体某一部分内容的案例分析，既可以考察学生对特定内容的掌握情况以及运用水平，又丰富了教学内容；综合内容的案例分析让学生把不动产管理课程中所学到知识点进行全面、灵活地运用于现实的生活中，提高综合分析、解决问题的能力，把学以致用真正做到实处，为学生毕业后在工作岗位中创造良好业绩奠定坚实的基础。
教师在备课过程中选取的案例紧跟时代的脚步，具有突出的代表性，对时事热点及时反馈到教学当中。如不动产资源的规划管理，以市级土地利用规划为例子，需要对土地利用的现状以及存在的问题进行分析，针对不同的问题进行规划规划设计；不动产税费（收）与评估，以世界各国的不动产税为案例；不动产服务管理，以房地产企业的客户服务中心为案例；不动产资源的信息化管理，以市级国土资源和房屋管理局的系统为例开展典型案例的教学分析。目前我国不动产的统一管理还处于不断完善阶段，相关部门或者负责人会经常一些新消息，教师在教学过程中就会把相关的资料或者视频运用到课堂上，让学生了解最近的进展。
4 课程教学实践的改革与创新
【关键词】不动产，统一登记，《物权法》，皮鞋成本
一、登记概述
登记是登记机构在不动产领域进行国家治理的活动。探讨“不动产统一登记”这一命题的前提是――不动产需要进行登记，且不动产登记具有效力。
那么第一个问题就随之而产生：不动产是否需要登记？对于这一个问题的回答世界存在两种声音：一是以法日两国为代表的“登记对抗主义”主张不动产不需要登记：《法国民法典》2127条、1108条都表达出的合意原则以及《奥地利民法典》883条和1432条都表明了这一立场――除了抵押权需要“以公证形式做成证书始得设定”之外，其他不动产的各项权利均不需要登记；另外一种是以德、瑞、荷为代表的“登记要件主义”主张对不动产各项权利的获得主要来自于不动产登记，即《德国民法典》873条第一款所表述的“必须登记在土地登记簿内”就算是对于权力的丧失也要在不动产登记簿上标明（875条第一款），在这里“登记”意味着“设权”。在这里有些人可能会提出质疑：中国是否可以采取“登记对抗主义”？笔者认为登记对抗主义基于一下原因在中国是行不通的：（1）无法保证不动产交易的安全性。（2）丧失了不动产的排他性。（3）某些场合无法发挥“登记对抗效力”。应用到实际情况中便是――无法避免二重甚至多重买卖。
据不完全统计，我国目前有15个不动产登记机构。那么这么多不动产登记机构所组成的现行“不动产登记”的对象是什么呢？不动产本身？可是我国是土地国有制，土地是公民、国家共有。不动产登记的对象示权利本身（例如：《土地登记》第二条；《城市房屋权属登记管理办法》第三条；《矿产资源开采登记管理办法》第四条《矿产资源勘查区块登记管理办法》第五条《林木和林地权属登记管理办法》，即我国的不动产登记属于权利登记制。最后，就不动产物权登记的目的而言，“登记”这一制度本质上在立法设立而言是指向权利人以外人公示不动产权利，即不动产物权登记应当作为物权变动的公示方法；但是在目前中国的实践角度甚至从中国式“登记”本身的含义而言，不动产物权登记已经作为行政机关的一项职权，是国家公权力对交易秩序的一种干预，其根本目的在于国家机关从中获取附加的国家管理的费用以及职能，从这一角度来讲，不动产登记机关与行政管理机关职能具有一一对应关系，即“登记”作为一项职能融入到了各个国家行政部门之中，出现了目前这种许多登记部门职能与范围不明相互覆盖、程序冗杂的结果。
二、我国《物权法》中的不动产统一登记制度
从《物权法》十二条可以看出，我国目前现行的不动产登记制度采用的是实质的审查模式，即审查不动产（《担保法》九十二条：不动产是指土地以及房屋、林木等地上定着物）申请材料以及资格，决定是否登记、采取什么样的模式登记等；并且由于不动产登记是国家在不动产领域的管理活动，不动产登记事务完全由国家垄断，作为不动产登记的垄断职能的实施者其权力可想而知。从笔者目前的了解而言，不动产登记机构具有如下权力：1.管理并审查不动产登记事项2.处罚有关的违法行为（一般来讲是罚金）3.决定登记与否4.管理登记簿；从不动产登记程序实施来讲，由不动产登记机构完成审查公示以及完成办理、暂缓甚至是拒绝办理等决策。
《物权法》第10条第二款要求我们实现不动产统一登记制度，并且没有告诉我们如何具体实施这一制度，所以，我们还是需要探讨一下这一制度如果实施的话需要完成什么内容：1.统一的法律依据――确定的登记材料等审查标准、审查程序2.统一的登记机关――王利明先生和梁慧星老师都标注这是不动产统一登记制度的重中之重3.统一的登记效力――从实践中的某一个部分来讲，对于同一片森林到国土部门和森林部门审查的结果要一致4.统一的登记程序――时间上来讲5.统一的权属证书――最好对于城市居民的房屋等土地使用权和房屋所有权在一个证上面。可以看得出来，不动产统一登记制度的纠结点就在于如何统一登记机关，但是不得不说，从实际的利益分配角来讲，如果不改变登记的国家管理属性很难真正意义上实现“不动产统一登记制度”。但是，在现阶段如果不解决或者连形式上都不对这一问题加以重视，显然又是不恰当的。那么仔细剖析一下现行不动产分散登记制度，究其重大弊端应在于三点：一是提高了登记本身的登记成本（显成本：工本费、车路费），二是降低了公式效果（公示信息本身发生冲突），三是信息不对称、不畅通。在解决这些问题的基础上，也要关注不动产统一登记机关的内部职能划分、行政规划层级体制（不同级别的不动产登记）以及机构设置所属范围。
三、不动产统一登记机构设想
鉴于当前中国国情，我提出了对不动产统一登记机构的设想：
在这种模式下，各个管理机关（15个）依然保证自己在所管辖不动产登记背后的对于登记的不动产的管理权力（例如税收等），大型不动产登记的权力以及其他小型不动产的最终登记审查权依然在各个管理机关手中，并不影响其正常工作运行。对于普通权利人来讲，节省了其皮鞋成本、登记成本、并且可以从统一的来源了解到准确的信息，达到了公示效果。
参考文献：
明确目的
