时间：2023-05-26 17:43:33
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇旅游投资分析，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
【关键词】旅游业 投资环境 云南旅游企业
一、引言
文莱是东南亚地区金融中心和航空枢纽。近年来，政府不断出台投资优惠政策鼓励外国直接投资。考虑到中国政府提出“走出去”战略，文莱旅游业投资环境是比较理想的。文莱对于旅游业（自然环境、民俗文化和宗教传承）十分重视。文莱旅游局也在北京、上海、深圳和南宁设立了代表处，在中国地区推广文莱旅游。
二、云南旅游企业跨国经营分析
云南传统旅游行业提供的产品老化，低价揽团、低质服务，人才流失，市场竞争无序，同时，本地旅游业技术、资金和人员不足。云南旅游行业应该适时调整产业结构。而桥头堡战略的提出有利于云南旅游业加快国际化步伐，促进旅游产业的转型与升级。旅游管理方面的专业人才，和一些实力强大、运行完善的旅游企业（如云南旅游股份有限公司、云南旅游汽车有限公司、丽江玉龙旅游股份有限公司等），将是云南旅游企业跨国经营的先锋。
三、以度假村为例分析云南旅游企业在文莱进行跨国经营的思路
（一）经典案例模式分析
德国途易模式：德国途易集团（TUI Group）的母公司途易公司（TUI AG）的前身是普鲁赛格公司（Preussag AG），该公司最初是原材料型企业集团。以1997年普鲁赛格公司开始收购哈帕格-劳埃德公司（Hapag-Lloyd AG）为转折点，普鲁赛格开始向服务业转型。至2000 年，普鲁赛格收购了国际旅游联盟（Tourisitik Union International Gmbh & Co. KG）和汤姆森旅行集团（Thomson Travel Group），成为当时世界上最大的垂直一体化旅游企业。积极参与法国新边界（Nouvelles Frontières）之后，普鲁赛格已占领70%以上的欧洲包价旅游市场，成为在所有这些国家经营的市场领者。
美国运通模式：美国运通采用了多种方式进入，如收购、特许经营等，然而，其主要方式是内部发展新产品和服务以及合资。内部发展新产品和新服务是利用企业自有资金、技术、设备、人力，发展新产品与新服务，进行多元化发展。合资是企业实施多元化的有效方式之一，通过合资企业可以花很少的投资进入一个规模较大、效益较好的新行业，特别是当跨国公司要进入其他国家搞多元经营时，可以克服跨国公司不熟悉当地情况的困难，同时可以降低已有企业设置的进入障碍。
（二）文莱旅游投资分析
度假旅游是21世纪全球旅游业的发展趋势之一，至2012年中国已成文莱第二大旅游客源国，到文莱观光旅游的中国大陆游客平均每月超过2500人次。如此庞大的客源，给文莱国内的旅游产业既带来了机遇，也带来了挑战。文莱当局出台了一些优惠政策，包括行业鼓励政策（只要是符合公众的利益、该产业在文莱没有达到饱和且具有良好的发展前景就可以获得大量的免税政策扶持）、特殊经济区政策（在国内划出了10个经济区来吸引投资）等。对中国企业而言，还享受意以下政策保护：2000年中文签署了《鼓励和相互保护投资协定》，2004年签订了《避免双重征税和防止偷漏税的规定》以及其他领域的协定；文莱也是《区域全面经济关系协议（RCEP）》成员，可以为成员之间的投资提供更多的便利和保护。
文莱国内国际连锁酒店不多，数得出来的也只有30家之多，其余的大都是本国的小型酒店，像这种集度假、旅游、休闲、购物多功能于一体的度假村更是屈指可数，这对众多的外国投资者来说是个极好的投资机会，谁能率先占领市场无疑将获得可观的利益和地位。
中国旅游企业尤其是云南旅游企业进军文莱市场毫无疑问是个正确的选择。结合上文德国途易集团和美国运通集团对旅游产业的投资分析情况，云南旅游企业可以借鉴它们的经验和做法。既可以直接在文莱投资兴建度假村，也可以注资、收购甚至兼并文莱当地的旅游企业来进行度假村的建设和运营，当然具体工作还需根据文莱的投资规定和本企业的实际情况进行。
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龚敏
身份证号码
性 别
男
年 龄
27岁
政治面貌
共青团员
婚姻状况
未婚
视 力 状 况
良好
身高(厘米)
168 cm
体重(公斤)
58kg
民 族
汉族
户口所在地
南昌市
技术职称
最 高 学 历
大专
现居住地
赣州市
毕业时间
2006
求 职 状 态
目前正在找工作
电话、手机
1351791179*
个人主页
地 址
南昌市惠民路345号
邮编
受教
育及
培训
状况
2006年9 月 至 2009年7月
湖南工业大学
冶金技术 大专
专业描述：
工
作
经
验
摘
要
任职公司名称: 江西萍钢实业有限责任公司、湘潭市齐白石房屋拆迁有限公司、湘潭鑫辉商行 。
2008年6 月 至 2011年11月
销售经理、值班工长、销售经理
工作职责和业绩:
2008年任湘潭齐白石房屋拆迁公司拆迁员，主要工作：制定拆迁补偿安置工作总体计划，制定并实施具体拆迁方案；负责项目拆迁的宣传、发动、协调工作，组织实施房屋、土地、有关建筑物，市政管线拆改等查勘、测绘、评估工作； 负责补偿安置谈判，签订和履行补偿安置协议、拆迁补偿安置协议。 2009年在江西萍钢实业公司任值班工长。 2011年任湘潭鑫辉商行销售经理。
求职意向
现从事行业：
批发/经销
现从事职业：
销售经理(业务员)
现职位级别：
中级职位（两年以上工作经验）
期望月薪：
面议
目前月薪：
面议
可到岗时间：
面谈
期望工作性质：
全职
欲工作地区：
南昌市(含区市县)
欲从事行业：
商业服务/中介行业、财务/审计/税务、证券/金融/投资
欲从事职业：
销售经理(业务员)、业务分析专员/助理、审计专员/助理、投资银行业务、投资分析
技能特长
具有较强的沟通和组织能力，为人正直、能吃苦耐劳、爱好广泛，有极强的责任心和集体荣誉感
外语水平
第一外语:
第二外语:
兴趣爱好
游泳、旅游、乒乓球、推理小说、电影
>> 保险业可持续发展的新里程 经济欠发达地区保险业可持续发展情况的调查与思考 基于传统服务业改造视角下的民族地区旅游业可持续发展研究 基于可持续发展视角下的辽宁会展业电子商务发展研究 基于博弈论视角的我国农业保险业发展研究 农发行保险业务可持续发展的对策探析 政策性农业保险可持续发展研究 基于DEA方法的中国保险业研究 基于利益相关者视角的中国生态旅游可持续发展探析 中国保险业的区域协调发展研究 基于可持续发展视角下的新兴城市发展路径研究 基于发展型资助视角的贫困生可持续发展能力提升研究 基于可持续发展理念的建筑业绿色施工必要性探讨 基于数据包络分析(DEA)的建筑业可持续发展的研究 基于事件旅游视角的漳州花博园可持续发展研究 基于网络视角的产业群可持续发展研究 基于资源经济学视角的农村金融可持续发展研究 基于可持续发展视角的农村小额信贷风险研究 基于可持续发展视角的社会责任会计研究 基于旅游感知视角农业旅游的可持续发展研究 常见问题解答 当前所在位置：，2012-02-03.