自从国家明确开展不动产登记工作以来，社会上产生很多观点，有部分人认为，不动产统一登记主要是为了房地产市场调控、征税、反腐等。《物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”，这一规定明确了不动产应登记而产生效力的法律地位。《不动产登记暂行条例》第二条“本条例所称的不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。”这一规定明确了不动产登记最主要的用途是对物权的确认。因此，笔者认为，不动产登记的目的主要是明确物权归属，维护交易安全，从而提高不动产交易效率，实现物权价值的最大化，保障权利人的利益。
不动产登记，通过将权利主体、不动产的自然状况及存在其上的各种物权清晰、真实、准确的记录在登记簿上，权利人和利害关系人可以通过查询登记簿信息，全面准确掌握不动产物权情况和内容。例如，杭州市目前开展的二手房网上签约既是这项功能的体现，交易双方在网上签约平台录入房产证号、房屋坐落、产权人等信息后，系统即会核对客体主体信息，并就该房屋的限制信息进行核查，如该房屋已被查封或冻结的，将无法进行网上签约。
不动产存在持续性，不动产上的各种物权状态也非常复杂，除了所有权外还会存在担保物权等其他权利状态。例如，杭州市目前的土地抵押在土地管理部门登记，在建工程和存量房产抵押在房产管理部门登记。如一家企业先取得了土地抵押贷款，若想转为在建工程抵押，需先注销土地抵押，重新设立在建工程抵押。在注销和重新设立期间，银行会要求企业提供其他形式的担保，或将贷款还清重新申请。而实行不动产统一登记后，即可通过变更登记实现不动产从纯土地到在建工程再到存量房各个不同状态下抵押权的无缝连接，从而降低银行的风险和企业的融资压力，实现物权利益的最大化。
因此，深刻领会不动产登记的目的，有利于正确指导不动产统一工作的开展。
因地制宜
根据杭州市房产档案馆目前发现并馆藏的最早（清乾隆15年即公元1760年）的地契资料和部分民国时期的不动产登记档案显示，解放前杭州市的不动产登记受土地私有制的影响，主要以土地登记为主。随着社会主义改造的完成，全面实行公有制经济体制，为进一步明晰产权，解决历史遗留问题，上世纪80年代初期至1996年2月，杭州市开展了建国以来第一次房产普查工作，并启动了全市（市区）范围的房屋总登记。而从1954年，杭州市就成立了房地产交易所，办理房地产交易典当等手续，经过几十年的发展，到2002年，将站、区、市三级办证体制调整为市一级办证体制，成立交易管理和登记管理合一的杭州市房产交易产权登记管理中心，全面负责全市各类房产交易、登记管理工作，理顺办证流程、提高办证效率，实现交易和权属管理一体化。
杭州市目前实行房屋所有权和土地使用权分开登记的模式。由于房屋所有权人对房屋的权利较明确和具体，而土地使用权较为抽象，因此，在房地产交易过程中，交易双方对房屋登记的重视程度远远大于土地使用权，呈现出“地随房走”现象。以2013年为例，当年杭州市房屋登记的发证量为32万余本，而同期土地登记部门发证量约为9万本。
为了满足日益增加的房屋登记需求，近几年来，杭州市房产登记部门大力加强信息化建设和房产档案的管理，为房屋登记工作夯实了基础。2005年，杭州市房产管理局建立了GIS系统，整合产权产籍数据和房产交易、产权登记数据，形成了集测绘、交易、登记为一体的信息操作系统。并依托该系统，实现了集商品房预销售管理、房地产市场监测、物业用房管理、住房保障管理、档案管理、征收管理、二手房网上签约、经纪企业和人员管理等多项房屋行政管理职能于一体的综合管理体系。确保全市房屋管理工作的统一、高效和规范。另一方面，房屋登记产生的大量资料成为有保存价值的历史记录，为物权确认提供依据。杭州市房产档案馆目前整理保存的房屋交易登记资料有340万余册，为有效利用这些资料，从2002年开始杭州市房产管理局逐步开展房屋登记资料数字化工作，到2013年，入库的房屋登记影像资料已达330万余卷，每年查阅量以及出具各类房产证明多达50余万件。
因此，从杭州市房地产登记的历史发展和现状可以看出，目前的不动产登记有着强烈的地方特点，需根据当地的实际情况开展。
稳步推进
长期以来，我国的不动产登记带有浓厚的行政色彩，主要服务于不动产行政管理。多个行政机关负责对不同的不动产进行登记，各个部门又都出台了大量有关不动产登记的部门规章和政策文件，这就形成了分散登记的现象。同时，由于各地发展水平的不同，各地的信息化建设也大相径庭，东部沿海地区城市化发展水平较高，信息化建设和管理体系较为完善，而东部内陆地区则相对薄弱。例如，杭州市的房屋登记就是经过十余年的时间，从过去的杭州市区五个主城区，余杭区、萧山区，滨江、之江、下沙三个开发区，富阳、临安、建德、淳安、桐庐五县（市）各自为政，发展到现在的整个行政规划区范围内联网，全面建立“业务模式统一、操作平台统一、数据库统一”的体系。
不动产登记是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为，不动产包括土地、海域以及房屋、林木等定着物。不动产登记档案是不动产登记部门在不动产权属调查、登记、转移、变更等工作中形成的真实记录。不动产登记档案、不动产登记簿及在不动产登记行为中产生的相关资料，构成了不动产登记档案信息资源的基本组成部分。
完整、准确、安全的不动产登记档案信息资源是审查和确定产权、保障所有权人合法权益的重要依据，是进行城市规划和建设必不可少的基础材料，是反映城市房屋和土地现状的缩影，也是衡量一个城市管理和房地产管理水平的重要标志之一，在国土资源保护、地籍调查、住房保障、法院诉讼、国家税收、户籍管理、个人信用管理等领域发挥重要作用。
二、不动产登记档案信息资源特点
（一）专业凭证性
不动产登记档案记载了不动产产权的归属和沿革，反映了不动产的权利状况，专业性要求高。如房屋面积的丈量、土地界限的认定、房地产平面图的测绘等，都必须由具有专业资质的部门出具报告。不动产权属状况的记录和管理都是唯一能够合法证明权利人与房屋土地之间权利关系的原始凭证，为实施产权管理和产权保障提供可靠的法律依据。
（二）复杂多样性
一是构成复杂多样，由土地、房屋、草原、林地、海域等五大方面构成，涵盖了不动产登记的所有形式。二是形式复杂多样，传统纸质档案与现代电子档案相结合，原始档案资料以纸质为主，现代电子档案以图像文件为主。三是信息复杂多样，空间地理信息与属性综合信息相融合，既含有与地理分布有关的数据，也包括权利属性、自然状况等基本信息。
（三）动态连续性
不动产登记中的房屋土地登记与老百姓日常生活息息相关，现代社会市场经济的高度发展，也促进了房地产市场的交易剧增。从土地的划拨、流转，房屋的买卖、过户、继承，甚至是房屋的司法拍卖，一宗土地、一处房产的来龙去脉全部体现在不动产登记档案中，自始至终反映房屋产权的真实情况。在房地产市场中，产权转移在频繁中更替，甚至存在一次买卖的过户办理尚未完成而下一次的买卖转移已促成的现象。因此，具有动态常规性和连续必然性。
（四）流通增量性
不动产登记档案信息，通过房地产市场交易的流通，不断扩大不动产登记信息的使用范围，促进区域间房地产市场的发展与壮大，促进经济的发展。不动产交易的频繁，决定了不动产登记业务量不断增加，从而导致不动产登记档案的不断扩容。永久保存的不动产登记档案，必然要求高质量的保存条件。
以上特点决定了不动产登记档案信息资源管理模式要有利于保障不动产登记档案的专业性，全面管理复杂多样的不动产登记档案，管理模式要适应于其动态连续性，保障不断增长的不动产登记档案的保存和管理。
三、不动产登记档案信息资源管理模式
2015年3月1日《不动产登记暂行条例》正式实行，不动产统一登记工作在全国全面铺开。《物权法》规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。《不动产登记暂行条例》规定，不动产登记簿由不动产登记机构永久保存。不动产登记簿损毁、灭失的，不动产登记机构应当依据原有登记资料予以重建。由此可见，不动产登记档案是不动产登记工作的原始依据，是不动产登记工作开展的基础和基石，其重要性不言而喻。因此，不动产登记档案信息资源管理模式的确定和建立至关重要。
不动产登记档案基本由两种介质构成，电子档案和纸质档案，因此，不动产登记档案信息资源管理模式涵盖虚拟管理与物理管理两个方面。
（一）不动产档案信息资源虚拟管理模式
虚拟管理是相对于物理管理模式而言的，是对不动产档案信息资源中电子档案信息资源的管理，必须符合“四统一”中对信息平台建设的要求，即应建立不动产登记信息管理基础平台，实现不动产审批、交易和登记信息在有关部门间依法依规互通共享，消除“信息孤岛”；推动建立不动产登记信息依法公开查询系统，保证不动产交易安全，保护群众合法权益。
不动产登记信息管理基础平台应当汇集管理行政区划内的各类不动产档案信息数据资源，成为不动产登记档案数据中心，建立统一的不动产登记信息查询系统，并按管理层次和登记类别设置查询权限，统筹、协调对内、对外查询服务，维护交易安全，保障个人隐私，确保信息数据准确、完整和安全。
（二）不动产档案信息资源物理管理模式
即不动产登记档案的实体管理，主要指纸质档案、权籍图册的管理。笔者认为，就目前全国各省市不动产登记档案管理的现状而言，馆藏档案、管理水平、库房条件、发展规模、人员管理状况不一，面对不动产登记档案管理问题，要因地制宜，采取不同的管理模式，符合档案管理的基本原则：统一领导、分级管理，维护档案的完整与安全，便于社会各方面利用。不动产登记档案专业性程度较高，按照统一管理的程度不同，可划分为高度集中式、相对集中式两种模式。
1.高度集中式
即实行不动产登记档案统一、集中管理，应建设不动产登记档案馆库，统一存储各类不动产登记实体档案，确保档案保管条件符合国家标准，对本行政区划内土地、房屋等不动产登记结果和原始资料进行集中存放与保管。
高度集中式管理模式的优点是能够集中保管不动产登记档案，有利于不动产登记档案的完整与安全，但其同时要求建设高标准的档案库房，以满足不断增长的不动产登记档案的存放，而不同地区的不动产登记档案的增速和增量不同，难以预计。以无锡为例，目前无锡房地产档案馆藏房产档案约为240万卷，库房面积约为1500平方米，密集架总容量约为1600立方米，日益增长的房产档案数量造成不小的库房建设压力。一方面是不断地丰富馆藏，另一方面要不断地优化馆藏。如果采用高度集中式管理模式，在不动产登记档案库房管理制度的基础上，需要科学合理建设库房甚至新建库房，相关方案的制定、审批、动工建设等手续需要一定的周期性，相关资金、人员也要及时到位。
2.相对集中式
即按照不动产类型对不动产登记档案进行相对集中保管，其中房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物应当与相应土地、海域登记档案相关联，可通过二维码、物联网等现代信息技术实现。
相对集中式的管理模式，可在现有库房管理条件基础上进行不动产登记档案管理，不需要大规模的人财物调动，可以在不动产登记档案管理的实践中逐渐摸索管理模式的适用性。缺点是库房管理存在局限性，仅就某一类型的不动产登记档案进行管理，分散的库房存在一定的安全隐患，在登记机构统一的前提下，分别存放保管的不动产登记档案易出纰漏，甚至造成档案资料遗漏、遗失。
无论是高度集中式还是相对集中式，都应当执行标准化、规范化、一体化、实用化和科学化原则，建设符合标准的现代库房，建立高效、安全的管理模式，达到管理规范化、标准化、科学化。具体来说，一是建立不动产登记档案各项管理制度，包括归档、鉴定与销毁、库房管理等，规范不动产登记档案管理；二是采用先进的现代信息技术管理不动产登记档案，逐步实现现代化管理，由档案管理向信息管理转变，由数据管理向知识管理转变；三是提高管理人员素质，完善工作人员的知识结构，全面掌握档案专业知识、不动产登记业务知识及现代信息技术。
参考文献：
1.张猛 滑丽 洪蕾.不动产登记档案工作调研与思考.中国档案.2015.4