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对于医药股的投资分析，笔者早在去年三季度时，就已经跟大家明确了，这是一个未来可以再走黄金10年的大行业。因为这是由中国的人口分布以及年龄层次所决定的，中国正在逐渐面临老龄化的人口趋势，而且近期因80后的大多数年轻人正在忙婚育，所以导致相关的投资个股也是机会多多，走势强劲，如贝因美、伊利股份等，而处于人口年龄两个极端的，就是老人和小孩了，这里酝酿着巨大的商机。
当然了，想在医药股里创造投资奇迹，那就必须要您有持股2、3年的耐心和决心才行。否则，这些长线慢牛股，是不可能在短期内就为您创造出翻倍的收益的。想通了这一点，那么我们也明白了，医药股是专为那些稳健的投资者所准备的，特别是上班一族。
从目前上证指数的走势来看，市场正在试图进行图形的技术修复，但是，能否把已经短期破位的技术走势修复好呢？在目前来看，这还是一个疑问，因为大盘的30日均线还压制着市场的反弹走势，而能否突破并站稳在30日均线之上，这才是目前市场能否走好的关键。
从短期角度来看，目前指数已经站上了10日均线，且5日均线有金叉10日均线的迹象，但是，这并未得到技术信号的确认，所以，我们还不敢说市场走好了。再加上，在沪指的日K线图里，必须要求明确确认了MACD指标的金叉，这才能说明市场的趋势修复好了。
不过，从沪深指数的周线系统里观察，目前市场周K线依然还是落在10周线下方的，那么市场如果在清明节前没有收复并站上10周线，那就意味着市场彻底走弱。
而且，沪深股市的30日均线，目前就像一头“拦路虎”，把大盘给卡住了。因为30日均线是中线的生命线，且看其目前的方向已经拐头向下了，这说明大盘的中线趋势岌岌可危，虽然还有那么一丁点“星星之火”，但是，也快要熄灭了，所以，这也是近期我们的操作偏向于谨慎的原因。
针对于近期的银行股突然走强，如中信银行受相关传闻利好消息刺激，甚至出现了放巨量上涨，但是，笔者认为这也仅仅只是个股行为，它并未有能力带领银行股再涨一波行情，且目前的银行股如民生和兴业，有在做阶段性的N层头部嫌疑。所以，即使后市市场再继续上涨，但是银行股已经乏力难继了。
看地产板块近3个月的月K线以及成交量，就知道一些大机构都已经从地产板块撤出来了。所以，对于有高压政策压制的房地产板块，笔者是一直坚持看空不操作的，或者说，笔者实在是看不懂地产股，所以，我宁愿放弃不做，而选择去做我看得懂的医药股。
旅游板块最近到是有点补涨的迹象了，看龙头股中国国旅的技术走势，就可以略知一二了。而且，旅游旺季也快到了，估计市场又要提前去炒作一下这个板块了。
经营方案
特产吧，就是以各地的特色产品为主题，提供餐饮、娱乐服务和进行特产销售的小店。其赢利模式为：综合酒吧、茶楼、餐厅的经营方式，利润来自于以下几个方面：经营各地风味餐饮、小吃，销售茶水饮料，提供当地手工艺品的DIY材料和技术，地方特产的销售。
具体流程
1.收集各地特产信息，选择一批有知名度或是有特色的产品。包括地方小吃、特色手工艺品、服饰、生活用品、乐器等。
2.进货。用以布置店面物品、手工艺品、服饰、生活用品、DIY材料以及有包装可以保存的食品可直接从产地进货。一些进货量较大的产地，第一次进货时可亲自前往考察，选择一两家质量好，信誉高的经销商建立长期合作关系。其它的零散产品可通过互联网直接订购。
3.选址。特产吧定位于餐饮、休闲娱乐场所，店址应选择在人流量较大的商业街或酒吧、餐馆集中处。
4.装修。装修上要充分体现出经营特色，可利用各地的工艺品作装饰，还可在特产吧内按不同的地域进行分区，表现出不同的地方特色。装修时应分出餐饮区、休闲区、购物区。
5.招工。按照店面的大小，雇用服务员2~6名，专做小吃的厨师1~3名。
6.宣传。可到当地门户网站的论坛上发帖，吸引追求时尚的年轻人注意。还可打亲情牌，吸引在当地的外地人到此来寻找家乡的味道。
要点提示
1.刚开始规模不宜过大，店面可控制在20平方米左右，以制造人气旺盛的效果。
2.所选择的产品不宜过多过杂，一个小店不可能容纳中国所有的地方特产。应根据当地人的消费习惯有针对性地选择产品。除了一些知名产品外，还可以选择一些鲜为人知但独具特色的产品，出奇制胜。
3.注意特色吧“吧”的性质，将特色吧与普通小吃店和特产专卖店区别开来，赢利重点放在餐饮茶水上。
本文结合成都市××项目为例，对实践工作中总结出的一套项目前期阶段投资估算的方法及经验指标进行分析，作为房地产业界同行参考。项目基本信息如下：位于成都二环路内侧，二类居住用地，项目占地55亩，容积率4.5，建筑密度≤25%，绿化率≥30%，航空限高100米，兼容商业不超过20%，该项目在某项目公司名下，土地取得成本5.5亿元，拟以股权转让方式转让，转让总价8.5亿元。
一、经济技术指标分析
项目投资分析的第一步是分析本项目主要经济技术指标，包括项目总建筑面积、地上计容建筑面积（包括住宅面积、商业面积、物管用房面积等）、地下建筑面积、停车位数量、小区户数等。实践工作中，笔者一般将项目经济技术指标归纳为。
计容面积（即地上建筑面积）：根据项目净用地和容积率指标推导而出，即计容面积=55×4.5×666.67=165000.00平米；
商业面积：由于前期投资阶段，如还未获取项目用地红线图，也未对项目进行现场踏勘，可按经验值对项目商业配比进行估算（通常情况下，如不修建大型集中式商业，仅修建社区性商业，一般商业配比比例较难达到10%以上）。一般而言，一层社区商业配比仅能达到项目计容面积4%-6%左右，本项目暂按两层商业配比估算（实践中一般可修局部修3-4层，由于尚处前期分析阶段，可不作深入分析考虑），预计商业配比达到8%，共计13200.00平米。
物管用房：根据《成都市规划技术管理规定》（2008）规定，本项目须按总建筑面积3‰配建物业管理用房（623.16平米）。除物管用房以外，规划或国土部门可能会要求配建社区服务中心、公厕等，具体情况须依据项目《规划设计条件通知书》规定而定；
住宅面积：地上建筑面积扣除商业面积和物管用房以及其他公建配套面积，本项目住宅面积151176.84平米。目前，成都市对住宅项目一般有90/70政策要求，因此，本项目户型面积按平均90平米/户计，故小区总户数约1680户。
地下车位及地下建筑面积：根据成都市相关规定，二环内住宅停车位须按每100平米配比0.7个车位，商业按每100平米配比0.5个车位。因此，本项目须配比地下停车位1124个（部分地区可能同意地面配比部分停车位，并计入停车位配比指标）。根据实践经验，地下停车位建筑面积一般在35平米～40平米/个，前期投资估算阶段一般按38平米/个估算，故本项目地下建筑面积为42721.04平米。一般来说，在项目前期预判阶段，未考虑地下人防面积，而是视为直接缴纳人防异地建设费。
通过上述分析，本项目主要的经济技术指标均逐一分析得出。当然实践工作中，有可能还会涉及到以下指标，如：一是住宅项目可能会分高层电梯、多层洋房和别墅等产品，具体要视容积率指标判断；二是可能会修建医院、学校和代建公共绿地等，这些也应作为公建配套设施进行指标分析。三是可能要求配建廉租房或经济适用房，这些指标也应予以体现；四是要综合判断项目航空限高、容积率指标和建筑密度等指标是否配比。如某项目容积率4.5，限高65米，建筑密度20%。项目建筑层数=容积率÷建筑密度=22.5层，而限高65米，通常层高3米计，项目允许修建层数仅21层，再考虑底层商业层高一般要达到3.6米以上和女儿墙等因素，实际修建层高仅能按20层考虑，故项目实际仅能达到容积率4.0（20×20%）。其他指标的具体分析就不在此一一列举。
二、项目销售收入分析
分析项目销售收入主要是确定项目物业销售售价。在前期估算阶段，物业销售价格通常采取市场比较法确定。在采取市场比较法确定项目物业售价时，一是要对本项目周边在售楼盘（或二手房）进行现场询价；二是应查询各楼盘当地房管局的备案价，并再结合当前市场趋势进行预判。一般而言，在房市较好时，可在综合考虑现场询价和备案价的基础上，考虑一定的销售预期，在周边楼盘基础上将本项目物业销售均价上浮5%～10%左右。根据调研及实际情况预判，本项目住宅销售均价预估10000元/平米，1层商业销售均价为35000元/平米，2层社区商业销售均价20000元/平米，地下停车位按12万/个。由于地下停车位销售较慢，且考虑到人防和部分位置较差的地位出售较为困难，一般地下停车位按50-80%比例销售（因本项目地处成都二环内，通常住宅车位按70%计算销售收入，商业车位不计销售）。本项目销售收入总计196366万元。
三、项目开发成本分析
不同房地产企业建立的投资测算模型虽有一定差别，但在测算项目开发成本时，通常都包括以下几项成本：前期费用，土地成本、建安成本、配套设施成本、期间费用和其他成本及费用等几大项。
1.前期费用
前期费用主要包含三通一平费、报建费、设计费、图审费、招标费、地勘费等。项目场地平整、打围等三通一平费用须视项目具体情况而定，一般而言政府公开拍卖土地所发生的三通一平费均较少；项目报建费主要指政府收取的城市基础设施配套费、人防异地建设费、新建房屋白蚁防治费、散装水泥基金、异地绿化建设费等（目前成都市按220元/平米收取）；项目设计费主要包括方案设计、施工图设计、景观设计、装饰装修设计等，普通高层住宅项目的设计费一般在50元/平米（其中方案设计10元/平米，施工图设计20元/平米，景观设计10元/平米，装饰装修设计5元/平米）。地勘费在实际工作中一般按地勘点位和深度收取，前期估算阶段通常按10-15元/平米估算。此外，其他图审费、检测费、招标费通常按10元/平米估算。因此，在成都地区住宅房地产开发的前期费用一般要达到280～300元/平米。
2.土地成本
土地成本是房地产项目中投入较大的一项成本。如通过招拍挂方式拿地，国土部门应开具全额的土地成本票据。但以招拍挂方式拿地时，在前期估算阶段，除土地直接成本以外，还应考虑须缴纳3%的土地交易契税和土地交易服务费用。但如以股权收购方式获取土地，则应注意有票据部分的土地成本金额（主要考虑土地溢价对土地增值税清算的影响）。本项目以8.5亿元转让项目公司股权（楼面地价约5152元/平米），但其土地票据成本为5.5亿元，土地溢价3亿元，这部分土地溢价款是不能计入土地增值税的清算，在计算项目土地增值税时应予以剔除。
3.建安成本
由于容积率4.5，如按建筑密度25%铺满其基底面积，本项目住宅产品平均楼层为18层，但如扣除社区商业所占用的基底面积，住宅部分的建筑密度可能仅能达到15%左右，住宅层数须修建33层。根据笔者的实践经验值，18层至33层普通住宅地上建安成本约1600～1800元/平米，社区底商由于层高高等因素，建安成本一般略高于普通住宅部分，地下室工程涉及桩基工程、基坑支护、土方工程、人防工程、防水工程、顶板覆土等，其造价一般是2800～3000元/平米，相对来说，地下室2-3层经济性会比1层要好一些。当然，别墅、多层、小高层、超高层和写字楼等建筑的建安成本同普通高层住宅又有着较大的差别，需具体估算。
4.室外总平绿化及道路管网成本
主要包括小区安防工程、管网工程、道路景观工程、以及散水以外的水电气建设费和规划要求的公建配套工程等。散水以外的水电气建设费一般由经营性单位自行施工，并向开发商收取，目前成都地区收取标准在每户10000万元左右。小区安防、管网及道路景观工程（通常称室外总平部分）等造价成本按实铺面积估算。本项目室外总平实铺面积27500万米（即扣除建筑占地以外的其他部分），普通住宅室外总平建设成本通常在300-400元/平米，故本项目室外总平建设成本约需963万元。
5.项目期间费用
项目期间费用主要包括管理费、营销费和财务费等三项费用。
项目管理费包括工资、社保福利、办公费、业务招待费等费用。根据实践工作经验，主城区房地产开发项目的管理费一般占销售收入1-2%（旅游地产项目可能要达到3%以上），项目管理费也可按照年度管理费支出情况进行估算。如本项目占地55亩，开发周期约3年，约需管理人员25人左右，如按人均年管理费支出30万（含人员工资、社保福利和办公费支出等），每年管理费支出约750万元，三年管理费支出预计2250万元，考虑到项目后期办产权等情况，管理费可调整为2500万元。
项目营销费包括营销策划、销售、广告推广、售楼部和样板房装修建设等费用。通常住宅项目的营销费占项目销售收入的2-4%。主城区刚需项目的营销费用占销售收入约2.5%左右，旅游地产以及郊区项目营销费占比可能达到4%。
财务费用是指企业为筹集生产经营所需资金等而发生的费用，包括利息支出（减利息收入）、汇兑损失（减汇兑收益）以及相关的手续费等。在房地产项目前期估算阶段一般仅作静态分析，分析方法如下：首先根据土地成本及前期费用估算项目启动资金，再根据企业自有资金确定融资金额。由于本项目股权转让总价85000万元，加上前期费用以及部分管理费用、资金成本支付等，项目启动资金需95000万元。本项目计容面积165000万平米，考虑本项目处于成都市二环路内，属典型刚需项目，按年均去化量8～10万平米（月均销售80～110套）估算，预计项目整体销售周期1.5-2年。按房地产企业正常开发速度，本项目可实现拿地后10个月开盘（目前市场上速度较快企业可达到4-6个月开盘），预计项目开盘后1.5年内可全部偿还完毕股东投入或银行借款。因此，预计项目启动资金占用整体占用期限约1.5年，利率按10%/年估算。实践工作中，如股东投入资金利率较高，可待项目取得“四证”后向银行申请开发贷款，从而利用开发贷款尽快偿还股东投入资金，以降低项目财务费用。当然，在进行详细可行性研究分析阶段时，须进一步结合项目开发计划、销售计划、投融资节点等详细编制项目现金流量和筹资融资情况而对财务费进行动态分析。
6.其他成本和费用
除上述列举的几项成本和费用以外，一般同不房地产企业还会归纳出如下几项成本和费用：