2.王懿男 白玉.浅析构建不动产登记信息管理基础平台.国土资源.2014.5
3.孙秀娟.浅谈怎样做好新时期房产档案工作.档案天地.2012.4
关键词：动产；不动产；划分标准
一、动产与不动产划分的意义
物权作为一种基本的民事权利，物权人可以直接支配特定的物，排除他人干涉而享受其利益。基于物权的支配性、排他性、绝对性等性质，特定的物成为物权的客体，而动产与不动产的划分自始至终都是一个对物的最基本的划分。在研究动产与不动产的划分标准问题中，笔者认为首先应当认识到划分动产与不动产的意义所在。
第一、动产与不动产在价值上存在差异。人类之所以划动产和不动产并为不动产设置种种特殊的规则，正是体现了不动产非凡的价值和人们普遍对不动产的珍视和尊重。在近代民法上由于所有的财产被商品化了，导致两者的本质差异在逐渐缩小，但是二者的自然属性仍然具有很大差异，即经济价值上有很大差异、位置上的固定程度不尽相同、利用方式的不同。
第二、动产与不动产的划分对所有权绝对的观念产生了重大影响。近代民法的三原则即私权神圣、意思自治、自己责任中的私权神圣即是受了动产与不动产划分的影响而逐渐形成的。罗马法的所有权概念，是指从有限的权利转化为对物的完全支配权，它产生基本上是在罗马的土地公有制形成过程。
第三、动产和不动产的财产分割是民法的发展进步的表现之一，是建立现代民事法律民法规划的财产法律制度的基石。关于动产和不动产划分，掀起了一场伟大的博弈，推动着物权法及至民法的不断前进和发展。而在此之中，不动产的地位更是倍受重视，用益物权和担保物权基本上发生在不动产范围内。
二、动产与不动产的划分标准及评析
动产与不动产的划分可溯及至古罗马时代。查士丁尼前的罗马法中，最重要的分类称为"要式物"和"略式物"，即根据物是否有重要价值以及物的转让是否已经履行法定程序的标准来划分。之后因查士丁尼皇帝因捕捉不到之前罗马法中动产不动产划分的痕迹和其不易理解而将之废除，将物划分为"不动物"和"可动物"，以物的物理属性是否可动为标准划分动产和不动产。而在日耳曼法上，除了物理标准外，还辅之以物是否容易灭失为标准划分，容易 灭失者为动产，不易灭失者为不动产。这种做法在古代日耳曼人的狩猎为主要生产方式，辅之以农耕。
法国物权法承继了罗马法中纯粹的物理标准划分动产和不动产。但是为了适应经济生活进步的需要，法国民法根据财产的用途，对动产和不动产的物理分类标准在某些情况下进行了修改。除了物理标准外，从价值上认为不动产是贵重的、长期存在的和能够产生收益的财产；动产则具有较低的价值且不能长久存在的财产，即动产的价值是"脆弱"的。可见，在法国古代法中，动产与不动产的分类既不同于罗马法又不同于日耳曼法，其根据是一种有所改变的物理标准，体现和适用了一定的价值观念。在现代法国法中其规定又与古代法国法存在很大差别，不动产的体系呈现出不规则性。一方面，建立在价值思想基础之上，另一方面却又采取绝对的物理标准。
《德国民法典》中的不动产被称为"地产"，地产是指在不动产登记中被登记的地表部分，是一个具有物理意义和程序意义的双重分类标准。在德国没有对于动产和不动产的概念界定。因为，在立法者看来，这两者概念的内容是人人熟知的所以才对其没有加以定义和解释。其所依附的是基于土地这一出发点。那么这种概念需要从技术的角度出发依据登记簿对于土地的登记内容来对其进行理解和分析。在德国民法规定中，地产的重要部分是建筑物。地产的组成部分和地产具有一样的法律命运。因此可以看出德国民法在采用物理标准来区分动产和不动产后，又通过登记程序进一步加以限制，从而形成了民法上的关于不动产这种概念。
那么，从上述可知，关于动产和不动产划分标准大致有物理标准、物理和价值标准、登记标准、物理和程序双重标准。罗马法所确立的是一种能为具有一般理智之人所掌握，在法律实务中简便易行的标准。法国法分类的标准，表面看去似乎完美，其实也是存在很大问题的。由于罗马法、法国法中并没有将权利与权利客体加以区分开来，因此，对于地上权、地役权、质权等无体物，首先要联系他们的客体性质，进而才能确定这些无体物的归属，这就造成了在无体物以外又拉入了有体物的混乱结构。其次，重要性本身含有更多的主观色彩，而财产价值大小是一个数量上的概念，这两者有交叉地带，但又不重合。财产价值的大小与是否可移动存在意义上的混乱。德国民法采用物理标准和程序标准能够解决一些问题，但是德国物权法将物限于"有体物"，造成了程序标准未能发挥应有的作用，反而较之于罗马法缩小了不动产的范围。
三、关于动产与不动产划分标准的选择
上述几种划分标准应当说各有利弊，只是程度不一。尽管物理标准在适用过程中会不可避免地显露出弊端，但是法律是随着社会的发展和需要而适时加以修正和改进发展的，理应对于物理标准做出相应的补充和完善。因此，笔者以为采用物理标准是切实可行的。理由在于以下几点：
第一、物理标准不具有其它性质特征的功能，但是它却承担了划分动产和不动产这一重要任务。对于"动"与"不动"要做辩证的理解，不能从绝对意义上看待。房屋虽然能够实现整体上的移动，但这只是稀有的现象，并且通常是无奈之举。单纯从房屋可被整体迁移考虑而认为这违背了不动产的内在规定性也显得没有任何意义了。
第二、以物理标准来划分动产和不动产具有天然的优势。 物理标准经历近现代国家民法之检验而经久不衰说明了物理标准具有普遍的适用性和强大的生命力。在划分标准的变迁中尽管一些国家又增加了其他辅助标准，但这仅仅是对物理标准的补充或者是限制，并没有从根本上动摇物理标准的统治地位。因此，物理标准若非有充足而有信服力的理由，是绝不能轻易放弃的。
第三、部分学者认为应该按照物理标准和登记标准双重标准来划分动产和不动产。但是按照登记标准划分动产和不动产主观色彩是极为浓厚的，不动产或者重要财产的范围会不断发生变化，从而使人难以准确把握。登记标准远远不及物理标准那样直观和有说服力，因为不动产是客观存在的。换个角度，登记不动产或动产完全是出于物权变动的需要，没有必要将登记财产限于不动产。
参考文献：
[1]梁慧星，陈华彬.物权法[M].北京：法律出版社，2007.
[2]孙宪中.德国当代物权法[M].北京：法律出版社，1997.
国土部有次培训说可以全部编一个不动产单元号，具体怎么做没有细说。
国土部不管规划，解决不了，本来土地和房屋用途就不要强制一致。
按道理应该一致，因为规划应当根据土地用途批准建设。
规划是龙头，土地是根本，登记是结果。各部门依据规则不同，土地用途是根据规划来的，别把因果搞错了。
已经建完的项目（含多栋），不区分所有权的，可以一宗一号一单元。
部分地方现在一个登记单元一本证，房屋以楼栋为最大登记单元，延续以前房产登记的做法。
现在很多企业要求一幢办一本证，说是方便在不同银行融资。
实际上是几个单元的问题。一个单元可以单一证书，N个单元可以集成证书，这个问题就是N个单元一本证书的问题。
企业用地一般依规划，功能上不能物理分割。矛盾在，房屋单元也要统一，不然抵押查封房屋会有分与不分的矛盾。新建其他房屋登记时，并未按区分所有权考量。
若宗地中间一建筑物因抵押被执行过户，协助登记时会出现难以操作问题。
为什么不可以操作？如果被执行过户，就对宗地进行分割，可以看法发〔2004〕5号文件。
宗地中只有一幢房屋抵押，其他幢不抵押时，我们可以办理，但要求抵押人承诺实现抵押权时宗地上所有房屋应一并处置。有些宗地客观上存在无法分割，即分割后无法独立使用。
问题是这个要求承诺合法吗？“有些宗地客观上存在无法分割，即分割后无法独立使用”，分割后无法独立使用是指什么情形？
这个承诺属交易管理范畴。无法独立使用涉及通行，水电等配套。
通行的问题，《物权法》相邻权已有明确规定，最基本的通行权，是法定的，相邻人必须提供的。
涉及宗地分割转让，国土部门是严格控制，一般按共用宗方式解决，而不是分为多个独用宗。
由于登记了多个单元，所以登记客体――基本单元可能要重新思考了！企业中，宿舍只能为企业生产服务，应当定位生产资料。如分割，一是企业功能不完整，二是变住宅为开发了。好像很多地方就是这样在做。
不能分割就整体转，的确，有些分割了，就失去厂房的作用了。
工业用地上的只能整体抵押和转让，济南现在出了个政策，工业综合用地，可以自持30%后转让。目前两个观点，一是一个出让合同的地为一宗地，只能整体转；另一个观点是，以土地出让记载为主，一个土地证一宗地，可以转。
厂房建议按整宗拍卖转让。如果必须按建筑物单元转让，土地登记仍为共用宗。
不卖可不可以为一个单元？
要区分宗地的单元和房屋单元吧。宗地为一个登记簿，本来就可以对应多个房屋的单元。特殊情况可以走程序进行分宗，也不是说严格不能。
关键词：林权类；不动产登记；林改问题；对策
中图分类号 F326.2 文献标识码 A 文章编号 1007-7731（2016）22-0087-03
Abstract：With the gradual implementation of real estate registration of the forest right，to ensure the smooth progress of the deep reform of collective forest right system and promote the coordinated development of real estate registration and deep forest reform，problems and countermeasures of real estate registration and deep forest reform were studied by current status of forest property registration in Fujian Province，the specific data in Taining County and the urgent needs of many farmers and forest enterprises，providing theoretical reference for the smooth reform and innovation.