不可预见费：主要指建设期可能发生的风险因素（如人工材料调差等）而导致的建设费用增加的费用。房地产投资估算阶段，不可预见费通常工程成本的3%左右估算。
监理费：指支付的工程监理公司的费用。通常在10元/平米左右。
前期物管费：指支付给物业管理公司的开办费、弥补物管公司亏损的费用以及竣工交房后空置房支付的物管费等，一般取值为10～15元/平米。
产权及公维基金：主要包括房屋竣工测绘、综合验收以及办理国土证、房屋产权证等发生的费用，以及开发商须缴纳的住房专项维修基金。目前，成都市规定普通住宅开发商须缴纳38.5元/平米的住房专项维修基金。项目测绘、验收以及办理产权证等费用预计在12元/平米，两项通常按50元/平米估算。
四、项目缴纳的税金分析
住宅房地产项目开发涉及的税种包括营业税及附加、土地增值税和企业所得税，此外土地使用税、房产税等通常进入管理费用科目。按照经验值估算，三项税在项目销售收入的占比达到10-15%，如土地成本过低，甚至有超过15%的可能。下面，简要阐述三项税分析方式：
1.营业税及附加
是对提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人，就其所取得的营业额征收的一种税。营业税属于流转税制中的一个主要税种，营业税附加包括城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、地方水利建设基金等，营业税金及附加不能计入房地产开发成本，一般按销售收入5.65%缴纳。
2.土地增值税
是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。土地增值税实行的是四级超率累进税率，应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数。土地增值税实行过程预征，项目结案清算。在这里重点讨论前期投资估算阶段土地增值税的计算方式。
土地增值税的计算按“清算与预征谁大取谁”的原则进行，即按项目开发完后进行土地增值税清算和按政策预征取值进行比较，取最大值作为土地增值税取值。因普通住宅增值额未超过20%可免征土地增值税，故应将住宅部分和商业部分按建筑面积分摊进行计算。需注意的是清算税收时，进入项目土地成本的只能是土地票据成本（本项目进入增值清算的土地成本为5.5亿元）。对于土地增值税预征比例，各地方税务机关均有正式文件规定。成都地区普通住宅土地增值税按1%预征，商业和车位按2.5%预征。本项目土地增值税计算及比较情况。
3.企业所得税
企业所得税是对我国内资企业和经营单位的生产经营所得和其他所得征收的一种税。房地产开发企业所得税的税率按25%征收。
在实践工作中，在项目详细可行性研究阶段，可考虑部分税收策划因素进一步分析判断土地增值税和企业所得税，从而进一步判断项目可行性。因房地产企业税收策划较复杂，这里就不详细论述。
五、项目收益分析
项目收益分析主要包括项目净利润、投资利润率、销售利润率、启动资金年回报率、财务净现值、自有资金内部收益率等指标分析。根据上述分析，本项目，预计销售收入196366万元，项目开发成本161548万元，应缴税金27813万元，项目净利润7005万元，投资利润率4.34%，销售利润率3.57%，启动资金年回报率14.90%，财务指标一般。但由于本项目未考虑税收筹划因素，且商业未配比到20%，故项目开发价值尚有挖掘空间，故可对本项目进行深入论证分析，并同合作方深入谈判商务条件。
六、结束语
房地产前期投资估算阶段主要是作静态投资分析，未考虑现金流的动态过程和资金贴现等因素，因此暂时还难以计算项目净现值和内部收益率等指标。但是，如果投资分析人员充分利用好上述投资估算方法，项目投资分析估算结果仍然可达到较高的准确度，从而可在短时间内迅速判断出项目财务指标是否可行，是否深入同合作伙伴商谈项目合作条件，进而避免花较长时间判断分析项目可行性。当然，在项目进入详细可行性研究阶段，还应充分结合项目规划设计条件、宗地线红图、地形图等全面分析项目设计方案，编制项目销售及开发计划，准确编制项目现金流量和筹资融资安排，进而深入分析项目财务净现值和内部收益率等指标，以进一步判断项目经济可行性。
参考文献
[1]王建红.《房地产投资分析》[M].电子工业出版社.2007
[2]《成都市规划技术管理规定》（2008版）[M]
[3]尹雅琴，劳志民.《房地产投资项目经济评价实际操作中存在的问题研究》[J].现代商业.2012（14）
[4]赵杰，李媛.《房地产投资风险分析》[J].合作经济与科技.2011（12）
在杭州的著名景点岳王庙附近，有一家名为“杂七杂八杂货铺”的有趣小店，这家店里销售的明明都是工艺精品，可店主偏偏要将其说成是杂七杂八的杂货。这样“作贱”自己的生意，不是自找苦吃吗？但正是因为采取了这种出奇制胜的卖法，这家本来很平常的小店变得顾客盈门，获利多多。
创业到景区
“杂七杂八杂货铺”的店主赵秉容去年7月退休后，就处处留意各种商机。她发现精品店的生意不错，而且不需要太多的专业知识，入门比较容易，于是下定决心做工艺精品。
选好项目后，她开始物色经营场所。赵秉容觉得闹市区的繁华商业地段生意固然好，但各种工艺精品店已经遍地都是，竞争压力肯定也不小，不如另辟蹊径，去风景区等人流量同样很多的地方试试看。
经过多方比较，赵秉容相中了岳王庙附近的一个店面，这里处在西湖北线的风景旅游要道上，游客流量很大，附近还有浙大附中、西湖小学等学校，许多学生都会来转车，学生们对这些工艺精品都非常喜欢，客源应该有保证。更重要的是，这一带虽然有不少旅游纪念品店，但却没有一家专卖工艺精品的商店，因此几乎没有什么竞争对手。有客源，却没有竞争对手，这无疑是理想的经营场所，于是赵秉容毫不犹豫地把她的创业地选在了风景区。
精品当成杂货卖
如何根据特定的地段位置，做出自己的商品特色？赵秉容制定了一个比较独特的经营理念：把“精品”当成“杂货”卖，以价格上的优势来赢得良好的口碑，进而转化为经济效益。
其一，消费者以游客和学生为主，因此商品价格不能定得太高；其二，在旅游纪念商品琳琅满目的风景区，要想引起游客的购买欲望，就必须在价格上做出优势；其三，所谓的“工艺精品”，其实就是工艺小杂货而已，在精品店里的价格并不见得合理，有较大的压价余地，不妨索性让其回归到“杂货”的行列，走薄利多销的路子。因此，赵秉容把店里绝大多数工艺品都定价在5-10元左右，超过20元的几乎没有，还有不少实用小工艺品更是只卖10元3样。
按照这样的经营思路，赵秉容为自己的小店取了个颇能吸引眼球的店名：“杂七杂八杂货铺”。这个店名看似土得掉渣，但却恰如其分地表达了赵秉容的经营理念，而且十分便于记忆，让人过目不忘。
赵秉容在商品选择上也是很有讲究的，因为主要做的是游客和学生的生意，杂货铺里经销的都是份量轻、体积小，便于携带的小玩意儿。同时，还有不少商品兼顾到了实用性，例如草帽、扇子、拖鞋之类的小商品，由于看准了游客的消费需求，这些商品的销路也挺好。
温馨生意温情做
赵秉容的杂货铺卖的都是些充满温馨的小玩意，她自己也格外注重“温情服务”，通过带有浓浓人情味的服务，使小店在顾客中产生了很强的吸引力。
有一次，杂货铺里来的江苏游客中，有一位年轻妇女抱着一个小婴儿。细心的赵秉容留意到婴儿穿得十分单薄，而这天的气温不高，天气预报下午还有雨。赵秉容赶紧提醒那位妇女，得替孩子添加衣服，以免受凉感冒。那妇女感动地连声说：“谢谢，谢谢，老板娘你真是太细心了。”
有些游客为了省钱，不舍得买矿泉水喝，杂货铺里便备足开水，让客人自己免费灌取。如果有几个客人结伴过来，当其中一人进店浏览，而其余的客人等在门口，杂货铺里的营业员就会主动端出凳子，请外面的客人一边等一边坐下休息。赵秉容就这样从点点滴滴做起，用她的“温情服务”将顾客吸引到了“杂七杂八杂货铺”。如今，晨练路过的老人们，每天都会到杂货铺里来转一转；放学转车的学生们，也会到杂货铺看一看。就是这转转看看，又有不少生意做成了。
投资分析
精品当成杂货卖，说到底打得就是“薄利多销”牌，因为这是永恒的赚钱法宝。
一、商品简介:
营养果蔬七彩豆腐与传统豆腐一样,都是以大豆为原料。不同的是,七彩豆腐在制作中加入天然蔬菜果汁辅料,形成天然色彩,且含有丰富的营养成分,七彩豆腐保存了蔬菜中的纤维质,有利于人体吸收、消化。制作七彩豆腐豆腐的基本工艺与传统豆腐略同,关键工序是菜汁的加入。
营养果蔬七彩豆腐的色泽主要取决于蔬菜汁的色泽。如制绿色豆腐可选用芹菜、萝卜缨和芹菜缨、辣椒叶、红薯叶等;制作黄色豆腐,可用胡萝卜等;制作七彩豆腐红色豆腐,可用番茄来榨汁。
二、制作工艺
1、七彩豆腐榨取莱汁选取新鲜的蔬菜,清洗干净,切碎捣烂,而后榨取汁液,过滤除去菜渣。菜汁的PH值小于6时,彩色豆腐凝固不完全,产品质地过于软嫩松散。PH值大于6.5时,产品质地粗硬易断,表面粗糙。所以菜汁的PH值最好调整到6.0―6.5之间,这样产品的质地细嫩,有光泽、弹性大,且出品率高。
2、七彩豆腐的加工应注意豆乳与菜汁的混合比例。菜汁量小,不易使豆腐着色;菜汁过多则会产生青草味,使风味变坏。一般适用量为每50毫升的豆乳加8―10毫升的浓缩菜汁。其次,在煮沸的豆乳中添加菜汁后煮沸时间不宜太长;以免损伤菜汁中的营养成分。菜汁加入后一定要充分搅拌,混合均匀,以免影响成品色泽。
三、注意事项:
1、为了提高菜汁的利用效率,减少用量,可以考虑菜汁的浓缩。若菜汁浓缩至1/2,每100毫升豆乳由原来需加入16毫升改为只需加入8毫升即可,产品的质量跟未浓缩时相差不大。蔬菜汁要在豆浆基本煮好后再加入,加入后煮沸2―3分钟即可,时间过长会使维生素变性,太短则达不到消毒灭菌的作用。煮好的豆浆与菜汁混合液进入点浆工序时,其温度一般在90℃一95℃,豆浆浓度约为8度。
2、根据环境温度加入适量的冷水,使豆浆温度降至70℃-80℃,浓度相应地降至7.5度左右时开始点浆。彩豆腐由于蔬菜汁的加入,改变了豆浆原有的PH值,所以凝固剂的加入,应因蔬菜汁的PH值不同而适当调整,如PH值低的番茄汁,凝固剂用量应适当减少。
四、投资分析:
经营面积不用大,5-10平方,门槛不高,消费人群和从业人员都是普通的百姓大众,店址的选择非常灵活:休闲步行街、商业密集地带、小区、商场超市里面或周边、学校、菜市场、车站、餐厅、酒店、网吧、旅游景点周边,这些地方人流量大,人气旺自然生意旺!而且彩色豆制品是老少皆食,四季皆宜的美食佳品。
五、营销方式:
1、前店后厂模式:租用临街门面或市场摊位,后面放置加工设备,边生产边销售,新奇的七彩豆腐一出,立刻吸引人流围观,这种生意想不火都难!而且开放式的制作流程让消费者能够放心购买、放心食用,这样既保证了无需大量积压成品豆制品,降低损耗和经营风险,又能满足消费者随时购买到新鲜果蔬彩色豆腐及豆制品。
2、租用摊位模式:凭借果蔬彩色豆制品的绝对优势,完全可以压制传统豆腐销售,投资经营者可直接将彩色豆品店开设在当地大型超市、餐饮店、商场等流动性人口众多的区域,直接设立销售专区或专柜。
3、便携式销售模式:近年来,各种街头饮料销售点火爆异常,时尚便捷饮品站逐渐成为大众喜爱消费的项目,例如休闲小站饮品站、快可立珍珠奶茶、麦当劳甜品站等的成功运作,年轻人、时尚一族、儿童等成为时尚便捷饮品消费的主力军!
投资额度：22000元左右
项目优势：时尚新鲜感强、投入小回收快、符合现代人需求
适合人群：白领、艺术或相关行业工作者、设计专业的在校大学生
市场背景：
将壁饰，尤其是将那些用手工精心制作的壁饰装饰于室内，可营造一种温馨又富有个性的艺术氛围，使人感觉到一点人情味，也使人们渴望回归自然的心理愿望在一定程度上得到满足。
开业条件：
壁饰店的经营者最好具有一定的艺术鉴赏能力，并且在家庭软装潢的最新趋势方面能有一定的认识，这样才能更好地推荐自己的产品。
店面面积一般在20至40平方米左右。壁饰店的选址十分重要，选择不当将导致客流量不足。考虑到租金等各方面因素，建议选择商业街的边缘门面、旅游品街、工艺品街、超市店中店、百货商场工艺品区域，最为理想的是家具城和建材城。也可以寻找新兴居民区附近的门面，不过，由于壁饰不是重复消费品，小区附近市场到一定程度会饱和，所以，那里只适合短期开店，不适合长期发展。
效益分析：
手工壁饰一般按照材料和人力制作的成本来定价。根据材料和制作工艺的不同，壁饰可以分为三个档次：第一，以藤、木为主要材料，售价均在200元以下，虽然价格低廉但品质最自然；第二，以装饰材料为主，即在自然材料之外运用复合材料，一般零售价为200至400元；第三，把绘画艺术与各种材质结合起来，高端产品一般在400元以上。
以一家20平方米的店铺为例，合适的租金在每月2000元左右。首次进货为8000元，总数80余幅，将近50种不同造型，其他二三十幅为重复。店面装修比较简单，墙面以白色为主，中间放些壁饰柜子，底下铺些复合地板，装修费不超过5000元。日常开销：雇佣1名营业员，工资每月为1000元，外加2％至3％的提成。水电煤在每月200元之内。此外，需要5000元作为流动资金，供每月进货之用。这样，总投资不超过22000元。
壁饰店以一个月总量50幅计算，中档占50％，为25幅；低档30％，为15幅；高档20％，为lO幅，平均折扣为7折，利润为零售价30％。则中档产品利润：25幅x 30C元(平均零售价)×30％=2250元；低档产品利润：15幅x150元(平均零售价)×30％=675元；高档产品利润：10幅×500元(平均零售价)×30％=1500元。总利润为：4425元。半年即可收回成本。
教你开家空调清洗店
投资分析：家用空调清洗主要是上门服务，无需门面，只需一问普通的办公室(作接待和仓库用)或在家办公。有一部电话，2―4名工人，工具费用每人只需20一30元，再有部分流动资金购买专用清洗剂即可，总投资可根据资金情况约需3000―4000元。