Key words：The forest right；Real estate registration；Forest reform；problems；Countermeasures
福建省在深化林改方面一直走在全国的前列，为全国全面推进深化林改摸索总结经验，积极探索林地家庭承包经营的有效实现形式，最大限度地增强林业发展的活力和动力，为增加农民收入、推进生态文明建设做出贡献。不动产登记职能整合、制度改革已进入了攻坚阶段。福建省从2016年4月1日起林权登记发证进入了改革过渡期，采用“旧证新章”模式，由林业与国土部门共同承担着林权各项任务，林权类不动产登记与原林权登记、与深化林改之间存在着许多亟需解决的问题。林权登记发证是深化林改的基础工作，本文以泰宁县为例，阐述了林权类不动登记与深化林改之间的问题，并探讨解决问题的对策，为顺利推进不动产登记改革与深化林改的协调发展提供理论参考。
1 泰宁县深化林改的现状
1.1 林权登记发证现状 泰宁县位于福建省西北部，是南方重点林区县之一，全县国土总面积15.28万hm2，林业用地面积12.36万hm2，有林地面积11.33万hm2。2003年林改发证以来，泰宁县已发证面积12.08万hm2，林权发证率为98.42%；集体林地确权面积为11.40万hm2，其中确权到户面积5.02万hm2、集体统一经营面积4.93万hm2、其他经营面积1.39万hm2。自2016年4月1日至10月底过渡期内各类林权登记发证210宗地0.17万hm2。
1.2 林权流转现状 泰宁县林权流转交易活跃，2014年林木所有权转让115起，面积0.09万hm2，金额1 643.96万元；2015年林木所有权转让95起，面积0.10万hm2，金额
1 780.85万元；2016年1月1日至10月底，林木所有权转让68起，面积1.39万hm2，金额1 073.21万元。
1.3 林权抵押现状 为了解决好森林资源培育周期长、经营获利兑现慢、农村融资难的问题，让广大林企林农真正享受到林改的成果，泰宁县从2003年起就开始探索用林权证直接抵押贷款工作，2005年林权证抵押贷款业务在全县推开，截至目前已办理了抵押面积累积6.26万hm2、贷款金额累积11.44亿元；目前仍在押面积1.77万hm2、金额3.58亿元；其中2016年4月1日至10月底办理林权抵押登记4笔、面积0.12万hm2、金额2 646万元。
1.4 林权纠纷现状 林改后，林权纠纷呈上升趋势，经林业部门及相关部门大力调解调处后，泰宁县现存各类涉林争议的案件36宗，面积377hm2，其中山林权属争议案件20宗，面积242.73hm2；经营权纠纷争议案件16宗，面积143.27hm2。
1.5 林I经营体系现状 大力发展家庭林场和林业专业合作社等经营组织，积极构建新型林业经营体系，截至2016年10月底，全县有各类新型林业经营组织81家，经营面积共4.32万hm2。积极落实商品林保险，近几年全县商品林保险面积每年完成7.67万hm2以上，超过上级下达的7.4万hm2指标。大力发展林下经济，为林农增收创收，近几年林下经济产值每年都在12亿元以上，超过上级下达的11亿元任务。
2 问题分析
2.1 林权类不动产登记类型不足 目前暂时以物权法为依据规定了土地承包经营权，待改革探索成熟，相关法律修改后，权利类型和名称可以再作相应修改。《不动产登记暂行条例》中林权是土地所有权、土地承包经营权、森林林木所有权，林地所有权与土地所有权是一致的。从登记类型上看，少了原来的森林或林木使用权，土地承包经营权与原来的林地使用权是否一致有待探讨。随着要不断深化农村土地制度改革，实行所有权、承包权、经营权“三权分置”，不动产登记制度是改革的产物，林权类不动产登记类型的增加也有待商榷。
2.2 林权流转与抵押不易 自林权登记发证进入过渡期，因过渡期短、责任分工无法落实等原因，原由林业站完成的林权外业勘验及申请表制作等业务，已无人愿做。特别是林权流转业务严重受阻，林业服务中心没有受理林权流转的业务员，没有合理的办事制度，没有为林权流转搭建互动平台。办理林权流转变更业务的相关人员，必须向不动产登记中心询问有关事项，增加了登记中心人员的工作量。此外，泰宁县林权类不动产登记人员仅有2人，需要办理所有的林权相关业务，工作量大，认真审核流转材料的时间不够充分，造成林权流转材料积压，林权类不动登记的过渡期间办理林权流转业务艰难。
由于林权抵押出险的情况越来越多，多家银行不愿办理林权抵押贷款业务，而林农林企对资金的需求有增无减，这就要求有一个专门的机构做中介。林权业务由国土部门办理，林业部门则需要扶持服务林农林企，国土部门、 林业部门与银行协调沟通的方式有待确定。
2.3 林权纠纷相互推诿 多地虽有林权纠纷处理的机构，但无相应机构编制。人员由林权办兼职，林权办既发林权证又处理林权纠纷。过渡期内，林业部门、国土部门均涉及林权问题，但无明确林权纠纷的具体处理部门。
2.4 信息无法共享，操作系统较为复杂 林权信息是深化林改的基础资料，是林政、资源、规划等部门的必要资料，过渡期后，应明确林权发证的相关资料档案管理部门，确保林业部门通过合理方式可共享林权发证的登记薄信息，同时保证信息的安全。《福建省林权管理业务应用系统》为第二套林权系统，与《福建省不动产信息登记系统》还不能完整对接，仍存在一些问题。
2.5 深化林改的多种新型林业经营模式受影响 目前全省正积极推进深化林改，家庭林场、股份林场、公司+基地+农户、林业专业合作社等新型林业经营组织应运而生，而扩大规模、办理林权变更或转移、办理林权抵押贷款等业务显得异常艰难。
3 对策建议
3.1 增加林权类不动产登记类型 在坚持家庭承包经营长期不变的基础上，开展集体林地所有权、承包权、经营权“三权分离”试点，在不改变林地所有权性质的前提下，坚持稳定家庭承包制度，制定林地经营权流转登记管理办法，探索家庭经营、股份合作经营、委托经营、企业经营等多种流转方式。同时，开展林地经营权流转登记，赋予林地实际经营人在权属证明、林权抵押、采伐审批等法律方面权益，切实维护林地流转各方当事人的合法权益，促进林业规模化、集约化、专业化经营，推进森林资源资本化运作。此外，不动产登记部门应积极搞好顶层设计，建立不动产统一登记制度。森林、林木使用权是一种物权，且政策应该有稳定性和连续性，林权类不动产登记应该与原林权登记无缝衔接，应恢复森林、林木使用权的登记类型。不动产统一登记始终贯彻便民利民的要求，不应把林地经营权及森林、林木使用权推给林业部门登记发证，如果由两个部门各自发证，违背了不动产统一登记的初衷，浪费了社会公共资源和大量的人力物力。