效益分析：使用专用的清洗剂家用空调时，不需将空调拆下，直接清洗室内、室外机，方便快捷，清洗一台空调一人只需20分钟，每人每天可轻松清洗10台家用空调。现以1.5匹挂机为例，每台的清洗利润为：专用清洗剂成本：(需0.3～0.4kg)4～5元；管理费：1元；工人工资：4～5元；综合成本：13～16元；税：3元；收费：50元；宣传广告费：1～2元；利润：50-(13～16)=37～34元。
经营方略：开业期间在当地报纸上作些科普广告，以提高知名度；同时派人在居民小区散发传单，组织业务人员上门联系单位业务，还可与物业管理公司合作，承揽一些成片的家用空调清洗业务与其分成。这样在50万人口以上的城市平均每天至少可以清洗15～20台家用空调，每月清洗500―600台，利润可达1.6～2.0万元，每年至少可赚16～20万元。
投资建议：
1、宣传引导，让广大用户充分了解家用空调清洗的重要性和必要性，引导人们改变观念，接受家用空调清洗保养这一新生事物。
2、一切为客户着想，建好客户档案，定期电话回访，长期跟踪服务，巩固已发展的客户，打好服务牌，树立良好的企业形象，建立一个完整的客户群，由客户一传十、十传百，庞大的市场商机就可尽在您的掌握之中了。
关键词：经济型酒店；发展泡沫；对策分析
中图分类号：F27文献标识码：A文章编号：1672-3198（2009）01-0015-02
1 经济型酒店的发展概况
1.1 经济型酒店的含义
经济型酒店在国外被称为“床和早餐饭店”。简单来说，它的模式是在保留了星级酒店的客房设施水平的基础上，简化会议、娱乐、餐饮等附加功能，通过统一的品牌、设施、连锁化经营，降低采购成本、减少人员配备，从而为人们提供性价比高于星级酒店的一种标准化酒店服务。
（2）经济型酒店发展概况。
长期以来，我国旅游业优先发展入境旅游的方针导致满足入境旅游者的高星级酒店大规模发展，而满足国内旅游者需求的经济型酒店发展滞后，经济型酒店和高星级酒店的比例是1：73。 综观我国经济型酒店短暂的发展历程，经历了以下两个阶段4。(1) 起步阶段(1997 年－2001年)。1997年2月锦江集团推出了第一家名为“锦江之星”的经济型酒店。 (2) 全面兴起阶段(2002年－现今)。如家快捷、莫泰168等国内品牌的迅速崛起引起业内外人士广泛关注；速八、宜必思等国际知名品牌的相继进驻， 出现了国内经济型酒店市场国际化竞争的局面。
商务部与中国饭店协会联合的《2007 中国经济型饭店调查报告》5指出，截至2006年底，我国经济型饭店连锁品牌已达100家，已开业店数超过1000 家，与2005 年相比市场高速增长，品牌数及市场供应量均翻了一番。
1.2 经济型酒店的发展泡沫
（1）经济型酒店泡沫的经济学阐释。
经济学的泡沫指某种价格水平相对于经济基础条件决定的理论价格的非平稳性向上偏移。在实际经济活动中，与预期相关的过度投机行为、规范失灵、诈骗行为和道德风险等都可能成为导致泡沫现象的原因。经济型酒店过热的投资已经导致经济型酒店价格出现上涨趋势，这与经济型酒店的本质要求是相悖的。
（2）理性看待经济型酒店的“泡沫”。
①经济型酒店的投资热潮及投资风险
目前，国内外知名的餐饮酒店集团和产业资本、金融资本以及风险投资都对经济型酒店表现出巨大兴趣，这是是造成经济型酒店过热的原因之一。中国饭店协会《2007中国经济型饭店调查报告》透露，2007年国内经济型酒店经营状况继续下滑。统计显示，近期此类酒店的平均门市价下降119元，平均出租率下降7%。
②经济型酒店发展泡沫的本质分析
经济型酒店投资过热确实造成经济型酒店发展的泡沫，但并非马上破灭而令人恐惧。随着投资规模的加大，泡沫越来越大，但现在仅是一种威胁的现状。因此，如果采取有效的措施，可以将该泡沫逐步压缩到最小化，并最终实现柔性破灭。虽然投资过热带来了供给过剩、竞争加剧以及和入住率的下降，但就整个中国来看经济型酒店的需求还没有充分得到满足。
2 经济型酒店发展泡沫的成因
2.1 定位模糊不清，无差异化优势
现有的经济型酒店有不少是从原来的事业单位和国有企业的招待所改造而来的，它们在装修后就直接换上商务经济型酒店的招牌，盲目追求市场时尚，而迷失了定位方向。经济型酒店需要明确自己的市场定位，具体的瞄准学生群体、商务人群、司机客源等某个细分市场，进而展开深化的特色服务，创建自己的差异化优势。缺乏清晰定位造成的同质竞争的关键原因在于行业发展不成熟。
2.2 管理水平有限，服务能力较低
经济型酒店多采用加盟连锁形式，这些加盟酒店原本效率低下，管理混乱，为了应对竞争和盈利才决定依托知名品牌加盟连锁经营，但加盟后，仍不能短期内适应统一化、标准化管理。比如酒店员工缺乏全面的培训，服务意识淡薄、服务能力较低，而经济型酒店要求员工是“全面手”，能胜任多个岗位。
2.3 物业成本偏高，利润率受影响
中国饭店协会的数据显示，到2007年经济型酒店的物业成本比2006年增加了40%。其原因主要是经济型酒店急于通过扩张规模吸引投资，人为抬高了物业价格。如今，原本每天每平米不足1元的租金标准被抬高到2.0元/m2，又从2.0元/m2跳到2.4元/m2，不少经济型酒店在保本的基础上稍有营收就会将物业收入囊中。致使成本偏高直接使利润受到影响，《2007年经济型酒店调查报告》显示6，2006年经济型酒店的平均门市价格从2005年的328元/天下降到2006年的208元/天，出租率从89%下降到了82.4%。
2.4 规模扩张过快，人才储备不足
大规模扩张的同时，人才匮乏也成为经济型酒店不得不面对的现实问题。快速扩张必然在一定程度上加大了对人才的需求，而传统星级酒店的从业人员，很难适应经济型酒店复合型工作要求。国外的经济型酒店的员工要求是一人多职，一人多岗，从而大大节省了人力成本，经济型酒店客房与服务人员配备比是1：0.3。这对酒店管理、财务、标准化服务和从业人员的综合素质提出了较高要求。
2.5 行业标准空缺，竞争格局无序
传统的观点认为经济型酒店是指二星级酒店、一星级酒店、社会旅馆、招待所等住宿设施。而对经济型酒店的标准还没有权威的严格界定，致使经济型酒店遍地开花，鱼龙混杂，竞争无序。“经济型饭店”本身是一个舶来的业态概念，其内涵和外延在中国旅游市场的明晰化，需要市场中的领导型品牌所赋与的旅游者认知程度，以及政府主管部门、行业协会的标准引导，当然，也需要专家学者和媒体的参与讨论。经济型酒店在国内还是一个有待于在实践中发展的业态概念，有必要在现实发展中给予进一步规范和完善。
3 全面而有效的市场应对策略
3.1 理性投资避免过热，差异化的策略
经济型酒店发展泡沫存在的关键在于缺乏理性的投资分析和同质化的定位，而且，差异化的定位和经营深入不够。进行差异化经营首先要有准确的市场细分和定位，随着住宿市场的不断发展和市场的细分化，在中国住宿市场的多元结构中，经济型酒店的产品也必然更加多样，并以其经济、现代、个性的特色，开创出中国经济型酒店的新时期。例如青年旅社定位于自助旅游者，而如家则定位于商务旅行者，不同的定位使得他们在酒店设施配备和服务项目等方面都有很大不同。
3.2 多方合作拓宽渠道，维护客户关系