3.2 成立林权流转服务机构 成立县级林权管理服务中心，加强管理体系建设，发挥其在深化集体林权制度改革中的作用，更好地服务林业改革发展。林业与国土部门应积极鼓励、引导林权流转当事人通过林权管理服务机构等公开平台进行流转交易，提交经林权管理服务机构鉴证、备案的合同及确认证明办理林权类不动产登记。不动产登记机构和林权管理服务机构要及时将登记办理信息和流转交易信息告知对方，共同有效防范一林多卖、已抵押林地林木违规流转交易等行为的发生，确保流转交易安全。
3.3 明确林权纠纷处理办法 妥善、有效地排查化解涉林纠纷，维护林区社会安定的稳定大局，是直接关系着深化林改能否成功的关键。目前对于如何处理林权纠纷，还未明确，应及早确定如何处理，以免相互推诿。
3.4 实现信息共享，加强部门之间协作 不动产登记机构需要建立快速、便捷的林权类不动产登记档案查询通道，并尽快实现数字化、信息化，提供更优质、高效的林权类不动产登记信息服务；同时林业部门也必须提供即时的林权流转交易信息，建立双方档案查询互用制度，建立双方联系机制，畅通信息渠道，加强协作，保证林权类不动产登记和林权流转管理的正常进行，确保相关业务办理的连续、安全、便捷。
3.5 完善机构建设 切实加强不动产登记机构建设，确保原来从事林权登记的业务骨干划转到位、落实到岗。不动产登记的申请、受理、审核、登簿、发证等是不动产登记机构的法定职责，要确保不动产登记机构登记职责的完整性。加强I务人员学习培训，通过专题学习、辅导培训、专家解读、业务研讨等方式，确保学习培训的时间有保障、人员全覆盖、效果最大化，以达到不动产登记业务规范化、标准化，有利于便民利民优质服务，有利于登记工作人员熟练掌握业务，减少林权类不动产登记审核、发证等过程的错误。不同地区对于林权登记改革存在的问题不尽相同，应根据实际情况制定合理的改革方案，采取科学有效的方法解决[1]，针对问题，科学施策。在今后的机制创新中，要融入碳汇交易系统，充分发挥森林生态效益，同时加强政府引导、政策推动，鼓励企业投资森林资源开发[2]，促进森林资源整合，集约化开展森林经营，提高林业经济效益。
参考文献
[1]顾海霞.集体林权制度改革存在的问题及对策探微[J].中国林业产业，2016（8）：115.
甲、乙公司合作开发一幢16层商业楼房，因乙公司无开发资质，因此双方用甲公司名义办理了前期土地、规划、建设等手续。在建设到6层时候，双方出现了纠纷，经法院判决，1-9层归甲公司所有，10-16层归乙公司所有。现乙公司担心甲公司私自出售10-16层房产，为保护自己权益，申请10-16层的预告登记，登记部门是否可以受理这个预告登记？如果能，如何办理？如果不能，乙公司需要通过什么途径维护自己权益？
预告登记的适用范围一般包括移转或消灭不动产物权的请求权和不动产物权内容变更或顺位变更的请求权。
《物权法》规定当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。可以看出当事人签订了房屋买卖合同或者不动产物权的协议就可以申请预告登记，并没有明确具体的范围。本文就可以申请登记的范围简单分析。
首先，签订不动产物权协议时，不动产本身尚未完成的情况。常见的有预购商品房、以预购商品房或在建工程设定抵押时进行的预告登记、房屋联建中用一方名义办理所有手续，另一方要求设定预告登记等。
其次，不动产本身业已存在，但不动产物权变动需要符合某些条件或者期限的情况。例如，甲将房屋卖给乙，但乙不能将房款全部给甲，双方约定给乙3个月筹款，为防止这个期限内，甲将房屋卖给其他人，双方可以约定申请办理预告登记。
但要注意的是，并非所有的附有条件或附有期限的请求权都可申请预告登记，许多法律规定不可以的内容不可申请预告登记。《中华人民共和国城市房地产管理法》第46条规定“商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定”。2005年5月9日国务院办公厅转发的建设部等七部委联合的《关于做好稳定住房价格工作的意见》中明确提出：“根据《中华人民共和国城市房地产管理法》有关规定，国务院决定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续”。因此，期房转让的预告登记不能受理。《经济适用房管理办法》第30条规定，购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，因此有些人购买了经适房约定办理预告登记的，在5年以内，也不能受理。另外集体土地上的房屋，约定可以办理登记时再办理的，如果申请预告登记也不能受理。
《房屋登记办法》第70条第2款规定，预购人单方申请预购商品房预告登记，预售人与预购人在商品房预售合同中对预告登记附有条件和期限的，预购人应当提交相应的证明材料。从中也可以看出，申请预告登记必须是双方申请，如果单方申请，必须在合同或协议中约定。因此上面所述案例如果甲方不配合乙方申请预告登记，乙方不能单方申请预告登记，乙方要想申请预告登记，必须有甲方同意。
《物权法》第28条规定因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。因此，上述案例中，自法院判决后乙方就取得了10-16层的物权，因此所有权人就是乙方，这样当然不能申请预告登记了。
乙方如果害怕甲方将该楼房对外销售，可以申请法院对楼房进行查封。《关于人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发[2004]5号文件）第1条规定，人民法院在办理案件时，需要国土资源、房地产管理部门协助执行的，国土资源、房地产管理部门应当按照人民法院的生效法律文书和协助执行通知书办理协助执行事项。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（法释[2004]15号）第2条规定，人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。未登记的建筑物和土地使用权，依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属。对于第三人占有的动产或者登记在第三人名下的不动产、特定动产及其他财产权，第三人书面确认该财产属于被执行人的，人民法院可以查封、扣押、冻结。从中可以看出，法院可以查封判决给乙公司的10-16层楼房，因此乙公司可以申请法院对10-16层进行查封。