激烈的竞争促使合作联盟和共赢显得日趋重要。既有强强联合，也有强者与弱者之间的合作，国外的酒店集团品牌凭借资金、品牌、规模等优势多采用并购的形式。此外，经济型酒店之前大多委托旅行社带客人，或与携程旅行网签订合作协议以寻找客源，但这样做的弊端是合作的同时，也失去了每间房几十元的中间费用利润。为此，他们导入了自订房信息系统，把所有连锁酒店联网进行动态管理，并推出相关优惠措施和客户计划以增强房客的粘性。对于单体的经济型酒店则可以通过网络预订平台寻找客源，并且费用远低于携程网。
3.3 加大人才培养力度，推动校企联合
相对于快速发展的投资规模，中国的经济型酒店需要尽早弥补人力资源的短板。国外经济型酒店有多年的发展历史、成熟的发展模式、丰富的经营管理经验和人才储备。所以，一方面可以学习国外先进的管理经验、培养自己的专业人才，以尽快实现我国经济型酒店连锁经营的标准化、统一化、专业化。另一方面，目前高校的经济型酒店人才培养刚刚起步，教学方案、理论研究和师资方面还亟待完善。可以通过完善“管理培训生”人才培养机制，储备新生力量，推动校企联合，有针对性的开展经济型酒店人才的培养。
3.4 谨慎选取扩张模式，综合比较权衡
经济型酒店的特征是规模化复制和扩张，只有快速的规模化才能够进一步降低成本获得规模效益。但对于区域经济型酒店，面临的问题就是如何平衡单店经营和规模化扩张。采用特许加盟方式，能便于迅速扩张，但是，这就要在管理力和控制力上做出牺牲，甚至会因对加盟店缺乏有效指导和管理，给品牌带来风险。采取直营连锁模式，虽然管理和品牌的控制力得到强化，并保有合理的利润空间，但又势必要以牺牲发展速度为代价。所以，要综合考虑权衡而选择合适的模式。
3.5 节省成本提升服务，增强盈利水平
经济型酒店一大特点就是在战略发展和市场定位清晰化的基础上尽可能的节省成本和费用，并使各项工作尽可能地标准化以利于扩张时的复制。提升服务要坚持价值创新的战略行动，即企业通过剔除和减少产业竞争所比拼的元素而节省成本，又通过增加和创造产业从未提供的元素提升买方价值。随着时间的延续， 优越的价值带来高销售额， 成就规模经济， 从而使成本进一步降低。具体如表1所示。
3.6 加快行业标准制定，规范市场发展
旅游饭店星评标准并不涵盖经济型酒店，导致经济型酒店的规范化程度不高。适时适度地对经济型饭店进行规范已成为保障经济型饭店健康发展的当务之急。据悉，经中国商务部正式立项，由中国饭店协会主持起草的《经济型饭店经营规范》国家行业标准将提交即将成立的经济型饭店专业委员会专家委员讨论8。经济型饭店行业标准的重点将考虑在产品功能配置、服务流程、尤其是涉及到广大消费者利益的健康性、安全性、以及环保方面提出相应的规范。
参考文献
［1］薛秀芬，尹晓华.中外经济型酒店比较启示［J］.商业经济，2006.
国内物流地产服务理念最初是由普洛斯提出的：根据客户(制造商、零售商、物流公司等)需求并与其建立密切的合作关系，采用本地或全球的专业技能为其在合适的时间与合适的地点，建设提供并运营管理合适的物流设施。
物流地产实际上是一种特殊的工业地产，但不同于商业地产、住宅地产等暴利地产，承担很大的空置率风险，其追求的是一种缓慢而稳定的利润回报，一般情况下须拥有良好的商贸环境和强大的客户资源才能保持物流地产赢利。在国外，一个物流设施必须在5％的空置率下才能保持10％的回报，如空置率达到15％便无利润了。单独打造经营物流地产其投资风险较大，而应与商业地产、工业地产、住宅地产等一起关联发展，形成协同集聚效应才具有市场活力、动力、凝聚力。
正因为如此，为降低物流地产投资经营风险，随着经济全球一体化、柔性化、集约化发展，现代物流地产也正与时俱进地紧跟商业地产、零售地产、工业地产、住宅地产等关联度较大的地产一起协同发展，逐渐慢慢向商业地产、零售地产、住宅地产以及其他工业地产渗透，其外延也不断拓展，逐渐演变发展为综合性复合地产，其经营业态也由传统单一的物流基础设施租售及相关增值服务逐步发展为包括传统物流业务在内的综合物流服务以及延伸拓展关联度较大的商贸流通服务和生产生活配套服务等复合业态。
“平台化”的引进
物流地产服务本身就是一种产品，更是一个平台，完全可“产品平台化”延伸拓展其经营领域，与其“孤军奋战经营”不如以综合性复合地产“产品平台化”经营理念来提供物流地产服务：既可“有所为”自营提供利润高、易经营的综合服务，如号业市场、购物中心、仓储中心、娱乐餐饮中心等地产租售以及物流金融、电子商务、信息服务等高价值链经营业态；也可“有所不为”合营、联营或外包相关增值服务，如多式联运接驳、客货中转、仓储配送、保税物流、检验检疫、报关通关、税务保险、教育等其他配套性复合业态。
物流地产服务作为一种新型的复合产业形态，不仅是主营服务业，而且还可涉及工业、商贸业、流通业、旅游业等，关键是要结合具体物流地产项目特点因时、因地、因事制宜地进行具体分析。
五大开发原则
统筹规划科学选址。物流地产如何选址，一般需要统筹考虑城市规划、产业规划、土地规划等，并取决于建立物流地产的主要日的：如以解决市内交通拥挤、加速城乡一体化进程、发展乡镇经济为考虑重点，物流地产应建在城乡产业连结处：如以产业经济、规模经济、发展区域经济为考虑重点，物流地产则可建在交通枢纽地区或产品生产与销售的集散地区。
企业化市场化运作。建设物流地产，既要由政府牵头统一规划和指导协调，又要坚持企业化运作原则，按市场经济规律建设与运营，力争实现政府收益及社会效益、企业收益、老百姓满意的和谐统一。
一次规划分步实施。一般要进行整体投资分析论证，既要保证开门红，又要保证健康可持续发展，既要保证实现总体目标，又要保证实现阶段性目标。
市场需求决定供给。物流地产的建设(供给)一般要以当地支柱产业及其综合物流等增值服务需求为立足点、延伸拓展其产业链增值服务、创新挖掘高附加值服务为原则，按照需求决定供给原则进行滚动开发，其建设规模、服务水平、服务价格等均要与物流市场需求相适应，采用有效招商营销策略避免建成后无人进驻，有场无市，不能脱离需求盲目发展。
合理整合现有资源。物流地产的建设运营涉及到工业、商贸业、服务业、传统物流业(运输、仓储、货代等)以及海关、税务、金融、检验检疫等相关行业，是一项系统工程，既要综合利用现有物流资源，又要有效整合相关行业可利用资源，避免重复建设与资源浪费或边际利用率低。
开发模式
经济开发区模式。经济开发区模式是指由政府(经济开发区)规划物流地产并从政府各部门抽调人员组成开发机构，通过招商引资等方式来开发运营物流地产。
政企联合开发模式。政企联合开发模式是指由政府抽调人员与相关企业抽调人员共同组成开发机构，通过招商引资等方式来开发运营物流地产。
大型物流企业主导开发模式。大型物流企业主导开发模式是由大型物流企业来开发物流地产并经营，同时招商引导其他物流企业或相关企业入园经营，逐步实现物流产业的聚集，达到物流地产的开发和建设目的。
关键词：奥运经济；投资模式；效应；思考
中图分类号：G80-05文献标识码：A文章编号：1007-3612(2007)10-1306-02
1984年洛杉矶奥运会是现代奥运经济全面商业运作成功的典范，自此以后，奥林匹克运动也找到了符合现代体育市场运行规律的运作方式，确定了奥林匹克经济系统的基本框架。虽然奥运的商业化招致了不少非议，但我们也应当客观地看到，正是由于奥运蕴涵的巨大经济魅力使得主办城市之争日益激烈，也使申办成功后的欢呼更加发自肺腑。
1奥运经济
所谓奥运经济，就是为满足举办奥运会的相关需要或利用奥运会创造的商机而进行的一系列经济活动对主办国或举办城市产业直接或间接的巨大诱发效益的总称。奥运经济的发展是一个多元化的综合现象，在国际的发展也凸显其重要性及前瞻性。从传统的凯恩斯主义宏观经济学角度看，奥运经济的影响是一种需求冲击，即奥运会引发对基础设施投资、旅游出口、电视音像出口、商业贸易等需求的变化，通过直接效应和乘数效应影响主办地的产出、收入和就业水平。不过，这种冲击是短暂的，尤其是会在奥运会举行期间集中爆发，形成需求的“峰聚效应"。由此，有学者从经济学的角度提出了北京奥运周期，即奥运经济的时间范围。［1］从奥运申办成功到奥运会后，即2002-2010年这一段历史时期，分为三个阶段：奥运会前期 （2002-2007年）、奥运会中期（2008年）和奥运会后期（2009-2010年）。
2奥运经济的投资分析
2.1奥运投资模式从表1可以看出，自1984年以来不同国家举办奥运会，其模式各不相同。主办国或地区收益也存在较大差异，发达国家绝对收益相对较小，处于经济高速增长的国家或地区收益则相对较大。
2.2奥运投资成分历届奥运会的举办城市大多数集中在发达国家，这些国家的城市基础设施已比较完善，不需要进行大规模的城市建设和基础设施的改造。从奥运投资的支出趋向分析各个国家的特点发达国家总投资中奥运会的直接投资占全部投资的大部分，总投资的规模相对发展中国家少得多（表2）。相对来说，像20世纪90年代的巴塞罗那，由于在基础设施方面欠账太多，所以在举办奥运会的过程中，还需大力投资进行市政基础设施建设，因此他们的奥运会投资与奥运会直接投资的差额是比较大的。相对压缩奥运直接投资规模，适当扩大奥运间接投资成为最近几届奥运会成功举办的关键。
从表2所列奥运会投资情况分析来看， 间接投资是奥运会投入的主体，其规模远远大于直接投资。［2］根据直接投资与间接投资的比值可以看出，投入风险与两者间比值成正比例关系，即两者比值越大，产生的投入风险就越大，越容易造成收益负增长。
北京现在所处的阶段和当年的巴塞罗那有很多相似之处，为了举办一届成功的奥运会，我们不但要投资比赛设施、传媒设施、运动员村等的建设，还要大量投资进行道路交通、环境保护、通讯设施等的基础设施建设，根据《北京市奥组委预算报告》和《北京奥运行动规划》，北京奥组委的预算投入与奥运会直接投资和间接投资之和的差额也是很大的，这一比例大约是1：5。
3北京奥运经济的效应考察
3.1正效应
3.1.1投资需求扩大2008年奥运会预计总投资额将达到350亿美元左右，约合人民币2 800亿元，其中基本建设投入的225多亿美元，主要由中央财政、市财政和国内外企业投入，如果把基本建设投入的50%算作是北京市财政的投入，那么承办2008年奥运会将给北京带来90亿美元的新增投资(从北京地区之外流入的资金)，约合人民币745亿元。［3］这笔巨额的新增投资，再加上该投资所产生的乘数效应，将成为牵引北京经济高速增长的助推器。
3.1.2消费需求受刺激首先745亿元的新增投资将主要用于购买北京地区的产品和服务。这种大规模的集团购买将对北京地区很多行业的中间产品和最终产品的消费形成刺激，其中对建筑、交通、邮电、通讯、旅游、餐饮等行业的拉动作用会更大；另外奥运会是一个动态的、极具号召力的“人文旅游品牌”，承办国和地区可以利用这一“品牌”使该国和地区在10年左右的时间内成为国际和国内旅游的热点。当数以千万的国内外游客因奥运会而来北京观光，他们在拉动北京地区的消费需求方面将释放出巨大能量，从而推动北京经济的持续高速增长。［4］
3.1.3增加就业机会历届奥运会在带动主办城市就业方面都发挥了重要作用。1992年巴塞罗那奥运会，在1987-1992年的筹办期内每年新增就业人数5.9万人；1996年亚特兰大奥运会带动了7.7万人的就业；2000年悉尼奥运会创造了10万人的就业机会。［5］由于北京市整体劳动生产率、资本和技术的密集程度以及劳动力价格都低于发达国家的奥运会主办城市，因此主办奥运会在带动北京地区就业方面的作用会更大。如果按北京承办奥运会能新增投资745亿元，且每10万元投资能新增一个就业机会算，那么这届奥运会将产生74.5万个就业机会。根据奥申委申办报告中所列的现金流量表来分析，带动就业的年份主要集中在2004-2009年的6年间，其中2006年和2008年是高峰。
3.2负效应
3.2.1虹吸效应区域经济增长极理论认为：经济增长有一个极化的问题，极化有墨渍效应，一个地方搞得好，要素聚集起来了，就会产生渗透作用，犹如墨水滴在纸上，慢慢渗透开来；极化也有虹吸作用，即把周边东西吸引过来。在经济相对落后时，虹吸作用要强于墨渍效应。从我国现在的经济情况来看，北京承办奥运肯定会将别的地方的投资吸引过来，从而导致产生“堤外损失”。由此可以预见，中国的西部和上海等正享受政策倾斜的城市，在奥运周期中的经济发展将受到一定影响。
3.2.2低谷效应在奥运筹备期内，由于奥运会场馆建设和为满足奥运会需求而进行的城市基础设施建设，会带来投资的大量增长，但在奥运会结束之后，这方面的投资需求会出现大幅度下降，投资活动大为减弱,一些与奥运相关的行业出现衰退，进而造成经济增长放慢甚至停滞，不利于城市经济平稳发展而带来风险。从表3可以看出，除美国外，其他举办国的经济发展在奥运后都出现不同程度的下降。
奥运经济通过直接投资对经济的拉动作用越大，在奥运投资周期结束（通常是在奥运会闭幕之后），对主办城市和主办国的经济带来冲击就越大，这种由投资需求下降引起的经济增长速度下降的现象在国外被称作“低谷效应”。悉尼现在就处于“低谷效应”的压力之中――2000年奥运会后，悉尼众多奥运场馆被闲置，因利用率低，在人去楼空后被称之为“鬼城”。赛前为保证奥运会赛事顺利进行而新建的大量比赛场馆，在奥运会结束后，如何避免其闲置成了各主办城市面临的普遍难题（耗资巨大的体育场馆仅养护费用就会成为举办城市的沉重负担）。悉尼的教训告诫我们，在看到北京奥运经济丰富收益的同时，也应该虑及其强大的负面冲击力。
4结语
奥运会作为一个动态的、极具号召力的“人文品牌”，其实质是一种注意力经济。我们应实事求是看待奥运对经济的拉动作用，利用奥运品牌，持续增强北京的国际注意力，充分发挥地区比较优势。既不片面夸大奥运对经济的影响，又要积极利用奥运的作用趋利避害，以奥运为契机，聚集人气、凝聚民心、调动一切力量推进我国的改革开放与发展。
参考文献：
［1］ 叶心明，王跃，朱晓东等．2008年北京奥运会的经济影响研究［J］．沈阳体育学院学报，2006(1)：29-30．