可以，但是安置房的转让交易需要在取得该安置房房产证后才可以进行。安置房是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行安置所建的房屋。即因城市规划、土地开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。
《中华人民共和国民法典》第二百二十一条规定，当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。
（来源：文章屋网 ）
房屋异议登记不是任何人都可以提出的，即使登记错误，如果与原登记没有利害关系，也不能提出申请。实践中在房屋登记物权关系人的认定上争议不大。例如：继承人之一伪造继承权公证书骗取产权登记，其他继承人认为自己也是房屋的共有权人，对登记的所有权人提出异议；法律文书确定的所有权人对登记错误的所有权人提出异议；自建房相关建房手续的批建人对登记错误的所有权人提出异议，关于这些在不动产登记中对物权登记存在异议的物权关系人均可直接申请异议登记。
目前存有争议的利害关系人主要有四类：一是相邻关系人，比如张某与邻居李某发生矛盾，到登记机构反映李某的房屋部分为违章建筑，并以其房屋影响自己通风采光为由申请对其房屋进行异议登记；再如楼上下邻居，楼下开饭店影响楼上居民休息，楼上住户认为楼下房屋规划用途应为“办公”，实际登记为“商用”有误，申请提出异议登记。二是合同上的债权债务关系人，如房屋买卖合同中约定15日内办理转移登记手续，出卖人未按合同履行，买受人能否提出异议登记。三是租赁关系中承租人，如出租人准备将其房屋卖给其他人时，承租人主张其优先购买权，那么承租人能否在请求法院确认买卖合同无效的同时提出异议登记。四是多个买受人之一取得了房屋登记，其他买受人认为登记的买卖双方存在恶意串通，在请求法院确认买卖无效的同时提出异议登记。
二、利害关系人的认定原则
申请异议登记的利害关系人实际上就是对原房屋登记有利害关系的人，原房屋登记有可能侵犯其合法权益的人，目前法律没有直接规定，笔者建议可以参照行政诉讼中原告主体资格的认定方式。《行政诉讼法》第2条规定：“公民、法人或其他组织认为行政机关和行政机关工作人员的具体行政行为侵犯其合法权益，可以向人民法院提讼。”最高人民法院《关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》（下称《解释》）第12条规定，“与具体行政行为有法律上利害关系的公民、法人或者其他组织对该行为不服的，可以依法提起行政诉讼”。即申请人与登记行为是否具有“法律上的利害关系”，是判断申请人是否具有提起异议登记主体资格的前提条件。“利害关系”是申请人自身的利害关系，即能够提起异议登记的人，必须是受侵害本人，申请人不能以国家、他人、公共利益受到损害为由提起异议登记，故“侵犯其合法权益”，即成为界定申请人主体资格的基本原则。“利害关系”既包括直接的，也包括间接的。“利害关系”是一种已经或者必将形成的利害关系。判断申请人与登记行为是否有利害关系，应审查异议登记申请人所主张的权利义务受到侵犯或影响的状态是否已经成为事实或必然发生。
登记机构对异议登记的审查是形式审查，没有过多的审查职责，异议登记不当承担责任的主体是异议登记的申请人，这些理论界和司法实践基本上没有争议。法律的规定不完善，另一个角度也有利于登记机构发挥主观能动性。因此，对于异议登记的利害关系人的审查，笔者认为总体上应当从宽。对于一些登记可能存有瑕疵而当事人又愿意通过异议登记、民事诉讼方式解决的，更应当予以适当鼓励。
三、利害关系人的主要类型
综上分析，并结合工作实际，笔者认为，具有提起异议登记资格的利害关系人可以概括为以下几种：
第一，应当被登记却没有被登记的真正物权人。例如，一对夫妻共同拥有一宗不动产，却被丈夫擅自登记为自己个人所有，如果丈夫意图转让该财产时，妻子就有权提出异议登记。
第二， 因登记的内容错误扩大而受到损害的物权人。例如，甲有一宗不动产，在不动产上设定抵押权给乙，担保债权10万元，却被错误登记为20万元，甲作为所有权人就有权对该抵押权之登记提出异议登记。再如，张某的房屋规划批准为长7米，宽5米，建筑面积为35平方米，实际建造为长10米，宽7米，建筑面积为70平方米，后邻认为其房屋违章请求规划部门拆除，规划部门以房屋登记机构已经全部登记为由拒绝拆除，后邻以该建筑属于违章建筑且影响到其生活为由提出异议登记，应当属于利害关系人。如果后邻不是认为自己受到损害，而是以自己的违章部分没有得到登记、登记机构不公平为由提出异议登记，则不能认为其属于利害关系人。
第三，因登记的内容错误限缩而受到损害的物权人。以上例子中，如果乙在甲的不动产上享有的抵押担保债权为20万元，却被错误登记为10万元，乙作为抵押权人也有权对抵押权之登记提起异议登记。
第四，因物权变动的原因（债权行为）无效或可撤销而丧失物权的真正物权人。例如，在一宗不动产买卖过程中，出卖人甲和买受人乙之间的买卖合同因存在欺诈而被撤销，但是不动产已经过户给乙，出卖人甲在提出更正登记前可以提出异议登记。
第五，认为物权变动的原因（债权行为）无效或可撤销的其他房屋争议债权人。例如，甲与乙签订了房屋买卖合同后，乙又将房屋出售转移给丙，甲认为乙与丙存在恶意串通，其买卖合同无效而对丙的房屋登记提出异议。又如，甲与乙签订了房屋买卖合同后，又将房屋出售转移给丙，并与丙办理了转移登记手续，乙认为甲与丙存在恶意串通，其买卖合同无效而对丙的房屋登记提出异议。
第六，物权变动违反法律规定，依法享有撤销权的债权人。例如，甲乙夫妻有一宗不动产，价值30万元。后来协议离婚，甲将其全部财产无偿转让给乙所有并办理了登记。而离婚之前甲欠丙50万元的债务。这种情况下，债权人丙可以基于债的保全制度而对乙的所有权登记提出异议登记。
